ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. Εισαγωγή...2 2. Στόχος της µελέτης...2 3. Η εξέλιξη των µελετών Γενικών Πολεοδοµικών Σχεδίων, από το ν. 1337/83 στον 2508/97....3 4.Η µελέτη Γ.Π.Σ. Σητείας...4 4.1 Σύντοµη Ανάλυση Περιγραφή του ήµου...4 4.2 Προτεινόµενες Ρυθµίσεις...6 5. Σχολιασµός Κριτική µελέτης Γ.Π.Σ...12 6. Συµπεράσµατα...19 1
1. Εισαγωγή Η παρούσα εργασία εκπονήθηκε στα πλαίσια του µαθήµατος «υναµική των χωρικών δοµών και χρήσεων γης και σύγχρονες πρακτικές του σχεδιασµού», κατά τη διάρκεια του εαρινού εξαµήνου του ακαδηµαϊκού έτους 2006 2007, για το ιατµηµατικό Πρόγραµµα Μεταπτυχιακών Σπουδών Αρχιτεκτονική Σχεδιασµός του Χώρου µε κατεύθυνση Πολεοδοµία Χωροταξία. Θέµα της εργασίας αποτελεί η κριτική σχολιασµός της µελέτης Γ.Π.Σ. ήµου Σητείας, σχετικά µε τις προτεινόµενες από αυτήν ρυθµίσεις και τον καθορισµό χρήσεων γης στον αστικό και εξωαστικό χώρο. Θα θέλαµε στο σηµείο αυτό να ευχαριστήσουµε τον κο Αντώνη Χουρδάκη, Πολεοδόµο και ανάδοχο της µελέτης, για το υλικό και τις χρήσιµες πληροφορίες που µας προσέφερε, συµβάλλοντας στην εκπόνηση αυτής της εργασίας. 2. Στόχος της μελέτης Η µελέτη Γ.Π.Σ. Σητείας εκπονήθηκε κατ` εφαρµογή του Ν. 2508/97 «Βιώσιµη Οικιστική Ανάπτυξη των πόλεων και των οικισµών της χώρας και άλλες διατάξεις». Η αξιολόγηση της µελέτης, γίνεται σύµφωνα µε το κατά πόσο οι προτεινόµενες από αυτή ρυθµίσεις, σε χωροταξικό και πολεοδοµικό επίπεδο, επιτυγχάνουν τους στόχους που ετέθησαν από τον ίδιο το νόµο. Στο πρώτο άρθρο του ν. 2508/97 καθορίζονται ο σκοπός και οι κατευθυντήριες αρχές του νόµου. Αναλυτικότερα, στόχοι του ν. 2508/97 και κατ επέκταση της µελέτης Γ.Π.Σ. Σητείας αποτελούν: 1. Η σταδιακή οργάνωση και ανάδειξη στον µη αστικό χώρο των «ανοικτών πόλεων», η ανάδειξη της συνοχής και η ανασυγκρότηση του αστικού και περιαστικού χώρου. 2. Η διασφάλιση της οικιστική οργάνωσης των πόλεων και οικισµών µε τον επιθυµητό συσχετισµό των οικιστικών παραµέτρων, η προστασία του περιβάλλοντος και η ανακοπή της άναρχης δόµησης, µε τον καθορισµό κριτηρίων ανάπτυξης που συντείνουν στη µεγαλύτερη δυνατή οικονοµία των οικιστικών επεκτάσεων. 3. Η αναβάθµιση του περιβάλλοντος και ιδίως των υποβαθµισµένων περιοχών, µε την εξασφάλιση του αναγκαίου κοινωνικού εξοπλισµού, της τεχνικής 2
υποδοµής και ο έλεγχος χρήσεων σύµφωνα µε τα πολεοδοµικά σταθερότυπα και κριτήρια καταλληλότητας. 4. Η προστασία, ανάδειξη και περιβαλλοντική αναβάθµιση των κέντρων των πόλεων, των πολιτιστικών πόλων και των παραδοσιακών πυρήνων των οικισµών, των χώρων πρασίνου και λοιπών στοιχείων, φυσικού, αρχαιολογικού, ιστορικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος των πόλεων, των οικισµών και του περιαστικού χώρου. 3. Η εξέλιξη των μελετών Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, από το ν. 1337/83 στον 2508/97. Σε αντίθεση µε τα Γ.Π.Σ. του ν. 1337/83 που αφορούσαν µόνο τον αστικό χώρο, τα νέα Γ.Π.Σ. και Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. επεκτείνονται και στον περιαστικό και αγροτικό χώρο, µε σκοπό να συνθέσουν ισότιµα τις αναπτυξιακές, κοινωνικές, περιβαλλοντικές και οικιστικές παραµέτρους της εδαφικής περιφέρειας των πρωτοβάθµιων Ο.Τ.Α. Κατά την έννοια αυτή, τα σχέδια αυτά φαίνεται να έχουν ολιστικό χαρακτήρα, ενώ από απόψεως δεσµευτικότητας περιέχουν τόσο ρυθµίσεις κατευθυντήριες και προγραµµατικές όσο και ρυθµίσεις κανονιστικού χαρακτήρα. Οι βασικές καινοτοµίες των Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. κατά το ν. 2508/97, (Πολεοδοµικός Σχεδιασµός: Προβλήµατα εφαρµογής και προτάσεις µεταρρύθµισης, Έκθεση επιστηµονικής επιτροπής,2006) είναι οι εξής: 1. Αποκέντρωση των διαδικασιών κατάρτισης και έγκρισης, µε ταυτόχρονη ενδυνάµωση των διαδικασιών συµµετοχής των πολιτών και των τοπικών αρχών σε όλα τα στάδια της εκπόνησης των σχετικών σχεδίων. Με τον τρόπο αυτό, επιδιώκεται η καλύτερη διαµεσολάβηση των συµφερόντων στο επίπεδο της τοπικής κοινωνίας. 2. Στόχευση στη συνολική ρύθµιση του χώρου. Ο στόχος αυτός επιτυγχάνεται µε τη συµπερίληψη στα Γ.Π.Σ. και Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. τόσο των ήδη πολεοδοµηµένων περιοχών, όσο και των προς πολεοδόµηση περιοχών, καθώς και των περιοχών που προορίζονται για την ανάπτυξη παραγωγικών δραστηριοτήτων και των περιοχών ειδικής προστασίας 3
