516 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ 1 0. ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 527/2009 (Πρόεδρος: Νικόλαος Τρούσας, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νίττας, Μερόπη Πουλάκη-Κυριακίδου-Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Χρήστος Δημακόπουλος, Σπύρος Χαρώνης). Επαγγελματική μίσθωση. Παράταση της μίσθωσης για δωδεκαετή διάρκειά της. Η παράταση που δόθηκε με το ν.2235/199 (άρθρο 2 παρ.8), που δόθηκε για εννέα ετών διάρκεια, καταλαμβάνει και τις μισθώσεις που είχαν συναφθεί με σύμβαση προηγούμενη του νόμου. Το ίδιο ισχύει και με τη διάταξη του άρθρου 7 παρ.6 του ν.2741/1999 που η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης είναι δωδεκαετής έστω και αν η μίσθωση είχε συναφθεί πριν την ισχύ του νόμου αυτού (28/9/1999). Αν μετά τη λήξη της δωδεκαετίας δεν ασκηθεί αγωγή μέσα σε εννιά μήνες από τη λήξη της μίσθωσης, τότε θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μία τετραετία οπότε μετά τη λήξη της μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει την έξωση χωρίς πληρωμή αποζημίωσης για άϋλη εμπορική αξία. Περιστατικά. Κατά την αρχική διάταξη του άρθρου 4 παρ.1 του ν.813/1978 «περί εμπορικών και ετέρων κατηγοριών μισθώσεων», η διάρκεια της μίσθωσης, που διέπεται από το νόμο αυτό, ήταν έξι έτη και αν είχε συναφθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Η ως άνω διάταξη αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 παρ.8 του ν.2235/1994 ως εξής: Η μίσθωση ισχύει για εννέα (9) έτη ακόμη και αν έχει συναφθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Κατά το ίδιο νομικό καθεστώς, το δικαίωμα παράτασης, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ.20 του ν.2235/1994, ορίστηκε σε δώδεκα έτη. Η καθιερωθείσα με την πιο πάνω διάταξη του άρθρου 2 παρ.8 του ν.2235/1994 υποχρεωτική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων σε εννέα έτη καταλαμβάνει όχι μόνον τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη της ισχύος του νόμου (1-9-1994) αλλά και τις υφιστάμενες κατά το χρόνο εκείνο (βλ.απ 1031/2001 ΕλλΔνη 2002-432, ΑΠ 376-7/1997 ΕλλΔνη 1997-1820, ΑΠ 570/1997 ΕλλΔνη 1998-116, ΕφΘεσ 2677/2006 Αρμ 2007-1941). Εξάλλου, κατά το άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ.34/1995, όπως διαμορφώθηκε μετά την αντικατάσταση του με το άρθρο 7 παρ.6 του ν.2741/1999, η νόμιμη διάρκεια των μισθώσεων που υπάγονται στις προστατευτικές διατάξεις του εν λόγω προεδρικού διατάγματος είναι δωδεκαετής. Σύμφωνα δε με το άρθρο 7 παρ.8 του ν.2741/1999 η ως άνω ρύθμιση καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις, ήτοι αυτές που έχουν καταρτισθεί πριν από την ισχύ του νόμου τούτου (28-9-1999) και δεν έχουν συμπληρώσει συνολικό χρόνο δώδεκα ετών. Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του ειρημένου Π.Δ., όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 παρ. 14 και 15 του ν.2741/1999, προκύπτει, μεταξύ άλλων, ότι στην περίπτωση που δεν ασκηθεί η σχετική περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή, εντός εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαετίας, η μίσθωση
ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 517 θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μία τετραετία, μετά τη λήξη της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου, χωρίς μάλιστα να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημίωσης για άϋλη εμπορική αξία (βλ.απ 1349/2006 Δημοσίευση «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 3558/2004 Δημοσίευση «ΝΟΜΟΣ»). Στην προκειμένη περίπτωση με την κρινόμενη έφεση τους οι εκκαλούντες εκθέτουν ότι η προσβαλλόμενη απόφαση δεν εφάρμοσε ορθά το νόμο κρίνοντας ότι η επίδικη μίσθωση έληξε στις 12-12-1998 (που είχε συμφωνηθεί συμβατικά ), μη έχοντας παραταθεί δυνάμει των νόμων 2235/1994 και 2741/1999 και ότι μετά την ως άνω ημερομηνία (12-12- 1998) οι ενάγοντες δεν δικαιούνται να εισπράττουν μισθώματα, αλλά μόνο αποζημίωση χρήσεως. Ο μοναδικός αυτός λόγος εφέσεως πρέπει να γίνει δεκτός και στην ουσία του, δεδομένου ότι, σύμφωνα με τα αναφερόμενα πιο πάνω στη νομική σκέψη, η καθιερωθείσα με τη διάταξη του άρθρου 2 παρ.8 του ν. 2235/1994 υποχρεωτική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων σε εννέα έτη καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις κατά την έναρξη ισχύος του(1-9-1994) χρόνο, συνεπώς και την επίδικη μίσθωση, η οποία ακολούθως παρατάθηκε σε δώδεκα έτη με το ν. 2741/1999, τέλος δε, αφού κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή, οι εκμισθωτές δεν άσκησαν τη σχετική περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή, εντός εννέα μηνών από την 11η -3-2004 (λήξη της δωδεκαετίας), η ένδικη μίσθωση παρατάθηκε για μια ακόμα τετραετία. Συνεπώς η προσβαλλόμενη απόφαση που έκρινε ότι οι ενάγοντες δεν δικαιούνται να απαιτήσουν μισθώματα μετά τη 12η -12-1998, με την αιτιολογία ότι έληξε τότε νομίμως η μίσθωση, μη παραταθείσα, εσφαλμένα εφάρμοσε το νόμο και πρέπει να εξαφανιστεί. Αφού κρατηθεί δε η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο πρέπει να κριθεί νόμιμη η αγωγή, κατά το εκκαλούμενο τμήμα περί μισθωμάτων, ως στηριζόμενη στις αναφερόμενες πιο πάνω διατάξεις, καθώς και στα άρθρα 574, 595, 480, 341, 345, 346 του ΑΚ. Μετά τα παραπάνω, η αγωγή πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω και στην ουσία της, κατά το ανωτέρω τμήμα της, δεδομένου ότι έχει καταβληθεί και το απαιτούμενο τέλος δικαστικού ενσήμου με τα ανάλογα ποσοστά υπέρ τρίτων (βλ. το υπ αριθμ. ΣΤ 39275758 διπλότυπο είσπραξης της Δ.Ο.Υ. Αμαλιάδας, καθώς και τα επικολλημένα σ αυτό κινητά ένσημα του Τ.Ν). 528/2009 (Πρόεδρος: Νικόλαος Τρούσας, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νίττας, Μερόπη Πουλάκη-Κυριακίδου- Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Μαρία Σιάτου, Δημήτριος Καραμπούλης, Ξενοφών Νικολάου). Σύμβαση άκυρη γιατί δεσμεύει υπερβολικά την ελευθερία του προσώπου (179 ΑΚ). Όμως αν η υποχρέωση του προσώπου δεν προέρχεται από δικαιοπραξία αλλά από το νόμο, δεν είναι άκυρη η σύμβαση. Στη μισθωτική σύμβαση δικαίωμα προαιρέσεως είναι το δικαίωμα που παρέχεται στον όρο του μισθωτηρίου με τον οποίο η αρχική σύμβαση θα παρατείνεται κατά την ανεξέλεγκτη κρίση του μισθωτού για ορισμέ-
