Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟΥ ΗΒ

Transcript

1 Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟΥ ΗΒ Περιεχόμενα 1. Εισαγωγή 2. Οι εντυπωσιακές επιδόσεις της αγοράς ακινήτων το Οι αιτίες που οδήγησαν στο ράλι της τιμής των ακινήτων 4. Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων το Παράγοντες που θα επηρεάσουν την αγορά ακινήτων το Συμπεράσματα Εισαγωγή Το ΗΒ είναι η πρώτη χώρα που βυθίστηκε στην χρηματοοικονομική κρίση μετά την κατάρρευση της Lehman Brothers τον Σεπτέμβριο του Το ευέλικτο οικονομικό της σύστημα όμως σε συνδυασμό με τις δυσμενείς οικονομικές εξελίξεις στην μητροπολιτική Ευρώπη της επέτρεψαν να μετατραπεί σε ασφαλή επενδυτικό προορισμό και να εξέλθει πρώτη από την οικονομική κρίση το Η οικονομική ανάκαμψη έχει αποτυπωθεί και στις τιμές των ακινήτων με τον μέσο δείκτη τιμών να αυξάνεται κατά 20% to Οι τιμές αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και το 2015 αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς. Οι εντυπωσιακές επιδόσεις της αγοράς ακινήτων το 2014 Οι τιμές των ακινήτων το 2014 έχουν κατά μέσο όρο αυξηθεί κατά 20% βάση του Δείκτη IPD Quarterly Index. Η αύξηση αυτή είναι σχεδόν διπλάσια από την ήδη εντυπωσιακή αύξηση του 10,5% το Το 2013 το ενδιαφέρον τον επενδυτών είχε επικεντρωθεί στον Μείζων Λονδίνο με το City να αποτελεί ίσως το ελκυστικότερο προορισμό για επενδύσεις στην Ευρώπη. Το 2014 το επενδυτικό ενδιαφέρον έχει μετακινηθεί από τα πρωτογενή ακίνητα (prime properties) του Λονδίνου και στο υπόλοιπο ΗΒ. Η αγορά εμπορικών ακινήτων έχει πραγματοποιήσει θεαματικές αποδόσεις είτε αφορά την πρωτογενή είτε την δευτερογενή αγορά ενώ οι ενοικιάσεις γραφείων και βιομηχανικών μονάδων πραγματοποίησαν πιο συγκρατημένες αποδόσεις. Η αγορά οικιών παρουσίασε ανάπτυξη δύο ταχυτήτων αφού η αύξηση των τιμών στο Λονδίνο (21%) ήταν ακριβώς διπλάσια από αυτή στο υπόλοιπο ΗΒ (10,5%). Οι ραγδαίοι ρυθμοί ανάπτυξης είναι που τροφοδότησαν και τις θεωρίες για ανάπτυξη μιας φούσκας στην αγορά ακινήτων. Στον ευρύτερο τομέα των ενοικιάσεων όπως φαίνεται και στο Γράφημα 1 δεν παρουσιάστηκαν οι εντυπωσιακοί ρυθμοί που καταγράφηκαν στις πωλήσεις. Οι ενοικιάσεις γραφείων (leasing and rending) στο Κεντρικό Λονδίνο έχουν παρουσιάσει μια ικανοποιητική αύξηση τόσο λόγω της μειωμένης προσφοράς όσο και της αυξημένης ζήτησης. Οι ισχυροί ρυθμοί ανάπτυξης σε συνδυασμό με την σημαντική μείωση της ανεργίας έχουν συμβάλλει στην σημαντική επέκταση του ενδιαφέροντος για ενοικίαση πρωτογενή ακινήτων (prime properties) στο κέντρο του Λονδίνου. Η διαθεσιμότητα

