Φορολογικό Δίκαιο Φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Α. Τσουρουφλής 15/5/2018
Φορολογία ακίνητης περιουσίας Φόροι επί της ακίνητης περιουσίας Ενέργεια Απόκτηση Κατοχή Μεταβίβαση Εκμετάλλευση Φόρος ΦΠΑ ΦΜΑ Φόρος Κληρ., Δωρεών κ.λπ. Φόρος εισοδήματος (τεκμήριο) ΕΝΦΙΑ ΤΑΠ ΕΦΑ ΦΗΧ Δημοτικό τέλος καθαριότητας-φωτισμού Φόρος υπεραξίας Φόρος εισοδήματος
Φορολογία ακίνητης περιουσίας Ιστορική αναδρομή 1923: Έκτακτος φόρος στην κινητή και ακίνητη περιουσία (Ν.Δ. της 3.3.1922) 1975: Φόρος στην ακίνητη περιουσία (Ν. 11/1975) 1980: Κατάργηση του φόρου στην ακίνητη περιουσία (Ν. 1078/1980) 1982: ΦΑΠ (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (Ν. 1249/1982) 1993: Αντικατάσταση του ΦΑΠ από το ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) (Ν. 2130/1993) 1997: Εισαγωγή του ΦΜΑΠ (Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας) Ν. 2459/1997
Φορολογία ακίνητης περιουσίας Ιστορική αναδρομή (συνέχεια) 2008: Αντικατάσταση του ΦΜΑΠ με το Ε.Τ.ΑΚ (Ενιαίο Τέλος Ακινήτων) (Ν. 3634/2008) 2010: Αντικατάσταση του Ε.Τ.Α.Κ. με τον ΦΑΠ (Ν. 3842/2010) 2011: Εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ (Ν. 4021/2011) 2013: Λήξη της ισχύος του ΕΕΤΗΔΕ 2013: Εισαγωγή του Φόρου Πολυτελούς Διαβίωσης (Ν. 4011/2013) 2013: Εισαγωγή του ΕΕΤΑ για το 2013 (Ν. 4152/2013) 2014: Αντικατάσταση του ΦΑΠ με τον ΕΝΦΙΑ (Ν. 4223/2013)
Τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) Νομική βάση: Άρθρο 24 Ν. 2130/1993 Φορολογικό υποκείμενο: Κύριος/επικαρπωτής ακινήτου Φορολογικό αντικείμενο: Εντός σχεδίου πόλεως/ορίων οικισμού: πάσης φύσεως ακίνητα Εκτός σχεδίου πόλεως/ορίων οικισμού: κτίσματα Απαλλαγές: Ακίνητα του Δημοσίου, ΟΤΑ, ΝΠΔΔ, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ιδρυμάτων Κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικιών Νεκροταφεία, ιστορικά μνημεία, σταύλοι κ.λπ.
Τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) Φορολογική βάση: Η αξία των ακινήτων Υπολογίζεται με βάση συγκεκριμένους συντελεστές του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού (τιμή ζώνης, συντελεστής παλαιότητας) Συντελεστής: 0,25 0,35 (με απόφαση Δημοτ. Συμβουλίου) Είσπραξη: Μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ Εάν καταβάλει ο μισθωτής, το ΤΑΠ αφαιρείται από το μίσθωμα
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Νομική βάση: Ν. 4223/2013 Φορολογικό υποκείμενο: Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητη περιουσία κείμενη στην Ελλάδα Περιλαμβάνονται: Αυτός που αποκτά με προσύμφωνο αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης Ο νομέας επίδικου ακινήτου. Αν το ακίνητο εκνικηθεί με τελεσίδικη απόφαση, ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. δεν επιστρέφεται. Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, χωρίς τη συναίνεση του φορέα. Ο Ο.Τ.Α. για ακίνητο που δεσμεύει για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή σχετικής αποζημίωσης
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Φορολογικό αντικείμενο Εμπράγματα και ενοχικά δικαιώματα επί ακινήτων: πλήρης κυριότητα ψιλή κυριότητα Επικαρπία Οίκηση αποκλειστική χρήση: θέσεων στάθμευσης βοηθητικών χώρων κολυμβητικών δεξαμενών