518 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ νο ή αόριστο χρονικό διάστημα με μονομερή δήλωση του. Αποδοχή της δηλώσεως δεν απαιτείται εκ μέρους του εκμισθωτή. Το δικαίωμα προαιρέσεως είναι κληρονομητό και ο μισθωτής μπορεί να το ασκήσει και κατά του κληρονόμου του αρχικού εκμισθωτή. Περιστατικά. Από το περιεχόμενο της διατάξεως του άρθρου 179 ΑΚ προκύπτει ότι η δικαιοπραξία, με την οποία δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου, είναι άκυρη, ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη, τα οποία κρίνονται σύμφωνα με τις ιδέες του ανθρώπου, που κατά τη γενική αντίληψη σκέπτεται με χρηστότητα και σωφροσύνη (βλ.απ 760/2001 Δημοσίευση «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 3327/1999 ΝοΒ 2000-485, Μπαλή, Γεν.Αρχ., παρ.64, Σημαντήρας, Γεν.Αρχ., περ. αρ. 796).Για δέσμευση της ελευθερίας ενός προσώπου με δικαιοπραξία μπορεί να γίνει λόγος μόνον εάν εκείνος, ο οποίος δεσμεύτηκε με την τελευταία, είχε, σύμφωνα με το νόμο, την εξουσία να διαθέσει κατά βούληση το αντικείμενο της δικαιοπραξίας. Συνεπώς, εάν η υποχρέωση του προσώπου δεν προέρχεται από δικαιοπραξία αλλά από το νόμο, ή εάν το πρόσωπο που δεσμεύτηκε με δικαιοπραξία δεν είχε, σύμφωνα με το νόμο, την εξουσία να διαθέσει το αντικείμενο στο οποίο αναφέρεται η δέσμευση, το άρθρο 179 ΑΚ δεν εφαρμόζεται. Διότι, στην πρώτη περίπτωση ελλείπει η προϋπόθεση που θέτει ο νόμος αναφορικά με την προέλευση της δέσμευσης από δικαιοπραξία, ενώ στην άλλη περίπτωση ελλείπει το αντικείμενο, το οποίο προστατεύεται με τη διάταξη του άρθρου 179ΑΚ, όπου η εξουσία διάθεσης ορισμένου αντικειμένου ανήκει, σύμφωνα με το νόμο, σε άλλο, δεν μπορεί να γίνει λόγος για δέσμευση της ελευθερίας εκείνου που σύμφωνα με το νόμο δεν έχει δικαίωμα διάθεσης του ίδιου αντικειμένου (βλ.και ΕφΑθ 3327/1999 οπ.αν.). Εξάλλου η συμφωνία με την οποία αναγνωρίζεται ή δημιουργείται το δικαίωμα της προαίρεσης ή της εκλογής παρέχει σε ένα από τα συμβαλλόμενα (ή ενδεχομένως σε αμφότερα) μέρη την εξουσία και για την ακρίβεια το δικαίωμα, με μονομερή προς τον έτερο δήλωση να δημιουργήσει σύμβαση και γενικότερα έννομη σχέση ορισμένου εκ των προτέρων περιεχομένου. Η νομική φύση του ως άνω δικαιώματος αμφισβητείται. Κατά την κρατούσα άποψη πρόκειται περί διαπλαστικού δικαιώματος με την άσκηση του οποίου κατά τον τρόπο που προαναφέρθηκε, επέρχεται αυτομάτως η κατά περιεχόμενο προκαθορισμένη αλλοίωση της ενοχής, (βλ. και ΕφΑθ 1223/2001 ΑρχΝομ 2001-572, Μπαλή, Γεν. Αρχ. παρ. 58, Ράμμος Ερμ.Α.Κ. 166 αριθμ. 8, Σημαντήρας Ερμ. Α.Κ. 185, 186 αριθμ. 43). Ειδικότερα στη μισθωτική σύμβαση, δικαίωμα προαιρέσεως είναι το δικαίωμα που παρέχεται με όρο στο μισθωτήριο, σύμφωνα με το οποίο ή αρχική σύμβαση θα παρατείνεται κατά την ανεξέλεγκτη κρίση του μισθωτή για ορισμένο ή αόριστο χρονικό διάστημα με μονομερή δήλωση του. Αποδοχή της δηλώσεως εκ μέρους του εκμισθωτή δεν απαιτείται, αφού το δικαίωμα ασκείται με μονομερή δήλωση και δεδομένου ότι η συναίνεση του τελευταίου έχει δοθεί προκαταβολικά κατά τη συνομολόγηση του όρου. Η άσκηση του δικαιώματος αυτού, συνήθως, συμφωνείται να ασκηθεί μια φορά, δεν αποκλείεται όμως να συμφωνηθεί η άσκηση
ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 519 του επανειλημμένα υπό την προϋπόθεση να ασκείται πριν τη συμβατική λήξη της μισθώσεως. Το δικαίωμα προαιρέσεως είναι κληρονομητό και ο μισθωτής μπορεί να το ασκήσει και κατά του κληρονόμου του αρχικού εκμισθωτή (βλ.και Χαρ. Παπαδάκη: Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, Α τομ., έκδ. 2006, παρ. 2722, 2727, 2732). Αποδεικνύονται τα πιο κάτω: H δικαιοπάροχος των εφεσίβλητων Α.Χ ήταν κυρία των πιο κάτω ακινήτων που συνδέονται μεταξύ τους με εσωτερική σκάλα :α)του υπό στοιχ. Κ1 καταστήματος του ισογείου, εμβαδού 29,70 τ.μ. και β)της υπό στοιχ. V-1 αποθήκης του υπογείου, εμβαδού 24 τ.μ. που βρίσκονται στην Πάτρα επί της διασταύρωσης των οδών Κορίνθου αρ.261 και Αγίου Νικολάου αρ.40. Τα εν λόγω ακίνητα αυτή εκμίσθωσε, δυνάμει του από 23-2-1998 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και παρέδωσε στους εκκαλούντες, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως κατάστημα πωλήσεως ψιλικών και ειδών νεωτερισμού, αντί αρχικού μηνιαίου προκαταβαλλόμενου μισθώματος ύψους 111.500 δραχμές (πλέον χαρτοσήμου). Το μίσθωμα αυτό συμφωνήθηκε με τον όρο 3 του μισθωτηρίου να αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο κατά ποσοστό 5% επί του καταβαλλόμενου κάθε φορά μισθώματος. Αφού λοιπόν αναπροσαρμόσθηκε επανειλημμένως, ανέρχεται ήδη κατά την άσκηση της αγωγής στα 540,21 ευρώ. Η μίσθωση,ως εμπορική, υπάγεται στις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995. Η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε με τον όρο 2 του συμφωνητικού εννεαετής και δη το χρονικό διάστημα από 1-3-1998 έως 28-2-2007. Με τον ίδιο δε όρο συμφωνήθηκε υπέρ των μισθωτών (εκκαλούντων) δικαίωμα προαιρέσεως που έχει ως εξής «οι μισθωτές έχουν το δικαίωμα, αν το επιθυμούν, μετά από μονομερή δήλωση τους τρεις μήνες πριν τη λήξη της μισθώσεως, να παρατείνουν τη μίσθωση αυτή για τέσσερα (4) χρόνια, οπότε αναγκαστικά θα παρατείνεται αυτή για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα». Εξάλλου αποδείχτηκε ότι η Α.Χ απεβίωσε στην Πάτρα στις 5-10-2003, δυνάμει δε της με ημερομηνία 2-5-1972 ιδιόγραφης διαθήκης της, που δημοσιεύθηκε νόμιμα από το Μονομελές Πρωτοδικείο Πατρών, εγκατέστησε ως κληρονόμους της τα εκκαλούντα σωματεία, καθώς και το σωματείο «Οίκος Τυφλών», κατά ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου το καθένα, μεταξύ άλλων και στα επίδικα μίσθια ακίνητα. Την κληρονομιά αυτή τα εκκαλούντα αποδέχτηκαν δυνάμει του υπ αριθ. 4989/9-11-2004 συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Πατρών Χ.Ζ που καταχωρήθηκε νόμιμα στα σχετικά φύλλα των βιβλίων του Κτηματολογικού Γραφείου Πατρών. Έτσι τα εκκαλούντα σωματεία ως κληρονόμοι της αρχικής εκμισθώτριας υπεισήλθαν νομίμως και στην επίδικη μισθωτική σχέση ως συνεκμισθωτές κατά ποσοστό 1/3 το καθένα (βλ. και ΑΠ 671/2002 ΕλλΔνη 2003-768). Την υπεισέλευση τους αυτή γνωστοποίησαν στους μισθωτές με την από 13-12-2004 εξώδικη δήλωση τους, η οποία κοινοποιήθηκε στους τελευταίους την 21η-12-2004 (βλ. την υπ αριθ. 8464Γ /21-12-2004 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή Πατρών Α.Κ). Οι εκκαλούντες τους αναγνώρισαν ως συνεκμισθωτές και έκτοτε τους κατέβαλλαν το αναλογούν τμήμα του μηνιαίου μισθώματος. Περαιτέρω αποδείχτηκε ότι οι μισθωτές με την από 29-9-2006 μονομερή δήλωση τους που κοινοποιήθηκε στα εφεσίβλητα σωματεία στις 4-10-2006 (βλ. την από 4-10-2006 επισημείωση
