Property Market Report

Transcript

1 Research Department Ιανουάριος 2010 Property Market Report ΑΘΗΝΑ- ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Το 2009 σημειώθηκε μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας και περιορισμός του όγκου συναλλαγών κυρίως λόγω της στάσης αναμονής που τήρησαν οι δυνητικοί επενδυτές και χρήστες λόγω αβεβαιότητας του οικονομικού περιβάλλοντος. >> ΑΓΟΡΑ ΑΘΗΝΑΣ Κοινό γνώρισμα όλων των αγορών είναι η ματαίωση ή και η αναβολή νέων αναπτύξεων και επενδύσεων εν όψει της βελτίωσης του οικονομικού κλίματος. Τα prime σημεία των αγορών διατήρησαν τη δυναμική τους και συγκέντρωσαν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε σχέση με τις περιοχές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος. Το 2010 εκτιμάται αργή αλλά σταδιακή αύξηση των συναλλαγών και αναμένεται να προκύψουν επενδυτικές ευκαιρίες. Ελλάδα: Μακροοικονομικοί Δείκτες Μεγέθη f 2010f Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) Πληθωρισμός (%) Έλλειμμα Π/Υ (% ΑΕΠ) Ιδιωτική Κατανάλωση (%) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) >> ΑΓΟΡΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων EFG Eurobank Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Property Market Report» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobank EFG Property Services. Υπεύθυνος έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ Ομάδα Έρευνας: ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΒΛΑΧΑΚΗΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΛΟΥΚΑΤΑΡΗ Ημερομηνία Έκδοσης 31 Ιανουαρίου 2010 Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank EFG Property Services, μέλος του Ομίλου EFG, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank EFG Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank EFG Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου EFG. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank EFG Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν.

2 Οικονομικό Περιβάλλον ΔΙΕΘΝΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ Το 2009 συνεχίστηκε η διεθνής οικονομική κρίση, η οποία ξεκίνησε τον Αύγουστο του 2007 από την αγορά ενυπόθηκων δανείων στις Η.Π.Α., με αποτέλεσμα την περαιτέρω εξασθένηση της διεθνούς οικονομικής δραστηριότητας. Σε όλες τις οικονομίες υπήρξε πτώση της εγχώριας ζήτησης, ως αποτέλεσμα των αυστηρότερων κριτηρίων δανεισμού, νοικοκυριών και επιχειρήσεων, στην εν γένει επιδείνωση των πιστωτικών συνθηκών αλλά και στη γενικότερη υποχώρηση της εμπιστοσύνης των καταναλωτών και επενδυτών. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ακολούθησε από το 2008 μια πολιτική μείωσης των επιτοκίων σε μια προσπάθεια ενίσχυσης της ρευστότητας και της εγχώριας ζήτησης με αποτέλεσμα το επιτόκιο αναφοράς (για πράξεις κύριας αναχρηματοδότησης) να διαμορφώνεται σήμερα στο 1,0%. Όσον αφορά στα ομόλογα οι αποδόσεις των δεκαετών στη ζώνη του ευρώ για την περίοδο Ιανουαρίου Σεπτεμβρίου σημείωσαν αύξηση από 3,52% το 2008 σε 3,57% το Σεπτέμβριο του Το παγκόσμιο ΑΕΠ, σύμφωνα με το ΔΝΤ, το 2009 μειώθηκε κατά 1,1% ενώ το 2010 αναμένεται να επανέλθει σε θετικό ρυθμό 3,1%, με κινητήρια δύναμη της αναδυόμενες και αναπτυσσόμενες αγορές της Ασίας. Στη ζώνη του ευρώ η μείωση του ΑΕΠ το 2009 εκτιμάται ότι θα είναι στα όρια του 4,0% ενώ για το 2010 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι θα αυξηθεί κατά 0,7%. Ο πληθωρισμός στις προηγμένες οικονομίες εκτιμάται ότι θα υποχωρήσει σημαντικά το 2009 κυρίως λόγω της πτώσης των διεθνών τιμών των καυσίμων. Σύμφωνα με τη Eurostat, ο μέσος ετήσιος πληθωρισμός των χωρών της ζώνης του ευρώ θα διαμορφωθεί το 2009 στα όρια του 0,3% έναντι 3,3% το 2008 ενώ για το 2010 αναμένεται να κυμανθεί σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα αντανακλώντας τις χαμηλότερες τιμές βασικών εμπορευμάτων και τις δυσμενείς προοπτικές της αγοράς εργασίας. Πλήγμα δέχτηκε και η αγορά εργασίας καθώς το ποσοστό ανεργίας με βάση τις 30 χώρες μέλη του ΟΟΣΑ αναμένεται να διαμορφωθεί στο 8,5% για το 2009 έναντι 5,9% το 2009 ενώ αναμένεται περαιτέρω επιβάρυνση το Επίσης οι προβλέψεις του ΔΝΤ κάνουν λόγο για αύξηση του ποσοστού ανεργίας σε επίπεδα πάνω από το 10% το 2010 (μέσα ετήσια επίπεδα) από 9,9% το 2009 τη στιγμή που και η Ευρωπαϊκή Επιτροπή για τη ζώνη των χωρών του ευρώ προβλέπει ότι το ποσοστό ανεργίας θα κυμανθεί στα όρια του 10,7% το Βασικά Μακροικονομικά Μεγέθη Ευρωζώνης (ετήσιες % μεταβολές) e 2010f ΑΕΠ (ετήσιες % μεταβολές όγκου) Πληθωρισμός (ετήσιες % μεταβολές όγκου) Δημοσιονομικό Αποτέλεσμα (% ΑΕΠ) Ισοζύγιο Τρέχουσων Συναλλαγών (% ΑΕΠ) Πηγή: ΤτΕ 10/2009 Οι προβλέψεις των διεθνών οργανισμών εκτιμούν βαθμιαία σταθεροποίηση - ανάκαμψη εντός του 2010 υπό ορισμένες προϋποθέσεις, όπως τη λήψη αποτελεσματικών μέτρων για την ενίσχυση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, τη βελτίωση των πιστωτικών συνθηκών και την υιοθέτηση αποτελεσματικών μέτρων αντιμετώπισης των δημοσιονομικών ελλειμμάτων κάθε χώρας. Στις προηγμένες οικονομίες από τα τέλη του 2009 παρατηρήθηκαν ενδείξεις σταθεροποίησης και σταδιακής ανάκαμψης, ενώ σε σημαντικές αναδυόμενες οικονομίες (π.χ. στην Κίνα και στην Ινδία) σημειώνεται ήδη άνοδος της οικονομικής δραστηριότητας. Εντούτοις οι εξελίξεις αυτές δεν θα πρέπει να δημιουργούν αίσθημα εφησυχασμού, καθώς η αβεβαιότητα για τις βραχυπρόθεσμες προοπτικές της παγκόσμιας οικονομίας παραμένει ακόμα υψηλή. Η οικονομική ανάκαμψη παραμένει ακόμα εύθραυστη, οι συνθήκες χρηματοδότησης νοικοκυριών και επιχειρήσεων σε αρκετές χώρες δεν έχουν ακόμα ομαλοποιηθεί και αναμένεται σημαντική άνοδος της ανεργίας το Η ομαλή έξοδος από την κρίση απαιτεί σωστό μακροπρόθεσμο σχεδιασμό από την πλευρά των κυβερνήσεων, καθώς και αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των καταναλωτών και των επενδυτών και της εύρυθμης λειτουργίας των χρηματοπιστωτικών αγορών, προϋποθέσεις που μέχρι σήμερα δεν έχουν υλοποιηθεί σε ικανοποιητικό βαθμό.

