Αθήνα, 9 εκεµβρίου 2003 ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΛΛΗΝΩΝ ΠΟΛΕΟ ΟΜΩΝ ΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΚΤΩΝ (ΣΕΠΟΧ) Γαµβέττα 6, 106 78 Αθήνα. Τηλ: 210-3820077, Fax: 210-3820076, e-mail: sepox@tee.gr Προς την Επιτροπή Οικονοµικών Υποθέσεων Θέσεις Σ.Ε.Π.Ο.Χ επι του ΣΧ-Ν «Άδεια δόµησης, πολεοδοµικές και άλλες διατάξεις θεµάτων αρµοδιότητας ΥΠΕΧΩ Ε» Είναι κοινώς αποδεκτό ότι η αυθαίρετη δόµηση είναι ένα υπαρκτό πρόβληµα της ελληνικής κοινωνίας το οποίο απαιτεί σοβαρή και σε βάθος αντιµετώπιση. Για τους Πολεοδόµους-Χωροτάκτες, η µόνη συνολικά κοινωνικά αποδεκτή αντιµετώπιση είναι µέσα από ένα συνεπή, επιστηµονικά τεκµηριωµένο πολυεπίπεδο σχεδιασµό στη βάση ενός ορθολογικού και διαχρονικού θεσµικού πλαισίου για την υλοποίηση του οποίου κάθε επιµέρους συντελεστής (πολιτεία-διοίκηση, τοπική αυτοδιοίκηση, φορείς, τεχνικοί, πολίτες) ασκούν µε υπευθυνότητα την αρµοδιότητά τους. Το προτεινόµενο ΣΧ-Ν, κατά τη γνώµη µας, δεν συντάσσεται ικανοποιητικά µε την παραπάνω λογική, είναι εξαιρετικά αποσπασµατικό και δεν προστίθεται θετικά στο µε κόπο και κόστος αναπτυχθέν σώµα του θεσµικού πλαισίου του σχεδιασµού. Επιπλέον δηµιουργεί τετελεσµένα γεγονότα τα οποία υποθηκεύουν τον µελλοντικό σχεδιασµό. - Στο θέµα των αδειών δόµησης (άρθρα 1-8) θα πρέπει όλοι οι συντελεστές της οικοδοµής να αναλάβουν το βάρος της ευθύνης που τους αναλογεί µέσα από επαρκή και πολύπλευρο διάλογο ο οποίος δεν έχει γίνει επαρκώς. Οι Έλληνες µηχανικοί έχουν προ πολλού επωµισθεί νοµικές και ποινικές ευθύνες για το έργο τους, χωρίς αυτό να έχει γίνει και από τους υπολοίπους συντελεστές του ιδιωτικού (εργολάβους, υπεργολάβους, προµηθευτές) και δηµόσιου τοµέα (οργάνωση και ευθύνες πολεοδοµικών γραφείων). - Στο θέµα των αυθαιρέτων (άρθρο 9) η δροµολόγηση, για άλλη µια φορά, αποδοχής αυθαιρέτων, αν δεχθούµε ότι επιλύει άµεσα κοινωνικά προβλήµατα, ταυτόχρονα θα πρέπει να συνυπολογισθεί το έµµεσο ευρύτερο κοινωνικό κόστος από την σε κάθε περίπτωση (εντός ή εκτός σχεδίου) υπονόµευση του σχεδιασµού και της αξιοπιστίας του στην κοινωνία. - Σχετικά µε την εκτός σχεδίου (άρθρο 10) επισηµαίνουµε ότι οι ρυθµίσεις του άρθρου αυτού δεν περιλαµβάνουν την επανειληµµένα διατυπωθείσα τα δύο τελευταία χρόνια εξαγγελία της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΧΩ Ε για σταδιακή κατάργηση της εκτός σχεδίου δόµησης µε πρώτο βήµα την κατάργηση των παρεκκλίσεων αρτιότητας κάτω των 4 στρεµ. Η πολιτική αυτή προβλέπεται στα προωθηθέντα (2002-2003) από τη Κυβέρνηση πλαίσια χωροταξικού σχεδιασµού Γενικό και Ειδικά πλαίσια καθώς και από το κείµενο πολιτικής «Η ελληνική στρατηγική προς τη βιώσιµη ανάπτυξη».
