Τράπεζες και Real Estate

Transcript

1 Τράπεζες και Real Estate Τεχνογνωσία, Συνέργιες και Δημιουργία Αξίας Θεσσαλονίκη, Μάιος 2009

2 EUROBANK PROPERTY SERVICES Μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες του χώρου στην Ελλάδα και την Ν/Α Ευρώπη. 100% θυγατρική της EFG Eurobank (Βασικός Πελάτης) Ο εξειδικευμένος βραχίονας της Τράπεζας σε θέματα Real Estate Ευρύ φάσμα ολοκληρωμένων υπηρεσιών Real Estate.

3 Εμπειρία - Τεχνογνωσία Top Asset Manager ακίνητα υπό Διαχείριση (ιδιόκτητα ή μισθωμένα) συνολικής αξίας 1,1δις περίπου. Παροχή Συμβουλευτικών Υπηρεσιών Real Estate Εκπόνηση πλήθους μελετών στην Ελλάδα και στο εξωτερικό που καλύπτουν ευρύ φάσμα ακινήτων : εμπορικά κέντρα ξενοδοχειακές μονάδες σταθμοί αυτοκινήτων εκθεσιακά κέντρα οικιστικές αναπτύξεις

4 Εμπειρία - Τεχνογνωσία Εκτιμήσεις και Διαμεσολάβηση σε Αγοραπωλησίες και Μισθώσεις Άνω των εκτιμήσεων ετησίως στην Ελλάδα και στις χώρες της Ν.Α. Ευρώπης. Ένας από τους μεγαλύτερους οργανισμούς στην Ελλάδα στην παροχή μεσιτικών υπηρεσιών.

5 Φάσμα Προσφερόμενων Υπηρεσιών Καλύπτεται το σύνολο των ενεργειών για την αποτελεσματική αξιοποίηση ακινήτων Διαχείριση Χαρτοφυλακίου Διαχείριση ακινήτων και εγκαταστάσεων Εκπόνηση Business Plans Μεσιτικές υπηρεσίες Μελέτες Βιωσιμότητας Εκτιμήσεις Μελέτες Αξιοποίησης Πολεοδομικός Έλεγχος

6 Χώρες Παρουσίας Ανθρώπινο Δυναμικό Γνώση της Αγοράς Εξειδίκευση Δίκτυο

7 Εκτιμήσεις Κάλυψη του συνόλου της επικράτειας των 6 χωρών με συνεργαζόμενους μηχανικούς σε κάθε πόλη 25 μηχανικοί - εκτιμητές στην Ελλάδα και 35 στο εξωτερικό 250 συνεργάτες - μηχανικοί στην Ελλάδα και 350 στο εξωτερικό Αποκλειστικός εκτιμητής της Τράπεζας για την Ελλάδα και την Ν/Α Ευρώπη

8 Σχέση Τράπεζας - Πελάτη Σχέση Συνεργασίας Στόχος: μακροχρόνια και γόνιμη συνεργασία προς αμοιβαίο όφελος Υποχρέωση της Τράπεζας να ενημερώνει, να βοηθάει και να προστατεύει τον Πελάτη Συμφέρον της Τράπεζας μία βάση ποιοτικών, εύρωστων και επιτυχημένων Πελατών Ποιότητα του χαρτοφυλακίου δανείων: ζωτικής σημασίας για την Τράπεζα

9 Χρηματοδότηση Ο κύριος ρόλος των χρηματοπιστωτικών οργανισμών στο real estate Θεμελιώδους σημασίας, παρέχει: Ρευστότητα χωρίς την οποία πολλά κερδοφόρα projects δεν θα μπορούσαν να υλοποιηθούν Διευκόλυνση στις χρονικές υστερήσεις μεταξύ εξόδων και εσόδων Μεγαλύτερη απόδοση προς τον επενδυτή (μόχλευση) Αποτελεί τη βάση σε όλα τα στάδια της ανάπτυξης αξιοποίησης ακινήτων

