ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ <με ΑΒΚ 662 και 664 Άργους Ν. Αργολίδος>

Transcript

1 ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ <με ΑΒΚ 662 και 664 Άργους Ν. Αργολίδος> Κωδικός / Σύντομη Περιγραφή Ακινήτου: Τα ακίνητα με ΑΒΚ 662 και ΑΒΚ 664 στο Άργος, με εμβαδά 3.768,14τμ. και 1.520,80τμ. αντίστοιχα, είναι εντός σχεδίου αστικά οικόπεδα, βρίσκονται βορειοανατολικά της πόλης του Άργους, στον Δήμο Άργους-Μυκηνών Φορέας Ακινήτου: Ελληνικό Δημόσιο Τεχνικός Σύμβουλος: Τεχνικός: PLANET AE, Savills ΕΛΛΑΣ ΕΠΕ Δημήτρης Μανουσάκης, Αρχιτέκτων Μηχανικός Ε.Μ.Π, Μέλος Τ.Ε.Ε, MSc (Econ) Urban Planning, Savills ΕΛΛΑΣ Ε.Π.Ε. Αντώνης Παντζέκος, Αρχιτέκτων Μηχανικός Ε.Μ.Π., Μέλος Τ.Ε.Ε, Savills ΕΛΛΑΣ Ε.Π.Ε. Δάφνη Τσαλκαδρά, Χωροτάκτης Πολεοδόμος Μηχανικός, MSc, Μέλος ΤΕΕ, PLANET A.E. Ημερομηνία Σύνταξης: Μάιος 2014

2 Π Ε Ρ Ι Ε Χ Ο Μ Ε Ν Α ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΘΕΣΗ ΚΑΙ ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Περιγραφή αυτοψίας και συμμετεχόντων Θέση του ακινήτου - διοικητική υπαγωγή Περιγραφή του ακινήτου Προγραμματιζόμενα ή εν εξελίξει έργα υποδομής Προσβασιμότητα Προσπελασιμότητα ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Κτιριακές εγκαταστάσεις Δίκτυα - Λοιπή Τεχνική Υποδομή ΕΥΡΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Θέση... Σφάλμα! Δεν έχει οριστεί σελιδοδείκτης. 3.2 Εμπορικότητα Θέσης ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ / ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ Υπό εκπόνηση ευρύτερες πολεοδομικές ρυθμίσεις Πολεοδομικές ρυθμίσεις Δεσμεύσεις Καταπατήσεις εντός της έκτασης ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Προτάσεις εναλλακτικές και επιλογή σεναρίου Ενέργειες ωρίμανσης...17 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α: Φωτογραφική αποτύπωση...18 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β: Έγγραφα... Σφάλμα! Δεν έχει οριστεί σελιδοδείκτης. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Γ: Τοπογραφικά Σχέδια... Σφάλμα! Δεν έχει οριστεί σελιδοδείκτης. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Δ: Μετεωρολογικά Στοιχεία... Σφάλμα! Δεν έχει οριστεί σελιδοδείκτης. 2

3 1 ΘΕΣΗ ΚΑΙ ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 1.1 Περιγραφή αυτοψίας και συμμετεχόντων Τα στοιχεία που συλλέχθηκαν για τα ακίνητα με ΑΒΚ 662 και 664 από τους φακέλους που τηρούνται στο αρχείο της πρώην ΚΕΔ και έχουν μεταφερθεί σε κεντρικό επίπεδο στην ΕΤΑΔ Α.Ε, συμπληρώθηκαν με στοιχεία από την αυτοψία που πραγματοποιήθηκε στις 13 και 14 Μαΐου 2014 από τον Αντώνιο Παντζέκο, Αρχιτέκτονα Μηχανικό Ε.Μ.Π. Επίσης, για την πληρέστερη αντίληψη των τεχνικών παραμέτρων που τα διέπουν πραγματοποιήθηκε επίσκεψη στην Κτηματική Υπηρεσία Αργολίδας, στο Τμήμα Δόμησης της Πολεοδομίας Άργους-Μυκηνών, στην Δασική Υπηρεσία Ναυπλίου και στην Δ Εφορεία Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων του Δήμου Ναυπλίου προκειμένου να διαπιστωθεί η τρέχουσα κατάσταση των ζητημάτων που επηρεάζουν ή αναμένεται να επηρεάσουν τα ακίνητα. Εκ μέρους του Τεχνικού Συμβούλου συμμετείχαν οι κάτωθι συνεργάτες: 1. Αντώνης Παντζέκος, Αρχιτέκτων Μηχανικός Ε.Μ.Π., Μέλος Τ.Ε.Ε., από την εταιρεία Savills ΕΛΛΑΣ Ε.Π.Ε., 2. Δάφνη Τσαλκαδρά, Μηχανικός Χωροταξίας Πολεοδομίας & Περ. Ανάπτυξης, Μέλος Τ.Ε.Ε., MSc, από την εταιρεία Planet A.E. 1.2 Θέση των ακινήτων - διοικητική υπαγωγή Τα δημόσια ακίνητα με ΑΒΚ 662 και 664 υπάγονται διοικητικά στο Δήμο Άργους-Μυκηνών, της Περιφερειακής Ενότητας Αργολίδος. Ο Δήμος Άργους-Μυκηνών είναι ένας εκ των τεσσάρων δήμων της ΠΕ Αργολίδος όπως αυτοί προέκυψαν μέσω του Προγράμματος Καλλικράτης (Ν ΦΕΚ 87/Α/ ). Άργος 3

