ιεύθυνση Οικονοµικών Μελετών Τµήµα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων sec.realestate@bankofgreece.gr ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΡΕΥΝΑΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΙΚΩΝ ΓΡΑΦΕΙΩΝ (A ΤΡΙΜΗΝΟ 2012) Σύνοψη: Από το πρώτο τρίµηνο του 2009 - και σε τριµηνιαία βάση - πραγµατοποιείται από την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) η έρευνα των κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας. Ο στόχος της έρευνας είναι αφενός η τεκµηρίωση της τρέχουσας κατάστασης της ελληνικής κτηµαταγοράς όπως αυτή αξιολογείται από τους ερωτώµενους και αφετέρου η καταγραφή των προσδοκιών τους για το επόµενο τρίµηνο. Από την ανάλυση των σχετικών στοιχείων της έρευνας που διενεργήθηκε στο τέλος του α τριµήνου του 2012, προέκυψε ότι οι συνθήκες στην αγορά κατοικίας επιδεινώθηκαν στη διάρκεια του συγκεκριµένου τριµήνου (για το 67% των ερωτηθέντων), και αναδεικνύεται η ύπαρξη σηµαντικού πλεονάσµατος αδιάθετων κατοικιών από ένα µεγάλο µέρος των συµµετεχόντων στην έρευνα των κτηµατοµεσιτικών γραφείων (64%). Ωστόσο τα προηγούµενα τρία τρίµηνα τα ποσοστά αυτά ήταν πολύ µεγαλύτερα (86% και 93% το δ και γ τρίµηνο του 2011 αντίστοιχα). Ειδικότερα, το α τρίµηνο του 2012, το ποσοστό των ερωτώµενων που θεωρεί τις τιµές των προς πώληση κατοικιών "λίγο" ή "πολύ υψηλές" αυξήθηκε κατά 16 εκατοστιαίες µονάδες (στο 36%) σε σχέση µε το δ τρίµηνο του 2011 (γ τρίµηνο 2011: 33%). Η αύξηση αυτή προήλθε κυρίως από µείωση στο ποσοστό αυτών που 1
θεωρούν "λίγο" έως "πολύ" χαµηλές τις τιµές των κατοικιών το οποίο ανήλθε στο 8% το α τρίµηνο 2012 έναντι 23% στο προηγούµενο τρίµηνο. Αναφορικά µε τον όγκο των αγοραπωλησιών, το 75% των ερωτηθέντων το α τρίµηνο του 2012 - ποσοστό µειωµένο κατά 19 εκατοστιαίες µονάδες συγκριτικά µε το δ τρίµηνο του 2011 (94%) - θεωρεί ότι µειώθηκε. Η προαναφερθείσα µείωση προέκυψε από την αύξηση του ποσοστού των συµµετεχόντων που εκτίµησε ότι οι συναλλαγές παρέµειναν σχεδόν αµετάβλητες (από 13% και 6% το γ και δ τρίµηνο του 2011 σε 25% το α τρίµηνο του 2012). Το 36% των ερωτηθέντων εκτιµούν ότι το α τρίµηνο του 2012 οι τιµές µειώθηκαν ελαφρά σε σχέση µε το προηγούµενο τρίµηνο. Το ποσοστό αυτό είναι µειωµένο κατά 32 εκατοστιαίες µονάδες σε σχέση µε το δ τρίµηνο του 2011 (68%) και κατά 44 εκατοστιαίες µονάδες σε σχέση µε το γ τρίµηνο του 2011 (80%). Η µείωση αυτή συνδέεται µε την αύξηση του ποσοστού των συµµετεχόντων που εκτίµησε ότι οι τιµές των κατοικιών παρέµειναν σχεδόν αµετάβλητες (από 13% και 3% το γ και δ τρίµηνο του 2011 σε 47% το α τρίµηνο του 2012). Σε ετήσια βάση, οι ερωτώµενοι εκτίµησαν ότι οι τιµές έχουν υποχωρήσει κατά περίπου 10%-20% το α τρίµηνο του 2012. Από το α τρίµηνο του 2009 µέχρι και σήµερα έχει καταγραφεί επίσης στροφή του ενδιαφέροντος των αγοραστών προς παλαιότερες και µικρότερου εµβαδού κατοικίες, και κατά συνέπεια µικρότερης αξίας. Αναφορικά µε τις προσδοκίες των ερωτηθέντων για το επόµενο τρίµηνο, αυτές προδιαγράφουν ανάµικτη εικόνα, αν και µία