Η κρίση στην ελληνική αγορά ακινήτων: αιτίες και προτάσεις πολιτικής για την αντιµετώπισή της

Η κρίση στην ελληνική αγορά ακινήτων: αιτίες και προτάσεις πολιτικής για την αντιµετώπισή της ΠΡΟ ΡΟΜΟΣ ΒΛΑΜΗΣ ΚΕΠΕ και Ελληνικό Παρατηρητήριο, London School of Economics Περίληψη Η σωστή λειτουργία της κτηµαταγοράς συνδέεται άµεσα µε την παραγωγή σηµαντικού αριθµού ωφελειών για κάθε οικονοµία. Η αγορά ακινήτων και η οικονοµία αλληλεπιδρούν και αλληλοεπηρεάζονται σε τέτοιο βαθµό και συχνότητα, ώστε να γίνεται έκδηλη η στρατηγική σηµασία του εν λόγω κλάδου στη µεγέθυνση κάθε οικονοµίας. Η σηµερινή κρίση στην ελληνική κτηµαταγορά αλλά και ειδικότερα του κλάδου των κατασκευών αφορά τόσο σε ενδογενείς αιτίες αλλά και εν µέρει συνδέεται µε την παρούσα δηµοσιονοµική κρίση που αντιµετωπίζει η Ελλάδα. Σκοπός του άρθρου αυτού είναι η ανασκόπηση της οικονοµικής συγκυρίας και των εξελίξεων στην ελληνική κτηµαταγορά υπό το πρίσµα της οικονοµικής κρίσης. Επιδιώκουµε να αναλύσουµε την ύφεση στην οποία βρίσκεται η αγορά οικιστικών και επαγγελµατικών ακινήτων παρουσιάζοντας στοιχεία σχετικά µε την οικοδοµική δραστηριότητα, την ανεργία στους τοµείς της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας/ κατασκευών καθώς και κάποια λογιστικά αποτελέσµατα των ελληνικών κατασκευαστικών και των εταιρειών ΑΕΕΑΠ για το οικονοµικό έτος 2010. Τέλος, γίνεται αναφορά στα πιθανά αίτια της σηµερινής δεινής κατάστασης και προτείνονται λύσεις για την έξοδο του κλάδου από την οικονοµική κρίση. Αυτές αφορούν σε πρωτοβουλίες, που µπορούν να αναληφθούν από τις ίδιες τις κατασκευαστικές εταιρείες, στον ρόλο των πιστωτριών τραπεζών και στις δροµολογηµένες θεσµικές πρωτοβουλίες της Κυβέρνησης για την αντιµετώπιση της κρίσης. Λέξεις Κλειδιά Εελληνική αγορά ακινήτων, ύφεση, προτάσεις πολιτικής.

1. Εισαγωγή Η σωστή λειτουργία της κτηµαταγοράς συνδέεται άµεσα µε την παραγωγή σηµαντικού αριθµού ωφελειών για κάθε οικονοµία. Η αγορά ακινήτων και η οικονοµία αλληλεπιδρούν και αλληλοεπηρεάζονται σε τέτοιο βαθµό και συχνότητα, ώστε να γίνεται έκδηλη η στρατηγική σηµασία του εν λόγω κλάδου στη µεγέθυνση κάθε οικονοµίας (Karousos and Vlamis, 2008). Η κτηµαταγορά συνέβαλε καθοριστικά στους υψηλούς ρυθµούς οικονοµικής ανάπτυξης, που παρουσίασε η ελληνική οικονοµία επί σειρά ετών (Benos, Karagiannis and Vlamis, υπό δηµοσίευση). Σύµφωνα µε τα πιο πρόσφατα προσωρινά στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής για την συνολική ακαθάριστη προστιθέµενη αξία κατά κλάδο, οι κλάδοι διαχείρισης ακίνητης περιουσίας και κατασκευών, συνέβαλλαν κατά 13% και 4,1%, αντίστοιχα στη συνολική ακαθάριστη προστιθέµενη αξία για το 2009. Ο κατασκευαστικός κλάδος έχει σηµαντικό ρόλο στην οικονοµική µεγέθυνση, καθώς ενισχύει τη συνολική ζήτηση τόσο µέσω της διασύνδεσης του µε τον τοµέα της µεταποίησης, των ορυχείων και λατοµείων όσο και διαφόρων κατηγοριών υπηρεσιών, για παράδειγµα τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας (Βλάµης, Καραγιάννης και Μπένος, 2010). Το άρθρο έχει την εξής δοµή: στο δεύτερο µέρος παρουσιάζεται µία ανασκόπηση της οικονοµικής συγκυρίας και των εξελίξεων στην ελληνική κτηµαταγορά υπό το πρίσµα της οικονοµικής κρίσης. Επιδιώκουµε να αναλύσουµε την ύφεση στην οποία βρίσκεται η αγορά οικιστικών και επαγγελµατικών ακινήτων παρουσιάζοντας στοιχεία σχετικά µε την οικοδοµική δραστηριότητα, την ανεργία στους τοµείς της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας/κατασκευών καθώς και κάποια λογιστικά αποτελέσµατα των ελληνικών κατασκευαστικών και των εταιρειών ΑΕΕΑΠ για το οικονοµικό έτος 2010. Στο τρίτο τµήµα γίνεται αναφορά στις πιθανά αίτια της σηµερινής δεινής κατάστασης και στο τέταρτο µέρος προτείνονται λύσεις για έξοδο του κλάδου από την οικονοµική κρίση. Αυτές αφορούν σε πρωτοβουλίες που µπορούν να αναληφθούν από τις ίδιες τις κατασκευαστικές εταιρείες, στον ρόλο των πιστωτριών τραπεζών και στην ενίσχυση των δροµολογηµένων θεσµικών πρωτοβουλιών της Κυβέρνησης για την αντιµετώπιση της κρίσης. Στο πέµπτο και τελευταίο µέρος παρουσιάζονται τα συµπεράσµατα του άρθρου. 2. Η κρίση στην ελληνική αγορά ακινήτων 2.1. Οικοδοµική δραστηριότητα Η σηµερινή κρίση στην ελληνική κτηµαταγορά αλλά και ειδικότερα του κλάδου των κατασκευών αφορά τόσο σε ενδογενείς αιτίες αλλά και εν µέρει συνδέεται µε την παρούσα δηµοσιονοµική κρίση. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής ( ελτίο Τύπου 21-02-2011), πιστοποιούν ότι όχι µόνο το βαρόµετρο της κτηµαταγοράς, οι περιφέρειες Αττικής και Κεντρικής Μακεδονίας, είναι σε δεινή κατάσταση αλλά και ότι η κρίση έχει διαχυθεί σε ολόκληρη την ελληνική περιφέρεια. Πιο συγκεκριµένα, κατά το µήνα Νοέµβριο 2010, το µέγεθος της οικοδοµικής δραστηριότητας (ιδιωτικής-δηµόσιας), στο σύνολο της χώρας, µετρούµενο µε βάση τις εκδοθείσες οικοδοµικές άδειες, ανήλθε σε 3.757. Παρουσίασε δηλαδή µείωση κατά 21,7% στον αριθµό των οικοδοµικών αδειών, κατά 33,2% στην επιφάνεια και κατά 30,6% στον όγκο, σε σχέση µε τον αντίστοιχο µήνα του 2009. Το µέγεθος της ιδιωτικής οικοδοµικής δραστηριότητας το ίδιο χρονικό διάστηµα εµφανίζει, στο σύνολο της χώρας, µείωση κατά 21,6% στον αριθµό των εκδοθεισών οικοδοµικών αδειών (3.735 οικοδοµικές άδειες), κατά 34,4% στην επιφάνεια και κατά 31,4% στον όγκο, σε σχέση µε τον αντίστοιχο µήνα του 2009. Σε όλες τις περιφέρειες της χώρας, µε εξαίρεση αυτή των Ιονίων Νήσων, σηµειώθηκε το Νοέµβριο 2

