Property Market Report

Transcript

1 Φεβρουάριος 2013 Research Department Property Market Report Ε Λ Λ Α Δ Α >> ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ Highlights Τάσεις Κτηματαγοράς (Βραχυπρόθεσμες) Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεις Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτερεύουσες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία >> ΑΓΟΡΑ RETAIL Επαγγελματικά Ακίνητα Καταστήματα Γραφεία Logistics Source: Eurobank Property Services S.A. >> ΑΓΟΡΑ LOGISTICS Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Property Market Report» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobank Property Services S.A. Υπεύθυνος έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ Ομάδα Έρευνας: ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΒΛΑΧΑΚΗΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΛΟΥΚΑΤΑΡΗ Ημερομηνία Έκδοσης 28 Φεβρουαρίου 2013 Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank Property Services, μέλος του Ομίλου Eurobank, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου Eurobank. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν. Regulated by RICS

2 Οικονομικό Περιβάλλον ΔΙΕΘΝΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ Οι οικονομικές εξελίξεις που έλαβαν χώρα κατά τη διάρκεια του 2012 στο διεθνές περιβάλλον, επηρέασαν σημαντικά και την πορεία της εγχώριας οικονομίας, ενισχύοντας το κλίμα αβεβαιότητας στο περιβάλλον των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της ΕυρωπαΪκής Επιτροπής, το ΑΕΠ της παγκόσμιας οικονομίας εκτιμάται πως ανήλθε κατά 3,1% το 2012 και θα μεταβληθεί κατά 3,3% το Κύριοι παράγοντες που επηρρέασαν μέσα στο έτος το διεθνές οικονομικό περιβάλλον, αποτελούν τόσο τα δημοσιονομικά ζητήματα των χωρών της Ευρωζώνης, όσο και αυτά της ΗΠΑ σε συνδυασμό με τις πολιτικές εξελίξεις που δημιούργησαν σημαντική επιφυλακτικότητα και αβεβαιότητα για το μέλλον της αμερικανικής οικονομίας. Σύμφωνα πάντα με τις προβλέψεις της ΕυρωπαΪκής Επιτροπής, εκτιμάται ότι ο ρυθμός αύξησης των εξαγωγών ανέρχεται στο 1,8% το 2012, έναντι 7,9% το προηγούμενο έτος. Αναφορικά με τον τομέα των εισαγωγών, εκτιμάται ότι ο ρυθμός αύξησής τους διαμορφώνεται στο 3,5% το 2012, έναντι 7,7% το Ανασταλτικό παράγοντα της δημιουργίας θετικών προοπτικών της διεθνούς οικονομίας, αποτέλεσαν και τα αυξημένα επίπεδα ανεργίας τόσο στην Ευρώπη, όσο και στην Αμερική, γεγονός που οδηγεί σε περιορισμένη αγοραστική δύναμη και επιδείνωση του οικονομικού κλίματος. Στη ζώνη του ευρώ το οικονομικό περιβάλλον παρουσιάζεται δυσμενές. Τα δημοσιονομικά και χρηματοπιστωτικά προβλήματα σημαντικών ευρωπαϊκών χωρών, σε συνδυασμό με την πτωτική πορεία των μακροοικονομικών τους μεγεθών, ενισχύουν την αστάθεια και την αβεβαιότητα στο εσωτερικό τους. Αναφορικά με την πορεία του ΑΕΠ με βάση τις εκτιμήσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για το 2012, σημειώθηκε μείωση 0,4% και για το 2013 προβλέπεται οριακή αύξηση 0,1%. Το επενδυτικό περιβάλλον κινείται και αυτό σε ρυθμούς ύφεσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, το αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον συμβάλλει καθοριστικά στη συγκράτηση των επενδυτικών κινήσεων. Εκτιμάται ότι οι επενδυτικές δαπάνες στην Ευρωπαϊκή Ένωση των 27 κρατών, για 2012 αναμένεται να σημειώσουν μείωση κατά 2,2%, ενώ για το 2013 προβλέπεται οριακή αύξηση. Αντίστοιχα και η αγορά εργασίας σημείωσε επιδείνωση, με το ποσοστό ανεργίας από την αρχή του περασμένου έτους έως τον Αύγουστο του 2012 να ανέρχεται στο 10,5% στην ΕΕ-27. Το 2012 χαρακτηρίζεται από μείωση προσωπικού στην πλειονότητα των επιχειρήσεων, με σκοπό τη μείωση του λειτουργικού κόστους και την αντιμετώπιση των δυσμενών οικονομικών εξελίξεων. Σημαντική είναι και η παρακολούθηση της πορείας του δείκτη οικονομικού κλίματος, ο οποίος σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής ακολουθεί μία σταθερή μειούμενη πορεία από τις αρχές του 2012, με μία οριακή ανάκαμψη τον Νοέμβριο, με εξαίρεση τον κατασκευαστικό κλάδο. Βελτίωση κατά τον μήνα Νοέμβριο σημείωσε στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ο δείκτης Καταναλωτικής Εμπιστοσύνης. Καθοριστικό ρόλο για την ενίσχυση της διεθνούς οικονομίας αποτελεί κυρίως η εφαρμογή σταθερών οικονομικών-αναπτυξιακών πολιτικών στα επιμέρους κράτη, η τόνωση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης και της ιδιωτικής κατανάλωσης, καθώς και η παροχή ρευστότητας σε ιδιώτες και επιχειρήσεις, κυρίως μέσω του τραπεζικού συστήματος. ΑΕΠ σε πραγματικές τιμές (ετήσια % μεταβολή) ΗΠΑ ΙΑΠΩΝΙΑ ΑΣΙΑ ΕΥΡΩΖΩΝΗ ΠΑΓΚΟΣΜΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ Πηγή: ΙΟΒΕ(«Η Ελληνική Οικονομία» τεύχος 04/12) 2