(συµπεριλαµβανοµένων και των Ζ.Ο.Ε. που είχαν εγκριθεί υπό το καθεστώς του ν. 1337/83) 3. Ενσωµάτωση της περιβαλλοντικής διάστασης (φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον) στο σχεδιασµό και προσδιορισµός των ορίων της οικιστικής ανάπτυξης υπό το πρίσµα της αρχής της αειφορίας. 4.Η μελέτη Γ.Π.Σ. Σητείας Η µελέτη η οποία επιλέχθηκε για Σχολιασµό Κριτική, είναι η µελέτη Γενικού Πολεοδοµικού Σχεδιασµού ήµου Σητεία, Νοµού Λασιθίου, Περιφέρειας Κρήτης. Η µελέτη εκπονήθηκε σύµφωνα µε το ν. 2508/97 και συγκεκριµένα σύµφωνα µε την απόφαση του Υπουργού ΠΕΧΩ Ε υπ` αριθµ 9572/2000 (Φ.Ε.Κ. 209 της 7-4-2000) και περιλαµβάνει 2 στάδια: 1. Το Α Στάδιο περιλαµβάνει την ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης, τη διάγνωση των προβληµάτων, προοπτικών και τάσεων του νέου ήµου και την διατύπωση της κατ`αρχήν πρότασης ή των εναλλακτικών προτάσεων ρύθµισης της περιοχής. 2. Στό Β Στάδιο γίνεται η λεπτοµερής επεξεργασία του Γ.Π.Σ. ή του Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. µε βάση την πρόταση η οποία θα προκριθεί από την διευθύνουσα υπηρεσία. Το Β στάδιο περιλαµβάνει 2 υποστάδια, από τα οποία το πρώτο εκπονείται σύµφωνα µε τις οδηγίες της διευθύνουσας υπηρεσίας και το 2 ο διαµορφώνεται µετά τις συµµετοχικές διαδικασίες. 4.1 Σύντομη Ανάλυση Περιγραφή του Δήμου Η επαρχία Σητείας καταλαµβάνει το Ανατολικό άκρο της Κρήτης, έχει έκταση 790 τετραγωνικά χιλιόµετρα και πληθυσµό 23.454(απογραφή 2001). Είναι η µεγαλύτερη σε έκταση επαρχία του Νοµού Λασιθίου και ολόκληρης της Κρήτης και µια από τις πιο αραιοκατοικηµένες περιοχές της Ελλάδας και ολόκληρης της Ευρώπης. 4
Παρουσιάζει οξύ δηµογραφικό πρόβληµα µε σηµαντική µείωση πληθυσµού από το 1951 έως σήµερα, ενώ την τελευταία δεκαετία σηµειώνει οριακή αύξηση στο σύνολό της, η οποία οφείλεται στη δηµογραφική ανάπτυξη των παραλιακών οικισµών. Το Ηράκλειο αποτελεί µέχρι σήµερα τον κύριο κόµβο συγκοινωνιακής εξυπηρέτησης της Επαρχίας Σητείας αλλά και το πλησιέστερο ανωτέρου επιπέδου κέντρο παροχής εµπορικών, οικονοµικών και λοιπών υπηρεσιών. Η επαρχία Σητείας έχει επίσης συγκοινωνιακή σύνδεση και σχέσεις (παροχής υπηρεσιών, και οικονοµικές) µε τα ωδεκάνησα και κυρίως µε την Κάσο, την Κάρπαθο και τη Ρόδο. Παρ όλο που η επαρχία Σητείας είναι το νοτιοανατολικότερο σηµείο του Ελληνικού και ολόκληρου του Ευρωπαϊκού χώρου, εν τούτοις στην εποχή µας δε λειτούργησε µέχρι τώρα ως πύλη επικοινωνίας µε τον ευρύτερο χώρο, όπως συνέβαινε σε άλλες περιόδους και κυρίως στη Μινωική. Όµως µε ανάπτυξη του λιµανιού και του αεροδροµίου υπάρχουν τέτοιες προοπτικές λειτουργίας. Σε ότι αφορά στο φυσικό περιβάλλον ο χώρος της επαρχίας Σητείας παρουσιάζει εξαιρετικό ενδιαφέρον, τόσο από άποψη γεωµορφολογική και βιολογική λόγω της οριακής της θέσης, όσο και από άποψη φυσικού κάλλους και κλιµατολογικών συνθηκών, ενώ µε µερικές εξαιρέσεις γενικά η προστασία και διατήρησή του είναι αρκετά καλή. Από οικιστικής πλευράς, ενώ οι συνθήκες κατοικίας είναι γενικά ικανοποιητικές, οξύ πρόβληµα υπάρχει στο θέµα των ρυθµίσεων στις κρίσιµες περιοχές όπως οι αρχαιολογικοί χώροι, οι παραλίες και οι περιαστικές περιοχές. Οι οικονοµικές δοµές και δραστηριότητες της επαρχίας Σητείας είναι κατά κύριο λόγο παραδοσιακές και ενώ στον αγροτικό τοµέα έχουν γίνει βήµατα εκσυγχρονισµού και ολοκλήρωσης (πρώιµα κηπευτικά τυποποίηση και προώθηση προϊόντων), στον τουριστικό τοµέα παρατηρείται στασιµότητα και στην πόλη της Σητείας το φαινόµενο της αποτουριστικοποίησης. Βασικός ανασταλτικός παράγοντας για την ανάπτυξη της επαρχίας Σητείας είναι η αποµόνωση της, η µεγάλη απόσταση από τις κύριες πύλες µεταφορών. Βρίσκεται µακριά από τις µεγάλες αγορές και τα µεγάλα κέντρα παροχής υπηρεσιών και είναι δύσκολη και επίπονη η προσπέλαση της πράγµα ιδιαίτερα αρνητικό τόσο για την τουριστική όσο και για την γενικότερη ανάπτυξή της και τις επενδύσεις. Όµως οι πρόσφατες βελτιώσεις στις υποδοµές του λιµανιού και του αεροδροµίου Σητείας δηµιουργούν δυνατότητες νέων συνδέσεων και µειώνουν την σηµασία του παράγοντα της αποµόνωσης της περιοχής. 5