Σχετικά µε τις πράξεις εφαρµογής (άρθρο 11) : οι προτεινόµενες ρυθµίσεις έρχονται : - να εναρµονίσουν παρεµβατικές διατάξεις της διοίκησης προς τις αποφάσεις του ΣΤΕ (διορθωτική πράξη) - να εκσυγχρονίσουν και να απλοποιήσουν διατάξεις που αφορούν τη σύνταξη των πράξεων εφ/γης και θεωρούµε πως λαµβάνονται προς τη σωστή κατεύθυνση. - Σχετικά µε τις διατάξεις του άρθρου 12: Οι παράγραφοι που αφαιρέθηκαν σε σχέση µε το προσχέδιο κρίνονται θετικά. - Σχετικά µε τις διατάξεις του άρθρου 13: Η συντόµευση των διαδικασιών είναι θετικό βήµα. ιαφωνούµε µε τη µείωση σε 50 στρ. της ελάχιστης εδαφικής έκτασης για τις περιοχές Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης της παρ.2 του άρθρου 24 του Ν-2508/1997. - Σχετικά µε τις διατάξεις για τη µεταφορά του συντελεστή δόµησης (άρθρο 14): Η ενεργοποίηση του εργαλείου µεταφοράς του συντελεστή δόµησης µε ελεγχόµενο και συνετό τρόπο είναι απολύτως απαραίτητη. Βασική προϋπόθεση ο προσδιορισµός των Ζωνών Υποδοχής να στηρίζεται σε επιστηµονικά τεκµηριωµένη µελέτη. Επισυνάπτουµε στο Παράρτηµα τις κατά παράγραφο λεπτοµερείς παρατηρήσεις µας επί των άρθρων 9 και 10. Για το.σ. του ΣΕΠΟΧ Η πρόεδρος Μάρθα Χουσιανάκου
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ. Παρατηρήσεις σχετικά µε το άρθρο 9 : α. Στα αυθαίρετα κτίσµατα εντός σχεδίου, εντός οικισµού και εκτός περιοχών προστασίας, δροµολογείται η αποδοχή τους. Στις περιοχές όµως αυτές, όπου χορηγείται νόµιµα άδεια, όχι µόνο δεν δικαιολογείται η αποδοχή τους αλλά και προκαλούνται διάφορα προβλήµατα στην τρέχουσα λειτουργία τους και τη δυνατότητα περαιτέρω οργάνωσής τους. Σε περιοχές εντός Γ.Π.Σ ή β κατοικίας, όπου έχει δροµολογηθεί πολεοδοµικό σχέδιο αλλά καθυστερεί µε µακροχρόνιες διαδικασίες, η αποδοχή αυτή, δηµιουργεί περαιτέρω εµπλοκές και καθυστερήσεις, στην έγκριση του σχεδίου. Για το θέµα της καθυστέρησης των διαδικασιών έγκρισης σχεδίου (µέχρι και 15 χρόνια) αν αυτό φέρεται ως αιτία της αποδοχής των αυθαιρέτων για ακόµη µια φορά, επισηµαίνουµε ότι αυτό είναι κυρίως εσωτερικό θέµα διαχείρισης από την ιοίκηση και τους Ο.Τ.Α, κατά κάποιο δε ποσοστό οφείλεται και σε προβλήµατα της σχετικής νοµοθεσίας. β. Η δροµολόγηση αποδοχής αυθαιρέτων όµως στην εκτός σχεδίου περιοχή, γενικά σ όλη τη χώρα είναι κατ εξοχή επιζήµια για οποιοδήποτε σχεδιασµό παλαιό ή µελλοντικό. Το κριτήριο της κύριας κατοικίας, max επιφ. 120µ2 ( και το πριµ για τους πολυτέκνους ) δεν πείθει ότι στοχεύει στη θεραπεία άµεσων κοινωνικών αναγκών, ούτε αυτές στη χώρα µας µπορούν να ερµηνευθούν καθαρά και να ελεγχθούν. Άµεσες κοινωνικές ανάγκες αντιµετωπίζονται σε έκτακτες περιπτώσεις όπως π.χ. σε περιπτώσεις πολέµου. Στις σύγχρονες κοινωνίες οι κοινωνικές ανάγκες αντιµετωπίζονται µε σχεδιασµό. 3. Οι διαδικασίες που αναφέρονται, τριετής περίοδος σύνδεσης µε δίκτυα, έγκριση από την πολεοδοµική υπηρεσία, κ.λπ., οδηγούν σε ανεπιθύµητες συναλλαγές, τα δε κριτήρια για την έγκριση δεν αναφέρονται ούτε καν σε γενικές γραµµές στο Νόµο, όπως θα έπρεπε.