3 Οικονομικό Περιβάλλον ΕΛΛΑΔΑ ΤΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΤΗΣ ΠΑΓΚΟΣΜΙΑΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΥΦΕΣΗΣ ήταν σημαντικά στην εγχώρια οικονομία και συνέχισαν να την επηρεάζουν και κατά τη διάρκεια του Κατά τη διάρκεια του 4ου τριμήνου του 2012, αποφασίστηκε η χορήγηση ευρωπαϊκής οικονομικής ενίσχυσης ύψους 50 δισ., η οποία και δημιούργησε μία σχετική ρευστότητα στην αγορά μετά την εκταμίευση της πρώτης δόσης του ως άνω ποσού. Στο θετικό κλίμα που δημιουργήθηκε συνέβαλλαν προς τα τέλη του έτους και οι εκτιμήσεις για ενίσχυση της τουριστικής κίνησης κατά το 2013, ως αποτέλεσμα των συντονισμένων προωθητικών ενεργειών, τόσο των επιχειρήσεων, όσο και της Πολιτείας. Σημαντικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσουν και οι εξελίξεις στον τραπεζικό κλάδο εν όψει της επικείμενης αναδιοργάνωσής του σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα. Κύριος παράγοντας που εκτιμάται ότι θα συμβάλλει θετικά στην αλλαγή της υφεσιακής πορείας της εγχώριας οικονομίας είναι οι επενδύσεις στον ιδιωτικό και δημόσιο τομέα. Η αξιοποίηση κονδυλίων και αναπτυξιακών προγραμμάτων τα οποία προέρχονται κυρίως από την Ευρωπαϊκή Κοινότητα, φαίνεται πως θα αποτελέσουν αντικείμενο ενδελεχούς έρευνας και κατά τη διάρκεια του Συγκεκριμένα, μέσα στο 2012 ξεκίνησε συστηματικά η υλοποίηση μίας πρωτοβουλίας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής σε συνεργασία με την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων και την Τράπεζα Ανάπτυξης του Συμβουλίου της Ευρώπης, η οποία αφορά στον χρηματοδοτικό μηχανισμό JESSICA. Η δράση αυτή αναφέρεται στην αξιοποίηση των πόρων των διαρθρωτικών ταμείων, με σκοπό την προώθηση βιώσιμων επενδύσεων και την ενίσχυση της ανάπτυξης στις αστικές περιοχές. Αντικείμενο της πρωτοβουλίας είναι η πραγματοποίηση επενδύσεων, υπό μορφή επιστρεπτέων χρηματοδοτήσεων, σε έργα που εντάσσονται στο πλαίσιο ολοκληρωμένων σχεδίων για την προαγωγή βιώσιμης αστικής ανάπτυξης. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, η ύφεση διαμορφώθηκε στο -6,9% το τρίτο τρίμηνο του 2012, έναντι 4% την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Το έλλειμμα κατά το πρώτο 9μηνο του 2012 ανήλθε στο 1,9% του ΑΕΠ, έναντι 6,8% το 2011, με κύριο λόγο τη μείωση των εισαγωγών. Ωστόσο, μικρή μείωση σημειώθηκε και στον κλάδο των εξαγωγών σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων της Eurobank, εκτιμάται ότι το πρώτο εννιάμηνο του 2012 το ποσοστό ανεργίας ανήλθε στο 26%. Επισημαίνεται ότι οι αλλαγές στο φορολογικό σύστημα για τις επιχειρήσεις και γενικότερα η υποτονικότητα του επιχειρηματικού περιβάλλοντος οδήγησε σε μείωση των λειτουργικών δαπανών τους, το οποίο συνεπάγεται στις περισσότερες περιπτώσεις και αλλαγές που αφορούν στην απασχόληση των εργαζομένων τους. Τον Νοέμβριο του 2012 ο πληθωρισμός διαμορφώθηκε στο 1,0%, έναντι 2,9% τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους. Η σημαντική μείωση οφείλεται κυρίως στον περιορισμό του διαθέσιμου εισοδήματος, λόγω της οικονομικής ύφεσης και στο υψηλό ποσοστό ανεργίας. Σημαντικό ρόλο αναφορικά με την εγχώρια κτηματαγορά αναμένεται να έχει η οριστικοποίηση των νέων φορολογικών μέτρων για την ακίνητη περιουσία, εντός του 2013, που επεξεργάζεται η ελληνική κυβέρνηση. Συγκεκριμένα, αναμένεται η επιβολή ενιαίου φόρου στα ακίνητα ο οποίος θα αντικαταστήσει υφιστάμενους φόρους όπως π.χ. ο ΦΑΠ και το ειδικό τέλος ακινήτων. Επίσης για το πρώτο τρίμηνο του 2013, έχει δρομολογηθεί η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με στόχο τη σύγκλιση με τις εμπορικές αξίες, καθώς και η επέκταση της φορολόγησης αγροτεμαχίων και εκτός σχεδίου οικοπέδων. Ο Δείκτης Οικονομικού Κλίματος στην Ελλάδα την περίοδο Οκτωβρίου Νοεμβρίου 2012 σημείωσε οριακή αύξηση σε σχέση με το μέσο δείκτη της περιόδου Ιουλίου Σεπτεμβρίου και διαμορφώθηκε στις 77 μονάδες, κινούμενος στα ίδια σχεδόν επίπεδα με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Ο Δείκτης Καταναλωτικής Εμπιστοσύνης στα τέλη του 2012, σημείωσε σχετική μείωση σε σχέση με τους προηγούμενους μήνες όπου το οικονομικό κλίμα είχε ενισχυσθεί από την εκλογική πέρίοδο και τις πολιτικές εξελίξεις που ακολούθησαν. Σημειώνεται ότι μέσα στο 2012 εγκρίθηκε το Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής , το οποίο στεχεύει στη μείωση του ελλείμματος μέχρι το 2016, τη δημιουργία πρωτογενών πλεονασμάτων και τον περιορισμό του δημόσιου χρέους. Βασικά Μακροικονομικά Μεγέθη & Δείκτες Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) Πληθωρισμός (%) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) ,8 (10/12) Δείκτης Οικονομικού κλίματος Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank 3

