ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΟΥΧΩΝ ΑΓΡΟΝΟΜΩΝ & ΤΟΠΟΓΡΑΦΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ HELLENIC ASSOCIATION OF RURAL & SURVEYING ENGINEERS Αθήνα, 20.02.12 Αρ. Πρωτ.: 050 ΥΠΟΜΝΗΜΑ Του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων & Τοπογράφων Μηχανικών, που εδρεύει στην Αθήνα, οδός Αραχώβης 61. ΠΡΟΣ 1. κ. Γεώργιο Παπακωνσταντίνου, Υπουργό Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. 2. κ. Νίκο Σηφουνάκη, Αναπληρωτή Υπουργό Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. 3. συν. Χρήστο Σπίρτζη, Πρόεδρο Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος. Κοινοποιούμενο 1. κ. Μιλτιάδη Παπαϊωάνου, Υπουργό Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων. 2. κ. Κώστα Σκανδαλίδη, Υπουργό Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. 3. κ. Ιωάννη Μανιάτη, Υφυπουργό Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. 4. Κοινοβουλευτική Ομάδα Πανελλήνιου Σοσιαλιστικού Κινήματος 5. Κοινοβουλευτική Ομάδα Νέας Δημοκρατίας 6. Κοινοβουλευτική Ομάδα Κομμουνιστικού Κόμματος Ελλάδος 7. Κοινοβουλευτική Ομάδα ΛΑϊκού Ορθόδοξου Συναγερμού 8. Κοινοβουλευτική Ομάδα ΣΥνασπισμού ΡΙΖοσπαστικής Αριστεράς 9. ΔΗΜοκρατική ΑΡιστερά 10. ΔΗμοκρατική ΣΥμμαχία 11. Οικολόγοι Πράσινοι 12. Ένωση Δικαστών και Εισαγγελέων Ελλάδος 13. Ολομέλεια Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος 14. Ολομέλεια Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος 15. Δικηγορικό Σύλλογο Αθηνών 16. Δικηγορικό Σύλλογο Πειραιώς 17. Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείων Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου & Δωδεκανήσων 1
18. Ένωση Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος 19. κ. Αθανάσιο Καπρέλη, Πρόεδρο Ο.Π.Ε.Κ.Ε.Π.Ε. 20. Διεύθυνση Τοπογραφικής Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. 21. Περιφερειακά Τμήματα Τ.Ε.Ε. 22. Σύλλογο Πολιτικών Μηχανικών Ελλάδος. 23. Σύλλογο Αρχιτεκτόνων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών Πανελλήνια Ένωση Αρχιτεκτόνων... Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων & Τοπογράφων Μηχανικών τυγχάνει επιστημονικό και επαγγελματικό σωματείο, στους σκοπούς του οποίου περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων : Η συμβολή στην ανάπτυξη και εξύψωση της τεχνικής, στην κατεύθυνση εξυπηρέτησης της Χώρας και του Λαού και η προάσπιση των ελεύθερων και δημοκρατικών θεσμών της Χώρας στην κατεύθυνση της δικαιότερης εμφάνισης και εφαρμογής τους στα θέματα που έχουν σχέση με τις τεχνικοοικονομικές δομές της Χώρας, καθώς και του συνδικαλισμού στο συγκεκριμένο χώρο, με τρόπο που να εκπληρώνεται ουσιαστικά η επιστημονική, τεχνική και κοινωνική αποστολή του Συλλόγου. Δεδομένου του ως άνω σκοπού, καθίσταται σαφές το έννομο συμφέρον αυτού όσον αφορά την διατύπωση των λόγων που αναλύονται με το παρόν υπόμνημα σχετικά με τα θεσπισθέντα με το άρθρο 49 του ν. 4042/2012 και με σκοπό την τροποποίηση αυτών προς όφελος του κοινωνικού συνόλου και του Δημοσίου συμφέροντος. Σύντομο Ιστορικό 1.Το άρθρο 23 παρ. 4 του Ν. 4014/2011, όπως αυτό τροποποιήθηκε με την παρ. 4 του άρθρ. 49 του Ν.4030/2011 (ΦΕΚ Α 249/25.11.2011) όριζε ότι: «Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα εκτός από τα επισυναπτόμενα που προβλέπονται στην παράγραφο 12 του άρθρου 17 του ν. 1337/ 1983, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι...» 2
Περαιτέρω με την παρ. 15 του άρθρου 49 του Ν. 4030/2011 ορίσθηκε ότι: «Η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται στο άρθρο 23 παρ. 4 του ν. 4014/2011 συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων 1 ". Στις 13/02/2012 δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ο ν. 4042/2012 ο οποίος στο άρθρο 49 παρ. 3 ορίζει ότι η παρ. 15 του άρθρου 49 του Ν. 4030/2011 αντικαθίσταται ως εξής: «15. α) Η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται στην παρ. 4 του άρθρου 23 του ν. 4014/2011 συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων. Τοπογραφικό διάγραμμα δεν απαιτείται στην περίπτωση που η παραπάνω βεβαίωση αφορά ακίνητο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού προϋφιστάμενων του έτους 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ 181). Επίσης τοπογραφικό διάγραμμα δεν απαιτείται στην περίπτωση που η παραπάνω βεβαίωση αφορά σε αδόμητα αγροτεμάχια και κληροτεμάχια, τα οποία (τόσο αγροτεμάχια όσο και κληροτεμάχια) βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμού και τα οποία προέρχονται από αναδασμό ή περιλαμβάνονται στο κτηματολόγιο του Ολοκληρωμένου Συστήματος Διαχείρισης και Ελέγχου (ΟΣΔΕ) του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, καθώς και σε αδόμητα κληροτεμάχια διανομής. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται κτηματογραφικό απόσπασμα του αναδασμού ή του Κτηματολογίου του ΟΣΔΕ ή της πράξης διανομής, θεωρημένο από την αρμόδια υπηρεσία τήρησης του αρχείου του αναδασμού ή τον ΟΣΔΕ ή την αρμόδια υπηρεσία τήρησης του αρχείου της πράξης διανομής. Για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες που βρίσκονται εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού προϋφιστάμενων του έτους 1923, καθώς και εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ 181), το τοπογραφικό διάγραμμα μπορεί να αποκλίνει σε εμβαδόν μέχρι 2% από το τοπογραφικό διάγραμμα σύστασης. β) Όπου στην κείμενη νομοθεσία προβλέπεται η υποχρέωση επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαιο, εφεξής νοείται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, εκτός αν το συμβόλαιο αφορά σε ακίνητο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού προϋφιστάμενων του έτους 1923, καθώς και 1 Υποσημείωση : Το ΕΓΣΑ 87 είναι το Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς της χώρας και έχει υλοποιηθεί σε όλη την επικράτεια μέσω τριγωνομετρικών σημείων που έχει ιδρύσει η Γεωγραφική Υπηρεσία Στρατού σε όλο το χερσαίο τμήμα της Ελλάδας. Τα συνήθη τοπογραφικά διαγράμματα, μέχρι τώρα, συντάσσονταν σε αυθαίρετα συστήματα που έθετε κάθε φορά ο εκάστοτε μελετητής. Πλέον όμως, οι περισσότεροι φορείς του δημοσίου απαιτούν τα διαγράμματα να είναι ενταγμένα στο ΕΓΣΑ 87 έτσι ώστε οι κορυφές των οικοπέδων ή των αγροκτημάτων να έχουν κρατικές συντεταγμένες ώστε να μπορεί να ελεγχθεί ευκολότερα η ορθότητα των τοπογραφικών διαγραμμάτων. 3
εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ 181), ευρισκόμενο εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμού. γ)η διάταξη της περίπτωσης α εφαρμόζεται από την έναρξη ισχύος του άρθρου 49 του ν. 4030/2011.» Επισημαίνεται ότι η αρχική διάταξη της παρ. 15 του άρθρου 49 του ν. 4030/2011, είχε δημιουργήσει πληθώρα νομικών προβληματισμών, καθώς επέβαλε η βεβαίωση του Μηχανικού να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από εθνικό σύστημα συντεταγμένων, ακόμη και στην περίπτωση μεταβίβασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, κείμενης εντός σχεδίου, ήτοι και σε περίπτωση βεβαιωμένης ταυτότητας ακινήτου δια της πράξης της συστάσεως οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας. Ενόψει των προβληματισμών αυτών με πρωτοβουλία του Τ.Ε.Ε, του Συλλόγου μας και του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών, διατυπώθηκαν νομικές προτάσεις και λύσεις οι οποίες κατέληξαν στη διατύπωση μίας πρότασης τροποποίησης της ως αρχικής διάταξης της παρ. 15, η οποία είχε ως εξής : Η παρ. 15 του άρθρου 49 του 4030/2011 αντικαθίσταται ως εξής : 1.Η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται στο άρθρο 23 παρ. 4 του ν.4014/2011 συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων. Όπου μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος προβλέπεται η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος κατά την έννοια του Ν.651/1977, εφεξής νοείται τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων. 2.Κατ εξαίρεση δεν απαιτείται το ως άνω τοπογραφικό διάγραμμα στις κάτωθι περιπτώσεις : Α) Για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού όπου μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος έχει καταρτισθεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών του Ν.3741/1929. Β) Για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού όπου μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια και η βεβαίωση της παρ. 4 του άρθρου 23 του Ν.4014/2011 προσαρτάται σε χαριστική δικαιοπραξία. Γ) Για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης μη άρτια & και μη οικοδομήσιμα στην περίπτωση χαριστικής δικαιοπραξίας. 3. Ορίζεται αποδεκτή απόκλιση επί του εμβαδού που προκύπτει από τοπογραφικό διάγραμμα το οποίο έχει συνταχθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος βάσει του οποίου εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίσθηκε συμβολαιογραφική πράξη σε σχέση με το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση Μηχανικού κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1. 4