10 Χρηματοδότηση Αρχική Επένδυση Αγορά Ακινήτου Ανάπτυξη Σχεδιασμός Κατασκευή Εκμετάλλευση Υλοποίηση κερδών Χρηματοδότηση Εκτίμηση Αξίας: Καθοριστική για την άντληση χρηματοδότησης Στατική εικόνα της αξίας του ακινήτου σε μια δεδομένη στιγμή

11 Αξιολόγηση βιωσιμότητας Επένδυση/Development: δυναμική διαδικασία σε βάθος χρόνου - Απαραίτητη η δυναμική εικόνα Real Estate έχει μακροπρόθεσμο χαρακτήρα Δύσκολη - αδύνατη η πρόβλεψη για το μέλλον Απαραίτητη η γνώση των διαθέσιμων επιλογών και των επιπτώσεων τους καθώς και ο υπολογισμός του ρίσκου που αναλαμβάνεται σε κάθε περίπτωση Στόχος: Project υγιές και κερδοφόρο για τον επενδυτή που αποπληρώνει με άνεση και ασφάλεια τον δανεισμό του

12 Αξιολόγηση βιωσιμότητας Το επιτυχημένο project είναι αυτό που εκτιμάται ότι: θα εξελιχθεί σύμφωνα με τον σχεδιασμό του καιμετημεγαλύτερηδυνατήασφάλεια, θα αποφέρει τις αναμενόμενες ταμειακές ροές, ώστε: να είναι κερδοφόρο για τον πελάτη και να εκπληρώνει κανονικά και εμπρόθεσμα τις δανειακές του υποχρεώσεις θα παραμένει βιώσιμο και επικερδές σε βάθος χρόνου

13 Αξιολόγηση βιωσιμότητας Στρατηγικός σχεδιασμός (κατάρτιση business plan) με διερεύνηση των σημαντικών παραμέτρων της επένδυσης Ανάλυση περιβάλλοντος / ανταγωνισμού Ανάλυση πλεονεκτημάτων μειονεκτημάτων project Προσδιορισμός πηγών εσόδων κόστους Διάγνωση και αξιολόγηση κινδύνων Μελέτη Βιωσιμότητας που υπολογίζει, για την περίοδο της επένδυσης: τις ταμειακές ροές της επένδυσης και τις πηγές τους τους διάφορους παράγοντες κινδύνου

14 Δημιουργία Αξίας Αξιοποιώντας την εμπειρία και την τεχνογνωσία της, η Eurobank Property Services: Εξετάζει σε βάθος το project και τις παραμέτρους που επηρεάζουν την βιωσιμότητα, την σκοπιμότητα και την κερδοφορία του Ελέγχει, επικαιροποιεί και βελτιώνει το business plan του Πελάτη Προτείνει μικρότερης ή μεγαλύτερης κλίμακας ρυθμίσεις που θα βελτιώσουντιςπροοπτικέςεπιτυχίας, παρέχοντας: Οδηγίες προς την βέλτιστη χρηματοοικονομική και επενδυτική δομή, Συμβουλές σε θέματα διαχείρισης ακινήτων Υπηρεσίες που καλύπτουν όλο το φάσμα του real estate

15 Παραδείγματα Κατηγορίες επενδύσεων όπου οι υπηρεσίες ενός εξειδικευμένου συμβούλου είναι απαραίτητες: Αναπτύξεις μεγάλου μεγέθους: Μεγάλα οικιστικά συγκροτήματα Συγκροτήματα γραφειακών χώρων Ακίνητα εντάσεως χρήσεως: Ξενοδοχεία Σταθμοί αυτοκινήτων Πολύπλοκα ακίνητα: Μικτής χρήσης Εμπορικά κέντρα

16 Αναπτύξεις μεγάλου μεγέθους Παράδειγμα : Ανάπτυξη συγκροτήματος εξοχικών κατοικιών Παραλιακή περιοχή στην Αττική -2 χλμ από την παραλία 50 εξοχικές κατοικίες εμβαδού τ.μ. συνολικά Οικόπεδο τ.μ.

