Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου: τα αίτια και οι μηχανισμοί της.

Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 15(12): 221-236 Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου: τα αίτια και οι μηχανισμοί της. Σπυρίδων Βούλγαρης Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος Εντεταλμένος ιδασκαλίας (Π.. 407/80) Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, ntriant@uth.gr Περίληψη Από το καλοκαίρι του 2008, η παγκόσμια οικονομία αντιμετωπίζει μια βαθιά κρίση που οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού ρίσκου (subprime loans), και η οποία έχει σταδιακά εξελιχτεί σε απειλή για μεγάλη παγκόσμια οικονομική ύφεση. Τα τελευταία χρόνια διανύονταν στις ΗΠΑ μια περίοδος ιστορικά χαμηλών επιτοκίων και συνεχών αυξήσεων των τιμών κατοικιών. Τεράστια ποσά χορηγήθηκαν για στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου, σε αφερέγγυους δανειολήπτες. Όταν τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται, και οι τιμές των κατοικιών να μειώνονται, πολλοί δανειολήπτες βρέθηκαν στη δύσκολη θέση να αδυνατούν να ικανοποιήσουν τις απαιτήσεις αποπληρωμής των δανείων τους. Η κρίση στα ενυπόθηκα δάνεια υψηλού κινδύνου (subprime mortgage loans) επεκτάθηκε στα ομόλογα, υποθηκευμένα με άλλα χρεόγραφα (collateralized debt obligations), και στις εταιρείες ασφάλισης και αντασφάλισης χρεογράφων, δημιουργώντας τελικά χρηματοπιστωτική ασφυξία. Στην εργασία αυτή, επιχειρείται η εξέταση των αιτίων της σημερινής κρίσης μέσω της παρουσίασης της δομής του νέου μοντέλου παροχής χρηματοδότησης και των μηχανισμών τιτλοποίησης δανείων, καθώς και η ανάλυση των λόγων που οδήγησαν στην αυξημένη παραγωγή ενυπόθηκων δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου. Λέξεις κλειδιά: ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου, χρηματοπιστωτική κρίση Νοέμβριος 2009 Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πολυτεχνική Σχολη, Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας Πεδίον Άρεως, 38334 Βόλος, Τηλ: 2421074462, e-mail: regiolab@uth.gr, http://www.prd.uth.gr ιαθέσιμο ηλεκτρονικά στη διεύθυνση: http://www.prd.uth.gr/research/dp/2009/uth-prd-dp-2009-12_gr.pdf

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου 223 1. Εισαγωγή Ολόκληρος ο κόσμος αντιμετωπίζει σήμερα μια γενικευμένη οικονομική κρίση, η οποία οφείλεται στη χρηματοπιστωτική κρίση που εκδηλώθηκε αρχικά στις ΗΠΑ, λόγω της αδυναμίας ελέγχου χορήγησης ενυπόθηκων δανείων χαμηλής εξασφάλισης (subprime loans). Τα δάνεια αυτά δόθηκαν σε αφερέγγυους δανειολήπτες με χαμηλό εισόδημα, οι οποίοι αδυνατούσαν να τα αποπληρώσουν. Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων εκδηλώθηκε αρχικά στις ΗΠΑ, όταν οι κεντρικές τράπεζες παρενέβησαν για να ενισχύσουν τη ρευστότητα του τραπεζικού συστήματος. Εν τούτοις, η κρίση αυτή δεν ήταν απρόβλεπτη. Τα δημοσιεύματα που την προέβλεπαν ήταν αρκετά, και μάλιστα αρκετά χρόνια πριν την εκδήλωσή της, αλλά περνούσαν μάλλον απαρατήρητα μέσα σε ένα κλίμα γενικής ευφορίας. Οι αγορές φαίνεται ότι εξεπλάγησαν από την εκδήλωση της κρίσης, στις 9 Αυγούστου του 2007, αρχικά στις ΗΠΑ. Εντούτοις, πολλοί αναλυτές και ερευνητές είχαν επιστήσει την προσοχή στους κινδύνους που προέρχονταν από τη συνύπαρξη της υπερβολικής ρευστότητας, των διαδικασιών παροχής ενυπόθηκων χρηματοδοτήσεων και των παρακινδυνευμένων χρηματοοικονομικών καινοτομιών (Couchrane et al., 2004), ακόμη και των επιπτώσεών τους στον τομέα του πολεοδομικού σχεδιασμού (Immergluck, 2007). Εικόνα 1: Γελοιογραφία αναφερόμενη στην παράδοση της διοίκησης της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ (FED) από τον Αlan Greenspan και την παραλαβή της από τον Ben Bernanke. The Economist, 3/2/2006. Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2009, 15(12)