Για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού η αποδεκτή απόκλιση ορίζεται σε μέγιστο ποσοστό ±5%. Για τα εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού ακίνητα η αποδεκτή απόκλιση ορίζεται σε μέγιστο ποσοστό ±10%. Εμβαδομετρήσεις ακινήτων που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει, οι οποίες είναι εντός της αποκλίσεως του προηγουμένου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές. Για μετρήσεις οι οποίες είναι εντός της αποκλίσεως του προηγούμενου εδαφίου δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας ή η διόρθωση-τροποποίηση των τίτλων κτήσης. «Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης δύναται να τροποποιείται η ανωτέρω απόκλιση». 4. Δεν επιτρέπεται η συζήτηση ενώπιον Δικαστηρίου υπόθεσης που έχει ως αντικείμενο, εμπράγματο ή άλλο δικαίωμα, εγγραπτέο στα βιβλία που τηρούνται στα υποθηκοφυλακεία ή στα κτηματολογικά βιβλία και η οποία αφορά τα ακίνητα της παρ. 1 του παρόντος, χωρίς την προσκόμιση τοπογραφικού διαγράμματος, εξαρτημένου από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων. (σημείωση βλ. και άρθρο 220 Κ.Πολ.Δ.) 5. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα τα οποία καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 και Ν.Δ. 1024/1971, προσαρτώνται θεωρημένα αντίγραφα των κατόψεων και των διαγραμμάτων βάσει των οποίων εκδόθηκε η οικοδομική άδεια του ακινήτου. Η ως άνω υποχρέωση γεννάται για τα ακίνητα η οικοδομική άδεια ανέγερσης των οποίων θα εκδοθεί μετά έναρξη ισχύος του παρόντος. 2. Ως αποτέλεσμα των αντιρρήσεων και προβληματισμών που διατυπώθηκαν, εκδόθηκε αρχικά Εγκύκλιος 2 του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, με την οποία ορίσθηκαν τα εξής : «Αναφορικά με το άρθρο 49 παράγραφος 15 του ν. 4030/2011, που προβλέπει τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το σύστημα κρατικών συντεταγμένων διευκρινίζονται τα εξής : Η υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος εξαρτημένου από το σύστημα κρατικών συντεταγμένων (ΕΓΣΑ 87), θεσπίστηκε με το άρθρο 49, παρ. 15, του ν. 4030/2011 ως προϋπόθεση για τη χορήγηση της βεβαίωσης του μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Αυτό έγινε για να διασφαλιστεί ο ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η μεταβίβαση, ώστε να μην καταστρατηγούνται οι διατάξεις, που απαγορεύουν τη μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση. Από τη σκοπιμότητα της διάταξης, καθώς και από τις ρυθμίσεις της παρ. 4, του άρθρου 23 και της παρ. 2β του άρθρου 24, του ν. 4014/2011, όπως ισχύει, προκύπτει κατά συστηματική ερμηνεία ότι η 2 αρ. πρωτ. 55219/09-12-2011 με θέμα «Τοπογραφικά διαγράμματα της παρ. 15, άρθρου 49, του ν. 4030/2011» 5
υποχρέωση αυτή δεν αφορά τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου ακινήτων, για τα οποία έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, για τον ακριβή προσδιορισμό των οποίων αρκεί το απόσπασμα του ρυμοτομικού σχεδίου. Ενόψει των παραπάνω και προς άρση τυχόν αμφισβητήσεων, το ΥΠΕΚΑ προωθεί σχετική νομοθετική ρύθμιση που θα αποσαφηνίζει πλήρως το ανωτέρω θεσμικό πλαίσιο.» Επί του περιεχομένου της εγκυκλίου ο Σύλλογός μας τοποθετήθηκε και μάλιστα αρνητικά, καθώς: α) το περιεχόμενο αυτής δεν αντανακλούσε στη βούληση του νομοθέτη όσον αφορά την ανάγκη σύνταξης εξαρτημένων τοπογραφικών διαγραμμάτων, β) δεν επέλυε το πρόβλημα όσον αφορά τις δικαιοπραξίες με αντικείμενο οριζόντιες κάθετες ιδιοκτησίες, και γ) δημιουργούσε ζητήματα σύγκρουσης με τις διατάξεις του ν.651/1977. 3.Στη συνέχεια και λαμβανομένων υπ όψιν των προβληματισμών που διατυπώθηκαν και μετά τη σχετική διαβούλευση, διαμορφώθηκε και εισήχθη στην αρμόδια Επιτροπή της Βουλής για επεξεργασία και στη συνέχεια προς ψήφιση από το σώμα του Κοινοβουλίου, η κάτωθι τροποποιητική διάταξη : «Η παρ. 15 του άρθρου 49 του ν. 4030/2011 (Α 249) αντικαθίσταται ως εξής: α) Η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται στην παράγραφο 4 του άρθρου 23 του ν. 4014/2011 συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων. Τοπογραφικό διάγραμμα δεν απαιτείται στην περίπτωση που η παραπάνω βεβαίωση αφορά σε αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού προϋφιστάμενων του έτους 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24-4-85 προεδρικού διατάγματος (Δ 181). Για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ή εκτός ορίων οικισμού προϋφιστάμενων του έτους 1923, καθώς και εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24-4-85 προεδρικού διατάγματος (Δ 181), το τοπογραφικό διάγραμμα μπορεί να αποκλίνει σε εμβαδόν μέχρι 2% από το τοπογραφικό διάγραμμα της σύστασης. β ) Όπου στην κείμενη νομοθεσία προβλέπεται η υποχρέωση επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαιο, εφεξής νοείται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων». Ωστόσο παρά την ως άνω προτεινόμενη ρύθμιση, εκπροθέσμως! και χωρίς ειδική και εμπεριστατωμένη αιτιολογία, κατατέθηκε στη Βουλή προς ψήφιση, από 29 βουλευτές, τροπολογία, η οποία έγινε επί το πλείστον δεκτή και η διάταξη διατυπώθηκε και ψηφίστηκε τελικά ως ανωτέρω αναφέρεται στο άρθρο 49 παρ. 2 του Ν. 4042/2012. 6
