Η φορολογία της περιουσίας

Transcript

1 Φορολογικό δίκαιο Θ. Φορτσάκης Α. Τσουρουφλής Κ. Σαββαϊδου Κ. Πέρρου Π. Πανταζόπουλος Η φορολογία της περιουσίας ΠΜΣ Δηµοσίου Δικαίου

2 Φορολογία της περιουσίας Φορολογία κατοχής ακίνητης περιουσίας Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) Φόρος ηλεκτροδοτούµενων χώρων Τέλος καθαριότητας-φωτισµού (ανταποδοτικό τέλος) Φορολογία του εισοδήµατος από την ακίνητη περιουσία Φόρος εισοδήµατος (εισόδηµα από κεφάλαιο) Ειδικός φόρος επί των ακινήτων εταιρειών Φορολογία της µεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ΦΠΑ στη µεταβίβαση νεόδµητων οικοδοµών Φόρος Κληρονοµιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών Φόρος υπεραξίας

3 Φορολογία κατοχής της περιουσίας 1923: Έκτακτος φόρος στην κινητή και ακίνητη περιουσία (Ν.Δ. της ) 1975: Φόρος στην ακίνητη περιουσία (Ν. 11/1975) 1980: Κατάργηση του φόρου στην ακίνητη περιουσία (Ν. 1078/1980) 1982: ΦΑΠ (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (Ν. 1249/1982) 1993: Αντικατάσταση του ΦΑΠ από το ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) (Ν. 2130/1993) 1997: Εισαγωγή του ΦΜΑΠ (Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας) Ν. 2459/1997

4 Φορολογία κατοχής της περιουσίας 2008: Αντικατάσταση του ΦΜΑΠ µε το Ε.Τ.ΑΚ (Ενιαίο Τέλος Ακινήτων) (Ν. 3634/2008) 2010: Αντικατάσταση του Ε.Τ.Α.Κ. µε τον ΦΑΠ (Ν. 3842/2010) 2011: Εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ (Ν. 4021/2011) 2013: Λήξη της ισχύος του ΕΕΤΗΔΕ 2013: Εισαγωγή του Φόρου Πολυτελούς Διαβίωσης (Ν. 4011/2013) 2013: Εισαγωγή του ΕΕΤΑ για το 2013 (Ν. 4152/2013) 2014: Αντικατάσταση του ΦΑΠ µε τον ΕΝΦΙΑ (Ν. 4223/2013)

5 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Ν. 4223/2013 Αντικατέστησε το ΦΑΠ Φόρος κατοχής της περιουσίας Στοχεύει όχι στο πρόσωπο που κατέχει την περιουσία, αλλά το ακίνητο Φορολογείται το ακίνητο, όχι το εισόδηµα από το ακίνητο

6 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Ο φόρος είναι το άθροισµα δύο επιµέρους φορολογικών προσδιορισµών: Κύριος φόρος, που υπολογίζεται σε κάθε ακίνητο ξεχωριστά Συµπληρωµατικός φόρος, που υπολογίζεται µε αναλογικό συντελεστή επί του συνόλου της αντικειµενικής αξίας της ακίνητης περιουσίας του φυσικού ή του νοµικού προσώπου, αν αυτή υπερβαίνει τις

7 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Δεν υποβάλλεται δήλωση ΕΝΦΙΑ Με τη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) διαµορφώνεται η περιουσιακή κατάσταση του υπόχρεου για να ακίνητα και τα εµπράγµατα δικαιώµατα την 1.1. κάθε έτους. Κύριος φόρος: προκύπτει από τον πολλαπλασιασµό πολλών παραµέτρων, µε βάση κυρίως τη θέση και την ταυτότητα του ακινήτου.