17 Αναπτύξεις μεγάλου μεγέθους Από την μελέτη προέκυψε Στην τοπική αγορά η προσφορά ανάλογου προϊόντος είναι περιορισμένη Η ζήτηση στην περιοχή είναι επίσης περιορισμένη Η ανάπτυξη προσθέτει σημαντικό κομμάτι στο κτιριακό απόθεμα της περιοχής Εκτιμάται ότι μετά την ολοκλήρωση της ανάπτυξης θα υπάρχει πλεονάζουσα προσφορά κατοικιών στην τοπική αγορά

18 Αναπτύξεις μεγάλου μεγέθους Ασυμβατότητα των χαρακτηριστικών της ανάπτυξης με το εκτιμώμενο target group Ανεπάρκεια υποδομών Ανεπαρκής στρατηγική προώθησης Μεγάλος αναμενόμενος χρόνος απορρόφησης Υψηλότερος επενδυτικός κίνδυνος Αυξημένο χρηματοοικονομικό κόστος Αυξημένο κόστος συντήρησης Μειωμένη ελκυστικότητα προϊόντος Μειωμένη ασφάλεια για την τράπεζα Μειωμένη απόδοση για τον επενδυτή

19 Αναπτύξεις μεγάλου μεγέθους Προτάσεις: Υλοποίηση σε φάσεις Καλύτερος έλεγχος - Περιορισμός κινδύνου Ευκολότερη χρηματοδότηση μέσω σταδιακών πωλήσεων Μεγαλύτερη ασφάλεια για την τράπεζα Μικρότερο χρηματοοικονομικό κόστος

20 Αναπτύξεις μεγάλου μεγέθους Διαμόρφωση προϊόντος σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης Μικρότερο εμβαδόν Πολυτελέστερη κατασκευή Χαμηλότερες τιμές ανά κατοικία Περισσότερες κοινόχρηστες υποδομές Μικρή εμπορική ανάπτυξη εντός του οικισμού Διαπραγματεύσεις με τοπικούς φορείς για παροχή υποστήριξης σε υποδομές

21 Αναπτύξεις εντάσεως χρήσεως Παράδειγμα : Ανάπτυξη ξενοδοχείου Ξενοδοχείο resort 5 αστέρων 250 δωμάτια 3 εστιατόρια πολυτελείας Πολύ υψηλό επίπεδο πολυτέλειας αυξημένο κόστος κατασκευής Διαχείριση από φορέα ανάπτυξης Μεγάλο ποσοστό δωματίων προς διάθεση μεμονωμένα

22 Αναπτύξεις εντάσεως χρήσεως Από την μελέτη προέκυψε: Τα χαρακτηριστικά του ξενοδοχείου δεν συμβαδίζουν με τον τουρισμό της περιοχής Η περιοχή προσελκύει κυρίως τουρισμό χαμηλής κατανάλωσης Χαμηλότερες από τις εκτιμώμενες τιμές δωματίων Χαμηλότερες από τις εκτιμώμενες τιμές F&B

23 Αναπτύξεις εντάσεως χρήσεως Ο προτεινόμενος τρόπος λειτουργίας είναι διαφορετικός από την αγορά: Δραστηριοποίηση μεγάλων διεθνών ξενοδοχειακών αλυσίδων Υψηλό ποσοστό κρατήσεων μέσω tour operators All inclusive διάθεση δωματίων στην αγορά

24 Αναπτύξεις εντάσεως χρήσεως Προτάσεις για περιορισμό κινδύνου: Κατασκευή 4 αστέρων Συνεργασία με έμπειρο tour operator Μεγαλύτερο ποσοστό διάθεσης δωματίων μέσω tour operator Διάθεση μέρους των δωματίων σε all inclusive ή full board basis Λειτουργία οικονομικότερων εστιατορίων που ανταποκρίνονται καλύτερα στο target group

25 Πολύπλοκα Ακίνητα Πλήθος κρίσιμων παραγόντων επιτυχίας: Υποδομές Προσβασιμότητα Αρχιτεκτονικός Σχεδιασμός Ανταγωνισμός Μακρο-οικονομικό περιβάλλον Εμπορικός Σχεδιασμός - Tenant Mix Χρονισμός διαδικασία εκμίσθωσης Ποιότητα Anchor Tenants Διαχείριση

26 Πολύπλοκα Ακίνητα Παράδειγμα : Ανάπτυξη εμπορικού κέντρου Περιοχή: περιφερειακή πόλη στη Ρουμανία GLA εμπορικής στοάς: τ.μ. Οικόπεδο τ.μ.

