Η πολιτική αστικής ανάπτυξης περιλαµβάνει δράσεις που αποσκοπούν στη βελτίωση των συνθηκών του αστικού περιβάλλοντος και διαβίωσης του πληθυσµού.

ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Η πολιτική αστικής ανάπτυξης περιλαµβάνει δράσεις που αποσκοπούν στη βελτίωση των συνθηκών του αστικού περιβάλλοντος και διαβίωσης του πληθυσµού. Η βελτίωση επηρεάζει την ελκυστικότητα της πόλης και αυξάνει την ελκτική της ικανότητα για µετακίνηση του πληθυσµού προς αυτή από άλλες αστικές ή µη αστικές περιοχές. Η εξέλιξη αυτή οδηγεί στην αύξηση του πληθυσµού της πόλης και ταυτόχρονα στην εµφάνιση νέων προβληµάτων που υποβαθµίζουν το επίπεδο ζωής των κατοίκων στην πόλη. Για την επίλυση των νέων προβληµάτων απαιτείται η λήψη νέων µέτρων αναβάθµισης του αστικού περιβάλλοντος και η διατήρηση της ελκυστικότητας της πόλης. Βέβαια, η διασφάλιση πολύ καλών συνθηκών διαβίωσης στο αστικό ή περιαστικό περιβάλλον αποτελεί ένα βασικό παράγοντα αστικής ανάπτυξης, αλλά όχι το µοναδικό. Η δηµιουργία νέων θέσεων απασχόλησης, λειτουργεί συµπληρωµατικά στον παράγοντα «ποιότητα αστικού περιβάλλοντος» για τη διαµόρφωση της αστικής ελκυστικότητας. ράσεις που διευκολύνουν την κατασκευή νέων κτιρίων και αποτελούν αντικείµενο της αστικής πολιτικής, όπως η αγορά ακινήτων, η προσφορά γης προς οικοδόµηση, οι όροι δόµησης, κ.λ.π. Οι θεσµικές ρυθµίσεις αποτελούν βασικό «εργαλείο» ενίσχυσης της αστικής ανάπτυξης και είναι δυνατόν να αφορούν την ίδρυση νέων επιχειρήσεων και τη ευρύτερη οικιστική ανάπτυξη µιας περιοχής. 1

Οι φορείς άσκησης αστικής πολιτικής (α) Κεντρικό επίπεδο ΥΠΕΚΑ, (στο παρελθόν ΥΠΕΧΩ Ε και ΥΧΟΠ), Υπουργείο Υποδοµών Τα Υπουργεία περιλαµβάνουν ιευθύνσεις, το βασικό αντικείµενο των οποίων αφορά στον περιβαλλοντικό σχεδιασµό, τον έλεγχο της ατµοσφαιρικής ρύπανσης και του θορύβου εντός των πόλεων, τον πολεοδοµικό σχεδιασµό και την οικιστική πολιτική, τη χωροταξία, τις τοπογραφικές εφαρµογές και τα ειδικά έργα αναβάθµισης περιοχών. Υπό την εποπτεία του ΥΠΕΚΑ λειτουργούν ορισµένα νοµικά πρόσωπα µε ειδικό αντικείµενο που σχετίζεται µε την αστική ανάπτυξη, όπως ο Οργανισµός Ρυθµιστικών Σχεδίων Αθήνας και Θεσσαλονίκης, ο Οργανισµός Κτηµατολογίου και Κτηµατογραφήσεων και το Κεντρικό Συµβούλιο Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος. (β) Περιφερειακό επίπεδο Στην Περιφέρεια λειτουργούν οι ιευθύνσεις Περιβάλλοντος και Χωροταξίας, µε αρµοδιότητες οι οποίες αφορούν στον περιβαλλοντικό και χωροταξικό σχεδιασµό, τον πολεοδοµικό σχεδιασµό και τις εφαρµογές. (γ) Τοπικό επίπεδο Οι Οργανισµοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) έχουν τη δυνατότητα εκκίνησης της διαδικασίας εκπόνησης πολεοδοµικών µελετών που εγκρίνονται από την Περιφέρεια ή το ΥΠΕΚΑ, ενώ στους ΟΤΑ λειτουργούν /σεις Πολεοδοµιών ή Πολεοδοµικά Γραφεία. Οι ΟΤΑ έχουν αρµοδιότητες για εφαρµογή πολεοδοµικής πολιτικής, τη µελέτη, διαχείριση και εφαρµογή προγραµµάτων οικιστικής και πολεοδοµικής ανάπτυξης, την υλοποίηση του πολεοδοµικού σχεδιασµού σύµφωνα µε το εγκεκριµένο πολεοδοµικό σχέδιο και τη Ζώνη Οικιστικού Έλεγχου (ΖΟΕ). ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 2

Περιορισµοί των χρήσεων της αστικής γης Οι τοπικές αρχές µιας πόλης επιδιώκουν τη βελτίωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων της πόλης και επιβάλλουν περιορισµούς στις χρήσεις της αστικής γης. Οι περιορισµοί αυτοί επιβάλλονται µε την ψήφιση νόµων, δια των οποίων απαγορεύονται ορισµένες χρήσεις σε κάποιες περιοχές της πόλης. Οι περιορισµοί είναι γενικού χαρακτήρα, θεσµοθετούνται από τα αρµόδια Υπουργεία και ισχύουν για το σύνολο της επικράτειας. Αν είναι τοπικού χαρακτήρα, η επιβολή τους να αποφασίζεται από τις τοπικές αρχές και να περιλαµβάνεται στη σύνταξη πολεοδοµικών ή ρυθµιστικών σχεδίων. Οι περιορισµοί είναι δυνατόν να αφορούν: (α) σε µια µικρή περιοχή της πόλης, (β) µια µεγαλύτερη έκταση της πόλης. Α/Α Κατηγορίες χρήσεων γης σύµφωνα µε το Π.. από 23/2/1997 1 Αµιγής κατοικία 2 Γενική κατοικία Χρήσεις γης 3 Πολεοδοµικά κέντρα, κεντρικές λειτουργίες πόλης, τοπικά κέντρα λειτουργίας συνοικίας γειτονιάς. 4 Μη οχλούσα βιοµηχανία βιοτεχνία (χαµηλή και µέση όχληση) 5 Οχλούσα βιοµηχανία βιοτεχνία (υψηλή όχληση) 6 Χονδρεµπόριο 7 Τουρισµός, αναψυχή 8 Ελεύθεροι χώροι, αστικό πράσινο 9 Κοινωφελείς εξυπηρετήσεις ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 3

Κατανοµή αστικής γης µεταξύ τριών τοµέων Α Ενοίκιο r ανά m 2 Περιβάλλουσα καµπύλη Καµπύλη ενοικίου µεταποίησης Β Καµπύλη ενοικίου γραφείων Καµπύλη ενοικίου λιανικού εµπορίου Μ Γ Κέντρο της πόλης αγοράς d 2 Απόσταση d d 3 Κατανοµή αστικής γης µεταξύ τριών τοµέων Στην πόλη δραστηριοποιούνται τρεις διαφορετικοί κλάδοι επιχειρήσεων, ενώ η περιβάλλουσα καµπύλη δίνει τις τιµές ενοικίων που ισχύουν υπό καθεστώς ελεύθερου ανταγωνισµού και χωρίς περιορισµούς στις χρήσεις γης. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 4

Επιβολή περιορισµών στις χρήσεις αστικής γης Α Ενοίκιο r ανά m 2 Μ Β Περιβάλλουσα καµπύλη Καµπύλη ενοικίου µεταποίησης α β Καµπύλη ενοικίου γραφείων Καµπύλη ενοικίου λιανικού εµπορίου γ α δ β γ Γ Κέντρο της πόλης αγοράς d 2 δ Απόσταση d d 3 d 4 d5 Η επιβολή περιορισµών στη χρήση γης µεταβάλλει την περιβάλλουσα καµπύλη ε- νοικίων, η οποία αποκτά την «πριονωτή» µορφή του σχήµατος. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 5

Αναπλάσεις αστικών περιοχών Σε πολλές µεγάλες πόλεις παρατηρήθηκε µετατόπιση πληθυσµού και δραστηριοτήτων από τις κεντρικές προς τις περιµετρικές αστικές περιοχές ή τα µικρότερα αστικά κέντρα. Οι λόγοι της µετακίνησης ποικίλλουν από πόλη σε πόλη. Ως ποιο χαρακτηριστικοί µπορούν να αναφερθούν οι εξής: Ο εξαγωγικός προσανατολισµός των επιχειρήσεων και η ανάγκη τους για σύνδεση µε τα υπεραστικά µεταφορικά δίκτυα τις οδήγησε στην επιλογή περιαστικών περιοχών που βρίσκονται πλησίον οδικών αξόνων. Αναβαθµίσεις των αστικών µεταφορικών δικτύων, βελτίωσαν την προσβασιµότητα πολλών περιµετρικών αστικών περιοχών και τις κατέστησαν ελκυστικές για εγκατάσταση σε αυτές πολλών επιχειρήσεων. Η αναβάθµιση των περιαστικών περιοχών µε άλλες υποδοµές, όπως δίκτυα παροχών ηλεκτρικού ρεύµατος, τηλεπικοινωνιών, σε συνδυασµό µε τις χαµηλές τιµές των οικοπέδων, ώθησε πολλές επιχειρήσεις που απαιτούν µεγαλύτερους χώρους, λόγω αύξησης της δραστηριότητάς τους και αλλαγής του τρόπου παραγωγής, να µετακινηθούν προς αυτές. Η αύξηση των εισοδηµάτων ορισµένων κατοίκων αυξάνει την επιθυµία τους για απόκτηση µεγαλύτερου χώρου και σε συνδυασµό µε την υποβάθµιση του περιβάλλοντος στις κεντρικές περιοχές της πόλης οδηγεί ένα µέρος του πληθυσµού προς τις ακραίες περιοχές της πόλης. Σε πολλές κεντρικές αστικές περιοχές είναι δυνατόν να υποβαθµιστεί το κοινωνικό περιβάλλον λόγω της αύξησης της παραβατικότητας, η οποία σε πολλές περιπτώσεις οφείλεται σε συγκέντρωση µειονοτήτων πολύ χαµηλής εισοδηµατικής τάξης (µετανάστες κ.λ.π.). ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 6

Η δηµιουργία εγκαταλειµµένης αστικής γης σε µια πόλη Ενοίκιο r ανά m 2 Μ Α Καµπύλη προσφοράς ενοικίου της οµάδας µε χαµηλό εισόδηµα Κέντρο της πόλης Β Καµπύλη προσφοράς ενοικίου της οµάδας µε υψηλό εισόδηµα Γ Απόσταση d Η όξυνση των περιβαλλοντικών προβληµάτων σε µια περιοχή µιας πόλης µπορεί να οδηγήσει τους κατοίκους µε υψηλά εισοδήµατα σε µετακίνηση προς τις ακραίες περιοχές της πόλης. Οι µετακινήσεις επιχειρήσεων και πληθυσµού από τις κεντρικές προς τις ακραίες περιοχές των µεγάλων πόλεων, είναι πιθανόν να οδηγήσουν στη δηµιουργία «εγκαταλειµµένης» αστικής γης. Αυτό έχει ως συνέπεια τη συνεχή µείωση της αξίας της αστικής γης, λόγω µείωσης της ζήτησης για χρήση των ακινήτων σε αυτή. Στις περιπτώσεις αυτές, οι Αρχές παρεµβαίνουν και εφαρµόζουν προγράµµατα αστικής ανάπλασης, µε στόχο την αναβάθµιση της υποβαθµισµένης περιοχής µια την προσέλκυση κατοίκων και δραστηριοτήτων σε αυτή ή την επανάκαµψη όσων την εγκατέλειψαν. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 7

Η δηµιουργία εγκαταλειµµένης αστικής γης σε µια πόλη Ενοίκιο r ανά m 2 Μ Α Καµπύλη προσφοράς ενοικίου της οµάδας µε χαµηλό εισόδηµα d 2 Κέντρο της πόλης Β Καµπύλη προσφοράς ενοικίου της οµάδας µε υψηλό εισόδηµα d 3 Απόσταση d Η περαιτέρω όξυνση των περιβαλλοντικών προβληµάτων έχει ως αποτέλεσµα τη µείωση της ζήτησης για αστική γη στην προβληµατική περιοχή και τη δηµιουργία ε- γκαταλειµµένης αστικής γης. Η παρέµβαση των Αρχών για την αντιστροφή της κατάστασης που δηµιουργήθηκε στο κέντρο της πόλης συνήθως αφορά στο σχεδιασµό και υλοποίηση προγραµµάτων αστικής ανάπλασης. Η µορφή και η έκταση των παρεµβάσεων στα προγράµµατα αστικών αναπλάσεων ποικίλουν ανάλογα µε το είδος των προβληµάτων που χαρακτηρίζουν τις αστικές περιοχές, αλλά και τη βούληση των Αρχών για το µέγεθος των αλλαγών που επιθυµούν. Ο στόχος των παρεµβάσεων είναι η αύξηση της ελκυστικότητας των προβληµατικών περιοχών για εγκατάσταση σε αυτές νέων επιχειρηµατικών δραστηριοτήτων και πληθυσµού. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 8

Οι ήπιες αναπλάσεις Επεµβάσεις «συντηρητικές» που αποσκοπούν στη βελτίωση των οικοδοµήσιµων και κοινόχρηστων χώρων. µε επεµβάσεις στις χρήσεις, την αισθητική, τη λειτουργικότητα των κτιρίων. Ως τέτοιες δράσεις µπορούν να αναφερθούν: (α) Βελτίωση των βασικών υποδοµών ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτροφωτισµού των κοινόχρηστων χώρων κ.λ.π. (β) Η αισθητική και λειτουργική αναβάθµιση των οδών και των κοινόχρηστων χώρων, (ανακατασκευή των οδών, πλακοστρώσεις κοινόχρηστων χώρων, πεζοδροµήσεις οδών, απαγόρευση της κυκλοφορίας σε κάποιες οδούς, η δηµιουργία χώρων στάθµευσης κ.λ.π. (γ) Η αισθητική και λειτουργική αναβάθµιση των κτιρίων της περιοχής µε θέσπιση νέων όρων δόµησης. (δ) Η αύξηση του πρασίνου και η βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος µε δενδροφυτεύσεις σε κοινόχρηστους χώρους (πεζοδρόµια, πλατείες κ.λ.π.), κατασκευή νέων ή αναβάθµιση των υφιστάµενων πάρκων κ.λ.π. (ε) Η εµπέδωση του αισθήµατος της ασφάλειας µε τη βελτίωση της αστυνόµευσης. (στ) Η θέσπιση µέτρων για αποµάκρυνση ρυπογόνων, οχλουσών και άλλων µη επιθυµητών δραστηριοτήτων και εγκατάσταση επιθυµητών επαγγελµατικών δραστηριοτήτων, που δηµιουργούν νέες ελκυστικές θέσεις εργασίας, όπως είναι οι τράπεζες,γραφείαυπηρεσιών,σχολεία,κ.λ.π.. (στ) Η µεταφορά στην περιοχή δηµόσιων υπηρεσιών και σχετικών δραστηριοτήτων, οι οποίες αυξάνουν την επισκεψιµότητα στην περιοχή και βελτιώνουν τη συνολική τους εικόνα. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 9

Οι ριζικές αναπλάσεις Περιλαµβάνουν µεγαλύτερες βελτιώσεις στην πολεοδοµία και διαρθρωτικές αλλαγές στην οικιστική ανασυγκρότηση της περιοχής. Είναι δυνατόν να περιλαµβάνουν αλλαγές στους συντελεστές και τον τρόπο δόµησης, απαλλοτριώσεις ιδιωτικών εκτάσεων για την παράδοσή τους σε δηµόσια χρήση, αλλαγές στη µορφολογία των κτιρίων και αισθητική αναβάθµιση και ανάδειξη ορισµένων παλαιών κτιρίων, κ.λ.π. Σε πιο προχωρηµένη µορφή, οι αναπλάσεις αυτές αφορούν στην ισοπέδωση και επανοικοδόµηση µιας περιοχής και ενδεχοµένως µπορούν να προκαλέσουν ριζικές αλλαγές στα χαρακτηριστικά του πληθυσµού και στις λειτουργίες που θα στεγαστούν στη νέα πλέον περιοχή. Οι αναπλάσεις αυτής της κατηγορίας αποτελούν τη δραστικότερη µορφή πολεοδοµικής επέµβασης που αποσκοπεί στην ανασυγκρότηση µιας δοµηµένης περιοχής της πόλης ή διαφορετικά στην αναδόµηση ενός τµήµατος της πόλης που πλέον µετατρέπεται σε µια «νέα» περιοχή. Είναι προφανές ότι, αυτού του είδους οι αναπλάσεις συναντούν µεγάλες δυσκολίες στο τακτοποίηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος και προϋποθέτει εφαρµογή συστηµάτων αναγκαστικών απαλλοτριώσεων, αστικού αναδασµού, µεταφοράς συντελεστή δόµησης κ.ά. Σε χώρες ανεξέλεγκτης καπιταλιστικής οικονοµίας, όπως είναι πολλές χώρες του Τρίτου Κόσµου, οι αναπλάσεις στην προχωρηµένη τους µορφή συνοδεύονται στις περισσότερες περιπτώσεις από εθελοντική ή υποχρεωτική, στιγµιαία ή σταδιακή αποµάκρυνση του υπάρχοντος πληθυσµού της περιοχής. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 10

Η εξέλιξη στις καµπύλες ενοικίου µετά την αναβάθµιση της κεντρικής υποβαθµισµένης περιοχής στην πόλη Ενοίκιο r ανά m 2 Μ Α Καµπύλη ενοικίου των νέων σε ηλικία µε υψηλά εισοδήµατα Β d 2 Κέντρο της πόλης Καµπύλη ενοικίου κατοίκων µε χαµηλά εισοδή- µατα Γ Καµπύλη ενοικίου των µεγάλων σε ηλικία µε υψηλά εισοδήµατα d 3 Απόσταση d Η αναβάθµιση της κεντρικής περιοχής θα οδηγήσει τους νέους σε ηλικία κατοίκους της πόλης στη κεντρική περιοχή, από όπου θα εκτοπιστούν οι κάτοικοι µε χαµηλά εισοδήµατα, ενώ θα παραµείνουν στις ακραίες περιοχές οι µεγάλοι σε ηλικία κάτοικοι µε υψηλά εισοδήµατα. Στο διάγραµµα η οµάδα που περιλαµβάνει νέους µε υψηλά εισοδήµατα, έχει καταλάβει την κεντρική περιοχή της πόλης, η οποία ορίζεται από την απόσταση. Ταυτόχρονα, εκτόπισε τους κατοίκους µε χαµηλά εισοδήµατα, οι οποίοι πλέον βρίσκονται µεταξύ των αποστάσεων και d 2. Η οµάδα που περιλαµβάνει άτοµα µεγαλύτερης ηλικίας µε υψηλά εισοδήµατα, παραµένει στις ακραίες περιοχές, και καταλαµβάνει την περιοχή που βρίσκεται µεταξύ των αποστάσεων d 2 και d 3. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 11

Μετατόπιση της καµπύλης ενοικίου της οµάδας µε χαµηλά εισοδήµατα για την αύξηση του αστικού χώρου Ενοίκιο r ανά m 2 Μ Α Β / Καµπύλη ενοικίου των νέων σε ηλικία µε υψηλά εισοδήµατα Β / d 2 Κέντρο της πόλης Καµπύλη ενοικίου κατοίκων µε χαµηλά εισοδή- µατα πριν την αστική ανάπλαση Καµπύλη ενοικίου κατοίκων µε χαµηλά εισοδή- µατα µετά την αστική ανάπλαση d 2 / Γ d 3 Καµπύλη ενοικίου των µεγάλων σε ηλικία µε υψηλά εισοδήµατα Γ / Απόσταση d Η επιθυµία της οµάδας µε χαµηλά εισοδήµατα για αύξηση της έκτασης αστικής γης που χρησιµοποιεί θα οδηγήσει σε αύξηση των προσφερόµενων ενοικίων από την οµάδα και µετατόπιση της καµπύλης ενοικίου «προς τα πάνω».. Ο περιορισµός του χώρου της οµάδας µε χαµηλά εισοδήµατα οδηγεί την οµάδα σε απώλεια ευηµερίας σε σχέση µε τις οµάδες µε υψηλά εισοδήµατα. Ανδεναυξηθούν ταεισοδήµατατης οµάδας αυτής, πολλά άτοµα θα χάσουν τις κατοικίες τους από άτοµα της οµάδας µε υψηλά εισοδήµατα και θα αναγκαστούν να εγκαταλείψουν την πόλη. Στην περίπτωση µη µετανάστευσης των ατόµων µε χαµηλά εισοδήµατα προς άλλη πόλη, ο πληθυσµός της οµάδας αυτής θα ζήσει σε µικρότερη αστική περιοχή και συνεπώς θα µειωθεί η ανά κάτοικο αντιστοιχούσα επιφάνεια κατοικίας ή αστικής γης. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 12

Η εισροή των ευπόρων Κάθε αστική ανάπλαση οδηγεί στην επιστροφή των κατοίκων υψηλών εισοδηµάτων σε αυτές που έχει ονοµαστεί «επιστροφή των ευπόρων» (gentrification). Στα ελληνικά µπορεί να αποδοθεί και ως «εξευγενισµός», «αναβάθµιση» και «αναγέννηση» και εκφράζει τη διαδικασία αναµόρφωσης φτωχών συνοικιών στο κέντρο µιας πόλης και αλλαγής εν συνεχεία της κοινωνικής σύνθεσης των περιοχών αυτών. Κατά κανόνα, η οµάδα των ευπόρων που επιστρέφει σε περιοχές που έχουν αναβαθµιστεί, είναι σχετικά νέοι στην ηλικία τους, δεν έχουν απαιτήσεις για µεγάλους χώρους και η θέση της εργασίας βρίσκεται στο κέντρο της πόλης. Οι υποστηρικτές των αστικών αναπλάσεων θεωρούν ότι θα ωφεληθούν όλες οι εισοδηµατικές τάξεις που διαµένουν στην πόλη λόγω της δηµιουργίας νέων θέσεων απασχόλησης. Οι επικριτές των αναπλάσεων θεωρούν ότι είναι αποτέλεσµα δράσης οικονοµικών παραγόντων που σχετίζονται µε τον καπιταλιστικό τρόπο παραγωγής, αλλά και πολιτισµικών παραγόντων που σχετίζονται µε ατοµικές επιλογές και προτιµήσεις. Από τους περισσότερο σηµαντικούς πολιτισµικούς παράγοντες, αναφέρονται: η εµφάνιση µιας νέας κοινωνικής τάξης, η δράση διακριτών κοινωνικών οµάδων, η ανάπτυξη του διεθνούς ανταγωνισµού των πόλεων και της τουριστικής βιοµηχανίας και οι επιδράσεις της κυριαρχίας του καταναλωτισµού στην οργάνωση του χώρου. Η νέα κοινωνική τάξη περιλαµβάνει νεαρότερες οµάδες πληθυσµού, που ακολουθούν ένα νέο τρόπο ζωής, προσελκύονται από το αστικό περιβάλλον και από ορισµένες περιοχές της πόλης, δεν επιθυµεί το δυτικό τρόπο ζωής που χαρακτηρίζεται από µια προαστιακή ήσυχη ζωή, αλλά ένα διαµέρισµα κεντρικής πολυκατοικίας µε πιο ασταθείς οικογενειακές σχέσεις και ολιγοµελείς οικογένειες. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 13

Η δηµιουργία ζωνών πρασίνου Σε ορισµένες πόλεις δηµιουργούνται ζώνες πρασίνου που περιβάλλουν τις αστικές περιοχές καιηεπέκτασητηςπόληςσεβάροςτωνζωνώναυτώνδενεπιτρέπεται. Εκτός από τις ζώνες πρασίνου, υπάρχουν σε πολλές πόλεις και άλλα φυσικά ή τεχνητά «εµπόδια» (παραλίες, τα ποτάµια, τα περιαστικά δάση, οι αρχαιολογικοί χώροι, κ.λ.π.) που δεν επιτρέπουν την «κατά πλάτος» επέκταση των πόλεων. Π.χ.ηανάπτυξητηςπόληςτηςΘεσσαλονίκηςµπορείναγίνειµόνοπροςτηνανατολική και τη δυτική πλευρά της πόλης, αφού προς τη βόρεια και τη νότια πλευρά η ανάπτυξη της περιορίζεται από το περιαστικό δάσος και το παραλιακό µέτωπο. Επίσης, πολλές χώρες (Ολλανδία, το Ηνωµένο Βασίλειο, Ν. Κορέα) δεν επιτρέπουν την επέκταση των πόλεων σε βάρος της περιβάλλουσας αυτές γεωργικής γης, προστατεύοντας την αγροτική ύπαιθρο. Στην περίπτωση µη επιβολής της παραπάνω περιοριστικής πολιτικής, αλλά επιτρέποντας την ανεµπόδιστη λειτουργία της αγοράς γης, οι µηχανισµός αγοράς ιδιωτικής γης δεν θα αξιολογήσει κατάλληλα σε ένα κοινωνικό πλαίσιο τα οφέλη που προέρχονται από τη διατήρηση του φυσικού περιβάλλοντος. Έτσι, δεν θα επιδιώξει την εξίσωση του κοινωνικού κόστους µε το κοινωνικό όφελος, αλλά η αξιολόγηση θα γίνει σε ιδιωτικό πλαίσιο, επιδιώκοντας τη µεγιστοποίηση του ιδιωτικού οφέλους και την ελαχιστοποίηση του ιδιωτικού κόστους. Η αξιολόγηση των Αρχών της πόλης γίνεται σε ένα ευρύτερο κοινωνικό πλαίσιο, εντός του οποίου συνεκτιµώνται το κοινωνικό κόστος και τα οφέλη και όχι στενά τα ιδιωτικά από την επέκταση της πόλης σε βάρος του ύπαιθρου χώρου. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 14

Ανεµπόδιστη επέκταση των πόλεων Συγχώνευση κοντινών γεωγραφικά πόλεων r A2 r A1 r B2 Γεωργική γη r B1 r ag / / Α d 2 d 3 Β d 4 d 4 Η ανεµπόδιστη επέκταση των πόλεων που βρίσκονται σε κοντινή γεωγραφική απόσταση µπορεί να οδηγήσει στη συγχώνευσή τους µε την κατάληξη της µεταξύ τους υπάρχουσας γεωργικής γης. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 15

Παρεµπόδιση στην επέκταση των πόλεων Μετατόπιση γραµµών ενοικίου δυο πόλεων µε χωρικούς περιορισµούς r A3 r A2 r A1 Γεωργική γη r B3 r B2 r B1 r ag / / Α d 2 d 3 Β d 4 d 4 Η παρεµπόδιση της επέκτασης «καθ ύψος» και «κατά πλάτος» των πόλεων οδηγεί, ύστερα από αύξηση των εισοδηµάτων ή του πληθυσµού τους, στη µετατόπιση «προς τα πάνω» των γραµµών ενοικίων τους και την αύξηση των ενοικίων της αστικής γης. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 16

Ζώνες πρασίνου και τιµές ενοικίων Η επίδραση των ζωνών πρασίνου στη διαµόρφωση των γραµµών ενοικίου πόλεων µε χωρικούς περιορισµούς r A3 r B3 Α d 2 Β d 3 d 4 Η ύπαρξη περιορισµών στην «κατά πλάτος» επέκταση των πόλεων αυξάνει τις τιµές ενοικίων στα όρια της πόλης λόγω της ύπαρξης ζωνών πρασίνου και του αναβαθµισµένου περιβάλλοντος που αυτές εξασφαλίζουν. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 17

Εκπονήσεις, αναθεωρήσεις και επεκτάσεις σχεδίων πόλεων Το αρµόδιο Υπουργείο και οι ήµοι έχουν την ευθύνη για τη δηµιουργία Πολεοδοµικών Σχεδίων ή Σχεδίων Πόλης, τα οποία θα πρέπει να εξασφαλίζουν την ικανοποίηση των προβλεποµένων αναγκών της πόλης ή του οικισµού και η σύνταξή τους να γίνεται σύµφωνα µε τους όρους που απαιτούνται από τους κανόνες της υγιεινής, της ασφάλειας, της οικονοµίας και της αισθητικής. Υπόχρεοι για την εκπόνηση των Σχεδίων Πόλης είναι οι οικείοι ήµοι, ενώ είναι δυνατόν να επιβαρύνονται άµεσα και οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων που περιλαµβάνονται σε κάθε Σχέδιο Πόλης µε µέρος των σχετικών δαπανών. Οι ήµοι έχουν τη δυνατότητα για την αναθεώρηση ή επέκταση υφιστάµενων Σχεδίων Πόλης, ύστερα από σχετική έγκριση του αρµόδιου υπουργείου. Σε κάθε Σχέδιο Πόλης θα πρέπει να καθορίζονται, ανάλογα µε τις προβλεπόµενες ανάγκες της περιοχής: (α) Οι οδοί, οι πλατείες, οι κοινόχρηστοι κήποι, οι πρασιές, τα άλση και γενικά οι κοινόχρηστοι χώροι που είναι αναγκαίοι για την αποτελεσµατική λειτουργία της περιοχής. (β) Τα οικόπεδα που είναι αναγκαία για την ανέγερση δηµόσιων, δηµοτικών και θρησκευτικών κτιρίων και την εκτέλεση οποιωνδήποτε έργων κοινής ωφέλειας. (γ) Τους οικοδοµήσιµους χώρους και γενικά τη χρησιµοποίηση κάθε θέσης για ορισµένο κοινωνικό σκοπό. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 18

Νοµιµοποιήσεις αυθαίρετα δοµηθέντων κτισµάτων Ως «αυθαίρετη» ή «παράνοµη» χαρακτηρίζεται γενικά η δόµηση που πραγµατοποιείται κατά παράβαση διατάξεων της ισχύουσας πολεοδοµικής και οικοδοµικής νοµοθεσίας. Σύµφωνα µε τον ισχύοντα Οικοδοµικό Κανονισµό (ΓΟΚ), ως αυθαίρετη νοείται κάθε κατασκευή η οποία: (α) Εκτελείται χωρίς να έχει τη νόµιµη οικοδοµική άδεια. (β) Χαρακτηρίζεται από παράβαση κάποιων όρων που περιλαµβάνονται στη νόµιµη οικοδοµική άδεια. (γ) Εκτελείται µε οικοδοµική άδεια η οποία ανακλήθηκε. (δ) Εκτελείται µε παράβαση των πολεοδοµικών διατάξεων που ισχύουν. (ε) Υπέστη αλλαγή χρήσης συνολικά ή ενός τµήµατος αυτής σε σχέση µε την προβλεπόµενη από την οικοδοµική άδεια χρήση. Οι βασικότερες αιτίες της αυθαίρετης δόµησης: (α) Το υπόδειγµα ανάπτυξης χαρακτηρίζεται από «µονοδιάστατη» ανάπτυξη των µεγάλων αστικών κέντρων, κυρίως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης και την «εγκατάλειψη» της υπαίθρου και των µικρών οικισµών. (β) Η έλλειψη χωροταξικού σχεδιασµού και των απαραίτητων ρυθµιστικών και πολεοδοµικών σχεδίων, ώστε να υπάρχει η προσφορά γης ικανής να καλύψει την δηµιουργούµενη ζήτηση σε κάθε πόλη. (γ) Πληµµελής έλεγχος από την πλευρά των αρµόδιων Αρχών και αδυναµία εφαρµογής της υφιστάµενης νοµοθεσίας. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 19

Οικοδοµικοί συνεταιρισµοί Η νοµοθεσία προβλέπει την πραγµατοποίηση πολεοδόµησης µε ανάληψη της σχετικής πρωτοβουλίας από ιδιωτικούς φορείς, τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί διακρίνονται σε: (α) Αστικούς που έχουν σκοπό να αποκτήσουν τα µέλη τους κύρια κατοικία. (β) Παραθεριστικούς που έχουν σκοπό να αποκτήσουν τα µέλη τους παραθεριστική κατοικία. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί µπορούν να εξασφαλίσουν κατοικία για τα µέλη τους ως εξής: (α) Με παραγωγή κατοικιών από ενιαίο κατασκευαστικό φορέα. (β) Με διανοµή αυτοτελών οικοπέδων για την ανέγερση κατοικιών από τα µέλη. (γ) Με απ' ευθείας αγορά έτοιµων κατοικιών. (δ) Με συνδυασµό των παραπάνω περιπτώσεων. Κάθε οικοδοµικός συνεταιρισµός µπορεί να προβεί σε πολεοδόµηση µιας ιδιόκτητης περιοχής υπό την προϋπόθεση ότι θα παραχωρήσει στον ΟΤΑ όπου ανήκει η προς πολεοδόµηση έκταση χωρίς αντάλλαγµα µέρος της ιδιοκτησίας του όπως και τους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και ειδικού προορισµού χώρους µέσα στο πολεοδοµούµενο τµήµα. Ο συνεταιρισµός αναλαµβάνει την ευθύνη κατασκευής και συντήρησης των έργων υποδοµής και γενικά των κοινόχρηστων έργων στην πολεοδοµούµενη περιοχή. Οι όροι δόµησης και τα κριτήρια για τον προσδιορισµό του µέρους της ιδιοκτησίας του συνεταιρισµού που θα πολεοδοµηθεί, καθορίζονται µε αποφάσεις του αρµόδιου Υπουργείου. ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ 20