ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΟΣΤΟΥΣ ΚΥΚΛΟΥ ΖΩΗΣ ΚΤΙΡΙΩΝ

ΔΗΜΟΚΡΙΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΡΑΚΗΣ Τμήμα Μηχανικών Περιβάλλοντος Π.Μ.Σ. Περιβαλλοντική Μηχανική & Επιστήμη ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΟΣΤΟΥΣ ΚΥΚΛΟΥ ΖΩΗΣ ΚΤΙΡΙΩΝ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΜΙΑ ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΚΑΙ ΥΠΟΒΟΗΘΗΣΗΣ ΛΗΨΗΣ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ Τσοχαταρίδης Γ. Αναστάσιος Πολιτικός Μηχανικός Επιβλέπων Νικολάου Ιωάννης Ξάνθη Σεπτέμβριος 2012 0

1

ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ Θα ήθελα να ευχαριστήσω ιδιαίτερα: Τον κ. Ιωάννη Νικολάου, Λέκτορα του Τμήματος Μηχανικών Περιβάλλοντος του Δημοκρίτειου Πανεπιστημίου Θράκης, επιβλέποντα της διπλωματικής μου, για τη βοήθεια που μου παρείχε οποτεδήποτε τη χρειάστηκα, καθώς και για την πολύτιμη συμβολή του σε θέματα επιχειρήσεων και πράσινης επιχειρηματικότητας. Τον κ. Κωνσταντίνο Τσαγκαράκη, Αναπληρωτή Καθηγητή του Τμήματος Μηχανικών Περιβάλλοντος του Δημοκρίτειου Πανεπιστημίου Θράκης, για τον τρόπο που μου δίδαξε Οικονομικά Περιβάλλοντος και τις γνώσεις που έλαβα από τον ίδιο όσον αφορά την αξιολόγηση επενδύσεων και το πρόγραμμα @RISK, γνώσεις που αποδείχτηκαν πολύτιμες για την συγγραφή της διπλωματικής εργασίας μου. Την οικογένεια μου και τη σύντροφό μου, για την ψυχολογική υποστήριξη που μου παρείχαν ώστε να είμαι προσηλωμένος, γεμάτος ενέργεια και θετική σκέψη σε αυτό που κάνω. 2

ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΟΣΤΟΥΣ ΚΥΚΛΟΥ ΖΩΗΣ ΚΤΙΡΙΩΝ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΤΣΟΧΑΤΑΡΙΔΗΣ Γ. ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ Στην παρούσα διπλωματική εργασία παρουσιάζεται η μέθοδος, αξιολόγησης επενδύσεων και λήψης αποφάσεων, της Ανάλυσης Κόστους Κύκλου Ζωής, καθώς και η εφαρμογή της για μια μελέτη περίπτωσης που αφορά σε κτίριο γραφείων επιχειρήσεων. Στο πρώτο μέρος της εργασίας, εισάγεται ο ορισμός, ο σκοπός και το ιστορικό της μεθόδου. Στη συνέχεια αναφέρονται τα μειονεκτήματα και οι δυσκολίες της μεθόδου ακολουθούμενες από τα πλεονεκτήματα και τα οφέλη. Ακολουθεί η περιγραφή της μεθόδου και τα αναλυτικά βήματά της. Στο δεύτερο μέρος, περιγράφεται και αναλύεται η μελέτη περίπτωσης και η μεθοδολογία που ακολουθείται. Εξετάζονται τρία εναλλακτικά σενάρια ως προς την κατάσταση αναφοράς, δηλαδή την παραμονή της εταιρίας στα ιδιόκτητα γραφεία της, χωρίς αυτή να προβεί σε καμία ενέργεια. Τα τρία σενάρια είναι: α) Η ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιρίου, β) Η αγορά νέων γραφείων και γ) Η κατασκευή νέου κτιρίου γραφείων. Μετά την Ανάλυση Κόστους Κύκλου Ζωής, πραγματοποιείται Ανάλυση Επικινδυνότητας για τις παραμέτρους που παρουσιάζουν αβεβαιότητα και Ανάλυση Ευαισθησίας για τον προσδιορισμό των μεταβλητών που παρουσιάζουν την μεγαλύτερη επίδραση στη μεταβλητή του Κόστους Κύκλου Ζωής. Τέλος, πραγματοποιείται Ανάλυση Σεναρίου για το Σενάριο με το χαμηλότερο Κόστος Κύκλου Ζωής, με σκοπό την ελαχιστοποίηση της επικινδυνότητας της απόφασής μας. Στο τελευταίο κεφάλαιο παρουσιάζονται τα συμπεράσματα της ανάλυσης, καθώς και οι προτάσεις προς την εταιρία. Ακολουθεί παράρτημα με αναλυτική παρουσίαση του προγράμματος @RISK και των βημάτων που ακολουθήθηκαν για την Ανάλυση Επικινδυνότητας, Ευαισθησίας και Σεναρίου. ΛΕΞΕΙΣ ΚΛΕΙΔΙΑ: Ανάλυση Κόστους Κύκλου Ζωής, Ανάλυση Επικινδυνότητας, Αξιολόγηση Επενδύσεων, Λήψη Αποφάσεων. 3

ABSTRACT In this Master Thesis, Life Cycle Cost Analysis methodology is presented. The advantages and disadvantages of the method are discussed. Then, a case study concerning the investment evaluation of an office building, using the Life Cycle Cost Analysis method is undertaken. A Risk Analysis, Sensitivity Analysis and Scenario Analysis are performed using @RISK software. In the Appendix, there is a detailed guide of Palisade @RISK Industrial for Excel v5.5 GRB, and the steps for performing Risk Analysis, Sensitivity Analysis and Scenario Analysis. KEYWORDS: Life Cycle Cost Analysis (LCCA), Risk Analysis, Investment Evaluation, Decision Making. 4

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ... 2 ΠΕΡΙΛΗΨΗ... 3 ABSTRACT... 4 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ... 5 1.1. Σύντομη αναδρομή του ερευνητικού πεδίου... 10 1.2. Εννοιολογικές Διευκρινήσεις Περιγραφές... 11 1.3. Σκοπός, στόχοι, εφαρμογές της LCCA... 12 1.4. Δυσκολίες Περιορισμοί Μειονεκτήματα Αδυναμίες... 13 1.5. Οφέλη πλεονεκτήματα της Μεθόδου... 14 2. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ... 16 2.2. Δομή Έρευνας - Βήματα Ανάλυσης Κόστους Κύκλου Ζωής... 20 2.3. Περιγραφή του Case Study... 24 2.4. Παρουσίαση Σεναρίων... 24 2.6. Λογισμικό... 25 3. ΑΝΑΛΥΣΗ... 27 3.1. Do nothing... 27 3.2. Ενεργειακή αναβάθμιση... 28 3.3. Αγορά νέου κτιρίου γραφείων... 29 3.4. Κατασκευή νέου κτιρίου γραφείων... 30 3.5. Σύγκριση αποτελεσμάτων... 32 3.6. Ανάλυση Επικινδυνότητας... 33 3.7. Αποτελέσματα Ανάλυσης Επικινδυνότητας... 38 3.8. Ανάλυση Ευαισθησίας... 42 3.9. Ερμηνεία αποτελεσμάτων Ανάλυσης Ευαισθησίας... 45 3.10. Ανάλυση Σεναρίου... 45 4. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ... 48 5. ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ... 50 6. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ... 53 5

ΛΙΣΤΑ ΠΙΝΑΚΩΝ Πίνακας 1. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 1 (LCC1)... 28 Πίνακας 2. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 2 (LCC2)... 29 Πίνακας 3. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 3 (LCC3)... 30 Πίνακας 4. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 4 (LCC4)... 32 Πίνακας 5. Συγκεντρωτικά στατιστικά των Σεναρίων 2 και 4.... 41 ΛΙΣΤΑ ΣΧΗΜΑΤΩΝ Σχήμα 1. Βήματα Ανάλυσης Κόστους Κύκλου Ζωής... 21 Σχήμα 2. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς το προεξοφλητικό επιτόκιο.... 34 Σχήμα 3. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 1.... 35 Σχήμα 4. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα αρχικά κόστη (κόστη ενεργειακής αναβάθμισης) για το Σενάριο 2.... 35 Σχήμα 5. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 2.... 35 Σχήμα 6. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα αρχικά κόστη (κόστη αγοράς ακινήτου) για το Σενάριο 3.... 36 Σχήμα 7. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την πώληση των παλαιών γραφείων για το Σενάριο 3.... 36 Σχήμα 8. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 3.... 36 Σχήμα 9. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα αρχικά κόστη (κόστη αγοράς οικοπέδου) για το Σενάριο 4.... 37 Σχήμα 10. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα κατασκευαστικά κόστη του 1ου έτους για το Σενάριο 4.... 37 Σχήμα 11. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα κατασκευαστικά κόστη του 2ου έτους για το Σενάριο 4.... 37 Σχήμα 12. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την πώληση των παλαιών γραφείων για το Σενάριο 4.... 38 Σχήμα 13. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 4.... 38 6

Σχήμα 14. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC1.... 39 Σχήμα 15. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC2.... 39 Σχήμα 16. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC3.... 39 Σχήμα 17. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC4.... 40 Σχήμα 18. Συγκριτική απεικόνιση των αθροιστικών καμπύλων των Σεναρίων 4 και 2.... 40 Σχήμα 19. Συντελεστές Συσχέτισης (Correlation Coefficients) του Κόστος Κύκλου Ζωής του Σεναρίου 4 (LCC4)... 42 Σχήμα 20. Συντελεστές Συσχέτισης (Correlation Coefficients) του Κόστους Κύκλου Ζωής για το Σενάριο 2 (LCC2).... 42 Σχήμα 21. Συντελεστές Συσχέτισης (Correlation Coefficients) του Κόστους Κύκλου Ζωής για το Σενάριο 3... 43 Σχήμα 22. Διάγραμμα διασποράς του Αρχικού Κόστους του Σεναρίου 4 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC4).... 43 Σχήμα 23. Διάγραμμα διασποράς του Αρχικού Κόστους του Σεναρίου 2 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC2).... 43 Σχήμα 24. Διάγραμμα διασποράς του Προεξοφλητικού Επιτοκίου ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC2).... 44 Σχήμα 25. Διάγραμμα διασποράς του Αρχικού Κόστους του Σεναρίου 3 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC3).... 44 Σχήμα 26. Διάγραμμα διασποράς της αξίας πώλησης των παλαιών γραφείων του Σεναρίου 3 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC3).... 44 Σχήμα 27. Σημαντικές μεταβλητές εισροές στα άνω άκρα της πιθανοτικής κατανομής του LCC4 ( >86%). Σε παρένθεση απεικονίζονται πραγματικές τιμές (διάμεσοι εντός του υποσυνόλου των επαναλήψεων που επιτυγχάνουν τον στόχο).... 46 7

ΛΙΣΤΑ ΕΙΚΟΝΩΝ Εικόνα Π1. Υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής για τα σενάρια που εξετάζουμε.... 53 Εικόνα Π2. Επιλογή μεταβλητής που εμφανίζει αβεβαιότητα και κατανομής αυτής... 54 Εικόνα Π3. Παράθυρο κανονικής κατανομής.... 54 Εικόνα Π4. Επιλογή εκροής, Add Output.... 55 Εικόνα Π5. Επιλογή επαναλήψεων (Iterations) και έναρξη προσομοίωσης (Start Simulation).... 56 Εικόνα Π6. Η διαδικασία της προσομοίωσης.... 56 Εικόνα Π7. Πέρας της προσομοίωσης.... 57 Εικόνα Π8. Επιλογή εμφάνισης Αθροιστικής Καμπύλης.... 57 Εικόνα Π9. Αθροιστική Καμπύλη LCC2.... 58 Εικόνα Π10. Προσθήκη Επικάλυψης (Overlay)... 58 Εικόνα Π11. Επιλογή εκροής προς επικάλυψη (LCC2).... 59 Εικόνα Π12. Συγκριτική απεικόνιση των δύο καμπυλών (LCC4 LCC2) με τη μέθοδο της επικάλυψης.... 60 Εικόνα Π13. Παράθυρο αναφοράς Ανάλυσης Ευαισθησίας για την LCC3.... 61 Εικόνα Π14. Tornado Graph των εισροών που επηρεάζουν περισσότερο την LCC3.... 61 Εικόνα Π15. Διαγράμματα διασποράς εισροών.... 62 Εικόνα Π16. Διάγραμμα διασποράς επιλεγμένης εισροής (Αρχικά Κόστη 3) ως προς την εκροή LCC3.... 62 Εικόνα Π17. Ανάλυση Σεναρίων, επιλογή εκροής.... 63 Εικόνα Π18. Επιλογή σεναρίου, επεξεργασία εκατοστημορίου.... 64 Εικόνα Π19. Διάγραμμα διασποράς εισροών που οδηγούν στις συγκεκριμένες τιμές της LCC4>86%... 64 Εικόνα Π20. Tornado Graph εισροών που οδηγούν στις συγκεκριμένες τιμές της LCC4>86%... 65 Εικόνα Π21. Παράθυρο λεπτομερών στατιστικών προσομοίωσης.... 65 8