Η διάταξη, όπως εν τέλει ψηφίστηκε, τυγχάνει αναποτελεσματική, καθώς λόγοι ασφάλειας του δικαίου την καθιστούν ανεφάρμοστη. Ως εκ τούτου επιβάλλεται η εκ νέου τροποποίησή της. Ειδικότερα και όσον αφορά την ψηφισθείσα διάταξη, ως γραμματικά αποτυπώνεται ανωτέρω, επισημαίνονται τα εξής: Α) H διάταξη έρχεται σε πλήρη αντίθεση με τον σκοπό του νομοθέτη, όπως αποτυπώνεται στο σύνολο των διατάξεων του Ν. 4014/2011 και στην αιτιoλογική έκθεση αυτού. Συγκεκριμένα : Aπό την απλή ανάγνωση της διάταξης προκύπτει ότι οι θεσπιζόμενες με αυτή εξαιρέσεις (εντός σχεδίου πόλης, εντός ορίων οικισμού προϋφισταμένων του έτους 1923, εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ 181), αδόμητα αγροτεμάχια και κληροτεμάχια) αναιρούν απολύτως και καθιστούν ανενεργό τον κανόνα της θεσπισθείσας από το νομοθέτη κόκκινης γραμμής, καθόσον, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην αιτιολογική έκθεση, το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, θεωρείται η βάση του όλου νομικού εγχειρήματος για την προστασία του περιβάλλοντος. Συγκεκριμένα στην σελ.17 της προαναφερόμενης αιτιολογικής έκθεσης 3 του νόμου 4014/2011 αναφέρεται: «Η προτεινόμενη ρύθμιση για τη διατήρηση των αυθαιρέτων κατασκευών αποτελεί τομή κατά πρώτον γιατί χαράσσει «κόκκινη γραμμή» για την αυθαίρετη δόμηση στο μέλλον. Αυτό επιτυγχάνεται με την πρόβλεψη της ακυρότητας κάθε δικαιοπραξίας με αντικείμενο τη μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο,στο οποίο υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση. Για την αποτελεσματική διασφάλιση της τήρησης των παραπάνω προβλέπεται για πρώτη φορά ένα πλήρες σύστημα ελέγχου των σχετικών δικαιοπραξιών με τη θέσπιση υποχρέωσης υποβολής δηλώσεων από τους εμπλεκόμενους (δικαιοπρακτούντες, μηχανικούς), οι οποίοι φέρουν σχετική ευθύνη για την ακρίβειά τους καθώς σε διαφορετική περίπτωση προβλέπονται αυστηρότατες κυρώσεις. Επιπλέον θεσπίζεται ως δικαιολογητικό εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Έτσι για πρώτη φορά επιτυγχάνεται η μαζική καταγραφή των αυθαιρέτων κτισμάτων και μάλιστα με τρόπο, που θα δηλώνει τη συγκέντρωση και τα χαρακτηριστικά τους στο χώρο της επικράτειας, έτσι ώστε να επιταχυνθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, να υπάρξουν στα απαιτούμενα ηλεκτρονικά υπόβαθρα τα στοιχεία που θα οδηγήσουν στην επίσπευση του πολεοδομικού σχεδιασμού. Επίσης επισπεύδεται το έργο της ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. για την καταγραφή των ιδιοκτησιών κυρίως στις εκτός σχεδίου και εκτός οικισμών περιοχές και τέλος το εργαλείο αυτό συνδέεται ηλεκτρονικά με το προϊόν της τηλεπισκόπησης και καθίσταται αυτομάτως δυνατή η διαπίστωση τυχόν νέων αυθαιρέτων, ώστε να ενισχύεται η προληπτική δράση του κράτους στον τομέα της αυθαίρετης δόμησης». 3 Βλ. http://www.hellenicparliament.gr/userfiles/2f026f42-950c-4efc-b950-340c4fb76a24/p-areta-eis.pdf 7
Σήμερα δε μετά από 5 σχεδόν μήνες από την ψήφιση του νόμου 4014/2011 είναι βέβαιο και στατιστικά αποδεικνυόμενο ότι μεγάλο ποσοστό αυθαιρεσιών και περιβαλλοντικής επιβάρυνσης συντελέστηκε μέσω λανθασμένων μετρήσεων (π.χ. ανακριβής τοποθέτηση του ακινήτου στο χώρο δασικός χαρακτήρας, εκτός αιγιαλού ενώ το ακίνητο ήταν εντός, εντός οικισμού ενώ το ακίνητο ήταν εκτός κ.α). Οι δε λανθασμένες μετρήσεις αφορούν κυρίως στην έλλειψη εξάρτησης των διαγραμμάτων από ένα σύστημα συντεταγμένων. Με τις «λανθασμένες» αυτές μετρήσεις κατέστη εφικτό ακίνητα εν τοις πράγμασι παντελώς 4 μη άρτια και οικοδομήσιμα, να καταστούν άρτια και οικοδομήσιμα, δημιουργώντας επίφαση νομιμότητας. Επισημαίνεται ότι δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι ο νομοθέτης επέλεξε, ειδικά για την υπαγωγή των αυθαιρέτων ακινήτων που έχουν ανεγερθεί σε εκτός σχεδίου περιοχές, την υποχρέωση υποβολής εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος. Η υποβολή στοιχείων συνταγμένων σε ένα κοινό εθνικό σύστημα αναφοράς δεν αφήνει κανένα περιθώριο ερμηνειών ή φωτοερμηνειών για τη θέση του ακινήτου και την ταυτότητα αυτού. Επιπλέον δεν αφήνει κανένα περιθώριο παρέκκλισης για την ορθή, από νομικής απόψεως, υποβολή και για την άρση κάθε αμφισβήτησης και πιθανότητας ανάκλησης των διοικητικών πράξεων υπαγωγής στο ν. 4014/2011, που θα ακολουθήσουν. Μάλιστα, η διασφάλιση για την υπαγωγή, ως περίτρανα καταγράφεται στην ως άνω αιτιολογική έκθεση, είναι η βεβαίωση του Μηχανικού συνοδευόμενη (κατά την πρώτη εκδοχή του νομοθέτη) από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Επισημαίνεται επίσης ότι μοχλός και κίνητρο υπαγωγής στην διάταξη ήταν αρχικά η ποινή ακυρότητας των συμβολαιογραφικών πράξεων ελλείψει βεβαίωσης και εξαρτημένου τοπογραφικού. Με την τελευταία ρύθμιση η σχετική σύνδεση και αλληλουχία των διατάξεων (υπαγωγή βεβαίωση εξαρτημένο τοπογραφικό ) διακόπτεται. Ο κανόνας της «κόκκινης γραμμής» σχεδόν «διαγράφεται», ιδίως για τα εκτός σχεδίου ακίνητα και βεβαίως οι «σκέψεις» του νομοθέτη για την δημιουργία ηλεκτρονικών υποβάθρων και επίσπευσης των διαδικασιών ολοκλήρωσης του κτηματολογίου καταρρίπτονται απολύτως. Σημειώνεται ότι το ερώτημα που γεννάται σε μια πιο ενδελεχή εξέταση του θέματος είναι εάν, με την εφαρμογή της διάταξης και μετά την εξάλειψη της προϋπόθεσης του εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος στις αναφερόμενες στη διάταξη περιπτώσεις, πληρούνται πλέον οι συνταγματικά θεσπισμένες αρχές της προστασίας του περιβάλλοντος και της δημιουργίας συνθηκών υγιούς πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Καταρχάς, πάντως με βεβαιότητα υπεκφεύγουν της προτεραιότητας του νόμου. 4 Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα όπου ακίνητα που καταγράφηκαν σε τοπογραφικά διαγράμματα εμβαδού 4.000 τ.μ στην πραγματικότητα μετά τη σύνταξη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος αποδείχτηκε ότι είναι εμβαδού 500 τ.μ!!! 8
Εκτός των ανωτέρω, καθίσταται σαφές ότι η ψηφισθείσα ρύθμιση όχι μόνο δεν υπακούει στην συστηματική ερμηνεία των διατάξεων, την ουσία των οποίων έρχεται να υπηρετήσει, αλλά επίσης δεν συνδέεται και με κανένα άλλο σχετικό κανόνα δικαίου. Προς επιβεβαίωση των παραπάνω αρκεί να σημειωθεί, ότι ο συσχετισμός των οικισμών προ του 1923 και των οικισμών κατά το διάταγμα του 1985, όσον αφορά την διάταξη της παρ.4 5 του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011, είναι τουλάχιστον αδιάφορη από νομικής απόψεως. Συγκεκριμένα, ειδικά οι οικισμοί που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ 181Δ ) αποτελούν ένα οικιστικό σύνολο άνευ ρυμοτομικών σχεδίων και οικοδομικών τετραγώνων, για το οποίο μάλιστα μέχρι σήμερα είχε νομολογιακά γίνει δεκτό ότι είναι άκρως απαραίτητη η ύπαρξη τοπογραφικού διαγράμματος, για την απόδειξη της θέσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου εντός ή εκτός ορίων των οικισμών αυτών. Σκεπτικό που υποδηλώνει την κυρίαρχη ανάγκη σύνταξης εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος υπό τις κατευθυντήριες αρχές του Ν.4014/2011. Η έλλειψη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος ειδικά στις περιπτώσεις αυτές καθιστά «άχρηστο» το περιεχόμενο της βεβαιώσεως παρ. 4 του άρθρου 23, θέτει σε αμφισβήτηση την δικαιοπραξία και οδηγεί την «κόκκινη γραμμή» σε απαξίωση. Τέλος δε θέτει τις προϋποθέσεις για την απόδοση ποινικών και αστικών ευθυνών στους Μηχανικούς για κάθε μεταβίβαση. 6 Β)Η ψηφισθείσα διάταξη έρχεται σε πλήρη αντίθεση με το προσφάτως καθορισθέν νομικό πλαίσιο για τον τρόπο καταγραφής και αποτύπωσης της νομικής ταυτότητας των ακινήτων (άρθρο 8 Ν.4030/2011 «Νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης, ελέγχου κατασκευών και λοιπές διατάξεις») καθώς και με τις διατάξεις φάρους του δικαίου πολεοδομίας και χωροταξίας του Ν.651/1977. Συγκεκριμένα: 1.Στις 25/11/2011 τέθηκε σε ισχύ, παράλληλα με την θέση σε ισχύ των διατάξεων του Ν.4014/2011, ο νόμος 4030/2011 (Νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης, ελέγχου κατασκευών και λοιπές διατάξεις.). Στην παρ.3 του άρθρου 9 του νόμου αυτού ορίζεται ότι «Το τοπογραφικό διάγραμμα ( το 5 Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα εκτός από τα επισυναπτόμενα που προβλέπονται στην παράγραφο 12 του άρθρου 17 του ν. 1337/ 1983, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού*** (βλ. σχόλια), με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου. 6 Παρ.5.εδαφ.2 άρθρο 23 του Ν.4014/2011.Οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής. 9
οποίο καθορίζεται ως απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας δόμησης), επιπλέον των όσων ορίζονται με τις ισχύουσες διατάξεις των προδιαγραφών, περιλαμβάνει: α. εξάρτηση των κορυφών της ιδιοκτησίας από το ισχύον κρατικό τριγωνομετρικό δίκτυο, β. περίγραμμα του προς οικοδόμηση έργου μονοσήμαντα ορισμένο με ορθογώνιες συντεταγμένες στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων, γ. πλήρη φωτογραφική αποτύπωση. H ελληνική πολιτεία, αποσκοπώντας στην θέσπιση ενός νέου και υγιούς πλαίσιου έκδοσης οικοδομικών αδειών και για τους ίδιους λόγους που αναπτύχθηκαν και στην αιτιoλογική έκθεση του νόμου 4014/2011 για την υπαγωγή των αυθαιρέτων, απαιτεί με την ως άνω διάταξη, αναφερόμενη στις εξελίξεις της επιστήμης και αποβλέποντας στην πρόοδο των διαδικασιών, όχι μόνο εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, αλλά επιπλέον εξάρτηση των κορυφών του κτίσματος, ως τοποθετείται στο χώρο με το διάγραμμα δόμησης, από το ισχύον κρατικό τριγωνομετρικό δίκτυο. Εν προκειμένω δηλαδή η ελληνική πολιτεία θεωρεί αδιαπραγμάτευτη την υποβολή εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος για την έκδοση της άδειας δόμησης και την ουσιαστική αξιοποίηση του περιουσιακού δικαιώματος επί του ακινήτου, ενώ δια της ως άνω ψηφισθείσας διάταξης του άρθρου 49 παρ. 2, εθελοτυφλεί όσον αφορά τις διαδικασίες κατάρτισης δικαιοπραξιών με αντικείμενο ακίνητα, οι οποίες προφανώς θα καταλήξουν και σε διαδικασία αδειοδότησης στο μέλλον! Είναι σαφές ότι οι σχετικοί κανόνες συγκρούονται και δημιουργούν σύγχυση στον αναγνώστη. Επιπλέον καθίσταται σαφές ότι σε περίπτωση εφαρμογής των διατάξεων του Ν. 4030/2011, όπου μεταγενέστερα απαιτηθεί η έκδοση άδειας, εάν το μετρητικό αποτέλεσμα δια της πληρέστερης μεθόδου της εξάρτησης των κορυφών του τυχόν υπαρχόντος κτίσματος και του ακινήτου εν γένει διαφέρει από αυτό της συμβολαιογραφικής πράξης, δια των κείμενων διατάξεων 7, θα οδηγηθούμε με βεβαιότητα σε διόρθωση της συμβολαιογραφικής πράξης και ενδεχομένως σε αναζήτηση ευθυνών του συμβολαιογράφου που συνέταξε αυτή. Ομοίως η πιθανή μεταγενέστερη ένταξη του ακινήτου σε κτηματογράφηση θα έχει σαν αποτέλεσμα να αναδειχθούν οι διαφορές στο εμβαδόν, το σχήμα ή και τη θέση του ακινήτου και στην ενδεχόμενη, κατά τις ειδικότερες διατάξεις του κτηματολογίου, απαγόρευση μεταβίβασης του ακινήτου, εφόσον δεν θα πληρούνται οι προϋποθέσεις της δήλωσης του Ν.651/1977. Και τούτο διότι οι σχετικές αποκλίσεις δεν θα επιτρέπουν την έκδοση κτηματολογικών αποσπασμάτων, σύμφωνα με τις νεότερες αλλαγές στην ταυτότητα του ακινήτου. 7 Βλ.Συμβολαιογραφικό δίκαιο Τ.Αθανασόπουλος, τόμος Β.έκδοση 2011, σελ.701 κ.επ 10
Σε περίπτωση μάλιστα που αποδειχτεί ότι τελικά, το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο (καθώς με άλλο τρόπο θα γίνει η μέτρηση για την μεταβίβαση του εμπραγμάτου δικαιώματος και με άλλο τρόπο, και μάλιστα επιστημονικά εξαντλητικό, θα γίνει η μέτρηση για την έκδοση οικοδομικής άδειας) θα πρέπει να ερευνηθούν οι ευθύνες για ενδεχόμενη τέλεση αδικοπραξίας, καθώς και για υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης, λόγω έλλειψης συμφωνημένων ιδιοτήτων του ακινήτου. Αντιλαμβανόμαστε δε ότι υπό αυτό το καθεστώς, η αναφορά στις αρχές της ενότητας της εννόμου τάξεως που κυριαρχεί στο δίκαιό μας παύει να έχει ουσιαστικό χαρακτήρα και η προάσπιση των συμφερόντων του κοινωνικού συνόλου εναπόκειται στην βούληση και την κρίση του εκάστοτε επιστήμονα Συμβολαιογράφου ή Μηχανικού να πείσει ή να απαιτήσει για την αναγκαιότητα σύνταξης εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος. 2. Πέραν δε των ανωτέρω η αναφορά του εδ. β της επίμαχης διάταξης εκτός αν το συμβόλαιο αφορά σε ακίνητο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού προϋφισταμένων του έτους 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ 181) ευρισκόμενο εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμού, έρχεται να αναιρέσει και το περιεχόμενο της δήλωσης του άρθρου 5 του ν.651/1977, ως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. Το γεγονός αυτό εμπεριέχει τον κίνδυνο της απορύθμισης της ασφάλειας των συναλλαγών, ενόψει κυρίως, ως αναλυτικά εκτέθηκε στην αμέσως προηγούμενη παράγραφο, της ταυτόχρονης ισχύς της παρ. 3 του άρθρου 9 του νόμου 4030/2011. Από το συνδυασμό και τη συσχέτιση των δύο ομοειδών διατάξεων, δηλαδή του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011 (βεβαίωση με τοπογραφικό) και της διάταξης του άρθρου 5 του Ν.651/1977, ως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, αντιλαμβάνεται κανείς ότι η αναφορά σε τοπογραφικό που θα συνοδεύει την βεβαίωση προς μεταβίβαση είναι μάλλον εκ περισσού, καθόσον με βάση τη διάταξη του Ν. 651/1977 είναι σχεδόν απολύτως οριοθετημένες οι περιπτώσεις που ο νομοθέτης απαιτεί τη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος. Εν όψει δε των οριζομένων στο άρθρο 5 του Ν. 651/1997, αντιλαμβανόμαστε ότι η αναφορά της ψηφισθείσας διάταξης σε απόσπασμα του ΟΣΔΕ, δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο της δηλώσεως του Ν.651/1977. Για παράδειγμα η καταγραφή των καλλιεργειών (ουδόλως προκύπτει από τις σχετικές διατάξεις ότι πρόκειται για κτηματολόγιο, ως εσφαλμένα αναφέρεται στη διάταξη) του ΟΣΔΕ 8 που δεν αντανακλά σε κάποιο σύστημα γεωαναφοράς και κυρίως αφορά σε σύνολο 8 Δεν πρόκειται για καταγραφή ακινήτων αλλά για σύνολο καλλιεργειών που μπορεί να αποτελείται π.χ από περισσότερα του ενός ακίνητα και μάλιστα διαφορετικών ιδιοκτητών. Η χώρας μας προχώρησε, πέραν των προαναφερόμενων μητρώων, στη σύνθεσή τους με τη χαρτογραφική απεικόνιση των αροτριαίων εκτάσεων του ΟΣΔΕ και εν συνεχεία στο Σύστημα Αναγνώρισης Αγροτεμαχίων (ΣΑΑ) των Αιτήσεων Ενιαίας Ενίσχυσης (ΑΕΕ) που απεικονίζει το σύνολο των καλλιεργούμενων γεωτεμαχίων. Το 2003 με τον ΚΑΝ(ΕΚ)1782/2003 καθιερώνεται το καθεστώς της ενιαίας ενίσχυσης και θεσμοθετείται το Ολοκληρωμένο Σύστημα Διαχείρισης και Ελέγχου αυτού (ΟΣΔΕ) που έχει έξι (6) συστατικά στοιχεία (Κεφ.4 άρθρο17). Ένα απ αυτά είναι το Σύστημα Αναγνώρισης Αγροτεμαχίων (LPIS ή LPIS/GIS, Κεφ.4 άρθρο 20) που στον ΚΑΝ(ΕΚ)796/2004, που συμπληρώνει και εξειδικεύει τον προηγούμενο, προδιαγράφεται η αποδεικτική του ισχύς και διαδικασία (Μέρος ΙΙ, Τίτλος Ι, Άρθρο 6, παρ. 1 & 2 αντίστοιχα). Η εφαρμογή του LPIS, έγινε υποχρεωτική για όλα τα Κράτη Μέλη από την 1 η Ιανουαρίου 2005. 11
καλλιέργειας δεν δημιουργεί και μάλιστα εν έτει 2012! νομική ταυτότητα του ακινήτου βάσει της οποίας θα γίνει η μεταβίβαση. Εάν δε αντιληφθούμε ότι τα σχετικά αποσπάσματα θα εκδίδονται χωρίς καμία ειδική εξουσιοδότηση από Αγροτικούς Συνεταιρισμούς, δημιουργείται η πεποίθηση για την ψήφιση μιας διάταξης που δεν απαντά σε ισχυρή θεσμική βάση. 3. Επίσης, από την ενδελεχή ανάλυση του κανόνα του άρθρου 5 του Ν.651/1977 ως έχει τροποποιηθεί και ισχύει προκύπτουν καταρχάς τα ακόλουθα : Ο Ν. 651/1977 (άρθρο 5 παρ. 1), µε την ιστορική πλέον διατύπωσή του η οποία προβλέπει καταρχάς ότι «σε κάθε δικαιοπραξία, έχουσα ως αντικείμενο μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου μετά ή άνευ κτισμάτων επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, υπογραφόμενο από τους συμβαλλομένους και τον συντάσσοντα τούτο μηχανικό ή υπομηχανικό», εισήγαγε τον γενικό κανόνα της υποχρεωτικής προσάρτησης του τοπογραφικού διαγράμματος ιδιώτη μηχανικού, στις πωλήσεις, µε την αιτιολογία, κατά την εισηγητική έκθεση, της προστασίας των αγοραστών, µε την επακριβή οριοθέτηση και εξατομίκευση του ακινήτου και της γνώσεως από αυτούς των όρων δόμησης. Σύμφωνα µε την εν λόγω διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 Ν. 651/1977 το τοπογραφικό προσαρτάται σε κάθε δικαιοπραξία, έχουσα ως αντικείμενο την μεταβίβαση, λόγω πώλησης, οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, μετά ή άνευ κτισμάτων κ.λπ. Στις πωλήσεις συγκαταλέγονται και οι ανταλλαγές ακινήτων, συνενώσεις αυτούσιες ή µε ανταλλαγή ιδανικών μεριδίων, διανομές ακινήτων, διότι υπό ευρεία έννοια τυγχάνουν αλλά και λειτουργούν σαν πωλήσεις. Να τονιστεί ως έχει καταγραφεί πολλάκις ότι δεν μπορεί να εφαρμοσθεί η εξαίρεση από την υποχρεωτική προσάρτηση τοπογραφικού, που εισήχθη µε το άρθρο 3 Ν. 1078/1980 (με την προσθήκη εδαφίου στην παρ. 1 του άρθρου 5 Ν. 651/1977), στις μεταβιβάσεις λόγω πωλήσεως αγροτεμαχίων κειμένων σε αμιγώς αγροτικές περιοχές, διότι δεν καθορίσθησαν ποτέ γενικά οι περιοχές αυτές και τα Υπουργεία Οικονομικών και Γεωργίας, με τα υπ' αριθμ. πρωτ. 528/8.5.1986 και 146094/1986 έγγραφά τους αντίστοιχα, εξέφρασαν την αδυναμία τους να καθορίσουν ποιες είναι τελικά οι καθαρά αγροτικές περιοχές αυτές της χώρας. Περαιτέρω, επειδή την έννοια αστικού, αγροτικού ή δασικού χαρακτήρα της περιοχής δεν τη δίνει ο νόμος, ο συμβολαιογράφος προκειμένου να άρει αμφιβολία για το χαρακτήρα της συγκεκριμένης περιοχής ως καθαρά αγροτικής περιοχής πρέπει να ζητεί βεβαίωση της αρμόδιας Γεωγραφικής υπηρεσίας 9. Ως εκ τούτου, η εξαίρεση αυτή πρέπει να αποφεύγεται, αφού άλλωστε τόσο οι 9 Βλ.εγκύκλιο 1091801/11662/12.90.πολ.1263.Συμ/φική Επιθεώρηση 1992. Συμβ/κό δίκαιο Τ.Αθανασόπουλος.Τόμος Β.Έκδοση 2011.σελ.701.κ.επ 12
συμβολαιογράφοι όσο και οι δικηγόροι δεν μπορούν να έχουν άποψη, πολύ περισσότερο αν το ακίνητο βρίσκεται εντός Ζ.Ο.Ε. (Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου). 4.Στις συνεστημένες οριζόντιες ιδιοκτησίες (παλαιά διαμερίσματα) απαιτείται προσάρτηση τοπογραφικού, αντ αυτού όμως υπάρχει η δυνατότητα, σύμφωνα µε την υπ' αριθμ. 4651/2.9.1977 Εγκύκλιο Υπουργείου Δημοσίων Έργων, που επακολούθησε τον Ν. 651/1977, αν είχε συσταθεί αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία της ίδιας οικοδομής, να αναφέρεται στο συμβόλαιο ο αριθμός συμβολαίου συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, στο οποίο είχε επισυναφθεί τοπογραφικό διάγραμμα, να γίνεται μνεία των στοιχείων του Μηχανικού, των συμβαλλομένων και της ημερομηνίας υπογραφής. Καθίσταται σαφές, ότι αμέσως ή εμμέσως, στις δικαιοπραξίες που αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων, απαιτείται πάντοτε η προσάρτηση τοπογραφικού. 5. Συνεπώς, από το συνδυασμό των διατάξεων του άρθρου 2 παρ. 1 και 2 Ν.