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Φορολογικό αντικείμενο Απαλλάσσονται τα ακίνητα που ανήκουν: στο Δημόσιο και στο ΤΑΙΠΕΔ σε ΟΤΑ, ΝΠΔΔ που εντάσονται στη Γενική Κυβέρνηση και ιδιοχρησιμοποιούνται ή παραχωρούνται δωρεάν στο Δημόσιο σε ξένα κράτη και χρησιμοποιούνται για πρεσβεία ή κατοικία πρεσβευτή σε ΝΠΔΔ που δεν εντάσονται στη Γενική Κυβέρνηση και ιδιοχρησιμοποιούνται για εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς, θρησκευτικούς κ.λπ. σκοπούς σε μη κερδοσκοπικά ΝΠΙΔ και ιδιοχρησιμοποιούνται για εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς, θρησκευτικούς κ.λπ. σκοπούς σε γνωστές θρησκείες και δόγματα και ιδιοχρησιμοποιούνται στις Ιερές Μονές του Αγίου Όρους, κείμενα εντός ή εκτός αυτού
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Φορολογική βάση Ειδικός τρόπος υπολογισμού του φόρου με βάση: τη γεωγραφική θέση την επιφάνεια τη χρήση την παλαιότητα τον όροφο και τον αριθμό προσόψεων του κτίσματος
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Φορολογική βάση Αξία επικαρπίας: ποσοστό επί της αξίας πλήρους κυριότητας Ηλικία επικαρπωτή Αξία επικαρπίας 0-20 8/10 21-30 7/10 31-40 6/10 41-50 5/10 51-60 4/10 61-70 3/10 71 80 2/10 80 και άνω 1/10
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Υπολογισμός του φόρου Κύριος φόρος: για κάθε ακίνητο Συμπληρωματικός φόρος: για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Υπολογισμός του φόρου Κύριος φόρος Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη Χ διάφορους συντελεστές Π.χ.: συντελεστής παλαιότητας, πρόσοψης, ορόφου κ.λπ. Υπολογισμός = Επιφάνεια κτίσματος x Βασικό Φόρο x Συντελεστή Παλαιότητας x Συντελεστή ορόφου x Συντελεστή Μονοκατοικίας x Συντελεστή Πρόσοψης x Συντελεστή Βοηθητικών Χώρων x Συντελεστή Ημιτελών Κτισμάτων
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Συμπληρωματικός φόρος (φυσικά πρόσωπα) Κλιμάκιο Συντελεστής 0,01 200.000 0,0% 200.00,01 250.000 0,10% 250.000,01 300.000 0,15% 300.000,01 400.000 0,30% 400.000,01 500.000 0,50% 500.000,01 600.000 0,60% 600.000,01 700.000 0,80% 700.000,01 800.000 0,90% 800.000,01 900.000 1,00% 900.000,01 1.000.000 1,05% 1.000.000,01 2.000.000 1,10% Υπερβάλλον 1,15%
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Συμπληρωματικός φόρος (νομικά πρόσωπα) Ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα: 1 Λοιπά ακίνητα: 5,5 ΝΠΔΔ και με κερδοσκοπικά ΝΠΙΔ: 5,5
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Έκπτωση φόρου Έκπτωση φόρου 50% σε περίπτωση οικονομικής αδυναμίας Προϋποθέσεις (σωρευτικά): Φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα 9.000 προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος Συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ. Συνολική αξία ακίνητης περιουσίας Άγαμος 85.000 Έγγαμοι με ένα εξαρτώμενο τέκνο: 150.000 Έγγαμοι με δύο εξαρτώμενα τέκνα: 200.000 Φορολογική κατοικία στην Ελλάδα
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Έκπτωση φόρου Έκπτωση φόρου 100% σε περίπτωση οικονομικής αδυναμίας Προϋποθέσεις Φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα 12.000 προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος Συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ. Φορολογική κατοικία στην Ελλάδα Άνω των 3 εξαρτώμενων τέκνων ή αναπηρία άνω του 80%
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Αναστολή πληρωμής του φόρου Υπάγονται μόνο νομικά πρόσωπα Διάρκεια αναστολής: 1 έτος Προϋποθέσεις (σωρευτικά) ο συνολικός κύκλος εργασιών του νομικού προσώπου κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος δεν υπερβαίνει το δεκαπλάσιο του ΕΝ.Φ.Ι.Α., ο συνολικός κύκλος εργασιών έχει παρουσιάσει μείωση άνω του 30% σε σχέση με το προηγούμενο φορολογικό έτος, και ο συνολικός κύκλος εργασιών προκύπτει μετά από έλεγχο της Φορολογικής Διοίκησης, ο οποίος διενεργείται υποχρεωτικά εντός τριών μηνών από την υποβολή σχετικής αίτησης.