4.2 Προτεινόμενες Ρυθμίσεις Το Β στάδιο της µελέτης, όπως προαναφέρθηκε, αποτελεί την πρόταση του µελετητή και περιλαµβάνει τις κανονιστικές ρυθµίσεις µε στόχο την οργάνωση των χρήσεων γης και την προστασία του περιβάλλοντος του ήµου Σητείας. Το εν λόγω στάδιο περιλαµβάνει 4 κεφάλαια: Κεφ Π.1 οµικό σχέδιο χωρικής οργάνωσης του ήµου Κεφ Π.2 Οργάνωση των χρήσεων γης και προστασία περιβάλλοντος Ο.Τ.Α Κεφ Π.3 Γενική Πολεοδοµική Οργάνωση και ρύθµιση των οικιστικών υποδοχέων Κεφ Π.4 Πρόγραµµα Ενεργοποίησης του Γ.Π.Σ. Καθώς το µάθηµα αφορά στις χρήσεις γης και στις σύγχρονες πρακτικές σχεδιασµού και στα πλαίσια της οικονοµίας του χώρου, θα αναφερθούµε διεξοδικά στα κεφ. Π.2 και Π.3. 4.2.1 Κεφ. Π2. Οργάνωση των χρήσεων γης και προστασία περιβάλλοντος ΟΤΑ. Π.2.3. Ζώνες κατάλληλες για ανάπτυξη µέσω του µηχανισµού των ΠΕΡΠΟ: «Καθορίζεται ως ζώνη κατάλληλη για ανάπτυξη µέσω του µηχανισµού των ΠΕΡΠΟ η παραλιακή ζώνη από την ανάληψη και τον Παπαδιόκαµπο έως τη Σητεία (βόρεια του αεροδροµίου και δυτικά της προτεινόµενης Βιοτεχνικής Ζώνης) που περιλαµβάνει την παραπάνω αναφερόµενη πρόταση και σε βάθος µέχρι τον οικισµό Ξερόκαµπο, µε εξαίρεση τις περιοχές που προτείνονται για προστασία (φαράγγια κ.λ.π.) Στη παραπάνω Ζώνη επιτρέπονται χρήσεις γης που συµπεριλαµβάνονται στην κατηγορία «Τουρισµός Αναψυχή» του άρθρου 8 του π.δ/τος 23.2.1987 «Κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης» (Φ.Ε.Κ. 166 /1987). Η συνολική έκταση των περιοχών ΠΕΡΠΟ προτείνεται να είναι 2500 στρέµµατα. 6
Χάρτης 1: Περιοχή κατάλληλη για ΠΕΡΠΟ Πηγή: Γ.Π.Σ. Σητείας Π.2.4.1. Σύνολο Περιοχών: Για τις περιοχές εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισµών καθορίζονται τα εξής: 1. Καθορίζεται ως κατώτατο όριο κατάτµησης τα τέσσερα (4) στρέµµατα για ολόκληρη την περιοχή εκτός σχεδίου και εκτός εγκεκριµένων ορίων οικισµών, όπως ορίζεται στο ν. 3212/2003 (Φ.Ε.Κ. 308 Α) 2. Για τις περιοχές εντός των εγκεκριµένων ορίων οικισµών επιτρέπονται µόνο οι χρήσεις της κατηγορίας χρήσεων γης «Γενική Κατοικία» του άρθρου 3 του π.δ. 23.2.1987 (Φ.Ε.Κ. 166 ) «Κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης». Π.2.4.2. Ζώνη προστασίας ακτών: Σε όλο το µήκος των ακτών στις περιοχές εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισµών η επιτρεπόµενη δόµηση υλοποιείται σε απόσταση µεγαλύτερη των 50µ από τη γραµµή αιγιαλού και όπου δεν έχει καθοριστεί γραµµή αιγιαλού, σε απόσταση µεγαλύτερη των 100µ. από την ακτή (χειµέριο κύµα προσωρινός καθορισµός) Π.2.4.3. Περιοχές µε υψόµετρο άνω των 800µ: Οι περιοχές µε υψόµετρο άνω των 800µ χαρακτηρίζονται ως ζώνες προστασίας των ορεινών όγκων. Στις ζώνες αυτές επιτρέπονται µόνο κτηνοτροφικές εγκαταστάσεις, εγκαταστάσεις βοηθητικές των καλλιεργειών, εγκαταστάσεις ορεινού και φυσιολατρικού τουρισµού (αναψυκτήρια, καταφύγια, µικροί ξενώνες(έως 20 κλίνες), 7
αθλητικές εγκαταστάσεις σχετικές µε το φυσιολατρικό τουρισµό και εγκαταστάσεις παραγωγής ανανεώσιµων πηγών ενέργειας και υποδοµών, καθώς και κατοικίες εµβαδού µέχρι 50µ2. Π.2.4.4. Ζώνη γεωργικής γης: Στην εκτός σχεδίου περιοχή γίνεται διαχωρισµός µεταξύ των εκτάσεων µε γεωργικές καλλιέργειες αφενός και των δασικών εκτάσεων και βοσκοτόπων αφετέρου. Για την προστασία του γεωργικού χαρακτήρα των καλλιεργούµενων γεωργικών εκτάσεων ορίζονται οι ακόλουθοι περιορισµοί: εν επιτρέπονται εξορυκτικές δραστηριότητες Επιτρέπονται κτηνοτροφικές και πτηνοτροφικές εγκαταστάσεις µέσης και χαµηλής όχλησης Επιτρέπονται βιοµηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις µέσης και χαµηλής όχλησης, εφόσον συµβάλλουν στην ανάπτυξη της ανταγωνισιµότητας του πρωτογενή τοµέα, όπως αυτές καθορίζονται από το π.δ. 227/1987(Φ.Ε.Κ. 100/Α/23.6.1987)»χαρακτηρισµός βιοτεχνικών και βιοµηχανικών επιχειρήσεων ως γεωργικών» σε συσχέτιση µε την υπ` αρίθµ. 13727/724/32.7.2003 (Φ.Ε.Κ. 1087/Β/5.8.2003) κοινή υπουργική απόφαση. Επιτρέπονται οι εγκαταστάσεις παραγωγής ανανεώσιµων πηγών ενέργειας. Π.2.4.5. Ζώνες αρδευόµενης γεωργικής γης (περιοχή Σητείας Πισκοκεφάλου): Στις ζώνες στις οποίες διαχειρίζονται από ΤΟΕΒ, επιτρέπεται η επέκταση των σχεδίων πόλης και των ορίων των οικισµών που δέχονται ισχυρές πιέσεις για επέκταση, εφόσον βρίσκονται σε επαφή µε τους οικισµούς αυτούς και δεν υπάρχει καταλληλότερη έκταση. Στις ζώνες αυτές εκτός των υφισταµένων ή προτεινόµενων ορίων των οικισµών ή των ορίων των εγκεκριµένων ή προτεινόµενων επεκτάσεων σχεδίου πόλης επιτρέπεται η δόµηση έως το µέγιστο επιτρεπόµενο εµβαδόν για κατοικία για όλες τις χρήσεις. Π.2.4.8. Ζώνες προστασίας τοπίου (φαράγγια, σπήλαια, µεγάλες κλίσεις εδάφους): Για την προστασία του τοπίου (φαράγγια, σπήλαια, µεγάλες κλίσεις εδάφους) ορίζονται οι ακόλουθοι περιορισµοί: 8
Επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας χρήσεων γης «ελεύθεροι χώροι αστικό πράσινο» (άρθρο 9 του π.δ. 23.2.1987, Φ.Ε.Κ 166 «κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης»). Το µέγιστο εµβαδόν των κτισµάτων που προσµετρώνται στον συντελεστή δόµησης να µην υπερβαίνει τα 200µ2. εν επιτρέπεται η κατασκευή θερµοκηπίων. εν επιτρέπεται η δόµηση σε απόσταση µικρότερη των 20 µέτρων από το άνω χείλος των πρανών, των φαραγγιών και των κλίσεων για τη διατήρηση της κορυφογραµµής. Π.2.5. Περιοχές Ειδικής Προστασίας (Π.Ε.Π.): Ως Π.Ε.Π. καθορίζονται τα σηµαντικότερα σπήλαια, φαράγγια και πηγές του ήµου, Για τα σπήλαια καθορίζονται ζώνες προστασίας από 200 έως 300µ από την είσοδο του σπηλαίου. Για τα φαράγγια καθορίζονται ζώνες προστασίας (ανάλογα µε το φαράγγι) καταµήκους της «παρειάς» ή εκατέρωθεν της κοίτης τους, που κυµαίνεται από 20 έως και 200µ. Ακόµα, προστατεύονται οι πηγές Αγ. Γεωργίου. Συγκεκριµένα, προστατεύεται η περιοχή των πηγών που βρίσκεται µεταξύ των δυο οροθετηµένων τµηµάτων του οικισµού Αγ. Γεωργίου, και µετά τα όρια του οικισµού, από ζώνη προστασίας 200µ (100µ εκατέρωθεν της κοίτης) Π.2.5.2. Παραδοσιακοί και διατηρητέοι οικισµοί: Προτείνεται να χαρακτηριστούν ως παραδοσιακοί, µια σειρά οικισµών όπως αυτοί προέκυψαν από τη φάση της ανάλυσης. Π.2.6. Ζώνες οργανωµένης ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων: Περιοχή Ντάουσο. Μη θεσµοθετηµένη περιοχή που έχει προταθεί ως Βιοµηχανική Ζώνη από το εγκεκριµένο Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο. Στην περιοχή αυτή επιτρέπεται η εγκατάσταση βιοτεχνικών µονάδων µε τους εκτός σχεδίου όρους δόµησης. Περιοχή βόρεια του αεροδροµίου και της δυτικής περιµετρικής οδού Σητείας που περιλαµβάνει και την ιδιοκτησία της ΕΤΒΑ. Να πολεοδοµηθεί ως Βιοτεχνικό Πάρκο µε χρήσεις γης της κατηγορίας «µη οχλούσα βιοµηχανία βιοτεχνία βιοµηχανικό και βιοτεχνικό πάρκο ΒΙΠΑ ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση» του άρθρου 5 του π.δ/τος 23.2.1987 (Φ.Ε.Κ. 166 ) «Κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης». 9
Η προτεινόµενη για πολεοδόµηση έκταση έχει εµβαδόν 502 στρέµµατα και είναι δυνατόν να επεκταθεί δυτικά για να καλυφθούν µελλοντικές ανάγκες εφόσον υπάρξει αυξηµένη ζήτηση. Π.2.8. Κανονιστικές ρυθµίσεις στις επί µέρους ζώνες: 1. Το κατώτατο όριο κατάτµησης και αρτιότητας των γηπέδων ορίζεται σε 4 στρέµµατα. Κατά παρέκκλιση θεωρούνται άρτια και οικοδοµήσιµα τα γήπεδα εφόσον έχουν τα ελάχιστα όρια αρτιότητας κατά τις αντίστοιχες ηµεροµηνίες όπως ορίζονται µε τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 1, του από 24.5.1985 π.δ. (Φ.Ε.Κ. 270 ). 2. Οι υφιστάµενες νόµιµες ασύµβατες χρήσεις µπορούν να παραµείνουν µετά την έγκριση του Γ.Π.Σ. και µπορούν να αδειοδοτούνται για εκσυγχρονισµό χωρίς επέκταση δυναµικότητάς τους, µε προϋπόθεση την τήρηση των περιβαλλοντικών όρων λειτουργίας τους. 3. Ειδικά στην περιοχή «Τρυπητός» επιτρέπεται η χωροθέτηση δραστηριοτήτων που συµπεριλαµβάνονται στην κατηγορία χρήσεων γης «Τουρισµός Αναψυχή» του άρθρου 8 του π.δ/τος 23.2.1987 «Κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης» (Φ.Ε.Κ. 166 /87), µε τους όρους της εκτός σχεδίου δόµησης. Στον «Τρυπητό» είναι δυνατόν να γίνει επαναξιολόγηση των ποσοτικών στοιχείων και της µορφής οικοδοµικής δραστηριότητας καθώς και των τάσεων ανάπτυξης της περιοχής, για να αποφασιστεί το πλαίσιο της µελλοντικής οικιστικής της ανάπτυξης. 4. Εφόσον από τις ειδικές ρυθµίσεις ανά ζώνη δεν καθορίζεται διαφορετικά, για τους λοιπούς όρους και περιορισµούς δόµησης εφαρµόζονται οι διατάξεις του από 6.10.1978 (Φ.Ε.Κ. 538 ) π.δ. «Περί καθορισµού των όρων και περιορισµών δοµήσεως των γηπέδων των κειµένων εκτός των ρυµοτοµικών σχεδίων των πόλεων και εκτός των ορίων των νοµίµως υφισταµένων προ του έτους 1923 οικισµών» και του από 24.5.1985 π.δ. (Φ.Ε.Κ. 270 ). 4.2.2.Κεφ.Π3. Γενική Πολεοδομική Οργάνωση και ρύθμιση των οικιστικών υποδοχέων Π.3.1.α. Πρόταση Πολεοδοµικής Οργάνωσης/αναβάθµισης θεσµοθετηµένων οικιστικών υποδοχέων. Αναθεωρήσεις - Αναπλάσεις 10
Προτείνονται αναπλάσεις σε όλους τους οικισµούς και κατά προτεραιότητα στους οικισµούς που προτείνεται να χαρακτηριστούν ως διατηρητέοι ή παραδοσιακοί, στους µεγαλύτερους και δυναµικότερους οικισµούς (Σητεία, Σκοπή) και σε αυτούς που έχουν χαρακτηριστεί ενδιαφέροντες ή αξιόλογοι µε την απόφαση οριοθέτησής τους. Ακόµη, στους οικισµούς αυτούς να εκπονηθούν πολεοδοµικές µελέτες ή τοπικά ρυµοτοµικά σχέδια (σύµφωνα µε το άρθρο 19 του ν. 2508/1997) για να εξασφαλιστούν οι αναγκαίοι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, να καθοριστούν οι χρήσεις γης καθώς και οι γενικοί και ειδικοί όροι δόµησης στα πλαίσια ολοκληρωµένου προγράµµατος διαχείρισης του χώρου. Π.3.1.β. Πρόταση Πολεοδοµικής Οργάνωσης νέων προς Πολεοδόµηση Περιοχών: Οι περιοχές και οι οικισµοί στους οποίους προτείνονται νέες οικιστικές περιοχές, φαίνονται στον παρακάτω πίνακα: α/α. / Απογραφή Οροθετηµένη Προτειν. Προτειν. Προτειν. Συνολ. Οικισµός 2001 Έκταση Επέκταση Χρήση Μέσος Έκταση (στρ.) (στρ.) (στρ.) Σ.. Οικισµού επέκτασης (στρ.) Σητείας 1 Σητεία(Γεν.Κατ) 8.263 1.360,000 933,753 Γεν.Κατ. 0,60 2.293,753 2 Σητεία(Τουρ.- Χ 91,527 Τουρ.Αν. 0,40 91,527 Αναψυχή) 3 Αγ. Φωτιά 106 105,000 73,389 Γεν.Κατ. 0,50 177,389 (+επέκταση) 4 Πετράς(Οικισµός) 240 48,900 112,590 Γεν.Κατ 0,50 161,490 5 ΒΙΟ.ΠΑ Χ 502,400 ΒΙΟ.ΠΑ 0,60 502,400 Μέσα Μουλιανών 6 Μέσα Μουλιανά 280 83,790 Αναθ.ορ. Γεν.Κατ. 0,50 Πισκοκεφάλου 7 Πισκοκέφαλο 724 184,210 242,735 Γεν.Κατ. 0,50 426,945 Ρούσσας Εκκλησιάς 8 Κουτσουλόπετρες Χ Γεν.Κατ. 0,50 11
