ΥΠΟΜΝΗΜΑ ΘΕΣΕΙΣ ΣΥΝΔΕΣΜΟΥ ΓΙΑ ΤΟ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2014 07 Αυγούστου, 2014
[2] Εισαγωγή Μισό αιώνα από την ίδρυση της Κυπριακής Δημοκρατίας είναι πλέον ξεκάθαρο ότι η πατρίδα μας βρίσκεται στην πιο δεινή οικονομική θέση που έχει βρεθεί ποτέ. Η κάποτε ευημερούσα κοινωνία βρίσκεται σήμερα κάτω από καθεστώς μνημονίου έχοντας μπροστά της ένα αβέβαιο μέλλον. Η κάθε κυβέρνηση και η κάθε πολιτική δύναμη που κυβέρνησε τον τόπο αυτό, άμεσα ή έμμεσα, τίθεται σήμερα προ των ευθυνών της. Ενόψει της επόμενης συνεδρίας του Eurogroup και της εκταμίευσης της επόμενης δόσης, η νομοθετική εξουσία καλείται να βρει την χρυσή τομή εκσυγχρονισμού της νομοθεσίας των εκποιήσεων, προστατεύοντας πρώτιστα τους πολίτες σε ανάγκη ενώ ταυτόχρονα θα πρέπει να διασφαλίσει τη διατήρηση ενός υγειές τραπεζικού συστήματος. Το υπόμνημα αυτό και οι εκφραζόμενες σε αυτό θέσεις, έχουν ως μόνο γνώμονα το προαναφερθέν τρίπτυχο αναγνωρίζοντας ότι η μη σωστή και έγκαιρη αντιμετώπιση των Μη Εξυπηρετουμένων Δανείων (ΜΕΔ) θα μας οδηγήσει σε νέες και ακόμη πιο επώδυνες περιπέτειες. Περιττό να αναφέρουμε ότι οι δανειολήπτες βρίσκονται σήμερα στην δεινή αυτή θέση, ως λογικό επακόλουθο της ψήφισης απερίσκεπτων νομοθεσιών που κυριολεκτικά άνοιξαν την πόρτα στις Τράπεζες και τα Συνεργατικά Πιστωτικά Ιδρύματα με αποτέλεσμα να ασκούν τοκογλυφία εις βάρος τους. Ως εκ τούτου εστιάζουμε επίσης στην άμεση ανάγκη αλλαγής των παλαιών αυτών νομοθεσιών για να μην βρεθούμε ξανά μπροστά σε τέτοιες αυθαίρετες συμπεριφορές. Εν συνεχεία, ελπίζουμε ότι όλες οι πολιτικές δυνάμεις του τόπου και ειδικά οι αντιπρόσωποι του λαού στο κοινοβούλιο, θα τοποθετηθούν νηφάλια και ψύχραιμα έναντι της όποιας προτεινόμενης λύσης (νομοσχέδιο, πρόταση νόμου, οδηγία, ρύθμιση) ήθελε εμφανιστεί ενώπιων τους και με καθαρό μυαλό και ήσυχη συνείδηση να ψηφίσουν υπέρ ή κατά. Εν κατακλείδι η ψήφος αυτή τους δόθηκε από το λαό με απώτερο σκοπό την χρησιμοποίηση της για προστασία του λαού και των θεσμών του κράτους.