1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Παραδοσιακά στο χώρο των Κατασκευών, το κόστος κατασκευής θεωρείται ένα σημαντικό κριτήριο με ιδιαιτέρως μεγάλη βαρύτητα για την υλοποίηση μιας επένδυσης και αυτός είναι ο λόγος που το μεγαλύτερο τμήμα των προσπαθειών για την εξοικονόμηση χρηματικών κεφαλαίων εστίαζε στη μείωσή του (Levander et al., 2009). Αυτό ήταν συνέπεια κυρίως του γεγονότος ότι ο κατασκευαστής-επενδυτής, δεν ήταν και ο τελικός χρήστης του κτιρίου, αλλά κατ ουσίαν ένας ενδιάμεσος φορέας - διαχείρισης του κτιρίου έως ότου μεταβιβαστεί στον καταναλωτή - αγοραστή. Συνεπώς, από την πλευρά του ο επενδυτής, στην περιορισμένη διάρκεια του χρόνου κατασκευής και λίγο μετά το πέρας αυτής (κατά τη διαχείριση του κτιρίου), προσέβλεπε στο να αποφέρει θετικά οικονομικά αποτελέσματα η επένδυσή του. Ωστόσο, η προσέγγιση αυτή διαφοροποιείται, όταν ο επενδυτής είναι και ταυτόχρονα ο τελικός χρήστης του κτιρίου. Ο λόγος για τον οποίο γίνεται αυτό, είναι διότι το κόστος χρήσης ενός κτιρίου στο συνολικό χρόνο ζωής του, είναι μεγαλύτερο από το αρχικό κόστος (κόστος κατασκευής) (Flanagan, 1989). Αυτό είναι ένα καλό επιχείρημα που ερμηνεύει την αλλαγή της προσέγγισης που πραγματοποιείται τελευταία από τους ειδικούς, σε τέσσερις, κυρίως, κατηγορίες ακινήτων: 1. Στα Εταιρικά Ακίνητα (Corporate Real Estate): όπου τελικός χρήστης του κτιρίου (συνήθως κτίρια γραφείων), είναι η εταιρία χρηματοδότησης της κατασκευής. 2. Σε Ακίνητα Εισοδήματος: Όπου αναφέρεται κυρίως, για ακίνητα εταιριών Ανάπτυξης, Διαχείρισης και Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Real Estate Investment Funds). Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνοντια επίσης Εμπορικά Κέντρα (Malls), Κτίρια Γραφείων κ.λ.π. 3. Σε Ακίνητα που κατασκευάστηκαν με τη μέθοδο Σύμπραξης Δημοσίου Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) ή αλλιώς BOT (Build Operate Transfer) (Lützkendorf et al., 2004). Πρόκειται για δημόσια ακίνητα, όπου μέρος της χρηματοδότησης της κατασκευής, αναλαμβάνουν ιδιωτικές εταιρίες, με την 9

προϋπόθεση της λειτουργίας - διαχείρισης του ακινήτου για ορισμένο χρονικό διάστημα, πριν αυτά περιέλθουν στην κυριότητα του Δημοσίου. 4. Σε κτίρια κατοικιών: όπου για τη νέα γενιά αγοραστών - χρηστών όπου οι απαιτήσεις τους πλέον αναγκάζουν τους μελετητές να λαμβάνουν υπόψη τους στις επιλογές σχεδιασμού και τα κόστη που προκύπτουν στη φάση της λειτουργίας της κατοικίας. 1.1. Σύντομη αναδρομή του ερευνητικού πεδίου Για τις ανάγκες της έρευνας στο πλαίσιο της εκπονούμενης διατριβής χρησιμοποιείται η μέθοδος της Ανάλυσης Κύκλου Ζωής (Life Cycle Cost Analysis: LCCA). Η μέθοδος αυτή αναπτύχθηκε αρχικά στα μέσα της δεκαετίας του 1960 για να βοηθήσει το Υπουργείο Άμυνας των ΗΠΑ, στην επιλογή προμηθειών στρατιωτικού υλικού (Cole and Sterner, 2000). Κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1970 και μέχρι τις αρχές της δεκαετίας του 1980, η LCCA εφαρμόστηκε κυρίως στον στρατιωτικό τομέα. Μετά από εκείνη την περίοδο, οι εφαρμογές της LCCA διοχετεύτηκαν και σε άλλους τομείς όπως στην Αεροπλοΐα, την Ενέργεια, τις Βιομηχανίες Χημικών και Πετρελαίου, στους Σιδηρόδρομους και σε άλλα αντικείμενα (Karyagina, 1996; Akselsson et al., 1994). Από τις αρχές της δεκαετίας του 1990, η μέθοδος της LCCA βρήκε εφαρμογή στον τομέα των Συγκοινωνιακών Έργων (Γέφυρες, Σχεδιασμός Οδοστρωμάτων, Σήραγγες κλπ) στις ΗΠΑ (ISTEA, 1991). Ενώ την ίδια δεκαετία ξεκίνησε η εφαρμογή της και στον κτιριακό τομέα, σε δημόσια ακίνητα (Σχολεία, Κτίρια Δασαρχείου ΗΠΑ κλπ) (USDA Forest Service, 2008). Σήμερα, η μέθοδος της LCCA έχει ευρεία εφαρμογή, από το σχεδιασμό Αμυντικών Συστημάτων του ΝΑΤΟ (Özkil, 2001), τις νέες αναπτύξεις ακινήτων (Real Estate Development), τα μεγάλα έργα εξοικονόμησης ενέργειας υφιστάμενων κτιρίων (Retrofits) μέχρι τον κλάδο της εκτιμητικής ακινήτων (Lützkendorf et al., 2004). Τέλος,, την τελευταία δεκαετία, η μέθοδος του LCCA αρχίζει να αναπτύσσεται και στον ευρωπαϊκό χώρο. 10

1.2. Εννοιολογικές Διευκρινήσεις Περιγραφές Στο πλαίσιο της συγκεκριμένης εργασίας χρησιμοποιήθηκε όπως προαναφέρθηκε η τεχνική LCCA. Σε αυτή την ενότητα θα γίνει προσπάθεια να περιγραφούν ορισμένες βασικές έννοιας που είναι χρήσιμες για την κατανόηση της μεθόδου. Ειδικότερα, η LCCA είναι μια τεχνική εκτίμησης του συνολικού κόστους ιδιοκτησίας (OGC, 2003). Στην κατασκευαστική βιομηχανία και τον κτιριακό τομέα, η LCCA χρησιμοποιείται για την ποσοτικοποίηση του κόστους ολόκληρων κτιρίων, μέρους αυτών, κτιριακών συστημάτων και δομικών υλικών. Η τεχνική αυτή, βοηθάει στη λήψη αποφάσεων σχετικά με επενδυτικά κτιριακά έργα (Nelson, 2002). Η LCCA είναι μια μεθοδολογία οικονομικής αξιολόγησης κατάλληλη για την επιλογή του οικονομικά βέλτιστου εναλλακτικού σχεδιασμού σε συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο. Η μέθοδος της LCCA βρίσκει εφαρμογή σε μια μεγάλη ποικιλία αποφάσεων όπως, αποδοχή ή απόρριψη επιλογών, σχεδιασμών και διαστασιολόγησης, αντικατάστασης, επιλογών αγοράς ή ενοικίασης. H LCCA παραδοσιακά χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση του άμεσου κόστους των κτιρίων, όπως το ενεργειακό κόστος, η ανακαίνιση του κτιρίου, και τα κόστη λειτουργίας και συντήρησης. Η LCCA μπορεί να εφαρμοστεί και για τα έμμεσα κόστη που σχετίζονται με τη λειτουργία του κτιρίου όπως οι μισθοί του προσωπικού, η παραγωγικότητα των εργαζομένων, η ασφάλεια πυρός, τα χαμένα έσοδα λόγω αργιών και κάθε άλλο κόστος που δεν σχετίζεται άμεσα με το κόστος του κτιρίου. Τα συνολικά άμεσα και έμμεσα κόστη ονομάζονται Κόστη Ολόκληρης Ζωής (Whole Life Costs) (ISO 15686-5, 2008). Σε μια χρονική περίοδο 30 ετών, τα αρχικά κόστη (μελέτης και κατασκευής) του κτιρίου λογίζονται περίπου στο 2% του συνολικού κόστους, καθώς τα κόστη λειτουργίας και συντήρησης είναι ίσα με 6% και τα κόστη του προσωπικού είναι ίσα με το υπόλοιπο 92% (Romm, 1994). Κύκλος ζωής: Η περίοδος του χρόνου που λαμβάνεται υπόψη στη μέθοδο LCCA, εκτείνεται από τη στιγμή της εγκατάστασης ενός συστήματος του κτιρίου μέχρι τον τελικό του παροπλισμό ή απεγκατάσταση στο τέλος ζωής του κτιρίου ή του ίδιου 11

του συστήματος. Ουσιαστικά πρόκειται για την διάρκεια ιδιοκτησίας του συστήματος ή εξοπλισμού. Περίοδος Μελέτης: Η περίοδος μελέτης ξεκινάει με την ημερομηνία βάσης, την ημερομηνία στην οποία όλες οι χρηματικές ροές θα αναχθούν με τη μέθοδο της παρούσας αξίας σε σημερινές τιμές. Η περίοδος μελέτης πρέπει να είναι ίδια για όλες τις εναλλακτικές επενδύσεις. Στον κτιριακό τομέα, η LCCA εφαρμόζεται για την ποσοτικοποίηση του κόστους ολόκληρων κτιρίων, συστημάτων, και/ή δομικών στοιχείων και υλικών, και την παρακολούθηση όσων προκύπτουν καθ όλη την διάρκεια του κύκλου ζωής (Woodward, 1997; Lindholm and Suomala, 2005). Η LCCA είναι ιδιαίτερα χρήσιμη όταν χρησιμοποιείται στο αρχικό στάδιο του έργου (Pulakka 1999; Bogenstatter, 2000). 1.3. Σκοπός, στόχοι, εφαρμογές της LCCA Η προβλεφθείσα κοστολόγηση του κύκλου ζωής είναι μια πολύ χρήσιμη πληροφορία για τη λήψη αποφάσεων σχετικά με την αγορά ενός προϊόντος, την βελτιστοποίηση σχεδιασμού, τον προγραμματισμό συντήρησης ή τον σχεδιασμό αναβάθμισης. Η μέθοδος της LCCA χρησιμοποιείται για ένα πλήθος σκοπών όπως είναι (Langdon, 2007): Η ενημέρωση και η ενθάρρυνση των δημοσίων φορέων, Η παροχή συμβουλευτικών πληροφοριών κατάλληλες προς πελάτες και όσους χαράσσουν πολιτικές, Η υποστήριξη επιχειρηματικών σεναρίων, Η σύγκριση εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών, Η σύνταξη λεπτομερών προϋπολογισμών, Η διευκόλυνση αγοραστικών επιλογών, Η οικονομική αξιολόγηση κύκλου ζωής προϊόντων, Η παρακολούθηση και έλεγχος κοστών. 12

Η LCCA χρησιμοποιείται κυρίως (Clift 2003): Για να προσδιορισθεί εάν το υψηλότερο αρχικό κόστος δικαιολογείται από τη μείωση στα μελλοντικά κόστη (είτε για νέες κατασκευές, είτε για εναλλακτικές λύσεις αντικατάστασης). Για να προσδιορισθεί εάν μια προτεινόμενη αλλαγή είναι οικονομικά αποδοτική σε σχέση με την εναλλακτική του «να μην εφαρμοστεί καμία στρατηγική» ( do nothing ), η οποία δεν έχει αρχικά επενδυτικά κόστη αλλά έχει υψηλότερα μελλοντικά κόστη. H LCCA μπορεί να εφαρμοσθεί σε ένα ευρύ φάσμα περιπτώσεων στις κατασκευές, για παράδειγμα (Krigsvoll, 2007): Σε ένα ολόκληρο, κατασκευασμένο κτίριο, Σε ένα μεμονωμένο συστατικό ή τμήμα του κτιρίου, Σε ένα ευρύτερο χαρτοφυλάκιο που περιλαμβάνει έναν αριθμό κτιρίων. 1.4. Δυσκολίες Περιορισμοί Μειονεκτήματα Αδυναμίες Η εφαρμογή της μεθόδου LCCA προϋποθέτει αρκετό χρόνο και ιδιαίτερη προσπάθεια. Αυτός είναι ο λόγος που εξηγεί την παρουσία ενός ξεκάθαρου κινήτρου για τη χρήση της μεθόδου ώστε να δικαιολογείται η αξία της εφαρμογής της για τον πελάτη (Raymond and Sterner, 2000). Σύμφωνα με έναν αριθμό μελετών φαίνεται ότι υπάρχει ακόμη σημαντική ανάγκη να πεισθούν οι πελάτες για την αξία της εφαρμογής της μεθόδου LCCA (Ashworth, 2004), διότι μέχρι σήμερα δεν υπάρχει ευρεία ενημέρωσή τους για τα πλεονεκτήματά της (Raymond and Sterner, 2000). Σε γενικές γραμμές μπορεί να ειπωθεί ότι οι καταναλωτές δεν πρόθυμοι να επωμίζονται αυξημένες αρχικές δαπάνες όταν τα ενδεχόμενα οφέλη δεν αποδεικνύονται έμπρακτα. Με άλλα λόγια, όταν οι καταναλωτές έρθουν αντιμέτωποι με την ανάγκη να πάρουν αποφάσεις που θα αυξήσουν τις αρχικές δαπάνες τους, για να επιτύχουν πραγματικά μελλοντική εξοικονόμηση δαπανών από το σύνολο των λειτουργικού κόστους, τότε αυτοί θα το πράξουν μόνο στην περίπτωση όπου τα οφέλη τους θα είναι σαφή (Drake, 1976). 13