Δήλωση Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Δεν υποβάλλεται ετήσια δήλωση Για κάθε σύσταση/απόκτηση/μεταβολή δικαιώματος υποχρέωση δήλωσης εντός 30 ημερών Για κτήση αιτία θανάτου δήλωση εντός 30 ημερών από την προθεσμία αποποίησης
Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) Νομική βάση: άρθρα 15 επ. Ν. 3091/2002 Δικαιολογητική βάση: καταπολέμηση της φοροαποφυγής μέσω αλλοδαπών εταιρειών κτήσης ακινήτων Φορολογικό υποκείμενο: Νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα στην Ελλάδα Φορολογικό αντικείμενο: εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα Φορολογική βάση: αντικειμενική αξία Συντελεστής: Έως το 2010: 3% Από το 2010: 15%
Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) Εξαιρέσεις Εισηγμένες Εταιρείες με πραγματική παραγωγική δραστηριότητα στην Ελλάδα Ναυτιλιακές εταιρείες Γραφεία του ΑΝ 89/1967 Πλοιοκτήτριες εταιρείες Ελληνικό Δημόσιο και εταιρείες του Δημοσίου Μη κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα Ασφαλιστικά ταμεία
Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) Εξαιρέσεις Εταιρείες Με έδρα στην Ελλάδα ή την ΕΕ ή σε τρίτη χώρα συνεργάσιμη Με ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν Εφόσον τα φυσικά πρόσωπα έχουν ελληνικό Α.Φ.Μ. Εταιρείες που ανήκουν σε ίδρυμα ημεδαπό ή αλλοδαπό, το ίδρυμα αποδεδειγμένα επιδιώκει στην Ελλάδα κοινωφελείς σκοπούς για τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται για τον κοινωφελή σκοπό
Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων Σύστημα φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων: 1η μεταβίβαση (νεόδμητο): Φ.Π.Α. Επόμενες μεταβιβάσεις: ΦΜΑ
Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) Νομική βάση: ΑΝ 1521/1950 (κυρώθηκε με το Ν. 1587/1950) Φορολογικό υποκείμενο: o αγοραστής Ο πωλητής: δεν υπόκειται σε ΦΜΑ υπόκειται σε φόρο εισοδήματος (άρθρο 33 ΚΦΕ) για την υπεραξία (διαφορά μεταξύ αγοράς-πώλησης) μόνο για ακίνητα που αγοράστηκαν από 1.1.2013 Φορολογικό αντικείμενο: το μεταβιβαζόμενο εμπράγματο δικαίωμα Φορολογική βάση: Αξία της μεταβίβασης Δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αντικειμενική αξία Φορολογικός συντελεστής: 3%
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικό υποκείμενο φόρου κληρονομιών Νομική βάση: Ν. 2961/2001 Κληρονόμοι / κληροδόχοι Διαχωρισμός σε τάξεις: Α' κατηγορία ο σύζυγος του κληρονομουμένου ο συμβληθείς με σύμφωνο συμβίωσης οι κατιόντες πρώτου βαθμού (τέκνα), οι κατιόντες εξ αίματος δεύτερου βαθμού (εγγόνια) οι ανιόντες εξ αίματος πρώτου βαθμού (γονείς)
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικό υποκείμενο φόρου κληρονομιών Διαχωρισμός σε τάξεις: Β' κατηγορία οι κατιόντες εξ αίματος τρίτου και επόμενων βαθμών (δισέγγονα) Οι ανιόντες εξ αίματος δευτέρου και επόμενων βαθμών (παππούδες) Τα εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα Οι κατιόντες του αναγνωρισθέντος Οι αδελφοί (αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς) Οι συγγενείς εξ αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικό υποκείμενο φόρου κληρονομιών Διαχωρισμός σε τάξεις: Β' κατηγορία (συνέχεια) πατριοί και μητριές τα τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπροί - νύφες) και ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθεροί πεθερές) Γ' κατηγορία οποιοσδήποτε άλλος εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενής του κληρονομουμένου εξωτικός
