Αγορά Ακινήτων και η ελληνική Κρίση

Αγορά Ακινήτων και η ελληνική Κρίση Γκίκας Α. Χαρδούβελης Οικονομικός Σύμβουλος, Eurobank Group Καθηγητής, Τμήμα Χρηματοοικονομικής και Τραπεζικής Διοικητικής, Πανεπιστήμιο Πειραιά PRODEXPO 213 14ο Συνέδριο για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας 2-3 Οκτωβρίου, 213 ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ ΜΕΓΑΛΗ ΒΡΕΤΑΝΝΙΑ, ΑΘΗΝΑ 1

Αγορά ακινήτων στην Ελλάδα: Περασμένα μεγαλεία Έως το 27, οι τιμές των ακινήτων ωφελήθηκαν από 1) Αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, με συνεπαγόμενη βελτίωση στις επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα, με αύξηση των ενοικίων, αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και αγορές κατοικιών 2) Εύκολη χρηματοδότηση από τις τράπεζες, με άφθονη ρευστότητα και αυξανόμενες αξίες ενεχύρου 3) Εισροή μόνιμων μεταναστών που αναζητούσαν στέγη 4) Πτώση στα επιτόκια δανεισμού Δημοσίου, που με τη σειρά τους μείωσαν τις απαιτούμενες αποδόσεις από μια επένδυση σε αγορά ακινήτων, ώστε η τιμή των ακινήτων να αυξάνεται γρηγορότερα από τα ενοίκια. ) Μικρή φορολογία στα ακίνητα, με βάση τις αντικειμενικές αξίες και την περίοδο αλλαγής χρήσης Σήμερα, μετά τη διεθνή και την ελληνική κρίση, οι παραπάνω μεταβλητές έχουν αντιστραφεί και πιέζουν τις τιμές προς τα κάτω 2

Ελλάδα: Μεγάλη η πτώση στην Αγορά Ακινήτων Μετά το 27,μειώθηκε το ΑΕΠ αλλά και επιπλέον: 1) Οι επενδύσεις ως ΑΕΠ στο μισό 2) Η απασχόληση σε διαρκή πτώση, μειώθηκε σωρευτικά 7 μεταξύ Q3/7-Q2/13 12 1 8 6 4 2 Prices & Volume of Transactions/Appraisals Index Index 26 Q1 26 Q2 26 Q3 26 Q4 27 Q1 27 Q2 27 Q3 27 Q4 28 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 29 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 Volume of Transactions and Appraisals Index (square metres, 27=1), left axis Prices of Dwellings Index (27=1), right axis 1 1 9 9 8 8 7 7 6 6 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1 1 - -1-1 -2-2 -3 1999Q1 1999Q4 Investment in Construction, GDP 4.2 4.3 4.4 4.6 4.8.2.6 4.4 4.9 4.4 3. 3.6 4.3 4.9 4.7 4.3 9. 9.1 9.3 9.91. 9.1 9. 9.91.39.7 9.4 11.81.4 3.2 3.2 7..7 4.8 4. 199 1996 Employment in Construction 2Q3 1997 yoy, 1999 Q1 213Q2 21Q2 1998 22Q1 22Q4 23Q3 24Q2 2Q1 2Q4 26Q3 Non residential Source: EU Commission 27Q2 28Q1 28Q4 Source: Eurostat Note: Not including persons employed in real estate agencies, bank departments dealing with mortgages, lawyers, businesses related to housing (furniture) and of course undeclared employment. 1999 2 21 22 23 Residential 24 2 26 3.1 27 28 29Q3 29 21Q2 21 211Q1 211 211Q4 3.4 3.3 212 212Q3 213 213Q2 3

