Τουριστικές Αναπτύξεις με άλλες χρήσεις εντός του κελύφους του κτιρίου/ων της ξενοδοχειακής μονάδας (Condo Hotels). ------------------------------------------- Το Διοικητικό Συμβούλιο του Οργανισμού με πρόσφατη απόφαση του καθόρισε το Πλαίσιο που αφορά την εισαγωγή και εφαρμογή του Θεσμού των Condo Hotels, το οποίο σύμφωνα με την αναληφθείσα από την Κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας δέσμευση, μέσα στα πλαίσια εφαρμογής του συμφωνηθέντος Μνημονίου Συναντίληψης, η όλη Πολιτική τίθεται σε ισχύ από την 1.7.2013. Α. Τουριστικές Αναπτύξεις με άλλες χρήσεις εντός του κελύφους του κτιρίου/ων της ξενοδοχειακής μονάδας (Condo Hotels), όπου στο ίδιο κτίριο θα συνυπάρχουν μαζί με τα δωμάτια/ διαμερίσματα της ξενοδοχειακής μονάδας και σουίτες / διαμερίσματα (Condo Units) τα οποία αποτελούν αυτοτελείς μονάδες σε ενιαία ανάπτυξη, με κοινόχρηστους χώρους και κεντρική διαχείριση. (i) Η Πολιτική θα εφαρμόζεται σε υφιστάμενα ή νέα, αδειοδοτημένα, με βάση το χωροθετικό πλαίσιο και την περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία, ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα από την ημερομηνία εφαρμογής της Πολιτικής, των ακόλουθων κατηγοριών. Ξενοδοχεία 3*, 4 και 5 αστέρων. Αστικά Ξενοδοχεία Οργανωμένα Διαμερίσματα Πολυτελείας και Α τάξης. Τουριστικά χωριά Α τάξης. * Για τα ξενοδοχεία των 3 αστέρων η πολιτική θα εφαρμόζεται υπό προϋποθέσεις που θα γνωστοποιηθούν εντός του μηνός Ιουλίου. Διευκρινίζεται ότι: - Υφιστάμενα θεωρούνται τα Τουριστικά Καταλύματα που έχουν νόμιμα ανεγερθεί ή και είναι αδειοδοτημένα (υπό ανέγερση ή μη) κατά τον ουσιώδη χρόνο εφαρμογής της Πολιτικής για ΜΤΑ. - Νέα θεωρούνται τα Τουριστικά Καταλύματα που θα εγκρίνονται, μετά την ημερομηνία εφαρμογής της Πολιτικής, με βάση την περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία και το Χωροθετικό Πλαίσιο. (ii) Σαν ελάχιστο εμβαδό της μονάδας (Unit) εντός ανάπτυξης condo hotel, καθορίζονται τα 30 τ.μ. εσωτερικού χώρου για διαμέρισμα τύπου στούντιο και τα 40 τ.μ. για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, εξαιρουμένων των καλυμμένων βεραντών. Διευκρινίζεται ότι, η έννοια της άνετης και αυτοτελούς κάρπωσης, της μονάδας (Condo Unit) θα τυγχάνει πλήρους εφαρμογής όπου θα μπορεί να λειτουργεί αυτόνομα και να κατέχεται και καρπούται από τον ιδιοκτήτη της ανά πάσα στιγμή, ανεμπόδιστα και άνετα.
2 Β. Διάθεση των ιδιοκτησιών. (i) Η διάθεση των επί μέρους ιδιοκτησιών θα επιτρέπεται να γίνεται με την μέθοδο Leasehold μόνο. Υποδεικνύεται ότι τα Condo Units θα πρέπει να βρίσκονται σε ξεχωριστούς ορόφους/ο από τα υπνοδωμάτια / διαμερίσματα της υπόλοιπης ξενοδοχειακής μονάδας. Νοείται ότι για υφιστάμενες Αναπτύξεις θα μπορούσαν κατ εξαίρεση τα Condo Units να επιτραπούν και σε άλλους ορόφους, λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Ανάπτυξης (π.χ. υφιστάμενες σουίτες σε διάφορους ορόφους). Διευκρινίζεται ότι: - Μέσα στο κτίριο του τουριστικού καταλύματος δεν θα επιτρέπονται, πέραν των προβλεπομένων από τους Περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Κανονισμούς, χώρων, οποιεσδήποτε άλλες χρήσεις εκτός από τα Condo Units. - Στις περιπτώσεις υφιστάμενων μονάδων η ανάπτυξη στο σύνολο της θεωρείται ως τουριστική. - Ανεξάρτητα όμως σε όλες τις περιπτώσεις θα πρέπει να διασφαλίζεται η λειτουργική και κτιριακή αυτοτέλεια της ξενοδοχειακής μονάδας. - Η διάθεση των Condo Units θα επιτρέπεται μόνο αφού πρώτα εξασφαλιστεί άδεια λειτουργίας ως τουριστικό κατάλυμα από τον ΚΟΤ (ii) Το ανώτατο ποσοστό της συμμετοχής των ιδιοκτησιών (Condo Units) στην όλη Ανάπτυξη καθορίζεται ως ακολούθως: (α) Σε υφιστάμενες Ξενοδοχειακές Αναπτύξεις, δεν θα ξεπερνά το 33% του τελικού συνολικού αριθμού των υπνοδωματίων / διαμερισμάτων της ξενοδοχειακής μονάδας (Condo Hotel), που θα προκύψει μετά τις τροποποιήσεις. (β) Σε νέες Ξενοδοχειακές Αναπτύξεις δεν θα ξεπερνά το 30% του τελικού συνολικού αριθμού των υπνοδωματίων / διαμερισμάτων της ξενοδοχειακής μονάδας (Condo Hotel). Γ. Θέματα Λειτουργίας / Ιδιοκτησίας. (i) Τα θέματα συντήρησης, χρήσης και λειτουργίας των χώρων της ξενοδοχειακής μονάδας ρυθμίζονται από ειδικούς Κανονισμούς της περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσίας. (ii) Η δυναμικότητα (αριθμός κλινών) της Ανάπτυξης θα θεωρείται στο σύνολο της, ενταγμένη στο δυναμικό του τουριστικού καταλύματος (rentalpool) και ο κατά Νόμο υπεύθυνος φορέας λειτουργίας και διαχείρισης του Συγκροτήματος θα είναι ο επιχειρηματίας / διευθυντής του τουριστικού καταλύματος.
3 (iii) Σε όλα τα Condo Hotels θα πρέπει να καταρτίζεται και υπογράφεται, μεταξύ του ιδιοκτήτη της ξενοδοχειακής μονάδας και των ιδιοκτητών των επί μέρους μονάδων (Condo Units), ιδιωτική συμφωνία η οποία να ρυθμίζει, μεταξύ άλλων τα πιο κάτω: (α) Τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών των επί μέρους μονάδων (Condo Units) και τους περιορισμούς στην ιδιοκτησία τους, καθώς και των λοιπών χρηστών που έλκουν από αυτούς δικαιώματα. (β) Τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις επί των κοινόχρηστων χώρων, κτιρίων, κτισμάτων, εγκαταστάσεων, έργων και υπηρεσιών και οι περιορισμοί αυτών. (γ) Τα ζητήματα που αφορούν την διοίκηση της επιχείρησης (Condo Hotel) καθώς και την εποπτεία και την άσκηση ελέγχου επί των επί μέρους ιδιοκτησιών, (δ) Τις ελάχιστες παρεχόμενες ξενοδοχειακές και τουριστικές υπηρεσίες προς τους ιδιοκτήτες των μονάδων (Condo Units) σε ετήσια βάση, που σε καμιά περίπτωση δεν θα είναι ολιγότερες ή υποδεέστερες από αυτές που προσφέροντες στους άλλους πελάτες της μονάδας, και (ε) Τις κοινές δαπάνες και τρόπο υπολογισμού και κατανομής τους στους ιδιοκτήτες των μονάδων (Condo Units), ο τρόπος και το είδος εκμετάλλευσης των κοινόχρηστων χώρων, έργων και υπηρεσιών και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια. (iv) Το τουριστικό κατάλυμα επιβάλλεται να παραμένει σε λειτουργία καθ όλη την διάρκεια του χρόνου, έτσι ώστε οι αγοραστές των μονάδων (Condo Units) να απολαμβάνουν τις προσφερόμενες από την ξενοδοχειακή μονάδα διευκολύνσεις και υπηρεσίες. (v) Ο εσωτερικός διάκοσμος, η επίπλωση και ο εξοπλισμός αποτελεί αποκλειστικό θέμα του κάθε ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση όμως που οι μονάδες θα προσφέρονται για τουριστική χρήση (ενοικιάζονται τουριστικά), θα πρέπει να υπάρχει ελάχιστο επίπεδο ποιότητας (όχι κατώτερο του τουριστικού μέρους της ανάπτυξης) με τις αντίστοιχες (ίδιου τύπου) υπόλοιπες μονάδες του Ξενοδοχείου, μέσα στο ύφος, προσέγγιση και χαρακτήρα της τουριστικής μονάδας και θα πληρούνται οι προδιαγραφές ΚΟΤ. (vi) Οι κλίνες θα μπορούν να διατίθενται τουριστικά μετά από συμφωνία με τους ιδιοκτήτες τους. Οι ίδιοι, δεν θα μπορούν να διαθέτουν απευθείας την ιδιοκτησία τους σε τρίτους επί πληρωμή (αποφυγή παραξενοδοχείας και ανταγωνισμού με το τουριστικό κατάλυμα). (vii) Δεν θα επιτρέπεται να αλλοιώνονται οι εξωτερικές όψεις των ιδιοκτησιών, χωρίς την έγκριση του Κυρίου της επιχείρησης. Τούτο θα διασφαλίζεται με βάση ιδιωτική συμφωνία. (viii) Θα πρέπει να καταβληθεί προσπάθεια ώστε να διασφαλιστεί ότι θα υπάρχουν ξεχωριστά δίκτυα παροχής υπηρεσιών (με ξεχωριστούς μετρητές) σε όλα τα Condo Units για απευθείας χρέωση των υπηρεσιών ή τελών στους ιδιοκτήτες των μονάδων (φόροι ακίνητης ιδιοκτησίας, σκύβαλα, αποχετευτικό, νερό, τηλεπικοινωνίες, ηλεκτρισμός κλπ). (ix) Θα πρέπει να διατηρείται η παραδοσιακή έννοια του ξενοδοχείου, σε ότι αφορά το κτίριο και τον τρόπο λειτουργίας του.