Μία ακόμη δυσκολία για την εφαρμογή της μεθόδου LCCA είναι ότι η διαθεσιμότητα των απαραίτητων δεδομένων, είναι προς το παρόν περιορισμένη. Στη διεθνή βιβλιογραφία, το πρόβλημα αυτό έχει καθιερωθεί με τον όρο το «πρόβλημα των δεδομένων» ( data problem ) (Flanagan and Jewell, 2005). Αυτό προκύπτει από την έλλειψη κατάλληλων, σχετικών και αξιόπιστων ιστορικών δεδομένων και πληροφοριών (Bull, 1993; El Haram et al., 2003), αλλά και την έλλειψη ενός πλαισίου για τη συλλογή και αποθήκευση δεδομένων (Bakis et al., 2003). Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η ακρίβεια και η αξιοπιστία της μεθόδου LCCA συνδέεται με τη συλλογή αξιόπιστων στοιχείων (Emblemsvåg, 2003). Σήμερα, η μελέτη ενός οικοδομικού έργου πραγματοποιείται από μια ευρεία ομάδα που αποτελείται από υποομάδες διαφόρων ειδικοτήτων, όπως αρχιτέκτονες, πολιτικοί μηχανικοί, μηχανολόγοι, και ηλεκτρολόγοι μηχανικοί. Το κτίριο αντιμετωπίζεται ως ένα σύστημα διαφορετικών μερών και όχι ως ένα ολιστικό σύστημα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα η απόφαση κάθε υποομάδας να μεταθέτει επιπλέον κόστη στις υπόλοιπες και στο σύνολο του κόστους (Sterner, 2000). Για να λυθεί το παραπάνω πρόβλημα θα πρέπει να υπάρχει συνεχής συνεργασία μεταξύ καταναλωτή και ομάδας μελέτης, αλλά και ολιστικός σχεδιασμός, υπό την καθοδήγηση συμβούλου μελέτης, με τη συνεργασία όλων των υποομάδων. 1.5. Οφέλη πλεονεκτήματα της Μεθόδου Το πρώτο όφελος για τη χρήση της μεθόδου LCCA είναι ότι επιτρέπει τη θεώρηση των εναλλακτικών επενδύσεων με τρόπο που να λαμβάνει υπόψη όλα τα κόστη που προκύπτουν κατά τη διάρκεια του κύκλου ζωής του κτιρίου (ή μέρους του κτιρίου), και όχι μόνο τα αρχικά κόστη (Flanagan-Norman, 1983). Ένα δεύτερο όφελος είναι η δυνατότητα να πραγματοποιεί οικονομικές συγκρίσεις μεταξύ εναλλακτικών επενδύσεων, όπως είναι για υψηλότερα αρχικά και χαμηλότερα λειτουργικά κόστη και το αντίθετο (Dale, 1993; Ashworth, 2004). 14

Κοινή συνισταμένη όλων των παραπάνω μελετών είναι πως η τεχνική της LCCA βοηθά την διαδικασία λήψης αποφάσεων. Τα πλεονεκτήματα που προσφέρει μπορεί να συνοψιστούν στα ακόλουθα (Μάθας, 2010): Μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε οποιοδήποτε σημείο της διαδικασίας σχεδιασμού αλλά και για την αξιολόγηση υπαρχόντων κτιρίων. Μπορεί να αξιολογηθεί η πιο αποδοτική επένδυση εξοικονόμησης ανάμεσα σε πολλές εναλλακτικές. Μπορεί να υλοποιηθεί τόσο σε γενικό όσο και σε πιο λεπτομερές επίπεδο (Γιακουμέλος, 2009). Η LCCA είναι μία περιεκτική μέθοδος, διότι λαμβάνει υπόψη όλα τα σχετικά κόστη ενός συστήματος, καθώς και το χρόνο ζωής, όπου αυτά αναμένεται να προκύψουν. Από τη στιγμή που υπολογισθούν τα κόστη κύκλου ζωής για κάθε εναλλακτική επένδυση, τα συνολικά κόστη μπορεί εύκολα να συγκριθούν, καθώς τελικό κόστος κύκλου ζωής εκφράζεται με έναν αριθμό. 15

2. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ Στο κεφάλαιο αυτό παρουσιάζεται η διαδικασία η οποία ακολουθείται στην Ανάλυση Κόστους Κύκλου Ζωής. 2.1. Περιγραφή μεθόδου Η LCCA, όπως είδαμε παραπάνω, είναι μια μέθοδος αξιολόγησης του συνολικού κόστους ιδιοκτησίας μιας εγκατάστασης. Λαμβάνει υπόψη της όλα τα κόστη απόκτησης, χρήσης και διάθεσης (εκποίησης) ενός κτιρίου ή κτιριακού συστήματος. Η LCCA είναι ιδιαίτερα ωφέλιμη όταν εναλλακτικές λύσεις που εκπληρώνουν τις ίδιες απαιτήσεις απόδοσης, αλλά διαφέρουν στα αρχικά και λειτουργικά κόστη, πρέπει να συγκριθούν μεταξύ τους, για να επιλεγεί αυτή που μεγιστοποιεί την καθαρή εξοικονόμηση. Για παράδειγμα, η LCCA βοηθάει να καθορισθεί εάν η ενσωμάτωση ενός συστήματος κλιματισμού υψηλής απόδοσης ή ενός συστήματος υαλοπινάκων, τα οποία μπορεί να αυξήσουν το αρχικό κόστος, αλλά έχουν ως αποτέλεσμα μειωμένα κόστη λειτουργίας και συντήρησης, είναι οικονομικά αποδοτικά ή όχι. Η μέθοδος LCCA θα πρέπει να διεξάγεται νωρίς κατά τη φάση του σχεδιασμού, όσο υπάρχει η δυνατότητα να βελτιώνεται ο σχεδιασμός ώστε να εξασφαλίζεται η μείωση στα κόστη του κύκλου ζωής. Ο σκοπός της LCCA, όπως περιγράφηκε παραπάνω, είναι να εκτιμηθούν τα συνολικά κόστη των εναλλακτικών λύσεων ενός έργου και να επιλεγεί ο σχεδιασμός που θα εξασφαλίσει ότι το κτίριο θα έχει το χαμηλότερο συνολικό κόστος ιδιοκτησίας μέσα σε συγκεκριμένα πλαίσια ποιότητας και λειτουργικότητας. 2.1.1. Κύριες πηγές λήψης δεδομένων Υπάρχουν τρεις κύριες πηγές λήψης δεδομένων για τους σκοπούς της LCCA, οι εξής (Levander et al., 2009): Οι κατασκευαστές, προμηθευτές, εργολάβοι. H εμπειρία των οποίων τους καθιστά σημαντική πηγή πληροφοριών. 16

Τα ιστορικά δεδομένα, δηλαδή στοιχεία από υφιστάμενα κτίρια χρησιμοποιούνται ως ιστορικά δεδομένα, καθώς και στοιχεία από αρχεία πελατών, μελετητών και δημοσιευμένων εργασιών (Flanagan et al., 1989). Τα δεδομένα από τεχνικές μοντελοποίησης. Εάν τα απαιτούμενα δεδομένα δεν είναι διαθέσιμα, χρησιμοποιούνται τεχνικές μοντελοποίησης. Μαθηματικά μοντέλα αναπτύσσονται για την ανάλυση των διάφορων κατηγοριών κόστους. 2.1.2. Διάφοροι τύποι κόστους Υπάρχουν πολυάριθμα κόστη που συνδέονται με την απόκτηση, λειτουργία, συντήρηση και αποδόμηση ενός κτιρίου ή ενός συστήματος του κτιρίου. Οι διάφοροι τύπου κτιριακού κόστους κατηγορίες: μπορεί να ταξινομούνται στις παρακάτω Αρχικό Κόστος (Αγορά, Εγκατάσταση, Κόστη Μελέτης και Κατασκευής). Τα αρχικά κόστη περιλαμβάνουν τα κόστη επενδύσεως κεφαλαίου για την απόκτηση γης, τη μελέτη, την κατασκευή ή ανακαίνιση και τον αναγκαίο εξοπλισμό για τη λειτουργία του κτιρίου. Μελλοντικό Κόστος Κόστη Ενέργειας και Νερού. Επειδή η κατανάλωση ενέργειας και νερού, και η διαμόρφωση του κτιρίου και του κελύφους αυτού, είναι αλληλοεξαρτώμενα, τα κόστη ενέργειας και νερού αξιολογούνται για το σύνολο του κτιρίου αντί για τα επιμέρους κτιριακά συστήματα ή δομικά υλικά. Κόστη Λειτουργίας, Συντήρησης και Επισκευών (Λ Σ&Ε). Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται κόστη διαχείρισης των εγκαταστάσεων (facilities management), κόστη ασφάλειας του κτιρίου, κόστη καθαρισμού, προληπτικές επιθεωρήσεις συντήρησης, προγραμματισμένες, έκτακτες κλπ. Κόστη Αντικατάστασης. Ο αριθμός και ο χρόνος της αντικατάστασης κτιριακών συστημάτων εξαρτάται από την εκτιμώμενη ζωή του 17

συστήματος και τη χρονική διάρκεια της μελέτης. Στην LCCA, ως μελλοντικό κόστος αντικατάστασης χρησιμοποιείται το κόστος της στην ημερομηνία βάσης. Κόστη χρηματοδότησης. Περιλαμβάνονται οι πληρωμές δανειοδότησης και λοιπά χρηματοοικονομικά έξοδα, ανάλογα με τη μέθοδο χρηματοδότησης του έργου. Τελικά Κόστη Υπολειμματικές Αξίες (Κόστη Διάθεσης) -Μεταπώληση, κόστος κατεδάφισης, αξία εκποίησης. Μη χρηματικά Οφέλη ή Κόστη Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται τα οφέλη από την ποιότητα του εργασιακού χώρου, το αίσθημα ασφάλειας που αισθάνονται οι εργαζόμενοι, αισθητικά οφέλη του χώρου κλπ. Αυτά τα οφέλη δεν λαμβάνονται υπόψη στην LCCA, αλλά στο βαθμό που θεωρούνται σημαντικά από τον επενδυτή, θα ληφθούν υπόψη στην τελική απόφαση επιλογής της επένδυσης. Στη μεθοδολογία LCCA, το στοιχείο που θεωρείται σημαντικό είναι η διαφορά στα κόστη μεταξύ των εναλλακτικών επιλογών και όχι τα απόλυτα κόστη. Έτσι λοιπόν, για την Κοστολόγηση του Κύκλου Ζωής (Life Cycle Costing: LCC) λαμβάνονται υπόψη μόνο τα κόστη που είναι διαφορετικά, μεταξύ των εναλλακτικών επιλογών που εξετάζονται, και αρκετά υψηλά ώστε να δημιουργούν μια αξιόπιστη διαφορά στην Κοστολόγηση Κύκλου Ζωής μεταξύ των εναλλακτικών. Στη μέθοδο LCCA, τα μελλοντικά κόστη μετατρέπονται σε παρούσα αξία χρησιμοποιώντας το κατάλληλο προεξοφλητικό επιτόκιο. Επιλέγεται η περίοδος μελέτης και εφαρμόζεται η κατάλληλη μέθοδος οικονομικής αξιολόγησης. Στη βιβλιογραφία υφίσταται ένα μεγάλο εύρος μεθόδων οικονομικής αξιολόγησης για την LCCA, όλες εκ των οποίων διακρίνονται τόσο για τα πλεονεκτήματα όσο και για τα μειονεκτήματά τους (Levander et al., 2009). Η πιο κατάλληλη προσέγγιση για την LCCA στον τομέα των κατασκευών αλλά και η πιο συχνά εφαρμοσμένη (Kishk et al., 2003), είναι η μέθοδος της Καθαρής Παρούσας Αξίας (ΚΠΑ NPV). 18

2.1.3. Μαθηματικός τύπος Κοστολόγησης Κύκλου Ζωής Ο τύπος της Κοστολόγησης Κύκλου Ζωής που επικράτησε διεθνώς, είναι αυτός της Αμερικάνικης Εταιρίας Δοκιμής Υλικών (American Society of Testing Materials, 1983) (Εξίσωση 1). Ο τύπος αυτός διαχωρίζει τα ενεργειακά από τα τρέχοντα κόστη, το οποίο χρησιμεύει στην ενδεχόμενη αποδοχή διαφορετικών προεξοφλητικών επιτοκίων για τα διάφορα κόστη. [1] Όπου, το συνολικό Κόστος Κύκλου Ζωής σε παρούσα αξία σε ευρώ, για το επιλεγμένο σενάριο,, το αρχικό επενδυτικό κόστος,, η παρούσα αξία των κοστών αντικατάστασης,, η παρούσα αξία των επαναλαμβανόμενων ετήσιων κοστών λειτουργίας, συντήρησης και επισκευών (εκτός του ενεργειακού κόστους),, η παρούσα αξία των επαναλαμβανόμενων μη-ετήσιων κοστών λειτουργίας, συντήρησης και επισκευών (εκτός του ενεργειακού κόστους),, η παρούσα αξία του ενεργειακού κόστους,, η παρούσα αξία μεταπώλησης στο τέλος της περιόδου μελέτης. Ο γενικός τύπος της Καθαρής Παρούσας Αξίας (Εξίσωση 2) είναι ο εξής: Όπου, η Καθαρή Παρούσα Αξία,, το κόστος στοιχείου t,, το προεξοφλητικό επιτόκιο,, η περίοδος ανάλυσης σε έτη. 19