4 ΑΒΚ 662 ΑΒΚ 664 Θέση των ακινήτων 1.3 Περιγραφή των ακινήτων Πρόκειται για αστικά ακίνητα στο βορειοδυτικό τμήμα της πόλης του Άργους. Το δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 662, προέκυψε από την αντικατάσταση των δημόσιων κτημάτων με ΑΒΚ 501, 502 και 503 Άργους, ύστερα από την υπ. αριθ /2278/ απόφαση Νομάρχη Αργολίδας, με την οποία οριστικοποιήθηκε η υπ. αριθ. 1/95 Πράξη Εφαρμογής της Πολεοδομικής Μελέτης των περιοχών «Ασπίδας» και «Πέντε δρόμοι» του Δήμου Άργους και η οποία εγκρίθηκε με το από Π.Δ. (ΦΕΚ 264/Δ/9-5-89). Η έκταση του ΑΒΚ 662 σύμφωνα με το Φύλλο Καταγραφής του ακινήτου, με τελευταία ενημέρωση είναι 3.768,14 τ.μ. Όπως προκύπτει από το σχετικό αρχείο της ΕΤΑΔ, της Κτηματικής Υπηρεσίας Αργολίδας, αλλά και από τα στοιχεία της αυτοψίας, στη θέση του ακινήτου υπάρχει διαμορφωμένος υποτυπωδώς χώρος γηπέδου ποδοσφαίρου του Δήμου Άργους. Από σχετική αλληλογραφία που βρέθηκε στα αρχεία της ΕΤΑΔ, προκύπτει οτι υπήρχε παλαιά παραχώρηση, του ακινήτου, κατά χρήση από την ΚΕΔ προς τον Δήμο Άργους. Το γήπεδο είναι περιφραγμένο, διαμορφωμένο με υποτυπώδεις εγκαταστάσεις, δηλαδή είναι τσιμεντοστρωμένο και διαθέτει ένα μικρό υποστηρικτικό κτίριο. Η κατάσταση των εγκαταστάσεων δεν είναι καλή και φαίνεται εγκαταλελειμμένο. Από το υπ. αριθ. 703/ έγγραφο της ΚΕΔ - Κλιμάκιο Ναυπλίου προς τον Δήμο Άργους, επισημαίνεται οτι τμήμα του ακινήτου έπειτα από σχετική αυτοψία παρουσία αστυνομικού διαπιστώθηκε πως χρησιμοποιείται αυθαίρετα για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών από κάποιον πολίτη. Επιπλέον, το ακίνητο κατά την περίοδο της αυτοψίας ρευματοδοτούνταν αυθαίρετα, πιθανώς από δίκτυο του δημοτικού φωτισμού όμορης του ακινήτου οδού. 4

5 Το δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 664, προέκυψε από την αντικατάσταση των δημόσιων κτημάτων με ΑΒΚ 501, 502 και 503 Άργους, ύστερα από την υπ. αριθ /2278/ απόφαση Νομάρχη Αργολίδας, με την οποία οριστικοποιήθηκε η υπ. αριθ. 1/95 Πράξη Εφαρμογής της Πολεοδομικής Μελέτης των περιοχών «Ασπίδας» και «Πέντε δρόμοι» του Δήμου Άργους και η οποία εγκρίθηκε με το από Π.Δ. (ΦΕΚ 264/Δ/9-5-89). Η έκταση του ΑΒΚ 662 σύμφωνα με το Φύλλο Καταγραφής του ακινήτου, με τελευταία ενημέρωση είναι 1.520,80 τ.μ. Το ακίνητο με ΑΒΚ 664, βρίσκεται νοτιότερα του ΑΒΚ 662 σε απόσταση περίπου 350 μ. από αυτό. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε οτι καλλιεργείται, καθώς εντός του, σε ολόκληρη την έκταση υπάρχουν φυτεμένες πορτοκαλιές. ΑΒΚ 662 ΑΒΚ 664 Τα ακίνητα με ΑΒΚ 662 και Προγραμματιζόμενα ή εν εξελίξει έργα υποδομής Δεν προβλέπονται στο άμεσο μέλλον έργα υποδομής στην περιοχή. 1.5 Προσβασιμότητα Τα ακίνητα βρίσκονται πολύ κοντά στην οδό 25 ης Μαρτίου, η οποία είναι περιφερειακή της πόλης του Άργους. Συγκεκριμένα το ακίνητο με ΑΒΚ 662 απέχει από αυτή μέσω της τοπικής οδού Κω 250 μ και το ΑΒΚ 664 απέχει από αυτή μέσω τοπικής οδού 150 μ. Τα ακίνητα με ΑΒΚ 662 και 664 είναι προβάσιμα μόνο οδικώς και απέχουν από το κέντρο της πόλης του Άργους 1.500μ και μ αντίστοιχα. 5

6 Η πόλη του Άργους, απέχει 12,5 χλμ από το Ναύπλιο, 53 χλμ από την Τρίπολη και 126 χλμ από την Αθήνα. 1.6 Προσπελασιμότητα Το δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 662 είναι προσβάσιμο μέσω της τοπικής οδού Κω και προσπελάσιμο, καθώς ςίναι τσιμεντοστρωμένο γήπεδο. Το ΑΒΚ 664 είναι δύσκολα προσβάσιμο μέσω τοπικού χωματόδρωμου και δεν είναι προσπελάσιμο. 6