4 (x) Η λειτουργία των Condo Units θα πρέπει να είναι η ίδια με αυτή των υπόλοιπων μονάδων της ξενοδοχειακής επιχείρησης. Θα μπορεί να υπάρχει κοινή κύρια είσοδος και προσβάσεις σε όλα τα Units ώστε να αποτελούν μέρος της δυναμικότητας της ξενοδοχειακής μονάδας. (xi) Μακροχρόνιες μισθώσεις leasing πέραν των 15 χρόνων, δύνανται να εγγραφούν και για αυτές να εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας της μίσθωσης. (xii) Η μονάδα (Condo Unit) θα πρέπει να έχει την απαραίτητη υποδομή ώστε να μπορεί να λειτουργήσει χωρίς την εξάρτηση της από άλλη μονάδα, πχ ως μια οικιστική μονάδα που να διαθέτει μικρή κουζίνα, μπάνιο κτλ. Επίσης θα πρέπει να εξασφαλίζεται και η άνετη και απρόσκοπτη πρόσβαση τόσο στη μονάδα όσο και τυχόν αποκλειστικά δικαιώματα. Δ. Πολεοδομικές Ρυθμίσεις. (i) Η δημιουργία νέου Condo Hotel θα επιτρέπεται και εκτός ορίου ανάπτυξης, νοουμένου ότι η Χωροθετική Πολιτική το επιτρέπει. Νοείται ότι στις περιπτώσεις γηπέδων γκολφ ή Ενοποιημένης Ανάπτυξης Μεγάλων και Σύνθετων Αστικών Χρήσεων, στην έννοια του υφιστάμενου Τουριστικού Καταλύματος, που έχει νόμιμα ανεγερθεί ή και που είναι αδειοδοτημένο (υπό ανέγερση ή μη) κατά τον ουσιώδη χρόνο εφαρμογής της πολιτικής για ΜΤΑ, εμπίπτει και η ανάπτυξη για την οποία έχει εγκριθεί Γενικό Χωροταξικό Σχέδιο (Master Plan). (ii) Προσθήκες μετατροπές σε υφιστάμενη ή νέα τουριστική μονάδα που μετατρέπεται σε Condo Hotel μπορούν να γίνουν όταν αυτή είναι νόμιμη (πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής άδεια λειτουργίας από τον ΚΟΤ), στις ακόλουθες περιπτώσεις: (α) Υπάρχει ανεξάντλητο εμβαδόν εντός του αρχικού τεμαχίου, τηρουμένων των μεγεθών που απαιτούνται από την ισχύουσα περί Ξενοδοχειακών και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία και των προνοιών του Σχεδίου Ανάπτυξης, αναφορικά με τους όρους δόμησης (συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων). (Σε περίπτωση που το Condo Hotel αφορά ένα ενιαίο κτίριο θα εφαρμόζονται το ποσοστό κάλυψης και ο αριθμός ορόφων της τουριστικής χρήσης). (β) Σε περίπτωση προσθήκης τεμαχίου σε αδειοδοτημένη ανάπτυξη, για σκοπούς επέκτασης υφιστάμενης τουριστικής μονάδας που υπερβαίνει τον συντελεστή δόμησης της ισχύουσας σήμερα Πολεοδομικής Ζώνης, η προσθήκη θα αντιπροσωπεύει το σύνολο του συντελεστή δόμησης του νέου τεμαχίου που αντιστοιχεί σε κάθε χρήση, νοουμένου ότι στο αρχικό τεμάχιο θα εφαρμόζονται οι πρόνοιες του Σχεδίου Παροχής Κινήτρων για την απόσυρση Τουριστικών Κλινών των Χαμηλών Κατηγοριών, δηλαδή: Θα υιοθετείται ο συντελεστής δόμησης της ανάπτυξης (εγκριμένο συνολικό δομήσιμο εμβαδό) και όχι εκείνος της Πολεοδομικής Ζώνης, όταν ο τελευταίος είναι μικρότερος εκείνου βάση του οποίου έγινε η αδειοδότηση. Το ποσοστό κάλυψης, το ύψος, ο αριθμός ορόφων και η απόσταση της οικοδομής από τα σύνορα θα υιοθετούνται ως τα υφιστάμενα νόμιμα της ανάπτυξης.
