Προστασία και ανάπλαση του ιστορικού συνόλου της Χαλέπας Χανίων. Στο δρόμο προς την θεσμοθέτηση. [1] Η προσπάθεια αυτή ξεκίνησε εξ αιτίας της επικινδυνότητας της πλήρους εκμετάλλευσης των επιτρεπομένων κατά ΓΟΚ στοιχείων δόμησης και ύστερα από την κοινή διαπίστωση του μεγέθους αλλοίωσης που μπορεί αυτή να επιφέρει σε ένα ομοιογενές ιστορικό σύνολο. [2] Πια ακριβώς είναι η περιοχή προστασίας και πιο είναι το περιεχόμενο της? [3], [4] Αν εξαιρέσουμε τις περιοχές που έχουν ήδη αλλοιωθεί από την εφαρμογή του ΓΟΚ απομένουν μέχρι σήμερα αναλλοίωτα, αρκετά σημαντικά ιστορικά τμήματα σε όποια κατάσταση και αν αυτά βρίσκονται.[5] [6] Η γραμμή του ορίου προστασίας ακολουθεί την διαμόρφωση των ιδιοκτησιών, όπως προκύπτει από το σημερινό κτηματολόγιο, έτσι ώστε να μην υπάρχουν ιδιοκτησίες εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός περιοχής πρότασης. Θα πρέπει να καταστεί δυνατή η αναγνώριση των κυρίων αξόνων, η διατήρηση των προοπτικών των μετώπων, [7], [8] η διατήρηση και η ενίσχυση της πλατείας Ελ. Βενιζέλου [9], [10], [11] ως κέντρου της περιοχής, έτσι ώστε να προκύπτει η λιγότερη δυνατή όχληση προς την πλειάδα των διατηρητέων κτιρίων και να είναι δυνατή η αναγνώριση και ανάδειξη της περιοχής μέσω κυρίως του περιορισμού του ύψους των νέων οικοδομών. Επίσης στην περιοχή εντάσσεται το οικόπεδο που θα ανεγερθεί το Αρχαιολογικό Μουσείο [13], [14] (έχει συνταχθεί η οριστική μελέτη μετά από διαγωνισμό). Πρέπει συνδεθεί με την πλατεία Ελ. Βενιζέλου και τα άλλα διατηρητέα κτίρια, ως πόλος πολιτιστικού ενδιαφέροντος. Σημαντικά επίσης στοιχεία αναγνώρισης της περιοχής είναι τα δύο ρέματα [14], του Αγίου Παντελεήμονα και αυτό της Ευαγγελίστριας, τα οποία θα πρέπει να αντιμετωπιστούν ως φυσικά οικοσυστήματα και, δια μέσου μελετών με όρους περιβαλλοντικής εξυγίανσης να αντιμετωπιστούν ως περιοχές πρασίνου. 1
Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο [15], [16] ορίζει την περιοχή σχεδόν στο σύνολό της ως «όριο ζώνης παραδοσιακής κληρονομιάς». προστασίας αρχιτεκτονικών συνόλων Πως χτίζουμε στα ελεύθερα οικόπεδα και στις προσθήκες χωρίς να μειώσουμε τα κύρια οικοδομικά δικαιώματα των ιδιοκτητών? Με προσπάθεια αλλαγής νοοτροπίας στην δόμηση, έτσι ώστε τα νέα κτίρια να σέβονται τους όγκους και τον ιστό του οικιστικού συνόλου, χωρίς να μιμούνται τους παλιούς τρόπους δόμησης. Να δείχνουν ότι είναι σημερινά και να έχουν δική τους ποιότητα, αντίστοιχη με αυτήν του υπό προστασία συνόλου. Να μην χάνουν την δόμηση που δικαιούνται και που είναι η κύρια παράμετρος της αξίας των οικοπέδων. Κήρυξη δημοσιευμένη σε ΦΕΚ του προστατευόμενου οικιστικού συνόλου. Θεωρούμε ότι η ουσία της πρότασης αυτής έχει γίνει αποδεκτή από το σύνολο της κοινωνίας των Χανίων και κυρίως από τους κατοίκους της Χαλέπας αφού η δημοσιοποίηση από το ΤΕΕ- ΤΜ. ΔΥΤ. Κρήτης άρχισε : [17] Α) Με την παρουσίαση, με θέμα «Ένας χανιώτικος θεματικός περίπατος στην ιστορική Πάνω Γειτονιά της Χαλέπας» στο πλαίσιο των εκδηλώσεων «Κρήτη Γη και Πολιτισμός» Σεπτέμβριος 2005 Β) Με την ημερίδα με θέμα «Οικιστικές αναπλάσεις ιστορικών χώρων» (28-6- 2006) με ένα από τα θέματα: «Προστασία και ανάπλαση του ιστορικού συνόλου της Χαλέπας». Γ) Με την ημερίδα με θέμα «Ένας ιστορικός θεματικός περίπατος στην Πάνω Γειτονιά της Χαλέπας», (27-08-2006) στην αυλή της εκκλησίας του Αγ. Νικολάου στο Μεϊντάνι [18] με συνδιοργάνωση του Δήμου και της εκκλησίας. Προτείνουμε λοιπόν να προωθηθεί ως σχέδιο Π.