του 2010 µείωση του µεγέθους της συνολικής οικοδοµικής δραστηριότητας (ιδιωτικήςδηµόσιας), σε σχέση µε τον αντίστοιχο µήνα του 2009. Οι µεγαλύτερες µειώσεις του αριθµού των οικοδοµικών αδειών καταγράφηκαν στις περιφέρειες Κεντρικής Μακεδονίας (-42,9%), Αττικής (-29,4%), Αν. Μακεδονίας & Θράκης (-23,2%), Ήπειρος (- 22,6%), υτικής Μακεδονίας (-22,1%), Στερεά Ελλάδα (-22,1%), υτικής Ελλάδας (- 22,1%), Νοτίου Αιγαίου (-18,6%) και Κρήτης (-5,8%). Το εντεκάµηνο Ιανουαρίου- Νοεµβρίου 2010, η συνολική οικοδοµική δραστηριότητα εµφανίζει, στο σύνολο της χώρας, µείωση κατά 12,4% στον αριθµό των εκδοθεισών οικοδοµικών αδειών, κατά 21,4% στην επιφάνεια και κατά 25,9% στον όγκο, σε σχέση µε το αντίστοιχο εντεκάµηνο του έτους 2009. Αντίστοιχα, η ιδιωτική οικοδοµική δραστηριότητα, εµφανίζει στο σύνολο της επικράτειας, µείωση κατά 12,2 % στον αριθµό των εκδοθεισών οικοδοµικών αδειών, κατά 21,3% στην επιφάνεια και κατά 25,3% στον όγκο, σε σχέση µε την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Νοεµβρίου 2009. Επιπλέον, τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής ( ελτίο Τύπου 16-03-2011), δείχνουν ότι ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές 1 του δ τριµήνου 2010, σε σύγκριση µε τον αντίστοιχο δείκτη του δ τριµήνου 2009, παρουσίασε µείωση κατά 33,5%, έναντι µειώσεως 21,6%, που σηµειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση του έτους 2009 προς το 2008. Σύµφωνα µε τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, όπως παρουσιάζονται στον Πίνακα 1, οι συναλλαγές ακινήτων, που έγιναν µε τη διαµεσολάβηση του τραπεζικού συστήµατος, δηλαδή αποκλειστικά µε δανεισµό και όχι αυτοχρηµατοδότηση, έφτασαν το δ του 2010 τις 15.218 (προσωρινά στοιχεία), έναντι 15.506, 18.711, και 24.380, το γ (αναθεωρηµένα στοιχεία) το β και το α του 2010 (οριστικά στοιχεία), αντίστοιχα. Ως εκ τούτου, οι συναλλαγές επί οικιστικών ακινήτων ήταν µειωµένες κατά -37,2% έναντι του δ τριµήνου του 2009. Η αντίστοιχη µείωση για το γ ήταν -6,8%, έναντι αύξησης κατά +5,3% και +52,9% το β και α, αντίστοιχα. Για ολόκληρο το 2010, ο αριθµός των συναλλαγών ακινήτων ήταν 73.815 (προσωρινά στοιχεία), έναντι 74.586 το 2009 (δηλαδή µειώθηκε κατά -1%). Ο όγκος των συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων (µε βάση το σύνολο των τετραγωνικών µέτρων) ήταν µειωµένος κατά -32,6% το δ του 2010 σε σύγκριση µε το αντίστοιχο του 2009 (α, β και γ 2010: +44,7%, +3,1% και -4,5% αντίστοιχα, αναθεωρηµένα στοιχεία). Εποµένως, για ολόκληρο το 2010 ο όγκος αυτός µειώθηκε µε µέσο ετήσιο ρυθµό -0,8%, έναντι -38,9% το 2009. Τέλος, η αξία των συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων ήταν το δ του 2010 µειωµένη κατά -35,2% έναντι του αντίστοιχου τριµήνου του 2009 (α, β και γ 2010: +38,8%, -7,5% και - 11,4% αντίστοιχα, αναθεωρηµένα στοιχεία). Η µέση ετήσια µείωση το 2010 ήταν -6,9%, έναντι πτώσης -40,0% το 2009. 1 Σκοπός του δείκτη είναι η σύγκριση του µεγέθους (όγκου) της εκάστοτε τρέχουσας τριµηνιαίας παραγωγής στους κλάδους κτιρίων έργων πολιτικού µηχανικού, προς την αντίστοιχη παραγωγή µιας δεδοµένης σταθερής περιόδου, η οποία λαµβάνεται ως βάση. Όπως σηµειώνει η Ελληνική Στατιστική Αρχή (σελ. 4, ελτίο Τύπου 16-03-2011).τα στοιχεία του είκτη Παραγωγής στις Κατασκευές δεν µπορούν να συγκριθούν µε τα στοιχεία της Έρευνας Οικοδοµικής ραστηριότητας (Ιδιωτικής ηµόσιας). Και τούτο διότι τα στοιχεία της Έρευνας Οικοδοµικής ραστηριότητας, ως γνωστόν, προκύπτουν από ιοικητικές Πηγές (Πολεοδοµίες) και αναφέρονται στο σύνολο των εκδοθεισών οικοδοµικών αδειών (νέων οικοδοµών, επεκτάσεων, τροποποιήσεων, κλπ) και όχι στις περατωθείσες οικοδοµές. Αντίθετα, τα στοιχεία του είκτη Παραγωγής στις Κατασκευές προκύπτουν από απευθείας έρευνα στις κατασκευαστικές εταιρείες και µάλιστα στις µεγαλύτερες από αυτές και αναφέρονται σε πραγµατοποιηθείσα κατασκευαστική δραστηριότητα (οικοδοµικά έργα, έργα πολιτικού µηχανικού). 3

Πίνακας 1. είκτες συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων 1. Συναλλαγές (2007=100) 2009 2010 α' 2010 β' 2010 γ' 2010 δ' Αριθµός 74.586 24.380 18.711 15.506 15.218 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -35,7% 52,9% 5,3% -6,8% -37,3% 2. Όγκος συναλλαγών (τετραγωνικά µέτρα) είκτης όγκου 46,7 59,1 46,7 39,9 39,8 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -38,9% 44,7% 3,1% -4,5% -32,6% 3. Αξία συναλλαγών είκτης αξίας 48,0 58,3 44,2 37,4 38,7 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -40,0% 38,8% -7,5% -11,4% -35,2% Πηγή: είκτες τιµών και συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων, δ 2010 (προσωρινά στοιχεία), Τράπεζα της Ελλάδος. 2.2. Κατασκευαστικός κλάδος Οι επιπτώσεις της αστάθειας του εγχώριου χρηµατοπιστωτικού συστήµατος και της αναγκαίας περιοριστικής δηµοσιονοµικής πολιτικής, που εφαρµόζεται από την ελληνική κυβέρνηση στην προσπάθεια διασφάλισης των κριτηρίων, που έχουν τεθεί για την εξασφάλιση ευνοϊκότερων όρων αναχρηµατοδότησης του δηµοσίου χρέους, είναι άµεσες και προκαλούν δυσλειτουργίες στις χρηµατοροές των εταιρειών του κατασκευαστικού κλάδου. Σύµφωνα µε τα δηµοσιευµένα λογιστικά αποτελέσµατα εννεαµήνου του 2010, οι εισηγµένες κατασκευαστικές εταιρείες έχουν σηµαντική απώλεια εσόδων και πτώση της κερδοφορίας τους. Στο σύνολο του ο κλάδος παρουσιάζει ζηµίες ύψους 20,5 εκατ., έναντι κερδών 169,6 εκατ. το αντίστοιχο διάστηµα του 2009. Ο κύκλος εργασιών του κλάδου συρρικνώθηκε κατά -24,3% στα 2,9 δισ. ενώ η λειτουργική κερδοφορία άγγιξε τα 269 εκατ. µειωµένη κατά -40,3%. Το κλαδικό καθαρό περιθώριο κέρδους συµπιέστηκε στο -0,7% από 4,5% το 2009. Επιπλέον, µεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες, όπως η ΑΤΤΙ-ΚΑΤ, η Έδραση Χ. Ψαλλίδας και η Έντεχνος, έχουν επιλέξει τη λύση της υπαγωγής τους στη διαδικασία συνδιαλλαγής του άρθρου 99 του πτωχευτικού κώδικα (νόµος 3588/2007), περί προστασίας έναντι των πιστωτών τους. Με αυτό τον τρόπο επιδιώκουν να επιτύχουν την αναχρηµατοδότηση του βραχυχρόνιου δανεισµού τους και να βρουν κεφάλαια για τη συνέχιση των εργασιών τους. Αρκετές από τις εισηγµένες κατασκευαστικές εταιρείες δεν έχουν αυτή την στιγµή ενηµερότητα πτυχίου για τη συµµετοχή τους σε µεγάλα δηµόσια έργα διότι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του νόµου περί ελάχιστων οικονοµικών κριτηρίων 2 και τους δείκτες βιωσιµότητας ανά τάξη πτυχίου, που θέτει το Υπουργείο Υποδοµών, Μεταφορών και ικτύων. Επίσης, υπήρξαν περιπτώσεις εταιρειών, οι οποίες επέλεξαν οικιοθελώς τη χαµηλότερη τάξη πτυχίου προκειµένου να µπορούν να συµµετάσχουν σε µικρότερου 2 Απαιτούνται µεταξύ άλλων φορολογικές και ασφαλιστικές ενηµερότητες της εταιρείας και των κοινοπραξιών, βεβαίωση εργοληπτικής οργάνωσης για καταβολή εισφορών επιχείρησης και βεβαιώσεις ανεκτέλεστου. 4

