Η αγορά κατοικίας δεν θα αποτελέσει πάλι στο μέλλον την ατμομηχανή της ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας, χωρίς γενναία μέτρα ενθάρρυνσης της ζήτησης και μείωσης της υπερπροσφοράς Οκτώβριος 216
Περιεχόμενα ΘΕΜΑΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΣΕΛΙΔΑ 1 Η ελληνική αγορά κατοικιών 4 2 Η προσφορά και η ζήτηση στην αγορά κατοικιών 16 3 Προς μια νέα ισορροπία 24 4 Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών 32 Σελίδα 2
Σύνοψη Η ελληνική αγορά κατοικιών, παραδοσιακά η ατμομηχανή της ανάπτυξης στην ελληνική οικονομία, είναι απίθανο να παίξει αυτό το ρόλο στην έξοδο από την κρίση Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει σημειώσει σημαντική επιβράδυνση. Μεταξύ 28 και 215 χάθηκαν 18 δισ. (ή 8,2% του ΑΕΠ) επενδύσεων σε κατασκευές, επιβαρύνοντας ακόμα περισσότερο την ελληνική οικονομία Από το 28, ο αριθμός αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 72%, ενώ οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν κατά 41%, με την εντονότερη μείωση να παρατηρείται στα αστικά κέντρα Η φορολογία στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκε 6 φορές σε σχέση με το 21, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 2% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλή Η ελληνική αγορά κατοικιών αποτελεί πλέον outlier των ευρωπαϊκών αγορών, παρουσιάζοντας πτώση των τιμών κατοικιών κατά 3% την περίοδο 21-215. Ενώ οι τιμές κατοικιών στην Ισπανία και την Ιταλία φαίνεται να έχουν προσαρμοστεί στα οικονομικά δεδομένα των χωρών, στην έγιναν ελαφρά φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα Οι κύριοι παράγοντες που διαμορφώνουν την δυναμική της αγοράς κατοικιών είναι η οικονομική ανάπτυξη της χώρας, το οικιστικό απόθεμα, η διαθέσιμη χρηματοδότηση και οι φόροι ακίνητης περιουσίας Σύμφωνα με ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας με το κατά κεφαλή ΑΕΠ να επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 23 προβλέπεται: σύγκλιση προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικιών περί το 247, λόγω της αυξημένης προσφοράς κατοικιών, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών,6%, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 22-28 μετά το 25 επενδύσεις στην αγορά κατοικίας σε χαμηλά επίπεδα, συγκεκριμένα στα 4,5 δισ. ετησίως, με το επενδυτικό κενό να έχει μακρά διάρκεια Για να επιστρέψει η αγορά κατοικίας στα επίπεδα του 22-28, απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο Για να τονωθεί η ζήτηση, η φορολογία στα ακίνητα θα πρέπει σταδιακά να μειωθεί ενώ η στεγαστική πίστη πρέπει να ακολουθεί τουλάχιστον τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ Για να επιταχυνθεί η αποκατάσταση της ισορροπίας στην αγορά θα πρέπει: να μειωθεί η υπερπροσφορά κατοικιών μέσω της μαζικής ανάπλασης τμημάτων του κτηριακού αποθέματος και να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα από την κατακερματισμένη ιδιοκτησία μέσω της δημιουργία Τράπεζας Γης Το επενδυτικό έλλειμα εξαιτίας της υστέρησης της αγοράς κατοικιών, που εκτιμάται σε 14 δισ./ετησίως, θα πρέπει να καλυφθεί από άλλους τομείς της οικονομίας για να μεταβούμε σε επίπεδα ανάπτυξης της τάξης του 3%-4% σελίδα 3
Η ελληνική αγορά κατοικιών Σελίδα 4
% ΑΕΠ 25% 2% 15% 1% 5% 5% 4% 3% 2% 1% % Ιαν-8-1% -2% -3% -4% -5% -6% Η ελληνική αγορά κατοικιών Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν καθίζηση μετά το 28 23,8% 12,7% 8,1% 2,8% 11,4% 6,5% 17,6% 8,9% 5,% 15,3% 8,1% 4,6% % 2 8 2 9 2 1 2 1 1 2 1 2 2 1 3 2 1 4 2 1 5 * ΑΣΠΚ Σύνολο Οικονομίας (%ΑΕΠ) * ΑΣΠΚ σε Κατασκευές (% ΑΕΠ) Πηγή : European Commission (AMECO) Ιαν-9 Ιαν-1 Ιαν-11 Ιαν-12 Ιαν-13 Κατασκευαστική Εμπισοσύνη Πηγή: Eurostat, DG ECFIN, Ανάλυση 12,6% 7,3% 3,1% 12,% 6,3% 2,2% Ιαν-14 * ΑΣΠΚ: Ακαθάριστος Σχηματισμός Παγίου Κεφαλαίου Ιαν-15 11,6% 11,7% 5,1% 1,% ΑΣΠΚ σε Κατοικίες (% ΑΕΠ) Δείκτης Κατασκευών (% y-o-y) Ιαν-16 4,5%,8% 1-1 -2-3 -4-5 -6-7 -8 δισ. 58 34% 17% 49% 28 49 31% 19% 49% 29 4 28% 24% 48% 21 32 3% 3% 39% 211 ΑΣΠΚ σε Κατοικίες -14% 212 22 19% 213 Η ύφεση έπληξε με σφοδρότητα τον τομέα των κατασκευών Μεταξύ 28-215, χάθηκαν 18 δισ. (ή 8,2% του ΑΕΠ) επενδύσεων σε κατασκευές, επιβραδύνοντας περαιτέρω την οικονομική δραστηριότητα 215 H κατασκευή κατοικιών το 215 (Ακαθάριστος Σχηματισμός Παγίου Κεφαλαίου - ΑΣΠΚ) αντιστοιχούσε μόλις στο,8% του ΑΕΠ και το 7% του συνολικού ΑΠΣΚ της οικονομίας Η συγκράτηση των διψήφιων πτωτικών μεταβολών του δείκτη κατασκευών κατά τη διάρκεια του 215, συντέλεσε στην μικρή αύξηση του δείκτη εμπιστοσύνης στις κατασκευές κατά 1,6 μονάδες μηνιαίως και κατά 4,1 μονάδες ετησίως Η πτωτική πορεία της αγοράς κατοικιών και των κατασκευών γενικότερα βαίνει φθίνουσα, αφήνοντας περιθώρια ελπίδας για σταδιακή αποκατάσταση Σελίδα 5 24 24% 4% 36% 44% 37% ΠΔΕ 21 9% 47% 45% 214 Λοιπά Πηγή: Ευρωπαϊκή Επιτροπή (AMECO), Εκτελέσεις Προϋπολογισμού και Εισηγητική Έκθεση Προϋπολογισμού 216 21 7% 47% 46%
Η ελληνική αγορά κατοικιών Οι τιμές κατοικιών υπέστησαν μείωση περίπου 41%, ιδίως στα αστικά κέντρα, στην περίοδο 28 με 215 Ονομαστικοί Δείκτες Τιμών Κατοικιών (26=1) 13,9% 12 13,2% -41% 1,9% 1 5,9 1 7,7 1 3,7 1, 9 8,9 1 7 7,8 9 3,5 5,4% 88,3 5,9% 7 9,6 8 2,6 8 7 3,8 2,3% 1,7% 6 4 2 Πηγή : European Mortgage Federation -3,7% -4,7% 7 4,1 6 8,1-8,1% 6 3,9 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Δείκτης Ονομαστικών Τιμών Κατοικιών (26=1) -5,5% -1,3% -11,7% -6,1% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% Μεταβολή Δείκτη Ονομαστικών Τιμών Κατοικιών Ιστορικά, οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών στην παρουσίασαν σημαντική αύξηση μέχρι το 27. Από το 28 η αύξηση των τιμών άρχισε να φθίνει, ενώ από το 211 η μείωση των τιμών ήταν πάνω από 5% ετησίως Η κίνηση των τιμών αντανακλά τη μείωση της ζήτησης κατοικιών, ενώ η προσφορά συνέχισε να διαστέλλεται 1 2 1 8 6 Δείκτης Τιμών Κατοικιών ανά περιοχή (26=1) 1 1 1 16 17 16 17 19 18 12 12 15 99 1 95-37% -44% -43% 93 96 88 82 76 85 76 72 69 65 65 71 61 61 68 Η υποχώρηση των τιμών των κατοικιών την περίοδο 28-215 ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα έναντι των άλλων αστικών περιοχών 4 2 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Αθήνα Θεσσαλονίκη Λοιπές Αστικές περιοχές πλήν Αθήνας και Θεσσαλονίκης Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος Σελίδα 6