4 Property News ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ Με σκοπό την προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων, τόσο από το εξωτερικό, όσο και από την εγχώρια αγορά, σχεδιάζεται από την κυβέρνηση η αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ (Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία). Σύμφωνα με το νέο θεσμικό πλαίσιο α) δίνεται η δυνατότητα σύναψης στρατηγικών συμμαχιών, β) επιτρέπεται η δραστηριοποίηση σε συμβάσεις παραχώρησης, και γ) αποκτάται η δυνατότητα συμμετοχής σε αναπτύξεις τουριστικής κατοικίας. Η δυνατότητα των ΑΕΕΑΠ να συμμετέχουν μελλοντικά σε αναπτύξεις, δημιουργεί και την ανάγκη αύξησης της δυνατότητας δανεισμού τους από 50% στο 75%, γεγονός που προβλέπεται και από το σχετικό σχέδιο νόμου που προετοιμάζεται. Στο πλαίσιο της επενδυτικής τους πολιτικής, οι υφιστάμενες ΑΕΕΑΠ που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα οι οποίες είναι η Eurobank Properties, η Trastor της τράπεζας Πειραιώς και η MIG Real Estate του ομίλου MARFIN, ακολούθησαν συντηρητική πολιτική και το 2012, αναζητώντας στρατηγικές συμμαχίες και αξιόλογες επενδυτικές ευκαιρίες. Χαρακτηριστικά αναφέρεται η αγορά μεγάλου πακέτου μετοχών της Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ από την Fairfax Financial Holdings Limited τον Αύγουστο του 2012 έναντι 4,75 ανά μετοχή, γεγονός που ενισχύει την ανάκτηση της επενδυτικής εμπιστοσύνης στην εγχώρια αγορά. Αναφορικά με επενδυτικές αποφάσεις που γνωστοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2012, αναφέρεται η απόφαση της εταιρείας TRASTOR ΑΕΕ- ΑΠ στις αρχές του 2012 για την απόκτηση τριών ακινήτων συνολικής αξίας 53 εκατ. Συγκεκριμένα πρόκειται για α) ένα κέντρο logistics επί της ΠΕΟ Αθηνών Κορίνθου επιφάνειας τ.μ. περίπου, β) το εμπορικό κέντρο Kosmopolis, επί της Λ. Κηφισίας συνολικής επιφάνειας τ.μ. περίπου και γ) τριώροφο κτίριο γραφείων επί της Λ. Κηφισίας στο Μαρούσι. Η ολοκλήρωση των ως άνω πράξεων θα ολοκληρωθεί μετά από τη διενέργεια των απαιτούμενων τεχνικών και νομικών ελέγχων. Ένα από τα πιο σημαντικά θέματα της ελληνικής κτηματαγοράς στην παρούσα φάση, αποτελεί η αξιοποίηση της Ιδιωτικής Ακίνητης Περιουσίας του Δημοσίου. Το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙ- ΠΕΔ) το οποίο ιδρύθηκε τον Ιούλιο του 2011, έχει ως κύριο στόχο του την προσέλκυση σημαντικών διεθνών ροών κεφαλαίου, που θα συνεισφέρουν στην επανεκκίνηση της ελληνικής οικονομίας και θα τροφοδοτήσουν την οικονομική ανάπτυξη. Το Πρόγραμμα Αποκρατικοποιήσεων της Ελληνικής Δημοκρατίας στο σύνολο του, αντικατοπτρίζει τη μεγάλη ανάγκη προσέλκυσης επενδύσεων υποδομών, ενέργειας και ακινήτων στην Ελλάδα. Η Ελλάδα έχει συγκεκριμένα πλεονεκτήματα τα οποία θα βελτιώσουν τις αποδόσεις επενδύσεων σε υποδομές και σε έργα αξιοποίησης γης. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα αναμένεται να αποφέρει σημαντικά έσοδα σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα στο Ελληνικό Δημόσιο, προσδίδοντας σημαντικά οφέλη στις τοπικές κοινωνίες και οικονομίες. Εντός του 2012 το αρμόδιο Ταμείο (ΤΑΙΠΕΔ) αποφάσισε τη διενέργεια διαγωνισμού για την αξιοποίηση 28 ακινήτων του Δημοσίου, με την μέθοδο της πώλησης και επανεκμίσθωσης (sale & lease back). Επίσης αποφασίστηκε και η έναρξη διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού για την πώληση έξι ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου στο εξωτερικό, που αφορούν κυρίως σε Προξενεία και Προξενικές κατοικίες, καθώς παρέμεναν για μεγάλο χρονικό διάστημα κενά επιβαρύνοντας σημαντικά το Δημόσιο. Σε πρώτη φάση γίνεται η αναζήτηση ενδιαφερόμενων επενδυτών για τον Αστέρα Βουλιαγμένης, το Γκολφ της Αφάντου στη Ρόδο, την Κασσιώπη στην Κέρκυρα και το Ελληνικό. Στα τέλη του 2012 σημειώθηκε και μία σημαντική επένδυση που αφορά το πρώην Διεθνές Κέντρο ραδιοτηλεόρασης (IBC) όπου λειτουργεί το εμπορικό κέντρο Golden Hall. Η Lamda Development πλειοδότησε στον διεθνή διαγωνισμό που είχε προκηρύξει το ΤΑΙΠΕΔ και απέκτησε το δικαίωμα αξιοποίησής του ακινήτου για 90 έτη. Οι προοπτικές σταδιακής ανάκαμψης της εγχώριας κτηματαγοράς εξαρτώνται κυρίως από α) τη βελτίωση των επιχειρηματικών προσδοκιών και των νοικοκυριών, β) τη βελτίωση των συνθηκών ρευστότητας των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και γ) τη βελτίωση του διεθνούς οικονομικού κλίματος. 4

5 Υποδομές Το τρέχον έτος αναμένεται να αποτελέσει έτος επανεκκίνησης των έργων που σχετίζονται με τον τομέα των υποδομών, οι οποίες εκτιμάται ότι θα έχουν καταλυτικό ρόλο στην εφαρμογή του προγράμματος προσέλκυσης νέων επενδύσεων. Στο πλαίσιο αυτό, στις αρχές του 2013 υπογράφθηκε η σύμβαση κατασκευής της επέκτασης του ΤΡΑΜ προς τον Πειραιά, ύψους 61,5 εκατ., η οποία χρηματοδοτείται από πόρους του Ε.Σ.Π.Α. και του Επιχειρησιακού Προγράμματος «Αττική ». Η επέκταση του ΤΡΑΜ συνολικού μήκους 5,4χλμ. ξεκινάει από τον σταθμό ΗΣΑΠ στο γήπεδο Καραϊσκάκη και καταλήγει στο Λιμάνι του Πειραιά στο σταθμό «Ακτή Ποσειδώνος». Η κατασκευή του έργου εκτιμάται ότι θα διαρκέσει 25 μήνες και θα ξεκινήσει άμεσα εντός του Το δίκτυο Τραμ που θα δημιουργηθεί, σε συνδυασμό με την επέκταση του Μετρό προς τον Πειραιά μήκους 7,6χλμ. περίπου, υπολογίζεται ότι θα εξυπηρετεί επιβάτες ημερησίως. Συγκεκριμένα, όσον αφορά στην επέκταση του ΜΕΤΡΟ, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του αρμόδιου υπουργείου αναμένεται σταδιακά εντός του 2013 να ολοκληρωθεί η γραμμή προς Ανθούπολη, Ελληνικό και Χαϊδάρι. Επίσης σχεδιάζεται η κατασκευή του νέου σταθμού υπεραστικών λεωφορείων στην περιοχή του Ελαιώνα με τη μέθοδο ΣΔΙΤ συνολικού Π/Υ 120 εκατ. Αναφορικά με την κατασκευή του ΜΕΤΡΟ Θεσσαλονίκης, συνεχίζονται οι εργασίες επέκτασής του, ενώ στα τέλη του 2012 αναδείχθηκε ο προσωρινός Ανάδοχος για τη γραμμή επέκτασης προς την Καλαμαριά μήκους 5χλμ. περίπου υπόγειας γραμμής. Η συγκεκριμένη επέκταση εκτιμάται να ολοκληρωθεί σε 5 έτη και θα εξυπηρετεί περισσότερους από επιβάτες ημερησίως Σε προχωρημένες συζητήσεις βρίσκεται την υφιστάμενη χρονική περίοδο το αρμόδιο υπουργείο με τις αρμόδιες ευρωπαϊκές αρχές, προκειμένου να υπάρξει επανεκκίνηση των έργων κατασκευής των 4 νέων αυτοκινητοδρόμων, τα οποία είχαν παγώσει κατά τη διάρκεια του 2012, κυρίως λόγω του αβέβαιου οικονομικού περιβάλλοντος και της σχετικής έλλειψης χρηματοδότησης. Σε σχέση με το αρχικό πλάνο ανάπτυξης του νέου οδικού δικτύου, μεταφέρεται χρονικά η κατασκευή του 20% του κατασκευαστικού αντικειμένου σε επόμενη φάση και συγκεκριμένα του τμήματος Πάτρα-Πύργος-Τσακώνα, της Ολυμπίας Οδού και των τμημάτων Τρίκαλα-Παναγιά και Λαμία-Ξυνιάδα του αυτοκινητoδρόμου Κεντρικής Ελλάδας. Αναμένεται να προχωρήσει άμεσα η κατασκευή του 80% του συνόλου των έργων που αντιστοιχεί σε μήκος 956 χιλιομέτρων σύγχρονων αυτοκινητοδρόμων. Σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα αναμένεται να υλοποιηθούν σταδιακά τα επιμέρους έργα του προγράμματος που αφορούν στην ανάπλαση του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, σε συνδυασμό με την ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων της. Tην προσπάθεια αυτή, η οποία ξεκίνησε με πρωτοβουλία του YΠΠO και του YΠEXΩΔE, ανέλαβε να ολοκληρώσει η «Eνοποίηση Aρχαιολογικών Xώρων Aθήνας A.E.». 5

