jm X ia K K Έ(ΡΤΛ^ΙΛ ΜΈ &ΕΜΛ :

Transcript

1 Τ ^ Ι Τ ς β ( Β Λ Λ Ά ^ ^xoym2iioi%:k^9{^ kju οι%ρ?{ομιλ^ Τ Μ Χ ίλ Λ Ο Τ Ι ^ Ί Ί Ί Ο ΰ Σ jm X ia K K Έ(ΡΤΛ^ΙΛ ΜΈ &ΕΜΛ : ν ίφ σ ρ ο Λ ο τ ίβ i:cm A % im ^ T Q ^ K ^ e H T jm i'z : ή:μ χ λ (ρ ι27{<ς X(p. Σπουδάστμια: ΨΣΙ(ΡσΥΈΧ&Υ!ΜΙΛ %β(βλλλ 2004

2 ΙΙΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Πρόλογος...5 ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1" I) Γενικές Έννοιες 1.1. ) Ορισμός των ακινήτων ) Ορισμός του Φ.Π.Α ) Αντικείμενο του Φ.Π.Α ) Υποκείμενοι στο Φ.Π.Α ) Υπόχρεοι στο Φ.Π.Α ) Υποχρεώσεις των υποκείμενων στο Φ.Π.Α...10 ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 II) Εισόδημα από ακίνι^τα - Η φορολογία τους. 2.1 )Τι θεωρείται εισόδημα από ακίνητα )Τι θεωρείται εισόδημα από γα ίες )Ακαθάριστο εισόδημα από οικοδομές )Προσδιορισμός του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση )Ακαθάριστο εισόδημα από γ α ίες )Καθαρό εισόδημα )Θεματικές διευρύνσεις στο εισόδημα από ακίνητα )Συμπληρωματικός φ όρος )Κυρώσεις σε όσους δε δηλώνουν το εισόδημα από ακίνητα - γεωργικό εισόδημα... 26

3 ΜΕΡΟΣ ΤΡΙΤΟ ΚΕΦΛΛΛΙΟ 3 IIlJEwoia και φορολογία της μεταβίβασης 3.1.JEwoia και περιεχόμενο του όρου μεταβίβαση )Υποχρεώσεις και δικαιώματα που προκύπτουν από τη μεταβίβαση )Που υποβάλλεται ο Φ.Μ.Α. και ποια δικαιολογητικά απαιτούνται )Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜ Α )Απαλλαγιτ πρώτης κατοικίας )Προσδιορισμός αξίας ακινήτων )Από τον φόρο μεταβίβασιις στο Φ.Π.Α. 18% )Σε ποια ακίνητα θα επιβληθεί ο Φ.Π.Α ΜΕΡΟΣ ΤΕΤΑΡΤΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 IVJEvvom και φορολογία της κληρονομιάς 4.1.JEwoia και περιεχόμενο της κληρονομιάς )Φορολογητέα αξία ακινήτων )Υπολογισμός του φ όρου )Κατάταξη φορολογούμενων - Φορολογικές κλίμακες )Απαλλαγι'ι πρώτιις κατοικίας )ΓΙρόσθετοι φόροι - Πρόστιμα ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5" ΜΕΡΟΣ ΠΕΜΠΤΟ V) Ewoia και φορολογία των γονικών παροχών

4 5.1,)Έννοια των γονικών παροχών )Προϋπο0έσεις γονικής παροχής )Φορολογική αντιμετώπιση )Τρόπος υπολογισμού του φόρου γονικών παροχών )Απαλλαγή πρώτης κατοικίας...58 ΜΕΡΟΣ ΕΚΤΟ κρ:φ λ λ λ ιο VI) Έννοια και φορολογία των δωρεών 6.1,)Έννοια των δωρεώ ν )Δεν θεωρείται δωρεά - Ατυπη δω ρεά )Ακύρωση και ανάκληση δωρεώ ν )Υπολογισμός του φόρου δωρεώ ν )Εκπτώσεις από τιιν αξία της δω ρεάς )Δηλώσεις φορολογίας δωρεών )Αρμόδιος Προϊστάμενος ΔΟΥ για την παραλαβή της δήλωσης...66 ΜΕΡΟΣ ΕΒΔΟΜΟ ΚΕΦΑΑΛΙΟ 9^ Επίλογος Οδηγίες συμπλήρωσης φορολογικών εντύπων Ε1 - Ε Παράδειγμα...75 Έ ντυπα Βιβλιογραφία...77

5

6 Στο παρακάτω θέμα της πτυχιακής εργασίας θα ασχοληθούμε με τα έσοδα που προέρχονται από τα ακίνητα, καθώς και τις αλλαγές που επέρχονται στη φορολογία των κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και των μεταβιβάσεων. Το μόνο προϊόν που παράγεται στη χώρα μας και δεν ολοκληρώνεται ο κύκλος του Φ.Π.Α. είναι τα προϊόντα του οικοδομικού τομέα. Ενώ δηλαδή καταβάλλεται από τον κατασκευαστή της οικοδομής κατά την διάρκεια της ανέγερσης, ο Φ.Π.Α. που αναλογεί στην αξία των υλικών, καθώς και ο Φ.Π.Α. των υπηρεσιών που προσφέρθηκαν από τους εργολάβους και τους υπεργολάβους, από τον αγοραστή της οικοδομής, δηλαδή τον τελικό καταναλωτή, δεν καταβάλλεται ο Φ.Π.Α. που αναλογεί στΐ]ν αξία του προϊόντος. Μέχρι σήμερα από τον αγοραστή καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης. Π επέκτασί] του Φ.Π.Α. στα ακίνητα είναι επιβεβλημένη προκειμένου να περιοριστεί η φοροδιαφυγή στον κατασκευαστικό τομέα και τις συναλλασσόμενες με αυτόν επιχειρήσεις και επαγγέλματα. Ακόμα αξιόλογες αλλαγές με σημαντικές ελαφρύνσεις στη φορολογία εισοδήματος και ειδικότερα στιι φορολογία κληρονομιών, με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις θεσπίζονται νέες κλίμακες με μειωμένους συντελεστές φόρου. Οι μεταβολές αυτές προσφέρουν ουσιαστικές ελαφρύνσεις στους φορολογούμενους.

7 ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1" I. ΓΕΝΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ 1.1. ΟΡΙΣΜΟΣ ΤΩΝ ΛΚΙΝΙΠΏΝ Ακίνητα είναι το έδαφος και τα συστατικά αυτού. Επειδή συστατικά είναι τα πράγματα τα συνδεδεμένα με το έδαφος ή με το επ αυτού οικοδόμημα, κατά τρόπον σταθερόν και διαρκή (άρθρ. 955 Α.Κ.) έπειτα ότι ακίνΐ]τα είναι το έδαφος (ορισμένων τμήμα της επιφοινειας της γης) και τα πράγματα τα οποία είναι στερρώς συνδεδεμένα με αυτό ή με το επ αυτού οικοδόμημα, ώστε να αποτελούν με αυτό ένα οργανικό όλον. ' 1.2. ΟΡΙΣΜΟΣ ΤΟΥ Φ.ΙΙ.Α. Ολα τα αγαθά και οι υπηρεσίες, για να φθάσουν από την παραγωγή τους ή εισαγωγή τους από το εξωτερικό στην κατανάλωσι], διέρχονται από διάφορα στάδια. Ο παραγωγός ή εισαγωγέας πουλάει στο χονδρέμπορο, ο χονδρέι^ιπορος στο μικρέμπορο, ο μικρέμπορος στο λιανοπωλητή και ο λιανοπωλητής στι^ν κατανάλωση. Όλοι αυτοί από τα χέρια των οποίων διέρχονται τα αγαθά ή οι υπηρεσίες, κερδίζουν. Το κέρδος μαζί με τα έξοδα, το προσθέτουν στην αξία της αγοράς του αγαθού ή της υπηρεσίας και το πουλούν. Ο Φ.Π.Α. υπολογίζεται πάνω στη προστιθέμενη αυτή αξία και για το λόγο αυτό λέγεται «Φόρος Προστιθέμενι^ς Αξίας». ' (1>ώτΐ Θ. Παπα/ιάνΜ). ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΟ ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ. Αθήνα 2000