3 Βασικά Μακροικονομικά Μεγέθη Έλλειμμα/ Πλεόνασμα Λογαριασμού Τρεχουσών Συναλλαγών (% ΑΕΠ) f Ρυθμός Ανάπτυξης Ποσοστό Ανεργίας (% εργατ. Δυναμικού) Έλλειμμα/ Πλεόνασμα Λογαριασμού Τρεχουσών Συναλλαγών (% ΑΕΠ) Ρυθμός Ανάπτυξης Ποσοστό Ανεργίας (% εργατ. Δυναμικού) Έλλειμμα/ Πλεόνασμα Λογαριασμού Τρεχουσών Συναλλαγών (% ΑΕΠ) Ρυθμός Ανάπτυξης ΗΠΑ ΕΕ ΙΑΠΩΝΙΑ ΚΙΝΑ Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank EFG Ποσοστό Ανεργίας (% εργατ. Δυναμικού) ΕΛΛΑΔΑ ΟΙ ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ επηρέασαν σε σημαντικό βαθμό την ελληνική οικονομία. Ο ρυθμός ανάπτυξης για το 2009 εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί στο -1,3%, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων της Eurobank. Για το 2008 διαμορφώθηκε στο 2% έναντι 4,5% το Ο πληθωρισμός, βάσει του ΔΤΚ αναμένεται να διαμορφωθεί στο 1% το 2009 έναντι 4,2% το 2008 λόγω της μειωμένης ζήτησης και της μείωσης των τιμών του πετρελαίου και των τροφίμων. Το ΔΝΤ αντίστοιχα προβλέπει ότι ο πληθωρισμός θα διαμορφωθεί στο 1,1% το 2009 ενώ το 2010 θα κυμανθεί στο 1,7%. Στον τομέα της απασχόλησης σημειώθηκε μείωση του συνόλου των απασχολούμενων ατόμων στους περισσότερους κλάδους οικονομικής δραστηριότητας η οποία για το 2009 με βάση τις εκτιμήσεις της ΤτΕ υπολογίζεται έως και 1,5% ενώ η ανεργία εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει το 9%. Σύμφωνα με το ΔΝΤ η ανεργία θα διαμορφωθεί στο 9,5% το 2009 και στο 10,5% το Στον κλάδο των Κατασκευών, σύμφωνα με την έρευνα Οικονομικής Συγκυρίας του ΙΟΒΕ για τον μήνα Δεκέμβριο του 2009, επήλθε επιδείνωση των προσδοκιών κυρίως στα Δημόσια Έργα. Η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία ανακοίνωσε για την περίοδο Ιανουαρίου-Νοεμβρίου 2009 μείωση του αριθμού των οικοδομικών αδειών κατά 15,3% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο και του όγκου κατά 28,1%. Σημειώνεται ότι το ποσοστό της Δημόσιας Οικοδομικής δραστηριότητας στο συνολικό οικοδομικό όγκο για την ως άνω περίοδο του 2009 διαμορφώθηκε σε 4,1%. Στον χρηματοπιστωτικό κλάδο τα ελληνικά τραπεζικά ιδρύματα διατήρησαν σε υψηλό βαθμό την εύρωστη λειτουργία τους κυρίως λόγω της περιορισμένης έκθεσής τους σε προϊόντα υψηλού κινδύνου και των μειωμένων επισφαλειών σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες. Εντούτοις η κερδοφορία τους υποχώρησε σημαντικά κατά τη διάρκεια του έτους κυρίως λόγω της αύξησης των προβλέψεων για μελλοντικές επισφάλειες και της υποχώρησης των εσόδων από προμήθειες και τόκους. Το spread των ελληνικών κρατικών ομολόγων 10ετούς διάρκειας με τα αντίστοιχα γερμανικά διαμορφώθηκε στις σε 262 μονάδες βάσης, σημειώνοντας σημαντική αύξηση σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2008 όπου διαμορφώθηκε σε 225 μονάδες βάσης. Τον Ιανουάριο του 2010 το spread μεγάλωσε ακόμη περισσότερο και ξεπέρασε ενδοσυνεδριακά ακόμη και τις 400 μονάδες βάσης. Βασικά Μακροικονομικά Μεγέθη f 2010f Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) Πληθωρισμός (%) Έλλειμμα Π/Υ (% ΑΕΠ) Ιδιωτική Κατανάλωση (%) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank EFG

4 Property News ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ Οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες της διεθνούς και εγχώριας κτηματαγοράς που επικράτησαν καθ όλη τη διάρκεια του έτους, οδήγησαν τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), σε τήρηση στάσης αναμονής και μειωμένης επενδυτικής δραστηριότητας ειδικότερα στις χώρες της Ανατολικής Ευρώπης όπου κατά τα προηγούμενα έτη πραγματοποίησαν σημαντικό αριθμό επενδύσεων. Κύριο μέλημα των ως άνω εταιρειών αποτέλεσε η διαφύλαξη της εύρωστης λειτουργίας τους και η προστασία των μετόχων τους από τις οικονομικές διακυμάνσεις. Εντούτοις, η EFG Eurobank Properties στα πλαίσια εφαρμογής της στρατηγικής της για την ανάπτυξη της προχώρησε στην πραγματοποίηση επιλεκτικών επενδυτικών κινήσεων στην εγχώρια αγορά γραφείων και καταστημάτων. Η εταιρεία προχώρησε στην αγορά καταστημάτων τεχνικού και οικιακού εξοπλισμού, τα οποία είναι μισθωμένα στην Praktiker Hellas και συγκεκριμένα σε ακίνητο συνολικής επιφάνειας τ.μ. στο Δήμο Μεταμόρφωσης, σε ακίνητο συνολικής επιφάνειας τ.μ. στο Δήμο Λαρίσης και σε ακίνητο συνολικής επιφάνειας τ.μ. στο Δήμο Πατρέων έναντι συνολικού τιμήματος απόκτησης 46 εκατ. Η καθαρή μισθωτική απόδοση ανέρχεται σε 8,3%. Επίσης στις αρχές του έτους προχώρησε και στην αγορά γραφειακών χώρων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής επιφάνειας τ.μ. έναντι 4εκ και μικτής απόδοσης 8%. Η τελευταία επενδυτική κίνηση της εταιρείας για το 2009 υπήρξε η απόκτηση ποσοστού 100% των μετοχών της εταιρείας «Ταύρος Πρότυπη Ανάπτυξη ΑΕ» η οποία έχει στην κυριότητά της ακίνητο με έκταση τ.μ. επί του οποίου έχει ανεγερθεί πενταόροφο κτίριο γραφείων με υπόγειους χώρους στάθμευσης. Το ακίνητο βρίσκεται στο Δήμο Ταύρου επί των οδών 25ης Μαρτίου, Θεσσαλονίκης και Τέω ενώ το τίμημα για την απόκτηση των μετοχών ανήλθε σε 9,6 εκατ. Παράλληλα υπογράφηκε συμβόλαιο μίσθωσης διάρκειας 25 ετών από την εταιρεία EFG EUROBANK CARDS Α.Ε., η οποία θα αναλάβει και την αποπεράτωση των εργασιών για τη διαμόρφωση του κτιρίου σε προδιαγραφές hot shell. Η καθαρή μισθωτική απόδοση ανέρχεται σε 6,5%. Στο κομμάτι των πωλήσεων η Εταιρεία προχώρησε στην εκποίηση δύο τραπεζικών καταστημάτων στη Θεσσαλονίκη και την Αθήνα με επιφάνειες 433 τ.μ. και 548 τ.μ. έναντι 0,99 εκατ. και 1,6 εκατ. αντίστοιχα, καθώς και στην πώληση κτιρίου γραφείων στην περιοχή της Καλλιθέας στην Αθήνα επιφάνειας τ.μ. έναντι 9.9 εκατ. Συγκεντρωτικά οι πράξεις της Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ για το 2009 έχουν ως εξής: Πράξεις ΑΕΕΑΠ 2009 Επενδύσεις Επιφάνεια (τ.μ.) Περιοχή Τίμημα ( ) Αγορά Καταστημάτων μισθωμένα στην Praktiker 15,962 Αττική (Δήμος Μεταμόρφωσης) 46εκ 9,733 Λάρισα 7,389 Πάτρα Αγορά Γραφείων 1,520 Αθήνα 4εκ Αγορά κτιρίου γραφείων μέσω απόκτησης ποσοστού 100% των μετοχών της ιδιοκτήτριας εταιρείας Οικόπεδο: Ταύρος Αττικής 9,6εκ (αξία μετοχών) Πώληση τραπεζικού καταστήματος 433 Θεσσαλονίκη 0,99εκ Πώληση τραπεζικού καταστήματος 548 Αθήνα 1,6εκ Πώληση κτιρίου γραφείων 7,300 Καλλιθέα 9,9εκ Όσον αφορά στη δεύτερη ΑΕΕΑΠ η οποία δραστηριοποιείται στον ελληνικό χώρο «Trastor ΑΕΕΑΠ» μετά και τις αλλαγές που επήλθαν στη διοικητική της σύνθεση κατά το τρέχον έτος δεν προχώρησε σε σημαντικό αριθμό επενδύσεων ενώ βρίσκεται σε στάδιο επαναπροσδιορισμού της στρατηγικής της που αφορά στην επενδυτική της δραστηριότητα τους επόμενους μήνες. Σημειώνεται η αγορά ακινήτου στον Άλιμο από την εταιρεία Pasal έναντι 13 εκατ. Πρόκειται για κτιριακό συγκρότημα εμπορικών χρήσεων, συνολικής επιφάνειας τ.μ. με υπόγειο χώρο στάθμευσης, το οποίο είναι μισθωμένο στις αλυσίδες ΕΝΤΟΣ και ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ. Τον Δεκέμβριο του 2009 τέθηκε σε εφαρμογή νέος Δείκτης μετοχών Ακίνητης

