Παρασκευή 31 Μαρτίου 2017

Transcript

1 ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΔΙΩΡΟΦΗΣ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΜΕ ΠΙΣΙΝΑ ΕΠΙ ΠΑΡΑΛΙΑΚΗΣ ΟΔΟΥ ΣΤΗ ΘΕΣΗ «ΓΟΥΡΝΑ-ΡΕΜΑ» ΣΤΗ ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΚΟΙΝΟΤΗΤΑ ΣΚΑΛΑΣ ΩΡΩΠΟΥ, ΤΗΣ ΔΗΜΟΤΙΚΗΣ ΕΝΟΤΗΤΑΣ ΩΡΩΠΙΩΝ, ΔΗΜΟΥ ΩΡΩΠΟΥ, ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΑΤΤΙΚΗΣ Παρασκευή 31 Μαρτίου 2017

2 Περιεχόμενα 1. ΓΕΝΙΚΑ ΠΕΛΑΤΗΣ ΣΚΟΠΟΣ ΤΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΚΑΙ ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΒΑΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΡΟΣΚΟΜΙΣΘΕΝΤΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΝΟΜΙΣΜΑ & ΛΟΙΠΕΣ ΜΟΝΑΔΕΣ ΜΕΤΡΗΣΗΣ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΡΕΥΝΑ ΦΥΣΗ ΚΑΙ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΗΣΗΣ ΑΣΤΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑΣ ΤΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ ΜΕ ΤΑ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΑ ΠΡΟΤΥΠΑ ΤΟΥ RICS ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΕΣ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ & ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟΥ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΚΤΙΡΙΟΥ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΤΟΠΙΚΗ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΑΙ ΕΦΑΡΜΟΖΟΜΕΝΕΣ ΑΞΙΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΩΝ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΙ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ ΧΑΡΤΕΣ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΚΟ ΥΛΙΚΟ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΟΡΙΣΜΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ σελ.2

3 1. ΓΕΝΙΚΑ 1.1. ΠΕΛΑΤΗΣ Η εκτίμηση γίνεται για λογαριασμό της εταιρείας OCEAN PROPERTIES ΜΟΝ. ΙΚΕ μετά από προφορική ανάθεση του κυρίου Αλκιβιάδη Γούναρη ΣΚΟΠΟΣ ΤΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Η εκτίμηση συντάσσεται με σκοπό τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας ακινήτου με σκοπό την καταχώρισή του σε λογιστικές καταστάσεις ως περιουσιακό στοιχείο ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Αντικείμενο της εκτίμησης αποτελεί μονοκατοικία επί αγροτεμαχίου στην παραλιακή Επαρχιακή οδό Δηλεσίου Χαλκουτσίου στη θέση «Γούρνα - Ρέμα» συνολικής επιφάνειας ισογείου 167,31m 2 με υπόγειο 62,74m 2 και πισίνα στη Δημοτική Ενότητα Σκάλας Ωρωπού, Περιφέρεια Αττικής ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ Το εμπράγματο δικαίωμα που εκτιμάται στην παρούσα μελέτη είναι το 100% της πλήρους κυριότητας των ακινήτων ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΚΑΙ ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Η χρήση του εκτιμώμενου ακινήτου είναι κατοικία και ως τέτοια εκτιμάται ΒΑΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Η βάση εκτίμησης είναι η εμπορική αξία, όπως αυτό ορίζεται σύμφωνα με τον επίσημο ορισμό των διεθνών εκτιμητικών προτύπων και των εκτιμητικών προτύπων του RICS (βλ. σελ 30) ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ως ημερομηνία εκτίμησης αναφέρεται η 31 η Μαρτίου ΠΡΟΣΚΟΜΙΣΘΕΝΤΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ Ο πελάτης προσκόμισε τα κάτωθι δικαιολογητικά: Υπ αριθ. 3831/ τίτλο ιδιοκτησίας «Αγοραπωλησία ακινήτου» της Συμβολαιογράφου Αθηνών Άννας Παγκράτη και περίληψη μεταγραφής του. Κατόψεις ισογείου και υπογείου, τομές και διάγραμμα δόμησης για υπαγωγή του ακινήτου στο Ν. 4014/2014 του Διπλ. Πολιτικού Μηχανικού Στέφανου Κριεμάδη με σελ.3