2 ακινήτων έφτασε στο απόγειο της στα μέσα του 2013 και από τότε βρίσκεται σε μια απότομη πτωτική τροχεία, φθάνοντας στα 11.5 εκατ. τ.μ. το Φθινόπωρο του 2014 σε σχέση με τον μακροχρόνιο μέσο δεκαετίας των 16 εκατ. τετραγωνικών μέτρων. Γράφημα 1 6.0% 4.0% 2.0% Ρυθμός αύξησης ενοικιάσεων 0.0% -2.0% % -6.0% -8.0% -10.0% Όσον αφορά τις ενοικιάσεις στις βιομηχανικές περιοχές το 2014 αποτελεί την μοναδική χρονιά μετά το 2000 που η αγορά αυτή έχει πραγματοποιήσει πραγματική αύξηση. Συγκεκριμένα βάση του μηνιαίου δείκτη IPD τον Νοέμβριο του 2014 έχει παρατηρηθεί στο Λονδίνο αύξηση κοντά στο 4%, στην περιοχή Midlands στο 2,9% και στον Νότο συμπεριλαμβανομένης και της Σκωτίας στο 1,6%. Οι αίτιες που οδήγησαν στο ράλι της τιμής των ακινήτων Πολιτικοί και οικονομικοί παράγοντες έχουν συμβάλλει στην αύξηση των τιμών. Οι πολιτικοί παράγοντες μπορούν να χωριστούν σε δύο υποκατηγορίες, στους εσωτερικούς και εξωτερικούς παράγοντες. Στους εσωτερικούς παράγοντες το δημοψήφισμα στην Σκωτία το Σεπτέμβριο δημιούργησε ένα κλίμα αβεβαιότητας εξωθώντας πολλούς υποψηφίους αγοραστές να διευθετήσουν τις αγορές τους όσο το δυνατό γρηγορότερα. Στους εξωτερικούς παράγοντες σημαντικό ρόλο διαδραμάτισε η πολιτική αβεβαιότητα που έχει δημιουργηθεί λόγω της κρίσης χρέους των χωρών της Νοτίου Ευρώπης. Τόσο τα ευρωπαϊκά όσο και αμερικανικά συνταξιοδοτικά και επενδυτικά κεφάλαια βρήκαν ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο στην συγκριτικά πιο σταθερή οικονομία της ΕΕ, το ΗΒ. Οι οικονομικοί παράγοντες που συνέβαλαν στο ράλι της τιμής των ακινήτων έχουν να κάνουν κατά κύριο λόγω με την βελτίωση των μακροοικονομικών δεικτών. Όπως φαίνεται στον Πίνακα 1 το ΗΒ όχι μονάχα έχει εξέλθει από την οικονομική κρίση το 2013 όταν οι χώρες της Ευρωζώνης βρίσκονταν ενώπιον του χάους που είχε δημιουργήσει η κρίση χρέους της Νοτίου Ευρώπης και η κατάρρευση του τραπεζικού συστήματος της Κύπρου αλλά το 2014 είχε ρυθμούς ανάπτυξης 3% που ήταν και ο μεγαλύτερος από τις

3 υπόλοιπες Ευρωπαϊκές Δυνάμεις και τις ΗΠΑ. Ο δείκτης αυτός επηρέασε και την πραγματική οικονομία αφού συνέβαλε σε σταθεροποίηση των πραγματικών μισθών. Πίνακας 1: Ρυθμός αύξησης του ΑΕΠ την τελευταία 15-ετία Χώρα Μέσος ρυθμός Μέσος ρυθμός αύξησης αύξησης Κίνα 10,41 9,25 7,67 7,3 Γερμανία 1,63 0,79 0,43 0,2 Ευρωζώνη 2,23-0,23-0,42 0,8 Ισπανία 3,61-0,95-1,22 1,3 ΗΒ 3,17-0,58 1,74 3,0 Ελλάδα 4,22-4,47-3,86 0,8 Ιταλία 1,56-1,37-1,85-0,4 Ιαπωνία 1,52-0,18 1,54 0,4 Λουξεμβούργο 4,73-0,29 2,14 3,1 Πορτογαλία 1,49-1,09-1,39 0,8 Ρωσία 7,17 1,93 1,32 0,3 ΗΠΑ 2,65 0,81 1,88 2,2 Πηγή: Παγκόσμια Τράπεζα Οι υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης συνέβαλαν και στην βελτίωση του δείκτη ανεργίας όπως φαίνεται στον Πίνακα 2. Η ανεργία έφτασε περίπου στα ίδια επίπεδα με αυτά που υπήρχαν πριν την κρίση 1. Πίνακας 2: Δείκτης ανεργίας σε επιλεγμένες χώρες Χώρα Βραζιλία 8,5 4,9 Κίνα 3,8 4,1 Κύπρος 3,9 16,1 Γερμάνια 8,6 4,7 Ισπανία 8,4 23,4 Ευρωζώνη 7,6 11,5 ΕΕ 7,2 9,8 ΗΒ 5,4 5,7 Ελλάδα 8,3 25,8 Ιταλία 6,1 12,7 Ιαπωνία 3,9 3,5 Λουξεμβούργο 4,2 5,9 Πορτογαλία 8 13,3 Ρωσία 6 5,5 ΗΠΑ 4,7 5,5 Πηγή: Παγκόσμια Τράπεζα 1 Η μείωση της ανεργίας πρέπει να εξεταστεί με κριτική ματιά αφού οδηγείται κατά κύριο λόγω από την αύξηση της μερικής απασχόλησης.