7 2 ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 2.1 Κτιριακές εγκαταστάσεις ΑΒΚ 662 Εντός του ακινήτου υπάρχει ισόγειο κτίσμα, συνολικής δομημένης επιφάνειας περίπου 160 τ.μ. και ύψους περί τα 4 μέτρα. Το κτίσμα είναι τοποθετημένο στο βόρειο άκρο του ακινήτου και είναι σε μέτρια κατάσταση. Είχε χρήση αποδυτηρίων και λοιπών βοηθητικών εγκαταστάσεων για την εξυπηρέτηση των χρηστών του Εθ.Σταδίου Άργους. Θέση κτιρίου Άποψη κτιρίου από το δυτικό τμήμα του ακινήτου ΑΒΚ 664 Δεν περιλαμβάνονται κτιριακές εγκαταστάσεις εντός των ορίων του ακινήτου. 2.2 Δίκτυα - Λοιπή Τεχνική Υποδομή Τα ακίνητα βρίσκονται πλησίον του αστικού ιστού και εντός σχεδίου πόλης και υπάρχει δυνατότητα σύνδεσης με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Από το σημείο διέρχονται γραμμές του δικτύου ηλεκτρισμού άρα η σύνδεση θα είναι εφικτή εάν παραστεί ανάγκη. 7

8 3 ΕΥΡΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 3.1 Εισαγωγή Τα ακίνητα ανήκουν διοικητικά στο Δήμο Άργους-Μυκηνών, που υπάγεται στην Περιφερειακή Ενότητα Αργολίδος. Ο Δήμος Άργους-Μυκηνών είναι ένας εκ των τεσσάρων δήμων της ΠΕ Αργολίδος όπως αυτοί προέκυψαν μέσω της διαδικασίας της Νέας Αρχιτεκτονικής της Αυτοδιοίκησης και της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Πρόγραμμα Καλλικράτης (Ν ΦΕΚ 87/Α/ ). Περιφέρεια Πελοποννήσου Η Περιφέρεια Πελοποννήσου είναι η μεγαλύτερη και η νοτιότερη χερσόνησος της Ελλάδος και η νοτιότερη της Ευρώπης. Είναι μία από τις δεκατρείς Περιφέρειες της Ελλάδας και διοικητικώς χωρίζεται στους νομούς Αρκαδίας, Αργολίδας, Κορινθίας, Λακωνίας και Μεσσηνίας. Έδρα της Πελοποννήσου είναι η Τρίπολη, Πρωτεύουσα του νομού Αρκαδίας. Οι νομοί Αχαΐας και Ηλείας παρ' όλο που βρίσκονται στην Πελοπόννησο, ανήκουν στην περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνική Στατιστικής Υπηρεσίας η Περιφέρεια Πελοποννήσου έχει κατοίκους και η μεγαλύτερη πόλη της είναι η Καλαμάτα. Η συνολική έκταση της είναι τ.χ. και αποτελεί το 11.7% της συνολικής έκτασης της χώρας, με χαρακτηριστικό της μορφολογίας της, τους μεγάλους ορεινούς όγκους, καταλαμβάνοντας ένα μέρος του βόρειου τμήματος, ολόκληρο το νοτιοανατολικό και ένα μέρος του δυτικού τμήματος του συνόλου της Πελοποννήσου. Η συγκεκριμένη γεωγραφική της θέση προσδίδει σ' αυτή το χαρακτήρα της νοτιότερης χερσαίας πύλης της Χώρας από και προς την Ελληνική μεγαλόνησο Κρήτη και την Ευρωπαϊκή μεγαλόνησο Κύπρο. Η θέση αυτή σε συνδυασμό με την άμεση γειτνίασή της με το μητροπολιτικό κέντρο της Χώρας, την Αθήνα, την καθιστά "γέφυρα" που συνδέει το νησιωτικό νότο της Ευρώπης με την πρωτεύουσα της Χώρας, τη δυτική Ευρώπη και τα Βαλκάνια, λαμβάνοντας υπόψη τις νέες οδικές συνδέσεις με τα διευρωπαϊκά δίκτυα. Παράλληλα της δίνεται η δυνατότητα άμεσης θαλάσσιας επικοινωνίας με το νησιωτικό χώρο του Νοτίου Αιγαίου, γεγονός που λειτούργησε θετικά για την ανάπτυξη του θαλάσσιου εμπορίου μεταξύ Πελοποννήσου και Κυκλάδων κυρίως, στο πρώτο ήμισυ του 20ου αιώνα. Η θέση της αυτή, ως το νοτιότερο χερσαίο άκρο της Χώρας, με την ελλιπή οδική ή /και σιδηροδρομική συγκοινωνιακή υποδομή, αλλά και με υποτυπώδεις λιμενικές εγκαταστάσεις μέχρι και τη δεκαετία του 1980, είχε λειτουργήσει ανασταλτικά για την ανάπτυξη της Περιφέρειας και ως εκ τούτου μπορούσε να θεωρηθεί σαν ένα από τα συγκριτικά μειονεκτήματά της. Σήμερα όμως με τη δημιουργία των μεγάλων οδικών αξόνων και τη σταδιακή βελτίωση των λιμενικών της υποδομών, η γεωγραφική θέση της Περιφέρειας μετεξελίσσεται σε συγκριτικό πλεονέκτημα για μια δυναμική αναπτυξιακή πορεία, ευρισκόμενη πλέον εντός του γεωγραφικού χώρου της Ευρωπαϊκής Ένωσης και όχι στο νοτιότερο άκρο της. Νομός Αργολίδος Η Αργολίδα είναι νομός της Ανατολικής Πελοποννήσου και βρέχεται στα νότια από τον Αργολικό Κόλπο και στα ανατολικά από τον Σαρωνικό κόλπο. Συνορεύει στα βόρεια με το νομό Κορινθίας και στα δυτικά και νότια με το νομό Αρκαδίας. Πρωτεύουσα του νομού είναι το Ναύπλιο. Σημαντικές τοποθεσίες που περιλαμβάνει ο νομός είναι το Άργος, οι Μυκήνες,η Επίδαυρος, το Μέρμπακα (Αγία Τριάδα Αργολίδος) και το Τολό Αργολίδας. Η έκταση της είναι 2.214τ.χλμ, ο πληθυσμός της κάτοικοι (απογραφή 2001) και η πρωτεύουσα της είναι το Ναύπλιο. Η πολιτιστική κληρονομιά της ευρύτερης περιοχής της Αργολίδας είναι 8