224 Σπυρίδων Βούλγαρης, Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος Χρηματοπιστωτικές κρίσεις έχουν ξεσπάσει παγκοσμίως πολλές κατά τα τελευταία 20 χρόνια: στη Νοτιοανατολική Ασία (1997), στη Ρωσία (1998), στην Τουρκία (2000), στην Αργεντινή (2001). Μερικές από αυτές οφείλονταν σε υπερδανεισμό από μεγάλες τράπεζες και κυβερνήσεις (Ν.Α Ασίας και Αργεντινή), άλλες σε κακοδιαχείριση και υπερβολική έκθεση σε κίνδυνο (Τουρκίας και Αργεντινή). Ωστόσο, η σημερινή κρίση γεννήθηκε σε ένα μάλλον μικρό κομμάτι της αγοράς κεφαλαίων των ΗΠΑ, τη δευτερογενή ενυπόθηκη αγορά, αλλά γενικεύτηκε σε όλες τις υπόλοιπες αγορές μέσω ενός πολύπλοκου μηχανισμού δημιουργίας δομημένων ομολόγων. Η κρίση αυτή φανέρωσε τις εξαιρετικές αδυναμίες, αλλά και την αναποτελεσματικότητα του παγκόσμιου χρηματοπιστωτικού συστήματος. 2. Τα αίτια της κρίσης Η κύρια αιτία της κρίσης φαίνεται ότι είναι η υπερβολική ρευστότητα κεφαλαίων στις ΗΠΑ, η οποία σημειώνεται τουλάχιστον από τις αρχές του 2000, όταν προκειμένου να αντιμετωπισθεί η χρηματιστηριακή κρίση του διαδικτύου (dot-com bubble), και αργότερα μια πιθανή οικονομική κρίση μετά την επίθεση στους δίδυμους πύργους του WTO στη Νέα Υόρκη το 2001, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (FED), μείωσε το ομοσπονδιακό επιτόκιο στο ιστορικά χαμηλό 1%, και το διατήρησε σε αυτό το επίπεδο για περίπου τρία χρόνια. Κατ αυτόν τον τρόπο, εξασφάλισε στην αγορά φθηνό χρήμα προκειμένου να ενθαρρύνει τις επενδύσεις. Λαμβανομένου όμως υπόψη του πληθωρισμού, τα πραγματικά επιτόκια ήταν αρνητικά δηλαδή η κυβέρνηση, στην ουσία επιδοτούσε τις επενδύσεις. Η πολιτική φθηνού χρήματος που ακολουθήθηκε, προκάλεσε την έκρηξη της κατανάλωσης με δανεισμό, και στην εκδήλωση της «φούσκας» στην αγορά κατοικίας. Όταν υπάρχει διαθεσιμότητα κεφαλαίων, είναι πολύ εύκολη η χορήγηση δανείων (Wolswijk, 2006). Τα κριτήρια χορήγησης των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων χαλάρωσαν υπερβολικά, ενώ παράλληλα, επινοήθηκαν νέα χρηματοοικονομικά προϊόντα, με στόχο την αποκόμιση όσο το δυνατόν περισσότερων κερδών. Ο κλασσικός, και κύριος ρόλος των τραπεζών είναι η αποδοχή καταθέσεων από την πελατεία τους και η χορήγηση δανείων με χρήση των κεφαλαίων αυτών. Ο τρόπος αυτός δανειοδότησης, περιλαμβάνει τη διαδικασία στην οποία η τράπεζα χορηγεί δάνεια στα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, και στη συνέχεια λαμβάνει τις απαιτούμενες από τους δανειολήπτες, πληρωμές του οφειλόμενου κεφαλαίου και των τόκων του δανείου. Κατά το παρελθόν, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που χορηγούσαν δάνεια, διατηρούσαν τόσο τα δάνεια όσο και το πιστωτικό τους ρίσκο (δηλαδή τον κίνδυνο μη εξυπηρέτησης του χρέους) στο ενεργητικό του ισολογισμού τους (secured loans), ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου 225 έχοντας παράλληλα την υποχρέωση να διακρατούν ένα ελάχιστο ποσοστό ρευστών διαθεσίμων της τάξης του 8%, ώστε να μπορούν να καλύψουν τόσο τα λειτουργικά τακτικά τους έξοδα όσο και κάποια έκτακτα έξοδα που τυχόν παρουσιαστούν (Sabry & Schopflocher, 2007). Εν τούτοις, κατά τις τελευταίες δύο δεκαετίες έχει καθιερωθεί ένας καινούργιος τρόπος λειτουργίας του παγκόσμιου χρηματοπιστωτικού συστήματος, λόγω διαφόρων παραγόντων, όπως: της ανάπτυξης των τεχνολογιών πληροφορικής, της ανάπτυξης των επενδυτικών τραπεζών, της εμφάνισης των διαμεσολαβητών (mortgage brokers) που διεκπεραιώνουν την παροχή δανειοδοτήσεων, και κυρίως, της ανάπτυξης νέων χρηματοοικονομικών εργαλείων και επενδυτικών προϊόντων. Ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 1990, άρχισαν να αναπτύσσονται μηχανισμοί τιτλοποίησης χρηματοοικονομικών απαιτήσεων (π.χ. υποθηκών), σε δομημένα προϊόντα. Οι τράπεζες σταμάτησαν να διατηρούν τις απαιτήσεις αυτές στα στοιχεία του ενεργητικού τους στα βιβλία τους και άρχισαν να τα διαθέτουν ως δομημένα προϊόντα τόσο στις εγχώριες όσο και στις διεθνείς αγορές. Κατά αυτό τον τρόπο η τιτλοποίηση των στοιχείων του ενεργητικού μετέτρεπε ορισμένα στοιχεία, που προηγουμένως δεν ήταν διαπραγματεύσιμα (όπως τα στεγαστικά δάνεια), σε διαπραγματεύσιμες ομολογίες. Με τον τρόπο αυτό, οι τράπεζες προέβαιναν πλέον στην πώληση των δανείων τους, ώστε να αντλούν επιπρόσθετη ρευστότητα για την παροχή νέων δανείων. Τα παραπάνω στοιχεία, συνθέτουν μια εικόνα μετάβασης από το παλιό μοντέλο διαμεσολάβησης, στο οποίο οι τράπεζες αποτελούσαν τους κύριους χρηματοδότες της οικονομίας και προσέφεραν δανειοδοτήσεις χρησιμοποιώντας αποκλειστικά και μόνο τις αποταμιεύσεις σε αυτές, στο νέο μοντέλο της αγοράς, στο οποίο οι χρηματαγορές που αποτελούν τις κύριες πηγές κεφαλαίων, επιτρέπουν τη χορήγηση δανείων πέραν του ύψους των διαθέσιμων αποταμιεύσεων, μέσω της χρήσης εμπορεύσιμων τίτλων χρέους. Ιδιαίτερα κατά την τελευταία