Παρατηρήσεις επί των ρυθµίσεων για τη δόµηση σε γήπεδα εκτός σχεδίου (άρθ. 10) Οι τροποποιήσεις που προτείνονται είναι µικρής εµβέλειας σε σχέση µε την ανάγκη πλαισίου που θα επιτρέψει την ουσιαστική προώθηση πολιτικής σχεδίων χρήσεων γης στον εξωαστικό χώρο. Ο ΣΕΠΟΧ επανειληµµένα στο πρόσφατο παρελθόν επεσήµανε στη ιοίκηση την ανάγκη πλήρους αναθεώρησης της αναχρονιστικής νοµοθεσίας για τη δόµηση στην ύπαιθρο, προκειµένου η χώρα µας να περισώσει κατά το δυνατόν τους πόρους της και να εναρµονιστεί, σαν µέλος της Ε.Ε., στις κατευθύνσεις και προοπτικές της στον τοµέα του Χωροταξικού Σχεδιασµού και της Περιφερειακής Ανάπτυξης. Ειδικότερα στο σχέδιο νόµου επισηµαίνονται τα εξής: Αρθ παρ Ρυθµίσεις για τη δόµηση σε γήπεδα εκτος σχεδίου 10 1 Η περίπτωση α) της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 π.δ/τος (ΦΕΚ 270) αντικαθίσταται ως εξής: «α) Ελάχιστο εµβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά µέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόµο είκοσι πέντε (25) µέτρα. Η ρύθµιση του προηγούµενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει: αα) για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 2 και 3 εφ όσον εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόµους καθώς και ορειβατικών καταφυγίων η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από µονοπάτια.» Το κείµενο αυτό περιέχει τις εξής ασάφειες: " πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόµο..". εν υφίσταται νοµικά η έννοια του κοινόχρηστου δρόµου. Οι δρόµοι ορίζονται από τα γεωµετρικά τους χαρακτηριστικά και τη διοικητική τους υπαγωγή. Τι ελάχιστο πλάτος πρέπει να έχει; Η διάταξη αφορά στο υπάρχον δίκτυο ή και σ αυτό που θα διανοιγεί για να ικανοποιήσει την συγκεκριµένη προϋπόθεση για δόµηση; Αφορά στο σύνολο του οδικού δικτύου (και στις εθνικές οδούς); Γιατί παραµένουν σε ισχύ οι παρεκκλίσεις της παρ. 2 του άρθρου 1 του από 24.5.85 Π. _ΦΕΚ-270 ; " πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόµο 25 µ.". Πως συµβιβάζεται αυτή η διάταξη µε εκείνη της παρ. 5 του άρθρου 1 του από 24.5.85 Π. _ΦΕΚ-270 που παραµένει σε ισχύ και ορίζει ως ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου τα 15 µ. 1 ; Ας σηµειωθεί ότι οι παρεκκλίσεις για τις πλάγιες αποστάσεις που προβλέπονται στην παρ. 4,β του άρθρου 1 του ιδίου /τος και παραµένουν σε ισχύ, αφορούν σε γήπεδα