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικό αντικείμενο φόρου κληρονομιών Κτήση περιουσίας αιτία θανάτου από: Κληρονομία, κληροδοσία ή τρόπο Νέμηση ανιόντος Σύμβαση ασφάλισης ζωής του κληρονομουμένου (εφόσον δεν ορίζεται στο ασφαλιστήριο ο δικαιούχος) Αυτασφάλιση του κληρονομουμένου
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογική βάση φόρου κληρονομιών Καθαρή αξία: ενεργητικό - παθητικό Αξία των στοιχείων της κληρονομίας Ακίνητα: Αντικειμενική αξία Αγοραία αξία (συγκριτικά στοιχεία) Κινητά: αγοραία αξία Συνυπολογισμός προηγούμενων δωρεών ή γονικών παροχών
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικός συντελεστής φόρου κληρονομιών Α' Κατηγορία Έως 150.000 0 150.000 300.000 1% 300.000 600.000 5% Άνω των 600.000 10% Β' Κατηγορία Έως 30.000 0 30.000 100.000 5% 100.000 300.000 10% Άνω των 300.000 20%
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικός συντελεστής φόρου κληρονομιών Γ' Κατηγορία Έως 6.000 0 6.000 72.000 20% 72.000 267.000 30% Άνω των 267.000 40%
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικό υποκείμενο φόρου δωρεών Δωρεοδόχος Διαχωρισμός σε τάξεις: ίδιος με το φόρο κληρονομιών
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικό αντικείμενο φόρου δωρεών Κτήση περιουσίας αιτία δωρεάς: Σύμβαση δωρεάς Κάθε παροχή, παραχώρηση ή μεταβίβαση περιουσιακού στοιχείου χωρίς αντάλλαγμα, έστω και αν δεν καταρτίστηκε έγγραφο (άτυπη δωρεά) Ποσά ή συντάξεις από ασφάλεια ζωής (όταν στο ασφαλιστήριο ορίζεται ρητώς ο δικαιούχος)
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογική βάση φόρου δωρεών Αξία των δωρηθέντων Ακίνητα: Αντικειμενική αξία Αγοραία αξία (συγκριτικά στοιχεία) Κινητά: αγοραία αξία Συνυπολογισμός προηγούμενων δωρεών ή γονικών παροχών
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογικός συντελεστής φόρου δωρεών Ίδιος με το φόρο κληρονομιών Δωρεά χρηματικών ποσών: Δικαιούχοι α' κατηγορίας: 10% Δικαιούχοι β' κατηγορίας: 20% Δικαιούχοι γ' κατηγορίας: 40% Κατά τον υπολογισμό του φόρου εκπίπτει ο φόρος προηγούμενων δωρεών ή γονικών παροχών
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογική βάση φόρου δωρεών Αξία των δωρηθέντων Ακίνητα: Αντικειμενική αξία Αγοραία αξία (συγκριτικά στοιχεία) Κινητά: αγοραία αξία Συνυπολογισμός προηγούμενων δωρεών ή γονικών παροχών
Φόρος Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φορολογία γονικών παροχών Γονική παροχή: παροχή περιουσίας σε τέκνο από οποιονδήποτε γονέα Φορολογικό υποκείμενο: τέκνο Φορολογικό αντικείμενο: το δωρηθέν (κυρίως ακίνητο) Φορολογική βάση: ίδια με το φόρο δωρεών Συντελεστής: ίδιος με το φόρο δωρεών απαλλαγή της πρώτης κατοικίας (άρθρο 43 Ν. 2961/2001): Άγαμοι: έως 200.000 Έγγαμοι: έως 250.000 Κάθε παιδί (έως δύο): 25.000 Τρίτο παιδί και επόμενα: 30.000 Συνυπολογίζονται προηγούμενες γονικές παροχές
Φόρος επί της κατοχής ακίνητης περιουσίας Ιδιοκτήτης Χρήστης (ιδιοκτήτης ή μισθωτής) ΤΑΠ ΕΝΦΙΑ Δημοτικό τέλος καθαριότητας- φωτισμού Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων
Φόροι επί της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Πωλητής Αγοραστής Φόρος υπεραξίας ΦΜΑ ή ΦΠΑ
Φόροι επί της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Κληρονομούμενος Κληρονόμος Φόρος κληρονομίας
Φόροι επί της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Δωρητής Δωρεοδόχος Φόρος δωρεάς