Δομική ανάλυση των τιμών οικιστικών και σενάρια ανάκαμψης της Ελληνικής αγοράς

HTML
DOWNLOAD

Μέγεθος: px

Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "Δομική ανάλυση των τιμών οικιστικών και σενάρια ανάκαμψης της Ελληνικής αγοράς"

Όλυμπος Κορωναίος
9 χρόνια πριν
Προβολές:

1 Δομική ανάλυση των τιμών οικιστικών και σενάρια ανάκαμψης της Ελληνικής αγοράς Παρουσίαση Prodexpo 2015 Φώτης Μουζάκης-Νεολής, Frynon Research

2 Οι θεμελιώδεις καθοριστές των τιμών οικιστικών Τα θεμελιώδη μεγέθη που καθορίζουν την ισορροπία και εξελίξεις στις δομές αγοράς οικιστικών περιλαμβάνουν (fundamentals): ΑΕΠ/εισόδημα καταναλωτή, ροή νέων κατοικιών, επιτόκια, διαθεσιμότητα δανεισμού, φόρους κ.ά. Χρονικές υστερήσεις στην συσχέτιση/επίδραση των παραπάνω μεταξύ τους Ώριμη (άνω των 40 ετών) βιβλιογραφία για τα οικιστικά αναδεικνύει: το λόγο τιμής/εισοδήματος (PE Ratio) ως πλέον σημαντική ένδειξη της συμπεριφοράς τιμών, ομοιότητες μεταξύ των δομών διαφόρων εθνικών αγορών και διαφορές αναλόγως του επιπέδου ανάπτυξης των αγορών. Γενικώς, οι άνεπτυγμένες αγορές (ΗΠΑ, Β. Ευρώπη, Ιαπωνία κτλ.): Το PE ratio δείχνει να έχει μακροχρόνιο επίπεδο ισορροπίας 3.7-4% Όταν αυτό συνεχίζει να αυξάνεται σωρευτικά για χρόνια, επέρχεται κρίση στην αγορά, με πτώση τιμών ανάλογη με το προηγούμενο φούσκωμα του PE Όταν αυτό μετά από κρίση αρχίσει την άνοδο οι αγορές ανακάμπτουν. Η ανάκαμψη του PE μπορεί να χρειαστεί αρκετά χρόνια, ακόμη και στις πιο ώριμες και ρευστές αγορές

3 Η κρίση των 90 στο Ην. Βασίλειο Ενας βαθύς κύκλος στις αρχές των 90 Nominal Real Time Price Time Price Peak: 89Q Q Trough 92Q Q Change 13 quarters -18.8% 27 quarters -36.5% Ανεπτυγμένη αγορά/οικονομία Εκτεταμένα χρηματοδοτούμενη, αλλά η κρίση προκάλεσε μεγάλη αύξηση σε κόκκινα οικιστικά δάνεια Ρευστή αγορά, μέση διάρκεια κατoχής ενός οικιστικού 12.5 χρόνια (σήμερα) Η ανάκαμψη ήλθε 6-7 χρόνια μετά την πτώση

4 Τιμές και εισόδημα Μ.Β Halifax δείκτης τιμών οικιστικών Ην.Βασιλείου και δείκτης όγκου ΑΕΠ (ONS) Ονομαστικές και σταθερές 2005 τιμές 100 Δείκτης Τιμών Q2 84Q2 85Q2 86Q2 87Q2 88Q2 89Q2 90Q2 91Q2 92Q2 93Q2 94Q2 95Q2 96Q2 97Q2 98Q2 99Q2 00Q2 01Q2 02Q2 03Q2 04Q2 05Q2 ΑΕΠ (δείκτης όγκου) Τιμές Τιμές (σταθ.2005) ΑΕΠόγκος Linear (Τιμές (σταθ.2005))

5 PE ratios Ην. Βασιλείου Halifax οικιστικά PE ratios Ην. Βασιλείου και δείκτης πραγματικών αξιών P/E Ratio Δείκτης τιμών οικιστικών 0 83Q2 84Q2 85Q2 86Q2 87Q2 88Q2 89Q2 90Q2 91Q2 92Q2 93Q2 94Q2 95Q2 96Q2 North Y & H NWest EMids WMids EAng SWest SEast GLond Wales Scot EP UK Τιμές (σταθ.2005) 97Q2 98Q2 99Q2 00Q2 01Q2 02Q2 03Q2 04Q2 05Q2 06Q2 07Q2 0.0