[3] Ιστορικό ενεργειών για προστασία της πρώτης/κύριας κατοικίας Οκτώβριος 2012 Κατάθεση πρότασης νόμου για προστασία της πρώτης κατοικίας στην επιτροπή νομικών. Σεπτέμβριος 2013 Κώδικας Συμπεριφοράς Τραπεζών και Οδηγία από την Κεντρική Τράπεζα. Φεβρουάριος 2014 Προτροπή από Τρόικα για μέτρα προστασίας ευάλωτων ομάδων ενόψει της απαίτησης εκσυγχρονισμού του νομοθετικού πλαισίου για τις εκποιήσεις. Μάρτιος 2014 Διαβεβαίωση Προέδρου της Κυπριακής Δημοκρατίας σε συνέντευξη σε Γερμανική εφημερίδα για την διασφάλιση της προστασία της πρώτης κατοικίας. Απρίλιος 2014 Αναβολή / Αναστολή πρότασης νόμου από κοινοβουλευτική επιτροπή νομικών για προστασία της κύριας κατοικίας και των μικρομεσαίων επιχειρήσεων. Απρίλιος 2014 Εξαγγελία τριών αξόνων προστασίας δανειοληπτών από τον Υπουργό Οικονομικών. α) Τροποποιητική νομοθεσία για το φορέα εξώδικης επίλυσης διαφορών β) Νομοθετικό πλέγμα νομοθεσιών φερεγγυότητας γ) Εφαρμογή Ιρλανδικού μοντέλου Μάιος 2014 Δηλώσεις αναπληρωτή κυβερνητικού εκπροσώπου για προστασία κύριας κατοικίας μέσω του φορέα εξώδικης επίλυσης διαφορών χρηματοοικονομικής φύσης. Ιούνιος 2014 Ψήφιση τροποποιητικής νομοθεσίας του φορέα εξώδικης επίλυσης διαφορών χρηματοοικονομικής φύσης σε σχέση την πρώτη κατοικία χωρίς όμως να δοθούν τα εχέγγυα μέσα για μια οριστική επίλυση του προβλήματος αλλά περισσότερο εποπτικό/συμβουλευτικό χαρακτήρα. Ιούλιος 2014 Έγκριση προτεινόμενης νομοθεσίας για τις εκποιήσεις από το Υπουργικό συμβούλιο και παραπομπή της στις αρμόδιες κοινοβουλευτικές επιτροπές.
[4] Αποτέλεσμα ενεργειών για προστασία των ευάλωτων ομάδων δανειοληπτών Είναι με μεγάλη απογοήτευση που έχουμε καταλήξει στο συμπέρασμα ότι εδώ και περισσότερο από ενάμιση χρόνο, παρ όλες τις υποσχέσεις και εξαγγελίες από πλευράς κράτους, δεν έχει πρακτικά εφαρμοστεί καμιά προστασία προς τις ευάλωτες ομάδες δανειοληπτών που έχουν την κύρια τους κατοικία ως ενυπόθηκη εξασφάλιση. Ακόμη πιο απογοητευτική είναι η διαπίστωση ότι ενώ όλοι ανεξέλεγκτα, η κυβέρνηση, τα πολιτικά κόμματα και οι βουλευτές συμφωνούν και καλοπροαίρετα επιζητούν τουλάχιστον θεωρητικά την στήριξη των ομάδων αυτών, εντούτοις έχουν αποτύχει στο να βρουν μια δίκαια και κοινά αποδεκτή εφαρμόσιμη λύση. Λαμβάνοντας υπόψη ότι η Τρόικα παραμένει σταθερή στις αρχικές τις απαιτήσεις φαίνεται ότι το κράτος δεν εκτίμησε σοβαρά τα διαθέσιμα χρονικά πλαίσια με αποτέλεσμα να ψάχνουμε λύσεις της τελευταίας στιγμής. Τραγικό δε παραμένει το αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι οι δανειολήπτες εν μέσω της οικονομικής κρίσης έχουν αφεθεί στο απόλυτο κενό με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται καθημερινά με δυσβάστακτα βάρη όπως συνεχιζόμενα υψηλά επιτόκια, τόκους υπερημερίας και διάφορες καταχρηστικές και ως επί το πλείστον παράνομες χρεώσεις την ίδια στιγμή που τα Α.