9 ευρύτατη. Έχουν αναγνωρισθεί επίσημα 110 αρχαιολογικοί χώροι & μνημεία εξαιρετικού ενδιαφέροντος. Υπάρχουν τρία παγκοσμίου φήμης θέατρα (Επίδαυρος, μικρό θέατρο Αρχαίας Επιδαύρου, Αρχαίο Θέατρο Άργους ), δύο Μουσεία (Ναύπλιο και Άργος), μεγάλης ακτινοβολίας αρχαιολογικοί χώροι (Μυκήνες, Τίρυνθα) αλλά και μικρότεροι, Βυζαντινά μνημεία και άλλα πολλά. Επίδαυρος Το Αρχαίο Θέατρο της Επιδαύρου, χτισμένο τον 4ο αι. π.x., είναι το πιο φημισμένο αλλά και το πιο καλοδιατηρημένο απ' όλα τα θέατρα της αρχαιότητας. Χτισμένο σε δύο φάσεις και με την πρόσθεση του επιθεάτρου η χωρητικότητα του έφτασε τις θέσεις. Το Θέατρο, φημισμένο για την τέλεια ακουστική, την αρχιτεκτονική του αρτιότητα και την απαράμιλλη εναρμόνιση με το φυσικό τοπίο, χαρακτηρίσθηκε το τελειότερο και μεγαλύτερο πέτρινο ηχείο του κόσμου. Η Επίδαυρος είναι ένας από τους βασικότερους χώρους διεξαγωγής του Ελληνικού Φεστιβάλ και φιλοξενεί δεκάδες παραστάσεις και εκδηλώσεις, συγκεντρώνοντας κάθε καλοκαίρι χιλιάδες κόσμου από την Ελλάδα και το εξωτερικό. Μυκήνες Ο Γερμανός αρχαιολόγος Ερρίκος Σλήμαν, με οδηγό τα έπη του ομήρου, αφιέρωσε χρόνια στην ανασκαφή των Μυκηνών, αποδεικνύοντας ότι πίσω από τους ευφάνταστους αρχαίους μύθους κρυβόταν ένας μεγαλειώδης - άγνωστος μέχρι τότε - πολιτισμός. Σήμερα, πολύ κοντά στο σύγχρονο χωριό των Μυκηνών και όχι μακριά από τον δρόμο Κορίνθου Άργους, οι μεγαλόπρεπες Μυκήνες στέκουν ανάμεσα στα δύο φαράγγια του Χάβου και της Κοκορέτσας. Καμάρι της περιοχής το μοντέρνο Αρχαιολογικό Μουσείο Μυκηνών, όπου φυλάσσονται οι απίστευτοι αρχαιολογικοί θησαυροί των αλλεπάλληλων ανασκαφών και το οποίο αποτελεί πόλο έλξης για χιλιάδες επισκέπτες, που κάθε χρόνο το κατακλύζουν για να θαυμάσουν τμήματα του θησαυρού των Ατρειδών. Ανάμεσα στα πιο διάσημα ευρήματα είναι η χρυσή μάσκα του Βασιλιά Αγαμέμνονα, οι Ταφικοί Κύκλοι και η μοναδική Πύλη των Λεόντων. Η ευρύτερη περιοχή της Αργολίδας έχει μεγάλο ενδιαφέρον από την άποψη του φυσικού περιβάλλοντος, το οποίο τυγχάνει πλούσιο και σε μεγάλο βαθμό αμόλυντο από την ανθρώπινη παρουσία. Στο πρόγραμμα διατήρησης και προστασίας της βιοποικιλότητας και στο δίκτυο των προστατευόμενων περιοχών NATURA 2000 εντάσσονται και δύο σημεία της Αργολίδας, η Ακροναυπλία με το Παλαμήδι και τα όρη Αρτεμίσιο και Λύρκειο Στο πλαίσιο της ανάπτυξης της ευρύτερης Περιφέρειας Πελοποννήσου πολλά έργα υποδομών προωθούνται αυτήν την περίοδο. Στα σημαντικότερα από αυτά περιλαμβάνονται έργα που αφορούν την ανάπτυξη διαφόρων πηγών ενέργειας, όπως ο Αγωγός Φυσικού Αερίου Πελοποννήσου, ο οποίος αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2012, καθώς και ένα νέο Αιολικό Πάρκο στην Κόρινθο, το οποίο αναμένεται να ξεκινήσει τη λειτουργία του τον Οκτώβριο του Άλλα έργα που προωθούνται από δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς είναι η δημιουργία ενός εργοστασίου πόσιμου νερού στο Άργος καθώς και ένα πρόγραμμα τεχνητού εμπλουτισμού του υδροφόρου ορίζοντα, το οποίο έχει κριθεί εδώ και χρόνια απαραίτητο. 9