Δ., ώστε η προστασία να αποσκοπεί στη διατήρηση τόσο των διατηρητέων κτιρίων- μνημείων και των λοιπών στοιχείων που συνθέτουν την πολιτιστική κληρονομιά της περιοχής, όσο και του υπό δόμηση χώρου που τα περιβάλλει. 2
Έτσι η διαδικασία είναι η ακόλουθη: Με την έκδοση προεδρικού διατάγματος μετά από πρόταση του ΥΠΕΧΩΔΕ, ύστερα από αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας, γνώμη του αρμόδιου ΣΧΟΠ ή του συμβουλίου του αρμόδιου Υπουργείου, του Ανώτατου Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου και του οικείου δημοτικού συμβουλίου, μπορούν να χαρακτηριστούν. α) Τμήματα πόλεων ως παραδοσιακά σύνολα που έχουν ανάγκη από ιδιαίτερη προστασία μέσω θέσπισης ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης και καθορισμού χρήσεων, κατά παρέκκλιση από τις γενικές διατάξεις του ΓΟΚ και από κάθε άλλη γενική ή ειδική διάταξη. β) χώροι, τόποι, τοπία ή ζώνες ιδιαίτερου κάλλους και φυσικοί σχηματισμοί που συνοδεύουν ή περιβάλλουν ακίνητα και στοιχεία αρχιτεκτονικής κληρονομιάς: ως ζώνες προστασίας των παραδοσιακών συνόλων. Προτείνονται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί: 1) Ο συντελεστής δόμησης (1) και το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων παραμένουν όπως ορίζονται από το ισχύον Σχέδιο Πόλης. 2) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων μετρούμενο από τη στάθμη του πεζοδρομίου (υψόμετρα Δήμου) ή του φυσικού εδάφους δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δέκα μέτρα (10,50). Σε περιπτώσεις οικοπέδων που παρουσιάζουν κλίση μεγαλύτερη του 30% κατά την έννοια του προσώπου τους, (είναι δηλαδή ψηλότερα από την στάθμη του δρόμου) το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δώδεκα μέτρα (12,00) (από το φυσικό έδαφος) κλιμακούμενο ανάλογα με την υψομετρική διαφορά. Πάνω από το κατά τα παραπάνω καθοριζόμενο μέγιστο ύψος επιτρέπεται μόνο η κατασκευή στηθαίου, τυχόν φωταγωγών ύψους μέχρι τριάντα εκατοστών (0,30) και καπνοδόχων. 3) Το μέγιστο ύψος των κτιρίων προσαυξάνεται το πολύ κατά δύο (2,00) μέτρα σε περίπτωση κατασκευής στέγης, ενώ η κλίση της δεν μπορεί να ξεπερνάει το 35%. 3
4) Δεν επιτρέπεται η τοποθέτηση ηλιακών συλλεκτών και κεραιών τηλεοράσεως που προεξέχουν από τη στέγη ή το δώμα. Είναι δυνατή η τοποθέτησή συλλεκτών μέσα στις κλίσεις της στέγης ή εντός του ύψους του στηθαίου. Δεν επιτρέπεται η τοποθέτηση κλιματιστικών μηχανημάτων επί των προσόψεων των κτιρίων αλλά επιτρέπεται σε σημεία κατάλληλα διαμορφωμένα, μη ορατά από τους κοινόχρηστους χώρους της περιοχής και η θέση τους να προσδιορίζεται από την αρχιτεκτονική μελέτη. 