4 ημερομηνία Τοπογραφικό διάγραμμα του Διπλ. Πολιτικού Μηχανικού Στέφανου Κριεμάδη με ημερομηνία ΝΟΜΙΣΜΑ & ΛΟΙΠΕΣ ΜΟΝΑΔΕΣ ΜΕΤΡΗΣΗΣ Το νόμισμα που χρησιμοποιείται στους παρόντες χρηματοοικονομικούς υπολογισμούς είναι το ευρώ ( ). Η μονάδα μέτρησης μήκους και ύψους είναι το μέτρο m με τις υποδιαιρέσεις και τα πολλαπλάσιά του σύμφωνα με το Διεθνές Σύστημα μονάδων (SI). Η μονάδα μέτρησης των επιφανειών είναι το τετραγωνικό μέτρο (m²) ως παράγωγη μονάδα του μήκους και οι υποδιαιρέσεις και τα πολλαπλάσιά του σύμφωνα με το ίδιο σύστημα ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ Έχει γίνει η υπόθεση ότι το ακίνητο είναι εμπορεύσιμο, με τίτλους χωρίς νομικά προβλήματα, περιορισμούς, υποθήκες και άλλα βάρη. Υποθέτουμε ότι η φέρουσα ικανότητα του εδάφους είναι επαρκής για την επιβαλλόμενη φόρτιση ενός τυπικού κτηρίου και επίσης ότι το έδαφος δεν έχει υποστεί μόλυνση από προηγούμενη χρήση. Θεωρούμε ότι το ακίνητο διαθέτει τα πλεονεκτήματα ενός κενού ακινήτου. Δεν έχει γίνει επιμέτρηση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου και ως εκ τούτου οι επιφάνειες και οι διαστάσεις βασίζονται εξ ολοκλήρου στα προσκομισθέντα στοιχεία ΕΡΕΥΝΑ Η έρευνα για τις ζητούμενες εμπορικές αξίες των ακινήτων έγινε με έρευνα της άμεσα συγκρινόμενης περιοχής, αναζήτηση σε μεσιτικά γραφεία της περιοχής και στο διαδίκτυο ΦΥΣΗ ΚΑΙ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΗΣΗΣ Η παρούσα εκτίμηση βασίστηκε στα προσκομισθέντα στοιχεία και την επί τόπου αυτοψία της 15ης Μαρτίου ΑΣΤΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ Η εταιρεία ευθύνεται για το περιεχόμενο της έκθεσης αποκλειστικά και μόνο έναντι της εταιρείας OCEAN PROPERTIES ΜΟΝ. ΙΚΕ και ουδενός άλλου τύχει να λάβει γνώση του περιεχομένου της έκθεσης και το χρησιμοποιήσει για διαφορετικούς σκοπούς ΔΗΛΩΣΗ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑΣ ΤΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ ΜΕ ΤΑ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΑ ΠΡΟΤΥΠΑ ΤΟΥ RICS Η παρούσα εκτίμηση συντάχθηκε σύμφωνα με τις οδηγίες των εκτιμητικών προτύπων του σελ.4

5 Βασιλικού Ιδρύματος Ορκωτών Εκτιμητών & Πραγματογνωμόνων (RICS Valuation Standards, Global Edition, January 2014) τα οποία συμπληρώνονται και είναι απολύτως συμβατά με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (International Valuation Standards, January 2014) τα οποία και χρησιμοποιούνται όπου χρειάζεται ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Για την εκτίμηση της εμπορικής αξίας χρησιμοποιείται η συγκριτική μέθοδος (comparison method) για κατοικίες στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου. Τα δεδομένα που χρησιμοποιούνται, προέρχονται από τα συγκριτικά στοιχεία της κτηματαγοράς σχετικά με πωλήσεις κατοικιών. σελ.5