Συναλλαγές ( χιλ.) Συναλλαγές / 1. κατοικίες Η ελληνική αγορά κατοικιών Ο αριθμός των συναλλαγών (αγοραπωλησιών) κατοικιών σε σχέση με το απόθεμα μειώθηκε κατά 72% από το 28 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Εξέλιξη Συναλλαγών 27,8 28,4 26, 159 15 166 35,8 215 28,3 27,1 17 3 168 25,3 158-8% 21,6 18,6 136 118-72% 13,2 84 9,1 7,8 7, 58 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Πηγή : European Mortgage Federation Συναλλαγές ( χιλ.) Συναλλαγές / 1 Κατοικίες Από το 28 έως και το 214, οι συναλλαγές παρουσίαζαν κατά μέσο όρο 19% πτώση ετησίως Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το 214 μόλις το 17% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού (82% το 29) Το ποσοστό των συναλλαγών στο σύνολο του αποθέματος κατοικιών συρρικνώθηκε κατά 8% μεταξύ της αιχμής το 25 και το 214 και κατά 72% από το 28 και μετά Σελίδα 7
Η ελληνική αγορά κατοικιών Η έχει πλέον το χαμηλότερο λόγο συναλλαγών προς απόθεμα κατοικιών ανάμεσα στις χώρες του ΟΟΣΑ Εξέλιξη συναλλαγών και επενδύσεων Δείκτης συναλλαγών προς απόθεμα κατοικιών (214) 7. 214 (ή νωρίτερα*) Σλοβενία 8.7 χιλ. χιλ. Πολωνία 9. 3,5 22 Ιταλία 13.2 2 Γερμανία 13.9 Πορτογαλία 14.2 *Ο δείκτης υπολογίζεται ως ο λόγος των 3, 18 Ισπανία 14.5 συναλλαγών του 214 (ή του πιο Δανία 18.2 πρόσφατου έτους με διαθέσιμα δεδομένα) 2,5 16 Ολλανδία 2.4 προς το απόθεμα κατοικιών εκείνου του Ιρλανδία έτους 14 21.3-61% -79% (29) 2, 21.6 Συντελεστής Συσχέτισης r=,86 12 Ουγγαρία 23.5 Βέλγιο 24.7 1 1,5 Γαλλία 25.6 8 Σουηδία 33.9 Νορβηγία 34.7 1, 6 (25) 35.8 Η.Π.Α. 4.3 4 5 Ην. Βασίλειο 43.9 2 Ρουμανία 51.6 Ισλανδία 62. Εσθονία 68.1 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 2 1 2 1 1 2 1 2 2 1 3 2 1 4 Ρωσία 73.3 Συναλλαγές / 1. κατοικίες Αριθμός Συναλλαγών (t-1) Ακαθάριστος Σχηματισμός Παγίου Κεφαλαίου: Κατασκεύες Ø 29.5 Πηγή : European Mortgage Federation Πηγή : European Mortgage Federation Η πτώση στις επενδύσεις που προκαλείται από την οικονομική κρίση, έχει άμεσο αντίκτυπο στις συναλλαγές κατοικιών Οι χαμηλότερες συναλλαγές προς απόθεμα κατοικίας για το 214 παρατηρούνται στην με 7 συναλλαγές ανά 1. κατοικίες Η στην αρχή της κρίσης (29) βρισκόταν κοντά στον μέσο όρο των υπολοίπων χωρών και πάνω από ανεπτυγμένες οικονομίες όπως η Γερμανία και η Δανία, ενώ πριν την κρίση η ξεπερνούσε τον μέσο όρο συναλλαγών ως προς το απόθεμα στο δείγμα των χωρών 8
21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Φόροι στην περιουσία ( δισ.) Δείκτης Τιμών Αστικών Κατοικιών (1997=1) 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Κατά κεφαλή εισόδημα ( χιλ.) Η ελληνική αγορά κατοικιών Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας αυξήθηκε κατά 6 φορές σε σχέση με το 21 4 3 2 1 158 179,5,5 189,4 193,4 214,5 242,5 257,4 261,5 25,5 239,5 2,4 δισ. 226 199 3,5 2,9 3, 177 163 1,2 2,9 156 2 8 2 6 2 4 22 2 1 8 1 6 1 4 3 25 2 15 1 5 17,6 27% 73% 19,3 28% 72% 2,6 29% 71% 21,3 27% 73% 22,9 26% 74% 24,4 25,4 24% 26% 76% 74% 25,1 25% 75% -21,4% 24,1 22,8 28% 28% 72% 72% 21,1 3% 7% 2, 33% 67% 19,9 34% 66% Φόροι, Μεταβιβαστικές πληρωμές Λοιπές πληρωμές Διαθέσιμο Εισόδημα Φόροι στην περιουσία ( δισ.) Δείκτης Τιμών Αστικών Κατοικιών (1997=1) Πηγή: Εκτελέσεις Προϋπολογισμών 21-214, Τράπεζα της Ελλάδος Στους φόρος περιουσίας εκτός του φόρου ακίνητης περιουσίας επιπλέον περιλαμβάνονται φόροι και τέλη κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών 31 12.815,5%,2% 22 Πηγή: ΟΟΣΑ 13.795 32 33 23 14.568,5%,5%,2%,2% 24 15.579,3%,1% 21 25,5%,2% 37 16.835 18.462,5%,2% 18.718 18.785 1,1%,5%,5%,2% 4 46 86 6 17.444 3,2%,8%,3% 1,5% 26 27 28 29 21 211 Φόροι στην ακίνητη περιουσία κεφαλή Διαθέσιμο Εισόδημα κεφαλή 243 16.282 27 3,7% 14.814 1,8% 212 3,7% 254 Φόροι στην Περιουσία (% σύνολο φόρων) 13.439 1,9% 213 Φόροι στην Περιουσία (% Διαθέσιμου Εισοδήματος κεφαλή) Πηγή : European Mortgage Federation Οι φόροι ακίνητης περιουσίας αυξήθηκαν κατά 2,5-3δισ. κατά την πενταετία (21-215) Ο φόρος ακίνητης περιουσίας αντιπροσωπεύει πλέον το 4% περίπου του συνόλου των φόρων και σχεδόν το 2% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλή Το κατά κεφαλή εισόδημα μειώθηκε κατά 21% μεταξύ 28 και 214, αλλά το αντίστοιχο ποσοστό φόρου αυξήθηκε από 26% σε 34% Σελίδα 9
Πληθυσμός άνω των 18 ετών (εκ.) Απόθεμα κατοικιών ανά 1 άτομα Η ελληνική αγορά κατοικιών Tο υπάρχον απόθεμα συνεχίζει να αυξάνει με πολύ χαμηλούς ρυθμούς +1.5% ετησίως +.1% ετησίως.13.13.12.2.13.1.8.6.5.3.2.1.1 1 9 8 7 6 64,1 64,2 64,8 66,3 67,1 67,6 68, 68,3 68,8 69,3 69,4 6 9,9 7 1, 8 7 6 5 5.71 5.75 5.84 6.1 6.11 6.19 6.25 6.29 6.33 6.35 6.36 6.37 6.38 5 4 3 2 1 8,9 9, 9, 9,1 9,1 9,2 9,2 9,2 9,2 9,2 9,2 9,1 9, 5,7 5,7 5,8 6, 6,1 6,2 6,3 6,3 6,3 6,3 6,4 6,4 6,4 4 3 2 1 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Στον πυρήνα της οικοδομικής κρίσης στην τοποθετείται η υπερπροσφορά κατοικιών, που προήλθε από συστηματικές επενδύσεις στον κλάδο Ενδεικτικά, την περίοδο 22 έως το 27, η κατασκευή κατοικιών αυξανόταν με ρυθμό 1,5% ετησίως (φτάνοντας συνολικά τις 8χιλ. νέες κατοικίες), ενώ από το 28 έως και το 214 η αύξηση νέων κατοικιών συνέβαλε στην κρίση της αγοράς ακινήτων, και φαίνεται ότι εμποδίζει την έξοδο από αυτήν, παρά το γεγονός ότι ήδη έχει μειωθεί αλλά με φθίνοντα ρυθμό,,1% ετησίως (αγγίζοντας τις 264χιλ.) Το υπάρχον απόθεμα κατοικιών αγγίζει τις 6,4 εκ. κατοικίες ενώ αντιστοιχεί σε λιγότερα από 9 εκ. άτομα (πληθυσμός άνω των 18 ετών) Το 22 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 1 άτομα, ενώ το 214, αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 1 άτομα (ή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια*), αντανακλώντας τη διεύρυνση των διαθέσιμων κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου. Ο αντίστοιχος δείκτης στις υπόλοιπες χώρες του δείγματος μεταβλήθηκε από 55 κατοικίες το 22 σε 6 κατοικίες το 214 Η υπερπροσφορά κατοικιών είναι δύσκολο να απορροφηθεί, ειδικά σε περίοδο μείωσης των εισοδημάτων και περιορισμένου στεγαστικού δανεισμού Δεν υπάρχουν ενδείξεις αφυπηρέτησης μέρους του αποθέματος λόγω παλαιότητας ή ανυπαρξίας ζήτησης Νέες Κατοικίες Πηγή : European Mortgage Federation Απόθεμα Κατοικιών (εκ.) *Σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, η μέση οικογένεια στην αποτελείται από 2,4 άτομα (στοιχεία 214) Απόθεμα ανά 1 άτομα Πληθυσμός > 18 ετών (σε εκ.) Πηγή : European Mortgage Federation, Eurostat Απόθεμα Κατοικιών (σε εκ.) Σελίδα 1
Η ελληνική αγορά κατοικιών Η υπερβάλλουσα προσφορά εντοπίζεται σε μεγάλο βαθμό στις παλιές κατοικίες Παλαιότητα κτηρίων Αστικές* Περιοχές Παλαιότητα κτηριακού αποθέματος ανά Αστική Περιοχή* 15,1% 1,2% 11,8% 13,4% 18,6% 39,9% 437.729 26.975 49.882 7.137 3.6 1 % 1% 1% 2% 1% 1% 1 6 % 1 2 % 1 2 % 1 4 % 1 2 % 1 6 % 1 7 % 1 4 % 1 4 % 1 8 % 1 9 % 22% 2 3 % 1 9 % 4 3 % 17% Αθήνα και Πειραιάς 3 5 % 33% 4 1 % 13% Θεσαλλονίκη 14% Πάτρα 9% Ηράκλειο 4 % 12% Λάρισα Το οικιστικό απόθεμα με βάση την απογραφή του 211 ανέρχεται σε 6,4 εκ. κατοικίες Περίπου το 55% των αστικών κτηρίων στην είναι κτισμένα πριν από το 198 και περίπου 13% μετά το 21 Το απόθεμα στα αστικά κέντρα είναι νεότερο εκτός των Αθηνών και Πειραιώς Προ του 196 1961-198 1981-199 1991-2 21 και μετά Υπό κατασκευή Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ, Απογραφή κτηρίων και οικοδομών (211) * Ως αστικές περιοχές κατηγοριοποιήθηκαν: Οι Περιφερειακές ενότητες Κεντρικού, Βόρειου, Δυτικού και Νότιου τομέα Αθηνών καθώς και η Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς ως «Αθήνα και Πειραιάς», η Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, και οι δήμοι Πατρέων, Ηρακλείου και Λαρισαίων Σελίδα 11
Ισπανία Σλοβενία Ιταλία Ολλανδία Πορτογαλία Πολωνία Ιρλανδία Γαλλία Ουγγαρία Σλοβακία Τσεχία Φινλανδία Βέλγιο Δανία Ελβετία ΗΠΑ Λιθουανία Ηνωμένο Βασίλειο Λετονία Λουξεμβούργο Αυστρία Νορβηγία Γερμανία Σουηδία Ισλανδία Ισραήλ Εσθονία Ισπανία Ιταλία Ολλανδία Σλοβενία Πορτογαλία Πολωνία Ουγγαρία Ιρλανδία Σλοβακία Φινλανδία Τσεχία Γαλλία Βέλγιο Δανία ΗΠΑ Λιθουανία Ηνωμένο Βασίλειο Λετονία Λουξεμβούργο Αυστρία Ισλανδία Νορβηγία Ελβετία Γερμανία Σουηδία Ισραήλ Εσθονία Η ελληνική αγορά κατοικιών Η ελληνική αγορά κατοικιών αποτελεί πλέον outlier των ευρωπαϊκών αγορών Δείκτης Ονομαστικών Τιμών Κατοικιών 215 (στοιχεία διορθωμένα για Εποχικές Διακυμάνσεις, μεταβολή 21-215) Δείκτης Πραγματικών Τιμών Κατοικιών 215 (στοιχεία διορθωμένα για Εποχικές Διακυμάνσεις, μεταβολή 21-215) 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -35.1 -.5-6.9-3.6-1.9-5.3-14.7-13.9-25.9 7.9 9.7 4.2 4.9 2.62.8 37.5 4.1 3.7 33.1 24.4 3.2 3.9 18.3 22.3 24.6 17.1 18.8 56.5 Μ.Ο. 1.7% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -29.8-32.8-1.2-5.4-5.3-4.3-9.9-9.2-11.9-11.9-17.1-17. -19.8 2.5.5 27.2 2.6 23. 17.6 2.1 17. 17.2 11.9 9.9 1.4 11.2 31.8 37.8 Μ.Ο. 3.% Πηγή: ΟΟΣΑ Πηγή: ΟΟΣΑ Σε αντίθεση με τη σημαντική διεύρυνση των ονομαστικών τιμών κατοικιών (+1,7%), οι μέσες πραγματικές τιμές στην Ευρώπη αυξήθηκαν κατά 3% την ίδια περίοδο Οι ονομαστικές και πραγματικές τιμές κατοικιών στην παρουσίασαν μείωση της τάξης του 3%, ακολουθούμενες από την Ισπανία Σελίδα 12
Ισπανία Πολωνία Ουγγαρία Ολλανδία Σλοβενία Ιταλία Λιθουανία Σλοβακία Φινλανδία Ιρλανδία Γαλλία Πορτογαλία Δανία Τσεχία Λετονία ΗΠΑ Βέλγιο Νορβηγία Ελβετία Ηνωμένο Βασίλειο Λουξεμβούργο Σουηδία Εσθονία Γερμανία Αυστρία Δ[Δείκτης Τιμών προς Διαθέσιμο Εισόδημα] 21-215 2% 1% % -1% -2% -3% Η ελληνική αγορά κατοικιών Κατά τη διάρκεια της κρίσης αυξήθηκαν οι αποστάσεις μεταξύ των χωρών στις τιμές των κατοικιών, ενώ οι κατοικίες έγιναν ελαφρά φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα Δείκτης Τιμών προς Διαθέσιμο Εισόδημα Ονομαστική Τιμή Κατοικιών προς Ονομαστικό Διαθέσιμο Εισόδημα (μεταβολή 21-215) -17,2-19,7% -18,8-26,5 Πηγή: ΟΟΣΑ -,5-1,9-4,1-3,8-3,8-2,4-7,1-4,3-3,8-9,6-13, -12,8 3,9 3, 14,4 11,2 1,6 18,6 15,3 14,9 Μ.Ο. -3,3% Τα ακίνητα στις χώρες του ΟΟΣΑ και κατά την περίοδο 21-215, έγιναν κατά μέσο όρο περίπου 3% φθηνότερα σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα Ενώ οι τιμές κατοικιών στην Ισπανία και την Ιταλία φαίνεται να έχουν προσαρμοστεί στα οικονομικά δεδομένα των χωρών, στην έγιναν ελαφρά φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα -2 5 Ισπανία Στην, η καθίζηση της αγοράς κατοικιών συνέπεσε με την μείωση των εισοδημάτων, ενώ μεταξύ 21 215 η πτώση των τιμών κατοικιών ήταν μεγαλύτερη -3 από την πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος -4-3 -2-1 1 2 3 4 5 6 Η, η Πορτογαλία, η Ιρλανδία και η Γαλλία εμφανίζουν σημεία υπερπροσφοράς Σλοβακία, Ουγγαρία, Φινλανδία και Λιθουανία μπορεί να βρίσκονται μπροστά σε διόρθωση τιμών ακινήτων 6,6 19,2 2 15 1 5-5 -1-1 5-2 Oversupplied Ηνωμένο Βασίλειο Βέλγιο Γαλλία Ιρλανδία Τσεχία Πορτογαλία Δανία Ιταλία Σλοβενία Rebalancing Opportunities Φινλανδία Σλοβακία Αυστρία Λουξεμβούργο Ελβετία Ολλανδία Ουγγαρία Πολωνία Πηγή: ΟΟΣΑ, Ανάλυση ΗΠΑ Σουηδία Λετονία Λιθουανία Γερμανία Νορβηγία Εσθονία Expensive Market Correction Δ[Δείκτης Ονομαστικών Τιμών Κατοικιών] 21-215 Σελίδα 13
