IAS 16 Property, Plant and Equipment

ΛΠ 16 Ενσώµατα Πάγια ΛΠ 40 Επενδύσεις σε Ακίνητα IAS 16 Property, Plant and Equipment IAS 40 Investment Property

2 Σχετικά Πρότυπα Τα ενσώµατα πάγια είναι αντικείµενο των ΛΠ : ΛΠ 16 «Ενσώµατα πάγια» (Property, Plant and Equipment) ΛΠ 40 «Επενδύσεις σε Ακίνητα» (Investment Property)

3 Λοιπά Πρότυπα Με τα ενσώµατα πάγια ασχολούνται εµµέσως και τα ΛΠ: ΛΠ 36 «Αποµείωση αξίας περιουσιακών στοιχείων» (Impairment of Assets) ΛΠ 17 «Μισθώσεις» (Leases) ΛΠ 20 «Λογιστική για Κρατικές Επιχορηγήσεις και Γνωστοποίηση Κρατικής Υποστήριξης» (Accounting for Government Grants and Disclosure of Government Assistance) ΛΠ 23 «Κόστος ανεισµού» (Borrowing Costs)

4 Τι είναι τα ενσώµατα πάγια Τα Ενσώµατα πάγια είναι περιουσιακά στοιχεία τα οποία: κατέχονται από την επιχείρηση για χρήση στην παραγωγή, για την προµήθεια αγαθών ή υπηρεσιών, για ενοικίαση σε άλλους ή για διοικητικούς σκοπούς αναµένεται να χρησιµοποιηθούν για περισσότερες από µία περιόδους,

5 Ιδιοχρησιµοποιούµενα ενσώµατα πάγια- Επενδύσεις σε Ακινητα Τα ΛΠ, µέσω των ΛΠ 16 και 40, διαχωρίζουν τα ενσώµατα πάγια σε δύο µεγάλες κατηγορίες : Ιδιοχρησιµοποιούµενα ενσώµατα πάγια (IAS 16), τα οποία χρησιµοποιούνται από την οικονοµική µονάδα για την διεκπεραίωση των δραστηριοτήτων της. Επενδύσεις σε ακίνητα (IAS 40), τα οποία χρησιµοποιούνται από την οικονοµική µονάδα µε σκοπό είτε να ενοικιάζονται είτε για κεφαλαιακή ενίσχυση, είτε και για τα δύο και όχι για χρήση στην παραγωγή ή προµήθεια αγαθών ή υπηρεσιών, διοικητικούς σκοπούς ή για πώληση στα πλαίσια της συνήθους δραστηριότητας της οικονοµικής µονάδας.

Παράδειγµα 1 Επενδύσεις σε Ακίνητα 6 Η εταιρία «Χ» και οι θυγατρικές της έχουν στην κατοχή τους τα παρακάτω ακίνητα: α. Η «Χ» κατέχει οικόπεδο µε απροσδιόριστη ωφέλιµη ζωή β. Η «Χ» κατέχει κτίριο το οποίο εκµισθώνει µε λειτουργική µίσθωση γ. Η Θυγατρική «Ψ» που δραστηριοποιείται στο real estate κατέχει κτίρια δ. Η «Χ» κατέχει κτίριο το οποίο χρησιµοποιείται στην παραγωγική της δραστηριότητα ε. Η Θυγατρική «Ζ» κατέχει ένα ξενοδοχείο Ποια από τα παραπάνω ακίνητα θα µπορούσαν να χαρακτηρισθούν ως Επενδύσεις σε ακίνητα;

7 Αναγνώριση Το κόστος ενός στοιχείου των ενσώµατων ακινητοποιήσεων θα αναγνωρίζεται ως περιουσιακό στοιχείο όταν και µόνον όταν: (α) πιθανολογείται ότι µελλοντικά οικονοµικά οφέλη που συνδέονται µε το στοιχείο θα εισρεύσουν στην οικονοµική οντότητα και (β) το κόστος του στοιχείου µπορεί να επιµετρηθεί µε αξιοπιστία.