6 2. ΠΕΡΙΓΡΑΦΕΣ 2.1. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ & ΠΕΡΙΟΧΗΣ Το εκτιμώμενο ακίνητο βρίσκεται επί της παραλιακής επαρχιακής οδού Δηλεσίου Χαλκουτσίου που οδηγεί από το Αμφιάρειο προς την επαρχιακή οδό Ωρωπού Αγίων Αποστόλων στην περιοχή «Γούρνες» σε απόσταση περί τα 3,4km (δυτικά) οδικώς από το Χαλκούτσι, 8,8km (δυτικά) από τη Σκάλα Ωρωπού και 3,5km (ανατολικά) οδικώς από το Δήλεσι. Διοικητικά ανήκει στη Δημοτική Ενότητα Σκάλας Ωρωπού, του Δήμου Ωρωπού, της Περιφερειακής Ενότητας Ανατολικής Αττικής. Ο Δήμος Ωρωπού καταλαμβάνει το σύνολο της Βορειοανατολικής Αττικής κι εκτείνεται από τον Ευβοϊκό Κόλπο έως τους πρόποδες της Πάρνηθας κι από τη λίμνη του Μαραθώνα έως τα σύνορα της Αττικής με τη Βοιωτία. Τον Ωρωπό διασχίζει ο κεντρικός οδικός άξονας της χώρας (ΠΑΘΕ). Αποτελεί τουριστικό θέρετρο για όλες τις εποχές λόγω της εύκολης πρόσβασης από την Αθήνα (περί τα 40km απόσταση). Τα αξιοθέατα της περιοχής περιλαμβάνουν αρχαιολογικούς χώρους (Αμφιάρειο, Ακρόπολη Αφίνδνων), φυσικά τοπία (Λίμνη «Μπελέτσι», Γεφύρι, Αλιευτικό καταφύγιο, Λιμνοθάλασσα Ωρωπού, Ρεματιά) και περιπάτους στο δάσος του Καλάμου από το Αμφιάρειο έως την παραλία Αγίων Αποστόλων, στο Καπανδρίτι και από τις Αφίδνες ως την Ιπποκράτειο Πολιτεία και τη λίμνη. Ο Ωρωπός διαθέτει επίσης μακρά ακτογραμμή που ξεκινά από τον Κάλαμο και καταλήγει στο Χαλκούτσι, όπου υπάρχουν καφέ/μπαρ, ταβέρνες και εστιατόρια. Η εγγύς περιοχή του ακινήτου περιλαμβάνει κυρίως ασκεπή γήπεδα και παραθεριστικές κατοικίες στους πλησιέστερους οικισμούς Χαλκούτσι και Δήλεσι. Σε απόσταση 500m εκατέρωθεν του ακινήτου παρατηρούνται πολυτελείς στην πλειοψηφία τους κατοικίες βόρεια της επαρχιακής οδού και σε μικρή απόσταση από τη θάλασσα. Τα συγκεκριμένα ακίνητα πλεονεκτούν σημαντικά έναντι των υπολοίπων ακινήτων της περιοχής λόγω θέσης, ησυχίας και απόστασης από τη θάλασσα. Η πρόσβαση στο εκτιμώμενο ακίνητο από τα προάστια της Αττικής επιτυγχάνεται οδικά από το δίκτυο του ΠΑΘΕ και την παραλιακή οδό κατά μήκος της ακτογραμμής. Τα διαθέσιμα μέσα μαζικής μεταφοράς για την ευρύτερη περιοχή είναι τα υπεραστικά λεωφορεία ενώ η διαδρομή με Ι.Χ. εκτιμάται σε ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟΥ Βάσει τοπογραφικού το οποίο μνημονεύεται στον προσκομισθέντα τίτλο, το αγροτεμάχιο εφ ου το κτίσμα, βρίσκεται εκτός σχεδίου στη θέση «ΓΟΥΡΝΑ - Ρέμα» στο Χαλκούτσι του Δήμου Ωρωπού και απέχει 50m από τη θάλασσα. Είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και έχει επιφάνεια 3.369,89m 2. Συνορεύει βόρεια με πλευρά μήκους 60,80m με ιδιοκτησία αγνώστου σελ.6