που δηµιουργήθηκαν σε συγκεκριµένες στιγµές στο παρελθόν και συναρτώνται µε τις παρεκκλίσεις της αρτιότητας της παρ. 2 του άρθρου 1 του εν ισχύ /τος. Η προσθήκη «υποχρεωτικό πρόσωπο 25µ.» σε «κοινόχρηστο δρόµο» φαίνεται να περιορίζει τη δόµηση εφόσον η προσπέλαση θεωρηθεί κοινόχρηστη. Εκτιµάται όµως ότι η ζήτηση θα οδηγήσει σε διανοίξεις νέων δρόµων και σε περαιτέρω φόρτωση των αξόνων (εθνικών, επαρχιακών, δηµοτικών κλπ) ενώ δεν είναι σίγουρη η αποφυγή κατατµήσεων ανά 4 στρ. για ιδιωτικά σχέδια σε µεγαλύτερες εκτάσεις. Επίσης πρέπει να σηµειωθεί ότι η ρύθµιση αυτή, ως έχει, θα δηµιουργήσει αµέτρητα νοµικά και τεχνικά προβλήµατα αφού αντίκειται σε σειρά άλλων διατάξεων και της σχετικής νοµολογίας. Για παράδειγµα σηµειώνουµε ότι ο όρος "κοινόχρηστος δρόµος" δεν υπάρχει στη µέχρι σήµερα νοµοθεσία αλλά και πως οι νοµίµως υφιστάµενοι δρόµοι στις εκτός σχεδίου περιοχές είναι ελάχιστοι. 1 15+15=30µ. χωρίς να συνυπολογίσει κανείς το πλάτος του κτιρίου.
10 2 10 3 10 4 10 5 Η παράγραφος 9 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 π.δ/τος αντικαθίσταται ως εξής: «9. Η τοποθέτηση των κτισµάτων γίνεται µε τρόπο ώστε να µην περιορίζεται κατά το δυνατόν η ελεύθερη θέα από το οδικό δίκτυο. Σε γήπεδα που βρίσκονται σε λοφώδεις κορυφογραµµές η τοποθέτηση των κτισµάτων γίνεται κατά τρόπο ώστε αυτά να είναι ορατά µόνο από τη µια πλευρά της εδαφικής έξαρσης, το δε ανώτατο ύψος των κτισµάτων να µην υπερβαίνει αυτό της εδαφικής έξαρσης. Απαγορεύεται η ανέγερση κτισµάτων σε υποστυλώµατα (PILOTIS.» Το πρώτο εδάφιο της παρ. 10 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 π.δ/τος αντικαθίσταται ως εξής: «Επιτρέπεται η κατασκευή κτίσµατος ανεξάρτητα από την κλίση του εδάφους. Αν η κλιση υπερβαίνει το 35% στη θέση που τοποθετείται το κτίσµα το εµβαδόν των βοηθητικών και ηµιυπαίθριων χώρων που δεν προσµετράται στο συντελεστή δόµησης, δεν µπορεί να υπερβεί το 20% της επιτρεπόµενης δόµησης.» Στην παράγραφο 11 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 π.δ/τος προστίθεται εδάφιο ως εξής: «Η δε στάθµη της οροφής του υπογείου δεν επιτρέπεται να είναι υψηλότερη των 0,80 εκατοστών του µέτρου, από το διαµορφωµένο γύρω έδαφος». Στο τέλος της περ.β)της παρ.1 του άρθρου 6 του από 24/31.5.1985 π.