δεκαετία σημειώθηκε μείωση στις χορηγήσεις παραδοσιακών (prime) δανείων, καθώς επίσης: μείωση της παλαιότερης αποστροφής των δανειοληπτών στον κίνδυνο, περιορισμός της σημαντικότητας της αποταμίευσης ως αποκλειστικού παράγοντα χρηματοδότησης, και προώθηση των χρηματοοικονομικών «μεταβλητών» που διευκολύνουν τη λήψη δανείων αξίας μεγαλύτερης της αξίας της περιουσίας των δανειοληπτών. Από το 2000 και έπειτα, η αξία των κατοικιών αυξάνονταν περίπου 10% το χρόνο, και φυσικά, τόσο ο κατασκευαστικός κλάδος, όσο και οι σχετικοί με τη στέγαση κλάδοι, γνώριζαν μεγάλα κέρδη, και συνεισέφεραν σημαντικά στην αύξηση του εθνικού πλούτου, όπως αυτός εκφράζεται από το ΑΕΠ. Όσοι δεν είχαν αγοράσει κατοικία, ή έστω δεν είχαν αναχρηματοδοτηθεί με τους νέους ευνοϊκότερους όρους, προσπάθησαν να εμπλακούν στο σύστημα και να χρηματοδοτηθούν. Επιπλέον, οι μετοχές του στεγαστικού τομέα (Residential Mortgage Backed Securities- RMBS), αναρριχήθηκαν σε δυσθεώρητα ύψη, εξαιτίας της υπερβάλλουσας ζήτησης για Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2009, 15(12)

226 Σπυρίδων Βούλγαρης, Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος νέα ακίνητα. Πλέον των παραπάνω, η κατάσταση εξυπηρετούσε την κυβέρνηση, αφού προβάλλονταν ως επιτυχία της οικονομικής πολιτικής της, αλλά και της κοινωνικής διάστασης αυτής, λόγω της σημαντικής αύξησης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και των ονομαστικών αξιών των περιουσιών όλων των εισοδηματικών τάξεων που διέθεταν ακίνητα. Εκτός αυτού όμως, η αυξημένη αξία της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών, τροφοδοτούσε το δανεισμό τους για την ικανοποίηση νέων καταναλωτικών αναγκών τους. Ήταν φυσικό, η συνεχής και σημαντική αύξηση της τιμής των κατοικιών να τροφοδοτήσει την κερδοσκοπία και τις υπερβολές σε επενδύσεις σε ακίνητα. Μέσα σε αυτό το κλίμα γενικής ευφορίας, υπήρχε η διάθεση να χορηγηθούν όλο και περισσότερα δάνεια, και να συνεχισθούν οι επενδύσεις σε κατοικίες. Προκειμένου να δελεαστούν όλο και περισσότερο οι επενδυτές, επινοήθηκαν τα άνεια Κυμαινόμενου Επιτοκίου (Adjustable Rate Mortgages - ARM). Με αυτά τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, ο δανειζόμενος αναλαμβάνει όλο το βάρος της ενδεχόμενης μεταβολής του πραγματικού του χρέους κατά τη διάρκεια της έναρξης αποπληρωμής του δανείου (ειδικά σε περιόδους υψηλού και ευμετάβλητου πληθωρισμού, όταν οι δανειολήπτες εκτίθενται στον κίνδυνο του επιτοκίου). Για αυτό το λόγο, το γεγονός ότι προτιμάται η χρήση των δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου (Fixed Rate Mortgages- FRMs), αποτελεί ένα παράδοξο για την οικονομική θεωρία, αφού οι δανειζόμενοι θα έπρεπε να προτιμούν τη λήψη δανείων σταθερού επιτοκίου, με το οποίο μεταβιβάζεται ο κίνδυνος του επιτοκίου στους δανειστές, και όχι τη σύναψη δανείων μεταβλητού επιτοκίου (Leece, 2004, σελ. 135). Tο γεγονός της έντονης χορήγησης δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου (ARMs), καταδεικνύει σύμφωνα με τις έρευνες των Jones et al (1995) για τις ΗΠΑ και του Leece (2001) για το Ην. Βασίλειο, μια υπερβολική αισιοδοξία των δανειοληπτών, η οποία τους οδηγεί να προτιμούν, ceteris paribus, περισσότερο τα βραχυπρόθεσμα ARMs σε συγκεκριμένα επίπεδα επιτοκίων (Leece, 2004, σελ. 152). Τα επιτόκια ARM ήταν για ένα χρονικό διάστημα χαμηλότερα της αγοράς. Έτσι, όταν μετά το χρονικό αυτό διάστημα θα έπρεπε να καταβληθεί υψηλότερο επιτόκιο, θα γινόταν μια αναχρηματοδότηση των ενυπόθηκων δανείων (Lee and Pace, 2006), αφού η αξία των κατοικιών που θα είχαν αγορασθεί θα ήταν σημαντικά υψηλότερη. Κατ αυτόν τον τρόπο, τόσο ο αγοραστής, όσο και ο χορηγός του δανείου θα απολάμβαναν κέρδη. Για να λειτουργήσει ο μηχανισμός αυτός παροχής δανείων, έπρεπε να χαλαρώσουν τα κριτήρια παροχής των δανείων αυτών, όπως και έγινε. ηλαδή, χορηγήθηκαν στεγαστικά δάνεια σε ανθρώπους με περιορισμένες πιστοληπτικές ικανότητες, δηλαδή χορηγήθηκαν τα subprimes. Χορηγήθηκαν δάνεια ακόμη και σε ανέργους χωρίς περιουσιακά στοιχεία. ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου 227 3. Τιτλοποίηση και ομημένα Ομόλογα Προκειμένου οι τράπεζες να αυξάνουν ολοένα και περισσότερο τη ρευστότητά τους, και κατ επέκταση τις δυνατότητες χορήγησης περισσότερων δανείων, άρχισαν να τιτλοποιούν τα ενυπόθηκα δάνεια που είχαν χορηγήσει και να δημιουργούν ομόλογα, τα οποία πουλούσαν στη συνέχεια. Η τιτλοποίηση/χρεογραφοποίηση (securitization) πήρε την ονομασία της από το γεγονός ότι τα χρηματοοικονομικά εργαλεία που χρησιμοποιούνται για την άντληση κεφαλαίων, είναι οι τίτλοι χρέους. Η τιτλοποίηση δανείων, αποτελεί μια σύνθετη χρηματοοικονομική διαδικασία (πρακτική που χρησιμοποιείται στις ΗΠΑ από το 1939, ενώ στην Ευρώπη εισήχθηκε το 1999). Περιλαμβάνει το πακετάρισμα (bundling) διαφορετικών κατηγοριών δανείων και την επαναδόμηση τους σε σύνθετα επενδυτικά εργαλεία, σε ένα ευρύτερο χαρτοφυλάκιο «διασφαλισμένων τίτλων έναντι παγίων» (Asset Backed Securities-ABS). Η τιτλοποίηση άλλαξε το πλαίσιο χρηματοδότησης των χρηματοοικονομικών ιδρυμάτων λόγω της μετάβασης από τον παραδοσιακό δανεισμό (χορήγηση, διακράτηση δανείων) στο νέο τρόπο χρηματοδότησης (χορήγηση, επαναδόμηση, πώληση), βοήθησε τις τράπεζες να απαλλάσσονται από το ρίσκο και δημιούργησε αυξημένη και μη ελεγχόμενη ρευστότητα, η οποία αύξησε τη δυνατότητα δανειοδοτήσεων. Τα ομόλογα που δημιουργούνταν, τα Colaterized Debt Obligations (CDOs), βασίζονταν σε «εγγυημένες υποχρεώσεις χρέους». ηλαδή βασίζονταν στις προσδοκίες απολαβής των δανειακών οφειλών του θα απέφεραν υψηλό κέρδος. Παράλληλα όμως, ενσωμάτωναν το κάθε μορφής ρίσκο που ενείχαν τα δάνεια που είχαν δοθεί, και από τα οποία προέρχονταν. Τα CDO περιείχαν βέβαια κατά ένα μεγάλο ποσοστό και ομόλογα χαμηλού ρίσκου, έτσι ώστε να είναι δυνατό μπορούν να αξιολογηθούν ως υψηλής αξιοπιστίας (κατηγορίας ΑΑΑ) από τους οίκους αξιολόγησης, με λίγη καλή θέληση. Έτσι τα CDOs τροφοδότησαν με ρευστό την αγορά. Tο χαρτοφυλάκιο των ομολόγων αυτών (CDO) αποτελεί σύνθεση τριών κατηγοριών οφειλών, διαφορετικού ρίσκου και απόδοσης: α) της senior tranche, με το μικρότερο ρίσκο (και μικρότερη απόδοση), αλλά με την υψηλότερη αξιολόγηση και προτεραιότητα, αναφορικά με την πραγματοποίηση των πληρωμών στους επενδυτές. β) της mezzanine tranche, με μεγαλύτερο ρίσκο (και απόδοση), αλλά χαμηλότερης αξιολόγησης γ) της equity tranche που έχει το μεγαλύτερο ρίσκο (και τη μεγαλύτερη απόδοση) και συνήθως δεν αξιολογείται πιστωτικά, δηλαδή δεν έχει συγκεκριμένο επιτόκιο. Όσοι επενδυτές αγοράζουν ομόλογα αυτής της κατηγορίας, πληρώνονταν μόνο όταν και ένα ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις των δύο παραπάνω κατηγοριών ομολόγων. Κατά Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2009, 15(12)

228 Σπυρίδων Βούλγαρης, Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος συνέπεια, η κατηγορία αυτή υπέστη πρώτη τις συνέπειες των προβλημάτων που εμφανίσθηκαν και αφορούσαν τις δυσκολίες στην πληρωμής των τoκoχρεολυσίων δανείων χαμηλής εξασφάλισης. Κάθε κατηγορία ομολόγων απευθύνονταν σε διαφορετικές κατηγορίες επενδυτών. Σε ομόλογα της κατηγορίας equity tranche επενδύονταν κυρίως hedge funds, δηλαδή διεθνή κερδοσκοπικά κεφάλαια που επιδιώκουν υψηλές αποδόσεις των επενδύσεών τους, αδιαφορώντας σχεδόν για το ρίσκο. Αναλυτικά, η διαδικασία της τιτλοποίησης είναι η εξής: Στο πρώτο στάδιο οι δανειστές (Asset originators: εμπορικές τράπεζες, επενδυτικές τράπεζες) χορηγούσαν δάνεια κάθε είδους (στεγαστικά, καταναλωτικά, πιστωτικών καρτών, εταιρικά) στους δανειολήπτες. Στις περισσότερες περιπτώσεις δανειοδοτήσεων διαμεσολαβούσαν ειδικευμένα χρηματοοικονομικά ιδρύματα (mortgage brokers), τα οποία έρχονταν σε επαφή και αξιολογούσαν πιστωτικά τους δανειολήπτες, αλλά και ασχολούνταν και με την υποβολή των αιτήσεων δανειοδότησης στους δανειστές. Τη συγκέντρωση των πληρωμών (κεφάλαιο και τόκους) των δανειοληπτών, και γενικά την καταγραφή και την εξυπηρέτηση του δανείου από το δανειολήπτη αναλάμβαναν οι servicer, οι οποίοι αμείβονταν από το δανειστή για το ρόλο του στην συλλογή των οφειλών. Στη συνέχεια, οι δανειστές ίδρυαν (για λογιστικούς και φορολογικούς σκοπούς) μια ανεξάρτητη, εξωχώρια χρηματοοικονομική οντότητα (offshore Special Purpose Vehicles-SPV), η οποία αποτελούσε τον εκδότη των διαπραγματεύσιμων ABSs 10. Αυτή η «οντότητα» αγόραζε τα πακεταρισμένα δάνεια από τους δανειστές και τα μετέτρεπει σε εμπορεύσιμους δομημένους τίτλους (CDOs). Οι οίκοι αξιολόγησης (Credit Rating Agencies) αξιολογούσαν πιστωτικά τους επενδυτικούς τίτλους CDOs, και οι εταιρείες ασφάλισης ενυπόθηκου χρέους (Mortgage