Σκοπής 9 Παναγιά 23 Χ Γεν.Κατ. 0,50 10 Παπαδιόκαµπος 28 Χ 242,241 Τουρ.Αν 0,40 242,241 11 Σκοπή 716 248,494 153,732 Γεν.Κατ. 0,50 402,226 Τουρλωτής,Σφάκας Μυρσίνης 12 Μυρσίνη 192 59,931 Αναθ.ορ. Γεν.Κατ. 0,50 13 Τουρλωτή 355 128,318 Αναθ,ορ. Γεν.Κατ. 0,50 14 Παραλία Τουρλωτής 132 Χ 676,578 Τουρ.Αν. 0,40 676,578 Σύνολα 11059 2.218,64 3027,95 4.974,55 Π.3.2. Ζώνες κινήτρων και εν γένει πολεοδοµικών µηχανισµών: Οι προτεινόµενες περιοχές επέκτασης µε χρήσεις της κατηγορίας χρήσεων γης «Γενική Κατοικία» και «Τουρισµός Αναψυχή» χαρακτηρίζονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή όµησης (Ζ.Υ.Σ.) σύµφωνα µε το άρθρο 14 του ν. 3212/2003 (Φ.Ε.Κ. 308Α. Ο προτεινόµενος µέγιστος Συντελεστής όµησης για περιοχές επεκτάσεων µε χρήσεις της κατηγορίας χρήσεων γης «Γενική Κατοικία» είναι 0,60 και για περιοχές µε χρήσεις της κατηγορίας χρήσεων γης «Τουρισµός Αναψυχή» είναι 0,40. Το ανώτατο επιτρεπόµενο όριο προσαύξησης του Συντελεστή όµησης σε περιοχές µε χρήσεις Γενικής Κατοικίας (άρθρο 14 του ν.3212/2003 (Φ.Ε.Κ. 308Α) είναι το 25% για Συντελεστή όµησης µέχρι 0,80, σε περιοχές µε ειδικές χρήσεις 20% και για περιοχές παραθεριστικής κατοικίας το 10% του Συντελεστή δόµησης. 5. Σχολιασμός Κριτική μελέτης Γ.Π.Σ. Πηγή: Απόφαση 4420, «Έγκριση Γ.Π.Σ. ήµου Σητείας, Νοµού Λασιθίου Το παρόν κεφάλαιο αποτελεί την κριτική θεώρηση των προτεινόµενων από τη µελέτη Γ.Π.Σ. ήµου Σητείας ρυθµίσεων, κυρίως όσον αφορά στους επιµέρους καθορισµούς των χρήσεων γης και των όρων δόµησης, όπως περιγράφονται στο τέταρτο κεφάλαιο. Π.2.3. Ζώνες κατάλληλες για ανάπτυξη µέσω του µηχανισµού των ΠΕΡΠΟ: Μέσω του καθορισµού της παραλιακής ζώνης από Παπαδιόκαµπο έως Σητεία (βόρεια του αεροδροµίου και της προτεινόµενης Βιοτεχνικής Ζώνης στην θέση 12
Γκέλα) και σε βάθος µέχρι τον οικισµό Ξερόκαµπο, ως κατάλληλη για την ανάπτυξη µέσω του µηχανισµού του ΠΕΡΠΟ, γίνεται ουσιαστικά µια προσπάθεια να αναπτυχθεί τουριστικά ο ήµος και να καταστεί ανταγωνιστικός τόσο ως προς το γειτονικό ήµο Ιτάνου, όπου έχουν λάβει χώρα σηµαντικές τουριστικές επενδύσεις τα τελευταία χρόνια, όσο και ως προς τους ήµους που διαθέτουν µέτωπο στο βόρειο παραλιακό µέτωπο της περιφέρειας Κρήτης, όπου συγκεντρώνεται η συντριπτική πλειοψηφία των τουριστικών υποδοµών της περιφέρειας. Η εν λόγω ζώνη έχει έκταση 2500 στρέµµατα, η οποία κατά την προσωπική µας εκτίµηση είναι τεράστια και δίνει τη δυνατότητα ανοικοδόµησης σε τέτοια κλίµακα, που ενδεχοµένως να οδηγήσει σε σηµαντική οικονοµική ανάπτυξη της περιοχής, µπορεί όµως να επιφέρει και σηµαντική υποβάθµιση της παράκτιας ζώνης του ήµου. Ο καθορισµός µιας σηµαντικά µικρότερης ζώνης, ενδεχοµένως να εξασφάλιζε την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, παρέχοντας παράλληλα τη δυνατότητα λελογισµένης τουριστικής ανάπτυξης. Π.2.4.1. Σύνολο Περιοχών: Το όριο της κατάτµησης των εκτός σχεδίου περιοχών ουσιαστικά παραµένει στα 4 στρέµµατα κατ ελάχιστο. Η συγκεκριµένη (µη) ρύθµιση δεν αναµένεται να επιφέρει σηµαντικές µεταβολές στον εξωαστικό χώρο. Εδώ αξίζει να σηµειωθεί πως όταν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ήµου, χαρακτηρίζεται από την ύπαρξη µεγάλου αριθµού µεγαλοιδιοκτησιών, η αύξηση του κατώτατου ορίου κατάτµησης (πχ. Από τα 4 στα 6 ή και στα 8 στρέµµατα) ενδέχεται να οδηγήσει µε έµµεσο τρόπο σε µείωση της εκτός σχεδίου δόµησης, ιδίως σε περιοχές που εκδηλώνονται αντίστοιχες τάσεις. Ο καθορισµός των χρήσεων γης εντός των ορίων των οικισµών ως γενική κατοικία είναι ουσιαστικά επεβεβληµένη επιλογή λόγω της µικρής κλίµακας των οικισµών του ήµου. Π.2.4.2. Ζώνη προστασίας ακτών: Οι προτεινόµενες παράκτιες ζώνες προστασίας αποτελούν ουσιαστική ρύθµιση, µε σκοπό την προστασία των ακτών του ήµου από τη δόµηση και τη διατήρηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα τους. 13