4 Ρυθμός Αύξησης Ο χαμηλός πληθωρισμός του 2013 (στο 2,5%) οδήγησε την Κεντρική Τράπεζα τις Αγγλίας να διατηρήσει χαμηλά το βασικό επιτόκιο στο 0,5% για το 2014 συμβάλλοντας στην αύξηση της ζήτησης τόσο για στεγαστικά όσο και για επιχειρηματικά δάνεια. Τα χαμηλά επιτόκια σε συνδυασμό με τους υπόλοιπους μακροοικονομικούς παράγοντες συνέβαλλαν και στην διατήρηση των χαμηλών αποδόσεων των κρατικών ομόλογων καθιστώντας την αγορά ακινήτων πιο κερδοφόρα για τους επενδυτές. Συγκεκριμένα τα 10-ετή ομόλογα (gilts) έχουν δει τις αποδόσεις τους να μειώνονται από 3% στο 2% εντός του Στο γενικότερο θετικό κλίμα συνέβαλε και η σταθεροποίηση του τραπεζικού συστήματος που επέστρεψε στις εμπορικές τράπεζες να καταφύγουν σε πιστωτική επέκταση με την παροχή περισσότερων δανείων. Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων το 2015 Μετά την φρενήρη αύξηση των τιμών το 2014 αναμένεται ένας εξορθολογισμός για το Ο μεγαλύτερος διαχειριστής ακινήτων παγκοσμίως, η εταιρεία CBRE, στην αναφορά της για τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων το 2015 στο ΗΒ προβλέψει μια αύξηση του Δείκτη IPD Quarterly Index στο 13%. Η συνεχιζόμενη ραγδαία αύξηση των τιμών των ακινήτων την τελευταία διετία αναμένεται να επηρεάσει θετικά και τον ρυθμό αύξησης των ενοικίων, ο οποίος όπως φαίνετε στο Γράφημα 1 στην αρχή της έρευνας αναμένεται πως θα διαμορφωθεί στο 3,5%. Αυτό οφείλεται στο ότι οι πραγματικοί μισθοί παρά την βελτίωση της οικονομίας είναι ουσιαστικά αμετάβλητοι οδηγώντας την πλειοψηφία των ενδιαφερομένων στην ενοικίαση παρά την αγορά. Ηγέτης της ανάπτυξης στον χώρο των ενοικιάσεων παραμένει το Κεντρικό Λονδίνο με την υψηλή ζήτηση για ενοικίαση γραφείων στο Κεντρικό Λονδίνο να συνεχίζεται και το 2015 σπρώχνοντας της αποδόσεις ακόμη υψηλότερα, όπως φαίνεται και στον πιο κάτω γράφημα Γράφημα Ενοικιάσεις Πρωτογενών (Prim) Ακινήτων στο Κεντρικό Λονδίνο City West End Midtown Southbank Docklands Περιοχή Μέση ετησιοποιημέν η ανάπτυξη (πρόβλεψη)