8 1.3. ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ TOY Φ.Π.Λ. Αντικείμενο του φόρου είναι: α)η παράδοσιι των αγαθών και η παροχή υπηρεσιών, εφόσον πραγματοποιούνται από επαχθή αίτια στο εσωτερικό της χώρας από υποκείμενο στο φόρο που ενεργεί με αυτή την ιδιότητα, β)η εισαγωγή αγαθών στο εσωτερικό της χώρας, γ)η ενδοκοινοτική απόκτηση αγαθών που πραγματοποιείται από επαχθή αίτια στο εσωτερικό της χώρας από υποκείμενο στο φόρο, ο οποίος ενεργεί με αυτή την ιδιότητα ή από μη υποκείμενο στο φόρο, ο οποίος ενεργεί με αυτή την ιδιότητα ή από μη υποκείμενο στο φόρο νομικό πρόσωπο, όταν ο πωλητής είναι υποκείμενος στο φόρο εγκατεστημένος σε άλλο κράτος μέλος, ενεργεί με αυτή την ιδιότητα και δεν απαλλάσσεται από το φόρο λόγω ύψους πραγματοποιηθέντος ετι'ισιου κύκλου εργασιών, σύμφωνα με την νομοθεσία της χώρας του, ούτε υπάγεται στις διατάξεις των παραγράφων 2 και 4 του άρθρου 13. Ειδικά, η ενδοκοινοτική απόκτηση καινούργιων μεταφορικών μέσων υπάγεται στο φόρο, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του εγκατεστημένου στο εσωτερικό της χώρας προσώπου δ)η ενδοκοινοτική απόκτηση αγαθών, τα οποία υπάγονται σε ειδικό φόρο κατανάλωσιις, που πραγματοποιείται από υποκείμενο στο φόρο ή από μη υποκείμενο στο φόρο νομικό πρόσωπο, εφόσον τα πρόσωπα αυτά εμπίπτουν στις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου ΥΙΙΟΚΕΙΜΕΝΟΙ ΣΤΟ ΦΟΡΟ 1. Στο φόρο υπόκειται:

9 α)κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, ημεδαπό ή αλλοδαπό ή ένωση προσώπων, εφόσον ασκεί κατά τρόπο ανεξάρτητο οικονομική δραστηριόηιτα, ανεξάρτητα από τον τρόπο εγκατάστασης, τον επιδιωκόμενο σκοπό ή το αποτέλεσμα της δραστηριότητας αυτής β)κάθε πρόσωπο, το οποίο πραγματοποιεί περιστασιακά παράδοση ενός καινούργιου μεταφορικού μέσου, το οποίο αποστέλλεται ή μεταφέρεται προς άλλο κράτος - μέλος. Δε θεωρείται ότι ασκούν οικονομική δραστηριότητα κατά τρόπο ανεξάρτητο οι μισθωτοί και λοιπά φυσικά πρόσωπα, τα οποία συνδέονται με τον εργοδότη τους με σύμβαση εργασίας ή με οποιαδήποτε άλλη νομική σχέση που δημιουργεί δεσμούς εξάρτησης, όσον αφορά τους όρους εργασίας ή την αμοιβή και συνεπάγεται την ευθύνη του εργοδότΐ]. 1. Γο ελληνικό Δημόσιο, οι δήμοι, οι κοινότητες και τα άλλα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου δε θεωρούνται υποκείμενοι στο φόρο για της πράξεις παράδοσιις αγαθών και παροχής υπηρεσιών που ενεργούν κατά την εκπλήρωση της αποστολής τους, ακόμη και αν εισπράττουν τέλη, δικαιώματα ή εισφορές. Εν τούτοις τα πρόσωπα αυτά θεωρούνται ως υποκείμενοι στο φόρο κατά το μέτρο που μη υπαγωγή στο φόρο των δραστηριοτήτων τους οδηγοί σε στρέβλωση των όρων του ανταγωνισμού. Γα πρόσωπα αυτά έχουν οπωσδήποτε τιιν ιδιότητα του υποκείμενου στο φόρο, εφόσον ασκούν της δραστηριότητες που απαριθμούν στο παράρτημα 1του παρόντος νόμου, εκτός αν αυτές είναι ασήμαντες. 2. Η αληθής έννοια της παραγράφου 2 είναι ότι τα πρόσωπα που αναφέρονται στις διατάξεις της παραγράφου αυτής, εξαιρούνται μόνο για τιις πράξεις που ενεργούν ως δημόσια εξουσία.

10 1.5. ΥΙΙΟΧΡΕΟΙ ΣΤΟ ΦΟΡΟ 1. Για την παράδοση αγαθών, την ενδοκοινοτική απόκτηση αγαθών και την παροχή υπηρεσιών, υπόχρεοι στο φόρο είναι: ^ Ο εγκαταστημένος στο εσωτερικό της χώρας υποκείμενος στο φόρο, για τις ενεργούμενες από αυτόν πράξεις, ^ Ο αντιπρόσωπος του εγκαταστημένου εκτός του εσωτερικού της χώρας προσώπου, ν'' ο λήπτιις των αγαθών και υπηρεσιών, στην περίπτωση κατά τη οποία δεν υπάρχει υποχρέωση ορισμού αντιπροσώπου, σύμφωνα με τοις διατάξεις της περιπτώσεις ε' της παραγράφου 4 του άρθρου 36, καθώς και σε κάθε περίπτωση που δεν υπάρχει αντιπρόσωπος, ^ Οποιοσδήποτε άλλο πρόσωπο, το οποίο αναγράφει το φόρο στα τιμολόγια που εκδίδει ή σα άλλα εξομοιούμενα με αυτά στοιχεία, ^ Ο υποκείμενος, που ως αγοραστής ή εισαγωγέας αγαθών ή λήπτης υπηρεσιών έτυχε μερικής ή ολικής απαλλαγής από το φόρο με υπουργικές αποφάσεις, ^ Το πρόσωπο που πραγματοποιεί ενδοκοινοτική απόκτηση αγαθών. 2. Για την εισαγωγή αγαθών, υπόχρεος στο φόρο είναι ο λογιζόμενος ως κύριος των εισαγόμενων αγαθών, σύμφωνα με τις διατάξεις της τελωνειακι'ις νομοθεσίας. 3. Με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών ορίζεται ο τρόπος καταβολής του φόρου στις περιπτώσεις που ο υπόχρεος είναι ο λήπτης υποκείμενος ή μη στο φόρο, είναι δυνατό να ορίζεται όη ο υπόχρεος στο φόρο είναι ο εγκαταστί]μένος σε τρίτη χώρα υποκείμενος στο ιρόρο, εφόσον υπάρχει σύμβασί] αμοιβαίας συνδρομής μεταξύ της Ελλάδας και

11 της χώρας εγκατάστασής του, είναι δυνατό να ορίζεται ως στο φόρο ο λήπτης αγαθών ή υπηρεσιών. υπόχρεος 1.6. ΥΙΙΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΩΝ ΣΤΟ ΦΟΡΟ I. Ο υποκείμενος στο φόρο υποχρεούται να υποβάλλει της παρακάτω δηλώσεις : Ι' Δήλωση έναρξη των εργασιών του, η οποία υποβάλλεται πριν από τιιν έναρξη των εργασιών αυτών.ως έναρξη εργασιών θεωρείται ο χρόνος πραγματοποιήσεις της πρώτης συναλλαγής στα πλαίσια της επιχείρησης.προκειμένου για νομικά πρόσωπα ακόμα ως χρόνος έναρξης θεωρείται ο χρόνος της νομικής σύστασης αυτών. Στην περίπτωση νομικών προσώπων, η καθυστέρηση υποβολής της δήλωσης έναρξης μέχρι 3θμέρες δεν συνεπάγεται την επιβολή κυρώσεων, εφόσον δεν έχουν πραγματοποιήσει καμία συναλλαγή. ^ Δήλωση μεταβολών - μετάταξης, με την οποία δηλώνει οποιαδήποτε μεταβολή, όπως αλλαγή της επωνυμίας, του τόπου επαγγελματικι'ις του εγκατάστασης, του αντικειμένου εργασιών, την πραγματοποίηση ενδοκοινοτικών αποκτήσεων αγαθών και παραδόσεων αγαθών που απαλλάσσονται, σύμφωνα με της διατάξεις του άρθρου 28, την ίδρυση ή κατάργησί] υποκαταστημάτων, τι^ν αλλαγι'ι των τηρούμενων βιβλίων Κ.Β.Σ. και του καθεστώτος Φ.Π.Α. που ανα'ικει. Η δήλωση αυτι'ι υποβάλλεται εντός 3Θ ημερών από το χρόνο που έγιναν οι μεταβολές αυτές,* Δήλωσιι οριστικι'ις παύσης εργασιών η οποία υποβάλλεται για τα φυσικά πρόσωπα εντός 10 ημερών από την οριστική παύση των Το τελευτοήο εδάφιο της περ. β' της 1 τέθηκε, όκιος ΟΛΟΐκαταστάΟηκε με την 1 του άρθρου 11 του Ν.3052/02 και ισχύει από 1/1/2000.Το εδάφιο που αντικαταστάθηκε όριζε 10 μέρες.