προϋπολογισµού έργα, τα οποία εφεξής εκτιµάται ότι θα είναι περισσότερα σε σχέση µε το πρόσφατο παρελθόν. Ειδικότερα, όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων του τµήµατος Μητρώου Εργοληπτικών Επιχειρήσεων για το 2010, από τις 26 συνολικά µεταβολές πτυχίων, οι 15 αφορούσαν υποβαθµίσεις και οι 11 αναβαθµίσεις. Από τις 15 υποβαθµίσεις, η πιο σηµαντική για τη χρονιά που πέρασε ήταν αυτή της ΑΤΤΙ-ΚΑΤ το εκέµβριο του 2010, η οποία έχασε το εργοληπτικό πτυχίο 7ης τάξης. Οι εταιρείες Θεσσαλική Κατασκευαστική και η ΤΕΧΝΕΡΓΑ (εντάχθηκε στο άρθρο 99) υποβιβάσθηκαν στην 5η από την 6η τάξη. Στον αντίποδα, στις 11 συνολικά εταιρείες, που αναβάθµισαν το πτυχίο τους, καµία δεν κατέθεσε αίτηση για πτυχίο των δύο ανωτέρων τάξεων (7ης ή 6ης) και µόνο δύο, οι Ευκλείδης Κρήτης µε και η ΑΕΤΕΘ, αναβάθµισαν το πτυχίο τους από την 4η στην 5η τάξη. Τέλος, σύµφωνα µε τον Πανελλήνιο Σύνδεσµο Ανωνύµων Τεχνικών Εταιρειών (ΣΑΤΕ) µεγάλος αριθµός των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στο κλάδο των κατασκευών αλλά και βιοτεχνίες και βιοµηχανίες, που έχουν άµεση ή έµµεση σχέση µε τις κατασκευές, έχουν παύση την οικονοµική τους δραστηριότητα. 2.3. Απασχόληση στους τοµείς των κατασκευών και στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας Στην οικοδοµή εργάζονται περίπου 1 εκατ. εργατοτεχνίτες, εκ των οποίων 400.000 οικοδόµοι. Σύµφωνα µε την Έρευνα Εργατικού υναµικού της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής ( ελτίο Τύπου 16-12-2010), η απασχόληση το γ 2010 µειώθηκε σηµαντικά στους τοµείς των κατασκευών, κατά 57.500 (-15,3%) και στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας µειώθηκε κατά 2.800 άτοµα (-31,8%), σε σύγκριση µε το γ του 2009. Επίσης, σύµφωνα µε την Έρευνα Εργατικού υναµικού της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής µειώθηκε σηµαντικά η απασχόληση το β του 2010 ( ελτίο Τύπου 16 Σεπτεµβρίου 2010), σε σύγκριση µε το β του 2009. Πιο συγκεκριµένα, η απασχόληση µειώθηκε στους τοµείς των κατασκευών, κατά 36.600 (-10%) και στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας µειώθηκε κατά 2.200 άτοµα (-25,3%). Επιπλέον, 160 επαγγέλµατα συναφή µε τις οικοδοµικές επιχειρήσεις και τις επιχειρήσεις οικοδοµικών υλικών, βρίσκονται σε δύσκολη θέση, εξαιτίας της κρίσης που πλήττει την οικοδοµική δραστηριότητα. 2.4. Αγορά επαγγελµατικών ακινήτων Η αγορά επαγγελµατικών ακινήτων παρουσιάζει ανάλογη εικόνα. Τα καταστήµατα και οι γραφειακοί χώροι παρουσιάζουν µεγάλη αύξηση του αποθέµατος των κενώνξενοίκιαστων χώρων ακόµα και σε δρόµους υψηλής προβολής. Ο Πίνακας 2 συνοψίζει τα αποτελέσµατα έρευνας 3 της Εθνικής Συνοµοσπονδίας Ελληνικού Εµπορίου (Αύγουστος, 2010) για το ποσοστό καταστηµάτων, που έχουν κάνει παύση επαγγελµατικής δραστηριότητας στην Αττική. 3 Η έρευνα πραγµατοποιήθηκε το χρονικό διάστηµα µεταξύ 19 Ιουλίου 30 Ιουλίου 2010. Σύµφωνα µε την Εθνική Συνοµοσπονδία Ελληνικού Εµπορίου, η έρευνα θα επαναληφθεί για το σύνολο των περιοχών µετά από ένα εξάµηνο. 5

Πίνακας 2. Παύση επαγγελµατικής δραστηριότητας καταστηµάτων στην Αττική Περιοχές Ποσοστό Κλειστών Καταστηµάτων επί του Συνόλου Κέντρο Αθήνας 17,2% Μαρούσι 16,3% Κηφισιά 11,8% Χαλάνδρι 17% Κολωνάκι 12,5% Πηγή: Εθνική Συνοµοσπονδία Ελληνικού Εµπορίου (Αύγουστος, 2010) 2.5. Ανώνυµες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας Η κρίση στην εγχώρια ακινήτων το 2010 και οι χαµηλές αποτιµήσεις, είχαν ως αποτέλεσµα τη µεγάλη πτώση της κερδοφορίας των εγχώριων ΑΕΕΑΠ, εισηγµένων και µη. Όπως φαίνεται στον πίνακα 3, η θυγατρική του οµίλου της Εθνικής Τράπεζας, Εθνική Πανγαία (µη-εισηγµένη στο ΧΑΑ), στην πρώτη της υπερδωδεκάµηνη χρήση είχε κύκλο εργασιών 80,4 εκατ. και καθαρά κέρδη 36 εκατ., ενώ η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα εµφάνισε πτώση κατά 35,5 εκατ., φθάνοντας τα 882 εκατ. Η Eurobank Properties AEEAΠ (εισηγµένη στο ΧΑΑ), παρουσίασε πτώση κατά 80% στα καθαρά κέρδη της, φθάνοντας το 2010 τα 8 εκατ., έναντι 39,6 εκατ. το 2009, γεγονός που οφείλεται στη µείωση της εκτιµωµένης αξίας των ακίνητών της κατά 27,3 εκατ. έναντι αύξησης 4,5 εκατ. το 2009. Αντίθετα, τα έσοδα ενοικίων και κοινοχρήστων παρουσίασαν αύξηση κατά 6,2% και ανήλθαν σε 44,6 εκατ. από 42,03 εκατ. σε σχέση µε πέρυσι, παρά την επιδείνωση της οικονοµικής συγκυρίας. Για την Trastor AEEAΠ (εισηγµένη στο ΧΑΑ), τα έσοδα από µισθώµατα το 2010 ανήλθαν στα 7,7 εκατ. έναντι 7 εκατ. το 2009 παρουσιάζοντας αύξηση 10,5%. Μετά τον υπολογισµό διαφορών αποτίµησης (ζηµιών) ύψους 10 εκατ. τα αποτελέσµατα διαµορφώνονται σε ζηµιές 4,8 εκατ. Η αξία του χαρτοφυλακίου των ακινήτων ανέρχεται σε 97 εκατ. έναντι 107 εκατ. το 2009. Η επίσης εισηγµένη MIG Real Estate είχε έσοδα από µισθώµατα 4,75 εκατ. το 2010 και ζηµίες χρήσης ύψους 920 χιλ., λόγω των υψηλών ζηµιών από αναπροσαρµογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες, ύψους 3,9 εκατ. Ο όµιλος διέθετε στο τέλος του 2010 συνολικά 32 ακίνητα, ενώ το σύνολο των επενδύσεων διαµορφωνόταν στα 65,9 εκατ. Τέλος, η ΟTE Properties (µη-εισηγµένη στο ΧΑΑ) είχε έσοδα από τόκους ύψους 183 χιλ. και καθαρές ζηµίες ύψους 18 χιλ. Πίνακας 3. Οικονοµικά αποτελέσµατα εγχωρίων ΑΕΕΑΠ - χρήσης 2010 Εταιρεία Έσοδα (σε χιλ. ευρώ) Καθαρά αποτελέσµατα (σε χιλ. ευρώ) Εθνική Πανγαία 80.426 36.064 Eurobank Properties 44.600 8.000 Trastor 7.723-4.812 MIG Real Estate 4.757-920 OTE Properties 183-18 6