7 (παραλία) και νότια με τεθλασμένη πλευρά συνολικού Δηλεσίου Χαλκουτσίου. μήκους 57,50m με τη Λεωφόρο Το σχήμα του εκτιμώμενου είναι ακανόνιστο και η σύσταση του είναι γαιώδης με έντονη κλίση ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΚΤΙΡΙΟΥ Επί του αγροτεμαχίου έχει ανεγερθεί κατοικία δυνάμει της υπ αριθ. 2917/1976 οικοδομικής άδειας όπως προκύπτει από τον τίτλο ιδιοκτησίας η οποία αποτελείται από υπόγειο συνολικής επιφανείας 62,74m 2 και ισόγειο συνολικής επιφάνειας 167,31m 2. Το υπόγειο περιλαμβάνει αποθήκη επιφανείας 11,89m 2 και κυρίους χώρους επιφανείας 50,85m 2, ενώ το ισόγειο περιλαμβάνει κύριους χώρους 151,16m 2 και αποθήκη επιφανείας 16,15m 2. Εντός του αγροτεμαχίου υπάρχει πισίνα επιφανείας 24m 2. Λόγω της έντονης κλίσης του γηπέδου, το επίπεδο του υπογείου από τη βόρεια όψη είναι ουσιαστικά ισόγειο από τη νότια όψη. Η κατασκευή είναι από οπλισμένο σκυρόδεμα, τα εξωτερικά κουφώματα είναι αλουμινίου και τα εσωτερικά είναι ξύλινα πρεσσαριστά. Τα δάπεδα έχουν επιστρωθεί με κεραμικά πλακίδια. Η κατοικία διαθέτει σύστημα κεντρικής θέρμανσης πετρελαίου. Ο περιβάλλων χώρος έχει διαμορφωθεί με ασφαλτοστρώσεις και πράσινο (πεύκα, γκαζόν) με περιμετρικές πλάκες της πισίνας. Όπως αναφέρεται στο συμβόλαιο, η άδεια εκδόθηκε το 1976 οπότε θεωρούμε έτος αποπεράτωσης της κατασκευής το 1977, άρα ηλικία εκτιμώμενου 40 έτη. Στο εσωτερικό της κατοικίας έχει γίνει μικρής έκτασης ανακαίνιση στην κουζίνα, στα λουτρά και τα εξωτερικά κουφώματα οπότε θεωρούμε λειτουργική ηλικία τα 30 έτη, λαμβάνοντας επίσης υπόψη ότι στο εξωτερικό και εσωτερικό του κτιρίου υπάρχουν ρωγμές από σεισμό. Στο βόρειο τμήμα της έχουν διαμορφωθεί σκαλοπάτια που οδηγούν στην παραλία η οποία έχει πρόσβαση μόνο από τις γειτονικές ιδιοκτησίες. σελ.7