12 εργασιών τους και τα νομικά πρόσωπα και της ενώσεις προσώπων εντός 30 ημερών από την λύση τους. Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής επιχείρησης ως συνόλου η δήλωση παύση εργασιών υποβάλλεται από τους κληρονόμους εντός 10 ημερών από την ενεργό ανάμειξή τους στην κληρονομούμενη επιχείρηση. * ' Αγαπητοί) Σ, Κρστση. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ Αθήνα 2001

13 ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ II. ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ - Η ΦΟΡΟΑΟΓΙΑ ΤΟΥΣ 2.1. ΤΙ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΕΙΣΟΛΙΙΜΛ ΛΙΙΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό ή κατά περίπτωση γεωργικό έτος, είτε από εκμίσθωση ή επίταξη ή έμμεσα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση ή από παραχώρηση της χρήσης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, μιας ή περισσοτέρων οικοδομών είτε από εκμίσθωση γαιών. Έτσι, το εισόδημα αυτής της κατηγορίας περιλαμβάνει τα έσοδα από την εκμετάλλευση οικοδομημένων και μη οικοδομημένων ακινήτων, καθώς και το δικαίωμα που αποκτιέται από τον κύριο του εδάφους στις ειδικές περιπτώσεις εκμετάλλευσης του ακινήτου. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση λόγω χρησικτησίας, το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκι^σης, καθώς και από πρόσωπο στο οποίο έχει μεταβιβασθεί, με οριστικό συμβόλαιο, το δικαίωμα ενάσκησης επικαρπίας, κατά περίπτωση. Επίσης εισόδημα από ακίνητα θεωρείται και το δικαίωμα που αποκτάται από τον κύριο του εδάφους προκειμένου για οικοδομές που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου ή αν πρόκειται για επιφάνειες και εμφυτεύσεις που διατηρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 58 και 59 του α.ν. 2798/(ΦΕΚ 29 Α )

14 Σε περίπτωση εκμίσθωσης ολόκληρης ή μέρους οικοδομής μαζί με έπιπλα μαζί με έπιπλα ή μηχανήματα, στο εισόδημα συνυπολογίζεται και το μίσθωμα των επίπλων και των μηχανημάτων. ^ Αναλυτικότερα, το εισόδημα από ακίνητα εμφανίζει την παρακάτω μορφοδιάταξη και προκύπτει: Αμεσα, από εκμίσθωση ή επίταξη μίας περισσοτέρων οικοδομών ή γαιών ή φυσικών ή υδάτινων μεταλλείων ή μεταλλείων ή λατομείων ή δεξαμενών ή ιχθυοτροφείων κ.τ.λ. ^ Έμμεσα, λόγω ιδιοκατοίκησης, ιδιοχρησιμοποίησης ή παραχώρησης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα του δικαιώματος εκμετάλλευσης γης. ^ Ως το δικαίωμα, που αποκτά ο κύριος του εδάφους προκειμένου για τις επιφάνειας που διατηρούνται, καθώς και για τις οικοδομές που βρίσκονται επί εδάφους ξένης ιδιοκτησίας. ^ Ως το ετήσιο τμήμα τ!]ς αξίας της οικοδομής, που ανεγείρεται με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος που ανήκει στην κυριότητα του εκμισθωτή (ενοικίασιι με σκοπό αποπεράτωσης ημιτελούς οικοδομής) Ως το έσοδο που αποκτά ο μισθωτής του ακινήτου, αν το υπεκμίσθωνε σε τρίτο πρόσωπο. ^ Ως το αντάλλαγμα, που αποκτά ο κύριος επικαρπωτής ενός ακινήτου από τιι μεταβίβαση για ορισμένο χρόνο της επικαρπίας αυτού του ακινήτου σε ημεδαπά ή αλλοδαπά νομικά πρόσωπα. ΔΕΝ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Δε λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητα αυτό που προκύπτει; α)από βιομηχανοστάσια που ιδιοχρησιμοποιούνται, μαζί με τα παραρτι'ιματα τους και τα εξαρτήματα καθώς και με τις αποθήκες και τα οικόπεδα που είναι συνεχόμενα μ αυτά και χρησιμοποιούνται για την * ^ Αγοουητού Σ. Κράτση. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ, Αθήνα 2001 * Λέανδρος Αρ. Κόντος - Μάναλης, ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, Αθήνα 2002

15 αποθήκευση πρώτων υλών και για την πρώτη εναπόθεση των βιομηχανικών προϊόντων. Ως βιομηχανοστάσια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ειδικά ανεγερθεί για τη λειτουργία βιομηχανίας, στα οποία έχουν μόνιμα προσαρμοστεί μηχανικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα οικοδομήματα επεξεργασίας και συντήρησης καπτνών σε φύλλα ή άλλων εξαγώγιμων γεωργικών προϊόντων. β)λπό οικοδομήματα που ιδιοχρησιμοποιούνται και τα οποία βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικά κτήματα και χρησιμοποιούνται για τη διεξαγωγΐ] των έργων της γεωργικής γενικά επιχείρησης. 2.2 ΤΙ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΕΙΣΟΔΙΙΜΑ ΑΠΟ ΓΑΙΕΣ Στιιν έννοια του όρου γαίες, που αναφέρονται στην παράγραφο 1, περιλαμβάνονται οι γαίες που καλλιεργούνται ή είναι φυτεμένες, τα δάση και οι δενδρώδεις εκτάσεις, τα μεταλλεία και τα λατομεία, οι πτηγές, τα φρέατα, οι λίμνες και οι δεξαμενές, τα ιχθυοτροφεία, καθώς και κάθε άλλη έκταση γης, μαζί με τα στοιχεία που είναι στην επιφάνεια του εδάφους και τις κάθε είδους ύλες που είναι κάτω από αυτό ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟ ΕΙΣΟΑΙΙΜΑ Ακαθάριστο εισόδημα, προκειμένου για οικοδομή που εκμισθώνεται, είναι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί. Σε περίπτωση που δεν προσάγεται το συμφωνητικό ή άλλο στοιχείο που μπορεί να αποδείξει τη συμφωνία ή αν τα συμφωνητικά ή τα αποδεικτικά στοιχεία που * * Αγαπητού Σ. Κράτση. α>ορολοπα ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ Αθήνα 2001 Δημήτρης Σταμστόπουλος - Αχτώτης Καραβοκΐ)ρης. ΦΟΡΟΔΟΠΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ &ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ, Αθήνα 2000

16 προσάγονται εμφανίζουν μίσθωμα που είναι δυσαναλόγως κατώτερο σε σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής, ο προσδιορισμός του εισοδήματος που προκύπτει από αυτή γίνεται αφού αυτή συγκριθεί με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Θεωρείται ότι υπάρχει περίπτωση δυσαναλόγου μισθώματος, σε σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής, όταν η μισθωτική αξία της είναι ανώτερη από το μίσθωμα που δηλώνεται σε ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%) τουλάχιστον του μισθώματος αυτού. Ειδικώς, το εισόδημα αυτό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το τριάμισι τοις εκατό (3,5%) της αξίας του ακινήτου, που εκμισθώνεται και χρησιμοποιείται ως κατοικία, όπως η αξία αυτί) προσδιορίζεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982, για τις περιοχές που ισχύει κάθε το σύστιμια αυτό. Ο φορολογούμενος μπορεί να αμφισβητήσει τον καθορισμό της μισθωτικής αξίας αυτού του ακινήτου, εφόσον από εξαιρετικούς λόγους, που ανάγονται αποκλειστικά στους παράγοντες που επηρεάζουν τη μισθωτική αξία του, αυτή είναι μικρότερη από το τριάμισι τοις εκατό (3,5%) της πιο πάνω αξίας του. Η επίκληση των λόγων αυτών, καθώς και η προσαγωγή των σχετικών αποδεικτικών στοιχείων γίνεται με την προσφυγή, η οποία ασκείται από το φορολογούμενο, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις μέχρι την 31 Δεκεμβρίου του οικείου οικονομικού έτους. ^ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟΥ ΤΕΚΜΑΡΤΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΙΛΙΟΚΑΤΟΙΚΙΙΣΙΙΣ Σε περίπτωση που η οικοδομή κατοικήθηκε από τον ιδιοκτήτη της, το ετιισιο ακαθάριστο εισόδημα αυτι'ις δεν (^ιπορεί να είναι μικρότερο από Λημήτρηο Σταματόπουλος - Αντάηης Καραβοκύρης. ΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ &ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ. Αθήνα 2(ΚΚ)