8 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Αντικείµενο του φόρου: το σύνολο των δικαιωµάτων του υπόχρεου επί ακινήτων Πλήρης κυριότητα Ψιλή κυριότητα Επικαρπία Οίκηση Δικαίωµα επιφανείας

9 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Αντικείµενο του φόρου Εµπράγµατα ή ενοχικά δικαιώµατα αποκλειστικής χρήσης στάθµευσης, βοηθητικού χώρου πισίνας

10 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Υποκείµενο του φόρου Κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νοµικό που έχει κάποιο από τα παραπάνω δικαιώµατα σε ακίνητο στην Ελλάδα = αυτός που αποκτά δικαίωµα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία από την ηµεροµηνία σύνταξης του οριστικού συµβολαίου ή την τελεσιδικία της απόφασης, µε την οποία αναγνωρίζεται δικαίωµα

11 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Υποκείµενο του φόρου Ο υπερθεµατιστής Ο κληρονόµος εκ διαθήκης, αν έχει δηµοσιευθεί διαθήκη µέχρι την του προηγούµενου της φορολογίας έτους Ο εξ αδιαθέτου κληρονόµος, αν δεν έχει δηµοσιευθεί διαθήκη µέχρι την του προηγούµενου της φορολογίας έτους Αυτός που αποκτά δικαίωµα µε προσύµφωνο, εφόσον σε αυτό προβλέπεται η κατάρτιση της δικαιοπραξίας µε αυτοσύµβαση

12 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Υποκείµενο του φόρου Ο κηδεµόνας σχολάζουσας κληρονοµίας Ο εκτελεστής διαθήκης Ο µεσεγγυούχος ακινήτου Ο σύνδικος της πτώχευσης Ο νοµέας επίδικου ακινήτου (αν το ακίνητο εκνικηθεί, ο ΕΝΦΙΑ δεν επιστρέφεται) Ο κάτοχος ακινήτου φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, χωρίς τη συναίνεση του φορέα Ο ΟΤΑ για ακίνητο που δεσµεύει

13 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Απαλλαγές από το φόρο Δηµόσιο ΤΑΙΠΕΔ ΕΤΑΔ ΑΕ ΝΠΔΔ ΝΠΙΔ που εντάσσονται σε φορείς Γενικής Κυβέρνησης ΟΤΑ Ξένα κράτη ΝΠ γνωστών θρησκειών Ιερές Μονές Αγίου Όρους

14 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Απαλλαγές από το φόρο Ακίνητα υπό απαγόρευση χρήσης (ρυµοτοµικό βάρος, ρυµοτοµική απαλλοτρίωση, δέσµευση που έχει διαταχθεί αµετάκλητα η αποδέσµευση και δεν έχει εκδοθεί σχετική πράξη έχει εκδοθεί αµετάκλητη απόφαση για καταβολή αποζηµίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και αυτή δεν έχει καταβληθεί για ένα έτος από την απόφαση

15 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Υπολογισµός του φόρου Κύριος φόρος µε βάση τη γεωγραφική θέση την επιφάνεια τη χρήση τους βοηθητικούς χώρους την παλαιότητα τον όροφο και τον αριθµό προσόψεων του κτίσµατος

16 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Υπολογισµός του φόρου Κύριος φόρος κτισµάτων = Επιφάνεια κτίσµατος Χ Βασικός Φόρος (ανάλογα µε τη φορολογική ζώνη) Χ Συντελεστής Παλαιότητας Χ Συντελεστής ορόφου Χ Συντελεστής Μονοκατοικίας Χ Συντελεστής Πρόσοψης Χ Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων Χ Συντελεστής Ηµιτελών Κτισµάτων

17 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Υπολογισµός του φόρου Κύριος φόρος οικοπέδων = Επιφάνεια οικοπέδου Χ Συντελεστή Φόρου Συντελεστής φόρου=ανάλογα µε τη µοναδιαία αξία του οικοπέδου Μοναδιαία αξία= φορολογητέα αξία/επιφάνεια Φορολογητέα αξία = Συντελεστής Οικοπέδου Χ Συνολική τιµή εκκίνησης Χ Συντελεστής Πρόσοψης Χ Επιφάνεια

18 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Συµπληρωµατικός φόρος (φυσικά πρόσωπα) Κλιμάκιο Συντελεστής 0, ,0% ,1% ,2% ,3% ,6% ,7% ,8% ,9% Υπερβάλλον 1%