Μεγάλη η συγκριτική πτώση σε επενδύσεις και απασχόληση στο τομέα των κατασκευών Construction Investment Real Prices, change 213-27 19 9-1 -11-21 -31-41 RO DE NO CH LU SW AT FR BE FI SK UK CZ IT EA US DK NL HU EE LT -1 PT ES y = 2.3x - 22.9 R 2 =.6-61 CY SI GR -71 IE IS -2-1 - 1 2 Real GDP change 213-27 TR PL Employment in construction change 212-27 6 4 Source: EU Commission, Eurostat 2 AT BE SW DE PL FR SK NO RO SI IT CZ FI CH CY UK LU -2 DK EE EA HU -4 IS GR PT LT -6 ES IE -8-8 -6-4 -2 2 Construction Investment Real Prices, change 212-27 TR Από τις μεγαλύτερες πτώσεις στην Ελλάδα, συγκριτικά με χώρες της ΕΕ Όμως, όχι τόσο μεγάλη σε σχέση με την πτώση στο ΑΕΠ 4

Στην Ελλάδα δεν παρατηρήθηκε Φούσκα στις Τιμές Ακινήτων 1997 Q1=1 Ξεκινά η Διεθνής Κρίση 24 23 22 21 2 19 18 17 16 1 14 13 12 11 1 9 1997 Q1 1997 Q2 1997 Q3 1997 Q4 1998 Q1 1998 Q2 1998 Q3 1998 Q4 1999 Q1 1999 Q2 1999 Q3 1999 Q4 2 Q1 2 Q2 2 Q3 2 Q4 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 22 Q1 22 Q2 22 Q3 22 Q4 23 Q1 23 Q2 23 Q3 23 Q4 24 Q1 24 Q2 24 Q3 24 Q4 2 Q1 2 Q2 2 Q3 2 Q4 26 Q1 26 Q2 26 Q3 26 Q4 27 Q1 27 Q2 27 Q3 27 Q4 28 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 29 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 UK Ireland Spain EA Greece Italy Portugal USA Πηγή: Eurostat, OECD, ECB, Bureau of Labor Statistics, BoG, ECB, FHFA, HBOS, National Statistical Offices Φούσκα παρατηρήθηκε σε Ιρλανδία, Ηνωμένο Βασίλειο, Ισπανία, αλλά σημερινή σταθεροποίηση αγοράς σε Η.Π.Α. και Ηνωμένο Βασίλειο Στην Ελλάδα, η πρότερη άνοδος των τιμών σε σχέση με τα ενοίκια δικαιολογείται από την πτώση των απαιτούμενων αποδόσεων λόγω ένταξης στην Ευρωζώνη Δεν προβλέπεται σταθεροποίηση πριν την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας

3 2 2 1 1 Βραχυπρόθεσμα, βελτιώνεται το κλίμα στον κλάδο των κατασκευών αλλά υπάρχουν κίνδυνοι Jan-7 Unemployment (Jan. 27 July 213, SA, of labor force) Jul-7 Jan-8 Jul-8 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 Βραχυπρόθεσμα, Βελτιώνεται το επιχειρηματικό κλίμα στις κατασκευές Αναμένεται σταθεροποίηση οικονομίας Παραμονεύει ο κίνδυνος εκποίησης περιουσιακών στοιχείων λόγω υψηλής φορολογίας και η δημιουργία φαύλου κύκλου στις τιμές κατοικιών και την οικονομική δραστηριότητα Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 4 2-2 -4-6 -8 3 month moving average Source: European Commission Jan-1 May-1 Sep-1 Jan-2 May-2 Sep-2 Jan-3 May-3 Sep-3 Jan-4 May-4 Sep-4 Jan- May- Sep- Jan-6 May-6 Sep-6 Jan-7 May-7 Sep-7 Jan-8 May-8 Sep-8 Jan-9 May-9 Sep-9 Jan-1 May-1 Sep-1 Jan-11 May-11 Sep-11 Jan-12 May-12 Sep-12 Jan-13 May-13 Sep-13 Construction of buildings Note: The arithmetic average of the balances (in percentage points) of the answers to the questions: (1) Evolution of your current overall order books (sufficient or not) (2) Employment expectations over the next 3 months (increase or decrease) 6