insurers, Bond insurers), παρείχαν εγγυήσεις περί των περιοδικών πληρωμών των οφειλόμενων τόκων και κεφαλαίου. Οι εκδιδόμενοι τίτλοι που διαχωρίζονταν στις τρεις διαφορετικές κατηγορίες χρέους που προαναφέραμε (tranches), αγοράζονταν από μια επενδυτική τράπεζα (Investment Bank), η οποία αναλάμβανε να καθορίσει τη τιμή με την οποία οι τίτλοι θα προωθούνταν στην επενδυτική αγορά, όσο και την πώλησή τους σε επενδυτές (ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία, hedge funds), καθώς επίσης και τη διακράτηση των τίτλων μέχρι την πώλησή τους. Οι μηνιαίες απολαβές των επενδυτών (που είχαν αγοράσει αυτούς τους τίτλους) παρέχονταν από τον servicer (που προαναφέρθηκε). ηλαδή οι τράπεζες δεν διακρατούσαν τις υποθήκες στα χαρτοφυλάκιά τους, αλλά τις προωθούν σε εταιρείες-χρηματιστές, οι οποίοι τις μετέτρεπαν σε ομόλογα CDOs, τα οποία πουλούσαν σε θεσμικούς επενδυτές. Με την τιτλοποίηση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων μειώνονταν ο κίνδυνος που προέρχονταν από τις υποθήκες των δανείων που παρείχαν οι τράπεζες. Στην ουσία, ο κίνδυνος αυτός μεταθέτονταν από τους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς που τον γνώριζαν, σε άλλους, που δεν τον γνώριζαν (Crews Cutts and Van Order R., 2005). Εδώ θα πρέπει να υπογραμμισθεί ότι ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου 229 η κύρια κινητήρια δύναμη του όλου συστήματος τιτλοποιήσεων και πωλήσεων των τίτλων ήταν οι υψηλές προμήθειες που καρπώνονταν όσοι εμπλέκονταν στη διαδικασία (Pennington-Cross, 2002). Σημαντικό επίσης στοιχείο αποτελεί και το γεγονός ότι αυτοί οι διάφοροι μεσάζοντες που συμμετείχαν στην όλη διαδικασίας, από τη χορήγηση των δανείων έως τη δημιουργία και πώληση CDOs, δεν αναλάμβαναν ρίσκο. Η τιτλοποίηση πάσης φύσεως δανείων και εν γένει υποχρεώσεων, έγινε μια πάγια, αν όχι υποχρεωτική τακτική των δανειοδοτών. Επινοήθηκαν και άλλοι, νέοι μηχανισμοί για την παραγωγή δευτερογενών CDOs: τα αρχικά CDOs διασπώνταν και δημιουργούνταν νέα, από τη μίξη των επιμέρους στοιχείων των πρώτων, και μεταπωλούνταν. Τελικά, ακόμη και τα χρεόγραφα που ήταν χαμηλής αξιολόγησης, «αναδομούνταν» και επαναξιολογούνταν ως υψηλότερης αξιοπιστίας προϊόντα. Τα CDOs έδιναν τη δυνατότητα στους αγοραστές τους να κερδίζουν από τις διαφορές αποδόσεων (spreads). Επιπλέον, τα ομόλογα CDO έδιναν τη δυνατότητα σε όσα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ήθελαν, να αποκτήσουν πρόσβαση στην αγορά κάποιας πολιτείας των ΗΠΑ, αφού μπορούσαν να αγοράζουν δομημένα ομόλογα που περιείχαν δάνεια που χορηγήθηκαν στη συγκεκριμένη περιοχή, χωρίς να χρειάζεται να ανοίξουν κατάστημα στην περιοχή αυτή προκειμένου να προβούν σε δανειοδοτήσει. Έτσι, τα ομόλογα αυτά έβρισκαν κατόχους σε κάθε γωνιά των ΗΠΑ, και ολόκληρου του κόσμου. Κατ αυτόν τον τρόπο, οι περισσότερες τράπεζες των ανεπτυγμένων χρηματοπιστωτικών κέντρων του κόσμου συμμετείχαν στους μηχανισμούς των αγορών CDO. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, τα τελευταία 3-4 χρόνια πριν την εκδήλωση της κρίσης,το μεγαλύτερο ποσοστό ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ παράγονταν από νομικά αυτόνομες ιδιωτικές εξωχώριες εταιρείες ενυπόθηκης χρηματοδότησης, δηλαδή εταιρείες δεν ελέγχονταν από κάποια εμπορική ή επενδυτική τράπεζα και είχαν την έδρα τους σε κάποιο κράτος-φορολογικό παράδεισο (π.χ. στα Νησιά Φίτζι). Οι εταιρείες, εφόσον δεν λειτουργούσαν ως εμπορικές τράπεζες και δεν δέχονταν καταθέσεις, είχαν πολύ μικρό (ή μηδενικό) μέρος των ιδίων τους κεφαλαίων σε πιστωτική επισφάλεια και χρησιμοποιούσαν κατά βάση δανειακά κεφάλαια (Kuttner, 2007). Πλέον της αγοράς ομολόγων, δημιουργήθηκε επίσης μια τεράστια αγορά ασφαλιστηρίων συμβολαίων Credit Default Swaps (CDS) επί των CDO. ηλαδή επρόκειτο για της δημιουργία ενός είδους συμβολαίου ασφάλισης έναντι του πιστωτικού κινδύνου των CDO. Τα συμβόλαια αυτά αποτελούσαν αντικείμενο αγοραπωλησιών, και μάλιστα χωρίς την ενημέρωση του αρχικού εκδότη των CDO, και ουσιαστικά μετέφεραν τον κίνδυνο μιας μορφής δανεισμού σε άλλη, εκείνη της αγοράς ασφαλίσεων. Συνήθως επρόκειτο για το προϊόν μιας συνεργασίας μεταξύ μιας τράπεζας που μεταβίβαζε τον πιστωτικό κίνδυνο των CDO για ένα χρονικό διάστημα σε μια άλλη, έναντι μιας συμφωνημένης ετήσιας αμοιβής, ανάλογης με το ύψος αυτού του κινδύνου, αλλά οπωσδήποτε πολύ υψηλής (Elliehausen and Staten, 2004). Πολύ συχνά δε, τη θέση του Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2009, 15(12)