ελαφρά πιο αισιόδοξη προοπτική µπορεί µε σχετική δυσκολία να διαπιστωθεί τόσο για τις συνθήκες που θα επικρατήσουν στην αγορά κατοικίας όσο και για τον όγκο των συναλλαγών. Επίσης, αναµένεται περαιτέρω µείωση των τιµών των κατοικιών από την µεγάλη πλειοψηφία των ερωτηθέντων (97%). Στην αγορά επαγγελµατικών ακινήτων, φαίνεται ότι το α τρίµηνο του 2012, η αγορά των καταστηµάτων έχει πληγεί περισσότερο συγκριτικά µε εκείνη των γραφείων και των βιοµηχανικών χώρων. Συγκριµένα, στην αγορά καταστηµάτων το 73,3% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι οι συνθήκες ήταν χειρότερες το α τρίµηνο του 2012 σε σύγκριση µε το προηγούµενο τρίµηνο, στην αγορά βιοµηχανικών χώρων το 2
αντίστοιχο ποσοστό φθάνει το 70%, ενώ στην αγορά γραφείων το αντίστοιχο ποσοστό φθάνει το 60%. Λόγω της αυξηµένης προσφοράς επαγγελµατικών χώρων συγκριτικά µε τη ζήτηση, οι τιµές ενοικίασής τους σηµείωσαν περαιτέρω µείωση το α τρίµηνο του 2012 σε σύγκριση µε το προηγούµενο τρίµηνο (µε πιο αισθητή επιδείνωση στην αγορά καταστηµάτων). Οι προσδοκίες των ερωτηθέντων για τις συνθήκες της αγοράς επαγγελµατικών ακινήτων το επόµενο τρίµηνο εξακολουθούν να χαρακτηρίζονται από σχετική απαισιοδοξία. 3
Αναλυτικά: Α. Αξιολόγηση παρούσας κατάστασης στην αγορά κατοικίας (Πίνακας Α) Α1: Η αγορά κατοικίας σήµερα (Μάρτιος 2012) σε σχέση µε τρεις µήνες πριν: Το α τρίµηνο του 2012 συνεχίζει να καταγράφεται τάση επιδείνωσης των συνθηκών στην αγορά κατοικίας, καθώς το 67% των ερωτηθέντων εκτιµά ότι οι συνθήκες ήταν "χειρότερες" έως "πολύ χειρότερες" συγκριτικά µε το δ και γ τρίµηνο του 2011 (94% και 73% αντίστοιχα), αν και αυξήθηκε το ποσοστό εκείνων που θεωρούν ότι οι συνθήκες παρέµειναν "περίπου ίδιες" (33% το α τρίµηνο του 2012 έναντι 6% το προηγούµενο τρίµηνο). 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A1. H αγορά κατοικίας σήµερα σε σχέση µε τρεις µήνες πριν, είναι: 2011 α 2011 β 2011 γ 2011 δ 2012 α Πολύ χειρότερη Χειρότερη Περίπου ίδια Καλύτερη Πολύ καλύτερη Α2: Πώς χαρακτηρίζετε τη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας: Η ύπαρξη µεγάλης προσφοράς αδιάθετων κατοικιών διατυπώνεται από την πλειοψηφία των ερωτηθέντων το α τρίµηνο του 2012 (64%, από 93% το γ και 86% το δ τρίµηνο του 2011). Αντίστοιχα, αυξήθηκε το ποσοστό αυτών που εκτιµούν ότι υπάρχει µικρό πλεόνασµα αδιάθετων κατοικιών (28%, από 7% και 11% το γ και δ τρίµηνο του 2012 αντίστοιχα). Α3: Οι τιµές πώλησης των κατοικιών, είναι σήµερα: Αύξηση κατά 16 εκατοστιαίες µονάδες κατέγραψε το ποσοστό των συµµετεχόντων στην έρευνα που θεωρούν ότι οι τιµές πώλησης των οικιστικών ακινήτων είναι "λίγο ή πολύ υψηλές" και ανήλθε στο 36% συγκριτικά µε το 20% το δ τρίµηνο του 2011 (33% το γ τρίµηνο του 2011). Η παραπάνω αύξηση αντισταθµίσθηκε από την 4