6 Αγορά Γραφείων ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η επενδυτική δραστηριότητα εξακολουθεί να παρουσιάζεται περιορισμένη κατά τη διάρκεια του 2012, καθώς δεν έχει υποχωρήσει το κλίμα αβεβαιότητας που χαρακτηρίζει το διεθνές και εγχώριο οικονομικό περιβάλλον. Τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα συνεχίζουν την επιλεκτική δανειοδότηση, κυρίως σε ανταποδοτικά έργα ικανά να αποπληρώσουν μελλοντικά τις υποχρεώσεις τους, με αποτέλεσμα την έλλειψη σχετικής ρευστότητας στους επενδυτικούς κύκλους. Τόσο οι υφιστάμενοι, όσο και οι δυνητικοί χρήστες γραφειακών χώρων, συνεχίζουν την αναζήτηση «οικονομικών» επιλογών για την εγκατάσταση ή μετεγκατάστασή τους, προχωρώντας ταυτόχρονα σε επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων για την εξασφάλιση των καλύτερων δυνατών όρων. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΕΝΤΟΣ ΤΟΥ ΕΤΟΥΣ ολοκληρώθηκε η μετεγκατάσταση περισσότερων από υπαλλήλων της εταιρείας COSMOTE σε νέο κτίριο στην Παιανία, ενώ παράλληλα στο Μέγαρο του ΟΤΕ στη Λ. Κηφισίας μεταφέρθηκαν εργαζόμενοι και στελέχη της COSMOTE από παλαιά κτίρια του Οργανισμού στο Κέντρο της Αθήνας. Με νομοθετική ρύθμιση που κατέθεσε στα έτη του 2012 το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΚΑ) «ξεμπλοκάρει» η μετεγκατάστασή του στο παλαιό κτίριο του ΜΙΝΙΟΝ στην οδό Πατησίων. Ο αρμόδιος υπουργός σημείωσε πως, εντός του 2013 αναμένεται να ολοκληρωθεί η μεταφορά των υπηρεσιών του υπουργείου στο νέο κτίριο. Με την ολοκλήρωση της ως άνω μετεγκατάστασης, εκτιμάται ότι θα απελευθερωθούν τ.μ. γραφειακών χώρων που μισθώνει σήμερα. Αναφορικά με την αγορά της Θεσσαλονίκης, δεν σημειώθηκε κάποια ανάλογη αξιόλογη κίνηση. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΟ 2012 ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΖΕΤΑΙ, όπως και τα προηγούμενα δύο έτη, από περιορισμένο όγκο συναλλαγών και επενδυτικών πράξεων, αποτέλεσμα του μικρού αγοραστικού και μισθωτικού ενδιαφέροντος. Κύριες αιτίες συνεχίζουν να αποτελούν οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες που επικρατούν τόσο στο εγχώριο, όσο και στο διεθνές περιβάλλον, καθώς και η περιορισμένη δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης ιδιωτών και επιχειρήσεων. Τα χαμηλά επίπεδα ζήτησης επικεντρώνονται σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους με εμβαδόν έως 2.000τ.μ. και σε επιφάνειες τ.μ./όροφο. Η πλειονότητα τα των ενδιαφερόμενων αποτελείται ακόμα από μισθωτές οι οποίοι είτε αναζητούν «οικονομικότερες» λύσεις, είτε τη μεταφορά τους σε καλύτερα σημεία με το ίδιο κόστος. Ουσιαστικά δεν υπάρχει προσφορά νέων γραφειακών χώρων, καθώς όποια απόφαση για ανάπτυξη νέων κτιρίων έχει αναβληθεί. Η μόνη εξαίρεση είναι η ολοκλήρωση του κτιριακού συγκροτήματος ΚΑΡΕΛΑ Α.Ε. που βρίσκεται στην Παιανία Αττικής, έργο το οποίο υλοποιήθηκε από την DIMAND A.E., η οποία ενήργησε σαν σύμβουλος ανάπτυξης, και κατασκευάστηκε από την ΑΚΤΩΡ Α.Ε. Το έργο ολοκληρώθηκε στις αρχές Οκτωβρίου και αποτελεί ένα από τα πρώτα έργα που πραγματοποιούνται στην Ελλάδα τα οποία είναι υποψήφια για την πιστοποίηση LEED. Το συγκρότημα έχει ανεγερθεί σε μια έκταση 36 στρεμμάτων και αποτελείται από έξι επίπεδα -τρεις ορόφους πάνω από το έδαφος και τρεις κάτω από αυτό- συνολικής έκτασης τ.μ. Η μη ενσωμάτωση νέου προϊόντος στο ήδη υπάρχον κενό απόθεμα, προσφέρει ένα είδος αντίστασης στην πτωτική πορεία των τιμών πώλησης /μίσθωσης των καλύτερα ποιοτικών χώρων. Η προσφορά των παλαιότερων χώρων έχει αυξηθεί σημαντικά, καθώς αρκετές επιχειρήσεις έχουν διακόψει τη λειτουργία τους. Η αγορά συνεχίζει να έχει χαρακτήρα buyer s market, με τους ιδιοκτήτες να παρουσιάζονται περισσότερο διαλλακτικοί ως προς τη διαπραγμάτευση των μισθωμάτων. 6