Μια πιο σύγχρονη μορφή της Εξίσωσης 1 που χρησιμοποιείται σήμερα, είναι η Εξίσωση 3: [3] Όπου, Το συνολικό Κόστος Κύκλου Ζωής σε παρούσα αξία σε ευρώ, για το επιλεγμένο σενάριο,, το αρχικό επενδυτικό κόστος,, η παρούσα αξία των κοστών αντικατάστασης,, η παρούσα αξία της υπολειμματικής αξίας (αξία μεταπώλησης) μείον τα κόστη διαθέσεως (κόστη κατεδαφίσεως),, η παρούσα αξία του ενεργειακού κόστους,, η παρούσα αξία του κόστους νερού,, η παρούσα αξία του κόστους λειτουργίας, συντήρησης και επισκευών,, η παρούσα αξία άλλων κοστών εάν υπάρχουν (χρηματοοικονομικά κόστη, κόστη συμβολαίου) 2.2. Δομή Έρευνας - Βήματα Ανάλυσης Κόστους Κύκλου Ζωής Τα βήματα που ακολουθούνται σε μια LCCA παρουσιάζονται στο Σχήμα 1 και αναλύονται περισσότερο παρακάτω. Καθορισμός Εναλλακτικών Επενδύσεων Το πρώτο στάδιο της LCCA είναι ο προσδιορισμός των διάφορων εναλλακτικών επενδύσεων που θα εξετασθούν. Οι κατάλληλες εναλλακτικές περιλαμβάνουν επενδύσεις σχεδιασμένες έτσι ώστε να ικανοποιούν την ίδια ανάγκη. Οι τύποι των εναλλακτικών που θα ληφθούν υπόψη εξαρτώνται από την δημιουργικότητα της ομάδας σχεδιασμού, η οποία θα πρέπει να αποτελείται από μηχανικούς διαφόρων ειδικοτήτων. 20

Σχήμα 1. Βήματα Ανάλυσης Κόστους Κύκλου Ζωής Προσδιορισμός Παραμέτρων Προσδιορισμός κατάστασης αναφοράς: Για τα περισσότερα κτιριακά έργα και κυρίως για τα έργα εξοικονόμησης ενέργειας, είναι σημαντικό να καθορισθεί μία κατάσταση αναφοράς με την οποία θα συγκριθούν οι υπόλοιπες εναλλακτικές. Σε υφιστάμενα κτίρια επιλέγεται συνήθως η εναλλακτική «δεν εφαρμόζεται καμία στρατηγική» ( do nothing ), ενώ σε νέες κατασκευές επιλέγεται ως κατάσταση αναφοράς ο σχεδιασμός που ικανοποιεί τις ελάχιστες ενεργειακές απαιτήσεις της περιοχής. Χρονικοί προσδιορισμοί: Καθορισμός της ημερομηνίας βάσης στην οποία θα αναχθούν όλα τα μελλοντικά κόστη και χρονικός προσδιορισμός της περιόδου μελέτης. Η περίοδος μελέτης βασίζεται στα ενδιαφέροντα και τις προτιμήσεις του επενδυτή και της οργανωτικής του πολιτικής. Η περίοδος μελέτης πρέπει να είναι ίδια για όλες τις εναλλακτικές επενδύσεις. 21

Προεξοφλητικό επιτόκιο: Σε αυτή τη φάση θα πρέπει να καθορισθεί το προεξοφλητικό επιτόκιο, βάση του οποίου τα μελλοντικά κόστη θα μετατρέπονται σε παρούσα αξία. Εκτίμηση Κόστους Προσδιορισμός όλων των κατηγοριών κόστους και των ενδεχόμενων εσόδων. Αρχικά Κόστη (Αγορά, Εγκατάσταση, Κόστη Μελέτης και Κατασκευής), Μελλοντικά Κόστη, Κόστη Ενέργειας και Νερού, Κόστη Λειτουργίας, Συντήρησης και Επισκευών, Κόστη Αντικατάστασης, Κόστη χρηματοδότησης, Τελικά Κόστη (Υπολειμματικές Αξίες, Κόστη Διάθεσης Μεταπώληση, κόστος κατεδάφισης, αξία εκποίησης). Κοστολόγηση Κύκλου Ζωής για κάθε Εναλλακτική Επένδυση Αναγωγή όλων των κοστών και των εσόδων στην ίδια ημερομηνία βάσης, με μετατροπή τους σε παρούσα αξία, για κάθε εναλλακτική επένδυση. Ανάλυση Επικινδυνότητας Λόγω αβεβαιότητας πολλών δεδομένων εισροής, πραγματοποιείται Ανάλυση Επικινδυνότητας με τη μέθοδο προσομοίωσης. Στη συνέχεια πραγματοποιείται ανάλυση ευαισθησίας, για τον καθορισμό εκείνων των εισροών που επηρεάζουν περισσότερο την εκροή (Κόστος Κύκλου Ζωής), καθώς και Ανάλυση Σεναρίων για την ελαχιστοποίηση της επικινδυνότητας, στο διάστημα που μας ενδιαφέρει. Όλες οι έρευνες καταλήγουν υπέρ της χρήσης μιας πιθανολογικής προσέγγισης για την εφαρμογή της μεθόδου LCCA που ενσωματώνει ανάλυση της μεταβολής των 22

παραδοχών και εκτιμήσεων. Ο όρος που έχει επικρατήσει στον ιδιωτικό τομέα για την πιθανολογική προσέγγιση είναι Ανάλυση Επικινδυνότητας. Η ανάλυση επικινδυνότητας είναι μία τεχνική που αποκαλύπτει περιοχές αβεβαιότητας, τυπικά κρυμμένες στην παραδοσιακή ντετερμινιστική προσέγγιση της LCCA (που δεν λαμβάνει υπόψη την μεταβλητότητα των δεδομένων εισαγωγής), και βοηθάει τους ιθύνοντες να έχουν μια εικόνα της πιθανότητας των αποτελεσμάτων. Η ανάλυση επικινδυνότητας συνδυάζει πιθανοτικές περιγραφές της αβεβαιότητας των μεταβλητών με μια τεχνική προσομοίωσης υπολογιστή, γνωστή ως Προσομοίωση Μόντε Κάρλο. Η Προσομοίωση Μόντε Κάρλο επιτρέπει: την ταυτόχρονη μεταβολή διαφόρων παραγόντων, την εξέταση όλων των πιθανών συνδυασμών των μεταβολών, την εξέταση της κατανομής των πιθανοτήτων όλων των εκβάσεων στις τιμές των μεταβλητών. Η προσομοίωση Μόντε Κάρλο πραγματοποιείται με τη βοήθεια λογισμικού. Τα πιο διαδεδομένα προγράμματα Η/Υ είναι το @RISK (βλ. Παράρτημα) και το Crystal Ball. Άλλες μέθοδοι αντιμετώπισης αβεβαιοτήτων που έχουν εισαχθεί τα τελευταία χρόνια στην LCCA με μικρή ακόμα εφαρμογή (Langdon, 2007) είναι τεχνικές Τεχνητής Νοημοσύνης (Artificial Intelligence) όπως η Θεωρία Ασαφών Συνόλων (Fuzzy Set Theory) (Sobanjo, 1999, Kishk 2004) και τα Τεχνητά Νευρωνικά Δίκτυα (Artificial Neural Networks). Επιλογή Επένδυσης Στην απλούστερη περίπτωση, επιλέγεται η επένδυση με το ελάχιστο κόστος κύκλου ζωής. Μπορούν όμως να υπάρχουν και άλλα κριτήρια που επηρεάζουν την τελική επιλογή όπως: Ελαχιστοποίηση κινδύνου, Ευκολία υλοποίησης, Πολιτική της εταιρείας, Άλλες παράμετροι που δεν είναι εύκολα μετρήσιμες. 23

2.3. Περιγραφή του Case Study Για την ανάγκες της εργασίας πραγματοποιούνται ορισμένα σενάρια. Η περίπτωση της εταιρίας θεωρείται ότι στεγάζεται σε ιδιόκτητο ακίνητο 600,00 τμ. Το κτίριο αποτελείται από ισόγειο και 4 ορόφους, 120,00m 2 έκαστος. Το υφιστάμενο ακίνητο έχει κατασκευασθεί πριν από 20 χρόνια και έχει ανακαινισθεί μία φορά. Στο Σχέδιο 1 απεικονίζεται η κάτοψη του τυπικού ορόφου του κτιρίου. Σχέδιο 1. Κάτοψη τυπικού ορόφου υφιστάμενου κτιρίου. 2.4. Παρουσίαση Σεναρίων Στην παρούσα εργασία θα διερευνηθεί η περίπτωση μετεγκατάστασης της εταιρίας σε νέα ιδιόκτητα γραφεία. Τα σενάρια που θα εξετασθούν είναι τα εξής: 1. Do nothing. Η κατάσταση αναφοράς με την οποία θα συγκριθούν οι εναλλακτικές επενδύσεις είναι να μην γίνει καμία ενέργεια. 2. Ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου και παραμονή στο υφιστάμενο κτίριο. 3. Αγορά νέου κτιρίου γραφείων υψηλής ενεργειακής κατηγορίας. 4. Αγορά οικοπέδου και κατασκευή νέου κτιρίου γραφείων υψηλότερης ενεργειακής κατηγορίας. 24

Η μέθοδος με την οποία θα εξετασθούν τα ανωτέρω σενάρια είναι η LCCA, ενώ θα πραγματοποιηθεί ανάλυση επικινδυνότητας και ανάλυση ευαισθησίας για τις παραμέτρους που εμφανίζουν μεγάλη αβεβαιότητα, καθώς και ανάλυση σεναρίου για το σενάριο με το χαμηλότερο κόστος Κύκλου Ζωής, με την χρήση του προγράμματος @RISK. 2.5. Συλλογή δεδομένων Ο Κύκλος Ζωής της ιδιοκτησίας θα είναι τα 30 έτη (με έτος διάθεσης το 31 ο ), ενώ ως προεξοφλητικό επιτόκιο θα επιλεγεί το 6%. Τα κόστη που θα συμπεριληφθούν στην ανάλυση είναι τα εξής: Αρχικά Κόστη, Κόστη Ενέργειας, Κόστη Λειτουργίας, Συντήρησης και Επισκευών (Λ Σ&Ε), Κόστη Αντικατάστασης (συμπεριλαμβάνονται τα κόστη γενικών ανακαινίσεων), Τελικά Κόστη - Κόστη Διάθεσης (κόστη κατεδάφισης, αξία μεταπώλησης). Η εκτίμηση των παραπάνω κοστών πραγματοποιήθηκε με τρέχουσες τιμές της αγοράς, βασισμένες σε πληροφορίες κατασκευαστών και προμηθευτών, αλλά και από εμπειρικά δεδομένα παρόμοιων έργων. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι στην Ελλάδα δεν υφίσταται βάση δεδομένων με πραγματικές τιμές ή τράπεζα τιμών στην οποία να μπορεί να στηριχθεί ο μελετητής-αναλυτής, κάτι που συμβαίνει στις περισσότερες αναπτυγμένες αγορές του εξωτερικού. Σημειώνεται ότι τα κόστη που αφορούν την ύδρευση (κόστη ύδατος) λαμβάνονται ως ίδια για όλα τα σενάρια και μπορούν να παραλειφθούν. 2.6. Λογισμικό Θα χρησιμοποιηθεί το πρόγραμμα Palisade @Risk Industrial for Excel v5.5 GRB που στηρίζει τη λειτουργία του στη μέθοδο της Monte Carlo Προσομοίωσης επιτρέπει: που 25

την ταυτόχρονη μεταβολή διαφόρων παραγόντων την εξέταση όλων των πιθανών συνδυασμών των μεταβολών την εξέταση της κατανομής των πιθανοτήτων όλων των εκβάσεων στις τιμές των μεταβλητών. 26

3. ΑΝΑΛΥΣΗ Παρακάτω περιγράφονται αναλυτικά τα 4 σενάρια. 3.1. Do nothing Αυτό το σενάριο επιλέγεται ως σενάριο αναφοράς με το οποίο θα συγκριθούν οι εναλλακτικές επενδύσεις και ορίζεται ως η κατάσταση στην οποία δεν γίνεται απολύτως καμία ενέργεια. Σε αυτό το σενάριο οι ενεργειακές ανάγκες του κτιρίου είναι πολύ μεγάλες, δεδομένης της παλαιότητας κατασκευής του κτιρίου αλλά και της χαμηλής ενεργειακής του αποδοτικότητας (ενεργειακή κατηγορία Δ ). Αυτό μεταφράζεται σε ετήσιο κόστος ενέργειας (πετρελαίου και ρεύματος) 35.000. Τα κόστη λειτουργίας, συντήρησης και επισκευών ανέρχονται σε 18.000 ετησίως. Τα κόστη αντικατάστασης συστημάτων του κτιρίου περιλαμβάνουν δύο γενικές ανακαινίσεις του κτιρίου τον 10 ο και 20 ο χρόνο. Τέλος τα κόστη διάθεσης, κόστη κατεδάφισης μείον την αξία μεταπώλησης του οικοπέδου, ορίζονται σε -200.000 (έσοδα). Τα συνολικά κόστη και οι υπολογισμοί παρουσιάζονται στον Πίνακα 1. Το συνολικό Κόστος Κύκλου Ζωής του κτιρίου είναι 845.025,07. 27