Π.Ι κατοχυρώνουν τα μελλοντικά τους κέρδη με την ανοχή του κράτους. Γιατί για κατοχύρωση μελλοντικών κερδών πρόκειται, μιας και οι καταχρηστικές αυτές χρεώσεις δεν έχουν σκοπό να βοηθήσουν στην επίλυση του προβλήματος αλλά αντιθέτως το διογκώνουν. Όσο αφορά το θέμα της αναδιάρθρωσης των δανείων φαίνεται ότι οι απόψεις διίστανται. Από τη μια υπάρχει η κατακραυγή όλων των πολιτικών κομμάτων και των ενδιαφερόμενων φορέων ότι ελάχιστα έχουν γίνει στον τομέα αυτό και από την άλλη πρόσφατες δηλώσεις από το σύνδεσμο τραπεζών ότι δάνεια αξίας περίπου 12 δις έχουν ήδη αναδιαρθρωθεί. Το όλο σκηνικό γεννά πληθώρα ερωτημάτων ως προς το αν τα Α.Π.Ι επιλεκτικά έχουν προχωρήσει σε αναδιαρθρώσεις δανείων μεγάλων επιχειρήσεων αφήνοντας τον μικρό να πληρώσει το τίμημα. Για εμάς είναι κοινά αποδεκτό πλέον ότι μέχρι να βρεθεί και εφαρμοστεί η σωστή και καθολική αναδιάρθρωση των δανείων το ποσοστό των βιώσιμων δανειοληπτών θα είναι πολύ μικρό. Η καθυστέρηση αυτή καθιστά την κατάσταση των πλείστων δανειοληπτών μη αναστρέψιμη φέρνοντας τους ένα βήμα πιο κοντά στην καταστροφή.
[5] Αναλυτικές θέσεις και εισηγήσεις συνδέσμου 1) Γενική εκτίμηση του προτεινόμενου νομοσχεδίου Το προτεινόμενο νομοσχέδιο σε περίπτωση που οδηγηθεί στην ολομέλεια της βουλής ως έχει, θα λειτουργήσει μόνο ως ένα τεχνοκρατικό όργανο επίσπευσης της διαδικασίας εκποιήσεων χωρίς να παρέχει την όποια προστασία στους ολικά ομαδοποιημένους δανειολήπτες εκτός από το αναφαίρετο δικαίωμα προσφυγής και των δύο πλευρών στο δικαστήριο. 2) Έλλειψη σωστής και δίκαιης κατηγοριοποίησης των δανειοληπτών Κρίνουμε ότι η προτεινόμενη νομοθεσία δεν προνοεί την όποια κατηγοριοποίηση των δανειοληπτών με αποτέλεσμα να εξισώνει εντελώς διαφορετικές καταστάσεις και συμπεριφορές. Διαφορετική πρέπει να είναι η αντιμετώπιση και θεραπεία του ατόμου που αναίτια αδυνατεί να είναι συμβατός με τις υποχρεώσεις του έναντι του Α.Π.Ι και εντελώς διαφορετική αυτού που στρατηγικά επιλέγει να μην πληρώνει. Όσο αφορά τα έξυπνα άτομα που επέλεξαν να κάνουν κατάχρηση των όποιων κενών της νομοθεσίας και των σοβαρών τους διασυνδέσεων προτάσσοντας το προσωπικό συμφέρον πάνω από το κοινό συμφέρον επιβάλλεται η αντιμετώπιση αυτών να είναι πολύ πιο σκληρή και παραδειγματική για αποφυγή μελλοντικών νοοτροπιών. 