7 Αγορά Γραφείων ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Η ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΖΕΤΑΙ από πτωτικές τάσεις στα επίπεδα μισθωμάτων, ως αποτέλεσμα των μειωμένων επιπέδων ζήτησης, της αύξησης της προσφοράς, καθώς και της διαλλακτικότητας των εκμισθωτών. Η πτωτική τάση των μισθωμάτων κατά τα τελευταία έτη, έχει οδηγήσει σε κάποιες περιπτώσεις σε εξορθολογισμό και γενικά σε σύγκλιση τιμών σε περιοχές που παρουσιάζουν παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά. Στην Αθήνα τα επίπεδα μισθωμάτων για την περιοχή του CBD κυμαίνονται πλέον μεταξύ 12-19/τ.μ., με τις υψηλότερες τιμές 15-19/τ.μ να καταγράφονται στην Πλατεία Συντάγματος και τη Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας. Στη Λ. Κηφισίας για prime ακίνητα τα επίπεδα μισθωμάτων κυμαίνονται από 12-15/τ.μ. και για παλαιότερα ακίνητα σε δευτερεύοντα σημεία από 8-11/τ.μ. Στις κύριες περιοχές της Λ. Συγγρού τα επίπεδα μισθωμάτων για νεόδμητα ή πρόσφατα ανακαινισμένα ακίνητα κυμαίνονται από 11-14/τ.μ. και για παλαιότερα ακίνητα από 7-11/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη τα μισθώματα για γραφεία ΑΑΑ στον άξονα της οδού Τσιμισκή σε 6-10/τ.μ. και στην ευρύτερη ζώνη κέντρου από 3-5/τ.μ. Στην Καλαμαριά διαμορφώνονται σε 3-7/τ.μ. Τα επίπεδα μισθωμάτων για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών κυμαίνονται από 4-7/τ.μ. στην Ανατολική και Δυτική Θεσσαλονίκη επί της 26ης Οκτωβρίου, περιοχές στις οποίες εντοπίζονται πιο σύγχρονοι γραφειακοί χώροι σε σχέση με το κέντρο. Λαμβάνοντας υπόψη τον περιορισμένο αριθμό πράξεων που σημειώθηκε στη συγκεκριμένη αγορά, καθώς και του διαπραγματευτικού πλεονεκτήματος των υφιστάμενων και δυνητικών χρηστών, εκτιμάται ότι για τα παραπάνω επίπεδα μισθωμάτων η αγορά για τα prime σημαία των βασικών αγορών, θα μπορούσε να λειτουργήσει με αποδόσεις (yields) που θα κυμαίνονται σε επίπεδα μεταξύ 7,75%-8,75%. ΤΑΣΕΙΣ-ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΣ ΥΠΟΨΗ τη γενικότερη πορεία της εγχώριας και διεθνούς οικονομίας, εκτιμάται ότι βραχυπρόθεσμα οι δυνητικοί επενδυτές και χρήστες θα συνεχίσουν να τηρούν στάση αναμονής μέχρι τη σταθεροποίηση των οικονομικών συνθηκών, ενώ αναμένεται να συνεχιστούν οι επαναδιαπραγματεύσεις των μισθωμάτων καθώς τη μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη την τρέχουσα περίοδο, κατέχουν οι υφιστάμενοι χρήστες και επενδυτές. Όσον αφορά στις κύριες αγορές γραφείων, εκτιμάται ότι υπάρχουν περιθώρια για περαιτέρω διόρθωση των τιμών, τόσο για τα ακίνητα με καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά, όσο και για τα παλαιότερα. Prime Rents Prime Αγορα Γραφείων Μέση Απόδοση % % % 8,00% 8,25% 8,25% % 7.0% 7,0% 7,25% 7,50% f 6.5% 6.0% 6,75% 6,3% 6,25% f Συγγρού Κηφισίας Κηφισίας Επίπεδα Τιμών Μίσθωσης ( / τ.μ. / μήνα) Δυτική Θεσσαλονίκη (26ης Οκτωβρίου) Ανατολική Θεσσαλονίκη (περιοχή COSMOS) Καλαμαριά Τσιμισκή min rents max rents 7

8 Αγορά Γραφείων ΑΘΗΝΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Αιγάλεω Ε.Ο. Αθηνών-Θεσσαλονίκης Λεωφ. Δεκελείας 5 Αττική Οδός 4 Οδός Αθηνών Λεωφ. Κηφισού Ιερά Οδός Οδός Αχαρνών ΠΛΑΤΕΙΑ ΟΜΟΝΟΙΑΣ 2 6 Λεωφ. Κηφισίας Λεωφ. Μεσογείων Λεωφ. Μ 3 1 Λεωφ. Κηφισού Ακτή Πέτρου Ράλλη 3 Λεωφ. Συγγρού 1 ΠΛΑΤΕΙΑ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ Λεωφ. Βουλιαγμένης 4 Λεωφ. Αλίμου-Κατεχάκη Υμηττός Αγορά Κέντρου Αθήνας (CBD) 2. Αγορά Λεωφόρου Κηφισίας 3. Αγορά Λεωφόρου Συγγρού 4. Αγορά Λεωφόρου Βουλιαγμένης 5. Αγορά Αττικής Οδού 6. Αγορά Λεωφόρου Μεσογείων 1. Περιοχή Τσιμισκή. Μητροπόλεως και πλατεία Δημοκρατίας 2. Περιοχή Καλαμαριάς 3. Περιοχή 26ης Οκτωβρίου 4. Περιοχή Ευόσμου-Σταυρούπολης 5. Περιοχή «Cosmos Area» 8