19 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Συµπληρωµατικός φόρος (νοµικά πρόσωπα) 0,5%

20 ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝΦΙΑ) Καταβολή του φόρου Εφάπαξ µέχρι την τελευταία εργάσιµη ηµέρα για τις δηµόσιες υπηρεσίες του επόµενου µήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισµού του φόρου ή Σε ισόποσες µηνιαίες δόσεις (πρώτη=τον επόµενο µήνα/ τελευταία=την τελευταία εργάσιµη µέρα του Δεκεµβρίου του ιδίου έτους)

21 ΤΕΛΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (ΤΑΠ) Ν 2130/1993 Υποκείµενο: Κύριος/επικαρπωτής ακινήτου Αντικείµενο: Εντός σχεδίου πόλεως/ορίων οικισµού: πάσης φύσεως ακίνητα Εκτός σχεδίου πόλεως/ορίων οικισµού: κτίσµατα Απαλλαγές: Ακίνητα του Δηµοσίου, ΟΤΑ, ΝΠΔΔ, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ιδρυµάτων Κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικιών Νεκροταφεία, ιστορικά µνηµεία, σταύλοι κ.λπ.

22 ΤΕΛΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (ΤΑΠ) Φορολογική βάση: Η αξία των ακινήτων Υπολογίζεται µε βάση συγκεκριµένους συντελεστές του συστήµατος αντικειµενικού προσδιορισµού (τιµή ζώνης, συντελεστής παλαιότητας) Συντελεστής: 0,25 0,35 (µε απόφαση Δηµοτ. Συµβουλίου) Είσπραξη: Μέσω των λογαριασµών της ΔΕΗ Εάν καταβάλλει ο µισθωτής, το ΤΑΠ αφαιρείται από το µίσθωµα

23 ΦΟΡΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ 1 η Μεταβίβαση για νεόδµητο : ΦΠΑ Επόµενες µεταβιβάσεις: ΦΜΑ

24 ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (ΦΜΑ) Αντικείµενο του φόρου: το ακίνητο ή το εµπράγµατο δικαίωµα, που µεταβιβάζεται από επαχθή αιτία Μεταβίβαση λογίζεται και Απαλλοτρίωση Σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας Μεταβίβαση ακινήτου στα µέλη ΟΕ, ΕΕ που διαλύεται Παραίτηση από κυριότητα Διανοµή ακινήτων µεταξύ συγκυρίων Σύσταση, απόσβεση, µεταβίβαση δουλείας Περαιτέρω πλην της πρώτης µεταβίβαση συντελεστή δόµησης Παραχώρηση δικαιώµατος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων χώρων

25 ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (ΦΜΑ) Υποκείµενο του φόρου: αγοραστής Πωλητής: υπόκειται σε φόρο εισοδήµατος από την υπεραξία (=διαφορά αξίας κτήσης και τιµής πώλησης) της µεταβίβασης του ακινήτου Κάτοχος του ακινήτου: αλληλεγγύως υπεύθυνος µαζί µε τον αγοραστή για το ΦΜΑ για 5 χρόνια από τη µεταβίβαση Απαλλαγές: Δηµόσιο, ΝΠΔΔ, ΟΤΑ, Ιεροί ναοί, µονές, αναγκαστική απαλλοτρίωση υπέρ Δηµοσίου, ΝΠΔΔ, ανταλλαγή ακινήτων µεταξύ Δηµοσίου/ΝΠΔΔ

26 ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (ΦΜΑ) Φορολογητέα αξία: αγοραία αξία κατά την ηµέρα της µεταβίβασης (όχι µικρότερη από την αντικειµενική) Φορολογικός Συντελεστής: 3% Προηγουµένως: 8% (µέχρι τις ευρώ) 10% (για το τµήµα άνω των ευρώ) Καταβολή του φόρου: Με την υποβολή της δήλωσης