Δείκτης Τιμών Κατοικιών 215 (21=1) Η ελληνική αγορά κατοικιών Οι τιμές των κατοικιών οδηγούνται από την αύξηση του πλούτου της χώρας, αλλά υπάρχουν δομικές διαφορές μεταξύ χωρών 1 6 1 5 5 EST 1 5 1 4 5 Expensive 1 4 ISR 1 3 5 SWE ISL 1 3 DEU NOR AUT 1 2 5 AUS LUX LVA 1 2 GBR USA LTU CHE 115 11 DNK BEL 1 5 FIN HUN CZE 1 FRA SVK 95 IRL PRT Premium POL 9 NLD 85 SVNInexpensive ITA 8 75 ESP 7 65 GRC 6 55 5 8 85 9 95 1 1 5 11 115 1 2 1 2 5 1 3 1 3 5 1 4 Η ελαστικότητα της τιμής σε σχέση με την αύξηση των εισοδημάτων δεν είναι ίδια για όλες τις χώρες Η και αρκετές άλλες Ευρωπαϊκές χώρες βρίσκονται σε συστηματικά χαμηλότερα επίπεδα τιμών από μια άλλη ομάδα χωρών Η διαφορά τιμών μεταξύ των δύο ομάδων χωρών εμφανίζεται να είναι μόνιμη και διευρυνόμενη Ομάδα Α Δείκτης Τιμών Κατοικιών = α + β (ΑΕΠ/κεφαλή) Συντελεστές t Stat Προσαρμοσμένο R 2 Σταθερά -19,88 -,45 ΑΕΠ / κεφαλή 1,26 3,26,41 Ομάδα Β Δείκτης Τιμών Κατοικιών = α + β (ΑΕΠ/κεφαλή) Συντελεστές t Stat Προσαρμοσμένο R 2 Σταθερά -21,5 -,97 ΑΕΠ / κεφαλή 1,1 5,42,7 Πηγή: OECD, Ανάλυση ΑΕΠ/κεφαλή 215 (21=1) Σελίδα 14
Η ελληνική αγορά κατοικιών Σύνοψη η αγορά παρακολουθώντας την κρίση υπέστη καθίζηση παρασύροντας τις τιμές και τις επενδύσεις Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν καθίζηση. Ενδεικτικά, μεταξύ 28-215, 18 δισ. ή 8,2% του ΑΕΠ επενδύσεων σε κατασκευές χάθηκαν, επιβραδύνοντας περαιτέρω την συνολική οικονομική δραστηριότητα Οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν μείωση μεγαλύτερη του 5% ετησίως από το 211 και μετά, ενώ η συνολική μείωση των τιμών κατοικιών ανήλθε στο περίπου 41%, ιδίως στα αστικά κέντρα, κατά την περίοδο 28 με 215 Ο αριθμός των συναλλαγών (αγοραπωλησιών) κατοικιών σε σχέση με το απόθεμα παρουσίασε ετήσια μείωση της τάξης του 19% από το 28 ως το 214, ενώ συνολικά μειώθηκε κατά περίπου 72% Η έχει πλέον το χαμηλότερο λόγο συναλλαγών προς απόθεμα κατοικιών ανάμεσα στις χώρες του ΟΟΣΑ ενώ πριν την κρίση βρισκόταν πάνω από τον μέσο όρο Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας αυξήθηκε κατά 6 φορές σε σχέση με το 21 σε περίπου 2.5 3 δισ. Η προσφορά κατοικιών κυριαρχείται από το υπάρχον απόθεμα, το 55% του οποίου έχει κατασκευαστεί προ του 198. Το υπάρχον απόθεμα συνεχίζει να αυξάνει με χαμηλό ρυθμό Το 22 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες σε 1 άτομα, ενώ το 214 αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 1 άτομα (ή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια*), αντανακλώντας την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου Η ελληνική αγορά κατοικιών αποτελεί πλέον outlier των ευρωπαϊκών αγορών. Κατά την περίοδο 21-215 οι τιμές των ελληνικών κατοικιών παρουσίασαν την μεγαλύτερη πτώση ανάμεσα σε χώρες του ΟΟΣΑ Κατά τη διάρκεια της κρίσης αυξήθηκαν οι αποστάσεις μεταξύ των χωρών στις τιμές των κατοικιών, ενώ γενικά οι κατοικίες έγιναν ελαφρά φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα κάθε χώρας του ΟΟΣΑ Οι τιμές των κατοικιών οδηγούνται από την αύξηση του πλούτου μιας χώρας, αλλά υπάρχουν δομικές διαφορές μεταξύ χωρών, με μερικές από αυτές να είναι συστηματικά ακριβότερες από τις άλλες *Σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, η μέση οικογένεια στην αποτελείται από 2,4 άτομα (στοιχεία 214) Σελίδα 15
Προσφορά και ζήτηση στην αγορά κατοικιών Σελίδα 16
Η ισορροπία της αγοράς καθορίζει τις τιμές των κατοικιών Υπάρχον Απόθεμα Οικονομική Ανάπτυξη Νέες Κατασκευές Προσφορά Ζήτηση Στεγαστική Επέκταση Αγορά κατοικιών Φόροι Τιμές Από την πλευρά της προσφοράς, οι κυριότεροι οδηγοί είναι το υπάρχον απόθεμα και οι νέες κατασκευές ενώ η ζήτηση αποτελεί συνάρτηση της οικονομικής ανάπτυξης, της στεγαστικής πίστης και των φόρων στα ακίνητα Σελίδα 17
Δ (Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) Δ (Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) Δ (Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) Προσφορά Η προσφορά κατοικιών οδηγείται από τον αριθμό των νέων κατασκευών, ενώ μειώνεται με το υπάρχον απόθεμα 8% 8% 6% 6% 4% Λοιπές χώρες 4% 2% % -2 2% % -2% Λοιπές χώρες -4-4% -6-8,4,4 5,5,5 5,6,6 5,7,7 5-6% -8% -1% -8% -6% -4% -2% % 2% 4% 6% 8% 1% Υπάρχoν Απόθεμα/κεφαλή Δ (Νέες κατασκευές 1. κατοικίες) 8% Δ (Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) = β1 (Υπάρχον Απόθεμα / κεφαλή) + β2 Δ(Νέες κατασκευές ανά 1. κατοικίες) +β3 Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) Σύνολο χωρών Adj. R²:.38 Adj. R²:.74 Συντελεστές t Stat Συντελεστές t Stat Υπάρχον Απόθεμα / κεφαλή -.3-1.36 -.2 -.61 Δ (Νέες κατασκευές ανά 1. κατοικίες).34 6.56.5 5.4 6% 4% 2% % -2% -4% Λοιπές χώρες Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών).16.95.29.89-6% -8% Πηγή : European Mortgage Federation, Ανάλυση -3% -15% % 15% 3% 45% Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) % Σελίδα 18
Δ(Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) Δ(Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) Δ(Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) Δ(Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες) Ζήτηση H ζήτηση κατοικιών οδηγείται ισχυρά από το κατά κεφαλή ΑΕΠ και τη στεγαστική πίστη, ενώ η αύξηση των φόρων ακίνητης περιουσίας έχει σημαντική αρνητική επίδραση 8% 8% 8% 6% 6% 6% 4% 2% % -2 4% 2% 2% Λοιπές χώρες % Λοιπές % -2% χώρες -2% 4% Λοιπές χώρες -4-4% -4% -6-6% -6% -8-4% -3% -2% -1% % 1% 2% 3% -8% -8% -4% % -8% 4% 8% 12% 16% 2% -4% % 4% 8% 12% 16% 2% Δ (ΑΕΠ / κεφαλή) Δ (Στεγαστικά δάνεια / κεφαλή) Δ(Φόρος Ακινήτων / Κεφαλή) Δ(Συναλλαγές ανά 1. κατοικίες)= β1 Δ (ΑΕΠ/κεφαλή) + β2 Δ (Στεγαστικά Δάνεια/κεφαλή ) + β3 Δ(Φόρος Ακινήτων/κεφαλή)+β4 Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών[t-1]) 8% 6% Σύνολο χωρών Adj. R²:.27 Adj. R²:.53 Συντελεστές t Stat Συντελεστές t Stat Δ (ΑΕΠ/κεφαλή) 1.4 6.26 1.62 1.7 Δ (Στεγαστικά Δάνεια/κεφαλή).23 4.72.87 3.49 Δ (Φόρος Ακινήτων/ κεφαλή) -.11-3.24 -.29-2.33 Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών [t-1]). -4.6 -.23 -.22 Πηγή : European Mortgage Federation, Ανάλυση 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -4% -3% Λοιπές χώρες -2% -1% % 1% 2% 3% 4% 5% Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών [t-1]) Σελίδα 19
Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) % Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) % Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών)% Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) % Δ (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) % 4% Διαμόρφωση τιμών κατοικιών Οι τιμές κατοικιών επηρεάζονται από το ΑΕΠ/κεφαλή, το δανεισμό και τις νέες κατασκευές, ενώ στην το πλεονάζον απόθεμα και οι φόροι ακίνητης περιουσίας επηρεάζουν αρνητικά τις τιμές 4% 4% 3% 3% 3% 2% Λοιπές χώρες 2% Λοιπές χώρες 2% 1% 1% 1% Λοιπές χώρες % % % -1% -1% -1% -2% -2-15% -1% -5% % 5% 1% 15% 2% 25% -2% -2% -4% -2% % 2% 4% 6% 8% -4% -2% % 2% 4% 6% 8% 1% 4% Δ (ΑΕΠ / κεφαλή) [t-1] % 4% Δ (Στεγαστικά δάνεια / κεφαλή [t-1]) % Δ (Φόρος Ακινήτων / κεφαλή [t-1]) % 3% 2% 1% Λοιπές χώρες 3% 2% 1% Λοιπές χώρες Δ (Δείκτης τιμών κατοικιών) = β1 Δ(ΑΕΠ / κεφαλή [t-1]) +β2 Δ (Στεγαστικά Δάνεια / κεφαλή [t-1]) + β3 Δ( Φόρος Ακινήτων / κεφαλή [t- 1])+ β4 (Υπάρχον Απόθεμα ανά 1. άτομα) + β5 Δ(Νέες κατασκευές ανά 1. κατοικίες) Σύνολο χωρών Adj. R²:.4 Adj. R²:.69 Συντελεσ Συντελεσ t Stat t Stat τές τές Δ (ΑΕΠ /κεφαλή [t-1]).21 2.32.54.89 % -1% % -1% Δ (Στεγαστικά δάνεια / κεφαλή[t-1]).16 3.81.15.81 Δ (Φόρος Ακινήτων/ κεφαλή [t-1]) -.1 -.28 -.6-1.22 Υπάρχον Απόθεμα ανά 1. άτομα. 1.3 -.1-3.58 Δ (Νέες κατασκευές ανά 1. κατοικίες).17 7.5.2 4,65-2% 4 4 5 5 55 6 6 5 7 7 5 Υπάρχον Απόθεμα ανά 1. άτομα -2% -8% -6% -4% -2% % 2% 4% 6% 8% Δ (Νέες κατασκευές ανά 1. κατοικίες) % Πηγή : European Mortgage Federation, Ανάλυση Σελίδα 2
Δ (Νέες Κατασκευές ανά 1. κατοικίες) % Δ (Νέες Κατασκευές ανά 1. κατοικίες) % Δ (Νέες Κατασκευές ανά 1. κατοικίες) % Νέες κατασκευές κατοικιών Ο αριθμός των νέων οικοδομών οδηγείται από το κατά κεφαλή εισόδημα και την στεγαστική πίστη, ενώ συγκρατείται από το υπάρχον απόθεμα κατοικιών 8% 8% 6% 4% 2% Λοιπές χώρες 6% 4% 2% % % Λοιπές χώρες -2% -2% -4% -4% -6% -6% -8% -8% -1% -18% -12% -6% % 6% 12% 18% 24% 3% -1% -4% -2% % 2% 4% 6% 8% 1% 8% Δ (ΑΕΠ / κεφαλή) % Δ (Στεγαστικά δάνεια / κεφαλή) % 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% Λοιπές χώρες Δ (Νέες κατασκευές ανά 1. κατοικίες) = β1 Δ (ΑΕΠ / κεφαλή) + β2 Δ(Στεγαστικά δάνεια / κεφαλή) + β3 Υπάρχον Απόθεμα / κεφαλή Σύνολο χωρών Adj. R²:.26 Adj. R²:.64 Συντελεστές t Stat Συντελεστές t Stat Δ (ΑΕΠ/κεφαλή) 1.33 4.54 1.12.69 Δ (Στεγαστικά δάνεια / κεφαλή).28 2.37 2.39 3.37 Υπάρχον Απόθεμα / κεφαλή -.67-2.47-6.66-2.17 Πηγή : European Mortgage Federation, Ανάλυση -1%,4,5,6,7,8 Πηγή : European Mortgage Federation, Ανάλυση Υπάρχoν Απόθεμα / κεφαλή Σελίδα 21
Στεγαστική πίστη Η στεγαστική πίστη στην δεν σχετίζεται ισχυρά με το ρυθμό μεγέθυνσης της οικονομίας Στεγαστικά Δάνεια / Κεφαλή( χιλ.) 2 18 16 14 12 Λοιπές χώρες Οι υπόλοιπες Ευρωπαϊκές χώρες παρουσιάζουν τριπλάσια συσχέτιση στεγαστικής πίστης και ΑΕΠ από την Το Λουξεμβούργο αποτελεί outlier, καθώς έχει πολύ υψηλότερο ΑΕΠ κατά κεφαλή σε σχέση με τα στεγαστικά δάνεια από τις υπόλοιπες χώρες 1 8 6 4 Λουξεμβούργο ln(στεγαστικά δάνεια / κεφαλή) = α + β1 ln(αεπ / κεφαλή) Σύνολο χωρών Adj. R²:,76 Adj. R²:,15 Συντελεστές t Stat Συντελεστές t Stat Σταθερά 3,7 161,43 3,1 116,77 (ΑΕΠ/κεφαλή),42 3,15.14 1,67 2 Πηγή : European Mortgage Federation, Ανάλυση 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 ΑΕΠ / Κεφαλή ( χιλ.) 22
Προσφορά και ζήτηση στην αγορά κατοικιών Σύνοψη το ΑΕΠ/κεφαλή, η στεγαστική πίστη, οι φόροι και το μεγάλο απόθεμα κατοικιών διαμορφώνουν την αγορά Από την πλευρά της προσφοράς ο όγκος των συναλλαγών οδηγείται από τον αριθμό των νέων κατασκευών, ενώ συγκρατείται από το υπάρχον απόθεμα H ζήτηση οδηγείται ισχυρά από το κατά κεφαλήν ΑΕΠ και τη στεγαστική πίστη, ενώ η αύξηση των φόρων ακίνητης περιουσίας έχει αρνητική επίδραση Οι τιμές κατοικιών επηρεάζονται θετικά από τις μεταβολές του ΑΕΠ/κεφαλή, των στεγαστικών δανείων και από τις νέες κατασκευές, ενώ το πλεονάζον απόθεμα και οι φόροι ακίνητης περιουσίας έχουν αρνητική επίδραση στις τελικές τιμές Η κατασκευή νέων κατοικιών φαίνεται πως εξαρτάται κυρίως από τον τραπεζικό δανεισμό και δευτερογενώς, αλλά ισχυρά, από το κατά κεφαλήν εισόδημα και το απόθεμα κατοικιών Η επέκταση της στεγαστικής πίστης στην δεν σχετίζεται με το ρυθμό μεγέθυνσης της οικονομίας Σελίδα 23
Προς μια νέα ισορροπία Σελίδα 24
Προς μια νέα ισορροπία Οι κύριοι παράγοντες διαμόρφωσης της δυναμικής της αγοράς 1 Προοπτικές οικονομίας Αύξηση ΑΕΠ Επενδύσεις Θετικός πληθωρισμός Πολύ Ισχυρός Παράγων Ισχυρός Παράγων Μέτριος Παράγων Μέτριος Παράγων 2 3 4 5 Διαθέσιμο Εισόδημα Οικιστικό Απόθεμα Διαθέσιμη Χρηματοδότηση Φόροι ακίνητης περιουσίας Αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος καθώς η χώρα σταδιακά θα μπει σε περίοδο ανάπτυξης Η απορρόφηση του υπάρχοντος αργούντος αποθέματος θα συντείνει αποφασιστικά στην τόνωση της αγοράς ακινήτων Βελτίωση συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα με άρση των περιορισμών κίνησης κεφαλαίων Μείωση των φόρων ακίνητης περιουσίας Συναλλαγές επί ακινήτων Τιμές Νέες Κατασκευές Σελίδα 25
χιλ. χιλ. χιλ. χιλ. Προς μια νέα ισορροπία 4 Εναλλακτικά σενάρια για την ελληνική οικονομία Σενάριο 1: Υψηλή Ανάπτυξη Σενάριο 2: Μέτρια Ανάπτυξη Σενάριο 3: Χαμηλή Ανάπτυξη Σενάριο 4: Ρεαλιστικό Οικονομική Ανάπτυξη Στεγαστική Πίστη 2,7% για το 217* και 3,5% στο εφεξής Αύξηση της στεγαστικής πίστης με ρυθμό μεγαλύτερο της ανάπτυξης 2,7% για το 217* και 2% στο εφεξής Αύξηση της στεγαστικής πίστης με ρυθμό μεγαλύτερο της ανάπτυξης 2,7% για το 217* και,5% στο εφεξής Αύξηση της στεγαστικής πίστης με ρυθμό μεγαλύτερο της ανάπτυξης Σενάριο 3 για τα 5 πρώτα χρόνια Σενάριο 1 για τα 5 επόμενα χρόνια Σενάριο 2 στο εφεξής Φορολογία Ακινήτων Μείωση φορολογίας ακινήτων 5,3% ετησίως ως το 221, 3,% ετησίως ως το 226 και σταθερή στη συνέχεια Μείωση φορολογίας ακινήτων κατά 2,1% ετησίως ως το 226 και σταθερή στη συνέχεια Φορολογία ακινήτων σταθερή, στα επίπεδα του 215 7 3 7 3 7 3 7 3 6 25 6 25 6 25 6 25 5 4 3 2 2 15 1 5 4 3 2 2 15 1 5 4 3 2 2 15 1 5 4 3 2 2 15 1 1 5 1 5 1 5 1 5 2 21 22 23 24 25 2 21 22 23 24 25 2 21 22 23 24 25 Πραγματικό ΑΕΠ / κεφαλή Στεγαστικά δάνεια/κεφαλή Φόρος / κεφαλή 2 21 22 23 24 25 *Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του IMF για την ελληνική οικονομία η ανάπτυξη του ΑΕΠ θα φτάσει το 2,7% για το 217 (World Economic Outlook). Οι προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια βασίζονται στον μέσο όρο των ετών με ιστορικά υψηλή οικονομική ανάπτυξη (3,5%) για το σενάριο 1 και στον μέσο όρο των ετών με ιστορικά χαμηλή οικονομική ανάπτυξη (,5%) για το σενάριο 2 (στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής) Σελίδα 26