9 Αγορά Retail ΕΙΣΑΓΩΓΗ Καθ όλη τη διάρκεια του 2012 συρρικνώθηκε περαιτέρω η καταναλωτική δραστηριότητα, ως αποτέλεσμα τόσο των δυσμενών συνθηκών που επικρατούν στην εγχώρια οικονομία, όσο και του σημαντικού περιορισμού της αγοραστικής δύναμης, με εμφανή αρνητικά αποτελέσματα στις κύριες και δευτερεύουσες αγορές retail. Η αγορά street retail συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από μειωμένα επίπεδα ζήτησης, ενώ τα οργανωμένα εμπορικά κέντρα επηρεάστηκαν σε μικρότερο βαθμό σε σχέση με τα μεμονωμένα καταστήματα. Τα γεωγραφικά όρια των παραδοσιακών κύριων αγορών περιορίστηκαν σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, ως αποτέλεσμα του περιορισμένου ενδιαφέροντος. Οι δευτερεύουσες αγορές χαρακτηρίζονται από αυξημένα επίπεδα κενών εμπορικών χώρων και η περίοδος επαναμίσθωσης έχει επιμηκυνθεί σημαντικά. Το κύριο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται σε χώρους που βρίσκονται εντός μεγάλων εμπορικών κέντρων. Η πλειονότητα των ιδιοκτητών συνεχίζουν να είναι διαλλακτικοί ως προς τη διαπραγμάτευση των μισθωμάτων και ο «αέρας» τείνει να εκλείψει ακόμη και στις κύριες εμπορικές περιοχές. Οι οργανωμένοι εμπορικοί χώροι κατά την τελευταία τριετία, επηρεάστηκαν σε μικρότερο βαθμό από τις οικονομικές συνθήκες σε σχέση με τα μεμονωμένα καταστήματα. Εντούτοις και αυτοί κατά το τρέχον έτος παρουσίασαν τα πρώτα σημάδια μείωσης των οικονομικών μεγεθών τους. Από τις αρχές του 2012 δεν σημειώθηκε η λειτουργία νέων εμπορικών αναπτύξεων, σε αντίθεση με το προηγούμενο έτος που ξεκίνησαν τη λειτουργία τους τα εμπορικά κέντρα Athens Metro Mall, Athenian Capitol, River West, το εκπτωτικό χωριό της McArthurGlen στα Σπάτα και το Smart Park της REDS. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΟΙ ΔΥΣΜΕΝΕΙΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΣΥΝΘΗΚΕΣ οδήγησαν σημαντικό αριθμό εμπορικών αλυσίδων και επιχειρηματιών, ακόμη και αυτών με μακροχρόνια παρουσία στην ελληνική αγορά, είτε να διακόψουν τη λειτουργία τους, είτε να περιορίσουν το δίκτυο των καταστημάτων τους. Συγκεκριμένα, η αλυσίδα καφετεριών Costa Coffee η οποία λειτουργούσε από το 2007 με 15 καταστήματα στην Ελλάδα, ανέστειλε τη λειτουργία της στα τέλη του Στο χώρο του λιανεμπορίου, η εταιρεία NEOSET με 30 έτη δραστηριοποίησης στην ελληνική αγορά, ζήτησε την υπαγωγή της στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα λόγω οικονομικών προβλημάτων. Στο ίδιο πλαίσιο κινήθηκε και το εμπορικό κέντρο City Gate στη Θεσσαλονίκη, της APN Property Group, το οποίο επέλεξε να ζητήσει την υπαγωγή του στο άρθρο 99. Επίσης, η εταιρεία αθλητικών ειδών Lining η οποία αποφάσισε τη δραστηριοποίησή της στην εγχώρια αγορά μόλις το 2011, προχώρησε σε κλείσιμο του καταστήματος που λειτουργούσε στην Κηφισιά. Στον κλάδο των supermarkets, η γαλλική αλυσίδα Carrefour ανακοίνωσε την πώληση του ποσοστού της στην κοινοπραξία Carrefour Μαρινόπουλος στον Όμιλο Μαρινόπουλου, με σκοπό την αποχώρησή της από την ελληνική αγορά. Ωστόσο, στην αγορά της Θεσσαλονίκης στις αρχές του 2012, ξεκίνησε τη λειτουργία του το νέο πολυκατάστημα attica, επιφάνειας 5.000τ.μ. στο εμπορικό κέντρο Mediterranean Cosmos. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΑΘΗΝΑ, ΤΑ ΜΕΣΑ ΕΠΙΠΕΔΑ μισθωμάτων στα prime σημεία των βασικών αγορών του CBD (Ερμού Κολωνάκι) διαμορφώθηκαν στα 130/τ.μ. ( /τμ.) ενώ στα κύρια σημεία των υπόλοιπων βασικών αγορών διαμορφώθηκαν σε επίπεδα χαμηλότερα των 90/τ.μ. Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων σε εμπορικά κέντρα για επιφάνειες μεγαλύτερες των 100τ.μ., διαμορφώνονται σε 40-70/τ.μ. και για μικρότερες επιφάνειες διαμορφώνονται στα επίπεδα των /τ.μ. Οι αγορές που φαίνεται ότι συγκριτικά εμφανίζουν την καλύτερη εικόνα, είναι αυτές της Ερμού και της Γλυφάδας. Στην αγορά της Θεσσαλονίκης τα μισθώματα για τις κύριες περιοχές του κέντρου διαμορφώνονται για την Τσιμισκή ΑΑΑ μεταξύ Α. Σοφίας Αριστοτέλους από /τ.μ., ΑΑ 40-60/τ.μ. και στα άκρα της από 20-30/τ.μ., για τη Μητροπόλεως ΑΑΑ μεταξύ Α. Σοφίας Κούσκουρα από 40-60/τ.μ., ΑΑ από 30-45/τ.μ. και στα άκρα της από 15-30/ τ.μ., για την Εγνατία ΑΑΑ στην περιοχή Καμάρας από 30-45/τ.μ. και στο υπόλοιπο της οδού από 20-30/τ.μ. και για την Προξένου Κορομηλά από 20-25/τ.μ.Το μέσο μίσθωμα για αναπτύξεις τύπου Big Box, ανέρχεται σε 7-9/τ.μ. και τα επίπεδα τιμών μίσθωσης για εμπορικά κέντρα παραμένουν στα επίπεδα των 14-55/τ.μ. ανάλογα με την επιφάνεια, τη θέση, τη φερεγγυότητα του μισθωτή και λοιπούς παράγοντες. Επισημαίνεται ότι η καταβολή «αέρα» έχει μειωθεί δραστικά ή τείνει να εκλείψει ακόμη και σε σημεία κύριου ενδιαφέροντος. Με βάση την εικόνα της αγοράς και τη μη πραγματοποίηση πράξεων, δεν είναι εφικτό ο ασφαλής προσδιορισμός των αποδόσεων. Εκτιμάται ότι για τα κύρια εμπορικά σημεία ένα αρχικό επίπεδο διαπραγμάτευσης θα μπορούσε να βρίσκεται μεταξύ 7,25%-8%, ενώ στις περιοχές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος εκτιμάται ότι οι αποδόσεις ξεπερνούν το 8,5%. Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των αποδόσεων έχουν κυρίως η θέση και έπειτα τα υπόλοιπα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (π.χ. πρόσβαση, φερεγγυότητα μισθωτή, κ.ά.). 9

