NBG Property Services. 3o Συνέδριο Real Estate HELEXPO 2008 Ελληνικές Επενδύσεις στον κόσμο"

Transcript

1 NBG Property Services 3o Συνέδριο Real Estate HELEXPO 2008 Ελληνικές Επενδύσεις στον κόσμο"

2 Η αγορά των ακινήτων σήμερα Είναι γνωστό το 2007 ήταν ιδιαίτερα άσχημη χρονιά για το χώρο του Real Estate τόσο στη Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό. Η χρηματοπιστωτική κρίση που ξεκίνησε από τις Ηνωμένες Πολιτείες και που σήμερα προκαλεί αρνητικές εξελίξεις και στην ευρωπαϊκή οικονομία, έχει επηρεάσει σημαντικά και τον κλάδο της αγοράς ακινήτων παγκοσμίως και σε πολλές χώρες με ανεπτυγμένη αγορά, όπως η Μ. Βρετανία όπου παρατηρείται μείωση της ζήτησης και πτώση των τιμών για την πρώτη και εξοχική κατοικία, ενώ αισθητή πτωτική τάση λόγω της οικονομικής κρίσης παρουσιάζει και ο τομέας των επενδυτικών ακινήτων. Ισχυρότερος του αναμενομένου ήταν ο εταιρικός δανεισμός στην Ευρωζώνη τον περασμένοιούλιο. Η «βουτιά» ωστόσο στην παροχή στεγαστικών δανείων αλλά και τα απογοητευτικά στοιχεία από το μέτωπο των λιανικών πωλήσεων επανέφεραν στο προσκήνιο τον εφιάλτη της ύφεσης. Η ελληνική αγορά δεν πρόκειται να συμπεριφερθεί όπως η αμερικανική με ετήσιες απώλειες της τάξεως του 10%. Οι αντοχές της ελληνικής αγοράς είναι πολύ μεγαλύτερες και οι απώλειες δεν πρόκειται να φθάσουν τον διψήφιο αριθμό. Η πορεία εξαρτάται περισσότερο από το ακίνητο παρά από την πορεία της αγοράς. Σε ανάκαμψη λοιπόν, της αγοράς ελπίζουν δεκάδες κατασκευαστές που έβλεπαν τόσο καιρό ο αριθμός των απούλητων νεόδμητων ακινήτων να ανεβαίνει με περιοδικούς ρυθμούς. Ο Σεπτέμβριοςκαιγενικάοιμήνες μέχρι το τέλος του έτους αναμένεται να είναι καλύτεροι για την κτηματαγορά. Οι αν δυνάμει αγοραστές, που λόγω του ότι τον τελευταίο 1 ½ χρόνο καταβάλλονταν από αγοραστική άπνοια, επιστρέφουν από την περίοδο του καλοκαιριού και κάνουν σχέδια και προγραμματισμό για την απόκτηση της πρώτης οικίας. Την κινητικότητα αυτή μπορεί επίσης να εντείνει απ τη μια ο φόβος για νέα αύξηση στα επιτόκια δανεισμού και απ την άλλη τα σενάρια για Τρίτη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών από το 1Q του Βασικό κριτήριο λοιπόν είναι το πόσο μπορείκάποιοςνααντέξεισήμερατιςυψηλότερες δόσεις των δανείων και τη φορολόγηση των ακινήτων, η οποία ολοένα και αυξάνεται.

3 Επενδύσεις στον κόσμο Τα τελευταία χρόνια όλο και περισσότερες εγχώριες επενδυτικές εταιρίες και ιδιώτες στρέφονται στο εξωτερικό και ιδίως στις αγορές των Βαλκανίων και της Α.Ευρώπης. Η αύξηση του πληθωρισμού και η πιστωτική κρίση έχουν "πλήξει" τις προοπτικές επενδύσεων στον κλάδο του real estate. Επιπλέον, η χρηματοδότηση έχει γίνει πιο δύσκολη και το κόστος δανειοδότησης πολύ υψηλότερο. Το αποτέλεσμα που προκύπτει από τα παραπάνω δεδομένα είναι η κάμψη των αγοροπωλησιών και των τιμών των ακινήτων σε όλη την Ευρώπη. Σε ό,τι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, η εικόνα που αναδεικνύεται είναι σαφώς θετικότερη αυτής για τις κατοικίες. Συγκεκριμένα, οι βασικές τάσεις ανά κατηγορία επαγγελματικών ακινήτων είναι οι ακόλουθες: -Καταστήματα: Οι μεγάλες νέες αναπτύξεις και η αυξημένη ζήτηση ιδιαιτέρως από μεγάλες διεθνείς εταιρείες για εμπορικά κέντρα και παραδοσιακές τοπικές οδούς σε όλες τις πρωτεύουσες (Βουκουρέστι, Βελιγράδι, Κωνστ/λη κ.α.) αποτελούν το βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς. Μεγάλα εμπορικά κέντρα αναμένεται να προστεθούν στα ήδη υπάρχοντα την επόμενη διετία. Περισσότερα από 22 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (τμ) νέων εμπορικών κέντρων θα ανοίξουν αυτόν και τον επόμενο χρόνο. Στην κορυφή της κατάταξης των 34 ισχυρών χωρών, όσον αφορά τους υπό σχεδιασμό χώρους εμπορικών κέντρων που πρόκειται να ανοίξουν μέσα στο 2008 και 2009 (μη συμπεριλαμβανομένων των επεκτάσεων), έρχεται η Ρωσία με 3,2 εκατομμύρια τμ, ακολουθούμενη από τις Ουκρανία, Ρουμανία και Πολωνία. Τον περασμένο χρόνο ολοκληρώθηκαν 8,2 εκατομμύρια τμ νέων χώρων σε όλη την Ευρώπη, σε ένα σύνολο 320 νέων εμπορικών κέντρων και 54 επεκτάσεων σε υπάρχοντα κέντρα. Πάνω από 11 εκατομμύρια τμ αναμένεται να ανοίξουν αυτό το χρόνο και ισάριθμα το 2009, με το συνολικό νούμερο χώρων εμπορικών κέντρων στην Ευρώπη να φθάνει έως το τέλος του 2009 τα 134 εκατομμύρια τμ σε σχέση με τα υπάρχοντα 112 εκατομμύρια τμ. Το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ανάπτυξης πραγματοποιείται στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, όπου η παροχή μοντέρνων εμπορικών χώρων ξεκινάει από μια πολύ χαμηλή βάση, ενώ σεπιοώριμεςαγορέςταεμπορικάκέντρασυνεχίζουνναπαίζουνέναρόλοκλειδί στην ανάπλαση του κέντρου της πόλης.