17 το τριάμισι τοις εκατό (3,5%) της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται ως το γινόμενο των εξής παραγόντων : Της κύριας επιφάνειας της οικοδομής στην οποία προστίθεται και ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφάνειας των αποθηκευτικών χώρων, καθώς και των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων που ενδεχόμενα υπάρχουν στην οικοδομή - κατοικία. Της τιμής ζώνης για τις περιοχές που ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή της τιμής εκκίνησης για τις λοιπές περιοχές, οι οποίες ισχύουν κατά την 1^ Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως αυτές ορίζονται από τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41 του V. 1249/1982(ΦΕΚ 43 Α') ^ Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος ανάλογα με την τιμή ζώνης ή εκκίνησης του ακινήτου ορίζεται ως ακολούθως ; Τιμή ζώνης ή εκκίνησης για κάθε τετρ. μετρ. Συντελεστής Ως δρχ. 1,10 Από ως ,20 Από ως ,30 Από ως και άνω 1,40 Του συντελεστή παλαιότητας. Ως συντελεστής παλαιότητας λαμβάνεται αυτός που ισχύει κάθε φορά στη φορολογία κεφαλαίου για τον προσδιορισμό της αξίας κτιρίων.ιε βάση την τιμή ζώνης. Το τεκμαρτό μίσθωμα μιας ή περισσοτέρων εξοχικών κατοικιών υπολογίζεται σε καθεμία από αυτές για τρεις μήνες (3) μήνες το έτος. Οι διατάξεις των τεσσάρων τελευταίων εδαφίων της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται ανάλογα και στην περίπτωση αυτή. Σε περίπτωσιι που η οικοδομή χρησιμοποιήθηκε με άλλο τρόπο από τον ιδιοκτήτιι, το νομέα, τον επιφανειούχο, τον επικαρπωτή κτλ. ή με τη

18 σχτ^κατάοεση αυτού κατοικήθηκε ή χρησιμοποιήθηκε με άλλο τρόπο από τρίτο, χωρίς αντάλλαγμα, το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται ύστερα από τη σύγκριση με της άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται, πάντως το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με αυτό τον τρόπο δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το πέντε τοις εκατό (5%) ούτε μικρότερο από το τριάμισι τοις εκατό (3,5%) της αξίας του ακινήτου, όπως η αξία αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με της διατοιξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982. Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικεηιενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο από τα τέσσερα τοις εκατό (4%) της πραγματικής αξίας της οικοδομής κατά το χρόνο φορολογίας. * 2.4. ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜ ΟΣ ΤΟΥ ΤΕΚΜΑΡΤΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜ ΑΤΟΣ ΑΠΟ ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗ Το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση (κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας) δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 3,5% της αξίας της ιδιοκατοικούμενιις οικοδομής. Για τον υπολογισμό της αξίας της ιδιοκατοικούμενιις οικοδομής από και μετά, λαμβάνεται το γινόμενο των εξής παραγόντων : Της κύριας επιφάνειας της οικοδομής, στην οποία προστίθεται ποσοστό 20% τιις επιφάνειας αποθηκευτικών χώρων και χώρων στάθμευσιις, που τυχόν υπάρχουν στην οικοδομή. Της τιμής ζώνης για τις περιοχές που ισχύει το αντικειμενικό σύστιμια προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή της τιμής εκκίνησης για ακίνιιτα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός * Δημήτρης Σταματόπουλος - Αντώνης Καροφοκύρης, ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ &ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ. Αθήνα 2000

19 αντικειμενικού συστήματος, όπως αυτές προσδιορίζονται στις διατάξεις της φορολογίας κεφαλαίου και ισχύουν την 1 Ιανουαρίου κάθε έτους. Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος ορίζεται ανάλογα με την τιμή ζώνιις ή εκκίνησης ακινήτου. Του συντελεστή παλαιότητας, όπως αυτός ισχύει κάθε φορά στη φορολογία κεφαλαίου για τον προσδιορισμό της αξίας των κτιρίων με βάση την τιμή ζώνης. Οι συντελεστές παλαιότητας που ισχύουν την Ιανουαρίου 1997 και μετά είναι οι ακόλουθοι: 1 έως 5 χρόνια 0,90 6 έως 10 χρόνια 0,80 11 έως 15 χρόνια 0,75 16 έως 20 χρόνια 0,70 21 έως 25 χρόνια 0,65 26 και πάνω χρόνια 0,60 (Εγκ.ΠΟΛ. 1Θ47/17 Θ2.1998) Στην επιφάνεια της ιδιοκατοικούμενης οικοδομής για τον υπολογισμό ηις αξίας ακινήτου περιλαμβάνεται: ^ Για τον υπολογισμό της αξίας ακινήτου, στην επιφάνεια της ιδιοκατοικούμενης οικοδομής περιλαμβάνεται η επιφάνεια των κύριων χώρων και το 2Θ% της επιφάνειας αποθήκης και γκαράζ. ^ Προκειμένου για ιδιοκατοίκι^σΐ! σε διαμέρισμα πολυκατοικίας, ως επιφάνεια για τον υπολογισμό της αξίας του λαμβάνεται αυτή που καταλαμβάνει ο κύριος χώρος του διαμερίσματος προσαυξημένη με ποσοστό 2Θ% τιις επιφάνειας που αφορά τον ανεξάρτητο χώρο της αποθήκτις ή του γκαράζ μέσα στη ίδια οικοδομή.

20 Προκειμένου για ιδιοκατοίκηση σε μονοκατοικία στην επιφάνεια της περιλαμβάνεται και η τυχόν επιφάνεια λεβητοστασίου και κλιμακοστασίου. ^ Προκειμένου για ιδιοκατοικοΰμενη οικοδομή που αποτελείται από περισσότερους του ενός ορόφου με ενιαία λειτουργική ενότητα, στην επιφάνεια της περιλαμβάνεται το άθροισμα των επιφανειών όλων των ορόφων. (Εγκ. ΠΟΛ. 1047/ ) ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ Η παλαιότι^τα του ακινήτου, αρχίζει να υπολογίζεται μετά πάροδο διετίας από την ημερομηνία έκδοσης ή αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας. Ο χρόνος έκδοσιις ή αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας υπολογίζεται ολόκληρος στην παλαιότητα, αν η έκδοση ή αναθεώρηση γίνει μέσα στο πρώτο εξάμηνο. Αντίθετα, ο χρόνος έκδοσης ή αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας, δεν υπολογίζεται καθόλου στην παλαιότητα, αν η έκδοση ή αναθεώρηση γίνει μέσα στο δεύτερο εξάμηνο. Επίσης, κατά το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την ημερομηνία έκδοσης ή αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας μέχρι τη συμπλήρωσΐ] της διετίας υπολογίζεται συντελεστής 1,00. Ο ίδιος συντελεστής παλαιότητας εφαρμόζεται είτε το ακίνητο βρίσκεται εντός είτε εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Σε περίπτωση που η ιδιοκατοικούμενη οικοδομή αποτελείται από περισσότερους του ενός ορόφου, με διαφορετική παλαιότητα ο καθένας, για τον υπολογισμό του τεκμαρτού εισοδήματος λαμβάνεται ο ίδιος Δημήτρης Σταμοπόπουλος - Αντώνης ΚαραΡοκύρης, ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ &ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ. Αθήνα 2000

21 συντελεστής παλαιότητας για όλο το κτίριο. Ο συντελεστής αυτός είναι ο παλαιότερος. (Εγκ.ΠΟΛ. 1047/ ) ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΧΡΟΝΟΥ ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗΣ Εάν η ιδιοκατοίκηση αρχίζει ή τελειώνει ενδιαμέσως του έτους σε μη ακέραιους μήνες, τότε η ιδιοκατοίκηση μέχρι 15 μέρες δεν υπολογίζεται, ενώ η ιδιοκατοίκιιση από 16 μέρες και πάνω λαμβάνεται ως ολόκληρος μήνας. Ειδικά για μία ή περισσότερες εξοχικές δευτερεύουσες κατοικίες για καθεμία τους υπολογίζεται ιδιοκατοίκηση για τρεις μήνες το έτος (Εγκ. Ι10Λ ) ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΤΗΣΙΟΥ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΜΕΝΟΥ ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ Για τον προσδιορισμό του φορολογητέου τεκμαρτού εισοδήματος, στιιν επκράνεια τιις κύριας και τιις πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας που απαλλάσσονται από το φόρο, περιλα^ιβάνεται το άθροισμα των κύριων χώρων με τους τυχόν βοηθηηκούς χώρους (σε περίπτωση μονοκατοικίας), καθώς και ολόκληρη η επιφάνεια της αποθήκης και του γκαράζ (χωρίς μείωση 20%)(Εγκ.ΠΟΛ.1θ47/17.θ2.1998) 2.5. ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟ ΕΙΣΟΑΗΜΑ ΑΠΟ ΓΑΙΕΣ Προκειμένου για γαίες που εκμισθώνονται, ως ακαθάριστο εισόδημα λαμβάνεται αυτό που προκύπτει με βάση τη συμφωνία. Αν το μίσθωμα ή αντάλλαγμα έχει συμφωνηθεί σε είδος, αυτό αποτιμάται σε Δημήτρης Σταμαιόπουλος - Λντών-ης Καραβοκί)ρης, ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ &ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ, Αθήνα 2000