230 Σπυρίδων Βούλγαρης, Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος ασφαλιστή έπαιρναν hedge funds. Όπως και στην αγορά CDO, τα κέρδη των μεσαζόντων από αυτές τις αγοραπωλησίες ήταν εξαιρετικά υψηλά. 4. Οι μηχανισμοί της κρίσης Είναι λοιπόν προφανές, ότι με βάση την τιτλοποίηση εξαιρετικά επισφαλών δανείων που παρέχονταν αρχικά, δημιουργήθηκαν δευτερογενείς αγορές, οι οποίες ουσιαστικά διαπραγματεύονταν αυτές τις επισφάλειες. Σε κάθε μια από αυτές τις αγορές η κερδοσκοπία γιγαντώθηκε, αυξάνοντας δραματικά το συνολικό πιστωτικό κίνδυνο. Η κατάρρευση του «πύργου από τραπουλόχαρτα» ήταν σχεδόν προδιαγεγραμμένη. Εφόσον οι αγορές ακινήτων ακολουθούν κυκλική πορεία, η πτώση ήταν αναπόφευκτη, αν και τα διάφορα χρηματοοικονομικά τεχνάσματα που εφευρέθηκαν, παρέτειναν την εκδήλωσή της. Τα υψηλά κέρδη του κατασκευαστικού τομέα, αλλά κυρίως τα κέρδη του χρηματοπιστωτικού τομέα, όχι από τις νόμιμες προμήθειες αλλά από την εμπορική εκμετάλλευση του πιστωτικού κινδύνου, καθώς και η απληστία της ανθρώπινης φύσης οδηγούσαν το ράλι της καταστροφής. Όταν οι τιμές των κατοικιών έπαψαν να αυξάνονται, και αντίθετα, μειώνονταν, εμφανίστηκαν και τα πρώτα σημαντικά προβλήματα στην αναχρηματοδότηση των δανείων χαμηλής εξασφάλισης. Οι αγοραστές κατοικιών δεν μπορούσαν, όπως κατά το πρόσφατο παρελθόν, να δανεισθούν προκειμένου να αναχρηματοδοτήσουν το δάνειό τους, επωφελούμενοι τη θετική μεταβολή της αξίας του ακινήτου τους, αφού αυτή ήταν πλέον αρνητική. Ως εκ τούτου, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα παρουσίασαν σημαντικές ζημίες στον τομέα των στεγαστικών δανείων, και σημειώθηκαν οι πρώτες χρεοκοπίες hedge funds, τα οποία αποτελούσαν την κινητήρια δύναμη των αγορών CDO υψηλού ρίσκου. Οι εξελίξεις που ακολούθησαν ήταν ραγδαίες, και οι αδυναμίες του όλου μηχανισμού παραγωγής χρήματος αποκαλύφθηκαν: τα CDO διαδέχθηκαν το ομόλογα των τιτλοποιημένων συνήθων στεγαστικών δανείων, των οποίων οι πωλήσεις σε πολύ χαμηλή τιμή σήμαναν την κατάρρευση της αγοράς τους. Οι επενδυτικές τράπεζες μετέφεραν όσα CDO είχαν διακρατήσει στους ισολογισμούς τους, σε Structured Investment Vehicles (SIV) προκειμένου να αποφύγουν την έκθεση των ζημιών τους. Όμως υπήρχε αδυναμία παροχής εγγυήσεων για τα SIV τους, αφού τα CDO τους είχαν χάσει την αξία τους, όπως και τα περιουσιακά στοιχεία τα οποία αυτά είχαν ως βάση (δια των υποθηκών). Τα CDO δεν αποτελούσαν πλέον παρά ηλεκτρονικές εγγραφές χωρίς αντίκρισμα. Ως εκ τούτου, οι τράπεζες αναγκάστηκαν να παραδεχθούν τις πολύ υψηλές ζημίες τους. Φυσικά, δεν επρόκειτο πλέον μόνο για αμερικανικές τράπεζες, αλλά για όλες τις ανά την υφήλιο τράπεζες που συμμετείχαν στην αγορά CDO. ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου 231 Αποτέλεσμα των παραπάνω εξελίξεων ήταν η εκδήλωση ασφυκτικών πιέσεων στο τραπεζικό σύστημα, αφού η κεφαλαιακή του βάση (τα ακίνητα) είχε χάσει τεράστιο μέρος της αξίας της. Αφού δεν μπορούσε να παραχθεί πλέον χρήμα, στην αγορά εκδηλώθηκε μεγάλη έλλειψη ρευστότητας. Η «μόλυνση» όλων των δραστηριοτήτων των τραπεζών από τα «τοξικά ομόλογα» καθιστούσε εξαιρετικά δύσκολη την εκτίμηση του ρίσκου στο οποίο αυτές είχαν εκτεθεί. Αφού δεν ήταν βέβαιες για τη δική τους κατάσταση, λογικό ήταν να είναι δύσπιστες σχετικά με την έκθεση σε κινδύνους των άλλων τραπεζών. Ως εκ τούτου, προκειμένου να διατηρήσουν την ήδη μικρή τους ρευστότητα, ο διατραπεζικός δανεισμός πάγωσε. Οι εξαιρετικές δυσκολίες στη χορήγηση νέων δανείων, επιπλέον των μεγάλων ζημιών που ήδη είχαν καταγραφεί στους ισολογισμούς τους, οδήγησε τις τράπεζες σε μεγάλες απώλειες του ενεργητικού τους. Όπως προαναφέρθηκε, οι αγορές που βρισκόταν σε κατάσταση ευφορίας κατά το παρελθόν, σχεδόν αγνόησαν τους κινδύνους των περίπλοκων χειρισμών τους. Όμως και οι κεντρικές εποπτικές αρχές, δεν αναγνώρισαν πραγματικά τον κίνδυνο, παρά μετά την εκδήλωση της κρίσης, οπότε ήταν αναγκασμένες να παρέμβουν, προκειμένου να αποφευχθεί η ολοκληρωτική οικονομική καταστροφή. Οι εθνικές κυβερνήσεις προχώρησαν άμεσα στην εγγύηση των καταθέσεων προκειμένου να αποφευχθούν μαζικές αναλήψεις μετρητών από τις τράπεζες ή ακόμη και στην