5 Περιουσίας στον οποίο συμμετέχουν οι εταιρείες που κατατάσσονται στον υπέρ Κλάδο « Ακίνητη Περιουσία» του μοντέλου ICB και πληρούν τα κριτήρια καταλληλότητας των Δεικτών FTSE/X.A. Ειδικότερα στη σύνθεση του Δείκτη συμμετέχουν οι εταιρείες ΜΠΑΜΠΗΣ ΒΩΒΟΣ ΔΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ, EUROBANK PROPERTIES ΑΕΕΑΠ, LAMDA DEVELOPMENT, PASAL ΑΕ, TRASTOR ΑΕΕΑΠ, REDS και MIG REAL ESTATE. Ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ αναμένεται να ενισχυθεί με τη σύσταση και τη λειτουργία νέων εταιρειών. Τη σύσταση της MIG Real Estate (εισαγωγή στο Χ.Α. τον Ιούλιο του 2009) ακολούθησαν οι ΕΘΝΙΚΗ ΠΑΓΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ και OTE ESTATE οι οποίες δεν έχουν εισαχθεί ακόμη στο Χρηματιστήριο και αναμένονται οι AXON EUROMEDICA και ΕΜΠΟΡΙΚΗ. Ωστόσο αρκετές από τις παραπάνω πλην της ΕΘΝΙΚΗΣ βρίσκονται ακόμη σε φάση σχεδιασμού του χαρτοφυλακίου τους αναμένοντας και τη σταδιακή ανάπτυξη του οικονομικού περιβάλλοντος. ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Η ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ (ΚΕΔ) συνέχισε το 2009 τις εργασίες με στόχο την αποτελεσματική καταγραφή και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας της. Για τον σκοπό αυτό στις αρχές του έτους προκήρυξε νέο Διαγωνισμό, ύψους 5,8 εκατ., για την πρόσληψη Συμβούλου υποστήριξης της ΚΕΔ επί θεμάτων συμβάσεων διαχείρισης, εκμετάλλευσης και αξιοποίησης δημοσίων και άλλων ακινήτων μεταξύ ΚΕΔ-ΟΤΑ και Ασφαλιστικών Οργανισμών. Το σύνολο των υπό εξέταση ακινήτων ανέρχεται σε 50 ακίνητα εκ των οποίων θα επιλεχθούν 30 προς αξιοποίηση. Στον εν λόγω Διαγωνισμό υπέβαλαν προσφορές 10 κοινοπραξίες ενώ μέχρι και το τέλος του έτους δεν πραγματοποιήθηκε η τελική αξιολόγηση των υποψηφίων από την ΚΕΔ. Αναφορικά με τον Διεθνή Διαγωνισμό που είχε προκηρύξει στα τέλη του 2008 με θέμα την Παροχή Συμβουλευτικής Υποστήριξης για τη μελέτη, την αξιολόγηση επενδυτικών σεναρίων και την επιλογή Αναδόχου για την ανάπτυξη 20 δημόσιων ακινήτων, η απόφαση της αρμόδιας Διοίκησης ανακοινώθηκε εντός του 2009 η οποία έκρινε ως αρτιότερη προσφορά στο σύνολό της αυτή της κοινοπραξίας Εθνική Τράπεζα-Planet-ΣΙΕΣΕΦ Α.Ε.-Savills. Η Εκκλησία της Ελλάδος εντός του 2009 πραγματοποίησε διαγωνισμό για την αξιοποίηση ακινήτου της επιφάνειας τ.μ. περίπου επί της οδού Μητροπόλεως στο κέντρο της Αθήνας μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης. Στο συγκεκριμένο ακίνητο στεγαζόταν επί σειρά ετών το Υπουργείο Παιδείας το οποίο έχει μετεγκατασταθεί στην περιοχή του Αμαρουσίου. Κατά την πρώτη πρόσκληση της ΚΕΔ δεν υπήρξε ενδιαφέρον από την πλευρά των μισθωτών με αποτέλεσμα την επαναπροκήρυξη του διαγωνισμού μέσα στο ίδιο έτος. Η αξιοποίηση των Ολυμπιακών Ακινήτων δεν παρουσίασε κάποια σημαντική νέα εξέλιξη. Αρκετά από τα ακίνητα για τα οποία έχει διεξαχθεί ήδη διαγωνισμός και βρίσκονται είτε σε στάδιο αδειοδοτήσεων είτε σε στάδιο υλοποίησης αντιμετώπισαν καθυστερήσεις λόγω νομικών και τεχνικών προβλημάτων. Η Εταιρεία Τουριστικής Ανάπτυξης, ανακοίνωσε τους τελευταίους μήνες του έτους την αναβολή των διαγωνισμών για την αξιοποίηση των ακινήτων της στην περιοχή Αφάντου της Ρόδου και στις Αλυκές Αναβύσσου. Στην περιοχή του Φαλήρου, στην έκταση του παλιού Ιπποδρόμου βρίσκονται σε εξέλιξη οι διαδικασίες για την ανάπτυξη πολιτιστικών και αθλητικών εγκαταστάσεων. Στην έκταση αυτή μεταξύ άλλων αναμένεται να φιλοξενηθούν η Νέα Εθνική Λυρική Σκηνή και η Νέα Εθνική Βιβλιοθήκη. Επισημαίνεται ότι στα μέσα του 2009 ψηφίστηκε από τη Βουλή το σχετικό νομοσχέδιο για την κύρωση της σύμβασης που επιτρέπει την ως άνω ανάπτυξη.

6 Υποδομές Αν και στο 2009 προκηρύχθηκε ο διαγωνισμός για την επιλογή αναδόχου με σκοπό την κατασκευή των νέων αυτοκινητόδρομων της Αττικής συνολικού μήκους 55 χλμ. με περίοδο ολοκλήρωσης το 2015, στα τέλη του έτους ανακοινώθηκε η ακύρωση της εν λόγω δημοπράτησης κυρίως λόγω έλλειψης περιβαλλοντικών μελετών και πολεοδομικών θεμάτων. Το νέο οδικό δίκτυο το οποίο θα καθιστούσε εφικτή τη σύνδεση της Αθήνας με τα Μεσόγεια και τα νοτιοανατολικά παράλια και θα διευκόλυνε τη μετάβαση τόσο προς την περιοχή της Ραφήνας όσο και προς τα παράλια της Αττικής καταλήγοντας στην περιοχή της Αγίας Μαρίνας του Δήμου Κρωπίας, βρίσκεται σε διαδικασία επαναπροκήρυξης. Σε εξέλιξη βρίσκεται η επέκταση της γραμμής του Μετρό προς τον Χολαργό και την Αγία Παρασκευή ενώ μέσα στο 2009 παραδόθηκε στο επιβατικό κοινό ο νέος σταθμός του Μετρό «Νομισματοκοπείο» στον οποίο αναμένεται να κατασκευαστεί υπόγειος χώρος στάθμευσης συνολικής χωρητικότητας άνω των 600 θέσεων. Οι τρεις νέοι σταθμοί εκτιμάται ότι θα εξυπηρετούν καθημερινά άνω των επιβατών με μέσο χρόνο μετακίνησης στο Μοναστηράκι 13 λεπτά. Σε εξέλιξη βρίσκεται και ο διαγωνισμός για την επέκταση της Γραμμής 3 προς την Αγία Βαρβάρα, τον Κορυδαλλό, τη Νίκαια, τα Μανιάτικα και τον Πειραιά η οποία αναμένεται να ξεκινήσει εντός του Σε εξέλιξη βρίσκονται και οι εργασίες κατασκευής του Μετρό Θεσσαλονίκης. Συγκεκριμένα, στα τέλη του 2009 ο πρώτος από τους δύο Μετροπόντικες έφθασε στην πλατεία Συντριβανίου, έχοντας κατασκευάσει μ. σήραγγα και ο δεύτερος συνεχίζει την κατασκευή παράλληλης σήραγγας μ. Παράλληλα διενεργούνται αρχαιολογικές ανασκαφές στις υπό εξέταση περιοχές προκειμένου να περισωθεί ο αρχαιολογικός πλούτος της περιοχής. Κατά το 2009 έπειτα από μία μακρά περίοδο αναμονής αναφορικά με την εξέλιξη των εργασιών για τη Διπλή Ανάπλαση Βοτανικού και Λ. Αλεξάνδρας, το ΣτΕ ανακοίνωσε την απόφασή του σύμφωνα με την οποία είναι εφικτή η κατασκευή του γηπέδου του ΠΑΟ αλλά όχι και η ανέγερση του εμπορικού κέντρου της Μπάμπης Βωβός. Στην περίπτωση αυτή διέξοδο αποτελεί η κατάρτιση κατάλληλων νομοθετικών ρυθμίσεων που θα επιτρέψουν τη συνέχιση της ανάπτυξης. Η υλοποίηση των παραπάνω αλλαγών εκτιμάται ότι θα επιφέρει σημαντικές επιπτώσεις στην κτηματαγορά, καθώς αναμένεται να επηρεάσει τον εμπορικό και οικιστικό ιστό της Αττικής δημιουργώντας νέα σημεία και περιοχές ενδιαφέροντος.