2.6. Ανάλυση τιµών των οικιστικών ακινήτων Παρά την κρίση που αντιµετωπίζει ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα δεν βλέπουµε αυτό να µεταφράζεται σε σηµαντικές µειώσεις των τιµών των κατοικιών, κάτι που θα βοηθούσε στην αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων. Πιο συγκεκριµένα, σύµφωνα µε το δείκτη τιµών διαµερισµάτων κατά παλαιότητα 4, που κατασκευάζει η Τράπεζα της Ελλάδας (βλέπε Πίνακα 4) παρατηρείται πτώση -5,7% κατά µέσο όρο στις τιµές των διαµερισµάτων το δ' του 2010 (προσωρινά στοιχεία) σε σχέση µε το αντίστοιχο του 2009, έναντι πτώσης -4,1% το γ' του 2010, -4,7% το β' του 2010 και πτώσης -1,8% το α του 2010. Η πτώση στα νέα διαµερίσµατα (µέχρι 5 ετών) ήταν -8,1% το δ' του 2010, σε σχέση µε το αντίστοιχο του 2009, έναντι πτώσης -5,0% το γ' του 2010 (προσωρινά στοιχεία), - 5,3% το β' του 2010 και αύξησης +1,2% το α' 2010 (οριστικά στοιχεία). Όσο για τα παλαιά διαµερίσµατα (πάνω από 5 ετών), η υποχώρηση φτάνει το -4% το δ' του 2010 (προσωρινά στοιχεία) σε σχέση µε το αντίστοιχο του 2009, έναντι πτώσης -3,4% το γ' του 2010, -4,3% το β' του 2010, ενώ στο α' 2010 η πτώση ήταν -3,6% (οριστικά στοιχεία). Σε αντίθεση µε ότι ίσχυσε το 2009, η µείωση των τιµών για το σύνολο του 2010 (σε σχέση µε το 2009) ήταν ελαφρώς µεγαλύτερη για τα νέα (-4,4%) από ότι για τα παλαιά διαµερίσµατα (-3,8%). Η Τράπεζα της Ελλάδας κατασκευάζει έναν ακόµη δείκτη σε σχέση µε τις τιµές των ακινήτων κατά γεωγραφική περιοχή. Σύµφωνα και πάλι µε τον πίνακα 4, οι τιµές των διαµερισµάτων το δ του 2010 ήταν µειωµένες σε σύγκριση µε το δ του 2009 κατά -5,1% στην Αθήνα, -3,2% το γ' του 2010 (µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους), -2,0% το β' του 2010 και -1,0% το α' 2010. Στη Θεσσαλονίκη παρατηρείται σηµαντική πτώση των τιµών των κατοικιών -9,0% το δ' του 2010 (µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους), -9,3% το γ' 2010, -5,9% το β' του 2010 και -3,5% το α' 2010. Στις υπόλοιπες µεγάλες πόλεις παρατηρείται µείωση των τιµών των κατοικιών -6,1% το δ' του 2010 (µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους), -5,1% το γ' του 2010, -4.6% το β' του 2010 έναντι µείωσης -2,3% το α' 2010. Τέλος στις λοιπές περιοχές, οι οποίες περιλαµβάνουν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, παρατηρείται µείωση των τιµών των κατοικιών, -4,9% το δ' του 2010 (µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους), -2,6% το γ' του 2010, -9,5% το β' του 2010 έναντι µείωσης -2,2% το α' 2010. Αυτά τα στοιχεία υποδηλώνουν ότι η µέση µείωση των τιµών για το σύνολο του 2010 ήταν µεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη 5 (-6,9%) και τις λοιπές περιοχές (-4,8%) ενώ η Αθήνα φαίνεται ότι παρουσιάζει µεγαλύτερες αντοχές σε σχέση µε την υπόλοιπη Ελλάδα. Η µέση µείωση των τιµών που κατέγραψε η ΤτΕ για ολόκληρο το 2010 ήταν της τάξης του -2,8%, δηλαδή µικρότερη σε σχέση µε την πτώση του -4,6% το 2009. 4 Τα στοιχεία για το δ' και γ' του 2010 είναι προσωρινά ενώ για το α' και β' 2010 είναι οριστικά. Οι δείκτες της ΤτΕ βασίζονται στις εκτιµήσεις των µηχανικών των αρµοδίων υπηρεσιών των πιστωτικών ιδρυµάτων σχετικά µε την αξία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών ακινήτων τα οποία αποτελούν αντικείµενο χρηµατοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούµενων δανείων. Ως εκ τούτου, οι δείκτες της ΤτΕ πιθανόν να παρουσιάζουν µία µικρή υστέρηση σε σχέση µε τα πραγµατικά δεδοµένα της αγοράς. 5 Η µεγάλη πτώση στις τιµές των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη µπορεί εν µέρει να αποδοθεί στην µεγάλη διαθεσιµότητα κατοικιών, που προέκυψε λόγω της ένταξης στο σχέδιο πόλης αρκετών νέων περιοχών. 7

Πίνακας 4. είκτες τιµών διαµερισµάτων (2007=100) 2009 2010 α' 2010 β' 2010 γ' 2010 δ' Ι. ΣΥΝΟΛΟ είκτης τιµών 97,9 96,3 94,2 93,1 92,2 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -3,7% -1,8% -4,7% -4,1% -5,7% ΙΙ. ΚΑΤΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ 1. Νέα (έως 5 ετών) είκτης τιµών 100,2 98,9 96,2 95,2 93,0 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -2,0% 1,2% -5,3% -5,0% -8,1% 2. Παλαιά (άνω των 5 ετών) είκτης τιµών 96,5 94,7 93,0 91,7 91,7 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -4,8% -3,6% -4,3% -3,4 % -4,0% ΙΙΙ. ΚΑΤΑ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΗ ΠΕΡΙΟΧΗ 1. Αθήνα είκτης τιµών 96,3 96,0 94,8 91,9 91,4 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -4,6% -1,0% -2,0% -3,2% -5,1% 2. Θεσσαλονίκη είκτης τιµών 95,4 92,0 88,9 86,9 87,3 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -6,0% -3,5% -5,9% -9,3% -9,0% 3. Άλλες µεγάλες πόλεις είκτης τιµών 99,0 96,7 94,5 93,4 93,5 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -2,7% -2,3% -4,6% -5,1% -6,1% 4. Λοιπές περιοχές είκτης τιµών 101,3 98,4 95,0 97,8 94,5 (%) µεταβολή έναντι προηγούµενου έτους -1,9% -2,2% -9,5% -2,6% -4,9% Πηγή: είκτες τιµών και συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων, δ 2010 (προσωρινά στοιχεία), Τράπεζα της Ελλάδος. Με βάση την παραπάνω ανάλυση, τα θεµελιώδη στοιχεία της κτηµαταγοράς, καθώς και την Έκθεση του ιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας για την Νοµισµατική Πολιτική (Φεβρουάριος, 2011),..οι πτωτικές πιέσεις στις τιµές των οικιστικών ακινήτων είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τους επόµενους µήνες (σελ. 55). Ωστόσο, αξίζει να σηµειωθεί ότι σε καµία των περιπτώσεων, η αναµενόµενη διόρθωση των τιµών δεν πρέπει να ειδωθεί ως κίνδυνος κατάρρευσης των τιµών των ακινήτων. Αυτό επισηµαίνεται και από τον ιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας στην ενδιάµεση Έκθεση του για την Νοµισµατική Πολιτική (Οκτώβριος, 2010), στην οποία αναφέρεται χαρακτηριστικά ότι πιθανότατα θα διατηρηθεί σε χαµηλά επίπεδα ο κίνδυνος απότοµης µεταβολής των τιµών (σελ. 75). 8