Π.2.4.3. Περιοχές µε υψόµετρο άνω των 800µ: Ο καθορισµός περιορισµένων χρήσεων σε περιοχές µε υψόµετρο άνω των 800µ αναµένεται να συµβάλλει θετικά στην προστασία των ορεινών όγκων του ήµου. Όµως η δυνατότητα δηµιουργίας εγκαταστάσεων ανανεώσιµων πηγών ενέργειας οποιασδήποτε κλίµακας στις εν λόγω ζώνες, όπου προέχει η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, δεδοµένου ότι το τοµεακό Χωροταξικό Σχέδιο για τις Ανανεώσιµες Πηγές Ενέργειας ουσιαστικά ορίζει τις µελέτες Γ.Π.Σ. Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ως το καθ ύλη αρµόδιο εργαλείο για τον καθορισµό των ζωνών όπου επιτρέπεται η εγκατάστασή τους, ενδεχοµένως να κρύβει κινδύνους για τις εν λόγω ευαίσθητες οικολογικά περιοχές. Π.2.4.4. Ζώνη γεωργικής γης: Η απαγόρευση της εξορυκτικής δραστηριότητας, καθώς και η δυνατότητα δηµιουργίας επιχειρήσεων µόνο συγκεκριµένου τύπου (που προωθούν την ανάπτυξη του πρωτογενούς τοµέα) αποτελούν κανονιστικές ρυθµίσεις που θα συµβάλλουν ουσιαστικά στην προστασία της γεωργικής γης. Η δυνατότητα δηµιουργίας εγκαταστάσεων παραγωγής ανανεώσιµων πηγών ενέργειας σε µια «κατηγορία» περιοχών που θεωρούνται πολύτιµος φυσικός πόρος, καθιστά ακόµη πιο έντονο τον προβληµατισµό που διατυπώθηκε στην παραπάνω παράγραφο. Π.2.4.5. Ζώνες αρδευόµενης γεωργικής γης (περιοχή Σητείας Πισκοκεφάλου): Η αρδευόµενη γεωργική γη αποτελεί την καλύτερης ποιότητας αγροτική γη κάθε χωρικής ενότητας. Η δυνατότητα επέκτασης των σχεδίων πόλης και των ορίων των οικισµών «που δέχονται ισχυρές πιέσεις για επέκταση, εφόσον βρίσκονται σε επαφή µε τους οικισµούς αυτούς και δεν υπάρχει καταλληλότερη έκταση», κατά την προσωπική µας εκτίµηση, θα οδηγήσει στην καταστροφή σηµαντικών γεωργικών εκτάσεων και τη σταδιακή µετατροπή τους σε δοµηµένη περιοχή κατοικίας. Π.2.4.8. Ζώνες προστασίας τοπίου (φαράγγια, σπήλαια, µεγάλες κλίσεις εδάφους): Οι θεσµοθετηµένες πλέον ρυθµίσεις σχετικά µε την ελάχιστη απόσταση (20µ) από το µέγιστο άνω χείλος των πρανών, των φαραγγιών και των κλίσεων για τη διατήρηση της κορυφογραµµής, καθώς και ο περιορισµός των κτισµάτων σε 200τµ 14
µέγιστο, αναµένεται να συµβάλλουν στην προστασία του φυσικού περιβάλλοντος µειώνοντας την οπτική ρύπανση και διατηρώντας τον οικοδοµικό όγκο σε ανεκτά επίπεδα. Ο καθορισµός χρήσης «Ελεύθερων χώρων Αστικού Πρασίνου» κρίνεται µάλλον επιτυχής, πρέπει όµως να επανεξεταστεί, ίσως και να αναθεωρηθεί το περιεχόµενο του Π../23-2-87 (Φ.Ε.Κ. 166/ /6-3-87) «Κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης», καθώς έχει παρέλθει µια 20αετία που χαρακτηρίζεται από ραγδαίες αλλαγές σε οικονοµικοκοινωνικό επίπεδο, µε την δηµιουργία νέων µη προβλεπόµενων χρήσεων και την απαξίωση παλαιότερων. Ακόµη, ο σχεδιασµός του εξωαστικού χώρου, µε χρήσεις που είχαν προβλεφθεί για περιοχές εντός σχεδίου, ενδέχεται να οδηγήσει σε στρεβλώσεις της δοµής και της σύστασής του. Π.2.5. Περιοχές Ειδικής Προστασίας (Π.Ε.Π.): Η µελέτη Γ.Π.Σ. Σητείας καθορίζει ως Π.Ε.Π. 3 επιµέρους κατηγορίες περιοχών: σπήλαια, φαράγγια και πηγές, µε απαγόρευση της δόµησης σε ζώνες έκτασης όπως περιγράφονται στο κεφάλαιο 4.2.1. Πρόκειται για ουσιαστική ρύθµιση που αποτελεί δικλείδα ασφαλείας για τα εξαιρετικής σηµασίας στοιχεία του φυσικού περιβάλλοντος που εντοπίζονται στη χωρική ενότητα του ήµου. Σύµφωνα µε το άρθρο 4, παρ. 4 του ν 2508/97, οι µελέτες Γ.Π.Σ «καθορίζουν περιοχές(π.ε.π.) που δεν προορίζονται για πολεοδόµηση, συνεχόµενες ή µη προς τις πολεοδοµηµένες ή τις προς πολεοδόµηση περιοχές, όπως είναι ιδίως χώροι αρχαιολογικού, αρχιτεκτονικού, ιστορικού ή λαογραφικού ενδιαφέροντος, παραθαλάσσιες ή παραποτάµιες ζώνες, βιότοποι και τόποι ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, δάση και δασικές εκτάσεις». Π.2.5.2. Παραδοσιακοί και διατηρητέοι οικισµοί: Σύµφωνα µε την νοµοθεσία για την προστασία των Βυζαντινών αρχαιοτήτων και των Νεωτέρων µνηµείων, προστατεύονται όλα τα κτίσµατα προ του 1830. Συνεπώς όλοι οι οικισµοί που προϋπάρχουν του 1830 περιέχουν προστατευόµενα κτίσµατα, κυρίως στα συνεκτικά τους τµήµατα. Για την αποτελεσµατικότερη προστασία των κτισµάτων αυτών και την διατήρηση του οικιστικού ιστού και του µορφολογικού χαρακτήρα των οικισµών αυτών (εφόσον είναι µικροί) ή των παλαιότερων τµηµάτων των (που είναι τα συνεκτικά τµήµατα στην περίπτωση οικισµών που έχουν αναπτυχθεί τα νεώτερα χρόνια) προτείνεται ο χαρακτηρισµός ως παραδοσιακών των µικρών παλαιών οικισµών και ο καθορισµός και χαρακτηρισµός ως παραδοσιακών των συνεκτικών τµηµάτων των νεώτερων οικισµών. 15