5 Θα εξαγοράζεται το σύνολο των επιπρόσθετων χώρων στάθμευσης που απαιτούνται για τη νέα χρήση (πολεοδομική άδεια), νοουμένου ότι εξαντλούνται οι δυνατότητες χωροθέτησης τους στην ιδιοκτησία. Οι υφιστάμενες διαστάσεις και κατασκευές των πηγαδιών ανελκυστήρων, διαδρόμων, διόδων διαφυγής κ.α., θα υιοθετούνται όπως αυτά αδειοδοτήθηκαν παλαιοτέρα (άδεια οικοδομής). (γ) Σε περίπτωση που η υφιστάμενη τουριστική μονάδα βρίσκεται σε περιοχή όπου η τουριστική χρήση δεν είναι πλέον επιτρεπόμενη, η προσθήκη τεμαχίου για σκοπούς επέκτασης της θα αντιπροσωπεύει το 70% του συντελεστή δόμησης του νέου τεμαχίου για το τουριστικό μέρος της ανάπτυξης, ενώ για τις λοιπές χρήσεις της Condo Hotel θα ισχύουν οι πρόνοιες του Σχεδίου ανάπτυξης εφόσον αυτές είναι επιτρεπόμενες (στο αρχικό τεμάχιο θα εφαρμόζονται οι πιο πάνω αναφερόμενες πρόνοιες του Σχεδίου Παροχής Κινήτρων για την απόσυρση Τουριστικών Κλινών των Χαμηλών Κατηγοριών. (δ) Σε περίπτωση προσθηκών μετατροπών σε υφιστάμενη μονάδα που μετατρέπεται σε Condo Hotel, όπου το εγκριμένο συνολικό εμβαδό της ανάπτυξης υπερβαίνει το δομήσιμο εμβαδό που επιτρέπεται με βάση το συντελεστή δόμησης της ισχύουσας πολεοδομικής ζώνης, θα επιτρέπεται η προσθήκη εμβαδού που αναλογεί στο εμβαδό των χώρων που εξαιρούνται πλέον του υπολογισμού του συντελεστή δόμησης, νοουμένου ότι το ποσοστό των ιδιοκτησιών, μέχρι 33% στην όλη Ανάπτυξη, θα υπολογίζεται στο εγκριμένο εμβαδό πριν την προσθήκη. Νοείται ότι στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι θα επιτευχθεί η επιθυμητή αναβάθμιση της συγκεκριμένης μονάδας. (iii) Γενικά όταν στα Σχέδια Ανάπτυξης δεν αναφέρεται ο συντελεστής δόμησης για τη συγκεκριμένη χρήση που δυνατό να επιτραπεί, τότε εφαρμόζεται το 70% της επικρατούσας προβλεπόμενης από την Πολεοδομική Ζώνη Χρήσης. Διευκρινίζεται ότι για νέα Condo Hotel ο συντελεστής δόμησης θα είναι 85% εκείνου του ξενοδοχείου ή του αντίστοιχου τύπου τουριστικού καταλύματος ανάλογα με την περίπτωση. (iv) Σε περίπτωση ενοποίησης όμορων τεμαχίων (με αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στο νέο τεμάχιο), έστω και αν στη ζώνη αυτή δεν επιτρέπεται χρήση ξενοδοχείου (επιτρέπεται ωστόσο άλλη τουριστική ανάπτυξη), θα ισχύει για το ξενοδοχείο ο συντελεστής δόμησης που αντιστοιχεί στον επιτρεπόμενο τύπο τουριστικού καταλύματος. Υποδεικνύεται ότι η ρύθμιση αυτή δεν θα ισχύει σε περιπτώσεις νέων Condo Hotel. Ε. Διαδικασία Αίτησης. Οι αιτήσεις θα πρέπει να υποβάλλονται μαζί με τα αναφερόμενα συνοδευτικά στοιχεία στο σχετικό έντυπο αίτησης. Για περισσότερες πληροφορίες ή διευκρινίσεις μπορείτε να απευθύνεστε στην Τεχνική Υπηρεσία του ΚΟΤ, τηλ. 22691191 ή 22691159. Email ametaxa@visitcyprus.com ή katerinazacheou@visitcyprus.com. 28.6.2013