7 Αγορά Γραφείων ΑΘΗΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η αγορά γραφείων στην Ελλάδα κατά το 2009 χαρακτηρίστηκε από περιορισμένο όγκο συναλλαγών γεγονός που οφείλεται, κυρίως, στην τήρηση στάσης αναμονής τόσο από επενδυτές όσο και από δυνητικούς χρήστες ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης. Μεταξύ των υφιστάμενων μισθωτών επικράτησε μία διερευνητική διάθεση για τη μετεγκατάστασή τους σε «φθηνότερες» επιλογές, με σκοπό τη μείωση των λειτουργικών τους εξόδων. Η προσφορά σύγχρονων γραφειακών χώρων κινείται σε χαμηλά επίπεδα και προήλθε είτε από αναπτύξεις που ήταν σε στάδιο κατασκευής πριν την εκδήλωση της κρίσης είτε από κατασκευαστές που είχαν εξασφαλίσει τον τελικό χρήστη (μισθωτή αγοραστή). Βραχυπρόθεσμα και με δεδομένη την μη έγκαιρη αντιστροφή των οικονομικών συνθηκών αναμένεται να ασκηθούν πτωτικές πιέσεις στα επίπεδα των μισθωμάτων και μικρή αύξηση των αποδόσεων. ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΓΡΑΦΕΙΩΝ παραμένουν το Επιχειρηματικό και Εμπορικό κέντρο της Αθήνας (CBD), σημεία που βρίσκονται στο βόρειο τμήμα της Λεωφόρου Κηφισίας και σημεία επί της Λεωφόρου Συγγρού. Εκτός αυτών αγορές γραφείων έχουν αναπτυχθεί κατά μήκος των Λεωφόρων Μεσογείων, Βουλιαγμένης, Αθηνών και Κηφισού στην περιοχή του Πειραιά. Το CBD της πόλης διαθέτει εύκολη και άμεση πρόσβαση με δημόσια και ιδιωτικά μέσα μεταφοράς ενώ οι επαγγελματικοί χώροι που βρίσκονται εγκατεστημένοι επί των κεντρικών λεωφόρων του κέντρου διαθέτουν υψηλή προβολή. Πρόκειται για ακίνητα σημαντικής παλαιότητας, χωρίς θέσεις στάθμευσης στα οποία στεγάζονται κυρίως δημόσιες υπηρεσίες, τραπεζικά ιδρύματα και οι κεντρικές υπηρεσίες πολυεθνικών εταιρειών. Το CBD χαρακτηρίζεται από έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων ενώ αρκετοί προσφερόμενοι χώροι έχουν προέλθει κυρίως από ανακαίνιση των υφιστάμενων. Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται σταδιακά αύξηση των κενών χώρων ως αποτέλεσμα της μετεγκατάστασης των δημόσιων οργανισμών σε περιοχές περιφερειακά του κέντρου της πόλης. Ο χρόνος επαναμίσθωσης έχει σημειώσει μικρή αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος κυρίως λόγω της έλλειψης ποιοτικών χώρων σε συνδυασμό με την πτώση της ζήτησης. Τα σημεία που βρίσκονται κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας προσφέρουν ικανοποιητική προβολή και πρόσβαση κυρίως με ιδιωτικά μέσα μεταφοράς. Το υφιστάμενο γραφειακό απόθεμα αποτελείται κυρίως από κτίρια τύπου Α και Β όπου στεγάζονται κυρίως εταιρείες τηλεπικοινωνίας, κατασκευαστικές εταιρείες, συμβουλευτικές εταιρείες και λοιπές εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Η Λεωφόρος Συγγρού προσέλκυσε το ενδιαφέρον σε σημαντικό βαθμό τα τελευταία έτη από δυνητικούς χρήστες κυρίως λόγω της εγγύτητάς της με το CBD της πόλης. Οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται κατά μήκος της Λεωφόρου αφορούν κυρίως σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, σε ασφαλιστικές και συμβουλευτικές εταιρείες. Η Λεωφόρος Αθηνών και η Αττική Οδός κατά τα προηγούμενα έτη συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον κυρίως από εταιρείες που έχουν ανάγκη από μεγάλες επιφάνειες παρά το γεγονός ότι δεν παρέχουν εύκολη πρόσβαση με δημόσια μέσα μεταφοράς. Οι δευτερεύουσες αγορές της Λεωφόρου Μεσογείων και της Βουλιαγμένης συγκεντρώνουν περιορισμένο αριθμό νέων αναπτύξεων, ενώ και η ζήτηση είναι αρκετά περιορισμένη. Η αγορά του Πειραιά φιλοξενεί κυρίως ναυτιλιακές εταιρείες και ασφαλιστικά γραφεία. Το απόθεμα των κενών χώρων είναι αρκετά υψηλό και η περίοδος διάθεσης ή επαναμίσθωσής τους παραμένει σημαντικά μεγάλη. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Ο ΑΡΙΘΜΟΣ ΤΩΝ «ΜΕΓΑΛΩΝ» ΣΥΜΦΩΝΙΩΝ που ολοκληρώθηκαν στην αγορά γραφείων της Αττικής κατά το 2009 υπήρξε αρκετά περιορισμένος. Από αυτές ξεχωρίζει η μίσθωση συγκροτήματος γραφείων από τον όμιλο Ελληνικά Πετρέλαια για τη στέγαση των κεντρικών γραφείων του, στην περιοχή του Αμαρουσίου συνολικής επιφάνειας τ.μ. με διάρκεια μίσθωσης 12 έτη και δικαίωμα αγοράς του. Η Ρυθμιστική Αρχή Ενέργειας προχώρησε στην απόκτηση μέρους κτιρίου επί της Πειραιώς έναντι 15 εκατ. συνολικής επιφάνειας τ.μ. από τις εταιρείες ΕΝΤΕΧΝΟΣ Α.Ε. και ΑΝΑΣΤΗΛΩΤΙΚΗ Α.Τ.Ε. Η Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ στις αρχές του 2009 ολοκλήρωσε την αγορά κτιρίου γραφείων συνολικής επιφάνειας τ.μ. περίπου επί της οδού Παπαδιαμαντοπούλου στο Δήμο Αθηναίων έναντι 4 εκατ. Tο ακίνητο θα παραμείνει μισθωμένο στην εταιρεία «ICAP GROUP Α.Ε.». Ένα μήνα νωρίτερα η ΑΕΕΑΠ προχώρησε στην πώληση κτιρίου γραφείων με πέντε ορόφους στην περιοχή της Καλλιθέας, συνολικής επιφάνειας τ.μ. έναντι 9,9 εκατ. Το τρίτο τρίμηνο του έτους η εταιρεία Interamerican ολοκλήρωσε την πώληση τριών ακινήτων της επί της Λεωφόρου Συγγρού έναντι συνολικού τιμήματος 46 εκατ. περίπου. Το πρώτο κτίριο είναι συνολικής επιφάνειας τ.μ. το δεύτερο τ.μ. και το τρίτο είναι τ.μ. συμπεριλαμβανομένων και των υπόγειων χώρων. Στα μέσα του έτους η εταιρεία «IMAKO MEDIA» προχώρησε στη σύναψη συμφωνίας sale & leaseback με την Κύπρου Leasing για ακίνητο το οποίο βρίσκεται στο Ν. Ηράκλειο Αττικής έναντι 4,1 εκατ. Μετά το πέρας των 20 ετών που διαρκεί το συμβόλαιο το ακίνητο θα επανέλθει στην ιδιοκτησία της εταιρείας έναντι συμβολικού τιμήματος.

8 Ο Οργανισμός Αστικών Συγκοινωνιών Αθήνας, το δεύτερο τρίμηνο του 2009 προκήρυξε διαγωνισμό για την αγορά κτιρίου για τη στέγαση των υπηρεσιών του. Το μέγιστο ποσό που θα διαθέσει ο Οργανισμός για την αγορά του Ακινήτου ανέρχεται σε 12,6 εκατ. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΚΑΤΑ ΤΟ 2009 τα επίπεδα ζήτησης και προσφοράς κινήθηκαν σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η ζήτηση επικεντρώθηκε κυρίως σε μικρές επιφάνειες (<3.000 τ.μ.) σε σχέση με τα περσινά επίπεδα με σκοπό τη μείωση του λειτουργικού κόστους των εταιρειών. Το ενδιαφέρον των χρηστών μετατοπίστηκε στις δευτερεύουσες αγορές με σκοπό την ανεύρεση «ευκαιριών» και οι εταιρείες που ενίσχυσαν τη ζήτηση προέρχονται από τον ιατρικό και τον φαρμακευτικό κλάδο κυρίως. Σε παρόμοια επίπεδα κινήθηκε και η προσφορά νέων γραφειακών χώρων ως αποτέλεσμα κυρίως του περιορισμένου ενδιαφέροντος από μέρους των χρηστών και των επενδυτών εν όψει της βελτίωσης του οικονομικού κλίματος. Οι κατασκευαστές που δραστηριοποιούνται στη συγκεκριμένη αγορά δεν προχώρησαν στην ανέγερση νέων γραφειακών κτιρίων χωρίς να έχουν εκ των προτέρων εξασφαλίσει τους μελλοντικούς χρήστες. Σημαντική γραφειακή ανάπτυξη έχει ολοκληρωθεί από την εταιρεία ΒΙΟΧΑΛΚΟ επί της Λεωφόρου Κηφισίας με συνολική επιφάνεια γραφειακών χώρων τ.μ. οι οποίοι διατίθενται προς μίσθωση. Τέλος, στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα στη συμβολή των οδών Πατησίων και Κοδριγκτώνος αναπτύσσεται από τον όμιλο Χαραγκιώνη κτίριο μικτής χρήσης με γραφεία στους ορόφους και κατάστημα στο ισόγειο, συνολικής επιφάνειας τ.μ. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ δέχτηκαν πτωτικές πιέσεις κατά τη διάρκεια του έτους κυρίως λόγω της τάσης μεγάλου αριθμού χρηστών για επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθωτηρίων. Τα επίπεδα