10 Αγορά Retail ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΟΙ ΑΒΕΒΑΙΕΣ ΚΑΙ ΑΣΤΑΘΕΙΣ οικονομικές συνθήκες που χαρακτήρισαν και το έτος 2012, αποτέλεσαν ανασταλτικό παράγοντα για κάθε είδους επενδυτική δραστηριότητα. Βραχυπρόθεσμα εκτιμάται ότι στην αγορά θα εισέλθει περιορισμένος αριθμός νέων εμπορικών αναπτύξεων και λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα δυσμενή οικονομική συγκυρία, η αγορά του street retail θα δεχθεί πρόσθετες πιέσεις από τις οργανωμένες εμπορικές αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας. Μακροπρόθεσμα αναμένεται να συνεχιστούν οι διαπραγματεύσεις αναφορικά με τα επίπεδα των μισθωμάτων, τόσο στις κύριες, όσο και στις δευτερεύουσες αγορές κυρίως λόγω των αυξημένων επιπέδων προσφοράς σε συνδυασμό με την περιορισμένη ζήτηση Αγορά καταστημάτων - Μέσα επίπεδα μισθωμάτων f High Street Retail Shops (Ερμού - Κολωνάκι) Shopping Malls (Καταστήματα >100sq.m) Retail Shops (prime locations on other main markets) Shopping Malls (Καταστήματα <100sq.m) Αγορά καταστημάτων - Μέσα επίπεδα Μισθωμάτων Επίπεδα Τιμών Μίσθωσης ( /τ.μ.) - Prime σημεία 8.0% 7.5% 7,50% 7,50% Πρ. Κορομηλά min rents max rents 7.0% 6.5% 6,50% 6,75% 7,00% Εγνατία 6.0% 6,0% 5,8% 6,00% Μητροπόλεως 5.5% Τσιμισκή 5.0% f

11 Αγορά Retail ΑΘΗΝΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 3 ΗΝΩΝ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ ΠΛΑΤΕΙΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΩΝ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΟΥ ΓΕΝΝΑΔΙΟΥ ΠΛΑΤΕΙΑ ΜΑΚΕΔΟΝΟΜΑΧΩΝ ΙΩΑΝΝΙΔΟΥ 1 2 Η ΒΑΣΙΛΕΩΣ ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ 3 ΕΓΝΑΤΙΑ ΕΓΝΑΤΙΑ ΕΡΜΟΥ ΑΓΙΑΣ ΣΟΦΙΑΣ 4 ΣΤΡΑΤΗΓΟΥ ΜΑΚΡΥΓΙΑΝΝΗ ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΝ ΤΣΙΜΙΣΚΗ ΠΑΛΑΙΩΝ ΠΑΤΡΩΝ ΓΕΡΜΑΝΟΥ ΠΑΥΛΟΥ ΜΕΛΑ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΣΒΩΛΟΥ 1. Αγορά Ερμού 2. Αγορά Βουκουρεστίου 3. Αγορά Κολωνακίου (Σκουφά) ΠΡΟΞΕΝΟΥ ΚΟΡΟΜΗΛΑ 1. Αγορά Τσιμισκή 2. Αγορά Μητροπόλεως 3. Αγορά Ερμού 4. Αγορά Εγνατία 5. Αγορά Προξένου Κορομηλά ΟΠΟΛΙΤΟΥ ΙΩΣΗΦ ΤΡΙΟΥ ΓΟΥΝΑΡΗ 11

12 Αγορά Logistics ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η πτώση των επενδυτικών συναλλαγών και της επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω του αβέβαιου οικονομικού περιβάλλοντος, οδηγούν τους υφιστάμενους και δυνητικούς χρήστες στην αναζήτηση ευκαιριών για νέους αποθηκευτικούς χώρους, σύγχρονων προδιαγραφών, σε προνομιακή θέση και με χαμηλά επίπεδα τιμών. Από τις αρχές του τρέχοντος έτους σημειώθηκε σημαντικά περιορισμένος αριθμός πράξεων. Τα επίπεδα προσφοράς για νέους χώρους logistics παρέμειναν περιορισμένα, κυρίως λόγω της απροθυμίας των κατασκευαστών για νέες αναπτύξεις χωρίς την εξασφάλιση αγοραστή ή μισθωτή. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗ παρουσιάστηκε και η επενδυτική δραστηριότητα, κυρίως λόγω της δυσκολίας χρηματοδότησης των δυνητικών επενδυτών σε συνδυασμό με τα ενδεχόμενα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν την τρέχουσα περίοδο. Σημαντική επενδυτική κίνηση εντός του 2012 αποτέλεσε η απόκτηση από την Lidl του εμπορευματικού κέντρου συνολικής επιφάνειας τ.μ. στη Σίνδο Θεσσαλονίκης, το οποίο ανήκει στο χαρτοφυλάκιο της Aldi, η οποία αποχώρησε από την ελληνική αγορά πριν δύο έτη περίπου. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΡΧΕΣ ΤΟΥ 2012, τα επίπεδα μισθωμάτων συνεχίζουν να δέχονται πτωτικές πιέσεις σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, κυρίως λόγω της πολύ περιορισμένης ζήτησης. Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων στις κύριες αγορές της Αθήνας, διαμορφώνονται στα επίπεδα των 3-3,5/τ.μ. Στην περίπτωση σύγχρονων ακινήτων με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, μπορούν πολύ επιλεκτικά να επιτευχθούν και ελαφρώς υψηλότερες τιμές μίσθωσης. Στις περιοχές κύριου ενδιαφέροντος της Θεσσαλονίκης, όπως είναι η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου, τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων κυμαίνονται μεταξύ 1,2-2,7/τ.μ. και στις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων κυμαίνονται μεταξύ 1-2/τ.μ. περίπου, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη διαπραγματευτική δύναμη του υποψήφιου μισθωτή. Λαμβάνοντας υπόψη τις υφιστάμενες συνθήκες του οικονομικού περιβάλλοντος και της κτηματαγοράς, καθώς και τον ελάχιστο αριθμό επενδυτικών πράξεων, εκτιμάται ότι ένα επίπεδο αποδόσεων στο οποίο θα μπορούσε για prime ακίνητα σε κύριες αγορές να υπάρχει διαπραγμάτευση, διαμορφώνεται σε επίπεδα μεγαλύτερα του 10,5%, ενώ για τα υπόλοιπα ακίνητα εκτιμάται ότι οι αντίστοιχες αποδόσεις διαμορφώνονται, σε επίπεδα μεγαλύτερα του 11,5%. 12