εθνικοποίηση των τραπεζών, αναλαμβάνοντας τη διαχείριση και τις ζημίες τους. Ταυτόχρονα υιοθέτησαν μέτρα για μείωση του φορολογικού βάρους των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων, προκειμένου να προστατεύσουν την επιχειρηματικότητα. Ταυτόχρονα, τόσο η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ, όσο και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα χρησιμοποίησαν τα μόνα εργαλεία που διέθεταν στην εποχή των παγκοσμιοποιημένων αγορών, για να διαχειρισθούν την κρίση: μείωσαν τα βασικά τους επιτόκια σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, προκειμένου να ενθαρρύνουν την επιχειρηματικότητα, και επέτρεψαν στις εθνικές κεντρικές τράπεζες να προχώρησαν σε «ενέσεις ρευστότητας» προς τις τράπεζες. Όμως τα μέτρα αυτά, δεν ήταν αρκετά για να ανακόψουν την κατάρρευση πολλών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, κυρίως στις ΗΠΑ και τη Βρετανία, και τα σοβαρά προβλήματα των τραπεζών ανά τον κόσμο. Η επιδείνωση της κρίσης εμπιστοσύνης στην οικονομία, στο χρηματοπιστωτικό σύστημα, αλλά και στις κυβερνήσεις, η δημιουργία πανικού και αβεβαιότητας για το μέλλον, αντικατοπτρίστηκε και στις χρηματιστηριακές αγορές παγκοσμίως, οι οποίες έφθασαν στα όρια της κατάρρευσης το καλοκαίρι του 2008. Οι κυβερνήσεις των κρατών υποχρεώθηκαν να προβούν είτε σε νέες εθνικοποιήσεις πολλών χρεοκοπημένων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, ή σε νέες «ενέσεις ρευστού», προκειμένου να καλυφθούν οι συνεχείς ανάγκες τους. Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2009, 15(12)

232 Σπυρίδων Βούλγαρης, Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου 233 Από το φθινόπωρο του 2008 η χρηματοπιστωτική κρίση είχε πλέον εδραιωθεί, και επεκταθεί και στην πραγματική οικονομία. Η έλλειψη χορήγησης δανείων προς τις επιχειρήσεις επέφερε γενικότερη οικονομική επιβράδυνση, ενώ οι καταναλωτές, αδυνατούν με τη σειρά τους να δανεισθούν χρήματα, όχι μόνο για την απόκτηση κατοικίας ή αυτοκινήτου, αλλά ακόμη και για την κάλυψη των βασικών αναγκών τους, αφού μέρος αυτών των αναγκών καλύπτονταν κατά το παρελθόν μέσω της υποθήκευσης ακινήτων που είχαν αποκτήσει, και των οποίων η αξία είχε μεγεθυνθεί. Το αποτέλεσμα είναι οι ρυθμοί ανάπτυξης να έχουν μειωθεί σήμερα σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, και οι προβλέψεις να είναι εξαιρετικά δυσοίωνες, και να φορούν πολύ σημαντικές μειώσεις του ΑΕΠ έως τα τέλη του 2008. 6. Επίλογος Είναι προφανές ότι το πρόβλημα της κρίσης των subprime δανείων άρχισε με την εκδήλωση φούσκας στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ, και έχει πλέον επεκταθεί σε ολόκληρο τον κόσμο. Γύρω από τα subprimes δάνεια δημιουργήθηκε ένα κερδοσκοπικό σύστημα συναλλαγών με κύρια χαρακτηριστικά την πολυπλοκότητα, την αδιαφάνεια, την αλόγιστη χρήση δανειακών κεφαλαίων και τη χρήση παραγώγων χρηματοπιστωτικών προϊόντων. Τόσο οι τράπεζες, όσο και όσοι άλλοι συμμετείχαν στο σύστημα έκδοσης και εμπορίας επισφαλών ομολόγων και ασφαλιστηρίων συμβολαίων, κερδοσκόπησαν χρησιμοποιώντας συνδυαστικά την κλασσική εμπορική τραπεζική (commercial banking) και την επενδυτική τραπεζική (investment banking), για την αποκόμιση υπέρογκων κερδών. Η λογική μιας τέτοιας πρακτικής είναι αντίστροφη από αυτήν της παραδοσιακής δανειοδότησης, στην οποία τα συμφέροντα του δανειοδότη εξαρτώνται άμεσα από την δυνατότητα του δανειολήπτη να αποπληρώσει το δάνειο. Στην περίπτωση των subprimes οι πιστωτικοί οργανισμοί όχι μόνο δεν ήλεγξαν αυτή τη δυνατότητα, αλλά ενθάρρυναν τα φτωχά νοικοκυριά να δανειστούν, επειδή τα κέρδη των τραπεζών από την μεταπώληση των χρεών τους εξαρτώνταν από την ποσότητα των συναπτόμενων δανείων, προς τον οποιοδήποτε. Η αδυναμία των νοικοκυριών στις ΗΠΑ να αποπληρώσουν τις υποθήκες των subprimes, οδήγησε σε χιλιάδες εξώσεις και κατασχέσεις σπιτιών από πιστωτές. Στη συνέχεια, η μαζική πώληση των κατασχεμένων κατοικιών από τους δανειστές ή αδιάθετων κατοικιών από τους κατασκευαστές, επιδείνωσε την ήδη βαθιά κρίση της αγοράς ακινήτων. Ένα άλλο πρόβλημα που προέκυψε, ήταν ότι κανείς δεν γνώριζε στην πραγματικότητα σε ποια σημεία της αγοράς βρίσκονταν οι εξασφαλισμένοι με περιουσιακά στοιχεία τίτλοι, δηλαδή ποιοι ήταν οι τελικοί αποδέκτες των τίτλων αυτών. Tο μόνο γνωστό ήταν Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2009, 15(12)