27 ΦΟΡΟΣ ΠΡΟΣΤΙΘΕΜΕΝΗΣ ΑΞΙΑΣ (ΦΠΑ) Αφορά νεόδµητα ακίνητα (= κτίσµα, όχι οικόπεδο, αγροτεµάχιο) Αφορά κτίρια µε οικοδοµική άδεια από Αφορά µεταβιβάσεις µε αντάλλαγµα Κατ αρχήν υποκείµενες οι επιχειρήσεις ανέγερσης οικοδοµών, ανεξάρτητα από τη µορφή (φυσικά πρόσωπα, νοµικά πρόσωπα, κοινωνίες κ.λπ.) Υποκείµενο και κάθε ΝΠ κερδοσκοπικού χαρακτήρα, που ανεγείρει οικοδοµή σε οικόπεδό του (µε ανάθεση σε εργολήπτρια) µε σκοπό να πωλήσει τις ιδιοκτησίες που θα παραµείνουν στην κυριότητά του Αν ο οικοπεδούχος είναι ΦΠ και πραγµατοποιεί πωλήσεις ακινήτων ευκαιριακά, δεν καθίσταται υποκείµενος σε ΦΠΑ, αλλά οι µεταβιβάσεις υπόκεινται σε ΦΜΑ. Μπορεί όµως να υπαχθεί σε ΦΠΑ Αν το κάνει συστηµατικά: ΦΠΑ υποχρεωτικά

28 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Ν 2961/2001 Αντικείµενο του φόρου: Κτήση περιουσίας αιτία θανάτου από: Κληρονοµία, κληροδοσία ή τρόπο Νέµηση ανιόντος Σύµβαση ασφάλισης ζωής του κληρονοµουµένου (εφόσον δεν ορίζεται στο ασφαλιστήριο ο δικαιούχος) Αυτασφάλιση του κληρονοµουµένου Συνένωση επικαρπίας ακινήτων µε ψιλή κυριότητα λόγω θανάτου του επικαρπωτή

29 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Υποκείµενο του φόρου: Κληρονόµοι / κληροδόχοι Διαχωρισµός σε τάξεις: Α' κατηγορία ο σύζυγος του κληρονοµουµένου ο συµβληθείς µε σύµφωνο συµβίωσης οι κατιόντες πρώτου βαθµού (τέκνα), οι κατιόντες εξ αίµατος δεύτερου βαθµού (εγγόνια) οι ανιόντες εξ αίµατος πρώτου βαθµού (γονείς)

30 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Υποκείµενο του φόρου: Κληρονόµοι / κληροδόχοι Διαχωρισµός σε τάξεις: Β' κατηγορία οι κατιόντες εξ αίµατος τρίτου και επόµενων βαθµών (δισέγγονα) Οι ανιόντες εξ αίµατος δευτέρου και επόµενων βαθµών (παππούδες) Τα εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα Οι κατιόντες του αναγνωρισθέντος Οι αδελφοί (αµφιθαλείς ή ετεροθαλείς) Οι συγγενείς εξ αίµατος τρίτου βαθµού εκ πλαγίου πατριοί και µητριές τα τέκνα από προηγούµενο γάµο του συζύγου τέκνα εξ αγχιστείας (γαµπροί - νύφες) και ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθεροί πεθερές)

31 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Υποκείµενο του φόρου: Κληρονόµοι / κληροδόχοι Διαχωρισµός σε τάξεις: Γ' κατηγορία οποιοσδήποτε άλλος εξ αίµατος ή εξ αγχιστείας συγγενής του κληρονοµουµένου εξωτικός

32 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Φορολογική βάση Καθαρή αξία: ενεργητικό - παθητικό Αξία των στοιχείων της κληρονοµίας Ακίνητα: Αντικειµενική αξία Αγοραία αξία (συγκριτικά στοιχεία) Κινητά: αγοραία αξία Συνυπολογισµός προηγούµενων δωρεών ή γονικών παροχών

33 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Συντελεστής φόρου κληρονοµιών Α' Κατηγορία Έως % % Άνω των Β' Κατηγορία Έως % % % Άνω των %

34 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Συντελεστής φόρου κληρονοµιών Γ' Κατηγορία Έως % % Άνω των %