Το Μεγάλο Ερωτηματικό: Μακροπρόθεσμα, θα ανακάμψει η αγορά ακινήτων; Ανάκαμψη αν: 1) Σταματήσει η ύφεση το 214 και επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις από το 21 2) Βελτιωθεί σύντομα η τραπεζική χρηματοδότηση 3) Ολοκληρωθεί η Χωροταξική και Πολεοδομική μεταρρύθμιση & το Κτηματολόγιο Το νέο μοντέλο ανάπτυξης για την Ελλάδα θα βασιστεί κυρίως σε εξαγωγές, τουρισμό και επενδύσεις, συνεπώς αναμένεται μεγαλύτερη ανάκαμψη στα επαγγελματικά ακίνητα Ανασταλτικοί παράγοντες: 1) Η μείωση του ενεργού πληθυσμού 2) Η φορολογία ακινήτων Source: IMF fourth review of Greek program July 213, Eurobank calculations Real GDP growth Nom. GDP growth Nom. GDP bn 28 -.2 4. 233.2 29-3.1 -.8 231.3 21-4.9-3.8 222. 211-7.1-6.1 29. 212-6.4-7.1 194.1 213-4.2 -.3 183.8 214.6.2 184.2 21 2.9 3.3 19.3 216 3.7 4.8 199.4 22 2.6 4.3 238. 221 2. 3.9 247.3 222 1.9 3.9 27. 223 1.9 3.9 267. 224 1.9 3.9 277.4 22 1.9 3.9 288.2 23 1.8 3.8 348.3 7

12 11 1 9 8 7 6 4 3 2 1 3 2 2 Τραπεζική χρηματοδότηση για κατοικίες: Πρόβλημα ζήτησης και προσφοράς Interest rates on new Housing Loans Floating rate or up to 1 year rate fixation. NPL () Διεθνής & ελληνική κρίση Jan-99 Apr-99 Jul-99 Oct-99 Jan- Apr- Jul- Oct- Jan-1 Apr-1 Jul-1 Oct-1 Jan-2 Apr-2 Jul-2 Oct-2 Jan-3 Apr-3 Jul-3 Oct-3 Jan-4 Apr-4 Jul-4 Oct-4 Jan- Apr- Jul- Oct- Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Oct-8 Jan-9 Apr-9 Jul-9 Oct-9 Jan-1 Apr-1 Jul-1 Oct-1 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 Apr-13 Jul-13 3 33 31 29 27 2 23 21 19 17 1 3 2 2 1 1 2Dec 21Dec Share of loans for house purchases to total loans to private sector 22Dec 23Dec 24Dec 2Dec 26Dec 27Dec 28Dec 29Dec 21Dec 211Dec 212Dec 213Aug Contribution to annual credit growth to private sector 1 1 2 26 27 28 29 21 211 212 213 Q1 Residential Διεθνής & ελληνική κρίση Total 213 Q2 - -1 Lending to firms consumer lending 2Dec 21Dec 22Dec 23Dec 24Dec 2Dec 26Dec 27Dec 28Dec 29Dec 21Dec 211Dec 212Dec 213Aug Lending for house purchases Source: BoG 8

Η φορολογία στα ακίνητα αυξήθηκε υπέρμετρα Αβέβαιη η όποια μελλοντική μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης, που επιβλήθηκε ξαφνικά μετά το 21 Η αγορά ακινήτων ήταν μια παράπλευρη απώλεια της κρίσης διότι επηρεάζεται και από τη νέα φορολογία mil. Property Taxes Direct Taxes Total Taxes Dir Tot GDP 2 48 18.371 42.93 2,98 1,3,28 26 464 18.74 44.991 2,48 1,3,22 27 434 19.832 48.44 2,19,9,19 28 486 2.864 1.8 2,33,9,21 29 26 21.432 49.723 2,4 1,6,23 21 487 2.224 1.266 2,41,9,22 211 1.172 2.318 48.91,77 2,39,6 212 2.87 21.97 47.179 13,4 6,6 1,47 213 3.176 2.117 44.721 1,79 7,1 1,73 Note: Property taxes = Taxes on inheritance, gifts, parental benefits and real estate Source: MinFin, BoG 9

Αγορά Ακινήτων και η ελληνική Κρίση Ευχαριστώ για την προσοχή σας www.eurobank.gr/research www.hardouvelis.gr 1