9 μισθωμάτων για τις κύριες αγορές του CBD διαμορφώνονται σε 20-23/τ.μ. με τις υψηλότερες τιμές να εμφανίζονται επί της Βασιλίσσης Σοφίας και επί της πλατείας Συντάγματος. Στη Λεωφόρο Κηφισίας τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ 18-21/τ.μ. και στη Λεωφόρο Συγγρού από 15/τ.μ. έως 18/τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων διαμορφώνονται σε 14-17/τ.μ. Λαμβάνεται υπόψη ο περιορισμένος αριθμός πράξεων που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του έτους που δεν επιτρέπει τη δημιουργία ολοκληρωμένης εικόνας για τις αποδόσεις της αγοράς. Οι αποδόσεις (yields) κατά τη διάρκεια του έτους κυμάνθηκαν στα επίπεδα του 7%-7,5% για τα prime σημεία των βασικών αγορών και για τις δευτερεύουσες αγορές το εύρος αυξάνεται κατά 0,25% - 0,75%. ΤΑΣΕΙΣ-ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ Για το 2010 εκτιμάται ότι θα ασκηθούν πτωτικές πιέσεις στα επίπεδα τιμών μίσθωσης και θα σημειωθεί μικρή αύξηση των αποδόσεων. CBD Κηφισίας Αθηνών Est Av Prime yield Av Prime yield

10 1. Αγορά Κέντρου Αθήνας (CBD) 2. Αγορά Λεωφόρου Κηφισίας 3.Αγορά Λεωφόρου Συγγρού 4. Αγορά Λεωφόρου Βουλιαγμένης 5. Αγορά Αττικής Οδού 6. Αγορά Λεωφόρου Μεσογείων

11 Αγορά Retail ΑΘΗΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Το 2009 σημειώθηκε μείωση της πιστωτικής επέκτασης προς τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις και η αύξηση των δανειακών τους υποχρεώσεων οδήγησε στον περιορισμό της καταναλωτικής δραστηριότητας που επηρέασε τόσο τις κύριες όσο και τις δευτερεύουσες αγορές retail. Η αγορά του street retail χαρακτηρίζεται από μειωμένα επίπεδα ζήτησης, αύξηση των διαθέσιμων εμπορικών χώρων και επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθώσεων. Η χρονική περίοδος επαναμίσθωσης έχει επιμηκυνθεί σημαντικά ακόμη και σε κύριες εμπορικές οδούς ενώ οι μισθωτές διερευνούν για εναλλακτικούς χώρους μετεγκατάστασης χαμηλότερου κόστους προκειμένου να πετύχουν μείωση των λειτουργικών τους εξόδων. Η αγορά των Retail Boxes και των οργανωμένων εμπορικών κέντρων επηρεάστηκε σε μικρότερο βαθμό σε σχέση με το street retail καθώς κατάφεραν να επιτύχουν οικονομίες κλίμακας λόγω του μεγάλου μεγέθους και του διαφοροποιημένου προϊόντος τους. Κατά τη διάρκεια του έτους συνεχίστηκε η επιτυχημένη λειτουργία τους ακόμη και με επιβραδυνόμενο ρυθμό. STREET RETAIL ΚΥΡΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΣΗΜΕΙΑ street retail στην Αθήνα παραμένουν η ευρύτερη περιοχή του Συντάγματος (Ερμού, Σταδίου, Πανεπιστημίου) και η περιοχή του Κολωνακίου (Βουκουρεστίου, Τσακάλωφ, Σκουφά, Κανάρη). Δευτερεύουσες εμπορικές οδοί θεωρούνται η οδός Κολοκοτρώνη στην Κηφισιά, η Α. Μεταξά στη Γλυφάδα, η οδός Σωτήρος στον Πειραιά, η Π. Τσαλδάρη στο Περιστέρι και η οδός Χαιμαντά στο Χαλάνδρι. Χαρακτηριστικό γνώρισμα όλων των παραπάνω περιοχών, υπήρξε για το 2009 η συγκράτηση των μισθωμάτων σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη γεγονός που ενίσχυσε τα εμπορικά σημεία κύριου ενδιαφέροντος καθώς και τις δευτερεύουσες περιοχές σε μικρότερο βαθμό. Οι ιδιοκτήτες εμπορικών χώρων παρουσιάστηκαν περισσότερο διαλλακτικοί στη μείωση των ζητούμενων μισθωμάτων στις κύριες εμπορικές πιάτσες ενώ ο «αέρας» στις περισσότερες περιπτώσεις καταργήθηκε. Κατά τη διάρκεια του έτους, σημαντική υπήρξε η επέκταση διεθνών πολυκαταστημάτων κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και η λειτουργία τους σε νέα εμπορικά σημεία. Πρόκειται για μεγάλες αλυσίδες ηλεκτρονικών ειδών και πολυμέσων (Public, Fnac, Metropolis) και ένδυσης (H&M) οι οποίες επεδίωξαν τη δυναμικότερη παρουσία τους στην αγορά της πρωτεύουσας με απώτερο στόχο την απόκτηση μεγαλύτερου μεριδίου αγοράς. Το 2009 ξεκίνησε τη λειτουργία του νέο κατάστημα H&M επί της Ερμού σε ανακαινισμένο κτίριο επιφάνειας τ.μ. καθώς και κατάστημα Metropolis σε εξαόροφο κτίριο τ.μ. περίπου, επί της οδού Πανεπιστημίου στο κέντρο της Αθήνας. Στα τέλη του 2009 ξεκίνησαν τη λειτουργία τους δύο νέα καταστήματα (H&M και Ferrari Store) επί των οδών Κολοκοτρώνη και Βουλής στο κέντρο της πόλης από τον όμιλο Χαραγκιώνη και κατάστημα Fnac στο Μοναστηράκι σε κτίριο τ.μ. SHOPPING MALLS Η ΔΙΑΦΟΡΟΠΟΙΗΣΗ ΣΤΙΣ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΙΚΕΣ συνήθειες των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την προσπάθεια των επιχειρήσεων για μεγαλύτερη προώθηση των προϊόντων τους συνέβαλαν σημαντικά στην ανάπτυξη και την επιτυχημένη λειτουργία των εμπορικών κέντρων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ICSC για την Ελλάδα ο μέσος όρος της αντιστοιχίας επιφάνειας εμπορικών χώρων ανά κάτοικο διαμορφώνεται σε 54 τ.μ./1.000 κατοίκους και συγκεκριμένα για την Αθήνα ανέρχεται σε 100 τ.μ./1.000 κατοίκους. Σε στάδιο αναμονής συνεχίζει να βρίσκεται η εμπορική ανάπτυξη επιφάνειας τ.μ. στην περιοχή του Βοτανικού μέχρι την επίλυση όλων των νομικών θεμάτων που εμποδίζουν την εξέλιξη του Έργου. Σε εξέλιξη βρίσκονται και οι διαδικασίες για την έναρξη των εργασιών της κατασκευής του εμπορικού πάρκου της REDS στη Γυαλού το οποίο θα περιλαμβάνει υπεραγορά, καταστήματα επίπλων, ηλεκτρικών ειδών κ.ά. Σε εξέλιξη βρίσκεται και ο Διαγωνισμός για το εμπορικό κέντρο του Ολυμπιακού Χωριού στους Θρακομακεδόνες συνολικής επιφάνειας τ.μ. περίπου με εμπορικές και ψυχαγωγικές χρήσεις. Μελλοντικές Εμπορικές Αναπτύξεις Αττικής Περιοχή Επιφάνεια (τ.μ.) Φορέας Ανάπτυξης Ελαιώνας 70,000 Μ. Βωβός Πειραιάς 40,000 Διαγωνισμός ΟΣΕ Γαλάτσι 36,000 Sonae Sierra - Χαραγκιώνης Θρακομακεδόνες 52,000 Διαγωνισμός ΟΛ.Χ.ΑΕ Γυαλού (Σπάτα) 31,000 REDS Μελλοντικές Εμπορικές Αναπτύξεις Περιφέρειας Περιοχή Επιφάνεια (τ.μ.) Φορέας Ανάπτυξης Ίασμος - Vita Development Ιωάννινα - Vita Development Ξάνθη 16,000 Retail Parks A.E. Λάρισα - Pasal Development