Η αποκλιµάκωση των τιµών στα οικιστικά ακίνητα, θεωρούµε ότι θα συµβάλει καθοριστικά στην απορρόφηση της υπάρχουσας υπερβάλλουσας προσφοράς καθώς και γενικότερα στον εξορθολογισµό της κτηµαταγοράς. αφού ο ικανός, σωστά πληροφορηµένος δυνητικός αγοραστής µπορεί να διακρίνει τις επενδυτικές ευκαιρίες και να τις εκµεταλλευτεί αγοράζοντας φθηνά, όταν οι αγορές ακινήτων υποχωρούν και πουλώντας ακριβότερα, όταν οι αγορές ανακάµπτουν. Ωστόσο, η περαιτέρω διόρθωση των τιµών δεν είναι ευπρόσδεκτη από την πλευρά των παλαιότερων αγοραστών κατοικιών, που έχουν χρηµατοδοτήσει την αγορά της κατοικίας τους µε ενυπόθηκα δάνεια, αφού το περιουσιακό στοιχείο, που είχαν αγοράσει µε δανεισµό θα έχει πλέον µικρότερη αξία σε σχέση µε την αξία του δανείου, το οποίο δεν έχουν εξ ολοκλήρου αποπληρώσει. Επιπλέον, οι τράπεζες θα δουν την αξία των εµπράγµατων εξασφαλίσεων των ενυπόθηκων δανείων, που έχουν χορηγήσει να υποχωρεί, το οποίο σηµαίνει πως σε ενδεχόµενη χρεοκοπία των δανειοληπτών, θα πρέπει να εγγράψουν ζηµιές στους ισολογισµούς τους. 3. Αιτίες της ύφεσης στην ελληνική αγορά ακινήτων Τα παραπάνω στοιχεία για την πτώση της οικοδοµικής δραστηριότητας πανελλαδικά, την κατακόρυφη άνοδο της ανεργίας στους τοµείς των κατασκευών και τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας, το υψηλό ποσοστό παύσης επαγγελµατικής δραστηριότητας καταστηµάτων στην περιφέρεια Αττικής και τη µεγάλη πτώση της κερδοφορίας των εγχώριων ΑΕΕΑΠ το 2010, πιστοποιούν την βαθειά ύφεση στην οποία βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων και κατά συνέπεια οι ελληνικές κατασκευαστικές εταιρείες. Πιθανές αιτίες της σηµερινής δεινής οικονοµικής κατάστασης του εν λόγω κλάδου είναι: 1. Το σύνολο της ελληνικής οικονοµίας είναι σε φάση ύφεσης και άρα και οι επιµέρους οικονοµικοί κλάδοι επηρεάζονται αρνητικά. 2. Η εφαρµογή αυστηρότερων κριτηρίων από τις τράπεζες στη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων περιορίζει τη ρευστότητα προς τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων. Παράγοντες της τραπεζικής αγοράς αναφέρουν ότι πλέον 8 στις 10 αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια δεν εγκρίνονται. Σύµφωνα µε τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας για την τραπεζική χρηµατοδότηση του εγχώριου ιδιωτικού τοµέα, η χρηµατοδότηση της αγοράς κατοικίας µέσω των στεγαστικών δανείων, που χορηγούν οι τράπεζες, διαρκώς συρρικνώνεται. Πιο συγκεκριµένα, η πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη µειώθηκε µε ρυθµό -1.1% τον Φεβρουάριο του 2011, -0,7% τον Ιανουάριο του 2011 και -0,4% τον εκέµβριο του 2010. Αξίζει να σηµειωθεί πώς το ποσοστό αυτό ήταν θετικό τους προηγούµενους µήνες του 2010 (0,3% το Νοέµβριο 2010, 0,7% τον Οκτώβριο 2010, 1,0% το Σεπτέµβριος 2010, 1,6% τον Αύγουστο 2010, 1,9% τον Ιούλιο 2010) και τα προηγούµενα έτη (3,7% το εκέµβριο 2009, 11,5% το εκέµβριο 2008, 21,9% το εκέµβριο 2007, 26,3% το εκέµβριο 2006, 33,0% το εκέµβριο 2005). Με άλλα λόγια η χρηµατοδότηση από τις τράπεζες έχει συρρικνωθεί σηµαντικά και από 33% ρυθµό αύξησης των στεγαστικών δανείων πριν από 6 χρόνια, σήµερα µειώνεται µε ρυθµό -0,7%. Τέλος, η καθαρή ροή των στεγαστικών δανείων ήταν αρνητική κατά -126 εκατ. ευρώ τον Φεβρουάριο του 2011, -170 εκατ. ευρώ τον Ιανουάριο του 2011 και -49 εκατ. ευρώ τον εκέµβριο του 2010. 3. Υπάρχει έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος από την πλευρά των νοικοκυριών και σηµαντική µείωση της ζήτησης νεόδµητων διαµερισµάτων λόγω της 9