520 του δικαστικού επιμελητή Πατρών Α.Κ σε προσκομιζόμενο αντίγραφο της εν λόγω δηλώσεως), άσκησαν το δικαίωμα προαιρέσεως που είχαν δυνάμει του προαναφερόμενου όρου 2 του μισθωτηρίου και συγκεκριμένα το δικαίωμα παρατάσεως της επίδικης μίσθωσης κατά τέσσερα ακόμα έτη από τη συμβατική λήξη της (28-2-2007), ήτοι μέχρι 28-2-2011. Τα εφεσίβλητα σωματεία με την υπό κρίση αγωγή τους, κατά τα άνω ζητούν να αναγνωριστεί ότι ο ως άνω όρος της μίσθωσης είναι άκυρος, κατ άρθρο 179 ΑΚ, ως αντίθετος στα χρηστά ήθη, καθόσον δεσμεύει υπερβολικά την ελευθερία των εκμισθωτών και ότι ο συμβατικός χρόνος της επίδικης μίσθωσης δεν παρατάθηκε συνεπεία της προαναφερόμενης μονομερούς δηλώσεως των μισθωτών. Επ αυτού το Δικαστήριο τούτο κρίνει τα πιο κάτω: Κατά το άρθρο 5 παρ.1 του Π.Δ. 34/1995, όπως διαμορφώθηκε μετά την αντικατάσταση του με το άρθρο 7 παρ. 6 του ν. 2741/1999, η νόμιμη διάρκεια των μισθώσεων που υπάγονται στις προστατευτικές διατάξεις του εν λόγω προεδρικού διατάγματος είναι δωδεκαετής. Σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.8 του ν.2741/1999 η ως άνω ρύθμιση καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις, ήτοι αυτές που έχουν καταρτισθεί πριν από την ισχύ του νόμου τούτου (28-9-1999) και δεν έχουν συμπληρώσει συνολικό χρόνο δώδεκα ετών (βλ.απ 1349/2006 Δημοσίευση «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 3558/2004 Δημοσίευση «ΝΟΜΟΣ»). Συνεπώς η επίδικη μίσθωση που άρχισε την 1η-3-1998 έχει ήδη παραταθεί αναγκαστικά δυνάμει του νόμου μέχρι 28-2-2010, με αποτέλεσμα, μέχρι την ως άνω ημερομηνία τουλάχιστον, δεν μπορεί να γίνει λόγος για δέσμευση της ελευθερίας των εκμισθωτών, αφού ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ μέχρι τότε αυτοί, κατά τα αναφερόμενα και πιο πάνω στη νομική σκέψη, δεν είχαν ελευθερία διαθέσεως του μισθίου. Η άσκηση του επίδικου δικαιώματος προαιρέσεως των μισθωτών είχε ως αποτέλεσμα να παρατείνει τη μίσθωση για ένα μόνο επιπλέον έτος, πέραν της νόμιμης παράτασης. Η συμφωνία λοιπόν αυτή, όσον αφορά την πρώτη άσκηση του εν λόγω δικαιώματος, δεν κρίνεται ότι δεσμεύει την ελευθερία των εκμισθωτών και μάλιστα υπέρμετρα. Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του ειρημένου Π.Δ., όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 παρ. 14 και 15 του ν.2741/1999, προκύπτει, μεταξύ άλλων, ότι στην περίπτωση που δεν ασκηθεί η σχετική περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή, εντός εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαετίας, η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μία ακόμη τετραετία, μετά τη λήξη της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου, χωρίς μάλιστα να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άϋλη εμπορική αξία (βλ.απ 1349/2006 οπ.αν.). Ενόψει και της ως άνω ρύθμισης του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων που προβλέπει την υπό προϋποθέσεις παράταση της εμπορικής μίσθωσης για δεκαέξι συνολικά έτη, το Δικαστήριο κρίνει ότι ούτε και η για δεύτερη φορά άσκηση του δικαιώματος προαιρέσεως, δεσμεύει υπέρμετρα την ελευθερία των εκμισθωτών και συνεπώς δεν είναι αντίθετη στα χρηστά ήθη. Και τούτο γιατί η για δεύτερη φορά άσκηση του εν λόγω δικαιώματος θα οδηγήσει στην παράταση της μισθώσεως μέχρι 28-2-2015, ήτοι για δεκαεπτά συνολικά χρόνια από την έναρξη της που, ενόψει όσων εκτίθενται ανωτέρω, δεν είναι υπερβολικό διάστημα για εμπο-
ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 521 ρική μίσθωση, ενόψει και της εκπεφρασμένης βούλησης της αρχικής εκμισθώτριας να συναινέσει προκαταβολικά στην παράταση της επίδικης μίσθωσης υπέρ των μισθωτών, με τους οποίους, ας σημειωθεί, διατηρούσε πολύ καλές σχέσεις. Η άσκηση όμως του ίδιου δικαιώματος για περαιτέρω διάστημα και μάλιστα για αόριστο περαιτέρω χρόνο, όπως έχει συμφωνηθεί, κρίνεται ότι πράγματι δεσμεύει υπερβολικά την ελευθερία των εκμισθωτών, δεδομένου μάλιστα δεν συνδέεται με άλλα περιστατικά (όπως π.χ. εκτεταμένες δαπάνες εκ μέρους των μισθωτών που πρέπει να αποσβεστούν). Η εν λόγω λοιπόν συμφωνία, για το περαιτέρω όμως αυτό διάστημα κρίνεται ότι είναι άκυρη, ως αντίθετη στα χρηστά ήθη, σύμφωνα με τα άρθρα 179, 180 του ΑΚ. Η ακυρότητα του μέρους αυτού της συμφωνίας κρίνεται ότι δεν επιφέρει ακυρότητα ούτε ολόκληρου του όρου που προβλέπει το δικαίωμα προαιρέσεως, αλλά ούτε και της μισθωτικής συμφωνίας, αφού είναι βέβαιο ότι τόσο ο εν λόγω όρος, όσο και η μισθωτική σύμβαση θα καταρτίζονταν και χωρίς το άκυρο μέρος (άρθρ. 181ΑΚ). Η προσβαλλόμενη λοιπόν απόφαση που έκρινε ότι είναι ολικά άκυρος ο ως άνω όρος της μισθώσεως και ότι συνεπώς δεν επήλθε παράταση της μισθώσεως έως 28-2-2011, εσφαλμένα εφάρμοσε το νόμο και έκρινε τα πράγματα. Σύμφωνα λοιπόν με όλα τα πιο πάνω και κατά παραδοχή εν μέρει του πρώτου και δεύτερου λόγου έφεσης, πρέπει να εξαφανιστεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να κρατηθεί η υπόθεση προς ουσιαστική διερεύνηση και να εξεταστεί η αγωγή επί της οποίας εκδόθηκε αυτή. Στη συνέχεια το Δικαστήριο πρέπει να κάνει δεκτή εν μέρει την αγωγή και να αναγνωριστεί ότι ο επίδικος όρος προαιρέσεως που περιέχεται στον όρο 2 του από 23-2-1990 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης είναι εν μέρει άκυρος ως αντίθετος στα χρηστά ήθη, κατ άρθρο 179 του ΑΚ, και δη κατά το μέρος του που αφορά την τρίτη και εφεξής παράταση της μισθώσεως με μονομερή δήλωση των μισθωτών. Συνακόλουθα η άσκηση του εν λόγω δικαιώματος που έγινε για πρώτη φορά με την από 29-9-2006 μονομερή δήλωση τους επέφερε παράταση της μισθώσεως μέχρι 28-2-2011, κατά τα αναφερόμενα και πιο πάνω, το σχετικό δε αίτημα της αγωγής περί του αντιθέτου, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμο. 636/2009 (Πρόεδρος: Χρήστος Χασιώτης, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νινιός, Δημήτριος Οικονόμου-Εισηγητής, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ιωάννης Κόττας, Σπύρος Αργυριάδης). Επαγγελματική μίσθωση. Χώροι που αποκλείονται από την προστασία του π.δ. 34/1995 Χώροι εντός δημοσίων, δημοτικών ή κοινόχρηστων χώρων, ζώνη λιμένα κ.λ.π). Ο.Λ.ΠΑ ΑΕ (Οργανισμός Λιμένος Πατρών ΑΕ). Εκμίσθωση χώρου για κυλικείο που βρίσκεται εντός της ζώνης του λιμένος Πατρών δεν προστατεύεται από το προεδρικό διάταγμα 34/1995. Περιστατικά. Η ενάγουσα ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «Οργανισμός Λιμένος Πατρών» με την παραπάνω αγωγή της εκθέτει ότι έχει εκμισθώσει στον εναγόμε-