12 Κύρια Υφιστάμενα Εμπορικά Κέντρα Αττικής Επωνυμία Επιφάνεια (τ.μ.) Έτος Έναρξης The Mall Athens 58, Golden Hall 40, Athens Heart 20, West Plaza 23, City Link 25, Athens Millennium Mall 9, Αίγλη 6, BIG BOX - OUTLET - ΥΠΕΡΑΓΟΡΕΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΟΥ 2009 παρουσιάστηκε στασιμότητα όσον αφορά στη λειτουργία νέων εμπορικών αναπτύξεων τέτοιου τύπου. Οι επενδυτές υπήρξαν ιδιαίτερα επιφυλακτικοί και τήρησαν στάση αναμονής με δεδομένες τις δυσμενείς οικονομικές συνθήκες. Ιδιαίτερη κίνηση σημείωσαν οι μεγάλες αλυσίδες supermarkets (ΑΒ Βασιλόπουλος, Aldi, Carrefour, Μασούτης, κ.ά.) οι οποίες επέλεξαν τη γεωγραφική τους επέκταση με την αύξηση του δικτύου πωλήσεών τους κυρίως σε μεγάλες επαρχιακές πόλεις. Το ενδιαφέρον συγκεντρώνει η ανάπτυξη πρότυπου Designer Outlet στην περιοχή της Κάντζας από την McArthurGlen επιφάνειας τ.μ. περίπου μετά την απόκτηση των απαραίτητων αδειών για την έναρξη των εργασιών κατασκευής. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ Η ΖΗΤΗΣΗ ΓΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ εμφανίζεται μειωμένη σε σχέση με τα περσινά επίπεδα κυρίως για τους δευτερεύοντες εμπορικούς δρόμους. Τόσο οι εγχώριες όσο και οι διεθνείς εταιρείες ενδιαφέρονται κυρίως για την εγκατάστασή τους σε οργανωμένους εμπορικούς χώρους οι οποίοι παρουσιάζουν υψηλή επισκεψιμότητα και συνδυάζουν εμπορικές και ψυχαγωγικές δραστηριότητες. Τα prime σημεία των αγορών καθώς και αυτά των εμπορικών κέντρων διατήρησαν τη δυναμική τους και ενισχύθηκαν κυρίως από μεγάλους επενδυτές που επιδιώκουν την τοποθέτησή τους σε μεγάλα καταστήματα προβολής. Οι εταιρείες που παρουσίασαν τη μεγαλύτερη κινητικότητα προέρχονται από μεγάλες διεθνείς αλυσίδες του λιανεμπορίου και των εκπτωτικών ειδών καθώς και από τον κλάδο των Supermarkets, αναζητώντας σημεία με ιδιαίτερη δυναμική, ικανά να προσελκύσουν το εμπορικό ενδιαφέρον. Σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων διέκοψε τη λειτουργία του καθώς δεν κατάφερε να αντεπεξέλθει στις οικονομικές του υποχρεώσεις με αποτέλεσμα να αυξηθεί σημαντικά η προσφορά εμπορικών χώρων. Από τις αρχές του 2009, μεγάλοι όμιλοι (INDITEX, GAP, Leroy Merlin, NEXT κ.ά.) διερευνούν την ελληνική αγορά με σκοπό είτε να ενισχύσουν την παρουσία τους είτε να λειτουργήσουν για πρώτη φορά στη χώρα μας. Από επενδυτικής άποψης, τα επαγγελματικά ακίνητα αξίας έως 3εκ προσέλκυσαν το ενδιαφέρον των επενδυτών που διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα, οι οποίοι εκτιμούν την εξασφάλιση που παρέχει μια τέτοια επένδυση και είναι διατεθειμένοι να δεχτούν μειωμένες αποδόσεις έως 1%.

13 ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ για τα κύρια σημεία των prime περιοχών ενδιαφέροντος κυμάνθηκαν στα επίπεδα των /τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές το μέσο μίσθωμα διαμορφώνεται σε /τ.μ. Αναφορικά με τα μισθώματα των καταστημάτων που στεγάζονται σε οργανωμένα εμπορικά κέντρα κινούνται στα επίπεδα των /τ.μ. ανάλογα με τη θέση, την επιφάνεια, την εμπορική χρήση, τη φερεγγυότητα του μισθωτή και πολλούς άλλους παράγοντες. Οι αποδόσεις, σε γενικές γραμμές, κατά τη διάρκεια του έτους για ακίνητα σε prime περιοχές διαμορφώθηκαν σε επίπεδα μεγαλύτερα του 6,5%, πλησιάζοντας το 7%. Θα πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι στις περιοχές αυτές υπήρχαν περιπτώσεις ακινήτων για τα οποία οι αποδόσεις κυμάνθηκαν σε επίπεδα μικρότερα και του 6,5%. Στις δευτερεύουσες αγορές οι αποδόσεις σε κάποιες περιπτώσεις ανήλθαν σε επίπεδα μεγαλύτερα του 7%. ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΟΙ ΠΡΩΤΟΙ ΜΗΝΕΣ ΤΟΥ 2010 αναμένεται να ακολουθήσουν την πορεία των τελευταίων μηνών του 2009 χωρίς να παρουσιαστούν ιδιαίτερες μεταβολές. Εκτιμάται ότι ο αριθμός των νέων επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα θα παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα μέχρι την εμφάνιση σταδιακής ανάκαμψης των οικονομικών συνθηκών και οι επιχειρηματίες θα συνεχίσουν να τηρούν στάση αναμονής. Στο ολοένα και μεγαλύτερο ανταγωνιστικό περιβάλλον που δημιουργείται, οι μεγάλες εμπορικές αναπτύξεις τύπου mall θα συνεχίσουν να διεκδικούν μεγαλύτερο μερίδιο αγοράς με επιβραδυνόμενο ρυθμό έναντι των μεμονωμένων εμπορικών καταστημάτων. Τα επίπεδα των μισθωμάτων και των αποδόσεων στα prime σημεία των κύριων αγορών εκτιμάται ότι θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με αυτά του 2009, ενώ στα δευτερεύοντα σημεία αυτών και στις δευτερεύουσες αγορές αναμένεται ισχυρότερη πίεση των μισθωτικών αξιών, δεδομένων των χαμηλών επιπέδων ζήτησης καθώς και αύξηση των επιπέδων vacancy.

14 Κύριες Αγορές Retail Κέντρου 1. Αγορά Ερμού 2. Αγορά Βουκουρεστίου 3. Αγορά Κολωνακίου (Σκουφά)

15 Αγορά Logistics ΑΘΗΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η αγορά Logistics στην Ελλάδα κατά την περίοδο 2009 χαρακτηρίστηκε από στάση αναμονής των δυνητικών επενδυτών και χρηστών. Η δυσκολία άντλησης επενδυτικών κεφαλαίων κυρίως από τα τραπεζικά ιδρύματα, η έλλειψη επαρκούς ρευστότητας των επιχειρήσεων και των ιδιωτών και η μείωση της εμπορικής δραστηριότητας οδήγησαν στην ενδελεχή αναζήτηση κατάλληλων ευκαιριών αναφορικά με αποθηκευτικούς χώρους σύγχρονων προδιαγραφών, οι οποίοι βρίσκονται σε καλές τοποθεσίες και έχουν ελκυστικές τιμές. Σημαντικός υπήρξε και ο αριθμός των επενδυτικών σχεδίων τα οποία είτε ματαιώθηκαν είτε αναβλήθηκαν μέχρι τη σταδιακή ανάκαμψη του οικονομικού κλίματος. Εντούτοις, η σταθερή πορεία της βελτίωσης των υποδομών στη χώρα μας (Εγνατία Οδός κ.ά.) αποτέλεσε ενισχυτικό παράγοντα στη σταδιακή ανάπτυξη νέων αγορών αποθηκευτικών χώρων σε μεγάλες πόλεις της Περιφέρειας (Αλεξανδρούπολη, Ηγουμενίτσα, κ.ά.). Τα επίπεδα μισθωμάτων δέχτηκαν ελαφρώς πτωτικές πιέσεις και οι αποδόσεις σημείωσαν μικρή αύξηση σε σχέση με τα περσινά επίπεδα. Σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων στην προσπάθειά τους να μειώσουν το κόστος λειτουργίας τους, προχώρησαν στη συνεργασία με εταιρείες παροχής υπηρεσιών 3PL για την αποθήκευση και τη διανομή των προϊόντων τους. ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΣΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ, ΟΙ ΚΥΡΙΕΣ αγορές Logistics βρίσκονται σε περιοχές κατά μήκος της Εθνικής και της Αττικής Οδού (Ασπρόπυργος, Θριάσιο, Κρυονέρι, Αυλώνα, κ.ά.), και στην ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων. Για λόγους σημαντικότητας και εγγύτητας στην Αθήνα, συμπεριλαμβάνονται και τα Οινόφυτα Βοιωτίας. Οι εν λόγω περιοχές προσέλκυσαν το επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω της διαθεσιμότητας κατάλληλων οικοπέδων για επαγγελματικές αναπτύξεις και λόγω της εύκολης πρόσβασης που διαθέτουν μέσω των κύριων οδικών αξόνων, που καθιστούν δυνατή τη μετάβαση των εμπορευμάτων στο αεροδρόμιο και στο λιμάνι. Η αγορά των Οινοφύτων, η οποία ήταν και η πρώτη που αναπτύχθηκε και συγκεντρώνει σημαντικό αριθμό ιδιόκτητων και ιδιοχρησιμοποιούμενων εγκαταστάσεων, μαζί με τον Αυλώνα παρουσιάζουν μεγάλο ενδιαφέρον κυρίως λόγω των διαθέσιμων οικοπέδων και των χαμηλότερων τιμών γης συγκριτικά με άλλες περιοχές της Αττικής. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στις περιοχές κατά μήκος της Αττικής Οδού όπως είναι το Θριάσιο Πεδίο και συγκεκριμένα η αχαρακτήριστη ζώνη του Ασπροπύργου. Η περιοχή των Μεσογείων διαθέτει βελτιωμένο μεταφορικό δίκτυο, εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο και στον λιμένα Λαυρίου καθώς και σημαντικό αριθμό σύγχρονων κτιριακών εγκαταστάσεων. Οι παραπάνω αγορές φιλοξενούν μεγάλο εύρος εταιρειών που δραστηριοποιούνται είτε στο λιανεμπόριο και στο βιομηχανικό κλάδο είτε στην παροχή υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής προϊόντων. Η τάση για τη δημιουργία νέων αγορών Logistics οφείλεται κυρίως στον περιορισμό των διαθέσιμων εκτάσεων κατάλληλων για επαγγελματικές αναπτύξεις και στην έλλειψη βασικών υποδομών στις υφιστάμενες αγορές. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Ο ΑΡΙΘΜΟΣ ΤΩΝ ΠΡΑΞΕΩΝ (αγοραπωλησίες μισθώσεις) για την αγορά των αποθηκευτικών χώρων που ολοκληρώθηκαν εντός του 2009 υπήρξε αρκετά περιορισμένος. Μεταξύ των εταιρειών που δραστηριοποιήθηκαν συγκαταλέγεται και η εταιρεία Tasty Foods η οποία προχώρησε στην ανάπτυξη νέων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων επιφάνειας τ.μ. περίπου στην περιοχή του Αγίου Στεφάνου, για την κάλυψη των υφιστάμενων αναγκών της. Οι δυσμενείς οικονομικές συγκυρίες που οδήγησαν σε μείωση της οικονομικής δραστηριότητας αποτέλεσαν ως ένα μεγάλο βαθμό ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία μεγάλων και σημαντικών επενδύσεων στον κλάδο των Logistics. Τον Ιούλιο του 2009 ο διαγωνισμός του ΟΣΕ για την ανάπτυξη εμπορευματικού κέντρου στο Θριάσιο Πεδίο κηρύχθηκε άκυρος λόγω της μη προσκόμισης των απαραίτητων εγγυητικών επιστολών από την Κοινοπραξία «Ελλάκτωρ Goldain Cargo A.E. Teotec Α.Ε.- Hellenic Logistics Transport A.E.». Εντούτοις ο Φορέας της ανάπτυξης σχεδιάζει να επαναπροκυρήξει τον Διαγωνισμό με απλοποίηση των διαδικασιών με στόχο την ολοκλήρωσή του σε διάστημα ενός έτους περίπου. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΖΗΤΗΣΗΣ ΤΟ 2009 κινήθηκαν σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η ζήτηση προήλθε κυρίως από μεταφορικές και φαρμακευτικές εταιρείες για εκτάσεις έως και 5 στρέμματα περίπου. Υπενθυμίζεται ότι κατά το 2008 η αντίστοιχη ζήτηση αφορούσε σε εκτάσεις έως και 15 στρέμματα για αλυσίδες supermarkets. Οι περιοχές που σημείωσαν τη μεγαλύτερη ζήτηση ήταν το Θριάσιο και κυρίως ο Ασπρόπυργος και εν συνεχεία ο Αυλώνας και τα Μεσόγεια. Η προσφορά νέων αναπτύξεων σύγχρονων προδιαγραφών καθ όλη τη διάρκεια του 2009 παρέμεινε σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Στην κατάσταση αυτή συνέβαλε η ανάπτυξη νέων αποθηκευτικών χώρων αυστηρά «κατά παραγγελία» με συγκεκριμένες προδιαγραφές για την κάλυψη των αναγκών συγκεκριμένου χρήστη ή αγοραστή. Επίσης δεν παρατηρήθηκε αξιοσημείωτη ανάπτυξη ιδιόκτητων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων. Οι επενδυτές τήρησαν στάση αναμονής λαμβάνοντας υπόψη το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον με αποτέλεσμα οι πράξεις επί ακινήτων του συγκεκριμένου κλάδου να κινούνται σχεδόν σε μηδενικά επίπεδα.