αυξηµένης αβεβαιότητας για την απασχόληση των νοικοκυριών και τα µελλοντικά τους εισοδήµατα. 4. Αναµένεται σταδιακή αύξηση του κόστους του χρήµατος µεσο-µακροπρόθεσµα τόσο από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα για να αντιµετωπισθούν οι πληθωριστικές προσδοκίες, που θα δηµιουργηθούν λόγω της σηµαντικής νοµισµατικής χαλάρωσης των τελευταίων ετών (ECB, 2011). Αναπόφευκτα η ζήτηση για κατοικίες θα προσαρµοστεί στα καινούργια µακροοικονοµικά δεδοµένα, δηλαδή στα υψηλότερα επιτόκια δανεισµού, που βεβαίως επηρεάζουν τη ζήτηση στεγαστικών δανείων για αγορά κατοικίας. 5. Προσαρµογή της προσφοράς ακινήτων στα δεδοµένα της εκάστοτε φάσης του κύκλου της κτηµαταγοράς. Ο αριθµός των αδιάθετων νεόδµητων κατοικιών, λόγω υπερβολικής αύξησης της προσφοράς τα προηγούµενα χρόνια, κυµαίνεται σταθερά πάνω από 150.000 πανελλαδικά. 6. Το φορολογικό περιβάλλον όπως έχει διαµορφωθεί το τελευταίο έτος (µείωση του αφορολογήτου για την αγορά πρώτης κατοικίας, την επαναφορά του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας στη θέση του ΕΤΑΚ και την επικείµενη αύξηση των αντικειµενικών αξιών µε στόχο την αύξηση των φορολογικών εσόδων από τις µεταβιβάσεις ακινήτων µε γονική παροχή, κληρονοµιά και δωρεά) δηµιουργεί συνθήκες επιπλέον µείωσης του αγοραστικού ενδιαφέροντος για κατοικίες. Πιθανόν, αυτό το αρνητικό κλίµα, εν µέρει, να αντιστραφεί µε την πρόσφατη απόφαση του Υπουργείου Οικονοµικών να ανασταλεί για δύο χρόνια η εφαρµογή του πόθεν έσχες για αγορά πρώτης κατοικίας. 7. Στην έλλειψη δηµοπράτησης νέων έργων υποδοµής λόγω περιορισµένων πιστώσεων από το πρόγραµµα δηµοσίων επενδύσεων. 8. Στην ακύρωση έργων υποδοµής που είχαν δηµοπρατηθεί παλαιότερα (για παράδειγµα η υποθαλάσσια σήραγγα της Θεσσαλονίκης). 9. Στις καθυστερήσεις που παρατηρούνται σε έργα παραχώρησης, όπως το νέο αεροδρόµιο στο Καστέλι Κρήτης, λόγω περιβαλλοντικών ζητηµάτων και τεχνικών εκκρεµοτήτων. 10. Στις καθυστερήσεις που παρατηρούνται στα έργα των νέων οδικών αξόνων, όπως η Νέα Οδός-Ιόνια Οδός (συνδέει το Αντίρριο µε τα Ιωάννινα), ο Αυτοκινητόδροµος Κεντρικής Ελλάδας (εξυπηρετεί τη δυτική Θεσσαλία) και η Ολύµπια Οδός (συνδέει Ελευσίνα-Κόρινθο-Πάτρα-Πύργο-Τσακώνα) λόγω της µη απελευθέρωσης των απαιτούµενων γαιών προς τους αναδόχους, µέσω των σχετικών απαλλοτριώσεων (οι σχετικές αποζηµιώσεις προβλέπονταν να έχουν καταβληθεί στους ιδιοκτήτες έως τα µέσα του 2009), την αναγκαία µεταφορά των δικτύων κοινής ωφέλειας (για παράδειγµα µεταφορά πυλώνων δικτύου υψηλής τάσης της ΕΗ) και τα ευρήµατα των αρχαιολογικών ανασκαφών. 11. Στις οφειλές του ηµοσίου (περίπου 2,5 δισ. ευρώ, σύµφωνα µε τις εργοληπτικές οργανώσεις ΠΕΣΕ Ε, ΠΕ ΜΕ Ε, ΠΕ ΜΗΕ Ε, ΣΑΤΕ και ΣΤΕΑΤ) προς τις κατασκευαστικές και εργοληπτικές επιχειρήσεις, που απορρέουν από τις εργολαβικές συµβάσεις, που έχουν υπογραφεί για διάφορα δηµόσια έργα, πολλά εκ των οποίων έχουν ήδη κατασκευαστεί και παραδοθεί. 12. Στην αδυναµία των κατασκευαστικών εταιρειών να αποπληρώσουν δάνεια προηγούµενων ετών. 13. Τέλος, σηµαντικός παράγων, η σηµασία του οποίου δεν θα πρέπει να υποβαθµίζεται, είναι η κακή ψυχολογία που επικρατεί στην αγορά ακινήτων. 10

Αυτή έχει επηρεαστεί από τον φόβο µιας εντονότερης ύφεσης, η οποία πιθανόν να οδηγήσει σε αύξηση της ανεργίας και περεταίρω συρρίκνωση της οικονοµικής δραστηριότητας. 4. Πώς µπορεί η ελληνική κτηµαταγορά να εξέλθει από το τούνελ της ύφεσης; εδοµένου ότι ο κλάδος των ακινήτων/κατασκευών υπήρξε κατά το πρόσφατο παρελθόν ένας από τους πλέον ισχυρούς πυλώνες ανάπτυξης της ελληνικής οικονοµίας δεν µπορεί και δεν πρέπει να αφεθεί στην τύχη του. Πρώτα από όλα, οι προτεινόµενες λύσεις για έξοδο του κλάδου από την σηµερινή κρίση αφορούν σε πρωτοβουλίες που µπορούν να αναληφθούν από τις ίδιες τις ελληνικές κατασκευαστικές εταιρείες: 1. Εξωστρέφεια των µεγάλων σε µέγεθος ελληνικών κατασκευαστικών εταιρειών µε ιδιαίτερη έµφαση στη στροφή προς τα νέα κράτη της ΕΕ (χώρες της Κεντροανατολικής Ευρώπης) τη Β. Αφρική και χώρες της Μέσης Ανατολής 6, που ακόµα υστερούν στον τοµέα των βασικών υποδοµών. 2. Υποστήριξη στην πράσινη οικονοµία και τον ενεργειακό τοµέα µέσω επενδύσεων σε έργα ανανεώσιµων πηγών ενέργειας (πρόγραµµα ανάπτυξης φωτοβολταϊκών σταθµών) και των πράσινων δικτύων υποδοµών (διευρωπαϊκά δίκτυα για τις µεταφορές και την ενέργεια). 3. Οι εταιρείες του κατασκευαστικού κλάδου θα πρέπει, δεδοµένου ότι η έλλειψη δηµοπράτησης νέων δηµοσίων έργων αναµένεται να συνεχιστεί λόγω περιορισµένων πιστώσεων από το πρόγραµµα δηµοσίων επενδύσεων, να στραφούν µε µεγαλύτερη ένταση σε νέους, µη-κορεσµένους, τοµείς δραστηριότητας (ενέργεια, υδροηλεκτρικά έργα, διαχείριση ΧΥΤΑ και logistics) και να επιδιώξουν την προσέλκυση ξένων στρατηγικών επενδυτών. Αξίζει να σηµειωθεί σε αυτό το σηµείο ότι οι µεγάλοι ευρωπαϊκοί κατασκευαστικοί όµιλοι πραγµατοποιούν σχεδόν το µισό του κύκλου εργασιών τους από δραστηριότητες σε άλλους τοµείς εκτός κατασκευαστικού αντικειµένου (Εθνική Τράπεζα, 2011). Επίσης, κρίνεται αναγκαίο και απαραίτητο οι πιστώτριες τράπεζες να διευκολύνουν στην παρούσα δύσκολη οικονοµική συγκυρία, τις αξιόπιστες εταιρείες του κλάδου που έχουν πιστοποιηµένα θετικό ιστορικό πιστοληπτικής αξιολόγησης. Οι κατασκευαστικές εταιρείες, που αντιµετωπίζουν προσωρινό πρόβληµα ρευστότητας θα πρέπει να ξεκινήσουν σειρά ζητήσεων και διαβούλευσης µε το σύνολο των πιστωτριών τραπεζών µε σκοπό την αναχρηµατοδότηση του υφιστάµενου βραχυπρόθεσµου δανεισµού τους. Μέσω της αναχρηµατοδότησης και της ταυτόχρονης χορήγησης νέων κεφαλαίων κίνησης, θα µπορέσουν να τακτοποιήσουν τις ληξιπρόθεσµες οφειλές τους και να οµαλοποιήσουν τις χρηµατο-εκροές τους. Τέλος, η Κυβέρνηση µπορεί να στηρίξει τον εν λόγω κλάδο µε πρωτοβουλίες και θεσµικές παρεµβάσεις βραχυχρόνιου ή µακρο-χρονιότερου χαρακτήρα. Oι παρακάτω ενέργειες έχουν ήδη εξαγγελθεί αλλά ακόµη εκκρεµεί η υλοποίησή τους. Θεωρούµε απολύτως 6 Στο σηµείο αυτό είναι σηµαντικό να αναφερθεί ότι η πολιτική αστάθεια στις χώρες της Μ. Ανατολής και της Β. Αφρικής δηµιουργεί αβεβαιότητα τόσο για την ολοκλήρωση των εν εξελίξει έργων όσο και για την ανάληψη νέων έργων. 11