22 χρήμα, με βάση τη μέση τιμή χονδρικής πώλησης του είδους αυτού, κατά το χρόνο και στον τόπο παραγοαγής του. Αν δεν προσάγεται συμφωνητικό ή άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη συμφωνία ή όταν το μίσθωμα που συμφωνήθηκε σε χρήμα ή σε είδος είναι δυσαναλόγως κατώτερο από τη μισθωτική αξία των γαιών ή όταν η εκμετάλλευση των γαιών παραχωρήθηκε σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, το ακαθάριστο εισόδημα εξευρίσκεται με σύγκριση των γαιών με άλλες γαίες που εκμισθώνονται κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Θεωρείται ότι υπάρχει περίπτωσιι δυσαναλόγου μισθώματος σε σχέση με τη μισθωτική αξία των γαιών, κάθε φορά που η μισθωτική αξία είναι ανώτερη του συμφωνημένου μισθώματος κατά είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) του μισθώματος αυτού. Αν το δηλούμενο εισόδημα από εκμίσθωση γεωργικής γης ή το τεκμαρτό μίσθωμα από δωρεάν παραχώρηση προς οποιονδήποτε τρίτο είναι μικρότερο του προσδιοριζόμενου με την ανηκειμενική μέθοδο του άρθρου 42, για την εφαρμογή των φορολογικών διατάξεων λαμβάνεται υπόψη το μίσθωμα που προσδιορίζεται αντικειμενικά, εκτός αν πρόκειται για δωρεάν παραχώρηση γεωργικής γης μεταξύ συζύγων, κατά κύριο επάγγελμα αγροτών ή από γονείς ηλικίας άνω των εξήντα πέντε (65) ετών σε τέκνα τους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες. " 2.6. ΚΑΘΑΡΟ Ε1ΣΟΑΠΜΛ 1. Από το κατά προηγούμενο άρθρο ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα εκπίπτουν : " Δημήτρης Σταματόπουλος - Α\ τώ\τ ς Καραβοκύρης. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ &ΝΟΜΙΚΩΝ π ρ ο σ ώ π ω ν '. Αθήνα 2000

23 ^ Για οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων, ξενοδοχεία, κλινικές και σανατόρια ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%) για αποσβέσεις, και ποσοστό μέχρι δεκαπέντε τοις εκατό (15%) για τα ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαϊάς ή άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου ή καθορισμού μισθώματος. Αν οι δαπάνες αυτές αιρορούν κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου, επιμερίζονται, αναλόγως, στους συνιδιοκτήτες του. Τα ποσοστά του προηγούμενου εδαφίου περιορίζονται σε πέντε τοις εκατό (5%) και πέντε τοις εκατό (5%) αντιστοίχως, για το εισόδημα που προκύπτει από οικοδομιές που χρησιμοποιούνται ως άλλες χρήσεις. Όταν πρόκειται για εισόδημα που προκύπτει σύμφωνα με τις διατάξεις των περιπτώσεων α, β' και θ' της παραγράφου 1 του άρθρου 21, όπως επίσης και για το εισόδημα που προκύπτει από τη διαφορά του μισθώματος και του υπομισθώματος ακινήτων που εκμισθώνονται για οποιαδήποτε χρήση, τα ποσοστά του πρώτου εδαφίου περιορίζονται σε πέντε τοις εκατό (5%) συνολικώς. Με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, οι οποίες δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, καθορίζονται τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αναγνώριση του δικαιώματος διενέργειας των εκπτώσεων, των δαπανών, που ορίζονται στην περίπτωση αυτι'ιν, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια που είναι αναγκαία για τιιν εφαρμογή του άρθρου αυτού. Στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ή ιδιοχρησιμοποίησης οικοδομών που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότιμας τρίτου, το δικαίωμα που παρέχετε ετησίως στον ιδιοκτήτη της γης, καθώς και η αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε σε έδαφος κυριότητας τρίτου η οποία.

24 σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης β' της παραγράφου 1 του άρθρου 21, λογίζεται ως εισόδημα. ^ Στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, πολυετούς μισθώματος μεταγραπτέας και δικαιώματος επιφάνειας ή εμφύτευσης, το μίσθωμα ή δικαίωμα που καταβάλλεται ^ Κάθε φόρος, τέλος ή δικαίωμα υπέρ του Δημοσίου ή οιουδήποτε τρίτου που βαρύνει τις γαίες. ^ Ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για αποσβέσεις και έξοδα συντήρησης των γαιών και γενικά για κάθε συναφές βάρος. ^ Ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%) των δαπανών αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών για απόσβεση τους, όχι όμως και για έξοδα βελτίωσιις και επέκτασης των γαιών. ^ Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτι'ις στον μισθωτή για τη λύσιι της μισθωτικής σχέσης ακινήτου, μέχρι του ύψους του ακαθάριστου εισοδήματος που αποκτά ο εκμισθωτι'ις από το ακίνητο αυτό, κατά το έτος που καταβλήθηκε η αποζημίωση. Τυχόν αρνητικό ποσό συμψηφίζεται με εισόδημα άλλων ακινήτων ή με άλλα θετικά εισοδήματα του φορολογούμενου. Η διάταξη της περίπτωσης αυτής εφαρμόζεται ανάλογα και για τα νομικά πρόσωπα που αναφέρονται στο άρθρο 101 του νόμου αυτού. 2. Το ποσό που απομένει, μετά ης εκπτώσεις που αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο, αποτελεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα. Δημήτρης Σταμοπόπουλος - Ανιώνης ΚαραΡοκύρης, ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ &ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ, Αθήνα 2000

25 2.7. ΘΕΜΑΤΙΚΕΣ ΔΙΕΥΡΥΝΣΕΙΣ ΣΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ AKINHTA Λόγω των διαφορισμών στη φορολογία του εισοδήματος από τα ακίνητα, οι έγγειοι πρόσοδοι γενικά κατά το χρόνο υπολογισμού της φορολογητέας ύλης απαιτούν και αντικειμενική εξακρίβωση κατά περίπτωσΐ], με τις παράλληλες ειδικότερες εκτιμήσεις για τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος, της αξίας της οικοδομής, του εισοδήματος των εξοχικών κατοικιών κλπ. Έτσι, θα γίνουν οι παρακάτω επισημάνσεις : ^ Αν η ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία ανήκει στη σύζυγο ή τα τέκνα του φορολογούμενου, το απαλλασσόμενο ποσό που αναλογεί αφαιρείται από το δικό τους ακαθάριστο εισόδημα από ιδιοκατοίκι^ση. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας μεταξύ των συζύγων ή μεταξύ αυτών και των ανήλίκων τέκνων τους, το συνολικό ποσό που απαλλάσσεται αφαιρείται αναλογικά από το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση του καθενός, με βάσιι το ποσοστό συνιδιοκτιισίας τους. Το τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση μιας ή περισσοτέρων εξοχικών κατοικιών, υπολογίζεται σε κάθε μια από αυτές για τρεις (3) μήνες το έτος. Αν ο φορολογούμενος είναι κύριος νομέας, επικαρπωτιις κ.λ.π. μιας ή περισσοτέρων δευτερευουσών κατοικιών που χρησιμοποιούνται ως εξοχικές κατοικίες, ανεξάρτητα από των εξοπλισμό τους (έπυιλα, σκεύη, κ.λ.π.) τη δυνατότητα της χρήσης αυτών λόγω της απόστασης στην οποία βρίσκονται αυτές από την κύρια κατοικία τους και από το πόσο συχνά χρησιμοποιούνται (χρονικό διάστιιμα μεγαλύτερο ή μικρότερο του τριμήνου), θα υπολογίζεται για καθεμιά από αυτές τεκμαρτό μίσθωμα μόνο για τρεις μήνες το έτος. Στιιν προκειμένΐ] περίπτωση, τυχόν δηλωθέν