5) Η Επιτροπή Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ) όταν η συνολική δομημένη επιφάνεια είναι από 400 τ.μ. και πάνω πρέπει να καθορίζει την κλιμάκωση ή την διάσπαση των όγκων, κατά περίπτωση. 6) Δεν επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίου σε pilotis. 7) Επιτρέπεται η κατασκευή ημιυπαίθριων χώρων στάθμευσης καθ υπέρβαση του ποσοστού κάλυψης για τις απαιτούμενες και μόνον θέσεις με τις ελάχιστες διαστάσεις (2,60 Χ 5,00) και μέγιστο ύψος 2,50 μ. με επικάλυψη ελαφρού τύπου (π.χ. πολυκαρμπονικά φύλλα, μεμβράνες κ.ά.). 8) Η κατασκευή εξωστών και ημιυπαίθριων χώρων δεν δύναται να υπερβαίνει στο σύνολό της το 20% της δόμησης, αποκλειστικά σε συνέχεια χώρων κύριας χρήσης. 9) Γραμμή δόμησης: διατήρηση υφιστάμενου πολεοδομικού ιστού και μελέτη για μερική τροποποίηση του ισχύοντος ρυμοτομικού σχεδίου. [18], [19] Α) Στις οδούς Κοκκινίδου, Κράπης, Ρωμανού, Τροαμαρίσσης και Μελιδονίου διατήρηση υφιστάμενου πολεοδομικού ιστού. [21] Α) Στην οδό Χαλέπας από το γεφυράκι (οδό Λάκκων μέχρι την Ευαγγελίστρια κατάργηση πρασιάς Ο.Γ. = Ρ.Γ. 10) Απαιτείται προέγκριση από την Επιτροπή Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ) σε ό,τι αφορά στη θέση και στη διάταξη των όγκων των οικοδομών μέσα στο οικόπεδο, σε σχέση προς τις όμορες ιδιοκτησίες, με διάγραμμα κάλυψης που υποβάλλουν οι ενδιαφερόμενοι, για όλα τα οικόπεδα της οριοθετημένης περιοχής. 11) Στο σύνολο της περιοχής ισχύει η χρήση της γενικής κατοικίας και σε επιλεγμένες περιοχές, εντός της περιοχής (χάρτης 2 γραμμή..) όπως 4
πλατεία Ελ. Βενιζέλου, περιβάλλουν τον χώρο του Αρχαιολογικού Μουσείου, η αμιγής κατοικία. 12) Για τη χωροθέτηση των προβλεπόμενων σε περιοχή κατοικίας χρήσεων απαιτείται γνωμοδότηση της αρμόδιας ΕΠΑΕ. 13) Στο σύνολο της περιοχής δεν δύναται να ενταχθούν ζώνες υποδοχής μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο Σ. Δόμησης [22] ισχύει για όλες τις ιδιοκτησίες της προστατευόμενης περιοχής η δυνατότητα απόκτησης τίτλου μεταφοράς Σ.Δ. με όλες τις ευνοϊκές διατάξεις. 14) Οι ιδιοκτήτες απαλλάσσονται από τις δαπάνες: κατασκευής κράσπεδων-πεζοδρομίων, σύνδεσης αποχέτευσης με το βιολογικό καθαρισμό κ. ά. Συμμετοχή της πολιτείας στις δαπάνες ηλεκτροφωτισμού των όψεων και σήμανσης των κτιρίων. [23] 15) Δεν επιτρέπεται η καθαίρεση ή αλλοίωση στοιχείων του περιβάλλοντος των «νεοκλασικών» κτιρίων αλλά και μεμονωμένων στοιχείων που δεν έχουν κριθεί διατηρητέα μέχρι σήμερα (όπως περιτοιχίσεων, κιγκλιδωμάτων, κλιμάκων, αυλόθυρων κ.α.), ενώ επιτρέπεται η επισκευή και η αποκατάστασή τους. 16) Για τη σύνδεση με το δίκτυο της ΔΕΗ, με το πέρας των οικοδομικών εργασιών θα απαιτείται προηγουμένως Πολεοδομικό γραφείο. υποχρεωτικά η αυτοψία από το Τέλος θα μπορεί εκτός από τους ιδιώτες που θα αποκτήσουν καλύτερη ποιότητα οικιστικού συνόλου, και ο Δήμος να εκμεταλλευτεί πιστώσεις για αναπλάσεις πιο εκτεταμένες από τις σημερινές που να αφορούν πχ την ανάπλαση των όψεων κατά μήκος ιστορικών αξόνων. Ζαχαρίας Πιστόπουλος Αρχιτέκτονας Μηχανικός 5