10 Άργος Το Άργος, όπου βρίσκεται και το υπό εξέταση ακίνητο, είναι πόλη της Πελοποννήσου, μία από τις αρχαιότερες πόλεις της Ελλάδας. Είναι η πρωτεύουσα της επαρχίας του Άργους στο νομό Αργολίδας και είναι η μεγαλύτερη πόλη του νομού με πληθυσμό κατοίκους. Αποτελεί κέντρο των εμπορικών και βιομηχανικών δραστηριοτήτων του νομού. Στο σημερινό Άργος τα περισσότερα από τα μνημεία έχουν καταστραφεί τα δε εναπομείναντα, από τα σημαντικότερα στον Ελληνικό χώρο, δεν έχουν αναστηλωθεί. Μερικά από αυτά είναι: Η πυραμίδα του Ελληνικού (διαμέρισμα Δήμου Άργους). Χρονολογείται στα τέλη του 4ου π.χ. αιώνα και υπάρχουν αρκετές θεωρίες για τη χρήση που μπορεί να είχε (τύμβος, οχυρό, φρυκτώριον). Σε αντίθεση με την αποδεκτή από την επιστημονική κοινότητα χρονολόγηση του μνημείου, ορισμένοι ισχυρίζονται ότι το πυραμοειδές αυτό κτίσμα κτίστηκε λίγο μετά τους τάφους των Φαραώ, τις γνωστές πυραμίδες και υποδηλώνει τη σχέση των Αργείων με την Αίγυπτο. Για τον ισχυρισμό τους αυτόν επικαλούνται μετρήσεις με την μέθοδο της θερμοφωταυγείας, που όμως δεν έχουν παρουσιαστεί σε επιστημονικά συνέδρια και αμφισβητούνται ως προς την εγκυρότητα της μεθοδολογίας και των αποτελεσμάτων τους. το αρχαίο θέατρο Άργους που στην αρχική μορφή του χωρούσε θεατές και χρησίμευε και ως εκκλησία του Δήμου. Το πραγματικά μοναδικό αυτό θέατρο, του οποίου ένα μέρος είναι σκαλισμένο σε βράχο, δεν έχει αναστηλωθεί ακόμη από την Αρχαιολογία. η αρχαία αγορά η Λάρισα (η Ακρόπολη του αρχαίου Άργους) οι θαλαμωτοί τάφοι του λόφου της Ασπίδος και πολλά άλλα. Πολλά αρχαιολογικά ευρήματα, που χρονολογούνται από την προϊστορική περίοδο, βρίσκονται στο μουσείο Άργους το οποίο στεγάζεται στο παλαιό κτίριο του Καλλέργη. Επίσης στο κέντρο της πόλης του Άργους υπάρχει ο ιερός ναός του Αγίου Πέτρου επισκόπου Άργους. 10

11 3.2 Θέση Τα ακίνητα ΑΒΚ 662 και ΑΒΚ 664 βρίσκονται στο βορειανατολικό άκρο της πόλης του Άργους σε αραιοκατοικημένη οικιστική ζώνη και ανατολικά συνορεύουν με αγροτικές εκτάσεις. Θέσεις ακινήτων σε σχέση με το κέντρο της πόλης του Άργους 11

12 3.3 Εμπορικότητα Θέσης Μελέτη πληθυσμιακών, κοινωνικών και οικονομικών στοιχείων της περιοχής Σύμφωνα με τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας από την Απογραφή του 2011, ο Δήμος Άργους-Μυκηνών έχει μόνιμους κατοίκους, αποτελώντας έτσι το μεγαλύτερο Δήμο της Περιφερειακής Ενότητας Αργολίδος. Περιγραφή Μόνιμος Πληθυσμός ΣΥΝΟΛΟ ΧΩΡΑΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΥ (Έδρα Τρίπολις,η ) ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΡΓΟΛΙΔΟΣ (Έδρας: Ναύπλιον, το) ΔΗΜΟΣ ΑΡΓΟΥΣ-ΜΥΚΗΝΩΝ (Έδρα: Άργος,το) ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΛΕΑΣ 660 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΡΓΟΥΣ ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΧΛΑΔΟΚΑΜΠΟΥ 497 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΚΟΥΤΣΟΠΟΔΙΟΥ ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΛΕΡΝΑΣ ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΛΥΡΚΕΙΑΣ ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΜΥΚΗΝΑΙΩΝ ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΝΕΑΣ ΚΙΟΥ ΔΗΜΟΣ ΕΠΙΔΑΥΡΟΥ (Έδρα: Ασκληπιείο Επιδαύρου,το) ΔΗΜΟΣ ΕΡΜΙΟΝΙΔΑΣ (Έδρα: Κρανίδιον,το) ΔΗΜΟΣ ΝΑΥΠΛΙΕΩΝ (Έδρα: Ναύπλιον,το) ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΡΚΑΔΙΑΣ (Έδρας: Τρίπολις, η) ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΚΟΡΙΝΘΙΑΣ (Έδρας: Κόρινθος, η) ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΛΑΚΩΝΙΑΣ (Έδρας: Σπάρτη, η) ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΜΕΣΣΗΝΙΑΣ (Έδρας: Καλαμάτα, η) Πηγή: Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής του 2001 σχετικά με την οικονομική δραστηριότητα των κατοίκων του Δήμου, φαίνεται στον ακόλουθο πίνακα ότι το μεγαλύτερο μέρος του οικονομικά ενεργού πληθυσμού του Δήμου απασχολείται στον τομέα του Εμπορίου (16%). Μικρότερο ποσοστό παρουσιάζεται στον τομέα των Κατασκευών (8%) και στις Μεταποιητικές Βιομηχανίες (10%). 12