26 χρονικό διάστημα μικρότερο του τριμήνου, θα διευρύνεται μέχρι 3 μήνες. Ως εξοχική κατοικία θεωρείται δευτερεύουσα κατοικία του (ρορολογούμε\'ου που βρίσκεται σε περιοχές εκτός πόλης. Σε ύπαιθρο, βουνό ή θάλασσα που χρησιμοποιείται για ψυχαγωγία ή για διακοπές. Διευκρινίζεται, ότι στην έννοα της εξοχικής κατοικίας, δεν περιλαμβάνονται δευτερεύουσες κατοικίες (μία ή περισσότερες) που βρίσκονται στην ίδια πόλη με την κύρια κατοικία του φορολογούμενου. Αν η εξοχική κατοικία του q)opoλoγoύμεvoυ αποτελεί την πρώτη δευτερεύουσα κατοικία αυτού, από το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα αυτής απαλλάσσεται η διαφορά μέχρι τα 15θτ.μ., όταν το εμβαδόν της ιδιοκατοικούμενης κύριας κατοικίας είναι μικρότερο από 150τ.μ ΣΥΙΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΩΣ ΦΟΡΟΣ Επιπρόσθετα, πρέπει να σημειώσουμε και την επικουρική φορολόγιιση των ακινήτων, η οποία συνυπάρχει μέσα στο σύστημα του ενιαίου φόρου εισοδήματος. Έτσι, αν στο συνολικό εισόδημα περιλαμβάνεται και εισόδημα από ακίνητα, εκτός από το απαλλασσόμενο εισόδημα από ιδιοκατοίκηση κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας, το ακαθάριστο ποσό αυτού υποβάλλεται και σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται πλέον για τα Φ.Π. με συντελεστή 1,5"/ο. Περαιτέρω, επιβάλλεται αυξημένο ποσό συ.ιπληρωματικού φόρου, το οποίο ορίζεται σε ποσοστό 3% στο ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, εφόσον η επιφάνεια καθεμιάς από αυτές υπερβαίνει τα 300 τετραγωνικά μέσα. Το αυξημένο αυτό ποσοστό συ^ιπληpωματικoύ φόρου, επιβάλλεται στο ακαθάριστο εισόδημα τόσο Λέανδρος Αρ. Κόνιος - Μάναλης, ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, Αβήνα 2002

27 από εκμισθούμενες κατοικίες, όσο και από ιδιοκατοικούμενες κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες, με εξαίρεση το απαλλασσόμενο εισόδημα από ιδιοκατοίκηση κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας. Το ποσό αυτό του συμπληρωματικού φόρου, δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο από το ποσό του φόρου που αναλογεί στο συνολικό καθαρό εισόδημα του φορολογούμενου. 2.9.ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΣΕ ΟΣΟΥΣ ΔΕ ΔΗΛΩΝΟΥΝ ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΛΗΟ ΑΚΙΝΗΤΑ - ΤΟ ΓΕΩΡΓΙΚΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ 1. Όσοι αποκτούν εισόδημα από ακίνητα και είναι υπόχρεοι να υποβάλλουν δήλωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, αν δεν δηλώσουν το εισόδημα αυτό στερούνται το δικαίωμα Να εγείρουν αγωγή έξωσης ή να μεταβιβάσουν την κυριότητα με οποιονδήποτε τρόπο ή να συστήσουν εμπράγματα δικαιώματα για μία πενταετία από τη λήξη προθεσμίας για την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, στα ακίνητα για τα οποία δεν έχουν δηλωθεί τα Να παραχωρήσουν υποθήκη για μία δεκαετία από τη λήξη της προθεσμίας, για την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, σε ακίνητα για τα οποία δεν έχουν δηλωθεί Να πάρουν στεγαστικό δάνειο από τις τράπεζες, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο και λοιπούς οργανισμούς, οι οποίοι χορηγούν στεγαστικά δάνεια, για τα ακίνητα για τα οποία δεν έχουν δηλωθεί τα μισθώματα. 2. Τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων, που δηλώνονται εκπρόθεσμα, φορολογούνται αυτοτελώς, χωρίς καμία έκπτωση ή '* Λέανδρος Αρ. Κόντος - Μάναλης, ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, Αβήνα 2002

28 μείωσΐ], με συντελεστή πενήντα τοις εκατό (50%), εφόσον μέσα σε τρεις (3) μήνες από την υποβολή της εκπρόθεσμης δήλωσης ζητηθεί το πιστοποιητικό. Για την καταβολή του φόρου αυτού ευθύνεται στο ακέραιο και ο τελευταίος, ύστερα από σύμβαση, διακάτοχος του ακινήτου. 2. Κυρώσεις προβλέπονται για τους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες, που αποκτούν καθαρό γεωργικό εισόδημα, από οποιαδήποτε γεωργική δραστηριότητα και είναι υποχρεωμένοι σε υποβολή δήλωσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 7 του κοινοποιούμενου νόμου, αν δεν δηλώσουν το εισόδημα αυτό. Έτσι, τα πρόσωπα αυτά που δεν δηλώνουν το εισόδημα από τη γεωργική τους δραστηριότητα δεν μπορούν ; Να εισπράξουν επιστρεφόμενο φόρο προστιθέμενης αξίας, ποσού άνω των 880 ευρώ. Να εισπράξουν επιδοτήσεις ποσού άνω των ευρώ, για τη φυτική παραγωγή και ευρώ, για τη ζωική παραγωγή. ^ Να πάρουν άδεια από την αρμόδια αρχή να πωλούν αγροτικά προϊόντα πλανοδίως σε λαϊκές αγορές. Να πάρουν άδεια αγροτικού αυτοκινήτου. ^ Να μεταβιβάσουν με οποιοδήποτε τρόπο την κυριότητα γεωργικής γΐ]ς, για μια πενταετία από τιι λήξη της προθεσμίας για την υποβολή τΐ]ν δήλωσιις φορολογίας εισοδήματος. Ακόμη προβλέπονται κυρώσεις για τους μη κατά κύριο επάγγελμα αγρότες, που αποκτούν καθαρό γεωργικό εισόδημα, από οποιαδήποτε γεωργικι'ι δραστιιριότητα, αν δεν δηλώσουν το εισόδημα αυτό. Τα παραπάνω πρόσωπα αν δεν δηλώσουν το εισόδημα αυτό, δεν δικαιούνται: Να εισπράξουν κάθε μορφής και ποσού επιδότηση. Να εισπράξουν κάθε ποσό αποζημίωσης γεωργικής παραγωγής, λόγω εκτάκτων και απρόβλεπτων ζημιών.

29 Να πάρουν άδεια αγροτικού αυτοκινήτου. Να μεταβιβάσουν με οποιοδήποτε τρόπο την κυριότητα της γεωργικής γης, για μια πενταετία από τη λήξη της προθεσμίας για την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Στάττελ Χρηστός, ΚΩΔΙΚΑΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΦΥΣΙΚΩΝ & ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ Α - Β ', Αθήνα 1998

30 μ ρ:ρ ο ς ΤΡΙΤΟ III. κρ:φ α λ α ιο 3" ΈΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΤΗΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ 3.1. ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΙΙΕΡΗΤΧΟΜΕΝΟ ΤΟΥ ΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΙΙ Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων επιβάλλεται κατά τη μεταβίβαση με αντάλλαγμα πραγματικών (δηλ. εμπράγματων) δικαιωμάτων επί ακινήτων. Ηροϋποθέσεις για την επιβολή του ΦΜΑ είναι οι ακόλουθες ; * Μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, + Το ακίνιιτο αυτό να βρίσκεται εντός των ορίων του Ελληνικού Κράτους, * Η μεταβίβασιι του δικαιώματος να γίνει με αντάλλαγμα. Ο όρος «μεταβίβαση» αποτελεί βασική προϋπόθεση για να γεννηθεί η φορολογικι'ι υποχρέωση καταβολής του ΦΜΑ. Δεδομένου ότι η έννοια και το περιεχόμενο του όρου αυτού δεν έχει προσδιοριστεί με ακρίβεια ούτε στο ιδιωτικό ούτε στο δημόσιο δίκαιο, με αποτέλεσμα η ευρύτητα του όρου να δημιουργεί ασάφεια ως προς την έκτασί] του περιεχομένου του, ο φορολογικός νομοθέτης έκρινε σκόπιμο και με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του ιδίου άρθρου και νόμου απαρίθμησε τιις περιπτώσεις μεταβιβάσεων οι οποίες υπάγονται στο ΦΜΑ. Ηιο συγκεκριμένα, με τις διατάξεις αυτές τις παραγράφου 3 ορίζεται ότι για την επιβολή του ΦΜΑ, στΐ]ν έννοια του όρου «μεταβίβαση» περιλαμβάνεται:

31 + II απαλλοτρίίυση της πλήρους ή της ψιλής κυριότητας χωρίς να ασκεί επιρροή αν αυτή γίνεται με αναβλητική αίρεση ή με τον όρο ττις εξώνησης. * 11 σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας από τις προβλεπόμενες με τα άρθρα 1188 έως και 1191 ΑΚ. + Η κατά διάλυση ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης εταιρίας μεταβίβαση τΐ ς ακίνητης περιουσίας της στα μέλη, * Η παραίτηση από τη κυριότητα ή από άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου απαλλοτρίωση ακινήτου για δημόσια ωφέλεια. + Η εναλλαγή προίκας που είχε αντικείμενο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο. * Η διανομή ακινήτων κ.λ.π. μεταξύ των συγκυριών του \ Ι10ΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΠΟΥ ΠΡΟΚΥΙΙΤΟΥΝ ΑΠΟ ΤΠ ΜΕΤΛΒΙΒΛΣΠ Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε αυτό, επιβολλεται φόρος και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής, δηλαδή είναι υποχρεωμένος να υποβάλει δήλωσΐ] Φόρου Μεταβίβασιις Ακινήτου (ΦΜΑ) και να προκαταβάλει τον φόρο που ενδεχομένως προκύπτει. Η δήλωση αυτί] υποβάλλεται από κοινού με τον πωλητι'ι του ακινήτου και πρέπει να είναι υπογεγραμμένΐ] και από αυτόν. Ο αγοραστής δικαιούται να απαλλαγεί από το φόρο μεταβίβασης εν μέρει ή εξ ολοκλήρου, εφόσον ικανοποιεί τις αντίστοιχες προϋποθέσεις. * ** Ιωάννη Γ. ^Ι>ωτόπουλου. Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, Αθήνα 1999 Περιοδικό : ΛΟΠΣΤΓΗΣ. Μάρτιος 2003

32 3.3. HOY νΐιοβλλλεται Ο ΦΜΑ ΚΑΙ ΙΙΟΙΑ ΑΙΚΑΙΟΑΟΠΙ ΙΊΚΑ ΑΙΙΑΠΌΥΝΤΑΙ Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται από τον αγοραστή ή εκπρόσωπο του στο τμήμα Κεφαλαίου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. Αρμόδια Δ.Ο.Υ. είναι αυτή που υπάγεται το ακίνητο. Για τιιν υποβολή του ΦΜΑ χρειάζονται ορισμένα δικαιολογητικά που αφορούν το ακίνητο και ορισμένα που αφορούν τον ίδιο τον αγοραστιγ Ι α δικαιολογητικά που αφορούν το ακίνητο περιλαμβάνουν : + Αδεια οικοδομής + Βεβαιώσεις από ΓΙολεοδομικά Γραφεία. Δήμους ή Κοινότητες, ΔΕΗ, Δασικί] Υπηρεσία * Συμβολαιογραφικά έγγραφα + Σχεδιαγράμματα και πίνακες από Τεχνικά Γ ραφεία Τα δικαιολογητικά που αφορούν τον αγοραστή περιλαμβάνουν : * Πιστοποιητικά οικογενειακι'ις κατάστασης ^ Αντίγραφο δήλωσιις φόρου εισοδήματος + Έντυπο Ε9 * Βεβαιώσεις από Δήμους ή Κοινότητες, Υποθηκοφυλακεία, Προξενικές Αρχές + Συμβόλαια '* 3.4. ΠΟΙΟ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΣΥΝΤΕΑΕΣΤΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΥΙΙΟΑΟΙΊΣΜ Ο ΤΟΥ ΦΜΑ. Ο υπολογισμός του φόρου μεταβίβασιις ακινήτων γίνεται με τρεις συντελεστές. Τον ακέραιο, το μειωμένο στο μισό και το μειωμένο στο 1/4. Περιοδικό :ΛΟΓΙΣΤΙΙΣ. Μάρηος 2003

33 ο ακέραιος συντελεστής 7% υπολογίζεται στο μέχρι του ποσού των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ της φορολόγητέας αξίας και αυξάνεται σε 9% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της. Οι παραπάνω συντελεστές ΦΜΛ προσαυξάνονται από 7% σε 9% και από 9% σε 11% αντίστοιχα, όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή όπου λειτουργεί ή έχει συσταθεί Πυροσβεστική Υπηρεσία. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και ιρόρος υπ'ρε δήμων και κοινοτήτων 3% ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μια φορά : Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου εφόσον Τα ακίνητα που έχει στην κυριότητα του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας τους, και ^ Ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγι'ις. Για τιιν εφαρμογι) της διάταξης αυτής, ως αξία ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει η αυτό κατά το χρόνο τιις νέας απαλλαγιίς. Ο φόρος που αναλογεί εξευρίσκεται με τιι χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο της χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός αν ο φόρος αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά το χρόνο της χορήγησιις της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.

34 Η απαλλαγή αυτή παρέχεται και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης για απόκτηση στέγης μέχρι , καθώς και σε πρόσωπα που έτυχαν απαλλαγής από το φόρο κληρονομιάς ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας, εφόσον για τα πρόσωπα αυτά συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής της παραγράφου αυτής και καταβληθεί ο οικείος φόρος κατά περίπτωση. Η απαλλαγή που Για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι ποσού αξίας εξήντα πέντε χιλιάδων (65.00Θ) Για αγορά κατοικίας από έγγαμο και διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα, που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους μέχρι ποσού αξίας εκατό χιλιάδων (100.ΘΟΟ) ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτών και κατά τριάντα χιλιάδες (3Θ.0ΘΘ) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι ποσού αξίας τριάντα χιλιάδων (3Θ.000) ευρώ, ενώ από έγγαμο και διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους μέχρι ποσού αξίας πενήντα πέντε χιλιάδων (55.00Θ) ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά οχτώ χιλιάδες (8.00Θ) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτών και κατά δέκα χιλιάδες (1Θ.ΘΘ0) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα τους. Τίθεται ως απαραίτιμη προϋπόθεση για τη χορήγηση της απαλλαγι'ις η μη πλήρωση των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας του αγοραστή τόσο στο ακίνιμο για το οποίο χορηγι'ιθηκε απαλλαγή όσο και συνολικά

35 σ αυτό και τα τυχόν άλλα ακίνητα ή ε^ιπpάγματα δικαιώματα που λαμβάνονται υπόν /η για τη χορήγηση της απαλλαγής ΙΙΡΟΣΛΙΟίΜΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ I ια το προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα, λαμβάνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης, που είναι καθορισμένες από πριν κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ είδος ακινι']του, όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία, ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως για τα διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστιιματα η ε^ιπopικότητα του δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η τουριστική ή παραθεριστική σιμιασία και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομειώσεις τους θα καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, μετά από πρότασί] επιτρόπων που θα αποτελούνται από οικονομικούς υπαλλήλους, μηχανικούς του Υπουργείου Δημοσίων Έργων, εκπροσώπους της τοπικής αυτοδιοίκΐ]σιις και άλλα πρόσωπα που διαθέτουν ειδικές γνώσεις ή ιδιάζουσες εμπειρία και θα συγκροτούνται με απόφασιι του Υπουργού Οικονομικών. Κατ εξαίρεση, σε περίπτωση που στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο αναγράφεται τίμημα μεγαλύτερο της αξίας που προκύπτει με εφαρμογή Περιοδικό : ΛΟΓΙΣΤΗΣ. Φε(5ρουάριος 2003

36 των διατάξεων του παρόντος άρθρου, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση το τίμημα αυτό. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτων με αντάλλαγμα, ο φορολογούμενος αναγράφει στην οικεία φορολογική δήλωση την κατά τις παραγράφους 1 και 2 του παρόντος άρθρου οριζόμενη αξία τους, με βάση στην οποία βεβαιώνεται ο φόρος που αναλογεί. Αν ο υπόχρεος σε φόρο θεωρεί τιιν προκαθορισμένη τιμή μεγαλύτερη από τη αγοραία, έχει δικαίωμα, μέσα σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την υποβολή της δήλωσης του, να ζητήσει με προσφιτγή τον προσδιορισμό της αξίας, από τον αρμόδιο διοικητικό πρωτοδικείο ΛΙΙΟ ΤΟΝ ΦΟΙΌ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΣΤΟΝ Φ.Π.Α 18% Το μονο προϊον που παράγεται στη χώρα μας και ολοκληρώνεται ο κύκλος του Φ.Π.Α είναι τα προϊόντα του οικοδομικού τομέα. Ενώ δηλαδή καταβάλλεται από τον κατασκευαστή της οικοδομής κατά τη διάρκεια ανέγερσι^ς ο Φ.Π.Α που αναλογεί στιιν αξία των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν καθώς και ο Φ.Π.Α των υπηρεσιών που προσφέρθηκαν από τους εργολάβους και τους υπεργολάβους, από τον αγοραστή της οικοδομής δηλαδή τον τελικό καταναλωτή, δεν καταβάλλεται ο Φ.Π.Α που αναλογεί στιιν αξία του τελικού προϊόντος. Από τον αγοραστή του τελικού προϊόντος καταβάλλεται φόρος μεταβίβασιις. Το γεγονός αυτό αποτελεί στρέβλωση στη λειτουργία της αγοράς με πολλές παρενέργειες Η επιβολή του Φ.Π.Α στιιν παράδοση ακινήτων έχει προβλεφθεί από το 1986 με άρθρο του 6 του Ν. 1642/1986, αλλά η εφαρμογή του Γ.Π. Πανστιωτόπυλου. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ - ΔΩΡΕΩΝ &ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ. Αθήνα 1999