8 Επιµέτρηση και αναγνώριση (1) Τα ενσώµατα πάγια αναγνωρίζονται στο κόστος κτήσεως Το κόστος κτήσεως περιλαµβάνει: Την τιµή αγοράς Το κόστος των παροχών προς εργαζοµένους που προκύπτουν άµεσα από την κατασκευή ή την απόκτηση ενός παγίου Το κόστος προετοιµασίας της τοποθεσίας του περιουσιακού στοιχείου Το µεταφορικό κόστος Το κόστος εγκατάστασης και συναρµολόγησης το κόστος των δοκιµών καλής λειτουργίας του περιουσιακού στοιχείου Επαγγελµατικές αµοιβές όπως αρχιτεκτόνων και µηχανικών κλπ Κόστος δανεισµού σύµφωνα µε το ΛΠ 23 την αρχική εκτίµηση του κόστους αποσυναρµολόγησης και αποµάκρυνσης του στοιχείου και αποκατάστασης του χώρου

9 Επιµέτρηση και αναγνώριση (2) Το κόστος κτήσεως δεν περιλαµβάνει: το κόστος για το άνοιγµα νέας µονάδας, το κόστος παρουσίασης νέου προϊόντος ή υπηρεσίας (συµπεριλαµβανοµένου του κόστους διαφήµισης και δραστηριοτήτων προώθησης), το κόστος διεξαγωγής εργασιών σε νέα τοποθεσία ή µε νέα κατηγορία πελατών (συµπεριλαµβανοµένου του κόστους της εκπαίδευσης του προσωπικού), τα διοικητικά και τα άλλα γενικά κόστη, τα κόστη που πραγµατοποιούνται όταν ένα στοιχείο που είναι σε θέση να λειτουργήσει µε τον τρόπο που έχει προσδιορίσει η διοίκηση δεν χρησιµοποιείται ακόµα ή λειτουργεί σε ισχύ µικρότερη της κανονικής. οι αρχικές λειτουργικές ζηµίες και το κόστος επανεγκατάστασης ή αναδιοργάνωσης µέρος ή του συνόλου των λειτουργιών της οικονοµικής οντότητας.

Παράδειγµα 2 (έξοδα που δεν θεωρούνται κόστος) 10 Η εταιρία εγκαθιστά µια µηχανολογική εγκατάσταση στο εργοστάσιο της, δαπανώντας τα κατωτέρω κόστη: a. Κόστος του µηχανολογικού εξοπλισµού (σύµφωνα µε το τιµολόγιο του προµηθευτή) 4.000.000 b. Το κόστος προετοιµασίας της τοποθεσίας του θα εγκατασταθεί ο εξοπλισµός 500.000 c. Κόστος συµβούλων που χρησιµοποιήθηκαν για την αγορά του εξοπλισµού 100.000 d. Λειτουργικές ζηµιές στο εργοστάσιο πριν την έναρξη της παραγωγής από την νέα εγκατάσταση 300.000 e. Κόστος µεταφοράς και παράδοσης του εξοπλισµού 200.000 f. Τόκοι που πληρώθηκαν στον προµηθευτή λόγω πίστωσης 150.000 Ποια από τα ανωτέρω κόστη µπορεί να κεφαλαιοποίηση η εταιρεία σύµφωνα µε το ΛΠ 16; Απάντηση Σύµφωνα µε το ΛΠ 16 τα κόστη που µπορούν να κεφαλαιοποιηθούν είναι: i. Κόστος του µηχανολογικού εξοπλισµού (σύµφωνα µε το τιµολόγιο του προµηθευτή) 4.000.000 ii. Το κόστος προετοιµασίας της τοποθεσίας του θα εγκατασταθεί ο εξοπλισµός 500.000 iii. Κόστος συµβούλων που χρησιµοποιήθηκαν για την αγορά του εξοπλισµού 100.000 iv. Κόστος µεταφοράς και παράδοσης του εξοπλισµού 200.000 4.800.000

11 Επιµέτρηση του κόστους Το κόστος ενός στοιχείου των ενσώµατων ακινητοποιήσεων είναι η ισοδύναµη τιµή µετρητοίς κατά την ηµεροµηνία αναγνώρισης. Εάν η πληρωµή της αξίας ενός στοιχείου εκτείνεται πέραν των συνήθων πιστωτικών όρων, η διαφορά, µεταξύ του συνόλου των πληρωµών και αυτής της τιµής, αναγνωρίζεται ως έξοδο τόκων, κατά τη διάρκεια της περιόδου της πίστωσης. Στην περίπτωση ανταλλαγής µε άλλο περιουσιακό στοιχείο επιµετράται στην εύλογη αξία του στοιχείου που παραλήφθηκε εκτός εάν αυτό δεν µπορεί να επιµετρηθεί στην εύλογη αξία οπότε το κόστος του επιµετράται στην λογιστική αξία του παραχωρηθέντος περιουσιακού στοιχείου.