16 Τον Ιούλιο του 2009 τέθηκε σε λειτουργία νέο logistics center στον Ασπρόπυργο, με τ.μ. αποθηκευτικούς χώρους. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΣΤΙΣ PRIME ΑΓΟΡΕΣ LOGISTICS τα επίπεδα μισθωμάτων διαμορφώνονται σε 4/τ.μ. - 5,5/τ.μ. ενώ σε περιπτώσεις ακινήτων με ειδικές προδιαγραφές τα οποία είναι νεόδμητα και διαθέτουν υψηλή προβολή και εύκολη πρόσβαση η τιμή μίσθωσης μπορεί να ξεπεράσει τα 5,5/τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές οι τιμές μίσθωσης κινήθηκαν στα επίπεδα των 3/τ.μ. - 4,5/τ.μ. Σε σχέση με τα περσινά επίπεδα τα επίπεδα αυτά εμφανίζονται ελαφρώς μειωμένα με σκοπό την προσέλκυση δυνητικών χρηστών. Οι μέσες τιμές πώλησης οικοπέδων στην ΒΙ.ΠΕ. Ασπροπύργου διαμορφώθηκαν σε /στρέμμα, στη ΒΙ.ΠΕ. Αυλώνα μεταξύ / στρέμμα ενώ στην περιοχή των Οινοφύτων οι τιμές διαμορφώθηκαν σε /στρέμμα. Η αναζήτηση οικονομικότερης και συμφερότερης λύσης έστρεψε το ενδιαφέρον σε περιοχές με μικρότερη εγγύτητα στην Αθήνα όπως το Σχηματάρι και η Ριτσώνα με μέση τιμή πώλησης /στρέμμα και /στρέμμα αντίστοιχα. Λαμβάνοντας υπόψη τις περιορισμένες πράξεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του έτους οι οποίες δεν επιτρέπουν τη δημιουργία ολοκληρωμένης εικόνας για τις αποδόσεις της αγοράς, οι αποδόσεις για τα ακίνητα των prime περιοχών διαμορφώθηκαν στα επίπεδα του 8,5%-9,5%.

17 ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΠΡΩΤΟΥΣ ΜΗΝΕΣ ΤΟΥ 2010 εκτιμάται ότι η αγορά Logistics θα ακολουθήσει σταθερή πορεία σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2009 η οποία χαρακτηρίζεται από τήρηση στάσης αναμονής χρηστών και επενδυτών. Η επενδυτική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια του έτους εκτιμάται ότι θα παραμείνει συγκρατημένη λόγω του δυσμενούς οικονομικού περιβάλλοντος, της περιορισμένης χρηματοδότησης και του κλίματος αβεβαιότητας που επικρατεί. Τα επίπεδα ζήτησης και προσφοράς εκτιμάται ότι θα μεταβληθούν σε μακροχρόνιο ορίζοντα. Οι κύριες περιοχές ενδιαφέροντος θα διατηρήσουν τη δυναμική τους διατηρώντας στα ίδια επίπεδα τις τιμές και τις αποδόσεις τους με αυτές του Ελαφρά αυξητικές πιέσεις αναμένεται να δεχτούν τα ακίνητα σε δευτερεύουσες περιοχές ενδιαφέροντος αναφορικά με τα επίπεδα των αποδόσεων. Ιδιαίτερη έμφαση αναμένεται να δοθεί στην δημιουργία σύγχρονων εμπορευματικών κέντρων σε μεγάλες πόλεις της Ελλάδας οι οποίες παρουσιάζουν προοπτικές εξέλιξης σε σημαντικά διαμετακομιστικά κέντρα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η πόλη της Αλεξανδρούπολης με την ένταξη του λιμένα της στο επενδυτικό πρόγραμμα ΘΗΣΕ- ΑΣ για την ανάπτυξη διεθνούς εμπορευματικού κέντρου συνδυασμένων μεταφορών. Αγορές Logistics 1. Αγορά Αγίου Στεφάνου 2. Αγορά Οινοφύτων 3. Αγορά Μαρκοπούλου 4. Αγορά Μαγούλας 5. Αγορά Ασπροπύργου 6. Αγορά Θριασίου 7. Αγορά Μεταμόρφωσης