κάθοδο που σηµείωσε το ποσοστό αυτών που θεωρούν τις τιµές "λίγο έως πολύ χαµηλές" (από 23% το δ τρίµηνο του 2011 σε 8% το α τρίµηνο του 2012). Το ποσοστό των ερωτηθέντων που θεωρούν τις τιµές "λογικές " παρέµεινε περίπου το ίδιο σε σύγκριση µε τα δύο προηγούµενα τρίµηνα. Α4: Οι αγοραπωλησίες κατοικιών σήµερα, σε σχέση µε τρεις µήνες πριν: Σηµαντική µείωση (19 ποσοστιαίων µονάδων) παρουσίασε το ποσοστό των ερωτηθέντων που θεωρούν "λιγότερες" ή "πολύ λιγότερες" τις αγοραπωλησίες κατοικιών, από 94% το δ τρίµηνο του 2011 σε 75% το α τρίµηνο του 2012 (80% το γ τρίµηνο του 2011). Ταυτόχρονα, αυξήθηκε σηµαντικά το ποσοστό εκείνων που διατύπωσαν την άποψη ότι πραγµατοποιήθηκαν "περίπου ίδιες συναλλαγές" το α τρίµηνο του 2012 (25%) έναντι του δ τριµήνου του 2011 (6%) και του γ τριµήνου του 2011 (13%). Α5. Οι τιµές πώλησης των κατοικιών σήµερα, σε σχέση µε τρεις µήνες πριν: Το ποσοστό των ερωτηθέντων που εκτίµησαν ότι οι τιµές των κατοικιών µειώθηκαν ελαφρά έναντι του προηγούµενου τριµήνου ανήλθε σε 36% το α τρίµηνο του 2012 από 68% το δ και 80% το γ τρίµηνο του 2011. Το 17% πιστεύει ότι οι µειώσεις στις τιµές των κατοικιών ήταν "σηµαντικές" (από 29% και 7% το δ και γ τρίµηνο του 2011 αντίστοιχα). Επίσης, αυξήθηκε το α τρίµηνο του 2012 το ποσοστό αυτών που εκτιµούν ότι οι τιµές παρέµειναν σταθερές (47%, από 3% και 13% το δ και γ τρίµηνο του 2011 αντίστοιχα). Οι εκτιµήσεις αυτές αντικατοπτρίζουν σε σηµαντικό βαθµό την τάση των δεικτών τιµών ακινήτων που δηµοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος (βλ. Στατιστικό ελτίο Οικονοµικής Συγκυρίας, καθώς και: http://www.bankofgreece.gr/pages/el/statistics/realestate/indices.aspx). 5
90% Α5. Οι τιµές πώλησης των κατοικιών σήµερα, σε σχέση µε τρεις µήνες πριν: 80% 70% 60% 50% 40% 2011 α 2011 β 2011 γ 2011 δ 2012 α 30% 20% 10% 0% Σηµαντική µείωση Ελαφρά µείωση Περίπου ίδιες Ελαφρά αύξηση Σηµαντική αύξηση 6
Πίνακας Α. Αξιολόγηση παρούσας κατάστασης στην αγορά κατοικίας A1. H αγορά κατοικίας σήµερα σε σχέση µε τρεις µήνες πριν, είναι: Πολύ χειρότερη 7% 6% 34% 14% Χειρότερη 34% 21% 67% 8% 24% 29% 73% 60% 53% Περίπου ίδια 59% 59% 33% 92% 76% 66% 20% 6% 33% Καλύτερη 21% 7% Πολύ καλύτερη Α2. Πώς χαρακτηρίζετε τη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας: Μεγάλη Προσφορά 86% 97% 90% 75% 74% 89% 93% 86% 64% Μικρή Προσφορά 7% 7% 25% 19% 6% 7% 11% 28% Ισορροπία 3% 3% Μικρή Ζήτηση 7% 3% 3% 3% Μεγάλη Ζήτηση 3% 3% 8% Α3. Θεωρείτε ότι οι τιµές πώλησης των κατοικιών, είναι σήµερα: Πολύ χαµηλές 3% 11% 6% Λίγο χαµηλές 21% 3% 7% 17% 8% Λογικές 17% 21% 7% 17% 18% 49% 60% 57% 56% Λίγο υψηλές 59% 72% 90% 79% 74% 31% 20% 20% 19% Πολύ υψηλές 3% 7% 3% 4% 3% 9% 13% 17% Α4. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών, σε σχέση µε τρεις µήνες πριν, είναι σήµερα: Πολύ λιγότερες 17% 14% 23% 12% 15% 8% 40% 85% 28% Ελαφρά λιγότερες 21% 17% 40% 17% 41% 34% 40% 9% 47% Περίπου ίδιες 41% 48% 33% 67% 38% 57% 13% 6% 25% Ελαφρά περισσότερες 21% 21% 4% 6% 7% Πολύ περισσότερες 3% Α5. Οι τιµές πώλησης των κατοικιών σήµερα, σε σχέση µε τρεις µήνες πριν, είναι: Σηµαντική µείωση 21% 25% 3% 7% 29% 17% Ελαφρά µείωση 55% 90% 53% 21% 73% 71% 80% 68% 36% Περίπου ίδιες 24% 7% 43% 54% 21% 26% 13% 3% 47% Ελαφρά αύξηση 3% 3% 3% 3% Σηµαντική αύξηση 7