8 2.4. ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Εικόνα 1: Δορυφορική απεικόνιση εκτιμώμενου Δεν προσκομίσθηκαν σχετικά στοιχεία. Στον τίτλο ιδιοκτησίας αναφέρεται ότι «Σύμφωνα με την υπ' αριθμόν πρωτ. 5830/07/ βεβαίωση του Δασαρχείου Καπανδριτίου η παραπάνω έκταση, σύμφωνα με την υπ' αριθμόν 38/2005 απόφαση της δευτεροβαθμίου επιτροπής επιλύσεως δασικών αμφισβητήσεων Εφετείου Αθηνών η οποία κατέστη τελεσίδικος σύμφωνα με το υπ αριθμόν 1810/ έγγραφο της Διεύθυνσης Δασών Ανατολικής Αττικής χαρακτηρίζεται ως ανήκουσα στην κατηγορία 6α του άρθρου 3 του Ν998/79 ως γεωργικώς καλλιεργούμενη έκταση (μη δασική) και δεν υπάγεται στις διατάξεις των περί Δασών Νόμων και Διαταγμάτων» ΤΟΠΙΚΗ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ Η κτηματαγορά στην περιοχή, ακολουθεί κατά πόδας τη γενικότερη σημερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων με σχεδόν πλήρη απουσία μεταβιβάσεων και περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων χώρων προς πώληση η οποία δυσχεραίνει τη διαδικασία της εκτίμησης της σελ.8

9 εμπορικής αξίας. Σύμφωνα με την οδηγία/εφαρμογή 9 (VPGA) του RICS περί αβεβαιότητας των εκτιμήσεων όλες οι εκτιμήσεις αποτελούν γνώμες σχετικά με την τιμή που θα μπορούσε να επιτευχθεί σε μία συναλλαγή κατά την ημερομηνία εκτίμησης, που βασίζονται σε συγκεκριμένες παραδοχές. Όπως όλες οι γνώμες, ο βαθμός αξιοπιστίας τους (δηλαδή η πιθανότητα να ταυτιστεί η εκτιμηθείσα αξία με το τίμημα συναλλαγής κατά την ημερομηνία της εκτίμησης) μπορεί να μεταβληθεί σημαντικά. Οι αποκλίσεις αυτές μπορούν να προκύψουν λόγω συγκεκριμένων ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του ακινήτου, τη θέση του στην αγορά και τη διαθέσιμη πληροφόρηση στον εκτιμητή. Στην ευρύτερη περιοχή υπάρχουν αδόμητα γήπεδα και παραθεριστικές κατοικίες, η αγορά των οποίων παρουσιάζει σημαντική κάμψη καθώς δεν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον δεδομένης της οικονομικής ύφεσης και ειδικότερα της υπερφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. Δοθείσας της απουσίας ικανοποιητικών πρόσφατων συγκριτικών στοιχείων πώλησης παραθαλάσσιων και προνομιακών ως προς τη θέση κατοικιών, κατά τα τελευταία χρόνια η εκτίμηση γίνεται κατά κύριο λόγο με στοιχεία ζητούμενων τιμών με αντίστοιχη αύξηση της αβεβαιότητας. Επίσης το συγκεκριμένο ακίνητο έχει μοναδικά γενικά (θέση, πρόσβαση, μέγεθος, κ.λπ.) και ειδικά χαρακτηριστικά (θέα, ησυχία κ.λπ.) γεγονός που δυσκολεύει περαιτέρω την ανεύρεση συγκριτικών στοιχείων ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΑΙ ΕΦΑΡΜΟΖΟΜΕΝΕΣ ΑΞΙΕΣ Με βάση την έρευνα αγοράς, προέκυψαν τα παρακάτω συγκριτικά στοιχεία: 1. ΧΑΛΚΟΥΤΣΙ μονοκατοικία επιφάνειας 120 m², ισόγεια, κατασκευής 1990, τζάκι, απεριόριστη θέα, αποθήκη, διατίθεται προς πώληση GOLDEN HOME ΧΑΛΚΟΥΤΣΙ μονοκατοικία επιφάνειας 110 m², ισόγεια, κατασκευής 2013, σε οικόπεδο 500 m², ηλιακός, ανοικτό parking, επιπλωμένη, σε απόσταση 50m από τη θάλασσα. διατίθεται προς πώληση NEW NEIGHBOUR, , ΧΑΛΚΟΥΤΣΙ μεζονέτα επιφάνειας 120m 2, ισόγεια, σε ήσυχη γειτονιά, σε απόσταση 80m από τη θάλασσα, κατασκευής 1995, διατίθεται προς πώληση DOMELAND , Σωτήρης Καλαντζής Δήλεσι μονοκατοικία επιφάνειας 215 m², κατασκευής 2002 σε οικόπεδο 840 m², με αποθήκη, θέα, απόσταση 100m από τη θάλασσα διατίθεται προς πώληση Ιδιώτης ΩΡΩΠΟΣ μονοκατοικία επιφάνειας 470 m², κατασκευής 2014, πολυτελής, με πισίνα, σε οικόπεδο 1.100m 2, με απεριόριστη θέα θάλασσα, αποθήκη 80m 2, απόσταση 80 m από την παραλία, διατίθεται προς πώληση ΜΕΣΙΤΙΚΟ REALTRUST ΑΓΓΕΛΑΚΗΣ, ΩΡΩΠΟΣ μονοκατοικία επιφάνειας 380 m², ισόγεια, γωνιακή, κατασκευής 2009, σελ.9