13 Αγορά Logistics ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΑ ΓΙΑ ΤΟ 2013, εκτιμάται ότι τα επίπεδα ζήτησης και προσφοράς θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με αυτά του 2012, όπως επίσης και τα επίπεδα των τιμών και των αποδόσεων. Σημαντικοί παράγοντες για την ενίσχυση της συγκεκριμένης αγοράς αποτελούν κυρίως η ολοκλήρωση των αυτοκινητοδρόμων που θα συνδέουν την Ελλάδα με κύριες χώρες των Βαλκανίων και της Ευρώπης, η βελτίωση των σιδηροδρομικών δικτύων, καθώς και ο εκσυγχρονισμός των λιμενικών υποδομών, με στόχο τη διευκόλυνση των εγχώριων και διεθνών εμπορικών συναλλαγών που πραγματοποιούνται. Σημαντική ώθηση στον κλάδο της εγχώριας εφοδιαστικής αλυσίδας αναμένεται να δώσει η δημιουργία σύγχρονων εμπορευματικών κέντρων, με προϋπόθεση την οριοθέτηση περιοχών με καθορισμένες χρήσεις γης. Αγορά Logistics - Αποδόσεις Αγορά Logistics - Ενοίκια f Τιμές Μίσθωσης ( /τ.μ.) 11.0% 10.5% 10,50% 10.0% 10,00% 10,25% min rents max rents 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 9,50% 8,40% 8,50% 7,75% 7,50% f Ωραιόκαστρο Καλοχώρι ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 13

14 Αγορά Logistics ΑΘΗΝΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Δ. ΑΣΣΗΡΟΥ 2 ΛΙΩΝ Δ. ΑΓΙΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ Δ. ΚΑΛΛΙΘΕΑΣ Δ. ΜΥΓΔΟΝΙΑΣ Δ. ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟΥ Δ. ΑΞΙΟΥ Δ. ΕΧΕΔΩΡΟΥ 2 Δ. ΧΑΛΑΣΤΡΑΣ Π.Σ.Θ. Δ. ΚΟΛΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Δ. ΘΕΡΜΗΣ 3 Δ. ΘΕΡΜΑΪΚΟΥ Δ. ΜΗΧΑΝΙΩΝΑΣ 1. Αγορά Αγίου Στεφάνου 2. Αγορά Οινοφύτων 3. Αγορά Μαρκοπούλου 4. Αγορά Μαγούλας 5. Αγορά Ασπροπύργου 6. Αγορά Θριασίου 7. Αγορά Μεταμόρφωσης 1. Αγορά Σίνδου 2. Αγορά Καλοχωρίου 3. Αγορά Ωραιοκάστρου 4. Αγορά Αγίου Αθανασίου 14

15 Ν/Α Ευρώπη με μία ματιά Τάσεις Κτηματαγοράς ΒΟΥΛΓΑΡΙΑ (Βραχυπρόθεσμες) Τάσεις Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεων Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτ/σες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία ΣΟΦΙΑ Επαγγελματικά Ακίνητα Καταστήματα Γραφεία Logistics Βασικά Μακροοικονομικά Μεγέθη f Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) Πληθωρισμός (ετήσιος μέσος) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) Καθαρές Άμεσες Ξένες Επενδύσεις ( δισ.) Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank 15

16 Χώρες Δραστηριοποίησης Τάσεις Κτηματαγοράς ΡΟΥΜΑΝΙΑ (Βραχυπρόθεσμες) Τάσεις Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεων Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτ/σες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία ΒΟΥΚΟΥΡΕΣΤΙ Επαγγελματικά Ακίνητα Καταστήματα Γραφεία Logistics Source: Eurobank Property Services S.A. Βασικά Μακροοικονομικά Μεγέθη f Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) Πληθωρισμός (ετήσιος μέσος) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) Καθαρές Άμεσες Ξένες Επενδύσεις ( δισ.) Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank ΚΙΕΒΟ ΟΥΚΡΑΝΙΑ Τάσεις Κτηματαγοράς (Βραχυπρόθεσμες) Τάσεις Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεων Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτ/σες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία Επαγγελματικά Ακίνητα Καταστήματα Γραφεία Logistics Βασικά Μακροοικονομικά Μεγέθη f Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) Πληθωρισμός (ετήσιος μέσος) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) Καθαρές Άμεσες Ξένες Επενδύσεις ( δισ.) Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank Source: Property Services Ukraine LLC 16

17 Χώρες Δραστηριοποίησης Τάσεις Κτηματαγοράς ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ (Βραχυπρόθεσμες) Τάσεις Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεων Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτ/σες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία Επαγγελματικά Ακίνητα ΣΕΡΒΙΑ Καταστήματα Γραφεία Logistics Βασικά Μακροοικονομικά Μεγέθη f Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) Πληθωρισμός (ετήσιος μέσος) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) Καθαρές Άμεσες Ξένες Επενδύσεις ( δισ.) Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank 17

18 Στοιχεία Επικοινωνίας UKRAINE ROMANIA SERBIA BULGARIA GREECE ΕΛΛΑΔΑ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟ Advisory Services International Real Estate Division Τηλ: Fax: Tηλ: Fax: Property Valuations Βουλγαρία Τηλ: Fax: EFG Property Services Sofia A.D. Technical Services Ρουμανία Τηλ: Fax: EFG Property Services S.A. Business Development Σερβία Τηλ: Fax: EFG Property Services Ltd. Belgrade Brokerage Αθήνα Ουκρανία Τηλ: Fax: Property Services Ukraine LLC Τηλ: Τηλ: Τηλ: Τηλ: Brokerage Θεσσαλονίκη Τηλ: Fax:

19 Στοιχεία Επικοινωνίας > me nt ke tr es vis Ad est ar e tat Inv M Es > al Re > TOT A T A L REAL EST LU T > Te c hn ica ls er vic ION S es y or ea rc n a >A g h ppra isals emen t > Broker age gement a n a M s e i t i l i ty & Fac e ent t > Proper a t l Es gem a e er na t a a r M rpo o et C s > As e tat s le a e R > Ma O S E Eurobank Property Services S.A. Σινιόσογλου 6, Κτίριο Δ, 3ος όροφος, Τηλ: , Fax: , eurobankpropertyservices@eurobank.gr Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank Property Services, μέλος του Ομίλου Eurobank, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου Eurobank. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν. 19