δ/τος προστίθεται εδάφιο ως εξής: «Για γήπεδα µε εµβαδόν ακέραιο πολλαπλάσιο του αρτίου, για τα οποία συντρέχουν οι προυποθέσεις κατάτµησης, η µεγίστη επιτρεποµένη επιφάνεια κτιρίου ισούται µε το άθροισµα του εµβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε οικόπεδο µετά την κατάτµηση, µειωµένη κατά 15% και υπο τις προυποθέσεις ότι: «α) θα ανεγερθεί µια οικοδοµή και β) το οικόπεδο θα παραµείνει ενιαίο.» Η θετική αυτή διάταξη αυτή περιέχει τις εξής ασάφειες: Α. ". ώστε να µην περιορίζεται κατά το δυνατόν.". εν νοείται κανονιστική ρύθµιση που να µην ορίζει σαφώς κάποιους κανόνες. Ποιος θα αποφασίζει τι είναι δυνατό και τι όχι; Ποιο είναι το µέτρο (µήκος, ποσοστό, αναλογία); Β. " η ελεύθερη θέα..". Πως ορίζεται η θέα; Σε τι βάθος ορίζοντα; Πως εφαρµόζεται αυτή η διάταξη σε δρόµους που βρίσκονται σε επικλινή εδάφη και πως σε δρόµους που βρίσκονται σε πεδιάδες; Από ποιόν δρόµο; Από ποιο σηµείο του δρόµου; Προς ποια κατεύθυνση (ανάντη, κατάντη, δεξιά, αριστερά); Θέα πεζού, οδηγού αυτοκινήτου, οδηγού µοτοσικλέτας, οδηγού νταλίκας 2 ; Τι σηµαίνει ελεύθερη θέα; Από τι είναι ελεύθερη; Από εµπόδια που δυσχεραίνουν την οδική ασφάλεια ή από τροποποιήσεις του υφιστάµενου - µέχρι τη στιγµή της ανέγερσης του νέου κτίσµατος - φυσικού ή διαµορφωµένου περιβάλλοντος; Ποιος αποφασίζει πότε εµποδίζεται η θέα; εδοµένου ότι µόνον οι εντελώς υπόγειες κατασκευές δεν εµποδίζουν σε κάποιο σηµείο τη θέα, είναι αδύνατο να κατασκευαστεί υποχρεωτικά παρόδιο κτίσµα (όπως επιβάλει από τούδε και στο εξής για σχεδόν όλα τα εκτός σχεδίου κτίσµατα η διάταξη του άρθρου 10, παρ. 1 του ίδιου Σχ. Ν.) και µάλιστα µε µέγιστο ύψος 7,30 µ., το οποίο δεν θα περιορίζει τη θέα από κάποιο σηµείο του δρόµου. Η κατεύθυνση είναι σωστή. Η κατεύθυνση είναι σωστή. Η προτεινόµενη ρύθµιση µπορεί να αποβλέπει στην αποθάρρυνση της κατάτµησης µεγάλων ιδιοκτησιών στην εκτός σχεδίου δίνοντας στον ιδιοκτήτη περισσότερη νόµιµη ωφέλιµη επιφάνεια δόµησης. Στην πράξη η ρύθµιση αυτή θα οδηγήσει σε µεγαλύτερες δοµηµένες επιφάνειες οι οποίες : - µορφολογικά δύσκολα θα εντάσσονται στο γύρω περιβάλλον - η επιπλέον δοµηµένη επιφάνεια θα µπορεί εύκολα να µεταβιβαστεί σε τρίτους µέσω συµβολαίων οριζοντίου ιδιοκτησίας (ιδιωτική κατάτµηση) 2 Το κάθε όχηµα έχει σε διαφορετικό ύψος από το δρόµο τη θέση των καθισµάτων και άρα οι επιβαίνοντες έχουν διαφορετική θέαση του τοπίου. Ο δε πεζός βρίσκεται ακόµη πιο χαµηλά και άρα βλέπει από άλλη γωνία το γύρω περιβάλλον.