10 αυτόνομη θέρμανση, πόρτα ασφαλείας, ηλιακός, απεριόριστη θέα θάλασσα, parking, αποθήκη, πρώτο στη θάλασσα, διατίθεται προς πώληση ΜΕΣΙΤΙΚΟ CITY 1, Από την έρευνα αγοράς προέκυψε ότι οι νεόδμητες κατοικίες (έτος κατασκευής μεταγενέστερο του 2008) ζητούνται από /m 2 έως /m ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του Παραρτήματος προκύπτει εμπορική αξία Τριακόσιες Χιλιάδες ευρώ ( ). ΥΠΟΓΡΑΦΗ & ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΣΥΝΤΑΞΗΣ ΤΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ Παρασκευή 31 Μαρτίου 2017 Φρίξος Στεφ. Σακελλάρης Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός (ΑΜ ΤΕΕ 84339), Ορκωτός Εκτιμητής MRICS ( ), Πιστοποιημένος Εκτιμητής (ΑΜ 140) σελ.10

11 4. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΩΝ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΙ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ Για την επεξεργασία των συγκριτικών στοιχείων γίνονται οι παρακάτω αναγωγές: Αναγωγή λόγω παλαιότητας/ ηλικίας: Υπολογίζεται 1,5% προσαύξηση για κάθε έτος παλαιότητας. Θεωρούμε λειτουργική ηλικία τα 30 έτη και προσαυξάνουμε κατά 1,5% ανά έτος τα συγκριτικά στοιχεία με προγενέστερη ημερομηνία κατασκευής, ενώ απομειώνουμε εκείνα με μεταγενέστερη ημερομηνία κατασκευής. Αναγωγή ζητούμενης τιμής: Θεωρούμε εύλογο περιθώριο διαπραγμάτευσης 15%, οπότε εφαρμόζουμε συντελεστή αναγωγής 85% στις ζητούμενες τιμές πώλησης ώστε να προκύψει μία τιμή στην οποία είναι πιθανό να πραγματοποιηθεί μία αγοραπωλησία. Βάσει των ανωτέρω προκύπτουν οι παρακάτω υπολογισμοί: Α/Α Ζητούμενη τιμή πώλησης ( /m²) Επιφάνεια (m²) Μοναδιαία ζητούμενη τιμή ( /m²) Ζητούμενης Αναγωγές Ηλικίας Ανηγμένη τιμή μονάδος ( /m²) % 96% % 61% % 88% % 78% % 60% % 67% Μέσος όρος Για την επεξεργασία του συγκριτικού αφαιρείται το κόστος κατασκευής πισίνας, ήτοι Η τιμή μονάδος που υπολογίστηκε ανωτέρω χρησιμοποιείται για το ισόγειο προσαυξημένη κατά 40% λόγω μοναδικότητας του ακινήτου εξαιτίας της πλεονεκτικής του θέσης (εγγύτητα στη θάλασσα και ησυχία), της απρόσκοπτης θέας και της αποκλειστικής πρόσβασης στην παραλία. Οπότε έχουμε τιμή μονάδος υπογείου: 875 /m 2 (100% + 40%) = /m 2. Για το επίπεδο του υπογείου θεωρούμε απομείωση 15% επί της τιμής μονάδος του ισογείου διότι δεν έχει θέα στη θάλασσα, όμως διατηρεί τα λοιπά πλεονεκτικά ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Οπότε έχουμε τιμή μονάδος υπογείου: σελ.11