3) Υποβολή προτεινόμενης νομοθεσίας ταυτόχρονα με το συνολικό πλέγμα νομοθεσιών για την φερεγγυότητα Θεωρούμε ως μη ορθολογιστικό το να ψηφιστεί η προτεινόμενη νομοθεσία χωρίς πρώτα ή τουλάχιστον ταυτόχρονα να τεθεί σε ισχύ το δίχτυ προστασίας σε αυτούς που δικαιωματικά την χρειάζονται. Παρά τις όποιες προφορικές δεσμεύσεις από πλευράς Υπουργείων, είναι ξεκάθαρο ότι στον προτεινόμενο νομοσχέδιο δεν γίνεται αναφορά στην παράλληλη εφαρμογής της νομοθεσίας με το μελλοντικό πλέγμα νομοσχεδίων για την αφερεγγυότητα, αλλά παραπέμπει σε χρονικό πλαίσιο εξαίρεσης της πρώτης κατοικίας μέχρι 01/01/2015. Σε μια χώρα όπου το σιγά σιγά έχει εδραιωθεί ως σλόγκαν μας φοβίζει η σκέψη εξάρτησης της κατοικίας μας από προφορικές κυβερνητικές δεσμεύσεις. Ίσως η αναφορά στο νομοσχέδιο της αναστολή της ισχύς της νομοθεσίας σε ότι αφορά την πρώτη κατοικία μέχρι να ψηφιστεί από τη Βουλή το όλο νομοθετικό πλέγμα να είναι μια εφαρμόσιμη και κοινά αποδεκτή λύση. 4) Πλήρες και αποτελεσματική αναδιάρθρωση δανείων βάση Κώδικα και Οδηγιών της Κεντρικής Τράπεζας και νομοθέτηση του Κώδικα εάν αυτό θα διασφαλίσει την πλήρες εφαρμογή του Είναι κοινά αποδεκτό ότι δεν έχουν γίνει πολλά στο θέμα αναδιαρθρώσεων δανείων κι αν έχουν γίνει κάποια αυτά έγιναν με επιλεκτικούς τρόπους. Αν η επίσπευσης και η σωστή εφαρμογή του Κώδικα θα γίνει καλύτερα με τη νομοθέτηση του αυτό μας βρίσκει σύμφωνους.
[6] 5) Ενσωμάτωση προνοιών στο προτεινόμενο νομοσχέδιο Κρίνουμε ότι το προτεινόμενο νομοσχέδιο χρήζει ενσωμάτωσης διαφόρων προνοιών. Πιο αναλυτικά: 1. Πρόνοια που να διασφαλίζει ότι η εκτιμημένη αξία ενυπόθηκου ακινήτου θα είναι η αγοραία εκτιμημένη αξία και όχι η καταναγκαστική η οποία ήδη θα έχει μειωθεί κατά 15%-20%. Όσο αφορά τις προτάσεις που αφορούν τις εκτιμήσεις του κτηματολογίου λυπούμαστε να παρατηρήσουμε ότι σε δειγματολογικό έλεγχο των τιμών αυτών κρίνουμε ότι στο παρόν στάδιο αυτές δεν θεωρούνται αξιόπιστες. 2. Πρόνοια που να μην επιτρέπει την αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου όχι μόνο σε συσχετιζόμενα φυσικά πρόσωπα (λειτουργό, διευθυντή, αντιπρόσωπο, εργαζόμενο του ενυπόθηκου δανειστή η/και του δημοπράτη) όπως σωστά προνοεί το νομοσχέδιο αλλά ταυτόχρονα να εξαιρεί επίσης και νομικά πρόσωπα στα οποία οι προαναφερθέν είναι μέτοχοι. 3. Πρόνοια που να ξεκαθαρίζει ποιος ακριβώς αποφασίζει το βαθμό βιωσιμότητας του κάθε δανειολήπτη και αν είναι δυνατόν να αναφέρονται επίσης και τα ακριβές κριτήρια κατηγοριοποίησης σε βιώσιμο ή μη. 4. Ο καθορισμός του όρου «κύρια κατοικία» να τύχει διεύρυνσης έτσι ώστε να καλύπτει τις περιπτώσεις που ιδιοκτήτες μιας και μοναδικής οικίας που έχει ενοικιαστεί για απόκτηση εισοδήματος, το οποίο χρησιμοποιείται για την αποπληρωμή δανείου, ενώ οι ίδιοι έχουν ενοικιάσει άλλη κατοικία αισθητά μικρότερης αξίας. 