35 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΔΩΡΕΕΣ Αντικείµενο του φόρου: Κτήση περιουσίας αιτία δωρεάς: Σύµβαση δωρεάς Κάθε παροχή, παραχώρηση ή µεταβίβαση περιουσιακού στοιχείου χωρίς αντάλλαγµα, έστω και αν δεν καταρτίστηκε έγγραφο (άτυπη δωρεά) Ποσά ή συντάξεις από ασφάλεια ζωής (όταν στο ασφαλιστήριο ορίζεται ρητώς ο δικαιούχος)

36 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΔΩΡΕΕΣ Υποκείµενο του φόρου: Δωρεοδόχος Διαχωρισµός σε τάξεις: όπως στη φορολογία κληρονοµιών

37 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΔΩΡΕΕΣ Φορολογική βάση Αξία των δωρηθέντων Ακίνητα: Αντικειµενική αξία Αγοραία αξία (συγκριτικά στοιχεία) Κινητά: αγοραία αξία Συνυπολογισµός προηγούµενων δωρεών ή γονικών παροχών

38 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΔΩΡΕΕΣ Φορολογικός συντελεστής φόρου δωρεών Ίδιος µε το φόρο κληρονοµιών Δωρεά χρηµατικών ποσών: Δικαιούχοι α' κατηγορίας: 10% Δικαιούχοι β' κατηγορίας: 20% Δικαιούχοι γ' κατηγορίας: 40% Κατά τον υπολογισµό του φόρου εκπίπτει ο φόρος προηγούµενων δωρεών ή γονικών παροχών

39 ΦΟΡΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΔΩΡΕΩΝ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ ΓΟΝΙΚΕΣ ΠΑΡΟΧΕΣ Γονική παροχή: παροχή περιουσίας σε τέκνο από οποιονδήποτε γονέα Φορολογικό υποκείµενο: τέκνο Φορολογικό αντικείµενο: το δωρηθέν (κυρίως ακίνητο) Φορολογική βάση: ίδια µε το φόρο δωρεών Συντελεστής: ίδιος µε το φόρο δωρεών απαλλαγή της πρώτης κατοικίας (άρθρο 43 Ν. 2961/2001): Άγαµοι: έως Έγγαµοι: έως Κάθε παιδί (έως δύο): Τρίτο παιδί και επόµενα: Συνυπολογίζονται προηγούµενες γονικές παροχές

40 ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΠΟ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Ν 4172/2013 άρθρο 41 Αντικείµενο του φόρου: Εισόδηµα από την υπεραξία µεταβίβασης ακίνητης περιουσίας µε επαχθή αιτία (ή αντάλλαγµα) µεταβίβασης ιδανικών µεριδίων ακίνητης περιουσίας Μεταβίβασης εµπραγµάτου δικαιώµατος επί ακίνητης περιουσίας Εισόδηµα θεωρείται και η αγοραία αξία του κτίσµατος που ανεγείρεται σε έδαφος του εκµισθωτή µε δαπάνες του µισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του εκµισθωτή µε τη λήξη ή τη διακοπή της σχέσης.

41 ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΠΟ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Ν 4172/2013 άρθρο 41 Υποκείµενο του φόρου: ο πωλητής Προσοχή: Υποκείµενα στο φόρο υπεραξίας µόνο φυσικά πρόσωπα και αυτά όταν το εισόδηµα από την υπεραξία δεν συνιστά εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα. Δηλαδή κριτήριο για την υπαγωγή στο φόρο είναι το εισόδηµα αυτό να µη εµπίπτει στο εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα Νοµικά πρόσωπα: Όλα τα έσοδα τους είναι έσοδα από επιχειρηµατική δραστηριότητα, κατά τον Ν. 4172/2013, άρα δεν εµπίπτουν σε αυτό το φόρο.