12 1.225 /m 2 (100% - 15%) = /m 2. Για την πισίνα υπολογίζεται αξία κατ αποκοπή στο κόστος κατασκευής. Η εμπορική αξία του ακινήτου υπολογίζεται ως εξής: Επίπεδο Χρήση Επιφάνεια (m²) Τιμή μονάδος ( /m²) Εμπορική αξία ( ) ΥΠΟΓΕΙΟ Κύρια 50, ΥΠΟΓΕΙΟ Βοηθητική 11, ΙΣΟΓΕΙΟ Κύρια 151, ΙΣΟΓΕΙΟ Βοηθητική 16, Μερικό Σύνολο 230, Πισίνα Γενικό Σύνολο Κατόπιν στρογγύλευσης στο τρίτο σημαντικότερο ψηφίο, η εμπορική αξία του ακινήτου ανέρχεται σε σελ.12

13 5. ΧΑΡΤΕΣ σελ.13

14 σελ.14

15 6. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΚΟ ΥΛΙΚΟ σελ.15

16 σελ.16

17 σελ.17

18 σελ.18

19 σελ.19

20 σελ.20

21 σελ.21

22 σελ.22

23 σελ.23

24 σελ.24

25 σελ.25

26 σελ.26

27 σελ.27

28 σελ.28

29 σελ.29

30 7. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΟΡΙΣΜΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ Εμπορική (Αγοραία) Αξία είναι το εκτιμώμενο χρηματικό ποσό για το οποίο ένα εμπράγματο δικαίωμα ακινήτου θα μπορούσε να πωληθεί την ημέρα της εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και ενός πρόθυμου αγοραστή, σε μία συναλλαγή εντός μιας πλήρως ανταγωνιστικής αγοράς, μετά από κατάλληλη προώθηση (marketing) όπου τα συμβαλλόμενα μέρη ενεργούν με πλήρη πληροφόρηση, σύνεση και χωρίς καταναγκασμό. ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ Υποθέσεις και εικασίες οι οποίες θεωρούνται ως αληθείς. Οι παραδοχές περιλαμβάνουν γεγονότα, συνθήκες ή περιστάσεις που επιδρούν στο υποκείμενο ή την προσέγγιση στην εκτίμηση και οι οποίες μπορεί να μη δύνανται ή να μην αξίζει να επαληθευτούν. Αποτελούν θέματα τα οποία εφόσον διακηρυχθούν πρέπει να γίνονται αποδεκτές για την κατανόηση της εκτίμησης. Όλες οι παραδοχές που θεμελιώνουν την εκτίμηση πρέπει να είναι λογικές. ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Δεδομένα τα οποία χρησιμοποιούνται γενικώς σε μία ανάλυση εκτίμησης ώστε να σχηματιστεί μία εκτίμηση αξίας. Τα συγκριτικά στοιχεία σχετίζονται με ακίνητα τα οποία έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά με αυτά του εκτιμώμενου ακινήτου. Τα δεδομένα αυτά περιλαμβάνουν πραγματικές και ζητούμενες τιμές αγοραπωλησιών, εισοδήματα και έξοδα, καθώς και προερχόμενους από την αγορά ακινήτων συντελεστές κεφαλαιοποίησης και συντελεστές προεξόφλησης. σελ.30