Β. Προσδοκίες για την αγορά ακινήτων (Πίνακας Β) Β1. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθεί η αγορά κατοικίας το επόµενο τρίµηνο; Το µεγαλύτερο µέρος των συµµετεχόντων (69%) στην έρευνα το α τρίµηνο του 2012 αναµένει ελαφρά ή µεγάλη επιδείνωση των συνθηκών στην αγορά κατοικίας για το επόµενο τρίµηνο του έτους, ποσοστό µειωµένο έναντι των δύο προηγούµενων τριµήνων (85% και 87% το δ και γ τρίµηνο του 2011 αντίστοιχα). Το ποσοστό αυτό µειώθηκε έναντι αντίστοιχης αύξησης των ερωτηθέντων που αναµένουν σταθεροποίηση έως και ελαφριά βελτίωση των συνθηκών της αγοράς κατοικίας κατά το επόµενο τρίµηνο. Με άλλα λόγια καταγράφεται µία ελαφρά πιο αισιόδοξη προοπτική για την κατάσταση της αγοράς κατοικίας το επόµενο τρίµηνο. 80% Β1. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθεί η αγορά κατοικίας το επόµενο τρίµηνο; 70% 60% 50% 40% 2011 α 2011 β 2011 γ 2011 δ 2012 α 30% 20% 10% 0% Πολύ χειρότερη Ελαφρά Χειρότερη Περίπου ίδια Ελαφρά Καλύτερη Πολύ καλύτερη Β2. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθούν οι πωλήσεις/συναλλαγές κατοικιών το επόµενο τρίµηνο; Το 78% έφτασε το ποσοστό εκείνων που θεωρούν ότι τόσο οι πωλήσεις / συναλλαγές κατοικιών θα είναι ελαφρά έως πολύ λιγότερες το α τρίµηνο του 2012 (έναντι 60% και 87% το δ και γ τρίµηνο του 2011 αντίστοιχα). Σηµειώνεται ότι το α τρίµηνο του 2012 το 17% των ερωτηθέντων εκτίµησε ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα είναι ελαφρά περισσότερες, έναντι 3% και 7% το δ και γ τρίµηνο του 2011. 8
80% 70% 60% 50% Β2. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθούν οι πωλήσεις /συναλλαγές κατοικιών το επόµενο τρίµηνο; 2011 α 2011 β 2011 γ 2011 δ 2012 α 40% 30% 20% 10% 0% Πολύ λιγότερες Ελαφρά λιγότερες Περίπου ίδιες Ελαφρά π ερισσότερες Πολύ π ερισσότερες Β3. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθούν οι τιµές πώλησης των κατοικιών το επόµενο τρίµηνο; Αύξηση παρατηρείται το α τρίµηνο του 2012 στο ποσοστό εκείνων που αναµένουν ελαφρά µείωση στις τιµές των ακινήτων το επόµενο τρίµηνο, φτάνοντας το 72% από 68% που ήταν το δ τρίµηνο και 87% το γ τρίµηνο του 2011. Σταθεροποίηση επίσης παρατηρείται στο ποσοστό εκείνων που αναµένουν σηµαντική µείωση στις τιµές των ακινήτων το επόµενο τρίµηνο, φτάνοντας το 25% από 26% που ήταν το δ τρίµηνο του 2011 (γ τρίµηνο του 2011: 7%). 100% Β3. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθούν οι τιµές πώλησης των κατοικιών το επόµενο τρίµηνο; 90% 80% 70% 60% 50% 40% 2011 α 2011 β 2011 γ 2011 δ 2012 α 30% 20% 10% 0% Σηµαντική µείωση Ελαφρά µείωση Περίπου ίδιες Ελαφρά αύξηση Σηµαντική αύξηση Πίνακας Β. Προσδοκίες για την αγορά κατοικιών 9