42 ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΠΟ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα: άρθρο 21 Ν. 4172/2013 (= έσοδα από επιχειρηµατικές συναλλαγές) Επιχειρηµατική συναλλαγή είναι και κάθε µεµονωµένη και συµπτωµατική πράξη µε την οποία πραγµατοποιείται συναλλαγή η συστηµατική διενέργεια πράξεων µε σκοπό το κέρδος Κάθε 3 οµοειδείς συναλλαγές που λαµβάνουν χώρα εντός 6µήνου θεωρούνται συστηµατική διενέργεια πράξεων (για ακίνητα=2 χρόνια)

43 ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΠΟ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Εποµένως: Μεταβίβαση πχ από εργολάβο = εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα, συµπερίληψη της υπεραξίας στη δήλωση 3 Μεταβιβάσεις εντός 2ετίας από φυσικό πρόσωπο = εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα 1 µεταβίβαση από φυσικό πρόσωπο µε σκοπό το κέρδος = εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα

44 ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΠΟ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Φορολογητέα αξία = η υπεραξία, δηλαδή η διαφορά µεταξύ τιµής κτήσης και της τιµής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγµατος Καθοριστικοί παράγοντες: κτήση του ακινήτου, τιµή κτήσης, τιµή πώλησης, χρόνος κτήσης, συντελεστές αποµείωσης ανάλογα µε τα έτη διακράτησης του ακινήτου και περαιτέρω συντελεστής αποµείωσης 0,8 (για ακίνητα που αποκτήθηκαν από µέχρι ) Μεταβίβαση ακινήτου/δικαιώµατος που αποκτήθηκε µέχρι : υπεραξία µηδενική

45 ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΠΟ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Φορολογικός συντελεστής: 15% Εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης Παρακράτηση κατά τη σύνταξη του συµβολαίου

46 ΕΙΔΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ Ν 3091/2002 Αρχικά προοριζόταν για τη φορολόγηση των ακινήτων που κατέχονταν από αλλοδαπά νοµικά πρόσωπα Σήµερα εµπίπτουν τα πρόσωπα της παρ. 3 του άρθρου 51 Α του Ν. 2238/1994 Νοµική οντότητα για την εφαρµογή των διατάξεων του παρόντος Κώδικα, θεωρείται κάθε νοµικό πρόσωπο, οργανισµός, υπεράκτια ή εξωχώρια εταιρεία (offshore κ.λπ.), κάθε µορφής εταιρεία ιδιωτικών επενδύσεων (private investment company κ.λπ.), κάθε µορφής καταπίστευµα (trust, Anstalt κ.λπ.) ή οποιοδήποτε µόρφωµα παρόµοιας φύσης, κάθε µορφής ίδρυµα (foundation, Stiftung κ.λπ.) ή οποιοδήποτε µόρφωµα παρόµοιας φύσης, κάθε µορφή προσωπικής επιχείρησης ή οποιαδήποτε οντότητα προσωπικού χαρακτήρα, κάθε µορφής κοινή επιχείρηση, κάθε µορφής εταιρεία διαχείρισης κεφαλαίου ή περιουσίας ή διαθήκης ή κληρονοµίας ή κληροδοσίας ή δωρεάς, κάθε φύσης κοινοπραξία, κάθε µορφής εταιρεία αστικού δικαίου και κάθε άλλο πιθανό µόρφωµα εταιρικής οργάνωσης, ανεξαρτήτως νοµικής προσωπικότητας και κερδοσκοπικού ή µη χαρακτήρα. Προβλέπονται όµως και πολλές απαλλαγές

47 ΕΙΔΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ Χρόνος γένεσης: 1.1. κάθε έτους Αρχικά συντελεστής 3% Σήµερα 15% επί της αντικειµενικής αξίας

48 Φόροι επί της κατοχής ακίνητης περιουσίας Ιδιοκτήτης ΤΑΠ ΕΝΦΙΑ Χρήστης (ιδιοκτήτης ή μισθωτής) Δημοτικό τέλος καθαριότητας- φωτισμού Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων

49 Φόροι επί της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Πωλητής Φόρος υπεραξίας Αγοραστής ΦΜΑ ή ΦΠΑ

50 Φόροι επί της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Κληρονομούμενος Κληρονόμος Φόρος κληρονομίας

51 Φόροι επί της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Δωρητής Δωρεοδόχος Φόρος δωρεάς