Πίνακας 1. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 1 (LCC1). ΕΤΟΣ ΑΡΧΙΚΑ ΚΟΣΤΗ ΚΟΣΤΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΚΟΣΤΗ Λ Σ&Ε ΚΟΣΤΗ ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤ ΚΟΣΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΣΥΝΟΛΟ ΚΟΣΤΟΥΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛ. ΚΠΑ ΑΝΑ ΕΤΟΣ 0 0 1 35000 18000 53000 0,9434 50000,00 2 35000 18000 53000 0,8900 47169,81 3 35000 18000 25000 78000 0,8396 65490,30 4 35000 18000 53000 0,7921 41980,96 5 35000 18000 53000 0,7473 39604,68 6 35000 18000 25000 78000 0,7050 54986,92 7 35000 18000 53000 0,6651 35248,03 8 35000 18000 53000 0,6274 33252,86 9 35000 18000 53000 0,5919 31370,62 10 35000 18000 100000 153000 0,5584 85434,40 11 35000 18000 53000 0,5268 27919,74 12 35000 18000 53000 0,4970 26339,38 13 35000 18000 15000 68000 0,4688 31881,05 14 35000 18000 53000 0,4423 23441,95 15 35000 18000 53000 0,4173 22115,05 16 35000 18000 20000 73000 0,3936 28736,18 17 35000 18000 53000 0,3714 19682,31 18 35000 18000 53000 0,3503 18568,22 19 35000 18000 53000 0,3305 17517,19 20 35000 18000 80000 133000 0,3118 41470,03 21 35000 18000 53000 0,2942 15590,24 22 35000 18000 53000 0,2775 14707,77 23 35000 18000 15000 68000 0,2618 17802,21 24 35000 18000 53000 0,2470 13089,86 25 35000 18000 53000 0,2330 12348,93 26 35000 18000 25000 78000 0,2198 17145,18 27 35000 18000 53000 0,2074 10990,50 28 35000 18000 53000 0,1956 10368,40 29 35000 18000 25000 78000 0,1846 14395,43 30 35000 18000 53000 0,1741 9227,84 31-200000 -200000 0,1643-32850,97 LCC 1 845.025,07 3.2. Ενεργειακή αναβάθμιση Στο Σενάριο 2, εξετάζεται η περίπτωση ενεργειακής αναβάθμισης του κτιρίου. Πραγματοποιούνται επεμβάσεις συνολικού προϋπολογισμού 220.000 (αρχικά κόστη). Σε αυτές συμπεριλαμβάνονται: εξωτερική θερμομόνωση του κτιρίου με μόνωση διογκωμένης πολυστερίνης (Expanded polystyrene: EPS), αντικατάσταση κουφωμάτων με νέα ενεργειακά, αντικατάσταση υαλοπινάκων με νέους ενεργειακούς, διπλούς υαλοπίνακες και τέλος, αντικατάσταση του παλιού λέβητα πετρελαίου με καινούριο, νέας τεχνολογίας. Επιτυγχάνεται έτσι εξοικονόμηση ενέργειας σχεδόν 50% (ενεργειακή κατηγορία B ), που μεταφράζεται σε ετήσια κόστη ενέργειας 18.000. Τα κόστη λειτουργίας, συντήρησης και επισκευών είναι 12.500 ετησίως, ενώ από το 25 έτος αυξάνονται κατά 2.500. Τα κόστη αντικατάστασης περιλαμβάνουν μία γενική ανακαίνιση το 15 έτος, συνολικού 28

κόστους 100.000, ενώ η τελική μεταπωλητική αξία του ακινήτου ορίζεται στα 400.000. Τα συνολικά κόστη και οι υπολογισμοί για το Σενάριο 2 παρουσιάζονται στον Πίνακα 2. Το συνολικό Κόστος Κύκλου Ζωής του κτιρίου γραφείων στο δεύτερο σενάριο, ανέρχεται στα 650.601,92. Πίνακας 2. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 2 (LCC2). ΕΤΟΣ ΑΡΧΙΚΑ ΚΟΣΤΗ ΚΟΣΤΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΚΟΣΤΗ Λ Σ&Ε ΚΟΣΤΗ ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤ ΚΟΣΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΣΥΝΟΛΟ ΚΟΣΤΟΥΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛ. ΚΠΑ ΑΝΑ ΕΤΟΣ 0 220000 220000 220000,00 1 18000 12500 30500 0,9434 28773,58 2 18000 12500 30500 0,8900 27144,89 3 18000 12500 30500 0,8396 25608,39 4 18000 12500 30500 0,7921 24158,86 5 18000 12500 15000 45500 0,7473 34000,25 6 18000 12500 30500 0,7050 21501,30 7 18000 12500 30500 0,6651 20284,24 8 18000 12500 30500 0,6274 19136,08 9 18000 12500 30500 0,5919 18052,90 10 18000 12500 20000 50500 0,5584 28198,94 11 18000 12500 30500 0,5268 16067,02 12 18000 12500 30500 0,4970 15157,57 13 18000 12500 30500 0,4688 14299,59 14 18000 12500 30500 0,4423 13490,18 15 18000 12500 100000 130500 0,4173 54453,09 16 18000 12500 30500 0,3936 12006,21 17 18000 12500 30500 0,3714 11326,61 18 18000 12500 30500 0,3503 10685,49 19 18000 12500 30500 0,3305 10080,65 20 18000 12500 15000 45500 0,3118 14187,12 21 18000 12500 30500 0,2942 8971,74 22 18000 12500 30500 0,2775 8463,91 23 18000 12500 30500 0,2618 7984,82 24 18000 12500 30500 0,2470 7532,85 25 18000 15000 20000 53000 0,2330 12348,93 26 18000 15000 33000 0,2198 7253,73 27 18000 15000 33000 0,2074 6843,14 28 18000 15000 33000 0,1956 6455,79 29 18000 15000 33000 0,1846 6090,37 30 18000 15000 33000 0,1741 5745,63 31-400000 -400000 0,1643-65701,94 LCC 2 650.601,92 3.3. Αγορά νέου κτιρίου γραφείων Στο τρίτο σενάριο εξετάζεται η αγορά νεόδμητου κτιρίου γραφείων, υψηλής ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία A ). Το κέλυφος του κτιρίου είναι επενδυμένο με εξωτερική θερμομόνωση, διαθέτει ενεργειακά κουφώματα και διπλούς υαλοπίνακες, ενώ ο καυστήρας πετρελαίου τελευταίας τεχνολογίας, συνεπικουρείται από αντλία θερμότητας μεγάλης ισχύος. Μετά από έρευνα αγοράς προσδιορίζεται η τιμή αγοράς του ακινήτου στο 1.200.000, ενώ λαμβάνεται υπόψη η αγορά των παλαιών γραφείων στα 800.000 εντός διαστήματος δύο ετών (στην 29

ανάλυσή μας τοποθετήθηκε στο δεύτερο έτος). Τα ενεργειακά κόστη του νέου κτιρίου είναι της τάξεως των 12.000 ετησίως, ενώ τα κόστη λειτουργίας, συντήρησης και αντικατάστασης ορίζονται στα 10.000. Τέλος, τα κόστη αντικατάστασης περιλαμβάνουν μια γενική ανακαίνιση με αντικατάσταση συστημάτων του κτιρίου στο 15 ο έτος, κόστους 75.000. Η αξία μετά το πέρας του κύκλου ζωής του κτιρίου, υπολογίζεται στα 800.000. Τα συνολικά κόστη και οι υπολογισμοί για το Σενάριο 3 παρουσιάζονται στον Πίνακα 3. Το συνολικό Κόστος Κύκλου Ζωής του κτιρίου γραφείων, στο τρίτο σενάριο, ανέρχεται στα 712.925,62. Πίνακας 3. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 3 (LCC3). ΕΤΟΣ ΑΡΧΙΚΑ ΚΟΣΤΗ ΠΩΛΗΣΗ ΠΑΛΑΙΩΝ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΚΟΣΤΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΚΟΣΤΗ ΛΣ&Ε ΚΟΣΤΗ ΑΝΤΙΚΑΤ ΚΟΣΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΣΥΝΟΛΟ ΚΟΣΤΟΥΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛ ΚΠΑ ΑΝΑ ΕΤΟΣ 0 1200000 1200000 1200000,00 1 12000 10000 22000 0,9434 20754,72 2-800000 12000 10000-778000 0,8900-692417,23 3 12000 10000 22000 0,8396 18471,62 4 12000 10000 22000 0,7921 17426,06 5 12000 10000 12000 34000 0,7473 25406,78 6 12000 10000 22000 0,7050 15509,13 7 12000 10000 22000 0,6651 14631,26 8 12000 10000 22000 0,6274 13803,07 9 12000 10000 22000 0,5919 13021,77 10 12000 10000 12000 34000 0,5584 18985,42 11 12000 10000 22000 0,5268 11589,33 12 12000 10000 22000 0,4970 10933,33 13 12000 10000 22000 0,4688 10314,46 14 12000 10000 22000 0,4423 9730,62 15 12000 10000 75000 97000 0,4173 40474,71 16 12000 10000 22000 0,3936 8660,22 17 12000 10000 22000 0,3714 8170,02 18 12000 10000 22000 0,3503 7707,56 19 12000 10000 22000 0,3305 7271,29 20 12000 10000 12000 34000 0,3118 10601,36 21 12000 10000 22000 0,2942 6471,42 22 12000 10000 22000 0,2775 6105,11 23 12000 10000 22000 0,2618 5759,54 24 12000 10000 22000 0,2470 5433,53 25 12000 10000 12000 34000 0,2330 7921,95 26 12000 10000 22000 0,2198 4835,82 27 12000 10000 22000 0,2074 4562,09 28 12000 10000 22000 0,1956 4303,86 29 12000 10000 22000 0,1846 4060,25 30 12000 10000 22000 0,1741 3830,42 31-800000 -800000 0,1643-131403,87 LLC 3 712.925,62 3.4. Κατασκευή νέου κτιρίου γραφείων Σε αυτό το σενάριο θα εξεταστεί η περίπτωση αγοράς οικοπέδου και ανέγερσης νέου κτιρίου γραφείων, πολύ χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης (ενεργειακή κατηγορία Α+ ). Το νέο κτίριο γραφείων θα σχεδιαστεί λαμβάνοντας υπόψη όλες 30

τις βιοκλιματικές αρχές σχεδιασμού. Ο προσανατολισμός του κτιρίου θα είναι νότιος, με μεγάλα ανοίγματα στο νότο και πολύ μικρά στο βορρά. Θα τοποθετηθούν παθητικά ηλιακά συστήματα για θέρμανση των χώρων το χειμώνα, φυσικό δροσισμό τους θερινούς μήνες, καθώς και για παροχή φυσικού φωτισμού, όπως θερμοκήπια, ηλιακά αίθρια και ειδικά σκίαστρα. Για το ζεστό νερό χρήσης, θα τοποθετηθούν ηλιακοί συλλέκτες, ενώ για τη θέρμανση του κτιρίου θα χρησιμοποιηθούν ανανεώσιμες πηγές ενέργειας (καυστήρας βιομάζας). Φωτοβολταϊκά θα τοποθετηθούν στην οροφή του κτιρίου για την παραγωγή μέρους της ηλεκτρικής ενέργειας των αναγκών των γραφείων. Οι υαλοπίνακες του κτιρίου θα είναι τριπλοί με ενδιάμεσο μονωτικό αέριο Argon. Θα πραγματοποιηθεί ειδική μελέτη για τον περιβάλλοντα χώρο του κτιρίου, με σκοπό την βελτίωση του μικροκλίματος. Τέλος, στο κτίριο θα ενσωματωθούν οι πιο σύγχρονοι αυτοματισμοί (intelligent building), με σκοπό την εξοικονόμηση ενέργειας, οι οποίοι θα ελέγχονται κεντρικά από σύστημα ενεργειακής διαχείρισης (Building Management System) (Wong et al., 2005). Για την αγορά του οικοπέδου θα απαιτηθούν 500.000, ενώ η κατασκευή θα διαρκέσει δύο έτη, με κόστος κατασκευής 300.000 ανά έτος. Κατά τα έτη κατασκευής των νέων γραφείων, όλα τα κόστη θα βαρύνουν τα παλαιά γραφεία. Η πώληση των παλαιών γραφείων θα πραγματοποιηθεί το τέταρτο έτος της ανάλυσης και θα αποφέρουν έσοδα 750.000. Τα κόστη ενέργειας των νέων γραφείων υπολογίζονται στα 7.500 ετησίως. Τα κόστη λειτουργίας, συντήρησης και επισκευών ανέρχονται στα 8.000 ετησίως, ενώ στα κόστη αντικατάστασης συμπεριλαμβάνεται μία γενική ανακαίνιση το 16 ο έτος της ανάλυσης, συνολικού κόστους 75.000. Τέλος, η αξία μεταπώλησης του ακινήτου υπολογίζεται στο 1.000.000. Τα συνολικά κόστη και οι υπολογισμοί για το Σενάριο 3 παρουσιάζονται στον Πίνακα 4. Το συνολικό Κόστος Κύκλου Ζωής του κτιρίου ανέρχεται στα 611.860,25. 31