37 αναβάλλεται συνεχώς λόγω των προβλημάτων που παρουσιάζει η διαδικασία επιβολής του. Λς δούμε όμως τι συνεπάγεται η επιβολή του Φ.Π.Α στην παράδοση ακινήτων και ποια προβλήματα πρέπει να λυθούν ; Ενώ ο Φ.Π.Α είναι ουδέτερος φόρος, στον κατασκευαστικό τομέα λειτουργεί ως στοιχείο κόστους, πράγμα που σημαίνει ότι το παραγόμενο αγαθό σι']μερα πωλείται ακριβότερα. Αν, κατά συνέπεια, επιβληθεί ο Φ.Π.Α στις οικοδομές, το κόστος κατασκευής τους θα μειωθεί με το ποσοστό του φόρου αυτού, και το αγαθό, η οικοδομή, θα πρέπει να πωλείται φθηνότερα. Αυτό βεβαίως αποτελεί θεωρητική προσέγγισιι διότι είναι πολύ πιθανό το όφελος από τι μείωση του κόστους κατασκευής να το καρπωθεί ο κατασκευαστής - επιχειρηματίας και όχι ο τελικός καταναλωτής, ο αγοραστής της οικοδομής. Αν συμβεί αυτό, ο αγοραστής της οικοδομής θα επιβαρύνεται περισσότερο από ό,τι βαρύνεται σήμερα, εκτός αν ο συντελεστής του Φ.Π.Α των νεόδμητων οικοδομών δεν οριστεί σε 18 % αλλά σε ένα ποσοστό μικρότερο, π.χ. 8 %. Με την επιβολή του Φ.Π.Α θα εξυγιανθεί ο κατασκευαστικός τομέας, στον οποίο παρατηρείται μεγάλη φοροδιαφυγή στο εισόδημα και στον Φ.Π.Α. Αναγκαία προϋπόθεσΐ] για να λειτουργήσει το σύστιιμα Φ.Π.Α στην παράδοσιι ακινιμων είναι η εξομάλυνση των τιμών ζώνης του αντικειμενικού συστιμιατος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινι'μων. Για τΐ]ν αντιμετώπιση του προβλήματος η Επιτροπή Γεωργακοπούλου έχει προτείνει τη σύνταξη καταλόγων αγοραίων τιμών οι οποίες θα ποικίλλουν με βάση τα διάφορα χαρακτηριστικά τιις οικοδομής και οι οποίες θα αποτελούν τη βάσΐ] υπολογισμού στη φορολογία εισοδήματος και στις σχετικές τιμές ελέγχου του Φ.Π.Α Αν δεν γίνεται αυτό, η επιβολή του Φ.Π.Α των εισροών θα

38 υπολογίζεται στην πραγματική αξία τους, ο Φ. Π. A των εκροών, δηλαδή ο Φ.Π.Α πώλησης της οικοδομής, θα υπολογίζεται σε μια πλασματικι'ι αξία. * Την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Σημειώνεται ότι οι αντικειμενικές αξίες υπολείπονται σήμερα ακόμη και κατά 50% των πραγματικών τιμών. Στόχος, ωστόσο, είναι να καταργηοεί ο διοικητικός προσδιορισμός των αντικειμενικών τιμών και να αντικατασταθεί από μία αξιόπιστη τράπεζα δεδομένων, η οποία θα περιλαμβάνει της πραγματικές πμές των ακινήτων. Οι σχετικές διαδικασίες έχουν αρχίσει και τα επόμενα χρόνια αναμένεται να λειτουργήσει η τράπεζα δεδομένων, η οποία θα βασίζεται σε στοιχεία της αγοράς, των υποθηκοφυλακείων και του Κτηματολογίου. Με αυτόν τον τρόπο δεν θα υφίσταται ανάγκη αναπροσαρμογής των αντικειμενικών τιμών, αφού θα συμβαδίζουν με τις πραγματικές. Ι'ια τιιν επιβολή του Φ.Π.Α στις οικοδομές είναι ο εξορθολογισμός των τιμών και της ζήτησης ακινήτων. Οπως εκτιμούν στο Υπουργείο Οικονομικών, πιθανή επιβολή του Φ.Π.Α, τώρα που οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλές, θα είχε ως αποτέλεσμα -π]ν ακόμη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών. Με άλλα λόγια, ο Φ.Π.Α θα λειτουργούσε ως ευκαιρία για αύξηση των τιμών των νέων ακινιμων.^^ 3.8. ΣΕ ΙΙΟΙΛ ΑΚΙΝΗΤΑ ΘΑ ΕΠΙΒΛΗΘΕΙ Ο Φ.Π.Α Σύμφωνα με τις διατάξεις για τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας, συνιστά παράδοση και συνεπώς φορολογιιτέα πράξη η μεταβίβασιι από Ι.Κ. Σιωμόπουλος. Εφημερίδα ΤΟ BHMA. Α0φ α20ο3 Σ7Π)ρος Δημητρέίης. Εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ. Αθήνα 2003

39 υποκείμενο σε φόρο ένανη ανταλλάγματος της κυριότητας αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων αυτών, καθώς και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά, εφόσον η μεταβίβαση αυτή γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά. Έτσι, η παράδοση ακινήτων υπόκειται σε Φ.Π.Α εφόσον η μεταβίβαση : <* Ενεργείται από πρόσωπο που υπόκειται στον Φ.Π.Α, δηλαδή εργολάβο, κατασκευαστή, τεχνική εταιρεία. - Γίνεται με αντάλλαγμα. - Αφορά κτίρια. Συνεπώς η μεταβίβαση οικοπέδου, γηπέδου, αγροτεμαχίου εντός ή εκτός σχεδίου δεν υπόκειται σε Φ.Π.Α. Ως κτίρια νοούνται τα κτίσματα γενικώς και οι κάθε είδους κατασκευαστές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό. - Αφορά καινούργιο κτίριο το οποίο μεταβιβάζεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτό. Πρώτη εγκατάσταση νοείται η πρώτη χρησιμοποίηση του ακινήτου με οποιονδήποτε τρόπο ύστερα από την ανέγερση του, όπως είναι η ιδιοκατοίκιισΐ], η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήσιι Όταν με το ακίνιμο μεταβιβάζεται οικόπεδο μεγαλύτερου εκείνου που ορίζεται ως οικοδομήσιμο από τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις, η παράδοση του επιπλέον οικοπέδου υπόκειται στον Φ.Π.Α, εφόσον αυτό είναι οικοδομήσιμο. Παράδοση ακινήτου, σύμφωνα με το νόμο, θεωρείται ακόμη : η μεταβίβασί! τιις νμιλής κυριότητας, η σύσταση ή η παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικι ]ς δουλειάς, καθώς και η μεταβίβαση του δικαιώματος άσκτισιμ επικαρπίας σε καινούργιο ακίνητο Ι.Κ Σιωμόπουλος. Εφημερίδα ΤΟ ΒΗΜΑ. Αθήνα 2003

40 Φ.ΙΙ.Λ L I ΠΝ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ Στην πράξη, συνηθέστατη είναι η ανέγερση πολυωρόφων οικοδομών με το σύστημα της αντιπαροχής, όπου ο οικοπεδούχος ιδιώτης αναθέτει σε εργολάβο την ανέγερση στο οικόπεδο του πολυκατοικίας και για την αξία του παραχωρούμενου οικοπέδου παίρνει αποπερατωμένα διαμερίσματα. Στην περίπτωση αυτή, τα διαμερίσματα που τυχόν θα πουλήσει ο οικοπεδούχος σε τρίτους, τα οποία πήρε ως αντιπαροχή, δεν θα υπαχθούν σε <Ι).ΙΙ.Α, διότι ο οικοπεδούχος δεν είναι υποκείμενος στον φόρο. Αντίθετα, για την πώληση των διαμερισμάτων από τον εργολάβο, σε Φ.Π.Α θα υπαχθεί η αξία τους και σε φόρο μεταβίβασης η πλασματική αξία της μεταβίβασης από τον οικοπεδούχο των ποσοστών του οικοπέδου. Σε Φ.Π.Α υπάγονται και τα εργολαβικά προσύμφωνα ανέγερσης οικοδομής με το σύστιμια αντιπαροχής. Για τις παραδόσεις διαμερισμάτων από τον εργολάβο στον οικοπεδούχο, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται αυτή που προσδιορίζεται με το αντικειμενικό σύστημα. Ο Φ.Π.Α που αναλογεί στην αξία των διαμερισμάτων της αντιπαροχής αποδίδεται από τον εργολάβο κατασκευαστή πριν από την έκδοση της οικοδομικι'ις άδειας 1 Κ. Σιωμόπολος. Εφημερίδα ΤΟ ΒΗΜΑ. Αθήνα 2003