12 Παράδειγµα 3 Απόκτηση ενσωµάτου παγίου µε πίστωση Έστω, αγορά µηχανήµατος κόστους 1.000 (ισοδύναµη αξία µετρητοίς) µε πίστωση 1,5 έτους και καταβλητέο τίµηµα στο τέλος του 1,5 έτους, 1.060. Η αξία επιβαρύνθηκε µε εισαγωγικούς δασµούς 30 που καταβλήθηκαν µετρητοίς

13 Ιδιοχρησιµοποιούµενα Πάγια- Μεταγενέστερη επιµέτρηση (1) Μέθοδος του Κόστους Μέθοδος της Αναπροσαρµογής Αναπροσαρµογή Απόσβεση τους κόστους κατά τη διάρκεια της ωφέλιµης ζωής Απόσβεση των αναπροσαρµοσµένων αξιών κατά τη διάρκεια της ωφέλιµης ζωής

14 Ιδιοχρησιµοποιούµενα Πάγια- Μεταγενέστερη επιµέτρηση (2) Μέθοδος του κόστους Τα ενσώµατα πάγια επιµετρώνται στο κόστος κτήσεως, µείον αποσβέσεις (εκτός της γης η οποία δεν αποσβένεται), µείον τυχόν ζηµίες αποµείωσης, πλέον µεταγενέστερες δαπάνες που αναγνωρίζονται στην αξία κτήσεως αυτών. o Αποσβέσεις Ωφέλιµη ζωή Οικονοµική ζωή Αποσβέσιµο ποσό Υπολειµµατική αξία Μέθοδοι απόσβεσης oμεταγενέστερες δαπάνες oζηµίες αποµείωσης

15 Παράδειγµα 4 Βελτίωσης ενσωµάτου παγίου µε αύξηση της παραγωγικής ικανότητας και παράταση της ωφέλιµης ζωής Έστω αποσβέσιµο ενσώµατο πάγιο µε αξία κτήσεως 10.000, σωρευµένες αποσβέσεις 4.000, ωφέλιµη ζωή 10 έτη, υπολειµµατική αξία 0 και µέθοδο απόσβεσης την σταθερή µέθοδο. Στο πάγιο αυτό γίνεται µία δαπάνη 2.000 που βελτιώνει την παραγωγική του δυνατότητα και παρατείνει την ζωή του για 2 έτη. Προσδιορίστε την ετήσια απόσβεση.

16 Ιδιοχρησιµοποιούµενα Πάγια- Μεταγενέστερη επιµέτρηση (3) Μέθοδος αναπροσαρµοσµένων αξιών (1) Τα ενσώµατα πάγια επιµετρώνται σε αναπροσαρµοσµένες αξίες, οι οποίες είναι οι εύλογες αξίες κατά την ηµεροµηνία της αναπροσαρµογής µείον τις µεταγενέστερες σωρευµένες αποσβέσεις και τις συσσωρευµένες ζηµίες αποµείωσης. Οι αναπροσαρµογές πρέπει να γίνονται µε επαρκή συχνότητα Αναπροσαρµόζονται όλα τα περιουσιακά στοιχεία της ίδιας κατηγορίας Η διαφορά αναπροσαρµογής εφόσον είναι θετική αναγνωρίζεται κατ ευθείαν στην καθαρή θέση (αν στο παρελθόν είχε αναγνωρισθεί ζηµία, η διαφορά αναγνωρίζεται ως έσοδο κατά το µέρος της ζηµίας που στο παρελθόν είχε βαρύνει τα αποτελέσµατα) Αν η διαφορά είναι αρνητική αναγνωρίζεται στα αποτελέσµατα (αν στο παρελθόν υπήρξε θετική διαφορά η οποία αναγνωρίσθηκε στην καθαρή θέση, η ζηµία συµψηφίζει την αναπροσαρµογή που εµφανίζεται στην καθαρή θέση και το ακάλυπτο ποσό, αν υπάρχει, αναγνωρίζεται ως ζηµία αποµείωσης στα αποτελέσµατα)