Αριθμός συναλλαγών (χιλ) Αριθμός συναλλαγών (χιλ) Αριθμός συναλλαγών (χιλ) Αριθμός συναλλαγών (χιλ) Προς μια νέα ισορροπία 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 2 5 45 4 35 3 25 2 Η εξισορρόπηση της αγοράς κατοικίας τοποθετείται στο έτος 236 αν υπάρξει συστηματική και σημαντική ανάπτυξη, ενώ με χαμηλή ανάπτυξη δεν προβλέπεται εξισορρόπηση της αγοράς πριν το 25 Σενάριο 1: Υψηλή Ανάπτυξη 25 Το ΑΕΠ αναμένεται να φτάσει στα επίπεδα του 28 το έτος 225 Τα στεγαστικά δάνεια θα ακολουθήσουν την ανάπτυξη της οικονομίας με πιο αργό ρυθμό Ο αριθμός των συναλλαγών ζήτησης θα αυξηθεί με ρυθμό ελαφρώς μεγαλύτερο του ΑΕΠ Η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης αναμένεται το 236 Ταχύτερη ανάπτυξη / Περισσότερα δάνεια / Σταδιακή μείωση φόρων 21 215 22 225 23 Σενάριο 3: Χαμηλή Ανάπτυξη Το πραγματικό ΑΕΠ/κεφαλή δεν αναμένεται να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το 25 Η προσφορά θα κινηθεί με ρυθμό μεγαλύτερο του ΑΕΠ αλλά η ζήτηση θα αυξηθεί με πολύ μικρότερους ρυθμούς Στο σενάριο χαμηλής ανάπτυξης δεν αναμένεται σύγκλιση προσφοράς και ζήτησης εντός του ορίζοντα πρόβλεψης 235 24 245 χιλ7 25 6 5 4 3 2 1 χιλ 7 6 5 4 3 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 5 45 4 35 3 25 2 2 Σενάριο 2: Μέτρια Ανάπτυξη Tο πραγματικό ΑΕΠ/κεφαλή ξεπερνά τα επίπεδα του 28 το έτος 23 Οι συναλλαγές θα αναπτυχθούν με ρυθμό αντίστοιχο του ΑΕΠ H σύγκλιση προσφοράς και ζήτησης αναμένεται στο έτος 246 Μέτρια ανάπτυξη / Περισσότερα δάνεια / Μείωση φόρων με χαμηλότερο ρυθμό 25 21 215 22 225 23 235 24 245 Σενάριο 4: Ρεαλιστικό Tο πραγματικό ΑΕΠ/κεφαλή αναμένεται να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα το έτος 23 Οι συναλλαγές θα αναπτυχθούν με ρυθμό παρόμοιο του ΑΕΠ H εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης τοποθετείται στο έτος 247 χιλ 7 25 6 5 4 3 2 1 χιλ 7 6 5 4 3 15 2 15 2 1 1 1 1 5 5 Χαμηλή ανάπτυξη / Περισσότερα δάνεια /Σταθερή φορολογία Χαμηλή αρχικά, υψηλή και μέτρια ανάπτυξη /Περισσότερα δάνεια /Μειούμενη φορολογία 2 25 21 215 22 225 23 235 24 245 25 2 25 21 215 22 225 23 235 24 245 25 Συναλλαγές Συναλλαγές Ζήτησης Συναλλαγές Προσφοράς Πραγματικό ΑΕΠ/κεφαλή (δεξιός άξονας) Πηγή: European Mortgage Federation, Εκτιμήσεις Σελίδα 27
22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 231 232 233 234 235 236 239 238 237 242 241 24 243 244 245 246 247 249 248 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 218 217 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 23 229 231 232 233 234 235 236 237 238 239 24 242 241 243 244 245 246 247 248 249 25 Δείκτης Τιμών Κατοικιών (26=1) Συναλλαγές / Απόθεμα Δείκτης Τιμών Κατοικιών (26=1) Συναλλαγές / Απόθεμα 27 26 25 24 23 22 28 29 21 212 211 213 214 215 216 217 218 219 22 221 224 223 222 225 226 227 228 229 23 232 231 233 234 235 236 237 238 239 24 241 243 242 244 245 246 247 249 248 25 22 23 24 25 26 27 28 21 29 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 231 232 233 234 235 236 237 238 239 241 24 242 243 244 245 246 247 248 249 25 Δείκτης Τιμών Κατοικιών (26=1) Συναλλαγές / Απόθεμα Δείκτης Τιμών Κατοικιών (26=1) Συναλλαγές / Απόθεμα Προς μια νέα ισορροπία Λόγω της υπερβάλλουσας προσφοράς οι τιμές κατοικιών αναμένεται να επανέλθουν στον μέσο όρο της περιόδου 22-28 το νωρίτερο το 242, αν η οικονομία αναπτυχθεί με γρήγορους ρυθμούς 11 1 Σενάριο 1: Υψηλή Ανάπτυξη 1.5% Προβλέψεις 5.5 5. 11 1 Σενάριο 2: Μέτρια Ανάπτυξη Προβλέψεις.6% 5.5 5. 9 4.5 Μ.Ο. τιμών κατοικιών 22-28 4. 9 Μ.Ο. τιμών κατοικιών 22-28 4.5 4. 8 3.5 3. 8 3.5 3. 7 2.5 7 2.5 6 2. 1.5 6 2. 1.5 5 1..5 5 1..5 4. 4. 11 1 9 8 7 Σενάριο 3: Χαμηλή Ανάπτυξη Προβλέψεις 11 5.5 5. 1 4.5 Σενάριο 4: Ρεαλιστικό Προβλέψεις.6% Μ.Ο. τιμών κατοικιών 22-28 4. 9 Μ.Ο. τιμών κατοικιών 22-28 3.5 8.14% 3. 2.5 7 5.5 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 6 2. 1.5 6 2. 1.5 5 1..5 5 1..5 4. 4. Δείκτης Τιμών Κατοικιών Συναλλαγές / Απόθεμα (δεξιός άξονας) Πηγή : European Mortgage Federation, Εκτιμήσεις Σελίδα 28
Νέες κατασκευές (Χιλ.) Προς μια νέα ισορροπία Ο μέσος ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών τοποθετείται, ανάλογα με το ρυθμό ανάπτυξης, μεταξύ 3,2% και 9,3% ανά έτος, ενώ οι μέσες ετήσιες επενδύσεις σε νέες κατοικίες εκτιμάται ότι θα κυμαίνονται μεταξύ 2 δις και 1 δις 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Εξέλιξη νέων κατασκευών Μέσες ετήσιες επενδύσεις* 1 δισ./έτος 5 δισ./έτος 4,5 δισ./έτος 2 δισ./έτος Ο μέσος αριθμός νέων κατασκευών ανά έτος τοποθετείται μεταξύ 1. (υψηλή ανάπτυξη) και 2. κατοικιών (χαμηλή ανάπτυξη) 2 25 21 215 22 225 23 235 24 245 25 Πηγή : European Mortgage Federation, Εκτιμήσεις * Οι μέσες ετήσιες επενδύσεις προκύπτουν από την κατασκευή νέων κατοικιών. Σύμφωνα με τη Eurostat (στοιχεία 212) το μέσο σπίτι στην είναι 94 τ.μ. και σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, η οικοδόμηση κατοικίας 94 τ.μ. κοστίζει κατά μέσο όρο 1χιλ. σελίδα 29
Προς μια νέα ισορροπία Αν η ελληνική οικονομία αναπτυχθεί σύμφωνα με τις ρεαλιστικές εκτιμήσεις, η αγορά κατοικιών αναμένεται να ισορροπήσει περί το 247, αλλά οι τιμές θα αργήσουν να προσεγγίσουν τα επίπεδα της περιόδου 22-28 ΑΕΠ / κεφαλή σε επίπεδα 28 Ισορροπία αγοράς Τιμές κατοικιών στο μέσο όρο 22-28 Εκτιμώμενες μέσες ετήσιες επενδύσεις σε κατοικίες Σενάριο 1: Υψηλή Ανάπτυξη 225 236 242 1 δις Σενάριο 2: Μέτρια Ανάπτυξη 23 246 Πέραν του 25 5 δις Σενάριο 3: Χαμηλή Ανάπτυξη Πέραν του 25 Πέραν του 25 Πέραν του 25 2 δις Σενάριο 4: Ρεαλιστικό 23 247 Πέραν του 25 4,5 δις Σελίδα 3