Π.2.6. Ζώνες οργανωµένης ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων: Η περιοχή Νταούσο είχε προταθεί για τη δηµιουργία Βιοµηχανικής Ζώνης από το ισχύον Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο, η οποία όµως τελικά δεν θεσµοθετήθηκε, αφενός λόγω εγγύτητας της εν λόγω ζώνης στην παραλία και αφετέρου λόγω της µη ύπαρξης βιοτεχνικών µονάδων στην περιοχή. Για την ανάπτυξη της περιοχής Ντάουσο προτείνεται η δηµιουργία τουριστικών εγκαταστάσεων σύµφωνα µε τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόµησης. Η περιοχή Γκέλα που προτείνεται ως βιοτεχνική ζώνη, πληροί όλες τις προϋποθέσεις τόσο από γεωλογικής όσο και περιβαλλοντικής σκοπιάς, φιλοξενεί ήδη αρκετές βιοτεχνικές µονάδες, βρίσκεται σε κοντινή απόσταση από το λιµάνι αλλά και το αεροδρόµιο της Σητείας, χαρακτηρίζεται από εξαιρετική προσβασιµότητα, και διαθέτει τη δυνατότητα επέκτασης εφόσον υπάρξει αυξηµένη ζήτηση. Η συγκεκριµένη περιοχή αποτελεί κατά την προσωπική µας εκτίµηση εξαιρετική επιλογή, έχει ως στόχο την οργάνωση του δευτερογενούς τοµέα του ήµου, ενώ αποτελεί παράδειγµα του πως οι ραγδαίες οικονοµικοκοινωνικές εξελίξεις επιβάλλουν διαφοροποιήσεις στο χωρικό σχεδιασµό, ο οποίος πρέπει να χαρακτηρίζεται από ευελιξία. Χάρτης 2: ΒΙΟΠΑ ήµου Σητείας Πηγή: Γ.Π.Σ. ήµου Σητείας 16
Π.2.8. Κανονιστικές ρυθµίσεις στις επί µέρους ζώνες: Η διατήρηση του κατώτατου ορίου κατάτµησης στα 4 στρέµµατα (βλ. Κεφ. Π.2.4.1. Σύνολο Περιοχών), αλλά και γενικότερα η διατήρηση της εκτός σχεδίου δόµησης ως έχει, σε συνδυασµό µε τις υπάρχουσες παρεκκλίσεις όσον αφορά στην παρόδια δόµηση, έχουν οδηγήσει στην υποβάθµιση του εξωαστικού χώρου µε ποικίλα ορατά αποτελέσµατα (δηµιουργία «ταινιακών» παρόδιων αναπτύξεων, ανεξέλεγκτη διάχυση της δόµησης, σπατάλη δηµόσιου χρήµατος για τη δηµιουργία υποδοµών κ.λ.π.). Κατά την προσωπική µας εκτίµηση η απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόµησης, αν και αποτελεί εξαιρετικά δύσκολο εγχείρηµα, είναι το µεγάλο στοίχηµα που πρέπει να κερδηθεί, µε απώτερο στόχο την προστασία του εξωαστικού χώρου. Η εν λόγω απαγόρευση είναι ανέφικτη στα πλαίσια µεµονωµένων σχεδίου Γ.Π.Σ. και Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. για µια σειρά από λόγους (µεγάλη καθυστέρηση στην ανάθεση εκπόνηση θεσµοθέτηση των µελετών, πιέσεις από θιγόµενα συµφέροντα κ.λ.π.). Η ρύθµιση πρέπει να αφορά το σύνολο του Ελλάδικού χώρου και να προωθηθεί από την κεντρική διοίκηση µε τη µορφή νόµου, δεδοµένου όµως του τεράστιου πολιτικού κόστους, εκτιµούµε ότι είναι εξαιρετικά δύσκολο να προωθηθεί στο άµεσο τουλάχιστον µέλλον. Μετά τον εκ νέου καθορισµό χρήσεων γης και όρων δόµησης όπως προβλέπεται στην εν λόγω µελέτη, ενδεχοµένως να προκύψουν νοµίµως υφιστάµενες, πλην όµως ασύµβατες πλέον χρήσεις. Μέσω ειδικής ρύθµισης παρέχεται η δυνατότητα παραµονής και εκσυγχρονισµού των εν λόγω χρήσεων, αλλά όχι επέκταση της δυναµικότητάς τους. Πρόκειται για ρύθµιση κοινωνικού χαρακτήρα, που έχει ως στόχο να συµβάλλει θετικά στη αναπτυξιακή προοπτική του ήµου διατηρώντας τις νοµίµως υφιστάµενες επιχειρήσεις και να εξοµαλύνει τυχόν εντάσεις που ενδεχοµένως θα προκαλούσε η µετάβαση σε ένα πιο «περιοριστικό» πλαίσιο δόµησης. Εναλλακτικά θα µπορούσαν να δοθούν κίνητρα µετεγκατάστασης (π.χ. παροχή αυξηµένου συντελεστή δόµησης) στην περιοχή ΒΙΟΠΑ, ιδιαίτερα για τις υφιστάµενες δραστηριότητες µέσης και υψηλής όχλησης. Ακόµη, στα πλαίσια ενός αυστηρότερου κανονιστικού πλαισίου θα µπορούσε να προβλεφθεί η υποχρεωτική µετεγκατάστασή τους (ιδίως σε περίπτωση δραστηριοτήτων υψηλής όχλησης, ή δραστηριοτήτων που εµπίπτουν σε ζώνες προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος όπως αυτές καθορίστηκαν από τη µελέτη Γ.Π.Σ) µετά από κάποιο λογικό χρονικό διάστηµα (π.χ 10 έτη µετά τη θεσµοθέτηση της µελέτης). 17
Ιδιαίτερα αναφορά γίνεται στην περιοχή «Τρυπητός», όπου δίνεται η δυνατότητα χωροθέτησης δραστηριοτήτων που συµπεριλαµβάνονται στην κατηγορία χρήσεων γης «Τουρισµός Αναψυχή» µε τούς όρους όµως της εκτός σχεδίου δόµησης, ενώ Χάρτης 3: Η περιοχή Τρυπητός Πηγή: Γ.Π.Σ. ήµου Σητείας παρέχεται η δυνατότητα µέσω «επαναξιολόγησης» των δεδοµένων της περιοχής µα καθοριστεί εκ νέου το πλαίσιο της οικιστικής της ανάπτυξης. εδοµένης της γειτνίασης της περιοχής µε τον αρχαιολογικό χώρο του Τρυπητού και της Αγ. Φωτιάς, οποιασδήποτε µορφής ρύθµιση µε στόχο προφανώς την τουριστική αξιοποίηση της περιοχής, πρέπει κατά την προσωπική µας εκτίµηση να γίνει µε ιδιαίτερη προσοχή, ενώ φανερώνει επιφυλακτικότητα - αν όχι και άρνηση από µέρους των αρµόδιων υπηρεσιών να δώσουν τη συγκατάθεσή τους. Π.3.1.α. Πρόταση Πολεοδοµικής Οργάνωσης/αναβάθµισης θεσµοθετηµένων οικιστικών υποδοχέων. Αναθεωρήσεις - Αναπλάσεις Στο εν λόγω κεφάλαιο προτείνονται αναπλάσεις, πολεοδοµικές µελέτες και τοπικά ρυµοτοµικά σχέδια µε στόχο την ορθολογική οργάνωση του χώρου σύµφωνα µε τις αρχές της πολεοδοµικής επιστήµης. Η µελέτη Γ.Π.Σ. λειτουργεί ορθώς ως πλαίσιο σχεδιασµού ανώτερου επιπέδου, δίνοντας κατευθύνσεις σχετικά µε την προτεραιότητα επιλογής των περιοχών για αναπλάσεις και πολεοδοµήσεις. Ενδεχοµένως η αναλυτικότερη ιεράρχηση των περιοχών προς προς ανάπλαση και πολεοδόµηση να αποτελούσε κατευθυντήρια γραµµή για το ήµο Σητείας, τη Νοµαρχία Λασιθίου και την Περιφέρεια Κρήτης, ως προς τη σειρά ανάθεσης των 18
αντίστοιχων µελετών, επιλύνοντας µε αυτό τον τρόπο τις υφιστάµενες ανάγκες στους οικισµούς του ήµου βάσει προτεραιότητας. Π.3.1.β. Πρόταση Πολεοδοµικής Οργάνωσης νέων προς Πολεοδόµηση Περιοχών: Από τη µελέτη του πίνακα προκύπτει πως οι συνολικές προβλεπόµενες επεκτάσεις των οικισµών φτάνουν τα 2500 στρ., έκταση που αντιστοιχεί στο 110% περίπου των οροθετηµένων εκτάσεων για οικιστική χρήση! εδοµένου ότι ο πληθυσµός του ήµου Σητείας από το 1951 έως σήµερα έχει σηµειώσει σηµαντική πτώση και µόνο την τελευταία δεκαετία παρουσιάζει µικρή ανοδική τάση, σε συνδυασµό µε την τελική επιλογή σεναρίου µέτριας παρεµβατικότητας, θεωρούµε ότι οι επεκτάσεις είναι ιδιαίτερα εκτεταµένες και θα οδηγήσουν σε αραιοδοµηµένους, µη συµπαγείς οικισµούς, µε προβλήµατα στην πολεοδοµική οργάνωση και τη λειτουργικότητά τους. Π.3.2. Ζώνες κινήτρων και εν γένει πολεοδοµικών µηχανισµών: Ένας από τους λόγους που οδήγησαν στην µη εφαρµογή του θεσµού της µεταφοράς συντελεστή δόµησης, υπήρξε η µη ύπαρξη αντίστοιχων Ζωνών Υποδοχής του µεταφερόµενου Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ). Η προτεινόµενη ρύθµιση από τη µελέτη Γ.Π.Σ. Σητείας, για τα δεδοµένα του ήµου, όπου η εκµετάλλευση της υπεραξίας της γης καθίσταται περιορισµένη σε σχέση µε τα µεγάλα πολεοδοµικά κέντρα της Ελλάδας, αποτελεί οµολογουµένως εξαιρετική λύση, καθώς καθιστά δυνατή τη µεταφορά του συντελεστή στο σύνολο των επεκτάσεων (µε χρήση Γενική Κατοικία) και των προτεινόµενων για πολεοδόµηση περιοχών µε χρήση «Τουρισµός Αναψυχή». 6. Συμπεράσματα Από τη συνολική θεώρηση της µελέτης σχετικά µε τον καθορισµό των χρήσεων γης και των όρων δόµησης τόσο στον αστικό, όσο και στον εξωαστικό χώρο του ήµου Σητείας, προκύπτουν τα εξής βασικά συµπεράσµατα: 1. Προωθείται η δόµηση ως δραστηριότητα, ενδεχοµένως και ως τρόπος οικονοµικής ανάπτυξης του ήµου. Καθορίζονται µεγάλες σε έκταση 19
περιοχές για επέκταση των υφιστάµενων οικισµών, καθίσταται κατάλληλη για τη δηµιουργία ΠΕΡΠΟ µια αρκετά µεγάλη έκταση, ενώ διατηρούνται τόσο οι διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόµηση, όσο και οι παρεκκλίσεις (κυρίως όσον αφορά στις ιδιοκτησίες παραπλεύρως των δρόµων) 2. Η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος του ήµου συνίσταται στον καθορισµό: Περιορισµένων εκτάσεων ζωνών προστασίας γύρω από τις σηµαντικότερες πηγές, σπήλαια και φαράγγια Ζώνης προστασίας µικρού εύρους για τη διαφύλαξη των παράκτιων περιοχών Ζώνης προστασίας των περιοχών µε υψόµετρο µεγαλύτερο των 800µ. Ζώνες προστασίας Τοπίου (φαράγγια, σπήλαια, µεγάλες κλίσεις) Νέου ΒΙΟ.ΠΑ δυτικά του οικισµού, µε στόχο την βέλτιστη οργάνωση του δευτερογενούς τοµέα Η δυνατότητα δηµιουργίας εγκαταστάσεων ανανεώσιµων πηγών ενέργειας τόσο στη γεωργική γη, όσο και στη ζώνη µε υψόµετρο µεγαλύτερο των 800µ, χωρίς να υπάρξει κάποιου τύπου κατηγοριοποίηση βάσει της όχλησης που ενδέχεται να προκαλέσουν και δεδοµένης της διαφορετικής µορφής των εν λόγω εγκαταστάσεων (ουδεµία σχέση έχει η εγκατάσταση φωτοβολταικών στοιχείων µε την εγκατάσταση π.χ. ανεµογεννητριών) µπορεί να οδηγήσει σε σηµαντική υποβάθµιση του φυσικού περιβάλλοντος. Η γεωργική γη, αν και αποτελεί πολύτιµο φυσικό πόρο δεν διαφυλάσσεται ουσιαστικά, ενώ απουσιάζει ο χαρακτηρισµός «γεωργικής γης προτεραιότητας», όπως προβλέπεται από το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης Περιφέρειας Κρήτης 3. Η προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος επιτυγχάνεται µε : Την πρόταση για χαρακτηρισµό ενός συνόλου οικισµών, όπως προέκυψαν από τη φάση της ανάλυσης, ως παραδοσιακών και διατηρητέων. 20
Την πρόταση εκπόνησης αναπλάσεων, πολεοδοµικών µελετών και τοπικών ρυµοτοµικών σχεδίων µε αντίστοιχες κατευθύνσεις όσον αφορά στην προτεραιότητα συγκεκριµένων οικισµών. 21