Β1. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθεί η αγορά κατοικίας το επόµενο τρίµηνο; Πολύ χειρότερη 17% 14% 37% 6% 3% 7% 11% 39% Ελαφρά Χειρότερη 55% 34% 23% 21% 18% 18% 80% 74% 30% Περίπου ίδια 24% 48% 30% 46% 44% 68% 7% 3% 14% Ελαφρά Καλύτερη 3% 3% 10% 33% 32% 12% 7% 3% 17% Πολύ καλύτερη 9% Β2. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθούν οι πωλήσεις /συναλλαγές κατοικιών το επόµενο τρίµηνο; Πολύ λιγότερες 14% 14% 20% 6% 3% 7% 31% 50% Ελαφρά λιγότερες 59% 34% 40% 21% 18% 32% 80% 29% 28% Περίπου ίδιες 24% 45% 27% 29% 47% 62% 7% 37% 5% Ελαφρά περισσότερες 3% 7% 13% 50% 29% 3% 7% 3% 17% Πολύ περισσότερες Β3. Πώς αναµένετε ότι θα διαµορφωθούν οι τιµές πώλησης των κατοικιών το επόµενο τρίµηνο; Σηµαντική µείωση 3% 3% 7% 26% 25% Ελαφρά µείωση 66% 83% 83% 79% 68% 54% 87% 68% 72% Περίπου ίδιες 34% 17% 17% 21% 29% 43% 6% 3% Ελαφρά αύξηση 7% Σηµαντική αύξηση Μεθοδολογία Έρευνας Στα τέλη του 2008, καταρτίστηκε από το Τµήµα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων πιλοτικό ερωτηµατολόγιο για την καταγραφή τόσο των αξιολογήσεων όσο και των προσδοκιών των κτηµατοµεσιτών και των συµβούλων ακίνητης περιουσίας για την αγορά ακινήτων. Μετά από επαφές µε παράγοντες της αγοράς, που πραγµατοποιήθηκαν στις αρχές του 2009, ολοκληρώθηκε η µορφή και η δοµή του ερωτηµατολογίου και ξεκίνησε από το α τρίµηνο του 2009, η αποστολή του στους συµµετέχοντες στην έρευνα. Έκτοτε, στο τέλος κάθε τριµήνου αποστέλλεται το ερωτηµατολόγιο στους συνεργαζόµενους κτηµατοµεσίτες και στελέχη της αγοράς, οι 10
οποίοι καλούνται να αξιολογήσουν την κατάσταση στην αγορά ακινήτων για το τρέχον τρίµηνο και να διατυπώσουν τις εκτιµήσεις τους για το επόµενο. Ειδικότερα, το εν λόγω ερωτηµατολόγιο περιλαµβάνει τις εξής επιµέρους ενότητες: αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης στην αγορά κατοικιών (τιµές πώλησης σήµερα σε σχέση µε τρεις µήνες πριν και εκατοστιαία µεταβολή τους, ανεγέρσεις νέων κτιρίων, αγοραπωλησίες ακινήτων, προτιµήσεις νοικοκυριών για νέα ή µεταχειρισµένα ακίνητα, ποσοστό αντιπαροχής κ.ά.), προσδοκίες για την αγορά κατοικιών (πώς αναµένετε να διαµορφωθούν το επόµενο τρίµηνο η αγορά (γενικά), οι πωλήσεις/συναλλαγές, οι τιµές, το ποσοστό αντιπαροχής κ.λπ.), αξιολόγηση και προσδοκίες στην αγορά επαγγελµατικών ακινήτων (σχέση προσφοράς και ζήτησης, αγοραπωλησίες, επίπεδο και µεταβολή τιµών και ενοικίων, προσδοκίες για την αγορά γενικά, τις τιµές, τα ενοίκια κ.ά.) και τιµές κατοικιών για επιλεγµένες περιοχές (ανώτερη και κατώτερη τιµή πώλησης ανά τετραγωνικό µέτρο). Για τον υπολογισµό των συγκεντρωτικών στοιχείων, οι απαντήσεις των συµµετεχόντων σταθµίζονται µε συντελεστές βαρύτητας, οι οποίοι έχουν προκύψει µε βάση τη δυναµικότητα των µεσιτικών γραφείων από πλευράς απασχολουµένων και δικτύου συνεργατών. Στην τριµηνιαία αυτή έρευνα συµµετέχουν τα µεγαλύτερα δίκτυα κτηµατοµεσιτικών γραφείων της χώρας (Epavlis κτηµατοµεσίτες, E-Real Estate, ανός, Intercasa, Metroone, Remax Ελλάς, κ.ά.), µεσιτικά γραφεία (Γιακουµάκης, Ζηρογιάννης, Καραβάς, Τσουρούφλη, Golden Home κ.ά.) καθώς και παράγοντες της αγοράς (σύµβουλοι real estate, διαχειριστές χαρτοφυλακίου κ.ά.). Για οποιαδήποτε σχετική πληροφορία µπορείτε να απευθύνεστε στο Τµήµα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος στην ηλεκτρονική διεύθυνση sec.realestate@bankofgreece.gr ή στα τηλέφωνα 210 3203617 (κ. Στ. Παναγιώτου) και 210 3202436 (κ.. Αργυρούλη). 11