522 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ νο το περιγραφόμενο στην αγωγή ακίνητο που βρίσκεται εντός της ζώνης Λιμένος Πατρών και ότι η μίσθωση έληξε την 1-10-2003, λόγω παρόδου του συμφωνηθέντος χρόνου διάρκεια της. Ζητεί δε να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να της αποδώσει τη χρήση του μισθίου του ακινήτου. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφαση δέχθηκε την αγωγή και υποχρέωσε τον εναγόμενο να αποδώσει στην ενάγουσα τη χρήση του μισθίου. Την απόφαση αυτή προσβάλλει με την έφεση ο εναγόμενος παραπονούμενος για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων επιδιώκοντας την εξαφάνιση της και την απόρριψη της αγωγής. Κατά την παράγραφο 1 περ. ε του άρθρου 4 του π.δ. 34/1995, όπως αυτή ισχύει μετά την αντικατάσταση της με το άρθρο 7 παράγραφος 1 του ν.2741/1999, δεν υπάγονται στις διατάξεις του εν λόγω προεδρικού διατάγματος «οι μισθώσεις χώρων εντός δημοσίων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών, και εν γένει κοινοχρήστων χώρων». Με βάση τη διάταξη αυτή, τα ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε δημόσιους, δημοτικούς ή κοινοτικούς κήπους, άλση ή πλατείες και εν γένει σε κοινόχρηστους χώρους, ανεξάρτητα από το αν αυτοί είναι καλυμμένοι ή ακάλυπτοι, διαμορφωμένοι ή αδιαμόρφωτοι, συνεπώς και τα επ αυτών οικοδομήματα, είναι ανεπίδεκτα επαγγελματικής μίσθωσης και δεν προστατεύονται από το σχετικό νόμο. Το πρόσωπο του εκμισθωτή στη συγκεκριμένη κάθε φορά περίπτωση είναι αδιάφορο, αρκεί ότι το μισθίο κείται σε ευρύτερο κοινόχρηστο χώρο, δημόσιο, δημοτικό ή κοινοτικό. Κοινόχρηστα πράγματα είναι τα πράγματα, τα οποία είτε με νόμο είτε με τη βούληση του ιδιοκτήτη και με την τήρηση των νομίμων διατυπώσεων, έλαβαν τον προορισμό της κοινής χρήσης, Περαιτέρω, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 10 1, 19 και 20 του ν.2971/2001(ο οποίος αντικατέστησε τον α.ν. 2344/1940 «Περί αιγιαλού και παραλίας») σε κάθε παράκτια περιοχή, όπου κατά τις κείμενες διατάξεις συντρέχει λόγος δημιουργίας ή επέκτασης λιμένα, καθορίζεται έκταση ξηράς και θάλασσας, συνεχής ή διακεκομμένη, στην οποία ο αρμόδιος φορέας διοίκησης και εκμετάλλευσης λιμένα μπορεί να εκτελέσει, σύμφωνα με τις διατάξεις περί εκτελέσεως δημοσίων έργων, τις διατάξεις περί εκτελέσεως δημοσίων έργων, τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας περί λιμενικών ταμείων και στα πλαίσια ανάπτυξης του λιμενικού δυναμικού της χώρας, έργα που απαιτούνται για την εξυπηρέτηση της εμπορικής, επιβατικής, ναυτιλιακής, τουριστικής και αλιευτικής κίνησης και γενικότερα της εύρυθμης λειτουργίας του λιμένα. Η έκταση αυτή καλείται ζώνη λιμένα και διακρίνεται σε χερσαία και θαλάσσια, της χερσαίας ζώνης αποτελούμενης από τον, κατά τον ορισμό του άρθρου 1 του ίδιου νόμου «αιγιαλό» και τους αναγκαιούντες παραλιακούς χώρους. Οι ως άνω χώροι και εν γένει τα κτήματα, τα περιλαμβανόμενα μέσα στη «ζώνη του λιμένα» είναι της κατηγορίας των κοινοχρήστων δημοσίων κτημάτων και των οποίων η κυριότητα ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο, η χρήση όμως και η εκμετάλλευση αυτών για σκοπούς καθαρά λιμενικούς ανήκει στο φορέα διοίκησης και εκμετάλλευσης του λιμένος (ΑΠ 984/2005 Ελλ.Δνη 49, 489 ΕφΑθ 3151/2001 ΕπΔΠολυκ 2004, 329). Αποδείχθηκαν τα παρακάτω πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 21-4-1983 συμφωνητικού μισθώσεως, η ενάγουσα, που αποτελούσε τότε Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «Λιμενικό Ταμείο
ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 523 Πατρών», το οποίο μετατράπηκε με το ν. 2932/2001 σε ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «Οργανισμός Λιμένος Πατρών Ανώνυμη Εταιρεία» και τον διακριτικό τίτλο «Ο.Λ.ΠΑ. Α.Ε.», εκμίσθωσε στον εναγόμενο ένα κτίριο, ευρισκόμενο στη δυτική πλευρά του Μόλου του Αγίου Νικολάου, εντός της ζώνης Λιμένος Πατρών, συνολικής εκτάσεως 225 τ.μ. μετά των βοηθητικών χώρων, συμπεριλαμβανομένου και υπαιθρίου χώρου εκτάσεως 500 τ.μ., προκειμένου αυτό να χρησιμοποιηθεί ως κυλικείο. Η διάρκεια της ανωτέρω μισθώσεως συμφωνήθηκε πενταετής και το μίσθωμα ορίστηκε σε 200.000 δραχμές. Με την 1264/1991 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πατρών, η οποία επικυρώθηκε με την 1163/1992 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, ο εναγόμενος υποχρεώθηκε να αποδώσει το μίσθιο στην ενάγουσα, δυνάμει όμως του από 26-2-1993 ιδιωτικού συμφωνητικού που υπεγράφη μεταξύ των διαδίκων, ήρθησαν οι συνέπειες της ως άνω καταγγελίας και τα συμβαλλόμενα στο ανωτέρω ιδιωτικό συμφωνητικό μέρη, συμφώνησαν την αναβίωση της καταγγελθείσας μισθώσεως, με τους όρους που ίσχυαν στο αρχικό (από 21-4-1983) ιδιωτικό συμφωνητικό. Ο εναγόμενος στα πλαίσια της αναβίωσης της επίδικης μισθωτικής σχέσης χρησιμοποίησε το μίσθιο μέχρι και τη λήξη της δωδεκαετούς διάρκειας αυτής (21-4-1995), αλλά και για το διάστημα τεσσάρων ετών μετά τη λήξη της δωδεκαετίας, δεδομένου ότι μετά τη λήξη της δωδεκαετούς διάρκειας της μισθώσεως, η ενάγουσα δεν ζήτησε εντός εννέα μηνών την απόδοση του μισθίου (άρθρο 61 περ. δ π.δ. 34/1995). Με την 5444/17-9-2002 συμβολαιογραφική πράξη παρατάσεως και λύσεως μισθώσεως, της συμβολαιογράφου Πατρών Ε.Α-Π, οι διάδικοι έθεσαν ως καταληκτική ημερομηνία της επίδικης συμβάσεως μισθώσεως την 1-10-2003, κατά την οποία ο εναγόμενος (ή τρίτος που έλκει δικαιώματα από αυτόν) ανέλαβε την υποχρέωση να αποδώσει ελεύθερη τη χρήση του μίσθιου άνευ καταγγελίας της ενάγουσας, αναπροσάρμοσαν δε το μηνιαίο μίσθωμα για τον χρόνο μέχρι τη λύση της συμβάσεως στο ποσό των 3.000 ευρώ Περαιτέρω προέκυψε ότι η ένδικη μίσθωση αφορά ακίνητο (κυλικείο) ευρισκόμενο εντός της ζώνης του λιμένος Πατρών, δηλαδή εντός κοινόχρηστου χώρου, του οποίου η χρήση και εκμετάλλευση ανήκει στην ενάγουσα (Ο.Λ.ΠΑ. ΑΕ.), από τις 28-9-2001 και εφεξής που άρχισε να ισχύει ο νόμος 2741/1999. Συνεπώς η μίσθωση δεν υπάγεται στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 (βλ. αρθρ. 4 παρ.1 περ.ε του π.δ. 34/1995) και ως εκ τούτου δεν προστατεύεται από τις διατάξεις του ανωτέρω διατάγματος. Επομένως, σύμφωνα με τα παραπάνω, η εκκαλουμένη ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις σχετικές διατάξεις και σχετικός (δεύτερος) λόγος της εφέσεως πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Για τον ίδιο λόγο, πρέπει να απορριφθούν και οι τέταρτος και πέμπτος λόγοι της εφέσεως καθόσον αυτοί συνέχονται με τον παραπάνω λόγο που εξετάστηκε, ότι δηλαδή η ένδικη μίσθωση δεν έχει λήξει καθόσον είναι δωδεκαετής ως εμπορική μίσθωση υπαγόμενη στις διατάξεις του π.δ. 34/1997 και ότι αφού καταρτίστηκε νέα μίσθωση την 1-9-2002 για μία διετία, αυτή θεωρείται ως νέα σύμβαση έχουσα χρόνο αναγκαστικής διάρκειας όλων των προστατευομένων μισθώσεων, δηλ. 12 έτη λήγουσα έτσι στις 31-8-2014, καθόσον όπως προεκτέθηκε, η μίσθωση αυτή δεν είναι εμπορική και δεν προστατεύεται από τις διατάξεις του εν λόγω π.δ., ρητά εξαιρούμενη κατά το άρθρο 4 παρ.1 εδ. ε.