5 Όσον αφορά τις ενοικιάσεις βιομηχανικών ακινήτων αναμένεται ότι η ζήτηση για ακίνητα στο Λονδίνο, στην Κεντρική Αγγλία (Midlands) και στο Νοτιοανατολικά θα συνεχιστεί. Οι προοπτικές ανάπτυξης για τις άλλες περιοχές του ΗΒ θα είναι περιορισμένη λόγω της υπερπροσφορά. Τέλος οι φρενήρεις ρυθμοί ανάπτυξης της αγοράς οικείων αναμένεται να περιοριστούν στο 6% το Η περιστολή της ανάπτυξης αναμένεται να οδηγηθεί από το μετριασμό της ζήτησης λόγω του ότι οι αυξανόμενες τιμές δεν έχουν συνοδευτεί από μια αύξηση των πραγματικών εισοδημάτων των νοικοκυριών. Οι παράγοντες που θα επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων το 2015 Όπως και το 2014 οι παράγοντες που θα διαμορφώσουν τις ισορροπίες στην αγορά ακινήτων μπορεί να διαχωριστούν σε πολιτικού και οικονομικούς. Όσον αφορά τους πολιτικούς παράγοντες καθοριστικό ρόλο θα διαδραματίσει η έκβαση του δημοψηφίσματος για παραμονή του ΗΒ στην ΕΕ. Η επικράτηση της συντηρητικής κυβέρνησης του David Cameron στις κοινοβουλευτικές εκλογές του Μαΐου 2015 συνέβαλαν στην επιδείνωση του πολιτικού κλίματος στις σχέσεις μεταξύ ΗΒ και ΕΕ αφού ο νεοεκλεγείς πρωθυπουργούς μετεκλογικά υποσχέθηκε το δημοψήφισμα να διεξαχθεί ακόμη γρηγορότερα από το 2017 αν οι συνθήκες το επιτρέπουν. Η έξοδος του ΗΒ δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση σενάριο επιστημονικής φαντασίας αφού μέχρι το 2014 η συντριπτική πλειοψηφία των δημοσκοπήσεων ευνοούσε την έξοδο από την ΕΕ. Οι εντυπωσιακοί ρυθμοί οικονομικής ανάπτυξης του ΗΒ το είναι που ανάτρεψε αυτό το κλίμα άρα πρέπει να αναμένουμε πως μια επιδείνωση των δημοσίων οικονομικών είναι που μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση του κύματος δυσαρέσκειας έναντι στην ΕΕ και σε έξοδο από την Ένωση. Η συνεχιζόμενη κρίση στην Ευρωζώνη άσκει δυο αμφίρροπες δυνάμεις όσον αφορά τις προοπτικές της βρετανικής οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Το ΗΒ συνεχίζει να φαντάζει ως ο ασφαλέστερος προορισμός για τα κεφάλαια που θέλουν να συνεχίσουν να επενδύουν στην Γηραιά Ήπειρο. Από την άλλη πλευρά όμως ένα πιθανό Grexit ή Graccident είναι σχεδόν βέβαιο πως θα έχει σωρευτικές επιπτώσεις σε ολόκληρο το Ευρωπαϊκό οικοδόμημα που σίγουρα θα οδηγήσει σε φυγή κεφαλαίων από ολόκληρη της Ευρώπη. Στους οικονομικούς παράγοντες σημαίνων ρόλο θα διαδραματίσει μια πιθανή αναθεώρηση του βασικού επιτοκίου από την Κεντρική Τράπεζα της Αγγλίας. Το σενάριο αυτό είναι ιδιαίτερα απομακρυσμένο δεδομένου ότι παρά τις σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων ο πληθωρισμός για το 2014 διαμορφώθηκε στο 1,6% πολύ πιο κάτω τόσο από τις προβλέψεις για 1,8% όσο και κάτω από τον στόχο του 2% που έχει θέσει η Κεντρική Τράπεζα της Αγγλίας. Σημαντικό ρόλο στις τιμές των ακινήτων διαδραματίζει και η τιμή του πετρελαίου (Πίνακας 3). Οι χαμηλές τιμές συμβάλλουν στην μείωση του κόστους παραγωγής και σε αύξηση της προσφοράς που οδηγεί στην μείωση των τιμών. Από την πλευρά του καταναλωτή οι χαμηλές τιμές του πετρελαίου αποτυπώνονται ως χαμηλότερες τιμές των προϊόντων συμβάλλουν στην αύξηση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών. Δεδομένου ότι ο

6 δεύτερος παράγοντας ενσωματώνεται στην πραγματική οικονομία πιο γρήγορα πρέπει να αναμένουμε ότι οι συνεχιζόμενες μειώσεις στις τιμές του πετρελαίου θα συμβάλλει στην αύξηση της τιμής των ακινήτων. Πίνακας 3: Τιμή του πετρελαίου Χρονιά Τιμή ($) , , , , , , , , , , , , , (Μάιος) 66,7 Πηγή: British Petroleum Statistics Συμπεράσματα Το ΗΒ δεν είναι μια συνηθισμένη «Τίγρη» αφού αποτελεί μια ώριμη οικονομία με καθιερωμένες δομές και θεσμούς. Οι υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης της θα συνεχίσουν να μας εντυπωσιάζουν θετικά και το 2015 συμβάλλοντας στην διατήρηση των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης και της αγοράς ακινήτων. Μονάχα πολιτικοί παράγοντες στο εσωτερικό και εξωτερικό της χώρας μπορούν να ανατρέψουν τους θετικούς αυτούς δείκτες. Για περισσότερες πληροφορίες, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας στο ή επισκεφθείτε την ιστοσελίδα μας