5. Πρόνοια που να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου ακινήτου την εξάλειψη της υποθήκης και την αγορά του ακινήτου από τον ίδιο, με τη διαδικασία του πρώτου δικαιώματος, επωφελούμενος το όποιο κούρεμα ή/και έκπτωση δανείου ήθελε προσφερθεί σε άλλον πιθανόν αγοραστή. 6) Τροπολογίες και διορθώσεις στρεβλώσεων σε άλλες νομοθεσίες που έχουν άμεση σχέση με την παρούσα α) Φορέας Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Θεωρούμε την ψήφιση και τη στελέχωση του φορέα ως ένα βήμα προς την σωστή κατεύθυνση, έχοντας υπόψη και τις Ευρωπαϊκές οδηγίες που διέπουν το θεσμό αυτό. Πιστεύουμε όμως ότι η εφαρμογή μιας πιο δίκαιας κατηγοριοποίησης των δανειοληπτών που θα μπορούν να αποτείνονται στο Χρηματοοικονομικό Επίτροπο, δεν πρέπει να στηρίζεται τόσο στο ποσό του δανείου με εξασφάλιση την κύρια κατοικία αλλά πιο γενικά στο συνολικό τραπεζικό ιστορικό του δανειολήπτη, τις
[7] αποδεδειγμένες αιτίες που τον οδήγησαν στην μη εξυπηρέτηση του δανείου του και στο πόσο συνεργάσιμος είναι στο θέμα προτεινόμενων λύσεων αναδιάρθρωσης του δανείου του. Κρίνουμε επίσης ότι από το δικαίωμα της διαμεσολάβησης δεν πρέπει να εξαιρούνται οι δανειολήπτες κατά των οποίων υπάρχει διαιτητική απόφαση ή εκκρεμούσα διαιτητική ή δικαστική διαδικασία. β) Κατάργηση της εξαίρεσης των τραπεζών και συνεργατικών πιστωτικών ιδρυμάτων από τον νόμο περί τοκογλυφίας Κρίνουμε την εξαίρεση αυτή ως μία από τις πιο μεγάλες και αδικαιολόγητες στρεβλώσεις και την κατ εξοχή αιτία των καταχρηστικών χρεώσεων προς τους δανειολήπτες. Η κατάργηση της εξαίρεσης αυτής θα διασφαλίσει την εξάλειψη παρόμοιων συμπεριφορών στο μέλλον. γ) Τροποποίηση του νόμου περί ελευθεροποίησης των επιτοκίων Η τροποποίηση αυτή θα διασφαλίσει την κατάργηση ή μείωση στην επιβολή τόκων υπερημερίας καθιστώντας κατανοητό σε όλους ότι οι επιβολή των τόκων αυτών, εκ του πονηρού, σίγουρα δεν διευκολύνουν τον δανειολήπτη να προχωρήσει στην αποπληρωμή του δανείου του αλλά του αντιθέτου, τον καθιστούν μόνιμα και αδίκως εγκλωβισμένο σε ένα δανεισμό χωρίς ελπίδα αποπληρωμής. Ελπίζουμε ότι με το υπόμνημα αυτό έχουμε καταφέρει να επεξηγήσουμε τις ακριβής μας θέσεις. Όσο αφορά τις εισηγήσεις μας ελπίζουμε να έχουν γίνει κατανοητές, είμαστε πάντα έτοιμοι να διευκρινίσουμε ότι και όποτε χρειάζεται. Αισιοδοξούμε ότι κοινός στόχος όλων είναι η γρήγορη έξοδος από την κρίση και η ευημερία των πολιτών. Σταύρος Παπαδούρης Πρόεδρος Σ.Π.Π.Κ