ΕΤΟΣ Πίνακας 4. Συνολικά κόστη και υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής Σεναρίου 4 (LCC4). ΑΡΧΙΚΑ ΚΟΣΤΗ ΠΩΛΗΣΗ ΠΑΛΑΙΩΝ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΚΟΣΤΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΚΟΣΤΗ Λ Σ&Ε ΚΟΣΤΗ ΑΝΤΙΚΑΤ ΚΟΣΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΣΥΝΟΛΟ ΚΟΣΤΟΥΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤ ΠΡΟΕΞΟΦΛ ΚΠΑ ΑΝΑ ΕΤΟΣ 0 500000 500000 500000,00 1 300000 35000 18000 353000 0,9434 333018,87 2 300000 35000 18000 353000 0,8900 314168,74 3 7500 8000 15500 0,8396 13014,10 4-750000 7500 8000-734500 0,7921-581792,80 5 7500 8000 15500 0,7473 11582,50 6 7500 8000 15500 0,7050 10926,89 7 7500 8000 15500 0,6651 10308,39 8 7500 8000 15500 0,6274 9724,89 9 7500 8000 10000 25500 0,5919 15093,41 10 7500 8000 15500 0,5584 8655,12 11 7500 8000 15500 0,5268 8165,21 12 7500 8000 15500 0,4970 7703,03 13 7500 8000 15500 0,4688 7267,00 14 7500 8000 15500 0,4423 6855,66 15 7500 8000 15500 0,4173 6467,61 16 7500 8000 75000 90500 0,3936 35624,99 17 7500 8000 15500 0,3714 5756,15 18 7500 8000 15500 0,3503 5430,33 19 7500 8000 15500 0,3305 5122,95 20 7500 8000 15500 0,3118 4832,97 21 7500 8000 15500 0,2942 4559,41 22 7500 8000 15500 0,2775 4301,33 23 7500 8000 10000 25500 0,2618 6675,83 24 7500 8000 15500 0,2470 3828,17 25 7500 8000 15500 0,2330 3611,48 26 7500 8000 15500 0,2198 3407,06 27 7500 8000 15500 0,2074 3214,20 28 7500 8000 15500 0,1956 3032,27 29 7500 8000 15500 0,1846 2860,63 30 7500 8000 15500 0,1741 2698,71 31-1000000 -1000000 0,1643-164254,84 LCC 4 611.860,25 3.5. Σύγκριση αποτελεσμάτων Τα συγκεντρωτικά αποτελέσματα της κοστολόγησης κύκλου ζωής των τεσσάρων σεναρίων, απεικονίζονται στο Γράφημα 1. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα των Πινάκων 1-4 η κατάταξη των σεναρίων έχει ως εξής: LCC4 < LCC2 < LCC3 < LCC1. Πιο συγκεκριμένα: LCC1: 845.025,07 LCC2: 650.601,92 LCC3: 712.925,62 LCC4: 611.860,25 32

900.000.00 800.000.00 700.000.00 600.000.00 500.000.00 400.000.00 300.000.00 200.000.00 100.000.00 0.00 LCC1 LCC2 LCC3 LCC4 LCC Γράφημα 1. Συγκεντρωτικά αποτελέσματα κοστολόγησης κύκλου ζωής των τεσσάρων σεναρίων. Από τα παραπάνω συνάγεται ότι χαμηλότερο Κόστος Κύκλου Ζωής έχει το σενάριο της κατασκευής νέου κτιρίου γραφείων (LCC4). LCC1 LCC4 = 845.025,07 611.860,25 = 233.164,82, δηλαδή 27,59% εξοικονόμηση χρημάτων σε σχέση με την κατάσταση αναφοράς. Ακολουθεί το σενάριο της Ενεργειακής Αναβάθμισης (LCC2) LCC1 LCC2 = 845.025,07 650.601,92 = 194.423,15, δηλαδή 23,00% χαμηλότερα από την κατάσταση αναφοράς. Τέλος, το σενάριο της αγοράς νέου κτιρίου γραφείων (LCC3). LCC1 LCC3 = 845.025,07 712.925,62 = 132.099,45, δηλαδή 15,63% χαμηλότερο κόστος από την κατάσταση αναφοράς. Η διαφορά των σεναρίων με τα χαμηλότερα Κόστη Κύκλου Ζωής είναι η εξής: LCC2 LCC4 = 650.601,92 611.860,25 = 38.741,67 3.6. Ανάλυση Επικινδυνότητας Πριν ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση, λόγω της αβεβαιότητας πολλών δεδομένων, θα πραγματοποιηθεί Ανάλυση Επικινδυνότητας με τη μέθοδο προσομοίωσης 33

Monte Carlo. Οι παράμετροι που θεωρούμε ότι παρουσιάζουν αβεβαιότητα, είναι οι εξής: Το προεξοφλητικό επιτόκιο, Η αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 1, Τα αρχικά κόστη για το Σενάριο 2, Η αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 2, Τα αρχικά κόστη για το Σενάριο 3, Η αξία πώλησης του παλαιού ακινήτου για το Σενάριο 3, Η αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 3, Τα αρχικά κόστη για το Σενάριο 4, Τα κατασκευαστικά κόστη του πρώτου έτους για το Σενάριο 4, Τα κατασκευαστικά κόστη του δεύτερου έτους για το Σενάριο 4, Η αξία της πώλησης του παλαιού ακινήτου για το Σενάριο 4, Η αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 4. Στις παραμέτρους που αφορούν σε αγορά ή πώληση ακινήτων προτιμήθηκε η τριγωνική κατανομή λόγω της φύσης των διαπραγματεύσεων στις αγοροπωλησίες. Στις περιπτώσεις που υπάρχει έλλειψη ποσοτικών δεδομένων προτείνεται η χρήση της τριγωνικής κατανομής, (FHWA, 1998). Στις υπόλοιπες παραμέτρους προτιμήθηκε η κανονική κατανομή. Πιο αναλυτικά, οι κατανομές πιθανοτήτων των παραμέτρων που θεωρούμε πως εμφανίζουν αβεβαιότητα παρουσιάζονται στα Σχήματα 2 έως 13. Σχήμα 2. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς το προεξοφλητικό επιτόκιο. 34

Σχήμα 3. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 1. Σχήμα 4. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα αρχικά κόστη (κόστη ενεργειακής αναβάθμισης) για το Σενάριο 2. Σχήμα 5. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 2. 35

Σχήμα 6. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα αρχικά κόστη (κόστη αγοράς ακινήτου) για το Σενάριο 3. Σχήμα 7. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την πώληση των παλαιών γραφείων για το Σενάριο 3. Σχήμα 8. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 3. 36

Σχήμα 9. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα αρχικά κόστη (κόστη αγοράς οικοπέδου) για το Σενάριο 4. Σχήμα 10. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα κατασκευαστικά κόστη του 1ου έτους για το Σενάριο 4. Σχήμα 11. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς τα κατασκευαστικά κόστη του 2ου έτους για το Σενάριο 4. 37

Σχήμα 12. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την πώληση των παλαιών γραφείων για το Σενάριο 4. Σχήμα 13. Κατανομή πιθανοτήτων ως προς την αξία μεταπώλησης του ακινήτου για το Σενάριο 4. 3.7. Αποτελέσματα Ανάλυσης Επικινδυνότητας Με τη χρήση της προσομοίωσης Monte Carlo και μετά από 1000 επαναλήψεις, προέκυψαν τα αποτελέσματα τιμών για τα LCC1, LCC2, LCC3, LCC4 που παρουσιάζονται στα Σχήματα 14, 15, 16, 17 αντίστοιχα. 38

Σχήμα 14. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC1. Σχήμα 15. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC2. Σχήμα 16. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC3. 39

Σχήμα 17. Πιθανότητες τιμών και περιγραφικά στατιστικά του LCC4. Συγκεντρωτικά, οι μέσες τιμές των LCC, μετά την Ανάλυση Επικινδυνότητας: LCC1: 847.389,83 LCC2: 651.275,18 LCC3: 711.896,41 LCC4: 609.950,86 Ακολουθεί στο Σχήμα 18, η συγκριτική απεικόνιση των αθροιστικών καμπύλων των δύο σεναρίων με το χαμηλότερο κόστος κύκλου ζωής (LCC4 LCC2) και ο Πίνακας 5, με τα συγκεντρωτικά στατιστικά και τους υπολογισμούς ανά εκατοστημόριο. Σχήμα 18. Συγκριτική απεικόνιση των αθροιστικών καμπύλων των Σεναρίων 4 και 2. 40

Από την παραπάνω γραφική απεικόνιση συνάγεται ότι το LCC 4 έχει 86% πιθανότητα να είναι μικρότερο του LCC 2. Πίνακας 5. Συγκεντρωτικά στατιστικά των Σεναρίων 2 και 4. Basic statistic LCC 2 LCC4 LCC4 LCC2 Minimum 558.047,40 357.503,50 200.543,90 Maximum 740.134,80 806.162,40-66.027,60 Mean 651.275,20 609.950,90 41.324,30 Std Deviation 31.717,31 70.356,01-38.638,70 5% Percentile 600.074,20 497.024,50 103.049,70 10% Percentile 611.015,80 521.751,60 89.264,20 15% Percentile 617.832,60 535.987,60 81.845,00 20% Percentile 624.073,80 547.965,70 76.108,10 25% Percentile 628.465,40 562.947,20 65.518,20 30% Percentile 634.087,60 572.816,30 61.271,30 35% Percentile 639.853,40 583.627,40 56.226,00 40% Percentile 642.982,50 591.938,00 51.044,50 45% Percentile 647.410,20 602.110,90 45.299,30 50% Percentile 651.477,80 609.763,20 41.714,60 55% Percentile 655.688,80 618.726,80 36.962,00 60% Percentile 659.623,30 629.309,30 30.314,00 65% Percentile 663.457,40 637.525,10 25.932,30 70% Percentile 667.220,10 647.494,40 19.725,70 75% Percentile 671.576,10 656.930,40 14.645,70 80% Percentile 676.761,60 667.673,70 9.087,90 85% Percentile 682.183,10 681.699,90 483,20 90% Percentile 693.045,30 699.214,70-6.169,40 95% Percentile 704.691,60 729.306,10-24.614,50 Αυτό που συνάγεται από τον Πίνακα 5 είναι ότι η τυπική απόκλιση για το LCC4 είναι μεγαλύτερη από αυτή του LCC2, κάτι που φαίνεται και από τις αθροιστικές καμπύλες στο Σχήμα 18, και υποδηλώνει την ευρύτητα της αβεβαιότητας για το LCC4. Ωστόσο, υπάρχει μόνο 10% πιθανότητα το LCC4 να είναι μεγαλύτερο κατά 6.169,40 από το LCC2. Επίσης είναι ενδιαφέρον να αναφέρουμε ότι η διαφορά στις μέσες τιμές είναι ελαφρώς διαφορετική από την διαφορά που υπολογίστηκε με τον ντετερμινιστικό τρόπο (LCC2 LCC4 = 41.324,30 από 38.741,67, αντίστοιχα), χωρίς να αλλάζει η σειρά κατάταξης. Αυτό οφείλεται στο ότι οι μέσες τιμές του Πίνακα 5 βασίζονται στην προσομοίωση 1000 επαναλήψεων. 41

3.8. Ανάλυση Ευαισθησίας Με την ανάλυση ευαισθησίας μπορούμε να προσδιορίσουμε τις παραμέτρους που έχουν την μεγαλύτερη επίδραση στη μεταβλητή που μας ενδιαφέρει. Αυτό μας βοηθάει στην επαναξιολόγηση της σχεδιαστικής μας στρατηγικής, όπου αυτό κρίνεται σκόπιμο. Η ανάλυση ευαισθησίας πραγματοποιείται για τα Σενάρια 4, 2 και 3 (αύξουσα σειρά κόστους κύκλου ζωής). Στα Σχήματα 19 έως 21 απεικονίζονται οι εισροές που επηρεάζουν την εκροή του Κόστους Κύκλου Ζωής για κάθε ένα από τα σενάρια, ενώ στα Σχήματα 22 έως 26, παρουσιάζονται τα διαγράμματα διασποράς των εκροών με την μεγαλύτερη επίδραση στα αντίστοιχα Κόστη Κύκλου Ζωής. Σχήμα 19. Συντελεστές Συσχέτισης (Correlation Coefficients) του Κόστος Κύκλου Ζωής του Σεναρίου 4 (LCC4). Σχήμα 20. Συντελεστές Συσχέτισης (Correlation Coefficients) του Κόστους Κύκλου Ζωής για το Σενάριο 2 (LCC2). 42

Σχήμα 21. Συντελεστές Συσχέτισης (Correlation Coefficients) του Κόστους Κύκλου Ζωής για το Σενάριο 3. Σχήμα 22. Διάγραμμα διασποράς του Αρχικού Κόστους του Σεναρίου 4 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC4). Σχήμα 23. Διάγραμμα διασποράς του Αρχικού Κόστους του Σεναρίου 2 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC2). 43

Σχήμα 24. Διάγραμμα διασποράς του Προεξοφλητικού Επιτοκίου ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC2). Σχήμα 25. Διάγραμμα διασποράς του Αρχικού Κόστους του Σεναρίου 3 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC3). Σχήμα 26. Διάγραμμα διασποράς της αξίας πώλησης των παλαιών γραφείων του Σεναρίου 3 ως προς το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC3). 44