27 Πολύπλοκα Ακίνητα Από την μελέτη προέκυψε Τα στοιχεία του υποβληθέντος business plan δεν επιβεβαιώθηκαν από την έρευνα αγοράς Το catchment area υπολογίστηκε μικρότερο, ενώ το προφίλ του πληθυσμού διέφερε σημαντικά τόσο ως προς την αγοραστική δύναμη όσο και ως προς τις καταναλωτικές τους συνήθειες. Ο υφιστάμενος ανταγωνισμός χαρακτηριζόταν από υποδεέστερη ποιότητα αλλά καλύτερη γεωγραφική τοποθέτηση

28 Πολύπλοκα Ακίνητα Η αύξηση που θα επέφερε στο υπάρχον προϊόν θα ήταν σημαντική, με πιθανότερο επακόλουθο την ανάπτυξη έντονου ανταγωνισμού με αβέβαιη κατάληξη Η επένδυση δεν άφηνε ικανοποιητικά επίπεδα απόδοσης στον επενδυτή, υπονοώντας μειωμένα περιθώρια ασφάλειας για τη χρηματοδότηση

29 Πολύπλοκα Ακίνητα Προτάσεις Επαναπροσδιορισμός tenant mix, κατανομής των χρήσεων και αναλογίας των anchor tenants έναντι των υπολοίπων χρηστών. Συνεργασία με συγκεκριμένα brand names, τα οποία ταιριάζουν περισσότερο στις καταναλωτικές συνήθειες του εκτιμώμενου target group. Ανακατανομή της τοποθέτησης των χρηστών με σκοπό την ενίσχυση των συνεργιών μεταξύ τους. Συνεργασία με έμπειρο διαχειριστή για τη μείωση του διαχειριστικού κινδύνου

30 Πολύτιμος Συνεργάτης Ως μέλος του ομίλου της τράπεζας EFG Eurobank, η Eurobank Property Services αποτελεί έναν πολύτιμο συνεργάτη για τον Developer, καθώς διαθέτει: Ισχυρό κίνητρο Σημαντική εμπειρία και τεχνογνωσία Βαθιά και επίκαιρη γνώση της αγοράς Αυξημένη αξιοπιστία

31 Πολύτιμος Συνεργάτης Μεγάλος όγκος εκτιμήσεων, εξασφαλίζει: Αυξημένη εμπειρία Χαμηλότερο κόστος (οικονομίες κλίμακος) Μεσιτικό τμήμα που καλύπτει όλη την Ελλάδα και την Ν/Α Ευρώπη σημαίνει: Εξαιρετικής ποιότητας πηγή πρωτογενών στοιχείων Άμεση επαφή με τις εξελίξεις στην κτηματαγορά Υποστήριξη επενδύσεων: Μεγάλη ποικιλία αναπτύξεων Παρακολούθηση projects σε βάθος χρόνου Τμήμα Market Research: καταγράφει τις τιμές και μελετά τις τάσεις τις αγοράς

32 Τράπεζα: Πολύτιμος Συνεργάτης Όσο μεγαλύτερο και πολυπλοκότερο είναι το αντικείμενο τόσο πιο σημαντική η συνεργασία με έναν μεγάλο, έμπειρο, αξιόπιστο και καταξιωμένο οργανισμό. Η EPS είναι σε θέση να παρέχει στους πελάτες της υπηρεσίες υψηλού επιπέδου, αξιοποιώντας τις οικονομίες κλίμακας και τις συνέργιες που δημιουργούνται από την ιδιότητά της ως εξειδικευμένου συμβούλου της EFG Eurobank σε θέματα Real Estate. Ο μελετητής της EPS έχει βαθύτερη και ευρύτερη γνώση της αγοράς και καλύτερη πρόσβαση στην πληροφορία με μικρότερο κόστος.