17 Ιδιοχρησιµοποιούµενα Πάγια- Μεταγενέστερη επιµέτρηση (4) Μέθοδος αναπροσαρµοσµένων αξιών (2) o Η αναπροσαρµογή µπορεί να γίνεται µε δύο τρόπους: (α) Με αντιλογισµό των σωρευµένων αποσβέσεων και προσαρµογή της λογιστικής αξίας στην εύλογη αξία. (β)με αναπροσαρµογή και της αξίας κτήσεως και των σωρευµένων αποσβέσεων, ώστε η νέα αξία του ενσωµάτου παγίου να ταυτισθεί µε την εύλογη αξία του.

18 Ιδιοχρησιµοποιούµενα Πάγια- Μεταγενέστερη επιµέτρηση (5) Μέθοδος αναπροσαρµοσµένων αξιών (3) o Τα πλεονάσµατα αναπροσαρµογής: µπορεί να µεταφερθούν απευθείας στο υπόλοιπο κερδών εις νέον, όταν το περιουσιακό στοιχείο διαγράφεται µέρος του πλεονάσµατος µπορεί να µεταφέρεται κατά τη διάρκεια της χρήσης του περιουσιακού στοιχείου από την οικονοµική οντότητα Οι µεταφορές από τα πλεονάσµατα αναπροσαρµογής στα κέρδη εις νέον δε γίνονται µέσω των κερδών ή των ζηµιών.

19 Παράδειγµα 5 Αναπροσαρµογή Έστω αποσβέσιµο ενσώµατο πάγιο µε αξία κτήσεως 10.000, σωρευµένες αποσβέσεις 4.000, ωφέλιµη ζωή 10 έτη, υπολειµµατική αξία 0 και σταθερή µέθοδο απόσβεσης. Το ενσώµατο αυτό πάγιο αναπροσαρµόζεται στην εύλογη αξία του, η οποία είναι, έστω 9.000. Να γίνουν οι εγγραφές αναπροσαρµογής και µε τις δύο µεθόδους.

20 Επενδύσεις σε ακίνητα - Μεταγενέστερη επιµέτρηση Μέθοδος εύλογης αξίας Σύµφωνα µε αυτή την µέθοδο, οι επενδύσεις σε ακίνητα, σε κάθε ηµεροµηνία Ισολογισµού επιµετρώνται στην εύλογη αξία τους (Fair value) και οι διαφορές από την αξία κτήσεως ή την προηγούµενη επιµέτρηση, αναγνωρίζονται στα αποτελέσµατα (κέρδη ζηµίες). Μέθοδος κόστους Σύµφωνα µε την µέθοδο του κόστους, οι επενδύσεις σε ακίνητα επιµετρώνται στο κόστος κτήσης µείον αποσβέσεις και συσσωρευµένες ζηµίες αποµείωσης, µε τον ίδιο ακριβώς τρόπο, όπως τα ιδιοχρησιµοποιούµενα ενσώµατα πάγια. IAS 40 Investment Property

Παράδειγµα 6 Αποτίµηση επένδυσης σε ακίνητα 21 Η εταιρία " κατασκεύασε ένα συγκρότηµα γραφείων µε σκοπό να το µισθώσει. Η κατασκευή του κτιρίου ολοκληρώθηκε στο τέλος του 2008 και το κόστος κατασκευής ανήλθε σε 100 εκατοµµύρια. Σύµφωνα µε την εκτίµηση ανεξάρτητων εκτιµητών η ωφέλιµη ζωή του κτιρίου καθορίσθηκε στα 40 χρόνια, η υπολειµµατική του αξία στα 20 εκατοµµύρια και η εύλογη αξία του κτιρίου κατ έτος καθορίσθηκε ως εξής: 31/12/2011 100 31/12/2012 130 31/12/2013 135 31/12/2014 120 Ποιά είναι η επίδραση στα αποτελέσµατα όλων των ετών της ανωτέρω επένδυσης σε ακίνητα στην περίπτωση που η " ακολουθήσει τη µέθοδο του κόστους κτήσεως ή τη µέθοδο της εύλογης αξίας µετά την αρχική αναγνώριση;