3.9. Ερμηνεία αποτελεσμάτων Ανάλυσης Ευαισθησίας Από τα παραπάνω διαπιστώνεται ότι στο τέταρτο σενάριο (κατασκευή νέων γραφείων), η παράμετρος που έχει τη μεγαλύτερη επίδραση στο LCC 4 είναι τα αρχικά κόστη με Συντελεστή Συσχέτισης 0,59. Ακολουθεί η παράμετρος της πώλησης των παλαιών γραφείων με συντελεστή συσχέτισης μικρότερο του 0,5. Στο Σενάριο 2, αυτό της ενεργειακής αναβάθμισης, οι παράμετροι με τη μεγαλύτερη επίδραση στο LCC 2, είναι τα αρχικά κόστη και το προεξοφλητικό επιτόκιο, με Συντελεστές Συσχέτισης 0,67 και -0,67 αντίστοιχα. Τέλος, για το τρίτο σενάριο (αγορά νέων γραφείων) διαπιστώνεται ότι οι παράμετροι με τη μεγαλύτερη επίδραση στο LCC 3 είναι τα αρχικά κόστη και η πώληση των παλαιών γραφείων, με Συντελεστές Συσχέτισης 0,79 και 0,59 αντίστοιχα. Το Σχήμα 20 μας δείχνει ότι τα Αρχικά Κόστη έχουν Συντελεστή Συσχέτισης 0,67, που σημαίνει ότι εάν τα Αρχικά Κόστη μετακινηθούν κατά μία τυπική απόκλιση (σε οποιαδήποτε κατεύθυνση), τότε το LCC2 θα μετακινηθεί 0,67 της τυπικής απόκλισης στην ίδια κατεύθυνση. Εάν το Προεξοφλητικό Επιτόκιο μετακινηθεί κατά μία τυπική απόκλιση (σε οποιαδήποτε κατεύθυνση), τότε το LCC2 αναμένεται να μετακινηθεί 0,67 της τυπικής απόκλισης στην αντίθετη κατεύθυνση, διότι η σχέση είναι αντίστροφη όπως υποδεικνύεται από το αρνητικό πρόσημο στον Συντελεστή Συσχέτισης. Ανάλογα συμπεράσματα εξάγονται από τα Σχήματα 19 και 21. Γενικά, όσο υψηλότερος είναι ο Συντελεστής Συσχέτισης, τόσο πιο σημαντική είναι η μεταβλητή εισροής στη διαμόρφωση των αποτελεσμάτων. Τυπικά, Συντελεστές Συσχέτισης μικρότεροι του 0,5 δεν θεωρούνται σημαντικοί (FHWA, 1998). 3.10. Ανάλυση Σεναρίου Για να εμβαθύνουμε ακόμη περισσότερο, θα εξετάσουμε την χαμηλή πιθανότητα (μικρότερη του 14%), το LCC4 να είναι μεγαλύτερο του LCC2. Με τη βοήθεια της Ανάλυσης Σεναρίων θα προσδιορίσουμε τις εισροές που παράγουν χαμηλής πιθανότητας σενάρια, στα άκρα ή στην «ουρά» της πιθανοτικής κατανομής του 45

LCC4 (στο άνω 14% της κατανομής, >86%), οδηγώντας την εκροή στα συγκεκριμένα αποτελέσματα (Σχήμα 18). Η διαδικασία που ακολουθείται με τη βοήθεια του @RISK είναι η κάτωθι: 1. Εντοπίζεται κάθε μεταβλητή εισροή που επηρεάζει την επιλεγμένη εκροή. 2. Υπολογίζεται η μέση τιμή και η τυπική απόκλιση κάθε εισροής. 3. Δημιουργείται ένα υποσύνολο που περιέχει μόνο τις επαναλήψεις για τις οποίες η εκροή επιτυγχάνει τον καθορισμένο στόχο. 4. Υπολογίζεται η διάμεσος κάθε εισροής που βρέθηκε στο βήμα 1 για τα δεδομένα του υποσυνόλου. 5. Για κάθε εισροή που βρέθηκε στο βήμα 1, υπολογίζεται η διαφορά μεταξύ της διαμέσου της προσομοίωσης και της διαμέσου του υποσυνόλου. Η διαφορά αυτή συγκρίνεται με την τυπική απόκλιση της εισροής. Εάν η απόλυτη τιμή της διαφοράς των διαμέσων είναι μεγαλύτερη από το 0,5 της τυπικής απόκλισης του συνόλου, τότε η μεταβλητή εισροή θεωρείται σημαντική, ειδάλλως η εισροή αγνοείται (FHWA, 1998). Στο Σχήμα 27 απεικονίζονται οι σημαντικές μεταβλητές εισροές για το σενάριο που αναλύουμε. Σχήμα 27. Σημαντικές μεταβλητές εισροές στα άνω άκρα της πιθανοτικής κατανομής του LCC4 (>86%). Σε παρένθεση απεικονίζονται πραγματικές τιμές (διάμεσοι εντός του υποσυνόλου των επαναλήψεων που επιτυγχάνουν τον στόχο). Τα αποτελέσματα αυτά μας βοηθούν να μειώσουμε ακόμη περισσότερο την επικινδυνότητα της απόφασής μας, λαμβάνοντας τα αντίστοιχα μέτρα. Για 46

παράδειγμα, θα μπορούσε να ορισθεί ως ανώτερη τιμή Αρχικού Κόστους (αγορά οικοπέδου) 540.000, και να επιβληθεί ρήτρα στον κατασκευαστή εάν τα κατασκευαστικά κόστη ξεπεράσουν το 10% του συμφωνηθέντος κατασκευαστικού κόστους ανά έτος. 47

4. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Στην παρούσα εργασία αναπτύχθηκε ένα μεθοδολογικό πλαίσιο για τη διερεύνηση της οικονομικής αποδοτικότητας εναλλακτικών προτεινόμενων αλλαγών, σε σχέση με την εναλλακτική του «να μην εφαρμοστεί καμία στρατηγική», όσον αφορά το κτίριο γραφείων μια επιχείρησης. Το προτεινόμενο μεθοδολογικό πλαίσιο βασίζεται στη μέθοδο της Ανάλυσης Κόστους Κύκλου Ζωής. Μέθοδος που λαμβάνει υπόψη της όλα τα κόστη αγοράς, κατοχής και διάθεσης ενός κτιρίου. Σε αυτή το πλαίσιο εξετάστηκαν τρία εναλλακτικά σενάρια ως προς την κατάσταση αναφοράς, δηλαδή την παραμονή της εταιρίας στα ιδιόκτητα γραφεία της, χωρίς να προβεί σε καμία ενέργεια. Τα τρία σενάρια είναι: α) Η ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιρίου, β) Η αγορά νέων γραφείων και γ) Η κατασκευή νέου κτιρίου γραφείων. Μετά την Ανάλυση Κόστους Κύκλου Ζωής, πραγματοποιήθηκε με τη βοήθεια του λογισμικού @RISK, Ανάλυση Επικινδυνότητας για τις παραμέτρους που παρουσιάζουν αβεβαιότητα και Ανάλυση Ευαισθησίας για τον προσδιορισμό των μεταβλητών που παρουσιάζουν την μεγαλύτερη επίδραση στη μεταβλητή του Κόστους Κύκλου Ζωής. Τέλος, πραγματοποιήθηκε Ανάλυση Σεναρίου για το Σενάριο με το χαμηλότερο Κόστος Κύκλου Ζωής, με σκοπό την ελαχιστοποίηση της επικινδυνότητας της απόφασής μας. Τα συμπεράσματα που εξάγονται είναι τα εξής: Χαμηλότερο Κόστος Κύκλου Ζωής παρουσιάζει το σενάριο της κατασκευής νέων γραφείων (LCC4), ακολουθούμενο από το σενάριο της ενεργειακής αναβάθμισης (LCC2). Τα αρχικά κόστη (κόστη ενεργειακής αναβάθμισης) του δεύτερου σεναρίου, καίτοι επηρεάζουν σημαντικά το Κόστος Κύκλου Ζωής (LCC 2), δεν είναι εύκολο να διαφοροποιηθούν στην πράξη. Οι τιμές υλικών και εργατικών δεν παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση. Το Κόστος Κύκλου Ζωής για το σενάριο της αγοράς νέων γραφείων (LCC 3), παρότι είναι υψηλότερο από τα άλλα δύο σενάρια, έχει ειδικό ενδιαφέρον. Η παράμετρος με την μεγαλύτερη επίδραση είναι τα αρχικά κόστη ακολουθούμενη από την παράμετρο πώλησης των παλαιών γραφείων. Λόγω της κατάστασης που επικρατεί στην αγορά ακινήτων, είναι πιθανόν να 48

βρεθεί νέο κτίριο γραφείων σε τιμή αρκετά χαμηλότερη από την προβλεφθείσα. Η τελική πρόταση προς το Δ.Σ. της εταιρίας είναι η κάτωθι: Προτείνεται η μετεγκατάσταση της εταιρίας σε νέα ιδιόκτητα γραφεία. Ξεκινά άμεσα η έρευνα αγοράς για την αγορά οικοπέδου ή νέου κτιρίου γραφείων, με παράλληλη προώθηση πώλησης του υφιστάμενου κτιρίου γραφείων. Οι χαμηλότερες προσφορές για αγορά οικοπέδου και αγορά κτιρίου θα κρίνουν αν θα ακολουθηθεί το σενάριο της αγοράς νέου κτιρίου γραφείων ή το σενάριο της αγοράς οικοπέδου για ανέγερση νέου κτιρίου. Προτείνεται ανώτερη τιμή αγοράς οικοπέδου για το Σενάριο 4, το ποσό των 540.000, καθώς και η επιβολή ρήτρας στον κατασκευαστή εάν τα κατασκευαστικά κόστη ξεπεράσουν το 10% του συμφωνηθέντος κατασκευαστικού κόστους ανά έτος. Σε κάθε περίπτωση, η μέθοδος της LCCA παρέχει σημαντικές πληροφορίες σχετικά με την συνολική διαδικασία λήψης αποφάσεων, αλλά όχι σχετικά με την τελική απάντηση. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να συνυπολογισθούν και άλλοι παράγοντες, όπως η θέση των νέων γραφείων, η προσβασιμότητα του χώρου, η προβολήσφραγίδα της εταιρίας μέσω της Αρχιτεκτονικής (κάτι που εξασφαλίζεται με την κατασκευή νέων γραφείων), η ρευστότητα της εταιρίας, η πιστοληπτική της ικανότητα κλπ. 49

5. ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ Akselsson,H. and Burstrom,B., (1994) Life cycle cost procuremen of Swedish State Railways' high-speed train X2000, Proceedings of International Mechanical Engineers (IMechE), vol. 208, pp. 51-59 Ashworth, A. (2004), Cost Studies of Buildings 4th Edition, Pearson Education Limited, London. Bakis, N., Kagiouglou, M., Aouad, G., Amaratunga, D., Kishk, M. & Al-Hajj, A., (2003), An Integrated Environment for Life Cycle Costing in Construction. Bogenstatter, U. (2000) Prediction and optimisation of life-cycle costs in early design. Building Research & Information, 28(5/6), 376-386. Bull, J. W., (1993), The Way Ahead For Life Cycle Costing in The Construction Industry, In Bull, J. W. (Ed.), Life Cycle Costing for Construction, Blackie Academic & Professional, Glasgow, UK. Clift M. (2003) Life-cycle costing in the construction sector, Sustainable building and construction, UNEP Industry and Environment April September 2003 Cole, R.J. and Sterner, E., (2000), Reconciling theory and practice of life-cycle costing, Building Research & Information, Vol. 28 No. 5/6, 2000, pp. 368-375 Dale, S.J. (1993), Introduction to Life Cycle Costing, Life Cycle Costing for Construction; J.W. Bull edt; Blackie Academic & Professional; London. Drake, B.E. (1976), An Objection to Terotechnology; Quality and Total Cost Control in Buildings and Service Design; D.J. Croome & A.F.C. Sherratt eds; The Construction Press Ltd. Lancaster, UK. El-Haram, M. A., Marenjak, S. and Horner, M. W. (2002) Development of a generic framework for collecting whole life cost data for the building industry. Journal of Quality in Maintenance Engineering, 8(2), 144-151. Emblemsvåg, J. (2003), Life-cycle costing: Using activity-based costing and Monte Carlo methods to manage future costs and risks. New Jersey: John Wiley& Sohns, Inc, Hoboken. FHWA, US Department of Transportation (1998), Life-Cycle Cost Analysis in Pavement Design, Pavement Division Interim Technical Bulletin September 1998. 50