13 Γεωγραφικά διαμερίσματα, νομοί, δήμοι / κοινότητες, δημοτικά / κοινοτικά διαμερίσματα, φύλο, ομάδες κλάδων οικονομικής δραστηριότητας (ΣΤΑΚΟΔ - 91) Σύνολο Εργοδότες Θ έ σ η σ τ ο ε π ά γ γ ε λ μ α Εργαζόμε νοι για δικό τους λογαριασ μό Μισθωτοί Συμβοηθούν τα και μη αμειβόμενα μέλη νοικοκυριού "Νέοι" ΔΗΜΟΣ ΑΡΓΟΥΣ Γεωργία, κτηνοτροφία, θήρα, δασοκομία Αλιεία Ορυχεία και λατομεία Μεταποιητικές βιομηχανίες Παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, φυσικού αερίου και νερού Κατασκευές Χονδρικό και λιανικό εμπόριο, επισκευή αυτοκινήτων,οχημάτων,μοτοσυκλετών και ειδών ατομικής και οικιακής χρήσης Ξενοδοχεία και εστιατόρια Μεταφορές, αποθήκευση και επικοινωνίες Ενδιάμεσοι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί Διαχείριση ακίνητης περιουσίας, εκμισθώσεις και επιχειρηματικές δραστηριότητες Δημόσια διοίκηση και άμυνα, υποχρεωτική κοινωνική ασφάλιση Εκπαίδευση Υγεία και κοινωνική μέριμνα Δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών υπέρ του κοινωνικού ή ατομικού χαρακτήρα Ιδιωτικά νοικοκυριά που απασχολούν οικιακό προσωπικό Νέοι Δήλωσαν ασαφώς ή δε δήλωσαν κλάδο οικονομικής δραστηριότητας Πηγή: Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Αναγνώριση κύριων χρήσεων γης στην περιοχή Στην περιοχή που βρίσκονται τα δύο ακίνητα εντοπίστηκαν κατά την αυτοψία κυρίως αγροτικές χρήσεις, κατοικία και σε μικρό βαθμό χρήση εμπορίου. Εντοπισμός χρήσεων/ δυνατοτήτων ανάπτυξης που λείπουν από την περιοχή ή συμπληρώνουν τις υπάρχουσες. Λαμβάνοντας υπόψη τις υπάρχουσες χρήσεις και το γεγονός ότι τα ακίνητα εντάσσονται σε περιοχή αμιγούς κατοικίας θα λέγαμε ότι οι χρήσεις που συνάδουν στην περιοχή είναι αυτή της κατοικίας και όπως επίσης και χρήσεις κέντρου γειτονιάς. 13

14 4 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ / ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ 4.1 Υπό εκπόνηση ευρύτερες πολεοδομικές ρυθμίσεις Για την Περιφέρεια της Πελοποννήσου βρίσκεται υπό διαδικασία αναθεώρησης το Περιφερειακό Χωροταξικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού, παρόλα αυτά επειδή τα ακίνητα είναι αστικά δεν επηρεάζονται από τις κατευθύνσεις του πλαισίου. 4.2 Πολεοδομικές ρυθμίσεις Θεσμικό Πλαίσιο Ακινήτων Το δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 662 ΟΤ Γ298, προέκυψε από την αντικατάσταση των δημόσιων κτημάτων με ΑΒΚ 501, 502 και 503 Άργους, ύστερα από την υπ. αριθ /2278/ απόφαση Νομάρχη Αργολίδας, με την οποία οριστικοποιήθηκε η υπ. αριθ. 1/95 Πράξη Εφαρμογής της Πολεοδομικής Μελέτης των περιοχών «Ασπίδας» και «Πέντε δρόμοι» του Δήμου Άργους και η οποία εγκρίθηκε με το από Π.Δ. (ΦΕΚ 264/Δ/9-5-89). Το ΑΒΚ 662 βρίσκεται στο ΟΤ Γ298 στον Τομέα ΙΙΙ5 της εγκεκριμένης πολεοδομικής μελέτης του Άργους. Το δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 664, προέκυψε από την αντικατάσταση των δημόσιων κτημάτων με ΑΒΚ 501, 502 και 503 Άργους, ύστερα από την υπ. αριθ /2278/ απόφαση Νομάρχη Αργολίδας, με την οποία οριστικοποιήθηκε η υπ. αριθ. 1/95 Πράξη Εφαρμογής της Πολεοδομικής Μελέτης των περιοχών «Ασπίδας» και «Πέντε δρόμοι» του Δήμου Άργους και η οποία εγκρίθηκε με το από Π.Δ. (ΦΕΚ 264/Δ/9-5-89). Το ΑΒΚ 664 βρίσκεται στο ΟΤ Γ311, στον Τομέα ΙΙΙ5 της εγκεκριμένης πολεοδομικής μελέτης του Άργους. Βάσει των διατάξεων της εγκεκριμένης ΠΜ: Στο πρόσωπο των οικοπέδων, επιβάλλεται προκήπιο πλάτους Τα ελαχιστα όρια εμβαδού και προσώπου και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης των οικοπέδων καθορίζονται ως εξής: 1. Ελάχιστο πρόσωπο: 15 μέτρα 2. Ελάχιστο εμβαδόν: 400 τμ 3. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων: 50% 4. ΣΔ: 0,8 Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των ανεγερθησομένων κτιρίων ορίζεται κατά τομείς. Στον Τομέα ΙΙΙΓ5 το μέγιστο ύψος είναι 15 μέτρα. Σε περίπτωση στέγης το μέγιστο ύψος αυτής δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,5 μ. Για την περιοχή υπάρχει επιπλέον, εγκεκριμένο ΓΠΣ Άργους το οποίο εγκρίθηκε με την υπ. αριθμ. 1841/ Γενικού Γραμματέα Πελοποννήσου (ΦΕΚ 269/ΑΑΠ/2010), και τροποποιήθηκε με Αριθμ /1307 Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου. Η περιοχή, σύμφωνα και με το συνημμένο απόσπασμα εντάσσεται σε περιοχή Γενικής Κατοικίας, σύμφωνα με το Π.Δ με συγκεκριμένες εξειδικεύσεις όπως αναφέρονται στο σώμα του κειμένου του εγκεκριμένου σχεδίου. 14