αναγκαίο να προχωρήσει µε γοργούς ρυθµούς η υλοποίηση των παρακάτω θεσµικών πρωτοβουλιών: 1. Η σύσταση του πρώτου Ταµείου Αστικής Ανάπτυξης στο πλαίσιο του προγράµµατος Jessica, το οποίο αποτελεί έναν µηχανισµό παροχής ανακυκλούµενων χρηµατοδοτήσεων στους ήµους µε δάνεια, εγγυήσεις ή ίδια κεφάλαια, για την προώθηση της αειφόρου αστικής ανάπτυξης. 2. Να ενεργοποιηθεί ο νόµος για την αξιοποίηση της µεγάλης ακίνητης περιουσίας των ασφαλιστικών ταµείων, ο οποίος θα δώσει τη δυνατότητα σε εταιρείες ακινήτων αλλά και Ανώνυµες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία να συµµετάσχουν στην αξιοποίησή της. 3. Να προχωρήσει το πρόγραµµα Χτίζοντας το Μέλλον 7 του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής, το οποίο προβλέπεται να διαρκέσει µέχρι το 2020. 4. Να προχωρήσει το πρόγραµµα Πράσινος Τουρισµός (χρηµατοδότηση επενδυτικών σχεδίων για βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιριακών εγκαταστάσεων στον τοµέα του τουρισµού, αξιοποίηση των ανανεώσιµων πηγών ενέργειας, ανάπτυξη συστηµάτων εξοικονόµησης και διαχείρισης νερού, διαχείριση απορριµµάτων, ενσωµάτωση περιβαλλοντικών προτύπων και φιλικών προς το περιβάλλον τεχνολογιών, κλπ), ύψους 30 εκατ. ευρώ, το οποίο θα χρηµατοδοτηθεί από τους πόρους του επιχειρησιακού προγράµµατος Ανταγωνιστικότητα και Επιχειρηµατικότητα ΕΠΑΝ ΙΙ. 5. Να προχωρήσει το πρόγραµµα Εξοικονόµηση Κατ' Οίκον χωρίς γραφειοκρατικές διαδικασίες και να εφαρµοσθεί µε διαφάνεια ώστε να µην δηµιουργηθούν νέες εστίες διαφθοράς των ελεγκτικών µηχανισµών του δηµοσίου. Το πρόγραµµα θα δίνει επιδοτήσεις και άτοκα ή χαµηλότοκα δάνεια (ανάλογα µε την κατηγορία εισοδήµατος του υποψηφίου) έως 15.000, χωρίς προσηµείωση ακινήτου, για αντικατάσταση κουφωµάτων, καυστήρων, µόνωση τοίχων, ταρατσών, κ.α., σε κατοικίες που κατασκευάστηκαν πριν το 1980, βρίσκονται σε περιοχές µε τιµή ζώνης κάτω από 1.750 ανά τετραγωνικό και έχουν καταταχθεί βάσει του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης σε κατηγορία χαµηλότερη ή ίση της. Το συνολικό ύψος των επενδύσεων θα φθάσει σε 1,2 δισ., από τα οποία 400 εκατ. είναι η δηµόσια συµµετοχή και τα υπόλοιπα θα δοθούν από τις τράπεζες µε την µορφή δανείων. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής έχει επιλέξει τις τράπεζες, που θα υλοποιήσουν το πρόγραµµα (Alpha, Πειραιώς, Εθνική, Eurobank), ενώ έχει ήδη συσταθεί το σώµα ενεργειακών επιθεωρητών (3000 πιστοποιηµένοι µηχανικοί) και έχει θεσπιστεί ο κανονισµός ενεργειακής απόδοσης. Ωστόσο, παρά το µεγάλο ενδιαφέρον πολλοί ιδιοκτήτες δεν καταφέρνουν να λάβουν έγκριση από τις συνεργαζόµενες τράπεζες για τη χορήγηση επιδοτούµενου δανείου είτε γιατί οι ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν την κατάλληλη πιστοληπτική ικανότητα για να λάβουν δάνειο είτε γιατί οι τράπεζες φαίνεται να εφαρµόζουν το ηλικιακό κριτήριο (µη χορήγηση στεγαστικών δανείων σε όσους είναι άνω 7 Αναµένεται ότι θα πραγµατοποιηθούν 3.100 ενεργειακές παρεµβάσεις σε µονοκατοικίες, διαµερίσµατα και εµπορικά κτίρια. Οι δράσεις που περιλαµβάνονται στο πρόγραµµα για την περίοδο 2011-2012 εντάσσονται σε τρεις κατηγορίες: 1) δράσεις ενσωµάτωσης προηγµένης και ώριµης τεχνολογίας, 2) πιλοτικές δράσεις σε έργα που αφορούν προϊόντα και τεχνολογίες υψηλής ενεργειακής και περιβαλλοντικής απόδοσης και, 3) δράσεις συντονισµένης βιοµηχανικής και ακαδηµαϊκής έρευνας. Το όφελος από την εξοικονόµηση ενέργειας υπολογίζεται σε 9 δισεκ. Ευρώ. 12

των 70 ετών) και σε αυτό τον τύπο δανείων. Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών που επιθυµούν να συµµετάσχουν στο πρόγραµµα Εξοικονόµηση Κατ' Οίκον και κατέχουν σπίτια µε οικοδοµική άδεια πριν το 1980, είναι άνω των 70 ετών. 6. Έναρξη δηµοπράτησης των έργων του ΕΣΠΑ. Να σηµειώσουµε εδώ ότι τελευταίο έτος απορρόφησης κονδυλίων του ΕΣΠΑ είναι το 2015 και ακόµα πολλά από τα έργα που σχεδιάζονται να ενταχθούν σε αυτό, δεν έχουν ακόµη δηµοπρατηθεί. 7. ιευκόλυνση των ελληνικών κατασκευαστικών εταιρειών στην πρόσβαση στις επιδοτήσεις της ΕΕ και σε δάνεια της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων για κατασκευαστικά έργα σε υποδοµές. 8. Σχεδιασµός σταθερής φορολογικής πολιτικής απέναντι σε ένα τόσο σηµαντικό κλάδο της οικονοµίας, όπως είναι αυτός των ακινήτων. 9. Σταδιακή εξόφληση των συσσωρευµένων οφειλών του ελληνικού ηµοσίου προς τις κατασκευαστικές και εργοληπτικές επιχειρήσεις, που απορρέουν από τις εργολαβικές συµβάσεις, που έχουν υπογραφεί για διάφορα δηµόσια έργα. Όσο και αν ακούγεται παράλογο, όσες κατασκευαστικές εταιρείες έχουν ανοικτούς λογαριασµούς µε το δηµόσιο, ενώ δεν έχουν έσοδα από το κράτος, υποχρεώνονται να πληρώνουν ΦΠΑ 23%, προκαταβολή φόρου 3% επί των ανεξόφλητων τιµολογίων (και άρα ανύπαρκτου εισοδήµατος) αλλά και έκτακτη εισφορά επί των λογιστικών (όχι πραγµατικών) κερδών τους. Να σηµειωθεί επίσης ότι οι κατασκευαστικές εταιρείες δεν έχουν τη δυνατότητα να διαγράψουν επισφαλή απαίτηση από το ηµόσιο ή τον ευρύτερο δηµόσιο τοµέα (π.χ. ΟΤΑ), διότι το ηµόσιο δεν αναγνωρίζεται ως επισφαλής πελάτης. 10. Σε µεταγενέστερο χρονικό ορίζοντα, όποτε ευελπιστούµε τα δηµοσιονοµικά προβλήµατα της χώρας µας θα έχουν τεθεί υπό έλεγχο, θα µπορούσε να συζητηθεί και να σχεδιασθεί η υλοποίηση ενός προγράµµατος εξοικονόµησης και ορθολογικής χρήσης ενέργειας µέσω συντήρησης και αναβάθµισης των υφιστάµενων δηµόσιων έργων. Σήµερα παρατηρείται σηµαντική σπατάλη ενέργειας στα δηµόσια κτήρια π.χ νοσοκοµεία λόγω παλαιότητας εξοπλισµού, ελλιπούς θερµοµόνωσης, κλπ. Οι δηµόσιοι φορείς θα µπορούσαν να σχεδιάσουν και σταδιακά να υλοποιήσουν ένα µακρόχρονο πρόγραµµα ενεργειακής (αντικατάσταση πετρελαίου µε υγραέριο/φυσικό αέριο, εγκατάσταση ηλιακών συστηµάτων, αντικατάσταση λαµπτήρων πυρακτώσεως, αναβάθµιση συστηµάτων κλιµατισµού) και αντισεισµικής αναβάθµισης των δηµόσιων κτηρίων. Αυτές οι δράσεις πιθανόν να µπορούν να χρηµατοδοτηθούν από το ΕΣΠΑ αλλά και από άλλα ενδεχοµένως Ταµεία της ΕΕ. 5. Συµπεράσµατα Σε αυτό το άρθρο παρουσιάσαµε στοιχεία τα οποία πιστοποιούν την βαθειά ύφεση στην οποία βρίσκεται σήµερα η αγορά ακινήτων και συνεπακόλουθα οι ελληνικές κατασκευαστικές εταιρείες. Το πιο ανησυχητικό στοιχείο ενδεχοµένως είναι πως η ελληνική αγορά ακινήτων θα αργήσει να εξέλθει από την κρίση γιατί πλέον εκλείπουν εκείνοι οι παράγοντες που συνέβαλλαν καθοριστικά στην ανάπτυξή της, µε υψηλούς ρυθµούς, την περίοδο 1996-2005 (Karousos and Vlamis, 2008). Πιο συγκεκριµένα, η Οικονοµική και Νοµισµατική Ένωση (ΟΝΕ) δροµολόγησε σταθεροποιητικούς µακροοικονοµικούς κανόνες και πολιτικές, που είχαν ως αποτέλεσµα τη µείωση του κόστους χρηµατοδότησης λόγω της προσπάθειας σύγκλισης µε τις υπόλοιπες 13