Flanagan, R. & Norman, G. (1983), Life Cycle Costing for Construction; Surveyor Publications; London. Flanagan, R., Norman, G., Meadows, J. and Robinson, G. (1989), Life cycle costing theory and practice. Oxford: BSP Professional Books. Flanagan, R. and Jewell, C. (2005), Whole life appraisal for construction. Oxford: Blackwell Publishing. ISO 15686-5 (2008), Buildings and constructed assets Service life planning. Part 5: Life-cycle costing. International organization for standardization, Geneva ISTEA (1991) Intermodal Surface Transportation Efficiency Act of 1991, USA Public Law Karyagina, M. (1996) Designing For Fault-tolerance In the Commercial Environment, Proceedings of IEEE Annual Reliability and Maintainability Symposium 1996, pp. 258 262 Kishk, M., Al-Hajj, A., Pollock, R., Aouad, G., Bakis, N. and Sun, M. (2003) Whole lifecosting in construction A state of the art review. Research paper. London: RICS Foundation. Kishk, M. (2004) Combining various facets of uncertainty in whole-life cost modelling. Construction Management and Economics, 22(4), 429-435. Krigsvoll G. and Frolka P. (2007), Aiming at sustainability by use of life cycle cost assessment in decision making in planning and design of new buildings and in refurbishment, Report on CESE 07 Prague Conference, Prague Langdon D. (2007), Life cycle costing (LCC) as a contribution to sustainable construction: a common methodology Literature Review, Davis Langdon Management Consulting Levander, E., Schade, J., Stehn, L. (2009). Life cycle costing for buildings: Theory and suitability for addressing uncertainties about Timber Housing. Inpro-project. Lindholm, A. and Suomala, P. (2005) Present and Future of Life Cycle Costing: Reflections from Finnish Companies: A discussion. The Finnish Journal of Business Economics (LTA), 2-05, 282-293. Lützkendorf, T., Lorenz, D. (2004). The possible use of LCC & LCA for commercial property valuations - Putting a value on green buildings. Paper presented at the CIB World Building Congress, Toronto, Canada, 2004 51

Nelson A (2002) Sustainability, new technologies and life cycle costs, Stanford University, USA Office of Government Commerce (OGC) (2003) Achieving Excellence Guide 7: Wholelife Costing, UK Cabinet Office Özkil, A., Maj., (2001) The Use of Life Cycle Cost and Nature of Decisions, NORTH ATLANTIC TREATY ORGANISATION (NATO), RTO Studies, Analysis and Simulation Panel (SAS) Symposium, Paris, France. Pulakka, S. (1999) Life-cycle cost design methods and tools. Durability of Building Materials and Components 8. Edited by Lacasse, M.A. and Vanier, D. J., 2710-2715, Institute for Research in Construction, Ottawa, Canada. Raymond, J. C. & Sterner, E., (2000), Reconciling theory and practice of life cycle costing, Building research & Information, 28, 368-375. Romm, Joseph (1994). Lean and Clean Management: How to Boost Profits and Productivity by Reducing Pollution. New York: Kodansha Amer Inc. Sobanjo, J. O. (1999) Facility life-cycle cost analysis based on fuzzy sets theory. Proceedings of 8th International Conference on Durability of Building Materials and Component, Vancouver, 1798-1809. Sterner E. (2000): Life-cycle costing and its use in the Swedish building sector, Building Research & Information, 28:5-6, 387-393 USDA Forest Service, (2008) Life-Cycle Cost Analysis for Buildings Is Easier Than You Thought, United States Department of Agriculture (USDA) Wong J.K.W., Li H., Wang S.W. (2005), Intelligent building research: a review, Automation in Construction 14 (2005) 143 159 Woodward, D. (1997) Life cycle costing--theory, information acquisition and application. International Journal of Project Management, 15(6), 335-344. Γιακουμέλος Λ. (2009), Κοστολόγηση Κύκλου Ζωής: Ένα εργαλείο υποβοήθησης της λήψης αποφάσεων, Τμήμα Εκπαίδευσης ΚΑΠΕ Μάθας Ε. (2010), Μέθοδοι Ανάλυσης Κόστους Κύκλου Ζωής, Διεύθυνση Ενεργειακής Αποδοτικότητας ΚΑΠΕ 52

6. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Οδηγός για Palisade @Risk Industrial for Excel v5.5 GRB Βήματα για την Ανάλυση Επικινδυνότητας, Ανάλυση Ευαισθησίας και Ανάλυση Σεναρίων. ΒΗΜΑ 1: Υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής. Υπολογίζουμε το Κόστος Κύκλου Ζωής για κάθε ένα από τα σενάρια που εξετάζουμε, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα κόστη που προκύπτουν στον κύκλο ζωής της επένδυσης, μετατρέποντάς τα σε Καθαρή Παρούσα Αξία, χρησιμοποιώντας ένα προεξοφλητικό επιτόκιο (Εικόνα Π1). Εικόνα Π1. Υπολογισμός Κόστους Κύκλου Ζωής για τα σενάρια που εξετάζουμε. ΒΗΜΑ 2: Επιλογή εισροών και κατανομών πιθανοτήτων αυτών. Θεωρούμε ότι η μεταβλητή που παρουσιάζει αβεβαιότητα είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο (Εικόνα Π2). Επιλέγουμε το κελί του προεξοφλητικού επιτοκίου. Έπειτα, από το εικονίδιο Define Distributions επιλέγουμε την κανονική κατανομή (Select 53

Distribution) (Εικόνα Π2), και στο νέο παράθυρο που εμφανίζεται πατάμε ΟΚ. (Εικόνα Π3). Define Distributions Εικόνα Π2. Επιλογή μεταβλητής που εμφανίζει αβεβαιότητα και κατανομής αυτής. Εικόνα Π3. Παράθυρο κανονικής κατανομής. Το ίδιο κάνουμε, επιλέγοντας κάθε φορά την κατανομή που επιθυμούμε, για κάθε μεταβλητή εισροή που εμφανίζει αβεβαιότητα. 54

ΒΗΜΑ 3: Επιλογή εκροών. Επιλέγουμε το κελί στο οποίο έχουμε υπολογίσει το Κόστος Κύκλου Ζωής για το Σενάριο 1 (LCC1). Στη συνέχεια κάνουμε κλικ στο εικονίδιο Add Output (Εικόνα Π4) και στο νέο παράθυρο που εμφανίζεται πατάμε ΟΚ (Εικόνα Π4). Add Output Εικόνα Π4. Επιλογή εκροής, Add Output. Κάνουμε το ίδιο για όλες τις εκροές που μας ενδιαφέρουν, LCC2, LCC3, LCC4. ΒΗΜΑ 4: Προσομοίωση. Επιλέγουμε τον αριθμό επαναλήψεων (Iterations) που θέλουμε και στην συνέχεια κάνουμε κλικ στο εικονίδιο Start Simulation για να ξεκινήσει η προσομοίωση (Εικόνα Π5). Με πράσινο χρώμα διακρίνονται οι μεταβλητές εισροές. 55

Iterations Start Simulation Εικόνα Π5. Επιλογή επαναλήψεων (Iterations) και έναρξη προσομοίωσης (Start Simulation). Για κάθε επανάληψη που συντελείται, το @RISK καταγράφει τις LCC που προκύπτουν. Εάν τρέξουμε τη προσομοίωση πχ. 1000 φορές, θα πάρουμε 1000 διαφορετικά σενάρια. Το ιστόγραμμα (Εικόνα Π6) λαμβάνοντας υπόψη τα 1000 αποτελέσματα, αποτυπώνει τη πιθανότητα που έχει το κάθε ένα από αυτά να συμβεί. Εικόνα Π6. Η διαδικασία της προσομοίωσης. 56

Εικόνα Π7. Πέρας της προσομοίωσης. Μόλις τελειώσει η προσομοίωση (Εικόνα Π7), από το εικονίδιο που δείχνει το βέλος στην Εικόνα Π8, επιλέγουμε το Cumulative Ascending για να εμφανιστεί η Αθροιστική Καμπύλη, στο παράδειγμά μας για την LCC2 (Εικόνα Π9). Εικόνα Π8. Επιλογή εμφάνισης Αθροιστικής Καμπύλης. 57

Εικόνα Π9. Αθροιστική Καμπύλη LCC2. ΒΗΜΑ 5: Σύγκριση εκροών. Ακολουθεί η σύγκριση αποτελεσμάτων μεταξύ των δύο σεναρίων με τις χαμηλότερες LCC (LCC4 LCC2). Η απεικόνισή τους θα γίνει σε ένα διάγραμμα με τη μέθοδο της επικάλυψης (Overlay) (Εικόνα Π12). Επιλέγουμε το κελί της LCC4, πατάμε Browse Results και επιλέγουμε την εμφάνιση της Αθροιστικής Καμπύλης. Πατάμε στο εικονίδιο (Add Overlay to Graph) που δείχνει το βέλος στην Εικόνα Π10. Εικόνα Π10. Προσθήκη Επικάλυψης (Overlay) 58

Στη συνέχεια εμφανίζεται νέο παράθυρο στο οποίο θα δηλώσουμε την εκροή με την οποία θα γίνει η επικάλυψη σύγκριση (Εικόνα Π11). Εικόνα Π11. Επιλογή εκροής προς επικάλυψη (LCC2). Αφού πατήσουμε OK, εμφανίζεται το διάγραμμα των δύο καμπύλων LCC4 LCC2. Με το βελάκι διακρίνονται οι δύο κάθετες με τις οποίες αξιολογούμε τις πιθανότητες που μας ενδιαφέρουν (Εικόνα Π12). Οι κάθετες μπορούν να μετακινηθούν. Στη συγκεκριμένη περίπτωση οι δύο κάθετες εφάπτονται για να δείξουμε το σημείο ένωσης των δύο καμπυλών και να εξάγουμε τα αντίστοιχα συμπεράσματα. 59

Εικόνα Π12. Συγκριτική απεικόνιση των δύο καμπυλών (LCC4 LCC2) με τη μέθοδο της επικάλυψης. ΒΗΜΑ 6: Ανάλυση Ευαισθησίας. Για να πραγματοποιήσουμε Ανάλυση Ευαισθησίας με το @RISK, πατάμε στο εικονίδιο Simulation Sensitivities στην Εικόνα Π13 και εμφανίζεται το παράθυρο με τα στοιχεία Ανάλυσης Ευαισθησίας για όλες τις εκροές μας. Με το αριστερό βελάκι υποδεικνύεται η επιλογή της εκροής που μας ενδιαφέρει, στη συγκεκριμένη περίπτωση το LCC3. Τέλος, με το δεξιό βελάκι υποδεικνύεται η επιλογή των Συντελεστών Συσχέτισης (Correlation Coefficients). Στην Εικόνα Π14, πατώντας το εικονίδιο που δείχνει το βελάκι, εμφανίζεται το tornado graph των εισροών που επηρεάζουν περισσότερο την εκροή LCC3. 60

Simulation Sensitivities Εικόνα Π13. Παράθυρο αναφοράς Ανάλυσης Ευαισθησίας για την LCC3. Εικόνα Π14. Tornado Graph των εισροών που επηρεάζουν περισσότερο την LCC3. Πατώντας στο εικονίδιο που δείχνει το βελάκι στην Εικόνα Π15, επιλέγουμε την εμφάνιση διαγραμμάτων διασποράς για όλες τις εισροές (Show Scatter Plot Matrix). Εάν πατήσουμε διπλό κλικ στο διάγραμμα της εισροής που μας ενδιαφέρει (Αρχικά Κόστη 3), θα εμφανιστεί το διάγραμμα διασποράς που απεικονίζεται στην Εικόνα Π16. 61

Εικόνα Π15. Διαγράμματα διασποράς εισροών. Εικόνα Π16. Διάγραμμα διασποράς επιλεγμένης εισροής (Αρχικά Κόστη 3) ως προς την εκροή LCC3. 62

ΒΗΜΑ 7: Ανάλυση Σεναρίων. Για να πραγματοποιήσουμε Ανάλυση Σεναρίων μέσω του @RISK, επιλέγουμε το εικονίδιο Simulation Scenarios (Εικόνα Π17). Στην ίδια εικόνα, με το αριστερό βελάκι υποδεικνύεται η δυνατότητα επιλογής εκροής, ενώ με το δεξιό υποδεικνύεται η επιλογή απεικόνισης πραγματικών τιμών (Actual Values) των εισροών. Στο νέο παράθυρο που θα εμφανιστεί μπορούμε να επιλέξουμε την εκροή που μας ενδιαφέρει, στο εκατοστημόριο που θέλουμε να εξετάσουμε (Edit Scenarios) υποδεικνύεται με βελάκι. Στην Εικόνα Π18 έχει επιλεγεί η εκροή LCC4, στο διάστημα >86% (άνω άκρο της Αθροιστικής Καμπύλης, όπου η LCC4 εμφανίζεται να είναι υψηλότερη από την LCC2, Εικόνα Π12). Οι εισροές που οδηγούν στο συγκεκριμένο αποτέλεσμα εμφανίζονται στην Εικόνα Π19, με τη μορφή διαγράμματος διασποράς πατώντας στο εικονίδιο που δείχνει το βελάκι, και στην Εικόνα Π20 με τη μορφή Tornado Graph πατώντας στο αντίστοιχο εικονίδιο που υποδεικνύεται. Simulation Scenarios Εικόνα Π17. Ανάλυση Σεναρίων, επιλογή εκροής. 63

Εικόνα Π18. Επιλογή σεναρίου, επεξεργασία εκατοστημορίου. Εικόνα Π19. Διάγραμμα διασποράς εισροών που οδηγούν στις συγκεκριμένες τιμές της LCC4>86% 64

Εικόνα Π20. Tornado Graph εισροών που οδηγούν στις συγκεκριμένες τιμές της LCC4>86% ΒΗΜΑ 8: Συγκεντρωτικά στατιστικά και αναφορές. Στην Εικόνα Π21, υποδεικνύονται τα εικονίδια Simulation Detailed Statistics, Summary και Excel Reports, με τα οποία λαμβάνουμε λεπτομερή στατιστικά στοιχεία, σύνοψη αποτελεσμάτων προσομοίωσης και αναλυτική αναφορά όλων των ενεργειών μας σε φύλλα Excel, αντίστοιχα. Simulation Detailed Statistics Summary Excel Reports Εικόνα Π21. Παράθυρο λεπτομερών στατιστικών προσομοίωσης. 65