15 ΑΒΚ 662 ΑΒΚ 664 Απόσπασμα Εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου Πάντως, σύμφωνα με την Υπηρεσία Δόμησης Άργους και σχετική εγκύκλιο (αρ / ) του ΥΠΕΚΑ σχετικά με τη δεσμευτικότητα των χρήσεων γης των ΓΠΣ του 1337/1983 και του 2508/1997, ισχύουν οι χρήσεις γης της Πολεοδομικής Μελέτης, δηλαδή η Αμιγής Κατοικία. 4.3 Δεσμεύσεις α) Περιβαλλοντικά θέματα: Από τα διαθέσιμα στοιχεία δεν προκύπτουν περιβαλλοντικές δεσμεύσεις για το ακίνητο. β) Ρέματα: Από τα όρια του ακινήτου με ΑΒΚ 662, διέρχεται ρέμα, παρόλα αυτά προβλέπεται η οριοθέτησή του και δεν επηρεάζει το ακίνητο. γ) Δασικές εκτάσεις: Δεν υπάρχουν δεσμεύσεις ως προς τον δασικό χαρακτήρα του ακινήτου. δ) Αρχαιολογία: 15

16 Ολόκληρη η πόλη του Άργους είναι κηρυγμένη ως αρχαιολογικός χώρος με την υπ. αριθ. Α1/Φ04/25566/861 Απόφαση Υπουργού Πολιτισμού (ΦΕΚ 660/Β/1981) σύμφωνα με τις διατάξεις του ΚΝ 5351/32 «Περί Αρχαιοτήτων». Ως εκ τούτου για την έκδοση οικοδομικής άδειας στα ακίνητα απαιτείται ο έλεγχος της αρμόδιας Δ Εφορείας Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων. ε) Αιγιαλός παραλία: Το ακίνητο δεν είναι παραλιακό. στ) Παραχωρήσεις: Σχετικά με το ακίνητο με ΑΒΚ 662, από σχετική αλληλογραφία που βρέθηκε στα αρχεία της ΕΤΑΔ, προκύπτει οτι υπήρχε παλαιά παραχώρηση, του ακινήτου, κατά χρήση από την ΚΕΔ προς τον Δήμο Άργους. Για το ακίνητο με ΑΒΚ 664, δε διαπιστώθηκε να υπάρχει αντίστοιχη δέσμευση. Επιπλέον, βλ. Και την έκθεση του Νομικού Συμβούλου σχετικά με το ακίνητο. 4.4 Καταπατήσεις εντός της έκτασης Το ΑΒΚ 662, είναι περιφραγμένο, διαμορφωμένο με υποτυπώδεις εγκαταστάσεις, δηλαδή είναι τσιμεντοστρωμένο και διαθέτει ένα μικρό υποστηρικτικό κτίριο. Η κατάσταση των εγκαταστάσεων δεν είναι καλή και φαίνεται εγκαταλελειμμένο. Από το υπ. αριθ. 703/ έγγραφο της ΚΕΔ - Κλιμάκιο Ναυπλίου προς τον Δήμο Άργους, επισημαίνεται οτι τμήμα του ακινήτου έπειτα από σχετική αυτοψία παρουσία αστυνομικού διαπιστώθηκε πως χρησιμοποιείται αυθαίρετα για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών από κάποιον πολίτη. Επιπλέον, το ακίνητο κατά την περίοδο της αυτοψίας ρευματοδοτούνταν αυθαίρετα, πιθανώς από δίκτυο του δημοτικού φωτισμού όμορης του ακινήτου οδού. Κατά την αυτοψία δεν διαπιστώθηκε κατάλειψή του. Από τα στοιχεία της αυτοψίας, διαπιστώθηκε οτι το ΑΒΚ 664 καλλιεργείται, καθώς εντός του, σε ολόκληρη την έκταση υπάρχουν φυτεμένες πορτοκαλιές. 16