234 Σπυρίδων Βούλγαρης, Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος ότι οι επενδυτές ήταν διασκορπισμένοι σε όλο τον κόσμο. Η αβεβαιότητα αυτή κατέστησε πολύ ευμετάβλητες τις παγκόσμιες χρηματαγορές. Η διοχέτευση αυτών των σύνθετων προϊόντων στο παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα, μέσα από τις συνεχείς αγοραπωλησίες, προκάλεσε αλυσιδωτές αντιδράσεις. Η κρίση των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου που αφορούσε αρχικά μόνο τις ΗΠΑ, έχει πλέον μετατραπεί σε μια παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Η χρηματοπιστωτική κρίση βρίσκεται σε εξέλιξη (Οκτώβριος 2008) και οι επιπτώσεις της δεν είναι ακόμα γνωστές, μετρήσιμες, αλλά ούτε και προβλέψιμες. Γνωστό είναι όμως ότι η κρίση δεν έχει επιδράσει μόνο στα πραγματικά οικονομικά μεγέθη (απασχόληση, τιμές εμπορευμάτων, επενδύσεις, κατανάλωση, κ.α.), αλλά και στον ανθρώπινο παράγοντα. Σε διάφορες περιοχές της Αμερικής έχουν σημειωθεί και κρούσματα αυτοκτονιών, λόγω της οικονομικής εξαθλίωσης των δανειοληπτών. Γεγονός είναι επίσης ότι, έχουν εμφανιστεί φαινόμενα έντονου κοινωνικού διαχωρισμού, λόγω της εμφάνισης μιας νέας κατηγορίας αστέγων σε πολλές πληγείσες περιοχές, όπως επίσης το ότι έχει σημειωθεί έξαρση της εγκληματικότητας στις ημι-εγκαταλελειμμένες περιοχές κατοικιών, η οποία έχει οδηγήσει σε περαιτέρω υποβάθμιση και απαξίωση τόσο των περιοχών αυτών, όσο και των γειτονικών τους. Acknowledgments Η εργασία αυτή παρουσιάσθηκε στο 8ο Συνέδριο του Ελληνικού Τμήματος της European Regional Science Association, Αθήνα, 17-18 Οκτωβρίου 2008. Βιβλιογραφία ACKERMANN, J. (2007), The US sub-prime crisis and its implications, Deutsche Bank. ΒΟΥΛΓΑΡΗΣ, Σ. (2008) Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού ρίσκου, ιπλωματική Εργασία ΠΜΣ, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, Σεπτέμβριος 2008. BLUNDELL-WIGNALL & ATKINSON (2008), The Subprime Crisis: Causal Distortions and Regulatory Reform. CAMERER, C. (1989) Bubbles and fads in asset prices: a review of theory and evidence, Journal οf Economic Surveys, 3, pp. 3-41. CAPOZZA, D. & THOMSON, T. (2005), Optimal Stopping and Losses on Subprime Mortgages, The Journal of Real Estate Finance & Economics, 30(2), pp.115-131. CARDARELLI, R., D. IGAN, and A. REBUCCI (2008), Managing Housing Sector Boom-Bust Cycles, World Economic Outlook, IMF Research Department. CATTE, P. (χωρίς χρονολογία) The transmission channels of housing wealth, Monetary and Fiscal Policy Division, Economics Department, OECD. CHINLOY, P. and MACDONALD, N. (2005) Subprime Lenders and Mortgage Market Completion, The journal of Real Estate Finance & Economics, 30(2), pp.153-165. COLLYN, C. and SENHADJI A. (2002) Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis, International Monetary Fund (IMF) Working Paper, WP/02/20. ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου 235 COUCHRANE, M., SURETTE, B. and ZORN P. (2004) Subprime Borrowers: Mortgage Transitions and Outcomes, Journal of Real estate Finance and Economics, 29(4), pp. 365-392. CREWS CUTTS, A. and VAN ORDER, R. (2005) On the economics of Subprime Lending, Journal of Real Estate Finance and Economics, 30(2), pp. 167-196. ELLIEHAUSEN, G. and STATEN, M. (2004) Regulation of Subprime Mortgage Products: An Analysis of north Carolina s Predatory Lending Law, Journal of Real Estate Finance and Economics, 29(4), pp. 411-433. IMMERGLUCK, D. (2007) From the Subprime to the Exotic: Excessive Mortgage Market Risk and Foreclosures, Journal of The American Planning Association, 74(1), pp. 59-76 KUTTNER, R. (2007) What s Behind the Sub-Prime Disaster, The American Prospect, 29 August. LEECE, D. (2004) Economics of the Mortgage Market: Perspectives on Household Decision Making, Wiley-Blackwell. LEE, MING-LONG and LEE KELLEY R. (2006) Local housing prices and mortgage refinancing in US cities, Property Management, 24(4), pp. 427-441. PENNINGTON-CROSS, A. (2002) Subprime Lending in the Primary and Secondary Markets, Journal of Housing Research, 13(1), pp. 31-43. WOLSWIJK, G. (2006) Determinants of mortgage in EU Countries, European Journal of Housing Policy, 6(2): 131-149. Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2009, 15(12)