22 Μεταφορές ακινήτων µεταξύ των κατηγοριών (1) Μεταφορά από ιδιοχρησιµοποιούµενο ακίνητο σε επένδυση σε ακίνητα (α) Αν το ακίνητο παρακολουθείτο στο ιστορικό κόστος, και επιλέγεται η επιµέτρηση στην εύλογη αξία, τότε την ηµεροµηνία της µεταφοράς εκτιµάται η εύλογη αξία του και η διαφορά µεταξύ αξίας µε βάση το κόστος κτήσης και εύλογης αξίας, εφόσον είναι θετική, αναγνωρίζεται στην καθαρή θέση, διότι εκεί θα είχε αναγνωρισθεί αν το ακίνητο είχε επιµετρηθεί σε αναπροσαρµοσµένες αξίες, σύµφωνα µε την µέθοδο επιµέτρησης των ιδιοχρησιµοποιούµενων ακινήτων σε εύλογη αξία. (β) Αν το ακίνητο παρακολουθείτο σε αναπροσαρµοσµένη αξία γίνεται προσαρµογή αυτής της αξίας µέχρι την εύλογη αξία του κατά την ηµεροµηνία της µεταφοράς. Η διαφορά εφόσον είναι θετική αναγνωρίζεται στην καθαρή θέση. Και στις δύο ανωτέρω περιπτώσεις, οι µεταβολές στην εύλογη αξία µετά την µεταφορά, αναγνωρίζονται στα κέρδη και ζηµίες (αποτελέσµατα), οι δε διαφορές αναπροσαρµογής που εµφανίζονται στα ίδια κεφάλαια µπορεί να µεταφερθούν απ ευθείας στα αποτελέσµατα εις νέο µε την πώληση ή την κατ οιονδήποτε τρόπο διάθεση του ακινήτου.

23 Παράδειγµα 7 Μεταφορά από ιδιοχρησιµοποιούµενο ακίνητο Η εταιρία κατέχει ιδιοχρησιµοποιούµενο οικόπεδο αξίας κτήσεως 10.000 το οποίο αποτιµά στο αναπόσβεστο κόστος. Την 30.6.2013 η χαρακτήρισε το ακίνητο επένδυση σε ακίνητα, επέλεξε να το αποτιµά στην εύλογη αξία και κατά την ηµεροµηνία αυτή η εύλογη αξία του ήταν 15.000. Την 31.12.2013 η εύλογη αξία του ακινήτου είναι 14.000. Την 31.1.2014 η πωλεί το οικόπεδο έναντι 13.900 µετρητοίς.

24 Μεταφορές ακινήτων µεταξύ των κατηγοριών (2) Μεταφορά από επένδυση σε ακίνητο, σε ιδιοχρησιµοποιούµενο ακίνητο Στην περίπτωση αυτή η αξία που είχε το ακίνητο κατά την ηµεροµηνία µεταφοράς, θεωρείται κόστος του ιδιοχρησιµοποιούµενου ακινήτου και στην συνέχεια, η µεταγενέστερη επιµέτρηση ακολουθεί την µέθοδο που έχει υιοθετηθεί για τα αντίστοιχα ιδιοχρησιµοποιούµενα ενσώµατα πάγια. Μεταφορά από αποθέµατα, σε επένδυση σε ακίνητα Στην περίπτωση αυτή, η διαφορά µεταξύ κόστους κτήσεως του αποθέµατος και της εύλογης αξίας του ακινήτου, εφ όσον επιλεγεί η επιµέτρηση στη εύλογη αξία, αναγνωρίζεται στα κέρδη ζηµίες (αποτελέσµατα).

25 Παράδειγµα 8 Μεταφορά από επενδύσεις σε ακίνητα Η εταιρία έχει επένδυση σε ακίνητο (κτίριο οικόπεδο) το οποίο και αποτιµά στην εύλογη αξία του. Την 30.6.2014 που η εύλογη αξία του ακινήτου αυτού είναι 20.000, χαρακτηρίζεται ιδιοχρησιµοποιούµενο. Την ηµεροµηνία αυτή η διαχωρίζει την εύλογη αξία του ακινήτου σε αξία κτιρίου και αξία οικοπέδου, 14.000 και 6.000 αντίστοιχα.