1 3. δ ι κ α ι ο π ο λ υ κ α τ ο ι κ ι α σ

621 1 3. δ ι κ α ι ο π ο λ υ κ α τ ο ι κ ι α σ 123/2009 (Πρόεδρος: Νικόλαος Τρούσας, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νίττας, Μερόπη Πουλάκη-Κυριακίδου-Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ανδρέας Γούναρης, Γεώργιος Λεκέας). Οριζόντια ιδιοκτησία. Η ειδική διαδικασία του άρθρου 648 ΚΠολΔ εφαρμόζεται όταν η διαφορά υφίσταται μεταξύ κυρίων αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής και όχι τρίτων. Αγωγή του εργολάβου. Ο εργολήπτης είναι τρίτος και συνεπώς δεν νομιμοποιείται ενεργητικά για την άσκηση της πιο πάνω αγωγής και μάλιστα κατά το άρθρο 648 ΚΠολΔ. Περιστατικά. Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 3, 4 παρ. 1, 5, 13 και 14 του Ν. 3741/29 περί της ιδιοκτησίας κατ όροφο που διατηρήθηκε σε ισχύ με την εισαγωγή του ΑΚ κατ αρθρ. 54 ΕισΝΑΚ, 1000, 1001, 1002, 1113 και 1117 ΑΚ, προκύπτει ότι προϋπόθεση του υποστατού κατά το νόμο και την ουσία αξιώσεως, η οποία απορρέει από τις διατάξεις αυτές, ως και της υπαγωγής της (αξιώσεως) προς εκδίκαση στην ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ. του ΚΠολΔ και στην εξαιρετική αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου, είναι ότι η διαφορά από την εν λόγω αξίωση πηγάζει από τη σχέση της οροφοκτησίας και ανάγεται σε διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών [κυρίων αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών - ορόφων ή ιδιαιτέρων τμημάτων (διαμερισμάτων, καταστημάτων κλπ.)] της ίδιας υφισταμένης κοινής οικοδομής και όχι τρίτων (βλ. και ΑΠ 91/1990 ΕΔΠολ 1990-24, ΕφΘεσσαλ 2840/2002 Αρμ 2003-949). Έτσι, νομιμοποιούμενοι ενεργητικά και παθητικά στην αγωγή που στηρίζεται στις προηγούμενες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και η αγωγή για παραβίαση του Κανονισμού της κοινής οικοδομής, είναι οι κύριοι ορόφων ή ιδιαιτέρων τμημάτων της ίδιας υφιστάμενης κοινής οικοδομής. Ο εργολήπτης που κατασκεύασε την πολυκατοικία είναι τρίτος και συνεπώς δεν νομιμοποιείται ενεργητικά για την άσκηση της πιο πάνω αγωγής και μάλιστα κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ. του ΚΠολΔ, καθόσον αυτός έχει, έναντι του οικοπεδούχου, μόνο ενοχικό δικαίωμα μεταβιβάσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών στον ίδιο ή σε τρίτον που θα υποδειχθεί από αυτόν, εκτός αν με ειδικά αναφερόμενο συμβόλαιο, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, μεταβιβάστηκε σ αυτόν η κυριότητα οριζόντιας ιδιοκτησίας (βλ. και ΕφΑΘ 7210/2001 ΕΔΠΟΛ 2001-316, ΕφΑΘ 7580/2001 ΕΔΠΟΛ 2001-19, ΕφΠειρ 1041/1999 ΕΔΠΟΛ 1999-223, Κ. Βασιλείου Οριζ. Ιδιοκτ. και Καθ. Ιδιοκτησία, έκδ. 2006, σελ. 749). Εξάλλου το Εφετείο, δυνάμει του κατά το άρθρο 522 ΚΠολΔ μεταβιβαστικού αποτελέσματος της εφέσεως, καθίσταται κύριο της διαφοράς μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους τυχόν πρόσθετους λόγους. Επομένως, εφόσον με την έφεση ζητείται η απόρριψη της αγωγής, η οποία έγινε πρωτοδίκως δεκτή κατ ουσία - (εν όλω ή εν μέρει),

622 οφείλει και αυτεπαγγέλτως να εξετάσει το παραδεκτό, το ορισμένο και το νόμω βάσιμο της αγωγής με βάση τα εκτιθέμενα σ αυτή πραγματικά περιστατικά και να απορρίψει αυτήν αν δεν στηρίζεται στο νόμο, είναι αόριστη ή απαράδεκτη, αρκεί να ζητεί την απόρριψη της ο εκκαλών, έστω και χωρίς ειδικό και συγκεκριμένο λόγο εφέσεως (βλ. και ΑΠ 1728/2002, ΑΠ 7/2001 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1216/1997 ΕλλΔνη 1998-573, ΕφΔωδ 139/2006 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 112/2006 ΕΠΙΣΚΕΜΠΔ 2006-520, Σ. Σαμουήλ Η έφεση εκδ. 2003, σελ. 332 επ. ). Στην προκειμένη περίπτωση με βάση τα εκτιθέμενα στην αγωγή περιστατικά (όπως αυτά ορθά εκτιμώνται από το Δικαστήριο) η ενάγουσα - εφεσίβλητη εργολήπτρια εταιρεία δεν νομιμοποιείται ενεργητικά, κατ άρθρο 68 του ΚΠολΔ, να ασκήσει την υπό κρίση αγωγή που στηρίζεται στον Κανονισμό που ρυθμίζει τις σχέσεις συνιδιοκτητών της επίδικης οικοδομής. Και τούτο γιατί επί των αναφερόμενων στην αγωγή οριζόντιων ιδιοκτησιών (καταστημάτων) που αποτελούν μέρος του εργολαβικού ανταλλάγματος και δεν έχουν ακόμη μεταβιβαστεί σε τρίτους, δεν έχει (παρά το αντιθέτως ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ αναφερόμενο σε κάποιο σημείο του υπό κρίση δικογράφου) δικαίωμα κυριότητας, παρά μόνο ενοχικό δικαίωμα, έναντι του οικοπεδούχου, για μεταβίβαση αυτών (των ιδιοκτησιών) στην ίδια ή σε τρίτον που θα υποδειχθεί από αυτήν. Γι αυτό, όπως άλλωστε εκτίθεται στην ίδια την αγωγή, η μεταβίβαση της κυριότητας επί του υπό στοιχ. Κ-2 (Δ-1) διαμερίσματος (που αποτελούσε κι αυτό εργολαβικό αντάλλαγμα) προς τους εναγομένους - εκκαλούντες έγινε από τους οικοπεδούχους και όχι από την ίδια την ενάγουσα - εφεσίβλητη. Η αγωγή αυτή λοιπόν κρίνεται από το Δικαστήριο τούτο απορριπτέα ως απαράδεκτη για έλλειψη ενεργητικής νομιμοποιήσεως, κατ αυτεπάγγελτη έρευνα, έστω και αν δεν υπάρχει στο εφετήριο ειδικός και συγκεκριμένος σχετικός λόγος εφέσεως. Επομένως το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε ότι η ενάγουσα νομιμοποιούνταν ενεργητικά να ασκήσει την υπό κρίση αγωγή και τη δέχθηκε ως παοαδεκτή και νόμιμη έσφαλε και πρέπει να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση. Ακολούθως δε, αφού κρατηθεί και δικαστεί η υπόθεση, πρέπει να απορριφθεί η υπό κρίση αγωγή ως απαράδεκτη. 197/2009 (Πρόεδρος: Χρήστος Χασιώτης, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νινιός, Δημήτριος Οικονόμου-Εισηγητής, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ευτυχία Τσούντου, Κώστας Γαλάνης, Χρήστος Δελδήμος, Ευλαλία Μιχαηλίδου, Ιωάννης Κούτσης, Βασίλειος Παπαδόπουλος, Βασίλειος Αντωνόπουλος). Απαλλοτρίωση. Τεκμήριο ωφέλειας των παρόδιων ιδιοκτητών. Μαχητό. Ισχυρισμός ότι δεν υφίσταται τεκμήριο ωφέλειας και αίτημα για διόρθωση του κτηματολογικού πίνακα. Διαδικασία με αίτηση προς τον φορέα του έργου για διόρθωση του κτηματολογικού πίνακα σύμφωνα με την παρ.2 του άρθρου 33 του ν. 2971/2001. Απαράδεκτο αν δεν προσκομισθεί έκθεση της Επιτροπής του άρθρου 33 παρ.3 ν.2971/2001 ως προς την ωφέλεια ή μη του ακινήτου από την εκτέλεση του έργου για το οποίο κηρύχθηκε η απαλλοτρίωση. Περιστατικά.

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ Το τεκμήριο της ωφέλειας των παρόδιων ιδιοκτητών, που αρχικά είχε χαρακτηρισθεί ως αμάχητο, ορίζεται ήδη με το άρθρο 33 1 ν.2971, το οποίο ισχύει από την 19.1.2002 και εφαρμόζεται και στις αναγκαστικές απαλλοτριώσεις που δεν είχαν συντελεστεί μέχρι τότε (άρθρο 37 εδ. α του νόμου αυτού), ότι είναι μαχητό και κρίνεται με την κήρυξη της απαλλοτριώσεως από το αρμόδιο για τον οριστικό προσδιορισμό της αποζημιώσεως Εφετείο κατά την ειδική διαδικασία του άρθρου τούτου. Ειδικότερα, με την παράγραφο 2 του εν λόγω άρθρου ορίζεται ότι ο εικαζόμενος ιδιοκτήτης ή αξιών δικαιώματα επί του απαλλοτριωμένου, εφόσον θεωρεί ότι δεν υφίσταται το τεκμήριο της ωφέλειας, μπορεί με αίτηση του να ζητήσει από το φορέα του έργου, τη διόρθωση του κτηματολογικού πίνακα κηρύξεως της απαλλοτριώσεως. Η υποβολή της αιτήσεως δεν αναστέλλει τις διαδικασίες της απαλλοτριώσεως. Περαιτέρω, στην παράγραφο 3 ορίζεται ότι η αίτηση υποβάλλεται εντός ανατρεπτικής προθεσμίας δύο (2) μηνών από την έκδοση της αποφάσεως περί προσωρινού ή απευθείας οριστικού προσδιορισμού της αποζημιώσεως και παραπέμπεται μετά τη λήξη της προθεσμίας προς εξέταση σε τριμελή Επιτροπή αποτελούμενη από ένα μηχανικό του αρμόδιου από το σκοπό της απαλλοτριώσεως φορέα, ως Πρόεδρο, έναν υπάλληλο της Κτηματικής υπηρεσίας του νομού στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται η απαλλοτριούμενη έκταση ή το μεγαλύτερο τμήμα αυτής και έναν εμπειρογνώμονα οριζόμενο με αναπληρωτή,σύμφωνα με το άρθρο 372 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, με απλή πράξη, της οποίας αντίγραφο αποστέλλεται στον Πρόεδρο της Επιτροπής. Τα λοιπά μέλη της Επιτροπής και οι αναπληρωτές 623 τους ορίζονται με απόφαση του αρμοδίου για την κήρυξη της απαλλοτριώσεως φορέα. Το έργο της Επιτροπής προβλέπεται στην παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου, σύμφωνα με την οποία συγκαλείται αυτή και από τον Πρόεδρο και μετά από αυτοψία και έλεγχο των στοιχείων προβαίνει το αργότερο εντός τριών (3) μηνών στη σύνταξη εκθέσεως σχετικά με την ωφέλεια ή μη του ακινήτου λόγω του έργου, αιτιολογώντας πλήρως τους λόγους και συνδέοντας τους ιδίως με τη δυνατότητα προσβάσεως του ακινήτου στο έργο ή τα έργα που περιλαμβάνονται στη ζώνη απαλλοτριώσεως, τη δημιουργία επιπτώσεων στις χρήσεις του ακινήτου και την κατά τις ισχύουσες διατάξεις αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του. Τέλος, στην παράγραφο 6 του ίδιου άρθρου ορίζεται ότι η αίτηση του ιδιώτη μαζί με την έκθεση της Επιτροπής και τα στοιχεία της απαλλοτριώσεως αποστέλλονται από την αρχή που κήρυξε την αναγκαστική απαλλοτρίωση στο κατά την παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου δικαστήριο, ο Πρόεδρος του οποίου ορίζει δικάσιμο στις προθεσμίες που αναφέρονται στην εν λόγω διάταξη, το δε δικαστήριο, εκτιμώντας ελεύθερα τα αποδεικτικά μέσα που προσήχθησαν από τους διαδίκους γενικά, οφείλει να εκδώσει οριστική απόφαση μέσα σε 30 ημέρες από την τελευταία συζήτηση της υποθέσεως. Από τις διατάξεις αυτές καθίσταται προφανές ότι η έκθεση της Επιτροπής ως προς την ωφέλεια ή μη του ακινήτου από την εκτέλεση του έργου, για το οποίο κηρύχθηκε η απαλλοτρίωση, εκτιμάται μεν ελεύθερα μαζί με τα λοιπά αποδεικτικά μέσα, πλην όμως αποτελεί απαραίτητο στοιχείο για το σχηματισμό της κρίσεως του δικαστηρίου, με αποτέλεσμα η παράλειψη της Επιτροπής να τοποθετηθεί στα ζητήματα που

624 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ ορίζει η παράγραφος 4 του άρθρου 33 ν.2971/2001 εμποδίζει το δικαστήριο να αποφανθεί για την άρση ή μη του τεκμηρίου της ωφέλειας και την αντίστοιχη διόρθωση του κτηματολογικού πίνακα. Η άποψη αυτή ενισχύεται από το γεγονός ότι, ενώ στο άρθρο 15 4 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων, που κυρώθηκε με το ν. 2882/2001, προβλέπεται ότι, εάν δεν συντάχθηκε για οποιοδήποτε λόγο, μέσα σε σαράντα τουλάχιστον ημέρες από την υποβολή της αιτήσεως, η έκθεση της Επιτροπής για την ιδιαίτερη αποζημίωση του απομένοντος εκτός απαλλοτριώσεως ακινήτου, ο Πρόεδρος αυτής υποχρεούται να χορηγεί σχετική βεβαίωση σε κάθε ενδιαφερόμενο, η βεβαίωση δε αυτή καθιστά παραδεκτό το αίτημα του ιδιοκτήτη για τον καθορισμό από το δικαστήριο ιδιαίτερης αποζημιώσεως των τμημάτων του που απομένουν εκτός απαλλοτριώσεως, αντιθέτως στο άρθρο 33 του ν. 2971/2001 δεν περιλήφθηκε ανάλογη ρύθμιση με αυτήν του άρθρου 15 4 ΚΑ- Α.Α.(Εφ.Αθ 477/2004 ΕλλΔνη 46, 508). Αφού, λοιπόν οι αιτούντες (Ι.Π. κλπ) με την από 22-7-2008 αίτηση τους ισχυρίζονται, ως ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες, ότι δεν υφίσταται το τεκμήριο της ωφέλειας και ζητούν τη διόρθωση του κτηματολογικού πίνακα ώστε να αποζημιωθεί ολόκληρη η απαλλοτριούμενη έκταση, χωρίς όμως να επικαλούνται αλλά ούτε και να προσκομίζουν έκθεση της παραπάνω Επιτροπής ως προς την ωφέλεια ή μη του ακινήτου από την εκτέλεση του έργου, για το οποίο κηρύχθηκε η απαλλοτρίωση πρέπει η αίτηση τους να απορριφθεί ως απαράδεκτη σύμφωνα με όσα προεξετέθηκαν. 253/2009 (Πρόεδρος: Χρήστος Χασιώτης, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νινιός, Νικόλαος Σκιαδάς-Εισηγητής, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ανδρέας Κότσιφας, Κωνσταντίνος Ελ. Πετρόπουλος). Οικοδομή με δύο ισόγεια διαμερίσματα με δύο ξεχωριστούς ιδιοκτήτες (αδελφούς) με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο ένας, με παράνομη άδεια, ανήγειρε δεύτερο όροφο πάνω από το διαμέρισμα του που αντί για ταράτσα κατασκεύασε κεραμοσκεπή στέγη. Στην πράξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει κανονισμός της οικοδομής ούτε καθορίζονται τα κοινόχρηστα μέρη. Συνεπώς, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των δύο συνιδιοκτητών, ως μόνων αναγκαστικών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων κατ ανάλογη μερίδα επί των κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της καθώς και ποιά συγκεκριμένα είναι αυτά, καθορίζονται από τις διατάξεις των άρθρων του ν.3741/1929 σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 1002 και 1117 ΑΚ. Άρα το δώμα-ταράτσα, το κλιμακοστάσιο και η αυλή της οικοδομής αποτελούν κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής επί των οποίων η ιδιοκτησία είναι αδιαίρετη γιατί χρησιμεύει προς κοινή χρήση. Προσβολή του δικαιώματος χρήσης στους κοινόχρηστους χώρους (ταράτσα, κλιμακοστάσιο κ.λ.π.). Δικαιώματα του προσβληθέντος. Δικαίωμα υψούν εφόσον επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς νόμους είναι διάφορο από το δικαίωμα χρήσης του δώματος. Το νέο δώμα καθίσταται κοινόχρηστο και κοινόκτητο πράγμα και καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει δικαίωμα χρήσεως. Περιστατικά.

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ Αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η ενάγουσα είναι αποκλειστική κυρία του υπό στοιχεία Α1 διαμερίσματος, εμβαδού 95,77 τετραγωνικών μέτρων του ισογείου ορόφου μίας διώροφης οικοδομής, που βρίσκεται επί της οδού Αρτεμησίου αριθμός 42 στην περιοχή Κάτω Συχαινών Πατρών. Ο εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης του υπό στοιχεία Α2 διαμερίσματος του ισογείου, επιφάνειας 117 τετραγωνικών μέτρων, καθώς επίσης και του πρώτου ορόφου επιφάνειας 217.45 τετραγωνικών μέτρων της ως άνω οικοδομής. Η οικοδομή αυτή έχει ανεγερθεί επί οικοπέδου επιφάνειας 462 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο είχε αποκτήσει λόγω αγοράς κατά το έτος 1950 η μητέρα των διαδίκων Α.Σ.-Α. Η οικοδομή αυτή έχει υπαχθεί νομότυπα στις διατάξεις περί οριζόντιας ιδιοκτησίας του ν. 3741/1929 και των άρθρων 4681/04.07.1979 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Πατρών Β.Β-Α, που έχει μεταγραφεί νόμιμα. Πιο συγκεκριμένα, κατά το χρόνο σύστασης της οροφοκτησίας, δεν είχε ακόμη ανεγερθεί η ανωτέρω οικοδομή, αλλά είχε μόνο αποπερατωθεί το ανωτέρω υπό στοιχεία Α1 διαμέρισμα,το οποίο κατά την ίδια ημέρα σύστασης της οροφοκτησίας μεταβιβάστηκε λόγω προίκας στην ενάγουσα από τους γονείς της με προικολήπτη το σύζυγο της Λ.Λ, δυνάμει του νομίμως μεταγεγραμένου με αριθμό 4682/04.07.1979 συμβολαίου προικός της προαναφερομένης συμβολαιογράφου, και στο οποίο κατοικεί από τότε η ενάγουσα με την οικογένεια της. Στην προαναφερόμενη πράξη σύστασης της οροφοκτησίας, περιγράφονται η υφισταμένη κατά το χρόνο σύνταξης αυτής της πράξης υπό στοιχείο Α1 αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία καθώς επίσης και οι 625 μέλλουσες να κατασκευασθούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ωστόσο, στην εν λόγω πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν περιλαμβάνεται κανονισμός της επίμαχης οικοδομής, ούτε αναφέρονται τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη αυτής. Επομένως τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των διαδίκων, ως μόνων ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών της εν λόγω οικοδομής και συνακόλουθα ως μόνων αναγκαστικών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων κατ ανάλογη μερίδα επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών αυτής, καθώς και ποια συγκεκριμένα είναι τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της, καθορίζονται από τις διατάξεις των άρθρων του ν. 3741/1929 σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ Συνεπώς, το δώμα-ταράτσα, το κλιμακοστάσιο και η αυλή της επίμαχης οικοδομής αποτελούν κοινόχρηστα μέρη της, επί των οποίων η ιδιοκτησία είναι αδιαίρετη διότι χρησιμεύει προς κοινή χρήση όλων των ιδιοκτητών. Εξάλλου, δυνάμει του με αριθ. 5131/20.03.1995 συμβολαίου γονικής παροχής της συμβολαιογράφου Πατρών Π.Κ.Α, που μεταγράφηκε νόμιμα, η προαναφερόμενη μητέρα των διαδίκων, μεταβίβασε στον εναγόμενο την ψιλή κυριότητα των 100/1000 αδιαίρετα του οικοπέδου, που αντιστοιχούν στον μέλλοντα να ανεγερθεί δεύτερο όροφο με την άσκηση του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω με την προσθήκη επί του δώματος (ταράτσας) νέου ορόφου (δικαίωμα υψούν), ενώ η ίδια παρακράτησε το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας. Στη συνέχεια δε, δυνάμει με αριθ. 7946/07.03.2001 συμβολαίου της ιδίας ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα, η μητέρα των διαδίκων παραιτήθηκε μονομερώς του δικαιώματος επι-

626 καρπίας, που είχε συσταθεί με το προαναφερόμενο συμβόλαιο, και κατόπιν αυτού ο εναγόμενος κατέστη πλήρης κύριος του δικαιώματος υψούν δευτέρου ορόφου. Περαιτέρω, μέχρι το έτος 2001, οπότε ο εναγόμενος, προβαίνοντας στην αξιοποίηση του προαναφερομένου δικαιώματος του, ανήγειρε δεύτερο όροφο κατά τα κατωτέρω εκτιθέμενα, οι διάδικοι και τα μέλη των οικογενειών τους, που κατοικούν μαζί τους στην επίδικη οικοδομή, έκαναν απόλυτη χρήση της ταράτσας του πρώτου ορόφου, όπως είχαν δικαίωμα λόγω της ιδιότητας της ως κοινόχρηστης και λόγω της αναγκαστικής εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας τους επ αυτής. Συγκεκριμένα, η ταράτσα του πρώτου ορόφου ήταν κατασκευασμένη από επίπεδη πλάκα., χρησιμοποιείτο από τους διαδίκους ως χώρος που άπλωναν τα ρούχα τους, είχαν τοποθετήσει διάφορα απαραίτητα αντικείμενα κυριότητας τους και δη ντεπόζιτο νερού, στο οποίο υπήρχαν αποθέματα νερού για την περίπτωση διακοπής παροχής του νερού στην περιοχή τους από την αρμόδια υπηρεσία, κεραίες τηλεόρασης και ηλιακούς θερμοσυσσωρευτές, ενώ ταυτοχρόνως κατά τη διάρκεια των θερινών μηνών την αξιοποιούσαν ως χώρο αναψυχής και ανάπαυσης με την τοποθέτηση τραπεζιών και καρεκλών. Η πρόσβαση στην κοινόχρηστη ταράτσα, επιτυγχανόταν μέσω της κοινόκτητης κλίμακας της οικοδομής, η οποία είχε ύψος οκτώ και μισού μέτρων περίπου με αφετηρία από τον κοινόχρηστο διάδρομο της εισόδου του ισογείου και κατάληξη στην ταράτσα του πρώτου ορόφου. Όμως, ο εναγόμενος περί το τέλος του έτους 2000 έκανε χρήση του δικαιώματος του για επέκταση της οικοδομής προς τα άνω, με την ανέγερση δεύτερου ορόφου και δυνάμει της με αριθ. 799/24.10.2000 οικοδομικής άδειας, που εκδόθηκε από ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ την αρμόδια διεύθυνση κατασκεύασε το δεύτερο όροφο της επίμαχης οικοδομής. Με τον τρόπο αυτό, το κοινόχρηστο δώμα, ήτοι η ταράτσα, μεταφέρθηκε πλέον στη στέγη αυτού του δεύτερου ορόφου, έχοντας ως προορισμό όλες τις προαναφερόμενες χρήσεις από τους αναγκαστικούς συγκυρίους της- διαδίκους (βλ.α.π. 482/1998 Ελλ.Δνη 39.1606, Α.Π. 919/1992 ΕΔΠ 1993, 1660). Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι το Καλοκαίρι του έτους 2003 ο εναγόμενος τοποθέτησε επί του κοινόχρηστου δώματος του δεύτερου ορόφου, που είχε επικάλυψη πλάκας, κεραμίδια, αντικαθιστώντας αυτήν την ταράτσα στέγη της οικοδομής από πλακοσκεπή σε κεραμοσκεπή, εκτός από ένα τμήμα της εμβαδού έξι τετραγωνικών μέτρων, στο οποίο από το έτος 2001 η ενάγουσα, είχε δικαίωμα για απόλυτη και ακώλυτη χρήση της και αφού είχε το δικαίωμα αυτό, είχε τοποθετήσει την κεραία της τηλεόρασης της, ένα ντεπόζιτο νερού για την υδροδότηση του διαμερίσματος της σε περίπτωση διακοπής του νερού διαρκούς ροής και ένα ηλιακό θερμοσυσσωρευτή με δύο ηλιακές πλάκες για την εξυπηρέτηση του διαμερίσματος της με ζεστό νερό. Με τον τρόπο αυτό, η υπάρχουσα επί σειρά ετών κατάσταση στον κοινόχρηστο χώρο της ταράτσας άλλαξε καθόσον έπαψε να είναι επίπεδη, αλλά καλύφθηκε από κεραμίδια με επικλινή τοποθέτηση. Παράλληλα, ο εναγόμενος διαμόρφωσε το κλιμακοστάσιο κατά τρόπο ώστε αυτό να οδηγεί και να καταλήγει αποκλειστικά στο δικό του διαμέρισμα του δευτέρου ορόφου και όχι στην κατά τα ανωτέρω κατασκευασθείσα ταράτσα του εν λόγω ορόφου. Αυτό δε πραγματοποίησε με την κατασκευή τοιχοποιίας γύρω από το πλατύσκαλο του ιδίου ορόφου. Επίσης, προκειμένου να εξασφα-

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 627 λίσει την πρόσβαση του ιδίου και μόνον στην έτσι διαμορφωθείσα ταράτσα, η οποία αποτελείται από την κεραμοσκεπή και από μια εξέδρα έξι τετραγωνικών μέτρων, ο εναγόμενος προέβη στην κατασκευή μίας εξωτερικής μεταλλικής ελικοειδούς σχήματος σκάλας που ξεκινά από την άκρη ενός μπαλκονιού του δεύτερου ορόφου ιδιοκτησίας του και καταλήγει στην προαναφερομένη εξέδρα. Η σκάλα δε αυτή στηρίζεται στη εξωτερική πλευρά του τοίχου του δευτέρου ορόφου με λεπτές μεταλλικές ράβδους. Ακολούθως, κατά το μήνα Αύγουστο του έτους 2003 ο εναγόμενος, παράνομα και αυθαίρετα, απομάκρυνε από το προαναφερόμενο τμήμα των έξι τετραγωνικών μέτρων της στέγης, τα ανωτέρω περιγραφόμενα αντικείμενα κυριότητας της ενάγουσας και συγκεκριμένα τον ηλιακό θερμοσυσσωρευτή με τις δύο ηλιακές πλάκες και το ντεπόζιτο του νερού, τα οποία εναπόθεσε στην αυλή της επίμαχης οικοδομής. Στη συνέχεια, κατά τις αρχές του μήνα Οκτωβρίου του ίδιου έτους απομάκρυνε και την κεραία της τηλεόρασης της ενάγουσας, την οποία εν τω μεταξύ επανατοποθέτησε στον εν λόγω χώρο. Εξαιτίας της μονομερούς από μέρους του εναγομένου κατάργησης της κοινόχρηστης ταράτσας και των επί σειρά ετών χρήσεων αυτής, ελλείψει χώρου επ αυτής λόγω κεραμοσκεπής για άπλωμα ρούχων, ο εναγόμενος τοποθέτησε στα κιγκλιδώματα των μπαλκονιών του πρώτου και δευτέρου ορόφου ιδιοκτησίας του απλώστρες, οι οποίες εξέχουν από αυτά και οι οποίες, όταν υπάρχουν απλωμένα ρούχα δεν δημιουργούν καλή εικόνα της οικοδομής και συγχρόνως ρέουν νερά στο διαμέρισμα του ισογείου της ενάγουσας. Ας σημειωθεί ότι ο δεύτερος όροφος που κατασκευάσθηκε από τον εναγόμενο, χαρακτηρίσθηκε από την αρμόδια Διεύθυνση Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αχαΐας ως αυθαίρετος, και ακολούθως δυνάμει σχετικού δημόσιου εγγράφου του τμήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών της προαναφερόμενης υπηρεσίας ανακλήθηκε η με αριθ. 799/2000 άδεια οικοδομής με βάση την οποία είχε οικοδομηθεί ο εν λόγω όροφος. Με τις προαναφερόμενες πράξεις και ενέργειες του, ο εναγόμενος πρόσβαλε το δικαίωμα της ενάγουσας για ελεύθερη, ακώλυτη και απόλυτη χρήση των κοινόχρηστων χώρων της ταράτσας και του κλιμακοστάσιου, το οποίο απορρέει από την αναγκαστική συγκυριότητα των διαδίκων επ αυτών. Ειδικότερα, με την μετατροπή της επίπεδης ταράτσας σε κεραμοσκεπή, αυτή (η ταράτσα) έχασε την χρηστικότητα που είχε από το έτος 1979, οπότε και συστάθηκε η οριζόντια ιδιοκτησία. Η ενάγουσα εξαιτίας της ενέργειας του εναγομένου να προβεί στην επίμαχη διαμόρφωση της, αδυνατεί πλέον να τη χρησιμοποιήσει για το άπλωμα των ρούχων της, για την τοποθέτηση ντεπόζιτου νερού και ηλιακού θερμοσυσσωρευτή για τη διάθεση ζεστού νερού. Τα τελευταία δύο αντικείμενα, που επί σειρά ετών ήσαν τοποθετημένα στην επίπεδη ταράτσα, είναι αναγκαία για το διαμέρισμα της, αφενός μεν για την αντιμετώπιση περιπτώσεων διακοπής της παροχής νερού από το δίκτυο της δημοτικής επιχείρησης ύδρευσης Πατρών, οι οποίες σημειώνονται κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, αφετέρου δε για την εξασφάλιση χαμηλότερου κόστους για τη χρήση ζεστού νερού. Ας σημειωθεί ότι ο ίδιος ο εναγόμενος στη μικρή εξέδρα εμβαδού έξι τετραγωνικών μέτρων, την οποία δεν έχει καλύψει με κεραμίδια και στην οποία ανεβαίνει με την προαναφερόμενη μικρή μεταλλική σκάλα από το δεύτερο όροφο

628 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ διατηρεί αυτού του είδους αντικείμενα. Επίσης, η διαμόρφωση του κλιμακοστασίου κατά τρόπο ώστε αυτό να καταλήγει στο δεύτερο όροφο και όχι στην ταράτσα που βρίσκεται πάνω από αυτόν, όχι μόνον εμποδίζει, αλλά αποκλείει την πρόσβαση της ενάγουσας στους κοινόχρηστους αυτούς χώρους. Επομένως, η τοποθέτηση επί της ταράτσας σκεπής από κεραμίδια μετέβαλε πλήρως τον κατά τα ανωτέρω συνήθη προορισμό της, ενώ ταυτοχρόνως πραγματοποιήθηκε χωρίς κοινή απόφαση των διαδίκων και χωρίς την απαραίτητη συναίνεση της ενάγουσας, ως συγκυρίας αυτής και άλλαξε την εμφάνιση και εξωτερική όψη της οικοδομής, οι οποίες, εμπεριέχονται στην έννοια της απόλυτης χρήσης από μέρους των συνιδιοκτητών (Α.Π. 185/2003 Ελλ.Δνη 44.778, Α.Π. 1349/1990 Ελλ.Δνη 33.325, Εφ.Αθ. 3472/1994 ΕΔΠ 1995, 51). Ο εναγόμενος, όπως προαναφέρθηκε, για την εξυπηρέτηση των αναγκών του άφησε κενή μία επιφάνεια έξι τετραγωνικών μέτρων. Αυτή η ενέργεια του, όμως, ακριβώς καταδεικνύει τη χρησιμότητα και τον προορισμό του δώματος με τη μορφή που είχε πριν από την τοποθέτηση της σκεπής από κεραμίδια. Συγχρόνως, όμως, η ύπαρξη αυτού του μικρού γεμάτου με αντικείμενα χώρου, ή ύπαρξη της μικρής εξωτερικής μεταλλικής σκάλας για την πρόσβαση του ιδίου σε αυτόν το χώρο και την ταράτσα, οι κρεμασμένες επί των κιγκλιδωμάτων απλώστρες και η καινούρια κεραμοσκεπή σε συνδυασμό με τους υπόλοιπους ορόφους της οικοδομής, οι οποίοι είναι παλαιότεροι, δημιουργούν μία ανομοιογενή εικόνα και μια εξωτερική όψη της οικοδομής, η οποία στερείται αρμονίας. Με βάση, επομένως, τα κριτήρια του λειτουργικού προορισμού της ταράτσας και του κλιμακοστασίου, της εξωτερικής όψης της επίμαχης οικοδομής και της απώλειας και του αποκλεισμού πρόσβασης της ενάγουσας στους εν λόγω κοινόχρηστους χώρους, προκύπτει ότι προσβλήθηκε το δικαίωμα της τελευταίας για χρήση αυτών των χώρων από τις ενέργειες, τις κατασκευές και τις μεταβολές, στις οποίες προέβη ο εναγόμενος. Και αυτό, γιατί οι εν λόγω χώροι είναι κοινόχρηστοι και ανήκουν σε όλους τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών, χωρίς να έχει παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση του δώματος του κλιμακοστασίου της πολυκατοικίας στον εναγόμενο. Αντιθέτως, στον τελευταίο είχε παραχωρηθεί, όπως εκτέθηκε ανωτέρω, το δικαίωμα ανέγερσης επί του δώματος νέου ορόφου (δικαίωμα υψούν), εφόσον αυτή η ανέγερση ήθελε επιτραπεί από τους πολεοδομικούς νόμους. Ωστόσο, αυτό το δικαίωμα της επέκτασης της οικοδομής με την προσθήκη νέων ορόφων είναι διάφορο από το δικαίωμα χρήσης του δώματος. Δηλαδή, μετά την πραγματοποίηση της ανέγερσης του νέου ορόφου πάνω στο ήδη υφιστάμενο δώμα αυτό μεν παύει να υφίσταται ως κοινόχρηστο πράγμα, εφόσον αποτελεί το δάπεδο της διηρημένης ιδιοκτησίας που δημιουργείται, επί της οποίας ο έχων το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής αποκτά αποκλειστική κυριότητα, το νέο όμως δώμα που θα δημιουργηθεί μετά την ανέγερση του ορόφου ή των ορόφων πάνω από το αρχικό υφιστάμενο δώμα, αποτελεί κοινόχρηστο και κοινόκτητο πράγμα και ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση αυτού και να ενεργεί στα κοινόχρηστα πράγματα που θα προκύψουν, μετά από την επέκταση της οικοδομής, επισκευές, προσθήκες, μεταβολές και ανανεώσεις αυτών, υπό τους όρους όμως που

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 629 τίθενται στις διατάξεις του ν.3741/1929 (βλ.α.π. 482/1998 Ελλ.Δνη 39.1606, Α.Π. 919/1992 ΕΔΠ 1993, 166). Επομένως, ο εναγόμενος δεν είχε δικαίωμα, μετά την επέκταση της οικοδομής προς τα πάνω και την ανέγερση του δευτέρου ορόφου να εμποδίσει την ενάγουσα από τη χρήση της κοινόχρηστης ταράτσας, που δημιουργήθηκε μετά την προσθήκη του νέου ορόφου, δια του αποκλεισμού της προσπέλασης αυτής στην τελευταία, λόγω κατάργησης από ορισμένου ορόφου και πάνω του αρχικά προβλεπομένου από την πράξη της οροφοκτησίας κλιμακοστασίου, το οποίο προοριζόταν να καταλήγει στην κοινόχρηστη ταράτσα. Με βάση τα ανωτέρω, ο εναγόμενος με όλες τις προαναφερόμενες ενέργειες του προσβάλλει το δικαίωμα σύγχρησης της ενάγουσας στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, καθώς αυτές οι ενέργειες βρίσκονται σε αντίθεση με το νόμο και την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που διέπει την επίδικη οικοδομή. Επίσης αποδείχθηκε, ότι στην κοινόχρηστη αυλή και δη στην ανατολική και δυτική πλευρά του οικοπέδου, όπου έχει κτισθεί η επίμαχη οικοδομή, η ενάγουσα διατηρεί καλλωπιστικά φυτά και δένδρα, που υφίστανται ήδη επί σειρά ετών. Επί δε της ανατολικής πλευράς της αυλής υφίσταται ένα τμήμα της το οποίο έχει πλακοστρωθεί και καλυφθεί με τέντα. Ενόψει, δε, της μη εμπόδισης του εναγομένου από την ελεύθερη και απόλυτη σύγχρηση αυτών των μερών, αναγνωρίσθηκε με την εκκαλουμένη το δικαίωμα της ενάγουσας για τη διατήρηση τους. 395/2009 (Πρόεδρος: Νικόλαος Τρούσας, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νίττας, Μερόπη Πουλάκη-Κυριακίδου-Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ευάγγελος Ματσούκης, Ξενοφών Νικολάου). Οριζόντια ιδιοκτησία. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας γίνεται είτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας με σύμφωνη απόφαση όλων των οροφοκτητών (με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή). Αν δεν γίνει έτσι ο προσδιορισμός τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και διατάξεις του ν.3741/1929. Οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκαιρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας. Σε περίπτωση αμφιβολίας το μέρος του ακινήτου, για το οποίο δεν ορίστηκε έγκαιρα και ρητά ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως, από το νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. Περιστατικά. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 2 παρ.1, 4 παρ.1, 5, 7 παρ.1, και 13 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής

630 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών, γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 5 και 13 του Ν.3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφαση τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Αν τούτο δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτα από την ως άνω δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις (βλ. και ΑΠ 1658/2007, ΑΠ 1610/2007 Δημοσίευση «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 736/2007 ΕΦΑΚ 2008-423, ΕφΑθ 10071/2005 ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ 2006-246). Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Δεδομένου δε, ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν.3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo credit που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ.α του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκαιρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (βλ. ΟλΑΠ 23/2000 ΝοΒ 2001-604)... Περαιτέρω από τα ίδια πιο πάνω αποδεικτικά μέσα αποδείχτηκαν τα πιο κάτω: Μεταξύ των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της επίδικης οικοδομής περιλαμβάνονται, πλην του εδάφους, των θεμελίων και των πρωτοτοίχων, για τα οποία ας σημειωθεί οι διάδικοι δεν ερίζουν, και τα πιο κάτω μέρη : α) η εξώθυρα και ο χώρος εισόδου προς τους άνω ορόφους και το δώμα, διαστάσεων 9,45 Χ 2,35 μέτρων περίπου. Ο χώρος αυτός έχει πρόσοψη επί της πλατείας Τριών Συμμάχων. β) Το κλικακοστάσιο της οικοδομής που αρχίζει από την ανωτέρω είσοδο και καταλήγει στο δώμα και γ)το δώμα της οικοδομής, άνωθεν του δευτέρου ορόφου) που αποτελείται εν μέρει από το ηλιακωτό δώμα και εν μέρει από βοηθητικό κτίσμα που φέρει κεραμοσκεπή στέγη. Και είναι μεν αλήθεια ότι η αναφερόμενη πιο πάνω απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, με την οποία καθορίστηκαν τα ποσοστά που αναλογούν στην καθεμιά από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, δεν προσδιόρισε συγχρόνως και τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, ούτε προσδιορίστηκαν αυτά, κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 5 και 13 του Ν.3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών, καταρτισμένη με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγεγραμμένη, πλην όμως το Δικαστήριο

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 631 οδηγήθηκε στην κρίση ότι και τα ως άνω μέρη είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα, λαμβάνοντας υπόψη τον κατά τη φύση προορισμό των ως άνω μερών, για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση τους. Ειδικότερα αφενός μεν τα ως άνω μέρη δεν αναφέρονται ειδικά σε κανένα από τα συμβόλαια κτήσεως των ιδιοκτησιών των διαδίκων και αφετέρου εξυπηρετούν την κοινή χρήση, ήτοι την πρόσβαση τόσο στους δύο πιο πάνω από το ισόγειο ορόφους, όσο και στο δώμα, το οποίο είναι κοινόχρηστο. Η κοινή χρήση του τελευταίου αποδεικνύεται σαφώς και από το γεγονός ότι στο ηλιακωτό μέρος αυτού υπάρχουν τοποθετημένα ντεπόζιτα νερού, μέσω των οποίων, τουλάχιστον μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 1980, υδρεύονταν τα καταστήματα του ισογείου. Επίσης υπάρχουν κεραίες τηλεόρασης που εξυπηρετούν τα ίδια καταστήματα. Ακόμη το βοηθητικό κεραμοσκεπές κτίσμα χρησιμοποιείτο ως αποθηκευτικός χώρος τόσο από το μισθωτή και ιδιοκτήτες του ξενοδοχείου, όσο και από τους μισθωτές και ιδιοκτήτες των καταστημάτων. Από τα πιο πάνω είναι φανερό ότι τόσο ο χώρος εισόδου, όσο και το κλιμακοστάσιο χρησιμοποιούνταν ανέκαθεν, όχι μόνο ως χώροι εξυπηρέτησης των δύο πάνω από το ισόγειο ορόφων, αλλά και ως μέσο πρόσβασης προς το κοινόχρηστο δώμα. Άλλωστε, κατά τα αναφερόμενα και πιο πάνω στη νομική σκέψη, η αποκλειστική (χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo credit. Σε περίπτωση αμφιβολίας το μέρος του ακινήτου, για το οποίο δεν ορίστηκε έγκυρα και ρητά ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στο αντικείμενο της αναγκαστικής συγκυριότητας και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (βλ.ολαπ 23/2000 οπ.αν.). Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι αντίθετα με τα υποστηριζόμενα από τους εκκαλούντες στον πρώτο λόγo έφεσης, δεν μπορεί να εξαχθεί αντίθετο συμπέρασμα από την περικοπή της προαναφερόμενης υπ αριθ. 38/1977 αποφάσεως του Δικαστηρίου τούτου,σύμφωνα με την οποία ο χώρος εισόδου που βρίσκεται στο ισόγειο δεν περιλαμβάνεται στους τίτλους μεταβιβάσεως των καταστημάτων του ισογείου, αλλά διατηρήθηκε ως «χώρος εξυπηρετήσεως των δύο ορόφων, οι οποίοι δεν είχαν, ούτε απέκτησαν έκτοτε άλλην διέξοδον επικοινωνίας μετά του εδάφους». Η έννοια της ως άνω περικοπής είναι ότι ο εν λόγω χώρος δεν αποτελεί αποκλειστική ιδιοκτησία των ιδιοκτητών του ισογείου, παρόλο που βρίσκεται στο ισόγειο. Δεν έχει όμως την έννοια ότι αποτελεί αποκλειστική ιδιοκτησία των ιδιοκτητών των δύο πάνω από το ισόγειο ορόφων, στους τίτλους των οποίων, ας σημειωθεί, επίσης δεν περιλαμβάνεται ρητώς.. Εξάλλου ο όρος που χρησιμοποιήθηκε από την ανωτέρω απόφαση είναι «χώρος εξυπηρετήσεως» και όχι «χώρος αποκλειστικής κυριότητας». Επίσης το γεγονός ότι η δαπάνη ηλεκτροφωτισμού της εισόδου και του κλιμακοστασίου βάρυνε τον επιχειρηματία που εκμεταλλευόταν το ξενοδοχείο δεν μπορεί να κλονίσει την ανωτέρω πεποίθηση του Δικαστηρίου. Και τούτο γιατί είναι προφανές ότι ο ως άνω επιχειρηματίας πλήρωνε την ως άνω δαπάνη, γιατί έκανε πολύ

632 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ σίας του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου, εμβαδού 217,45 τ.μ., της ίδιας παραπάνω οικοδομής με το αναλογούν σε αυτήν ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας των 400/1000 εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων του όλου οικοπέδου και β) της αέρινης στήλης του δεύτερου πάνω από το ισόγειο ορόφου της ως άνω οικοδομής με το αναλογούν σε αυτήν ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας των 100/1000 εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων μερών του όλου οικοπέδου. Ο πρώτος εναγόμενος είχε, δηλαδή, το δικαίωμα ανοικοδόμησης του μέλλοντος να κατασκευασθεί πρώτου και δεύτερου ορόφου, ήτοι τις αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες επί των ορόφων αυτών τελούσες υπό την αναβλητική αίρεση της ανοικοδόμησής τους, καθώς και τα (μη εξαρτώμενα από αίρεση) ποσοστά συγκυριότητας των 400/1000 και 100/1000 αντίστοιχα εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους (οικοπέδου). Ο πρώσυχνότερη (όχι όμως αποκλειστική) χρήση των ως άνω κοινών μερών από τους ιδιοκτήτες ή μισθωτές ισογείου. Τέλος πρέπει να σημειωθεί ότι οι δύο ορίζοντες ιδιοκτησίες του ισογείου έχουν δικαίωμα επί του υψούν ανερχόμενο στο 60% των μελλοντικών ορόφων και, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, οι έχοντες τέτοιο δικαίωμα είναι αναγκαίο να έχουν πρόσβαση στο κοινόχρηστο δώμα, για να ασκήσουν το δικαίωμα τους αυτό. 627/2009 (Πρόεδρος: Χρήστος Χασιώτης, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νινιός, Δημήτριος Οικονόμου-Εισηγητής, Εφέτες). (Δικηγόροι: Κώστας Ελ. Πετρόπουλος, Ανδρέας Κότσιφας, Ανδρέας Αγγελακόπουλος). Οριζόντια ιδιοκτησία. Παραβάσεις πολεοδομίας στην οικοδομή από ιδιοκτήτες οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αγωγή αποζημίωσης για μείωση της αξίας του άλλου δικαιοπαρόχου και υποχρέωση αποζημίωσης των άλλων συγκυριών λόγω αδικοπραξίας και ηθικής βλάβης. Περιστατικά. Αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η επίδικη διώροφη οικοδομή είναι κτισμένη επί οικοπέδου εκτάσεως 462 τ.μ., που βρίσκεται στα Κάτω Συχαινά Πατρών εκτός σχεδίου πόλεως και εντός οικισμού επί της οδού Αρτεμισίου αριθμός 42. Η οικοδομή αυτή έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 Α.Κ. με τη νόμιμα μεταγραμμένη 4681/4.7.1979 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Πατρών Β.Α ενάγουσα έχει την κυριότητα μιας αυτοτελούς και διακεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας του ισογείου ορόφου, εμβαδού 95,77 τ.μ. (υπό στοιχεία Α1) με το αναλογούν σε αυτήν ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας των 400/1000 εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών του όλου οικοπέδου. Ο πρώτος εναγόμενος (αδελφός της ενάγουσας) έχει την πλήρη κυριότητα α) μιας αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτη-

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 633 τος και ο δεύτερος όροφος ανοικοδομήθηκαν στη συνέχεια από τον πρώτο εναγόμενο δυνάμει των οικοδομικών αδειών 1936/1983 και 799/2000 και, έτσι, πληρώθηκε η αναβλητική αίρεση και αμφότερες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες αυτές κατέστησαν και αυτές πλήρεις και τελείες. Επιπλέον, ο πρώτος εναγόμενος έχει κατά ψιλή κυριότητα την οριζόντια ιδιοκτησία του υπό Α-2 διαμερίσματος του ισογείου ορόφου, επιφανείας 117 τ.μ., της ως άνω οικοδομής με ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας 100/1000 εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων μερών του όλου οικοπέδου. Το μήνα Σεπτέμβριο του 2000 ο πρώτος εναγόμενος αποφάσισε να οικοδομήσει τον δεύτερο πάνω από το ισόγειο όροφο της ως άνω οικοδομής επί της αέρινης τότε στήλης, στην οποία είχε δικαίωμα ανοικοδόμησης-δικαίωμα του «υψούν» (Κατά νομική ακριβολογία οριζόντια ιδιοκτησία υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής του β ορόφου) δυνάμει των προαναφερόμενων συμβολαίων. Για το σκοπό αυτό ανέθεσε στη δεύτερη εναγόμενη πολιτικό μηχανικό τη μέριμνα για την έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας αλλά και την επίβλεψη τον έργου της ανέγερσης του δεύτερου ορόφου. Σε εκτέλεση της εντολής αυτής η δεύτερη εναγόμενη συνέταξε τοπογραφικό διάγραμμα και σχέδια τομών και όψεων. Σε αυτά η δεύτερη εναγόμενη πιστοποιεί ψευδώς και εν γνώσει της αναληθείας πως το εμβαδόν του προαναφερόμενου οικοπέδου, επί του οποίου κείται η ως άνω οικοδομή, είναι δήθεν 485,80 τ.μ., ενώ στην πραγματικότητα είναι 462 τ.μ. και κυρίως πως το ύψος της όλης οικοδομής ανέρχεται δήθεν σε 9-9,50 μ., ενώ στην πραγματικότητα ανέρχεται σε 11,30 μ. Στη συνεχεία, στις 19.9.2000 η δεύτερη εναγόμενη κατέθεσε τα παραπάνω ψευδή έγγραφα στη Διεύθυνση Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αχαΐας και με αυτά πέτυχε να εξαπατήσει τους αρμόδιους υπαλλήλους της υπηρεσίας αυτής, με αποτέλεσμα να εκδώσουν επ ονόματι του εντολέα της και πρώτου εναγόμενου την 799/24.10.2000 άδεια οικοδομής προσθήκης καθ ύψος β ορόφου και να βεβαιώσουν αναληθώς και αγνοώντας την αναλήθεια στο δημόσιο έγγραφο αυτό ότι το ως άνω εμβαδόν του οικοπέδου των 485,80 τ.μ. και κυρίως το ως άνω ύψος της όλης οικοδομής των 9-9,50 μ., με αποτέλεσμα να επιτρέψουν την προσθήκη του δεύτερου ορόφου στην ως άνω οικοδομή, γεγονός που δεν θα συνέβαινε αν γνώριζαν την πραγματική κατάσταση της οικοδομής. Αντιθέτως, με τα αληθή πραγματικά περιστατικά και κυρίως με το αληθές ύψος της όλης οικοδομής των 11,30 μέτρων, δεν επιτρέπεται από τις ισχύουσες στην περιοχή του επίδικου ακινήτου πολεοδομικές διατάξεις η ανοικοδόμηση του δεύτερου ορόφου, αφού μαζί με αυτόν το όλο κτήριο υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των 9 μέτρων, κάτι που γνώριζε η δεύτερη εναγόμενη. Η τελευταία μάλιστα δήλωσε στην από 27.11.2000 υπεύθυνη δήλωσή της ψευδώς και εν γνώσει της αναληθείας πως ο β όροφος που ανοικοδομήθηκε ήταν σύμφωνος με τις γενικές και ειδικές πολεοδομικές που ίσχυαν στην περιοχή, ενώ στην πραγματικότητα η προσθήκη του β ορόφου ήταν παράνομη, αφού με αυτήν το ύψος της όλης οικοδομής των 11,30 μ. υπερέβαινε το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των 9 μ. Ο πρώτος εναγόμενος προκάλεσε με πρόθεση στη δεύτερη εναγόμενη την απόφαση να τελέσει τις ως άνω άδικες πράξεις της και συγκεκριμένα με συνεχείς προτροπές, υποδείξεις και παραινέσεις την κατέπεισε να τελέσει τα (ποινι-

634 κά και αστικά) αδικήματα της υφαρπαγής ψευδούς βεβαιώσεως και της ψευδούς έγγραφης υπεύθυνης δηλώσεως. Γνώριζε δε και ο πρώτος εναγόμενος την αναλήθεια των βεβαιούμενων περιστατικών (έκτασης του οικοπέδου, ύψους της όλης οικοδομής), το ότι η βεβαίωση γινόταν στο δημόσιο έγγραφο της οικοδομικής άδειας, καθώς και την ως άνω έννομη συνέπεια των ψευδώς βεβαιούμενων περιστατικών (νομιμότητα της ανέγερσης τού β ορόφου), ήθελε δε και αυτός την εξαπάτηση των αρμοδίων υπαλλήλων της πολεοδομίας. Στη συνέχεια ο πρώτος εναγόμενος ανήγειρε κατά τα έτη 2000-2003 τον ως άνω δεύτερο όροφο και ανύψωσε την όλη οικοδομή στα 11,30 μέτρα αντί των επιτρεπόμενων 9 μέτρων. Η προαναφερόμενη 799/2410.2000 οικοδομική άδεια προσθήκης καθ ύψος β ορόφου κρίθηκε στη συνέχεια παράνομη (αντικείμενη στις πολεοδομικές διατάξεις) από τη Διεύθυνση Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αχαΐας και ανακλήθηκε με την 11563/27.7.2005 νεότερη απόφασή της. Περαιτέρω, ο πρώτος εναγόμενος κατά το διάστημα των ετών 2001-2003, που κατασκεύαζε τον ως άνω δεύτερο όροφο, ενεργώντας αυθαιρέτως και χωρίς τη συναίνεση της οροφοκτήτριας και συνιδιοκτήτριας ενάγουσας α) κάλυψε την κοινόχρηστη στέγη (ταράτσα) της ως άνω οικοδομής με κεραμίδια και την κατέστησε επικλινή, καταργώντας την επίπεδη - πλακοσκεπή μορφή της και τον προορισμό της για τοποθέτηση κεραίας τηλεόρασης, ηλιακών θερμοσιφώνων κ.λ.π., αφήνοντας για το σκοπό αυτό μόνον μία πολύ μικρή επίπεδη εξέδρα διαστάσεων μόλις 2 Χ 3 τ.μ. και β) κατήργησε την απόληξη στη στέγη του κοινόχρηστου εσωτερικού κοινόχρηστου εσωτερικού κλιμακοστασίου της οικοδομής και μετέβαλε έτσι τον προορισμό ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ του, κλείνοντας με τοιχοποιϊα το χώρο του κεφαλόσκαλου-πλατύσκαλου του δευτέρου ορόφου, με αποτέλεσμα το κλιμακοστάσιο να καταλήγει στην πόρτα του διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου, αντί για την ταράτσα (στέγη), στην οποία οδηγούσε προηγουμένως. Με τις ενέργειές του αυτές ο πρώτος εναγόμενος στέρησε από την ενάγουσα τη δυνατότητα να κάνει χρήση των ως άνω κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων της οικοδομής και προσέβαλε έτσι παράνομα και χωρίς κανένα δικαίωμα, αλλά και υπαίτιο και δη από πρόθεση το ιδανικό μερίδιο της αναγκαστικής συγκυριότητας της ενάγουσας των 400/1000 εξ αδιαιρέτου επί των χώρων αυτών. Εξαιτίας της παραπάνω παράνομης και υπαίτιας συμπεριφοράς (κοινής αδικοπραξίας) αμφοτέρων των εναγομένων, η ενάγουσα στερήθηκε της δυνατότητας χρήσης της κοινόχρηστης στέγης και του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου, συνιδιοκτήτρια των οποίων είναι και αυτή κατά τα 400/1000 εξ αδιαιρέτου και εξαιτίας τούτων επιδεινώθηκαν οι όροι διαβίωσης της οικογένειάς της και άλλων ενοίκων, με περαιτέρω αποτέλεσμα να μειωθεί η αγοραστική αξία του υπό στ. Α-Ι ισογείου διαμερίσματος αυτής (ενάγουσας) κατά το ποσό των 10.000 ευρώ, κατά το οποίο και υπέστη τούτη θετική περιουσιακή ζημία. Αντίθετα, δεν αποδείχθηκε κίνδυνος ως προς την στατική επάρκεια της οικοδομής αφού είχε εξαρχής προβλεφθεί τεχνικά η προσθήκη β ορόφου, ανεξαρτήτως της μετέπειτα αλλαγής των πολεοδομικών διατάξεων. Περαιτέρω το άρθρο 932 ΑΚ ορίζει ότι σε περίπτωση αδικοπραξίας, ανεξάρτητα από την αποζημίωση για την περιουσιακή ζημία, το δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει εύλογη κατά την κρίση του χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης.

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 635 Αυτό ισχύει ιδίως για εκείνον που έπαθε προσβολή της υγείας, της τιμής ή της αγνείας του ή στερήθηκε την ελευθερία του. Σε περίπτωση θανάτωσης προσώπου η χρηματική αυτή ικανοποίηση μπορεί να επιδικασθεί στην οικογένεια του θύματος λόγω ψυχικής οδύνης. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι παρέχεται στο δικαστήριο η δυνητική ευχέρεια όπως, ύστερα από εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών τα οποία οι διάδικοι θέτουν υπόψη του (όπως του βαθμού του πταίσματος, του είδους της προσβολής, της περιουσιακής και κοινωνικής καταστάσεως των μερών κ.λπ.) και με βάση τους κανόνες της κοινής πείρας και λογικής, επιδικάσει χρηματική ικανοποίηση, αν κρίνει ότι επήλθε σε εκείνον που έχει αδικηθεί ηθική βλάβη, το ποσόν αυτής που θεωρεί εύλογο. Μεταξύ, λοιπόν, των κριτηρίων που το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη για τον καθορισμό του ποσού της χρηματικής ικανοποιήσεως, είναι οι συνθήκες τελέσεως της αδικοπραξίας, η βαρύτητα του πταίσματος του δράστη και το τυχόν συντρέχον πταίσμα του παθόντος, με βάση το οποίο το δικαστήριο, κατόπιν προβολής σχετικής ενστάσεως από τον υπόχρεο, μπορεί, ανάλογα με τη βαρύτητα που αποδίδει σ αυτό, να επιδικάσει ή να μη επιδικάσει χρηματική ικανοποίηση ή να μειώσει το ποσό αυτής (ΑΠ 674/2004, ΑΠ 1544/2004 αδημοσίευτες, ΑΠ 1760/2001 Ελλ.Δνη 2002 σελ. 1352). Στην προκειμένη περίπτωση το δικαστήριο εκτιμώντας α) τις συνθήκες κάτω από τις οποίες τελέστηκε η αδικοπραξία β) το μέγεθος της ζημίας και γ) την κοινωνική και οικονομική κατάσταση των διαδίκων, από τους οποίους ο πρώτος εναγόμενος είναι δημόσιος υπάλληλος με μέτρια εισοδήματα και πατέρας πέντε ανηλίκων τέκνων, κρίνει ότι πρέπει να επιδικασθεί στην ενάγουσα χρηματική ικανοποίηση για την αποκατάσταση της ηθικής της βλάβης, το δε εύλογο ύψος αυτής πρέπει να καθορισθεί σε 6000 ευρώ. Τα ίδια, συνεπώς, ποσά αφού επιδίκασε η εκκαλουμένη απόφαση και έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή, ορθά κατ αποτέλεσμα έκρινε, εκτός της παραδοχής της ότι υφίσταται κίνδυνος στατικής επάρκειας της οικοδομής, ως προς το οποίο πρέπει να αντικατασταθούν οι αιτιολογίες της. Πρέπει, συνεπώς, να απορριφθούν οι υπό κρίση αντίθετες εφέσεις και να συμψηφιστεί στο σύνολό της μεταξύ των διαδίκων η δικαστική δαπάνη του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας λόγω της μερικής νίκης και ήττας τους (άρθρα 183 και 178 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ). 935/2009 (Πρόεδρος: Χρήστος Χασιώτης, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νινιός, Γεωργία Λαμπροπούλου-Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ουρανία Αγγελοπούλου, Ανδρέας Οικονόμου). Πολυκατοικία. Υπόγειο με μετατροπή του εν μέρει σε διαμέρισμα. Το υπόγειο και ημιυπόγειο είναι μέρη του εδάφους και αυτοδικαίως είναι αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας όλων των συγκυριών εκτός αν στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας καθορίστηκαν ως αντικείμενα αποκλειστικών κυριοτήτων, δηλαδή ως όροφος ή διαμέρισμα ή ως διαιρεμένος χώρος, βοηθητικός χώρος υπαγόμενος σε ορόφους ή διαμερίσματα. Χωριστή ιδιοκτησία σε όροφο ή διαμέρισμα δεν είναι δυνατό να συσταθεί με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.

636 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ Από τις διατάξεις των άρθρ. 1002 και 1117 ΑΚ και του Ν. 3741/1929 συνάγεται ότι η οριζόντια ιδιοκτησία είναι ιδιαίτερη μορφή κυριότητος πάνω σε ακίνητο, η οποία αποτελείται από δύο στοιχεία, δηλαδή την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα αυτής και την αναγκαστική συγκυριότητα στο οικόπεδο και τα άλλα κοινά μέρη του όλου ακινήτου, όπως τα θεμέλια, oι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι αυλές και άλλα κατ άρθρ. 2 του Ν. 3741/1929. Εξάλλου, το υπόγειο και το ημιυπόγειο είναι μέρη του εδάφους και σαν τέτοια, αυτοδικαίως αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας όλων των συγκυρίων αυτού, εκτός αν στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας καθορίστηκαν ως αντικείμενα αποκλειστικών κυριοτήτων δηλ. ως όροφος ή διαμέρισμα κατά τα άρθρ. 1 παρ. 2 του Ν. 3741/1929 ή 1002 εδ. 2 ΑΚ ή ως διαιρεμένοι αυτοτελείς βοηθητικοί χώροι υπαγόμενοι σε ορόφους ή διαμερίσματα. Έτσι, στην περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί με την οικεία συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας σε ποιον ανήκουν οι ως άνω χώροι, τότε ανήκουν ως αυτοδικαίως αντικείμενα της αναγκαίας συγκυριότητας σε όλους τους συγκυρίους του εδάφους (ΑΠ 1205/2003 Τροπ. Νομ. Πληρ. «Νόμος»,1070/2003 ΕΔΠολ 2003, 234, 602/2001 ΕλλΔνη 2002, 154 ΕΑ 435/2001 ΕΔ Πολ 2001, 36). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 953, 954, 999, 1000, 1002, 1117 και 1033 ΑΚ σε συνδυασμό με εκείνες του Ν. 3741/1929 προκύπτει ότι χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου μπορεί να πρωτοσυσταθεί επί υφισταμένης ή μέλλουσας να ανεγερθεί οικοδομής μόνο με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου ή των συγκυρίων του όλου ακινήτου, δηλαδή είτε με μονομερή δικαιοπραξία εν ζωή από το μοναδικό κύριο είτε με σύμβαση μεταξύ των συγκυρίων του όλου ακινήτου ή μεταξύ του κυρίου αυτού και του αποκτώντος που υποβάλλεται σε συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγράφεται (ΑΠ 16/2004 Τράπεζα Νομ. Πληρ. «Νόμος»). Συνακόλουθα, χωριστή κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα δεν είναι δυνατό να συσταθεί με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία (ΑΠ 1373/2008 Prima Lex, ΑΠ 1/1984 ΕΕΝ 1985,71 1642/1982 ΕΕΝ 1983, 646, ΑΠ 1705/1981, ΑΠ 579/1982 Prima lex Οριζόντια Ιδιοκτησία και Κάθετη Ιδιοκτησία, Κων/ου Βασιλείου, έκδοση 2003 σελ. 314, 315, 316, 317). 954/2009 (Πρόεδρος: Νικόλαος Τρούσας, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Δημήτριος Νίττας-Εισηγητής, Γεώργιος Αλεξόπουλος, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ιωάννης Μπουραζάνης, Κυριακή Αθανασιάδη, Στάθης Τζεφριός). Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της πολυκατοικίας γίνεται είτε με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών. Αν αυτό δεν γίνει τότε για τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα (όπως π.χ. η αυλή), ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις διατάξεις του ν.3741/1929. Επομένως μπορεί με τη συστατική πράξη να ορισθεί ότι η αποκλειστική χρήση της αυλής ανήκει σε ορισμένο ή ορισμένους συνιδιοκτήτες. Οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα, με σύμβαση που καταρτίζεται συμβο-

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 637 λαιογραφικώς, με τη σύμπραξη τους και μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τόσο ως προς τα αναγκαστικώς αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε ορόφους ή διαμερίσματα και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ν.3741/29 του ΑΚ οπότε οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους εξ αρχής συμβληθέντες και εκείνους που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. Η απαγόρευση αυτή ισχύει είτε βλάπτεται η χρήση είτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών είτε μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών της. Συνεπώς η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη τόσο στην κάθετη όσο και στην οριζόντια συνιδιοκτησία, δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών τους ή του όλου οικοδομήματος και την περίπτωση που προσβάλλεται στη χρήση αυτή κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την απαγόρευση στο μέλλον. Αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσης των κοινοκτήτων και κοινόχρηστων μερών της πολυκατοικίας κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των εν λόγω μερών, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις τους, καθώς και μεταβολές και προσθήκες αυτών, με τον όρο όμως ότι δεν θα παραβλάπτει τη χρήση των άλλων συνιδιοκτητών και των δικαιωμάτων τους. Μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οικοδομής. Επιτρέπεται η μεταβολή των κοινοχρήστων έστω και αν είναι αντίθετη προς τις πολεοδομικές διατάξεις (Γ.Ο.Κ). Περιστατικά. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, καθώς και των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διαιρεμένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται ενδεικτικώς στη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 και η αυλή, δηλαδή ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου καθώς και κάθε άλλο πράγμα που χρησιμεύει στην κοινή των ιδιοκτητών χρήση. O προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών της οικοδομής και συνεπώς και της αυλής, καθώς και των δικαιωμάτων επ αυτών των οροφοκτητών, γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, κατά τα άρθρα 4 παρ. 1, 5 και 13 του ως άνω νόμου 3741/1929. Αν αυτό δεν γίνει, δηλαδή ον δεν ορίζεται τίποτε είτε στη συστατική δικαιοπραξία, είτε στις κατ ιδίαν συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω αναφερόμενες διατάξεις. Επομένως μπορεί με τη συστατική πράξη εγκύρως να συμφωνηθεί ότι η αποκλειστική χρήση της αυλής θα ανήκει σε ορισμένο ή ορισμένους συνιδιοκτήτες (ΑΠ 374/2003 ΕλλΔικ/νη 44.780, ΑΠ 237/1999 Ελλ.Δικ/νη 40.1090, ΕφΑθ 6881/2003 ΕΔικΠολ 2004.230). Εξάλλου από το συνδυασμό των ως άνω διατάξεων του ν. 3741/1929 σαφώς προκύπτει ότι oι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, υπαγόμενης στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα) με σύμβαση που

638 καταρτίζεται συμβολαιογραφικώς με τη σύμπραξη όλων και μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, τόσο ως προς τα αναγκαστικώς ως αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε ορόφους ή διαμερίσματα και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του παραπάνω νόμου και του ΑΚ, οπότε οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους εξ αρχής συμβληθέντες και εκείνους που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό (ΑΠ 759/2002 ΕλλΔνη 43.1683, ΑΠ 807/1993 ΕλλΔνη 36.190, ΑΠ 1713/1991 ΕλλΔνη 34.339, ΕφΠειρ 318/2004 ΠειρΝομ 2004.174). Από τα ανωτέρω προκύπτει, ότι αν με κάποιο όρο του κανονισμού απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών, σε κάθε περίπτωση, ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευόμενη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους. Συνεπώς δεν απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση η έρευνα, αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις του νόμου, για να κριθεί, αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη. Έτσι και επί κάθετης συνιδιοκτησίας, καθώς και επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 115/2003 ΝοΒ 51.1632, ΑΠ 1184/1986 ΝοΒ 35.899, ΑΠ 1871/1985 ΕλλΔνη 27.478, ΕφΑθ 10053/1991 ΕΔικΠολ 1993.32, ΕφΑθ 4758/1990 ΕΔικΠολ 1992.46). Εξάλλου από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει περαιτέρω ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσης των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής, κάθε συνιδιοκτήτης, δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των εν λόγω μερών, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες αυτών, με τον όρο όμως ότι δεν θα παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, δεν θα μειώνει την ασφάλεια του οικοδομήματος και δεν θα μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους. Μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οικοδομής νοείται ειδικότερα η βελτίωση που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων καταρχήν των συνιδιοκτητών, αν δε αυτή (βελτίωση) αφορά ένα ή μερικούς μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι, με την παραπάνω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και το σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας. Εξάλλου οι κατά τις άνω διατάξεις επιχειρούμενες μεταβολές των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής είναι

ΔΙΚΑΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 639 ισχυρές ακόμη και αν αυτές έρχονται σε ευθεία αντίθεση με τις αναγκαστικού δικαίου ρητές διατάξεις της περί σχεδίου πόλεων νομοθεσίας ή του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, οι οποίες αποβλέπουν σε διάφορο σκοπό και των οποίων η παραβίαση συνεπάγεται τις σε αυτές κατά περίπτωση οριζόμενες διοικητικές κυρώσεις (Ολ. ΑΠ 7/1992 ΕλλΔνη 33.751, ΑΠ 827/2005 ΕλλΔνη 47.178). Αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Ο πρώτος των εκκαλούντων είναι διαχειριστής και εκπρόσωπος των συνιδιοκτητών της κειμένης στην Πάτρα και επί της πλατείας Γεωργίου Α αριθ. 34 πολυκατοικίας και συγκύριος μετά της δεύτερης εξ αυτών κατά ποσοστό ½ εξ αδιαιρέτου ο καθένας τους του με στοιχεία ΤΕΣΣΕ- ΡΑ ΒΗΤΑ (4Β) διαμερίσματος του δεύτερου πάνω από το ισόγειο ορόφου της ως άνω πολυκατοικίας, ενώ ο τρίτος των εκκαλούντων είναι αποκλειστικός κύριος δύο οριζόντιων ιδιοκτησιών της ίδιας πολυκατοικίας και συγκεκριμένα των με στοιχεία 1 και 1α διαμερισμάτων του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου. Οι δύο πρώτοι των εφεσιβλήτων είναι συγκύριοι κατά ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου η πρώτη και κατά ποσοστό 2/3 εξ αδιαιρέτου ο δεύτερος του με στοιχεία 1 καταστήματος του ισογείου ορόφου της εν λόγω πολυκατοικίας, ενώ οι τρίτος και τέταρτη των εφεσιβλήτων είναι συγκύριοι κατά ποσοστό 51/100 εξ αδιαιρέτου ο τρίτος και κατά ποσοστό 49/100 εξ αδιαιρέτου η τέταρτη του με στοιχεία 2 καταστήματος του ισογείου ορόφου της ως άνω πολυκατοικίας. Η πολυκατοικία αυτή κατασκευάσθηκε με το σύστημα της αντιπαροχής από τους εργολήπτες Θ.Α και Δ.Μ δυνάμει του 45489/22ί101968 προσυμφώνου εργολαβικού συμβολαίου του συμβολαιογράφου Πατρών Ι.Σ και της 378/751968 οικοδομικής άδειας και υπήχθη στις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ με την 48261/2831969 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του προαναφερόμενου συμβολαιογράφου που μεταγράφηκε νόμιμα στον τόμο 741 και αριθμό 177772 των βιβλίων μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πατρών. Με την πιο πάνω πράξη οροφοκτησίας καθορίστηκαν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται τα δύο παραπάνω καταστήματα του ισογείου και συγκεκριμένα α) το με στοιχεία 1 κατάστημα το οποίο σύμφωνα με την πράξη οροφοκτησίας έχει επιφάνεια 43,60 τ.μ και β)το με στοιχεία 2 κατάστημα το οποίο σύμφωνα με την πράξη οροφοκτησίας έχει επιφάνεια 44,60 τ.μ. κ.λ.π... Α κ ο λ ο ύ θ ω ς μ ε τ η ν 53174/23.1.1970 πράξη τροποποίησης του άνω συμβολαιογράφου Πατρών που μεταγράφηκε στον τόμο 775 και αριθμό 181209 των ανωτέρω βιβλίων μεταγραφών, οι όλοι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες τότε των οριζόντιων ιδιοκτησιών της εν λόγω πολυκατοικίας προέβησαν σε τροποποίηση της οροφοκτησίας και συμφώνησαν, μεταξύ άλλων, ότι το κατάστημα 1 του ισογείου ορόφου θα έχει επιφάνεια 71,60 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου 45,80/1000 εξ αδιαιρέτου και το κατάστημα 2 του ισογείου ορόφου θα έχει επιφάνεια 72,90 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου 46,70/1000 εξ αδιαιρέτου. Με την τροποποίηση λοιπόν αυτή αυξήθηκε η επιφάνεια των δύο ισόγειων καταστημάτων κατά τα άνω εκτεθέντα και τούτο σε βάρος του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου. Στη συνέχεια με την 17166/7.12.1979 πράξη τροποποίησης του συμβολαιογράφου Πατρών Α.Σ που μεταγράφηκε νόμιμα στον τόμο 1409 και

640 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ αριθμό 244596 των άνω βιβλίων μεταγραφών οι τότε οικοπεδούχοι και ένας εκ των εργοληπτών συμφώνησαν μεταξύ άλλων τα ίδια κατά τα άνω εκτεθέντα σχετικά με την επιφάνεια των παραπάνω καταστημάτων και συμπλήρωσαν απλώς τα όρια αυτών. Μπορεί μεν στην πράξη αυτή να συνεβλήθησαν μόνο τα προαναφερόμενα πρόσωπα και όχι οι λοιποί συνιδιοκτήτες, στην αρχική όμως πράξη τροποποίησης με την οποία αυξήθηκε η επιφάνεια των επιδίκων καταστημάτων με αντίστοιχη μείωση του ακαλύπτου χώρου προέβησαν και συμφώνησαν όλοι οι τότε συνιδιοκτήτες. Μάλιστα στην παραπάνω πράξη της οροφοκτησίας και στον κανονισμό της, όπως τροποποιήθηκε νομίμως με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, προσχώρησαν μεταγενέστερα και οι εκκαλούντες με τους αντίστοιχους τίτλους κτήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους (βλ. τα προσκομιζόμενα 2257/9.1.1990 και 53186/26.1.1970 αγοραπωλητήρια συμβόλαια των συμβολαιογράφων Πατρών Α.Σ Π και Ι. Σ, αντίστοιχα) και επομένως δεσμεύονται και αυτοί από την τροποποίηση του έτους 1970, χωρίς να παραβιάζονται τα δικαιώματά τους αναφορικά με τη χρήση των κοινόχρηστων μερών και δη του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου. Αποδεικνύεται περαιτέρω ότι οι ως άνω τροποποιήσεις στην επιφάνεια των επιδίκων καταστημάτων έγιναν καθ υπέρβαση της ανωτέρω εκδοθείσας 378/1969 οικοδομικής άδειας και καθ υπέρβαση των πολεοδομικών διατάξεων και κρίθηκαν παράνομες από την αρμόδια Διεύθυνση Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αχαΐας, εκδοθέντων προς τούτο των 9019 και 9020/25.5.2007 εκθέσεων αυτοψίας αυθαίρετης κατασκευής και υπολογισμού προστίμων εις βάρος των φερόμενων ιδιοκτητών αυτών. Οι παραπάνω όμως περιγραφείσες μεταβολές των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής είναι ισχυρές ακόμη και αν αυτές παραβιάζουν αναγκαστικές δικαίου διατάξεις πολεοδομικές ή του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, διότι οι τελευταίες, σύμφωνα και με όσα εκτέθηκαν στη νομική σκέψη, αποβλέπουν διάφορο σκοπό και των οποίων η παραβίαση συνεπάγεται τις σε αυτές κατά περίπτωση οριζόμενες διοικητικές κυρώσεις. Κατά συνέπεια, εφόσον με τις μεταβολές αυτές δεν παραβιάζονται τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών εκκαλούντων ως προς την ακώλυτη χρήση των κοινόχρηστων μερών και δη του ακαλύπτου χώρου, το σχετικό αίτημα της αγωγής περί καθαίρεσης των επιδίκων προσθηκών στον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής πρέπει να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμο. Επομένως το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε τα ίδια, ορθώς το νόμο ερμήνευσε και εφάρμοσε και τις προσκομισθείσες αποδείξεις εκτίμησε και τα αντιθέτως υποστηριζόμενα με όλους τους λόγους της εφέσεως κρίνονται απορριπτέα ως αβάσιμα. 979/2009 (Πρόεδρος: Ελένη Διονυσοπούλου, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Στεφανία Καρατζά, Ελένη Κατσούλη-Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ανδρέας Γάτσος, Γεώργιος Νιάρος).