18 Αγορά Γραφείων ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Ο κλάδος των γραφείων στηρίζεται κυρίως σε εγχώριες εταιρείες καθώς η παρουσία των διεθνών εταιρειών υπήρξε αρκετά περιορισμένη. Τα τελευταία έτη κατασκευάστηκαν νέοι γραφειακοί χώροι σε περιοχές ανατολικά και δυτικά της Θεσσαλονίκης εκτός του κέντρου της πόλης, οι οποίες διαθέτουν εύκολη πρόσβαση και πολυάριθμους χώρους στάθμευσης. Με την εμφάνιση της οικονομικής κρίσης σημαντικός αριθμός των νέων αναπτύξεων δεν κατάφερε να απορροφηθεί, με αποτέλεσμα τα επίπεδα διαθεσιμότητας να διαμορφώνονται σε ποσοστό 25% - 30%. Το 2009 χαρακτηρίστηκε από περιορισμένη επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα κυρίως λόγω της έλλειψης ενδιαφέροντος για νέες αναπτύξεις. Η τάση που επικράτησε αφορά στη διερεύνηση των επιχειρήσεων για νέους χώρους μετεγκατάστασης με χαμηλότερα μισθώματα ακόμη και σε λιγότερο ποιοτικά ακίνητα. Σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα εκτιμάται ότι οι τιμές μίσθωσης και οι αποδόσεις για το 2010 θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με αυτά του τελευταίου τριμήνου του 2009 τουλάχιστον μέχρι και τη σταδιακή εμφάνιση των πρώτων σημείων βελτίωσης των οικονομικών συνθηκών. ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣ Η ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΤΕΡΗ ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ μετά την Αθήνα παραμένει αυτή της Θεσσαλονίκης. Στις υπόλοιπες περιφερειακές πόλεις της Ελλάδας δεν υπάρχει ιδιαίτερα ανεπτυγμένη γραφειακή αγορά που να προσελκύει το ενδιαφέρον επενδυτών και χρηστών. Στη Θεσσαλονίκη ως κύρια αγορά γραφείων θεωρείται παραδοσιακά το κέντρο της πόλης και συγκεκριμένα οι οδοί Τσιμισκή και Μητροπόλεως, καθώς και η περιοχή περιφερειακά της πλατείας Δημοκρατίας. Δευτερεύουσες αγορές θεωρούνται η περιοχή της Καλαμαριάς πλησίον της περιφερειακής οδού και συγκεκριμένα η οδός Ανδριανουπόλεως. Στα Δυτικά το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται επί της 26ης Οκτωβρίου και στις περιοχές Εύοσμος Σταυρούπολη κατά μήκος της εξωτερικής περιφερειακής οδού. Στην ανατολική πλευρά της πόλης έντονη γραφειακή δραστηριότητα τα τελευταία έτη έχει αναπτυχθεί στην περιοχή που βρίσκεται το εμπορικό κέντρο COSMOS. Στην περιοχή του κέντρου, η πλειονότητα των υφιστάμενων ακινήτων είναι μικτής χρήσης με εμπορικά καταστήματα στο ισόγειο και γραφεία ή διαμερίσματα στους ορόφους. Το κτιριακό απόθεμα είναι μεγάλης παλαιότητας και χαμηλής ποιότητας κατασκευής σε σχέση με τις σύγχρονες αναπτύξεις της ανατολικής Θεσσαλονίκης. Η πρόσβαση επιτυγχάνεται με δημόσια και ιδιωτικά μέσα μεταφοράς, εντούτοις είναι αρκετά δύσκολη κυρίως κατά τις ώρες αιχμής. Η περιοχή COSMOS στην ανατολική Θεσσαλονίκη έχει αναπτυχθεί με ταχείς ρυθμούς τα τελευταία έτη με αποτέλεσμα να συγκεντρώνει ακίνητα μεγάλων επιφανειών και υψηλών προδιαγραφών τα οποία παρέχουν καλή πρόσβαση, ικανοποιητική προβολή και θέσεις στάθμευσης. Ο κύριος όγκος των γραφειακών αναπτύξεων βρίσκεται πλησίον της Εθνικής Οδού Θεσσαλονίκης Μουδανιών και κατά μήκος της Λεωφόρου Γεωργικής Σχολής. Πριν την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης παρουσιάστηκε η τάση της μετεγκατάστασης εταιρειών στη συγκεκριμένη περιοχή από τις περιοχές της Καλαμαριάς και του Κέντρου. Το τμήμα της Καλαμαριάς που βρίσκεται πλησίον της εξωτερικής περιφερειακής οδού θεωρείται σημαντικός γραφειακός προορισμός. Τα κτίρια είναι μικτής χρήσης που στεγάζουν γραφεία στους δύο πρώτους ορόφους και κατοικίες στους υπόλοιπους. Η περιοχή προσφέρει υψηλή προβολή και γραφειακούς χώρους μέγιστης επιφάνειας τ.μ. Στη δυτική πλευρά της πόλης, ο μεγαλύτερος αριθμός γραφειακών αναπτύξεων εντοπίζεται κατά μήκος της 26ης Οκτωβρίου με ακίνητα υψηλής ποιότητας κατασκευής που φιλοξενούν εμπορικές δραστηριότητες στο ισόγειο και γραφεία στους ορόφους. Στην περιοχή εντοπίζονται και μικρότερα ακίνητα χαμηλότερης ποιότητας κατασκευής. Η πρόσβαση κρίνεται ικανοποιητική λόγω της εγγύτητας της περιοχής με την εξωτερική περιφερειακή οδό. Οι περιοχές του Ευόσμου και της Σταυρούπολης είναι κυρίως οικιστικές εντούτοις διαθέτουν περιορισμένο αριθμό μεγάλων γραφειακών αναπτύξεων, καλής ποιότητας κατασκευής επί της εξωτερικής περιφερειακής οδού. Στην παρούσα φάση οι περιοχές αυτές παραμένουν ως δευτερεύουσα επιλογή με καλές προοπτικές ανάπτυξης σε μία μελλοντική ανάπτυξη της δυτικής πλευράς της πόλης. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Ο ΑΡΙΘΜΟΣ ΤΩΝ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΩΝ κινήσεων στην αγορά της Θεσσαλονίκης κινήθηκε σε χαμηλά επίπεδα κατά το 2009 ακολουθώντας την πορεία της Αθήνας.

19 ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΑ ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΕΤΗ ΠΑΡΑΤΗΡΗΘΗΚΕ η τάση της μετεγκατάστασης εταιρειών από τις περιοχές του κέντρου και της Καλαμαριάς στην ανατολική πλευρά της πόλης. Η τάση αυτή οδήγησε στην ανάπτυξη πολυάριθμων γραφειακών αναπτύξεων οι οποίες δεν κατάφεραν να απορροφηθούν στο σύνολό τους και να δημιουργηθεί σημαντικό απόθεμα στην αγορά κυρίως μετά την εμφάνιση της οικονομικής κρίσης. Το συνολικό μέγεθος του αποθέματος στην Θεσσαλονίκη εκτιμάται σε τ.μ. περίπου με τις περισσότερες αναπτύξεις να έχουν πραγματοποιηθεί την τελευταία πενταετία. Για τους λόγους που προαναφέρθηκαν, τα επίπεδα κενών χώρων ανέρχονται σε ποσοστό 25%-30% περίπου. Στο μέλλον η υφιστάμενη προσφορά αναμένεται να ενισχυθεί με τ.μ. περίπου νέων γραφειακών χώρων με πέντε νέες αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας και την κατασκευή τεχνολογικού πάρκου που θα φιλοξενήσει 150 επιχειρήσεις. Η ζήτηση δεν προβλέπεται να ακολουθήσει παράλληλη πορεία. Η περιοχή της δυτικής Θεσσαλονίκης διαθέτει στην παρούσα φάση τρία γραφειακά συγκροτήματα υψηλής ποιότητας κατασκευής (Λιμάνι, Atrina και Porto Center) συνολικής επιφάνειας τ.μ. περίπου. Κύριες Γραφειακές Αναπτύξεις Επωνυμία Περιοχή Λοιπά στοιχεία Filippos Centre Capital Trade Centre Spontis Infoquest ΘΕΡΜΗ Ι & ΙΙ Ανατολική Θεσσαλονίκη Ανατολική Θεσσαλονίκη Ανατολική Θεσσαλονίκη Ανατολική Θεσσαλονίκη Ανατολική Θεσσαλονίκη Κύριος μισθωτής η ασφαλιστική εταιρεία ING Κύριοι μισθωτές οι Karcher και η Lidl ΛΙΟΛΙΟΣ ΗΧΟΣ & ΦΩΣ Ανατολική Θεσσαλονίκη Υπό κατασκευή Cosmos Office Ανατολική Θεσσαλονίκη Υπό κατασκευή Gkanas Offices Ανατολική Θεσσαλονίκη Υπό κατασκευή Balkan Offices Ανατολική Θεσσαλονίκη Υπό κατασκευή Κτίριο Lamda Ανατολική Θεσσαλονίκη Υπό κατασκευή Κτίριο της Εθνικής Τράπεζας Ανατολική Θεσσαλονίκη Υπό κατασκευή ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ δέχτηκαν πτωτικές πιέσεις κατά τη διάρκεια του 2009 όπως και στην περίπτωση της Αττικής. Τα μισθώματα για την αγορά του κέντρου και της Καλαμαριάς, δεδομένου της παλαιότητας τους και της έλλειψης στάθμευσης, διαμορφώνονται σε 8-10 /τ.μ., τιμές που εμφανίζονται και για τα νεόδμητα σύγχρονων προδιαγραφών κτίρια της Ανατολικής Θεσσαλονίκης. Οι τιμές πώλησης για τα ακίνητα του κέντρου κυμαίνονται σε εύρος /τ.μ. ενώ στις άλλες περιοχές σε /τ.μ. Η έλλειψη επενδυτικών πράξεων στη συγκεκριμένη αγορά και το περιορισμένο επενδυτικό ενδιαφέρον δεν επιτρέπουν τη δημιουργία ολοκληρωμένης εικόνας για τα επίπεδα των αποδόσεων. ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ Η ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ αναμένεται να συγκεντρώσει το ενδιαφέρον κυρίως των εγχώριων επενδυτών και χρηστών και σε μικρότερο βαθμό των διεθνών επιχειρήσεων. Η βελτίωση των λιμενικών και λοιπών υποδομών (οδικοί άξονες, μετρό, κ.ά.) αναμένεται να δώσει ώθηση στην τοπική οικονομία και να αυξήσει τα επίπεδα ζήτησης των γραφείων τα επόμενα έτη. Επιπλέον το Δημόσιο ως σημαντικός χρήστης, εκτιμάται ότι θα ενισχύσει περαιτέρω τη ζήτηση μέσω της ανανέωσης σημαντικού αριθμού υφιστάμενων μισθωτηρίων.

20 1. Περιοχή Τσιμισκή. Μητροπόλεως και πλατεία Δημοκρατίας 2. Περιοχή Καλαμαριάς 3. Περιοχή 26ης Οκτωβρίου 4. Περιοχή Ευόσμου-Σταυρούπολης 5. Περιοχή «Cosmos Area»