17 5 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Τα δημόσια ακίνητα με ΑΒΚ 662 και 664 υπάγονται διοικητικά στο Δήμο Άργους-Μυκηνών, της Περιφερειακής Ενότητας Αργολίδος. Πρόκειται για αστικά ακίνητα που βρίσκονται στο βορειοδυτικό τμήμα της πόλης του Άργους συνολικής έκτασης 3.768,14 τ.μ. και 1.520,80 τ.μ. αντίστοιχα. Τα ακίνητα με ΑΒΚ 662 και 664 είναι προσβάσιμα μόνο οδικώς και απέχουν από το κέντρο της πόλης του Άργους 1.500μ και μ αντίστοιχα. Το ΑΒΚ 662 βρίσκεται στο ΟΤ Γ298 στον Τομέα ΙΙΙ5 της εγκεκριμένης πολεοδομικής μελέτης του Άργους και το ΑΒΚ 664 στο ΟΤ Γ311, στον Τομέα ΙΙΙ5 της εγκεκριμένης πολεοδομικής μελέτης του Άργους. Από πλευράς χρήσεων, σύμφωνα με την Υπηρεσία Δόμησης Άργους και σχετική εγκύκλιο (αρ / ) του ΥΠΕΚΑ σχετικά με τη δεσμευτικότητα των χρήσεων γης των ΓΠΣ του 1337/1983 και του 2508/1997, για την περιοχή στην οποία εντάσσονται τα ακίνητα ισχύουν οι χρήσεις γης της Πολεοδομικής Μελέτης, δηλαδή η Αμιγής Κατοικία ενώ στην ευρύτερη περιοχή υπάρχουν σε μικρό βαθμό και χρήσεις εμπορίου. Σύμφωνα με τις διατάξεις του ΚΝ 5351/32 «Περί Αρχαιοτήτων», ολόκληρη η πόλη του Άργους είναι κηρυγμένη ως αρχαιολογικός χώρος με την υπ. αριθ. Α1/Φ04/25566/861 Απόφαση Υπουργού Πολιτισμού (ΦΕΚ 660/Β/1981). Ως εκ τούτου για την έκδοση οικοδομικής άδειας στα ακίνητα απαιτείται ο έλεγχος της αρμόδιας Δ Εφορείας Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων. Στην περιοχή του ακινήτου κάποιες περιβαλλοντικές και δασικές δεσμεύσεις. Το ΑΒΚ 662, είναι περιφραγμένο, διαμορφωμένο με υποτυπώδεις εγκαταστάσεις και διαθέτει ένα μικρό υποστηρικτικό κτίριο ενώ το ΑΒΚ 664 καλλιεργείται και εντάσσεται σε μία μεγαλύτερη έκταση που υπάρχουν φυτεμένες πορτοκαλιές. 6 ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 6.1 Προτάσεις εναλλακτικές και επιλογή σεναρίου Σύμφωνα με την παραπάνω ανάλυση τα δημόσια ακίνητα με ΑΒΚ 662 και ΑΒΚ 664 προτείνονται για αξιοποίηση με εκποίηση ως έχουν, δηλαδή ως εντός σχεδίου αστικά ακίνητα με χρήση αμιγούς κατοικίας και επιτρεπόμενο Συντελεστή Δόμησης 0,8, επιτρεπόμενη Κάλυψη 50%, μέγιστο ύψος κτιρίων 15,00μ Ενέργειες ωρίμανσης Οι ενέργειες που θα πρέπει να γίνουν από τεχνικής άποψης για την αξιοποίηση των ακινήτων είναι οι εξής: Α) Σύνταξη νέου «εξαρτημένου» τοπογραφικού διαγράμματος με συντεταγμένες συμφώνα με το σύστημα Ε.Σ.Γ.Α. 87 και για τα δύο ακίνητα. 17

18 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α: Φωτογραφική αποτύπωση ΑΒΚ 662 Φ.1: Πρόσβαση στο ακίνητο από τον Νότο Φ.2: Πρόσβαση στο ακίνητο από τον Βορρά 18

19 Φ.3: Άποψη κτίσματος εντός ακινήτου Φ.4: Άποψη ακινήτου από γειτονική ανατολική έκταση 19

20 ΑΒΚ 664 Φ.1: Άποψη ακινήτου Φ.2: Άποψη δρόμου δυτικά του ακινήτου 20

21 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β: Έγγραφα Κατάλογος Εγγράφων που τέθηκαν υπ όψιν από την ΕΤΑΔ και την Κτηματική Υπηρεσία Αθηνών στον Τεχνικό Σύμβουλο : Ν ΦΕΚ 87/Α/ ΦΕΚ 264/Δ/ ΦΕΚ 269/ΑΑΠ/2010 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Γ: Τοπογραφικά Σχέδια Α/Α ΤΙΤΛΟΙ ΚΛΙΜΑΚΑ ΚΩΔΙΚΟΣ 1 Διάγραμμα πράξης εφαρμογής 1:1000 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Δ: Μετεωρολογικά Στοιχεία 21

22 22

23 Πηγή: Εθνική Μετεωρολογική Υπηρεσία 23