Προς μια νέα ισορροπία Σύνοψη Η αγορά κατοικιών θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα μετά από 35 περίπου χρόνια Σύμφωνα με το επικρατέστερο σενάριο για την πορεία της ελληνικής οικονομίας το ΑΕΠ κατά κεφαλήν θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 23 Η εξισορρόπηση της προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική κατοικία θα επέλθει περί το 247, λόγω της υπερπροσφοράς, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης Οι τιμές των κατοικιών θα αυξάνονται αργά, με μέσο ρυθμό περί το,6% ετησίως, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 22-28 μετά το 25 Οι επενδύσεις κατοικιών δεν αναμένεται να διαδραματίσουν ισχυρό ρόλο στην ανάπτυξη της χώρας μεσοπρόθεσμα, καθώς θα παραμείνουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα των ιστορικών, περί τα 4,5 δισ. ετησίως κατά μέσο όρο Για να μπορέσει να επανεκκινήσει η ελληνική αγορά κατοικίας και να επανέλθει στα επίπεδα του 22-28, απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο Η στεγαστική πίστη πρέπει να ακολουθήσει τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, ώστε να συμβάλλει στην τόνωση της ζήτησης Οι φόροι στα ακίνητα πρέπει σταδιακά να μειωθούν για να αυξηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες Σελίδα 31
Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών Σελίδα 32
Πληρότητα* Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών Υπάρχουν περιθώρια για μια νέα πολιτική κατοικίας Η βρίσκεται στο τέλος της ύφεσης, αλλά οι πολιτικές και οικονομικές συνθήκες θα παραμείνουν δύσκολες για αρκετά χρόνια Οι τιμές κατοικιών έχουν υποστεί ουσιώδη μείωση Η υπερπροσφορά είναι δύσκολο να απορροφηθεί, ειδικά σε περίοδο μείωσης των εισοδημάτων και περιορισμένου στεγαστικού δανεισμού καθιστώντας δύσκολη την ανάκαμψη της αγοράς Η δεν αποτελεί χώρα στόχο επενδυτών Πέραν των συνθηκών η αγορά κατοικιών στην υποφέρει από δύο επιπλέον δομικές αστοχίες Περιορισμένη αναμόχλευση (non-scraping) παλαιού αποθέματος Κατακερματισμένη ιδιοκτησία Χωρίς αντιμετώπιση των αστοχιών, η ζήτηση στην αγορά κατοικιών θα αναπτυχθεί αργά αλλά σταθερά, υπό ορισμένες μακροοικονομικές και δημοσιονομικές προϋποθέσεις Η βρίσκεται σε ύφεση ενώ υποφέρει από υπερπροσφορά ακινήτων Φάση 2- Επέκταση Μακροπρόθεσμος μέσος όρος πληρότητας Φάση 1- Ανάκαμψη Αύξουσα πληρότητα / Φθίνον κενό απόθεμα Νέες κατασκευές Αύξουσα πληρότητα / Φθίνον κενό απόθεμα Όχι νέες κατασκευές Πηγή: Mueller, Real Estate Finance (1995) Χρόνος Φάση 3- Υπερπροσφορά Ισοζύγιο Προσφοράς/Ζήτησης Φθίνουσα πληρότητα/ Αύξον κενό απόθεμα Νέες κατασκευές Φθίνουσα πληρότητα/ Αύξον κενό απόθεμα Περισσότερες ολοκληρωμένες κατασκευές Φάση 4- Ύφεση * Η διαφορά μεταξύ προσφοράς (συμπεριλαμβανομένων των νέων κατασκευών) και της ζήτησης σε όρους απορρόφησης Σελίδα 33
Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών Γρηγορότερη εξισορρόπηση της αγοράς κατοικιών Αφαίρεση πλεονάζοντος όγκου από την αγορά κατοικιών και ολοκληρωμένη ανάπλαση περιοχών Ανάπλαση /επανασχεδιασμός επιλεγμένων ή υποβαθμισμένων περιοχών Στοχευμένη απόσυρση (κατεδάφιση) κτιρίων Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών Δημιουργία μηχανισμού συγκέντρωσης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ( Τράπεζα Γης ) Μεταφορά τίτλων ιδιοκτησίας / συντελεστή δόμησης Μεταφορά δικαιωμάτων εκμετάλλευσης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που χρίζουν ανάπλασης για μακροχρόνια εκμίσθωση (leasehold) Σελίδα 34
Καθαρά Οφέλη Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών Μείωση της υπερπροσφοράς κατοικιών με μαζική ανακατασκευή και ανάπλαση τμημάτων του κτηριακού αποθέματος Αναβάθμιση υποβαθμισμένων αστικών γειτονιών μέσω προγραμμάτων ανάπλασης περιοχών ή δημιουργίας αστικών επιχειρηματικών ζωνών (urban business clusters) με ταυτόχρονη παροχή κινήτρων μετεγκατάστασης, αποζημίωσης ή συμμετοχής στο πρόγραμμα για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων, δημιουργώντας επενδυτικές ευκαιρίες και θετικές εξωτερικότητες στην κοινωνία Ανάπλαση μη λειτουργικών βιομηχανικών κτηρίων και προγράμματα απόσυρσης εγκαταλελειμμένων και επικίνδυνων κτηρίων Μετακινήσεις υπουργείων και μεγάλων Δημόσιων υπηρεσιών εκτός αστικού κέντρου με σκοπό αφενός την απελευθέρωση και ανάπλαση των υπαρχουσών εγκαταστάσεων και αφετέρου την ανάπτυξη των αποκεντρωμένων περιοχών Ανάπτυξη εξωτερικής ζήτησης μέσω της κατασκευής οργανωμένων τουριστικών καταλυμάτων και κατοικιών (εξοχική κατοικία) Δημόσια Έργα υποδομών Καταναλωτές Ιδιοκτήτες Ανάπλαση περιοχών Επιχειρησιακό σύστημα Κατασκευαστές/ Developer Επενδύσεις σε έργα υποδομών και τεχνολογίας για την λειτουργική διασύνδεση και πρόσβαση στις νέες περιοχές, αλλά και την ποιοτική αναβάθμιση υπαρχουσών περιοχών δίνοντας ώθηση για νέο κατασκευαστικό ενδιαφέρον και αυξάνοντας την αξία των κατοικιών Σελίδα 35
Ενίσχυση της αγοράς ακινήτων Συγκέντρωση της κατακερματισμένης ιδιοκτησίας με τη δημιουργία μηχανισμού συγκέντρωσης «άυλων» δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ( Τράπεζα Γης ) Κατακερματισμένες ιδιοκτησίες/ακίνητα που έχει αφαιρεθεί το δικαίωμα δόμησης Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης από ακίνητα που έχει αφαιρεθεί το δικαίωμα δόμησης Τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης Χρηματική αποζημίωση Μεταφορά δικαιωμάτων εκμετάλλευσης ακινήτων που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές για μακροχρόνια εκμίσθωση (Leasehold) Μερίσματα από ανάπτυξη ακινήτου Τράπεζα Γης Τιτλοποίηση άυλων δικαιωμάτων Διάθεση δικαιωμάτων Leasehold Land depositor Land integrator Market maker σε δικαιώματα, τίτλους ιδιοκτησίας και συντελεστές δόμησης Πρόσθετος Συντελεστής Δόμησης Μεταφορά συντελεστή δόμησης Χρηματική αποζημίωση Δικαιώματα (warrants) Πληρωμές Μακροχρόνια εκμίσθωση (Leasehold) Μίσθωμα leasehold Ενιαία ιδιοκτησία για αναπλάσεις/αναπτύξεις (περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης) Developers Κατασκευή/ανάπλαση υποδομών και ακινήτων στην ωφελούμενη περιοχή Μακροχρόνια εκμετάλλευση ακινήτων (πχ. 1 χρόνια) Μέσω της Τράπεζας Γης Συγκέντρωση συντελεστών δόμησης σε στοχευμένες αστικές ζώνες (περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης) Δυνατότητα ενοποίησης της κατακερματισμένης ιδιοκτησίας για μαζική ανακατασκευή τμημάτων του υπάρχοντος κτηριακού αποθέματος και ανάπλαση των εν λόγω περιοχών Ενίσχυση της απόδοσης ακινήτων με μεταφορά συντελεστή δόμησης Προσέλκυση επενδυτών με μακροχρόνια εκμίσθωση ακινήτων (π.χ. 1 χρόνια) Σελίδα 36
Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών Η Τράπεζα Γης θα έχει εμπορικό και διευκολυντικό για την ανάπτυξη χαρακτήρα Διαχείριση και μεταφορά συντελεστών δόμησης από ακίνητα στα οποία έχει αφαιρεθεί η δυνατότητα δόμησης, σε περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης (σύμφωνα με κοινωνικά, περιβαλλοντικά και οικονομικά κριτήρια) Δημιουργία ενός πιο ευέλικτου μηχανισμού αντιστοίχισης συντελεστών δόμησης, μέσω χρηματικής αποζημίωσης Δυνατότητα τιτλοποίησης και διάθεσης δικαιωμάτων εκμετάλλευσης ακινήτων που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές, με σκοπό την αναβάθμισή και εκμετάλλευσή τους για μακροχρόνιο διάστημα (leasehold) Μεταβίβαση δικαιωμάτων εκμετάλλευσης του ακινήτου σε μακρόπνοο ορίζοντα (π.χ. 1 χρόνια) έναντι μισθώματος, μέρος του οποίου θα αποδίδεται στον αρχικό ιδιοκτήτη του ακινήτου. Με τη λήξη του leasehold, το ακίνητο θα επιστρέφει στον ιδιοκτήτη Σελίδα 37
Ενίσχυση της αγοράς κατοικιών Σύνοψη για να επιταχύνει η αγορά ακινήτων χρειάζεται διευκόλυνση των συναλλαγών και μείωση του υπάρχοντος αποθέματος Μείωση αποθέματος Η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει υπερπροσφορά κατοικιών, εξαιτίας των συστηματικών επενδύσεων στον κλάδο. Παράλληλα υποφέρει από δύο δομικά προβλήματα: περιορισμένη αναμόχλευση του παλαιού αποθέματος κατακερματισμένη ιδιοκτησία Για να μειωθεί η υπερπροσφορά στην αγορά κατοικίας θα πρέπει να υλοποιηθούν μαζικές αναπλάσεις και ανακατασκευές του υπάρχοντος αποθέματος με ταυτόχρονες επενδύσεις σε έργα υποδομών και τεχνολογίας : ανάπλαση μη λειτουργικών εγκαταστάσεων και απόσυρση παλαιού αποθέματος μετακίνηση δημόσιων υπηρεσιών εκτός αστικού κέντρου αναβάθμιση υποβαθμισμένων αστικών περιοχών ανάπτυξη εξωτερικής ζήτησης Διευκόλυνση συναλλαγών Μοχλός στην αντιμετώπιση της κατακερματισμένης ιδιοκτησίας και στην ανάπλαση υποβαθμισμένων περιοχών είναι η δημιουργία μηχανισμού αποταμίευσης και διαχείρισης συντελεστή δόμησης και δικαιωμάτων εκμετάλλευσης ( Τράπεζα Γης ). Η Τράπεζα Γης θα έχει τη δυνατότητα να: μεταφέρει δικαιώματα συντελεστή δόμησης σε κατάλληλες προς δόμηση περιοχές (περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης) με σκοπό την οικονομικότερη αξιοποίηση τους και τη δημιουργία ενιαίων ιδιοκτησιών για μαζική ανακατασκευή και ανάπλαση τμημάτων του κτηριακού αποθέματος μετατρέπει τους τίτλους ιδιοκτησίας από κατοικίες που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές, σε δικαιώματα μακροχρόνιας εκμίσθωσης leasehold, τα οποία θα διατίθενται σε ιδιώτες, επενδυτές ή developers για μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις Σελίδα 38
Συμπεράσματα Σελίδα 39
Συμπεράσματα Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει παρουσιάσει σημαντική μείωση τόσο της επενδυτικής όσο και της συναλλακτικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια. Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν καθίζηση. Ενδεικτικά, μεταξύ 28-215, 18 δισ. ή 8,2% του ΑΕΠ επενδύσεων σε κατασκευές χάθηκαν, επιβραδύνοντας περαιτέρω την συνολική οικονομική δραστηριότητα Από το 28, ο αριθμός των αγοραπωλησιών κατοικιών σε σχέση με το απόθεμα μειώθηκε κατά 72%, ενώ οι τιμές κατοικιών υπέστησαν μείωση περίπου 41%, με την εντονότερη μείωση να παρατηρείται στα αστικά κέντρα Σύμφωνα με ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας με το κατά κεφαλή ΑΕΠ να επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 23 προβλέπεται: σύγκλιση προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικιών περί το 247, λόγω της αυξημένης προσφοράς κατοικιών, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών,6%, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 22-28 μετά το 25 επενδύσεις στην αγορά κατοικίας σε χαμηλά επίπεδα, συγκεκριμένα στα 4,5 δισ. ετησίως, με το επενδυτικό κενό να έχει μακρά διάρκεια Για να επιστρέψει η αγορά κατοικίας στα επίπεδα του 22-28, απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο Για να τονωθεί η ζήτηση, η φορολογία στα ακίνητα θα πρέπει σταδιακά να μειωθεί ενώ η στεγαστική πίστη πρέπει να ακολουθεί τουλάχιστον τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ Για να επιταχυνθεί η αποκατάσταση της ισορροπίας στην αγορά θα πρέπει: να μειωθεί η υπερπροσφορά κατοικιών μέσω της μαζικής ανάπλασης τμημάτων του κτηριακού αποθέματος και να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα από την κατακερματισμένη ιδιοκτησία μέσω της δημιουργίας Τράπεζας Γης Σελίδα 4
Στην, στόχος μας είναι η δημιουργία κλίματος εμπιστοσύνης στην κοινωνία και η επίλυση σημαντικών προβλημάτων. Είμαστε ένα δίκτυο εταιρειών σε 157 χώρες με περισσότερα από 223. στελέχη που δεσμεύονται να παραδίδουν ποιοτικό έργο στις ελεγκτικές, φορολογικές και συμβουλευτικές υπηρεσίες που αναλαμβάνουν. Πείτε μας τι έχει αξία για σας και μάθετε ακόμα περισσότερα στην ιστοσελίδα μας www.pwc.com. Η επωνυμία αναφέρεται στο δίκτυο των εταιρειών μελών και/ή σε μία ή περισσότερες από τις εταιρείες μέλη, κάθε μία από τις οποίες αποτελεί μια ξεχωριστή νομική οντότητα. Για περισσότερες πληροφορίες παρακαλούμε επισκεφθείτε το www.pwc.com/structure. 216. Με επιφύλαξη όλων των νόμιμων δικαιωμάτων