αναπτυγµένες υτικοευρωπαϊκές οικονοµίες. Έτσι, η πτώση των επιτοκίων κατέστησε τα στεγαστικά δάνεια προσβάσιµα στο ευρύ κοινό και ενίσχυσε τη ζήτηση για ιδιόκτητες κατοικίες. εύτερον, η διοργάνωση των Ολυµπιακών Αγώνων του 2004 οδήγησε σε σηµαντική άνοδο των δηµοσίων επενδύσεων σε έργα υποδοµής. Αντίθετα τα τελευταία χρόνια έχει περιοριστεί ο προϋπολογισµός του Προγράµµατος ηµοσίων Επενδύσεων και η θετική επίδραση των Ολυµπιακών έργων στην οικονοµική ανάπτυξη τείνει να εξανεµιστεί όσο αποµακρυνόµαστε από την ηµεροµηνία διεξαγωγής των Ολυµπιακών αγώνων. Τρίτον, τα κοινοτικά κονδύλια που διοχετεύονταν στα προγράµµατα περιφερειακής ανάπτυξης στρέφονται πλέον, κατά κύριο λόγο, προς τα καινούργια µέλη της ΕΕ, τα οποία προφανώς έχουν και µεγαλύτερη ανάγκη χρηµατοδότησης έργων υποδοµής. Θεωρούµε ότι η ενίσχυση των δροµολογηµένων θεσµικών πρωτοβουλιών της Κυβέρνησης σε συνδυασµό µε πρωτοβουλίες που µπορούν να αναληφθούν από τις κατασκευαστικές εταιρείες και τις πιστώτριες τράπεζες, µπορούν δυνητικά να συµβάλλουν στην αντιµετώπιση της κρίσης, την βιωσιµότητα του κλάδου των κατασκευών και γενικότερα την ισχυροποίηση της ελληνικής αγορά ακινήτων. Βιβλιογραφία Ξενόγλωσση Benos, N., Karagiannis S. and Vlamis, P., Spatial Effects of the Property Sector Investment on Greek Economic Growth υπό δηµοσίευση Journal of Property Investment and Finance. European Central Bank, Monthly Bulletin, March 2011. Karousos, E. and Vlamis, P. (2008), The Greek Construction Sector: An Overview of Recent Developments, Journal of European Real Estate Research, 1(3):254-266. Ελληνόγλωσση Βλάµης Π., Καραγιάννης Σ. και Μπένος N., (2010), Οικονοµική Μεγέθυνση και ο Κλάδος των Ακινήτων στην Ελλάδα, σελ. 473-495 στο Η. Τζαβαλής, Μελέτες για το Ελληνικό Χρηµατοπιστωτικό Σύστηµα, εκδόσεις Οικονοµικού Πανεπιστηµίου Αθηνών, Αθήνα. Εθνική Συνοµοσπονδία Ελληνικού Εµπορίου (2010), Πρώτα Αποτελέσµατα Έρευνας Καταγραφής των Κλειστών Επιχειρήσεων σε Κεντρικούς Εµπορικούς ρόµους της Αθήνας, Αύγουστος, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.esee.gr/uploadfiles/documents/research%20esee/erevna_esee _Louketa_August_2010.pdf ανακτήθηκε στις 2-11-2010). Εθνική Τράπεζα (2011), Κατασκευαστικοί Όµιλοι: Σταθερά Έσοδα από Παραχωρήσεις και Ενέργεια αλλά και Προβλήµατα Χρηµατοδότησης Κλαδικές Μελέτες ιεύθυνσης Στρατηγικής και Οικονοµικής Ανάλυσης, Μάρτιος, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http:/www.nbg.gr/ανακοινώσεις- Εκδόσεις/ ηµοσιεύµατα-εκδόσεις/κλαδικές Μελέτες ανακτήθηκε στις 10-03- 2011). Ελληνική Στατιστική Αρχή (2011), είκτης Παραγωγής στις Κατασκευές - δ 2010, ελτίο Τύπου 16-03-2011, Αθήνα. Ελληνική Στατιστική Αρχή (2011), Οικοδοµική ραστηριότητα - Νοέµβριος 2010 (Προσωρινά Στοιχεία), ελτίο Τύπου 21-02-2011, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.statistics.gr/portal/page/portal/esye/pagethemes?p_param=a1302&r_param=sop03&y_param=2010_11&mytabs=0 14

ανακτήθηκε στις 14-03-2011). Ελληνική Στατιστική Αρχή (2010), Έρευνα Εργατικού υναµικού: γ 2010, ελτίο Τύπου 16 εκεµβρίου 2010, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.statistics.gr/portal/page/portal/esye/bucket/a0101/pressrele ases/a0101_sjo01_dt_qq_03_2010_01_f_gr.pdf ανακτήθηκε στις 20-12-2010). Ελληνική Στατιστική Αρχή (2010), Έρευνα Εργατικού υναµικού: β 2010, ελτίο Τύπου 16 Σεπτεµβρίου 2010, Αθήνα (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.statistics.gr/portal/page/portal/esye/bucket/a0101/pressrele ases/a0101_sjo01_dt_qq_02_2010_01_f_gr.pdf ανακτήθηκε στις 11-11-2010). Ελληνική Στατιστική Αρχή (2010), Ετήσιοι Εθνικοί Λογαριασµοί-Ακαθάριστη Προστιθέµενη Αξία κατά Κλάδο, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.statistics.gr/portal/page/portal/esye/pagethemes?p_param=a0702&r_param=sel12&y_param=2009_00&mytabs=0 ανακτήθηκε στις 24-12-2010). Τράπεζα της Ελλάδας (2011), Νοµισµατική Πολιτική, Έκθεση 2010-2011, Φεβρουάριος, Αθήνα. Τράπεζα της Ελλάδας (2010), Νοµισµατική Πολιτική, Ενδιάµεση Έκθεση 2010, Οκτώβριος, Αθήνα. Τράπεζα της Ελλάδος (2011), είκτες Τιµών και Συναλλαγών επί Οικιστικών Ακινήτων: δ 2010, Τµήµα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων, ιεύθυνση Οικονοµικών Μελετών, Φεβρουάριος, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.bankofgreece.gr/bogdocuments/νέοι_πίνακες_τιµών_κατοικιών _full.pdf ανακτήθηκε στις 14-03-2011). Τράπεζα της Ελλάδος (2010), Τραπεζική Χρηµατοδότηση του Εγχώριου Ιδιωτικού Τοµέα: Iανουάριος 2011, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.bankofgreece.gr/pages/el/bank/news/pressreleases/dispitem.as px?item_id=3558&list_id=1af869f3-57fb-4de6-b9ae-bdfd83c66c95&filter_by=dt ανακτήθηκε στις 14-03-2011). Τράπεζα της Ελλάδος (2010), Σύνοψη Κυριότερων Βραχυχρόνιων εικτών για την Αγορά Ακινήτων, εκέµβριος, Αθήνα. (διαθέσιµο στο διαδικτυακό τόπο: http://www.bankofgreece.gr/bogdocuments/συνοψη_κυριοτερων_ ΙΑΘ ΕΣΙΜΩΝ_ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΩΝ_ ΕΙΚΤΩΝ_ΓΙΑ_ΤΗΝ_ΑΓΟΡΑ_ΑΚΙΝΗΤΩΝ.pdf ανακτήθηκε στις 24-12-2010). 15