ΔΙΗΜΕΡΙΔΑ Π.Σ.Δ.Α.Τ.Μ 23 & 24/06/2017 Ο Α.Τ.Μ στην Εκτίμηση, Αξιοποίηση και Διαχείριση της Ακίνητης Περιουσίας Πολιτικές διαχείρισης, ενεργειακής αναβάθμισης και προσιτής διάθεσης δημόσιων κατοικιών ΑΓΓΕΛΟΠΟΥΛΟΣ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΣ Αγρονόμος & Τοπογράφος Μηχανικός ΠΟΤΣΙΟΥ ΧΡΥΣΗ Αναπληρώτρια Καθηγήτρια Ε.Μ.Π, Πρόεδρος FIG ΙΟΥΝΙΟΣ 2017
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1: Προσιτή & Κοινωνική κατοικία 2: Ενεργειακή αποδοτικότητα κτηρίων 3: Μελέτη υπάρχουσας κατάστασης και προοπτικών δημοσίων διαμερισμάτων
ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η Αγορά σε παγκόσμιο επίπεδο δεν μπορεί να καλύψει τις ολοένα αυξανόμενες ανάγκες για οικονομικά προσιτή κατοικία: Η αστικοποίηση είναι γεγονός: αναζήτηση καλύτερων συνθηκών διαβίωσης και εργασίας-εσωτερική μετανάστευση, οικονομικοί μετανάστες-μετακίνηση πληθυσμών, ανάγκη για μέτρα για την κλιματική αλλαγή η αξία της αστικής γης (γη με παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, κλπ) ολοένα θα αυξάνεται λόγω της αυξανόμενης ζήτησης Παράγοντες που ισχύουν για την Ελλάδα: μείωση της αγοραστικής δύναμης στην Ελλάδα, μεγάλο μέρους του πληθυσμού αντιμετωπίζει δυσκολία πρόσβασης σε μηχανισμούς χρηματοδότησης- δανειοδότησης Δημιουργείται μια ολοένα αυξανόμενη μερίδα του πληθυσμού που έχει ανάγκη για οικονομικά προσιτή κατοικία (~ 30% του εισοδήματος) Η πολιτεία πρέπει να διασφαλίσει τα μέτρα και να προσδιορίσει την μερίδα αυτή των πολιτών που έχει ανάγκη.
1. ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ Κοινωνική κατοικία κρατική επιδότηση ή βοήθημα για ενοικίαση ή αγορά πρώτης κατοικίας σε καλά προσδιορισμένες κοινωνικές ομάδες, ευνοϊκή φορολογία και άλλες ρυθμίσεις για τους κατασκευαστές προσιτής κατοικίας, αποσβέσεις σε οικιστικές επενδύσεις ή κάτω του κόστους παροχές σε έργα ή δίκτυα (π.χ. δρόμοι, ηλεκτρισμός, ύδρευση, αποχέτευση) Χαρακτηριστικά διαφέρει από χώρα σε χώρα Αφορά κυρίως οικονομικά αδύναμους (χαμηλό ή μηδενικό κόστος) Συμμετέχει η κεντρική διοίκηση, η τοπική διοίκηση, ιδιώτες Περιλαμβάνει ιδιόκτητη ή ενοικιαζόμενη κατοικία Δύο κύριες μορφές μέτρων: απευθείας χρηματική επιδότηση ευνοϊκά μέτρα για τον ιδιωτικό τομέα για την κατασκευή και διάθεση κατοικιών
1. ΠΡΟΣΙΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ Προσιτή κατοικία κατοικία για την οποία ένα άτομο ξοδεύει κάτω του 30% του εισοδήματός του ή κάτω του 40% μαζί και με τους λογαριασμούς δικτύων (EUROSTAT) Χαρακτηριστικά Περιλαμβάνει και άλλες ομάδες ατόμων (μεσαία τάξη) σύγχρονη έννοια τείνει να υποκαταστήσει την κοινωνική κατοικία Το κόστος για το δικαιούχο είναι μικρότερο από την ελεύθερη αγορά Αξιοπρεπείς συνθήκες διαβίωσης με βάση προδιαγραφές -Αναζήτηση νέων οικονομικότερων τρόπων όπως ελάχιστο ποσοστό κοινωνικών και προσιτών κατοικιών στις νέες οικοδομές (π.χ. Γαλλία 20%)
1. ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ Ανάγκη κρατικής παρέμβασης μετά: την καταστροφή της Σμύρνης το 1922 παραχώρηση γης από ανταλλαγές πληθυσμών Β' Παγκόσμιο Πόλεμο σεισμούς Ο.Ε.Κ (1954-2012) κατασκευαστικός φορέας για κοινωνικές κατοικίες πόροι από εισφορές εργαζομένων και εργοδοτών παροχή κατοικίας σε εργάτες και υπαλλήλους με αδυναμία κάλυψης στεγαστικών αναγκών διάφορα προγράμματα (δάνεια με επιδότηση ενοικίου, για αποπεράτωση, για επισκευή κ.α.) διαδικασία κλήρωσης για δικαιούχους με προτεραιότητα (ανάπηροι, πολύτεκνοι κ.α.) καταβολή ενός ποσού κάθε μήνα για αποπληρωμή
1. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΓΙΑ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ & ΠΡΟΣΙΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ Τάση παρέμβασης του κράτους για τη διευκόλυνση της στέγασης παγκοσμίως Ανάγκη λιγότερο δαπανηρών στεγαστικών λύσεων Συμμετοχή ιδιωτικών πόρων Ανάγκη βοήθειας σε χαμηλά εισοδήματα, Α.μ.Ε.Α, ηλικιωμένους αλλά και νέους, μεσαία τάξη Ενεργός ρόλος της τοπικής αυτοδιοίκησης
2. ΚΤΗΡΙΑ ΚΑΙ ΚΛΙΜΑΤΙΚΗ ΑΛΛΑΓΗ Κλιματική αλλαγή οφείλεται σε αίτια: Φυσικά (ηλιακή ακτινοβολία) Ανθρωπογενή (διοξείδιο του άνθρακα και άλλα αέρια) Κατανάλωση ενέργειας από τα κτήρια σε όλο τον κύκλο ζωής τους, δηλαδή: κατασκευή & μεταφορά δομικών υλικών κατασκευή, λειτουργία & κατεδάφιση κτηρίου Τα κτήρια: ευθύνονται για το 40% της χρησιμοποιούμενης ενέργειας (ΙΕΑ, 2008) παράγουν το 30% των αερίων θερμοκηπίου (ΙΕΑ, 2008) έως και 80% της κατανάλωσης ενέργειας γίνεται κατά τη λειτουργία τους (ψύξη, θέρμανση, φωτισμός κ.τ.λ) (Junnila, 2004)
2.ΟΦΕΛΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΚΤΗΡΙΩΝ Μείωση της χρησιμοποιούμενης ενέργειας κτηρίων (75% νέα κτήρια & 20-50% υπάρχοντα κτήρια European Commission, 2001) και ηλεκτρικών συσκευών Μείωση των εκπομπών επιβλαβών αερίων & επιβράδυνση των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής Βελτίωση συνθηκών υγιεινής και διαβίωσης στα σπίτια Λιγότερα έξοδα για ενέργεια Άνοδος των αξιών των ενεργειακά βελτιωμένων ακινήτων
2. ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ & ΕΡΓΑΛΕΙΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΤΙΚΟΤΗΤΑΣ Κανονισμοί για την ενεργειακή απόδοση κτηρίων (οικοδομικοί κανονισμοί) Φορολόγηση ενέργειας (αύξηση) Επιδοτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση κτηρίων (απευθείας ή δάνεια) Πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης (ενημέρωση, κατάταξη, προτάσεις) Κατάλληλη τιμολόγηση ενέργειας
2. ΔΥΣΚΟΛΙΕΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΩΝ ΜΕΤΡΩΝ Πολλά μικρά κτήρια μικρή μείωση εκπομπών ρύπων Ετερογένεια κτηριακού τομέα Έλλειψη πόρων Ελλιπής ενημέρωση και κατανόηση της κατανάλωσης ενέργειας
2. ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ ΚΤΗΡΙΩΝ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ Χαρακτηριστικά -Πλειοψηφία κτηρίων ενεργειακά μη αποδοτικά σπατάλη ενέργειας -Ρόλος των αυθαιρέτων κατασκευές χωρίς προδιαγραφές -Υποχρεώσεις & δεσμεύσεις σε διεθνές επίπεδο (Πρωτόκολλο Κιότο, Ευρωπαϊκές Οδηγίες) ΚΕΝΑΚ (2010) -Μεθοδολογία υπολογισμού ενεργειακής απόδοσης -Εφαρμογή ελάχιστων απαιτήσεων σε νέα και υφιστάμενα κτήρια -Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ενεργειακή απόδοση /κατάταξη κτηρίου/ προτάσεις) -Επιθεωρήσεις (κτηρίων, λεβήτων και θέρμανσης, κλιματισμού) Πρόγραμμα ''Εξοικονόμηση κατ' Οίκον'' : συγκεκριμένες ενεργειακές βελτιώσεις μέσω δανείων σε δικαιούχους (εισοδηματικά κριτήρια)
2. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΓΙΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΤΙΚΟΤΗΤΑ Σημαντική ευθύνη κτηρίων σε εκπομπές επικίνδυνων αερίων και κλιματική αλλαγή Τάση για κτήρια πιο φιλικά στο περιβάλλον σε όλο τον κύκλο ζωής του, με αυστηρότερες ενεργειακές προδιαγραφές και Α.Π.Ε Ευεργετικές επιπτώσεις σε συνθήκες διαβίωσης και υγιεινής Οικονομικά οφέλη μακροπρόθεσμα
3. ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΔΗΜΟΣΙΟΥ -Ανώνυμη Εταιρεία για τη διαχείριση, ανάπτυξη, εκμετάλλευση, αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου. Πάνω από 70.000 τίτλοι δημοσίων ακινήτων 277 τουριστικά ακίνητα 8 Ολυμπιακά ακίνητα Χαρτοφυλάκιο Ακινήτων 1052 ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στο ΤΑΙΠΕΔ Ηλεκτρονικοί διαγωνισμοί Μοναδική πλατφόρμα στην Ελλάδα (e-publicrealestate.gr) Προβολή σε όλο τον κόσμο Αύξηση πιθανών αγοραστών 3. Συνεργασία: κ. Γεώργιο Τερζάκη, κ. Σοφία Φαλτσέτα, κ. Βασιλική Κυριακοπούλου
3. ΑΥΤΟΨΙΕΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ -Επίσκεψη σε 12 δημόσια διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας -Καταγραφή στοιχείων όπως : Κατάσταση Θέση-γειτονιά Παλαιότητα Μέγεθος και διαρρύθμιση Εγγύτητα με μετρό Στοιχεία ενεργειακής απόδοσης Μηνιαίο μίσθωμα Κοινόχρηστα
3. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΜΕ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟ (1) Συγκριτική μέθοδος: διαμορφωμένη αγορά Εύρεση συγκριτικών στοιχείων διαμερισμάτων από μεσίτες (αγοραπωλησίες) από αγγελίες (ζητούμενες τιμές) Χαρακτηριστικά: -πολλές αγγελίες για διαμερίσματα με παρόμοια στοιχεία με τα ζητούμενα -ανάγκη περιορισμένων αναγωγών -επιλεγμένες παράμετροι: όροφος, θέα, απόσταση από μετρό, ανακαίνιση Τιμές με βάση τους μεσίτες: 200-300 /τ.μ (το κάτω όριο αφορά κυρίως ισόγειο-α' όροφο) +100 /τ.μ για ανακαινισμένα +50 /τ.μ για θέα ή κοντά σε μετρό
3. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΜΕ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟ (2) Παράδειγμα διαμερίσματος Αδμήτου 54 -Εμβαδόν 27,30 τ.μ -4ος όροφος -Απέναντι από μετρό (Αττική) -Κατασκευή 1966 -Γκαρσονιέρα με μεγάλο χωλ Συγκριτικά στοιχεία: -Τιμή από μεσίτες 300 /τ.μ -Τιμές από αγγελίες: 188 /τ.μ, 207 /τ.μ, 271 /τ.μ, 487 /τ.μ (κατάλληλες αναγωγές) Πίνακας σύγκρισης Αποτέλεσμα: τιμή μονάδος 285 /τ.μ & εμπορική αξία 7781 *Αντικειμενικές αξίες: 3 φορές μεγαλύτερες των εμπορικών κατά μ.ο.
3. ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΚΑΤΑΤΑΞΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ -Εισαγωγή στην κάτοψη: προσανατολισμού τοίχων, διαστάσεις και υλικό τοίχων και ανοιγμάτων, απόσταση & ύψος εμποδίων, με τι συνορεύουν οι τοίχοι, διαστάσεις προβόλων & προεξοχών -Υπολογισμός συντελεστών σε υπολογιστικό φύλλο -Εισαγωγή στοιχείων στο ΤΕΕ ΚΕΝΑΚ -Αποτελέσματα: δύο τελευταίες ενεργειακές κατηγορίες
3. ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΕΣ ΒΕΛΤΙΩΣΕΙΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ Επιλογή βελτιώσεων με μικρό κόστος, ταχεία απόσβεση και σε λίγο χρόνο: Κουφώματα αλουμινίου (θερμομονωτικά, διπλά και ενεργειακά τζάμια εξοικονόμηση ενέργειας 35%) Κλιματιστικά (ενεργειακής κλάσης Α++ 9000 btu) Τέντες Ηλιακός θερμοσίφωνας Συνολικό κόστος όλων των διαμερισμάτων: 50.000
3. ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ -Εντοπισμός στοιχείων από την αυτοψία που χρειάζονται αντικατάσταση ή επισκευή *βελτίωση διαβίωσης & εικόνας του διαμερίσματος *μεγαλύτερη αξία -Επιλογή βελτιώσεων με μικρό κόστος (και ταχεία απόσβεση) και σε λίγο χρόνο: * Πόρτα ασφαλείας *Εσωτερικοί ελαιοχρωματισμοί *Ανοξείδωτος νεροχύτης *Υδραυλικές & Ηλεκτρολογικές εργασίες Συνολικό κόστος όλων των διαμερισμάτων: 10.000
3. ΧΡΟΝΟΣ ΚΑΙ ΚΟΣΤΟΣ ΕΡΓΑΣΙΩΝ Εργασίες Χρόνος : Εντοπισμός, αυτοψία, καταγραφή στοιχείων κάτοψης και Π.Ε.Α. - 0,5 μέρα / διαμέρισμα Σχεδιασμός κατόψεων - 3 κατόψεις / μέρα Έκδοση Π.Ε.Α -1 μέρα / διαμέρισμα Εκτίμηση αξιών - 1 μέρα / διαμέρισμα Εύρεση συνεργείων 2 μέρες συνολικά Εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης & ανακαίνισης 10 μέρες / διαμέρισμα Συνολικός χρόνος εργασιών για 12 διαμερίσματα: 148 μέρες (ή 88 μέρες με δύο συνεργεία) Κόστος: Εντοπισμός, αυτοψία, καταγραφή στοιχείων, σχεδιασμός κάτοψης - 480 (40 x 12 μέρες) Εκτίμηση αξιών - 150 / διαμέρισμα (1800 για 12 διαμερίσματα) Έκδοση ΠΕΑ - 110 / διαμέρισμα (1320 για 12 διαμερίσματα) Επίβλεψη Μηχανικού 300 / διαμέρισμα (3600 για 12 διαμερίσματα) Συνολικό κόστος εργασιών για 12 διαμερίσματα: 7200
Χρόνος: 616 μέρες (με 10 συνεργεία) 3. ΑΝΑΓΩΓΗ ΣΕ 500 ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ Κόστος: -Λοιπές εργασίες: 600 / διαμέρισμα (300.000 για 500 διαμερίσματα) -Ανακαίνιση: 900 / διαμέρισμα (450.000 για 500 διαμερίσματα) - Ενεργειακή αναβάθμιση: 4200 / διαμέρισμα (2.100.000 για 500 διαμερίσματα) Συνολικό Κόστος: 2.850.000 Έσοδα από ενοίκια: 120 / μήνα / διαμέρισμα 1440 / έτος / διαμέρισμα Έσοδα 500 διαμερισμάτων: 720.000 / έτος * όλο το ενοίκιο στην ΕΤΑΔ, κανένα ελεύθερο
3. ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΤΗΣ ΕΤΑΔ Βιώσιμη ανάπτυξη: - ενίσχυση αγοράς ακινήτων (οικονομία) - ανάπτυξη ιδιωτικού τομέα (θέσεις εργασίας) - προστασία περιβάλλοντος - κοινωνική πολιτική Πρόταση διάθεσης ως ενοικιαζόμενη κοινωνική κατοικία Χαρακτηριστικά - λίστα δικαιούχων - ενοίκιο κάτω από την ελεύθερη αγορά (υψηλότερο από το σημερινό) - συνεργασία με ιδιωτικές εταιρείες για εύρεση πόρων αναβάθμισης Μέσο κόστος εργασιών αναβάθμισης ανά διαμέρισμα: 6300 Μέσο ενοίκιο μετά την αναβάθμιση: 180 το μήνα, άρα έσοδα 2160 το χρόνο Χρόνος απόσβεσης με κέρδος 10%: 3 χρόνια και 3 μήνες
3. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΜΕΛΕΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ Απουσία πολιτικών προσιτής και κοινωνικής στέγασης στην Ελλάδα δημιουργία προγραμμάτων προσιτής στέγασης σε διεθνή πρότυπα Μη αποδοτικός τρόπος διάθεσης ακινήτων προς ενοικίαση (λίγα ακίνητα) Δημόσια κτήρια μη ενεργειακά αποδοτικά και μη ανακαινισμένα Υποβαθμισμένα ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές