εκτός των ορίων της παρεχοµένης µε το άρθρο 42 παραγρ. 5 ν. 1337/83 εξουσιοδοτήσεως και συνεπώς ανίσχυρες

Transcript

1 ΙΣΤΟΡΙΚΟ Μέχρι την έκδοση της απόφασης 1828/08 του ΣτΕ και στη συνέχεια της παρακάτω Εγκυκλίου 1/2010 του ΥΠΕΚΑ, η έκδοση οικοδοµικών αδειών σε περιοχές εντός οικισµών µέχρι κατοίκους γινόταν κατ εφαρµογή των διατάξεων του Π.. 24/ (ΦΕΚ 181) και ιδιαίτερα των διατάξεων των παρ. 2 και 3 του άρθρου 6. Οι διατάξεις αυτές αναφέρουν : Γραµµή όµησης Αρθρο Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδοµήσιµο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 4 µέτρα και να εφάπτεται καθ` όλο το µήκος της µιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. Οπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των 4 µέτρων, για να είναι το οικόπεδο οικοδοµήσιµο, πρέπει µε συµβολαιογραφική πράξη, της οποία αντίγραφο κοινοποιείται µε απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση ώστε από το πρόσωπο του εναποµένοντος οικοπέδου µέχρι τον άξονα του κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάγιστον 2 µέτρων. Της παραπάνω ρύθµισης εξαιρούνται τα τµήµατα του οικοπέδρου που καταλαµβάνονται από οικοδοµές. Σε χαρακτηριζόµενους παραδοσιακούς οικισµούς τα οικόπεδα που βρίσκονται µέσα στο συνεκτικό τήµα του οικισµού και εφόσον υπάρχει διαµορφωµένος παραδοσιακός ιστός είναι οικοδοµήσιµα όταν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο οποιουδήποτε πλάτους. 2α. Υφιστάµενο οικόπεδο κατά την ισχύ του παρόντος που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδοµίσιµο πρέπει να τεθεί από τον ιδιοκτήτη σε κοινή χρήση, µε συµβολαιογραφική πράξη, αντίγραφο της οποίας κοινοποιείται µε απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, λωρίδα οικοπέδου πλάτους τουλάχιστον 4 µέτρων, που να εφάπτεται καθ` όλο το µήκος της µιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου, για τη δηµιουργία κοινοχρήστου χώρου. Ο χώρος αυτός που τίθεται σε κοινή χρήση πρέπει να συνδέει τα οικόπεδα µε το υφιστάµενο σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του οικισµού. Για την εξασφάλιση της σύνδεσης αυτής είναι δυνατό να γίνεται παραχώρηση σε κοινή χρήση έκτασης που ανήκει σε γειτονικές ιδιοκτησίες είτε απ` ευθείας από τους κυρίως αυτών είτε κατόπιν µεταβίβασης στον ενδιαφερόµενο ιδιοκτήτη του οικοπέδου που στερείται τη σύνδεση.

2 2 β. Οι διατάξεις της προηγουµένης περίπτ. α ισχύουν και για οικόπεδα που δηµιουργούνται από κατάτµηση, µε την προϋπόθεση ότι το πρόσωπο αυτών επί του κοινοχρήστου χώρου ή του χώρου που έχει τεθεί σε κοινή χρήση να είναι 12 µέτρα τουλάχιστον. γ. Προϋπόθεση για την πραγµατοποίηση της παραχώρησης της λωρίδας του οικοπέδου σε κοινή χρήση στις περίπτ. α και β όταν το συνολικό µήκος της υπερβαίνει τα 50 µέτρα, είναι η έγκρισή της από την αρµόδια για τη χορήγηση της οικοδοµικής άδειας αρχή, η οποία κρίνει αν η θέση αυτής της έκτασης εξασφαλίζει τη δυνατότητα µελλοντικής ενσωµάτωσής της στο δίκτυο κυκλοφορίας του οικισµού. Για την έγκριση, ο ενδιαφερόµενος υποβάλλει τοπογραφικό διάγραµµα σε κατάλληλη κλίµακα, ώστε να φαίνεται η σύνδεση µε τον υφιστάµενο κοινόχρηστο χώρο καθώς και το γειτονικό δίκτυο κυκλοφορίας του οικισµού. Η αρµόδια αρχή, πριν από την έγκριση δύναται να ζητήσει τη γνώµη Συµβουλίου Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος του οικείου νοµού. 3. Με απόφαση Νοµάρχη ύστερα από εισήγηση της αρµόδιας για την έκδοση της οικοδµικής άδειας αρχής και γνωµοδότηση του Συµβουλίου Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος του νοµού, είναι δυνατόν να ορίζεται για την εφαρµογή των προηγουµένων παρ. 1 και 2 πλάτος κοινοχρήστου χώρου µεγαλύτερο από 4 µέτρα και έως 8 µέτρα, εφόσον αυτό επιβάλλεται για λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλοντικούς ή πολεοδοµικούς Οι ιδιοκτησίες που έχουν δηµιουργηθεί από το 1985 και µέχρι την έκδοση της απόφασης 1828/08 του ΣτΕ, µε την εφαρµογή σχετικών διατάξεων των παραγράφων 2 και 3 (παραπάνω) του άρθρου 6 του Π 24/ , έχουν δηµιουργηθεί µε όλες τις νοµότυπες διαδικασίες, αποφάσεις ΣΧΟΠ, αποφάσεις Νοµάρχη, αποφάσεις ηµοτικών Συµβουλίων, µεταγραφές στα υποθηκοφυλακεία κ.λπ. Συγχρόνως, όλα αυτά τα χρόνια : έχουν γίνει νόµµες µεταβιβάσεις έχουν αποκτηθεί νοµίµως εµπράγµατα δικαιώµατα. έχουν πληρωθεί φόροι στις πραγµατοποιηθείσες αγοραπωλησίες ακινήτων. έχουν οηµειωθεί βάρη και υποθήκες. έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται κτίρια και οτη συντριπτική τους πλειοψηφία, τα ακίνητα αυτά έχουν φύγει από την κυριότητα των αρχικών ιδιοκτητών (ίσως και µεγαλοϊδιοκτητών) και βρίσκονται στην κυριότητα µικροϊδιοκτητών, οι οποίοι έχουν επενδύσει τις όποιες αποταµιεύσεις τους.

3 3 Με την απόφαση 1828/08 του ΣτΕ, ύστερα από µεµονωµένη προσφυγή, κρίθηκε ότι οι παραπάνω διατάξεις 2 και 3 του άρθρου 6 του Π 24/ «.οι οποίες ορίζουν προϋποθέσεις και διαδικασία για την παραχώρηση από ιδιώτες εδαφικών λωρίδων και τη θέση τους σε κοινή χρήση, προκειµένου να καταστούν οικοδοµήσιµα ακίνητα στερούµενα προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο και µη δυνάµενα, κατ' επέκταση, να δοµηθούν βάσει του προεκτεθέντος γενικού όρου της παρ. 1 του άρθρου 6 του π. δ/τος/ , ο οποίος στοιχεί προς γενική αρχή του πολεοδοµικού δικαίου, είναι, ενόψει όσων αναφέρονται στη σκέψη 10 εκτός των ορίων της παρεχοµένης µε το άρθρο 42 παραγρ. 5 ν. 1337/83 εξουσιοδοτήσεως και συνεπώς ανίσχυρες, διότι παρέχουν τη δυνατότητα δηµιουργίας κοινοχρήστων χώρων, αποσπασµατικώς και κατά τρόπο µη ορθολογικό, µε πρωτοβουλία ιδιωτών, πριν από την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης κατ' αντίθεση προς τις απορρέουσες από το άρθρο 24 του Συντάγµατος επιταγές». (Σ.Σ. Πριν υπογραφεί βεβαίως το Π.. είχε περάσει για έγκριση συνταγµατικής νοµοµότητος από το ΣτΕ) Ύστερα από την παραπάνω απόφαση του ΣτΕ το ΥΠΕΚΑ εξέδωσε την Εγκύκλιο 1/2010 µε την οποία καλούσε τις Πολεοδοµικές Υπηρεσίες : 1. Να µην εγκρίνουν πράξεις κατ' εφαρµογή των παραπάνω παραγράφων 2 και 3 του άρθρου 6 του Π. /τος 24/ (ΦΕΚ 181 ) και 2. Να µην εκδίδουν οικοδοµικές άδειες σε ιδιοκτησίες που έχουν δηµιουργηθεί κατ' εφαρµογή των παραπάνω ανίσχυρων διατάξεων. Για τη νόµιµη έκδοση οικοδοµικών αδειών στις ιδιοκτησίες αυτές θα έπρεπε µε µέριµνα των οικείων ΟΤΑ, να εκπονηθούν και προωθηθούν προς έγκριση τµηµατικές πολεοδοµικές µελέτες, σύµφωνα µε τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 19 του Ν.2508/1997, µε την οποία ορίζεται ότι : «.Στην περιοχή µέσα στα όρια του οικισµού µπορεί να γίνει και ανεξάρτητη πολεοδοµική µελέτη που µπορεί να περιορίζεται σε τµηµατική πολεοδοµική ρύθµιση κατά µήκος των κυρίων αξόνων ή σε άλλα πολεοδοµικώς ενδιαφέροντα σηµεία. Με τη µελέτη αυτή καθορίζονται κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδοµήσιµοι χώροι, χρήσεις γης και όροι και περιορισµοί δόµησης...». (Σ.Σ. Με εγκύκλιο ερµηνεύονται διατάξεις νόµου ή Π.. αλλά ΕΝ τροποποιούνται). Μετά τις έντονες διαµαρτυρίες του ΤΕΕ, αιτήµατα και παράπονα πολιτών καθώς και ερωτήµατα Υπηρεσιών το ΥΠΕΚΑ εξέδωσε την Εγκύκλιο 3/2010 προκειµένου να

4 4 αντιµετωπίσει τα προβλήµατα που ανέκυψαν. Σύµφωνα µε αυτή και µέχρι να προωθηθεί νοµοθετική ρύθµιση διευκρινίζονται τα εξής : 1. Οικοδοµικές άδειες που έχουν εκδοθεί κατ εφαρµογή των παραπάνω (κριθέντων ως ανίσχυρων) διατάξεων είναι νοµίµως εκδοθείσες. Οι άδειες αυτές µπορούν να αναθεωρούνται κατά τις ισχύουσες διατάξεις, εφόσον ο ιδιοκτήτης υποβάλει υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/86 µε την οποία θα δηλώνει ότι είναι σε γνώση του ότι οι διατάξεις των παρ. 2 και 3 του άρθρου 6 του Π.. 24/ έχουν κριθεί ως ανίσχυρες από το ΣτΕ. 2. Κατά τον ίδιο τρόπο, µε την υποβολή της παραπάνω δήλωσης του ιδιοκτήτη, µπορεί να εκδίδονται (και αναθεωρούνται) οικοδοµικές άδειες, για την έκδοση των οποίων είχαν υποβληθεί πλήρεις φάκελοι κατά την ηµεροµηνία έκδοσης της εγκυκλίου 1 του ΥΠΕΚΑ ( ). 3. Για τα ακίνητα που είχαν δηµιουργηθεί βάσει των παραπάνω διατάξεων (δηλ. των παρ. 2 και 3 του άρθρου 6 του Π.. 24/ ), στα οποία δεν είχε ζητηθεί η έκδοση οικοδοµικής άδειας, είναι δυνατή η κατά περίπτωση αντιµετώπισή τους µε τµηµατικό σχεδιασµό στον οικισµό ή αν κρίνεται σκόπιµο από τις αρµόδιες υπηρεσίες της αρµόδιας Ν.Α. (π.χ. σε αδόµητες περιοχές τµήµατα των οικισµών *Σ.Σ. Όπως είναι η δική µας περίπτωση*) να ακολουθείται η διαδικασία της εκπόνησης πλήρους πολεοδοµικής µελέτης για τα τµήµατα αυτά. ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΗ ΕΠΙΣΤΟΛΗΣ ΙΑΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Να αναφερθεί ότι είµαστε ιδιοκτήτες οικοπέδων ευρισκοµένων εντός του οικισµού Καλυβίων του ήµου Καρύστου Ν. Ευβοίας, αρτίων και οικοδοµησίµων σύµφωνα µε τις διατάξεις του Π.. 24/ Η αγορά έγινε το 1998 νοµότυπα µε συµβολαιογραφικές πράξεις (και µεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο), αφού πληρώθηκαν οι αναλογούντες φόροι. Τα οικόπεδα µας έχουν πρόσωπο σε υφιστάµενο δηµοτικό δρόµο. Κατά τον έλεγχο για την αγορά των οικοπέδων διαπιστώσαµε ότι είχαν γίνει όλες οι απαιτούµενες διαδικασίες, έλεγχοι και εγκρίσεις από το αρµόδιο Πολεοδοµικό Γραφείο, το ΣΧΟΠ του Νοµού. Στη συνέχεια, έγινε συµβολαιογραφική πράξη παραχώρησης των κοινοχρήστων χώρων (δρόµοι) στο ήµο Καρύστου και µεταγραφή των παραχωρηµένων στο αρµόδιο υποθηκοφυλακείο.

5 5 Η αγορά των οικοπέδων µας, καθόλα νοµότυπη έγινε πριν από την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ. Με την τελευταία εγκύκλιο γίνεται άδικη διάκριση σε ιδιοκτήτες οικοπέδων που πρόλαβαν και έβγαλαν οικοδοµική άδεια ή κατέθεσαν πλήρη φάκελο µελέτης για έκδοση οικοδοµικής άδειας και σε αυτούς που για διάφορους λόγους (κυρίως οικονοµικούς) δεν είχαν τη δυνατότητα. Μέχρι να γίνει νοµοθετική ρύθµιση, για λόγους χρηστής διοίκησης να ισχύουν οι διατάξεις του Π.. 24/ (ΦΕΚ 181) για τα οικόπεδα τα οποία έχουν παραχωρήσει εδαφική λωρίδα για τη δηµιουργία κοινόχρηστης οδού. Μάρκος Κατσιώτης Άρθρο 42, παρ. 5 του Ν.1337/83 "5. Με π.δ/γµα, που εκδίδεται µε πρόταση του Υπουργού Χωροταξίας Οικισµού και Περιβάλλοντος ορίζονται οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες µε τις οποίες µπορεί να εγκρίνεται η πολεοδόµηση και επέκταση οικισµών µε πληθυσµό µέχρι κατοίκους, να καθορίζονται οι ειδικότεροι όροι και περιορισµοί δόµησης και τα ποσοστά εισφοράς σε γη και σε χρήµα τα οποία µπορεί και να αποκλίνουν από τα ποσοστά που προβλέπονται στα άρθρα 8 και 9 του νόµου αυτού. Επίσης µε π. δ/γµα, που εκδίδεται µε πρόταση του Υπουργού Χωροταξίας Οικισµού και Περιβάλλοντος, ορίζεται ο τρόπος καθορισµού των ορίων και των όρων δόµησης των οικισµών πληθυσµού µέχρι κατοίκους, προβλέπονται τα στοιχεία εκτίµησης κατά τον καθορισµό των ορίων, η διαδικασία που τηρείται για τον καθορισµό αυτόν, κατηγορίες οικισµών καθώς και κάθε σχετική λεπτοµέρεια. Τα όρια των οικισµών αυτών καθορίζονται µε απόφαση του νοµάρχη που δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως". ***Η παράγραφος 5 αντικαταστάθηκε ως άνω διά του άρθρου 8 παρ. 17 του Ν. 1512/1985 (Α 4).

6 6 Άρθρο 24 του Συντάγµατος 1. Η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του Κράτους και δικαίωµα του καθενός. Για τη διαφύλαξή του το κράτος έχει υποχρέωση να παίρνει ιδιαίτερα προληπτικά ή κατασταλτικά µέτρα στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας. Νόµος ορίζει τα σχετικά µε την προστασία των δασών και των δασικών εκτάσεων. Η σύνταξη δασολογίου συνιστά υποχρέωση του Κράτους. Απαγορεύεται η µεταβολή του προορισµού των δασών και των δασικών εκτάσεων, εκτός αν προέχει για την Εθνική Οικονοµία η αγροτική εκµετάλλευση ή άλλη τους χρήση, που την επιβάλλει το δηµόσιο συµφέρον. 2. Η χωροταξική αναδιάρθρωση της Χώρας, η διαµόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόµηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών υπάγεται στη ρυθµιστική αρµοδιότητα και τον έλεγχο του Κράτους, µε σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισµών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Οι σχετικές τεχνικές επιλογές και σταθµίσεις γίνονται κατά τους κανόνες της επιστήµης. Η σύνταξη εθνικού κτηµατολογίου συνιστά υποχρέωση του Κράτους. 3. Για να αναγνωριστεί µία περιοχή ως οικιστική και για να ενεργοποιηθεί πολεοδοµικά, οι ιδιοκτησίες που περιλαµβάνονται σε αυτή συµµετέχουν υποχρεωτικά, χωρίς αποζηµίωση από τον οικείο φορέα, στη διάθεση των εκτάσεων που είναι απαραίτητες για να δηµιουργηθούν δρόµοι, πλατείες και χώροι για κοινωφελείς γενικά χρήσεις και σκοπούς, καθώς και στις δαπάνες για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδοµικών έργων, όπως νόµος ορίζει. 4. Νόµος µπορεί να προβλέπει τη συµµετοχή των ιδιοκτητών περιοχής που χαρακτηρίζεται ως οικιστική στην αξιοποίηση και γενική διαρρύθµισή της σύµφωνα µε εγκεκριµένο σχέδιο, µε αντιπαροχή ακινήτων ίσης αξίας ή τµηµάτων ιδιοκτησίας κατά όροφο, από τους χώρους που καθορίζονται τελικά ως οικοδοµήσιµοι ή από κτίρια της περιοχής αυτής. 5. Οι διατάξεις των προηγούµενων παραγράφων εφαρµόζονται και στην αναµόρφωση των οικιστικών περιοχών που ήδη υπάρχουν. Οι ελεύθερες εκτάσεις, που προκύπτουν από την αναµόρφωση, διατίθενται για τη δηµιουργία κοινόχρηστων χώρων ή εκποιούνται για να καλυφθούν οι δαπάνες της πολεοδοµικής αναµόρφωσης, όπως νόµος ορίζει. 6. Τα µνηµεία, οι παραδοσιακές περιοχές και τα παραδοσιακά στοιχεία προστατεύονται από το Κράτος. Νόµος θα ορίσει τα αναγκαία για την πραγµατοποίηση της προστασίας αυτής περιοριστικά µέτρα της ιδιοκτησίας, καθώς και τον τρόπο και το είδος της αποζηµίωσης των ιδιοκτητών. Ερµηνευτική δήλωση: Ως δάσος ή δασικό οικοσύστηµα νοείται το οργανικό σύνολο άγριων φυτών µε ξυλώδη κορµό πάνω στην αναγκαία επιφάνεια του εδάφους, τα οποία, µαζί µε την εκεί συνυπάρχουσα χλωρίδα και πανίδα, αποτελούν µέσω της αµοιβαίας αλληλεξάρτησης και αλληλοεπίδρασής τους, ιδιαίτερη βιοκοινότητα (δασοβιοκοινότητα) και ιδιαίτερο φυσικό περιβάλλον (δασογενές). ασική έκταση υπάρχει όταν στο παραπάνω σύνολο η άγρια ξυλώδης βλάστηση, υψηλή ή θαµνώδης, είναι αραιά.