6 Ρουμανία Οι τιμές οικιστικών μειώθηκαν δραστικά στην αρχή του 2009, μετά από παρατεταμένη και έντονη αύξηση Οι τιμές συνέχισαν να διολισθαίνουν μέχρι το τέλος 2014, τείνοντας προς σταθεροποίηση Το ΑΕΠ μετά από αρχική μείωση αποκατέστησε θετική τάση από το Η καταναλωτική δαπάνη «έτρεχε» με πάνω από 3.5% από αρχής του 14. Η Ρουμανία παρουσιάζει έναν από τους υψηλότερους αριθμούς οικιστικών δανείων στην Ευρώπη, τα περασμένα χρόνια Παρά ταύτα, μόλις το καλοκαίρι 15 εμφανίστηκαν αναφορές για αύξηση τιμών οικιστικών 1.5 έτη μετά από την επιτάχυνση της καταναλωτικής δαπάνης 6 έτη μετά την εμφάνιση της κρίσης στην αγορά

7 Οικιστικά Ελλάδας Συνδιακύμανση ΑΕΠ/εισοδήματος και κύκλου τιμών Εκτεταμένη πτώση, κάτω του επιπέδου του 2000 σε πραγματικές τιμές Ενδιαφέρουσα «διατάραξη» στο τέλος 14, σύγχρονη της αναστροφής τάσης του ΑΕΠ: Συμπεριφορική εκτιμητών; Συμπιεσμένη ζήτηση; Υπάρχει κρυμμένος «Ελληνικός δράκος» (κατά το Ιρλανδικός); GDP (const.2014 m Euro) 250, , , ,000 50,000 0 Ονομαστικές, πραγματικές τιμές οικιστικών και ΑΕΠ 2000Q1 2000Q4 2001Q2 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4 2013Q3 2014Q2 2015Q1 ΑΕΠ (τιμές'05) ΔΤΟ (ΤΤΕ) ΔΤΟ(τιμές'05) ΤΤΕ δείκτης τιμών οικιστικών (Ελλάδα)

8 Λόγος Τιμής/Εισοδήματος Προσεγγιστική εκτίμηση, η σημασία να δοθεί στη χρονική μεταβολή, όχι το απόλυτο μέγεθος (πιο αβέβαιο) Πτώση από το 2011, αλλά βραχύτερη από συγκρίσιμες αγορές Greek residential PE ratio (rough estimate) 2000Q1 2000Q4 2001Q2 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4 2013Q3 2014Q2 2015Q1

9 Ένα δομικό μοντέλο Δυναμικό μοντέλο τιμών Q2 ΑΕΠ και νέες κατοικίες κύριες ερμηνευτικές μεταβλητές Συνιστά υστερήσεις λίγων ετών στην ολοκλήρωση των επιδράσεων Δεν «κατανοεί» την «διατάραξη» του Residual Actual Fitted

10 Στατιστικό εύρος προβλέψεων Στο κέντρο σταδιακή αποκατάσταση ισορροπίας, και ανόδου πραγματικών τιμών Στη βάση συντηρητικών οικονομικών προβλέψεων Παραμένει πλατύ στατιστικό εύρος με χώρο για πεσιμιστικά και οπτιμιστικά σενάρια Η ιδιαιτερότητα των περιστάσεων συνιστά ποιοτική διερεύνηση και ποσοτικές προσαρμογές Πληθωρισμός ΔΕΝ περιλαμβάνεται, θα είναι επιπρόσθετος III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV RRIF ± 2 S.E.

11 Επί του συνόλου, Ασυμμετρία ζήτησης και προσφοράς προκύπτει από την έρευνα Marc κενό ζήτησης και χαμηλές προσδοκίες του κοινού Μακρύτεροι χρόνοι για ανάκαμψη από αυτούς που συνιστά η ιστορική ανάλυση χρειάστηκαν σε άλλες χώρες, σε παρόμοιες συνθήκες αγοράς, αν και ηπιότερες Πολύ υψηλή κενότητα οικιστικών, 35.3% (Elstat, Σεπτ. 14) Τα παραπάνω συντείνουν σε αναμενόμενη περεταίρω αναβολή της ανάκαμψης του παραπάνω κεντρικού σεναρίου Η ένδειξη του «κρυμμένου δράκου», ο οποίος μπορεί να εμφανιστεί με την επαναφορά θετικών οικονομικών προσδοκιών, αποκαλύπτοντας λανθάνουσα ζήτηση για ταχύτερη της αναμενόμενης ανάκαμψη τιμών, παραμένει πιθανή.

Σχετικά έγγραφα

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 16 Η ΕΠΙΔΡΑΣΗ ΤΗΣ ΝΟΜΙΣΜΑΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ ΣΤΗ ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΖΗΤΗΣΗ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 16 Η ΕΠΙΔΡΑΣΗ ΤΗΣ ΝΟΜΙΣΜΑΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ ΣΤΗ ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΖΗΤΗΣΗ Η ΕΠΙΔΡΑΣΗ ΤΗΣ ΝΟΜΙΣΜΑΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ ΣΤΗ ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΖΗΤΗΣΗ O Υπουργός Οικονομικών ανακοίνωσε στην