4 Τελευταία τάση της αγοράς του λιανεμπορίου είναι η δημιουργία δικτύου μικρότερων καταστημάτων με στόχο την ανάπτυξη πιο προσωπικής σχέσης με τον πελάτη. -Γραφεία: Ικανοποιητική αύξηση της ζήτησης με σταθεροποίηση των ενοικίων στα ίδια επίπεδα των τελευταίων 12 μηνών (ενοίκια καλύτερων γραφείων 30 / τ.μ./μήνα) παρατηρείται στην αγορά των γραφείων. Ωστόσο, υπάρχει ταυτόχρονα και έλλειψη χώρων υψηλών προδιαγραφών, σε αντίθεση με την αυξημένη ύπαρξη πολλών παλαιών κτιρίων, που όμως αδυνατούν να προσελκύσουν αγοραστές ή ενοικιαστές. Παρατηρείται, επίσης, η τάση από επενδυτικές και κατασκευαστικές εταιρίες να αγοράζουν νεόδμητα κτίρια ή να ανακατασκευάζουν παλαιότερα. Την 27η θέσημεταξύ58 μεγαλουπόλεων επιχειρηματικών κέντρων σε όλο τον κόσμο καταλαμβάνει η Αθήνα με βάση το συνολικό κόστος λειτουργίας των γραφειακών χώρων στις ακριβότερες περιοχές κάθε πόλης. Η Κωνσταντινούποληείχετημεγαλύτερη αύξηση ενοικίων σε τοπικό νόμισμα, με τα ενοίκια να αυξάνονται κατά 95% στην περιοχή Levent. Η ζήτηση προέρχεται από εταιρείες του οικονομικού κλάδου. Πίσω από αυτή την ανάπτυξη υπάρχει μια έλλειψη γραφείων υψηλών προδιαγραφών καθώς οι developers παραμένουν σχετικά προσεκτικοί, ειδικά σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια ακμής, το 2001 και 2002.» -Αποθήκες / Βιομηχανικά Ακίνητα: Υφίσταται αυξημένη ζήτηση τόσο από χρήστες όσο και από κατασκευαστές για μεγάλες αναπτύξεις και ο κλάδος αναπτύσσεται γοργά. Οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 4,5 και 7,0 /τ.μ/μήνα. Οι μεικτές αποδόσεις κυμαίνονται μεταξύ 7.5 και 8.5%. - Ξενοδοχεία / Τουρισμός: Δεδομένο είναι το ενδιαφέρον από επενδυτικές και κατασκευαστικές εταιρείες για την κατασκευή γηπέδων γκολφ, πολυτελών ξενοδοχειακών μονάδων, κέντρων θαλασσοθεραπείας, συνεδριακών κέντρων, μαρίνων ελλιμενισμού τουριστικών σκαφών καθώς και παραθεριστικών κατοικιών σε περιοχές όπως Varna, Burgas, Constanza, και τα παραθαλάσσια της Αλβανίας. Σταθεροποίηση των τιμών και της ζήτησης σε σχέση με πέρυσι καταγράφεται στην αγορά των εξοχικών κατοικιών.

5 Over the last decade, NBG has grown from a national champion to a regional leader Q1.08 Vojvodjanska Banka Branches 204 Retail market share 7% Corp. market share 7% 2003* Banca Romaneasca Branches 125 Retail market share 4% Corp. market share 4% FYROM 2007* UBB Branches Branches 238 Retail market share 39% 2000 Retail market share 19% Corp. market share 22% pre Corp. market share 15% NBG Albania Finansbank Branches 25 Retail market share 16% Corp. market share 6% 1841 pre-2000 Branches 413 Retail market share 8% Corp. market share 6% NBG Population: >125mn Branches 579 Customer base: >12 mn Retail market share 22% >1,650 Corp. market share 17% Branches: > 55bn Loans: * The NBG Bucharest branch was established pre-2000 and the NBG Belgrade network was established in 2002 NBG Cyprus Branches 16 Retail market share 1% Corp. market share 3%