Δ 690/1948 και του άρθρου 5 Ν. 651/1977 προκύπτει ότι: α) Σε ό, τι αφορά τα οικόπεδα, δεν γίνεται διάκριση μεταβιβαστικών πράξεων εξ επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, άρα στα οικόπεδα δωρεών και γονικών παροχών απαιτείται πάντοτε τοπογραφικό διάγραμμα του Ν. 651/1977. β) Σε ό, τι αφορά τις μεταβιβάσεις τμημάτων λόγω γονικής παροχής ή δωρεάς: Εάν το μεταβιβαζόμενο τμήμα μεγαλύτερης εκτάσεως αγροτεμαχίου, ευρίσκεται εκτός σχεδίου ή εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), απαιτείται επίσης τοπογραφικό, διότι όταν το άρθρο 1 παρ. 2 Ν. 666/1977, το άρθρο 5 παρ. 1 εδ. 2 Ν. 651/1977 και το άρθρο 29 παρ. 4 εδ. 2 Ν. 1337/1983 ορίζουν ότι επιτρέπεται η κατάτμηση υπό την προϋπόθεση ότι τόσο το μεταβιβαζόμενο, όσο και το εναπομένον τμήμα πληρούν ή όχι τους όρους δόμησης, προφανώς εννοούν ότι η προϋπόθεση αυτή μόνο με το τοπογραφικό και τη δήλωση του υπεύθυνου αρμόδιου μηχανικού μπορεί να διασφαλισθεί. γ) Σε ό,τι αφορά τις γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων χωρίς κατάτμηση, επιβάλλεται η προσάρτηση τοπογραφικού σήμερα, διότι εάν το αγροτεμάχιο βρίσκεται εκτός σχεδίου, πώς θα γνωρίζει µε ασφάλεια ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος, αν επεκτείνεται ή όχι στην περιοχή το σχέδιο πόλεως µε τις διατάξεις του Ν. 1337/1983, ή του Διατάγματος του 1923 ή των διατάξεων για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, ή εάν ευρίσκεται εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου ( Ζ.Ο.Ε.) ή Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Γ.Π.Σ.), απόσταση από θάλασσα κ.λπ.; Πώς θα γνωρίζει το ελάχιστο όριο κατάτμησης, τον αριθμό του Προεδρικού Διατάγματος και προπαντός ποιες άλλες απαγορεύσεις χρήσης γης περιλαμβάνει αυτό; Είναι σαφές λοιπόν, με βάση τις παραπάνω αναφορές, ότι σήμερα επιβάλλεται εκ του άρθρου 5 του Ν.651/1977, (εξαιρέσει της περιπτώσεως των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών) η υποχρεωτική προσάρτηση τοπογραφικού σε όλες τις δικαιοπραξίες, µε τις οποίες μεταβιβάζεται ακίνητο, είτε εξ επαχθούς είτε εκ χαριστικής αιτίας. Επισημαίνεται ότι η διάταξη 13
του άρθρου 5 του Ν.651/1977, τυγχάνει κανόνας γενικής ρυθμίσεως που βασίζεται στο άρθρο 24 του Συντάγματος, το οποίο έχει θεσπισθεί ως κατευθυντήρια διάταξη για όλες τις επιμέρους διατάξεις που σχετίζονται με τις δικαιοπραξίες ακινήτων. Συνεπώς ουδόλως μπορεί να θεωρηθεί ότι δύναται αυτή να καταστρατηγηθεί ή να αλλοιωθεί με την νέα ρύθμιση. 3. Η ψηφισθείσα διάταξη έρχεται σε πλήρη αντίθεση και με το καθορισθέν πλαίσιο της «Ταυτότητας Κτιρίου» κατά τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 3843/2010 (Α 62). Επισημαίνεται ότι σκοπός των άρθρων 1-4 του Ν.3843/2010 είναι η θέσπιση ειδικής διαδικασίας ελέγχου της κατασκευής των κτιρίων για την ορθή εκτέλεση και κατασκευή τους, την ασφ ά λ ε ια και σ υ ν τ ήρη σ η α υ τ ώ ν, κ α θ ώ ς και τ η ν καταπολέμηση τ ω ν πολεοδομικών αυθαιρεσιών και των υπερβάσεων δόμησης. Κατά δε τις σχετικές προτάσεις του ΤΕΕ υποβληθείσες με πλήρες σχέδιο προεδρικού διατάγματος - καταγράφεται με σαφήνεια ο τρόπος και το είδος ελέγχου των ακινήτων, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο έλεγχος της θέσης του οικοπέδου και του κτιρίου σύμφωνα με το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Μάλιστα στην παρ. 5 του άρθρου 4 του νόμου ορίζεται: «Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται ύστερα από πρόταση των Υπουργών Εσωτερικών, Αποκέντρωσης και Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης, Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων, Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται η μορφή και τα στοιχεία των εντύπων ελέγχου και του πιστοποιητικού πληρότητας, οι όροι και οι προϋποθέσεις ενημέρωσής τους, η περιοδικότητα του ελέγχου ανά κατηγορία χρήσης των κτιρίων, η περιοδικότητα του ελέγχου ανά κατηγορία εγκατάστασης και μελέτης, οι προδιαγραφές των ελέγχων, του ηλεκτρονικού Μητρώου, η διαδικασία ενημέρωσής του, οι υπόχρεοι τήρησης και ενημέρωσης της Ταυτότητας Κτιρίου μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του και κάθε άλλη σχετική λεπτομέρεια. Με όμοιο προεδρικό διάταγμα καθορίζονται οι ειδικότεροι όροι δημοσιοποίησης και διάθεσης του πιστοποιητικού πληρότητας, ο όροι και οι προϋποθέσεις ενημέρωσής του, οι αμοιβές των μηχανικών, οι οποίες βαρύνουν τους υπόχρεους, οι κυρώσεις σε βάρος των κατά περίπτωση υπόχρεων σε περίπτωση μη νόμιμης τήρησης του πιστοποιητικού πληρότητας και της ταυτότητας του κτιρίου και κάθε άλλο σχετικό θέμα». Λαμβανομένων υπ όψιν των όσων προεκτέθηκαν καθίσταται σαφές ότι η εφαρμογή των νέων διατάξεων θα δημιουργήσει ένα πλαίσιο ανασφάλειας δικαίου, λόγω των ανωτέρω συγκρούσεων, αλλά και διότι θα τύχει διαφορετικής μεταχείρισης και ερμηνείας, από το σύνολο των συμβολαιογραφικών συλλόγων και των επιστημονικών φορέων των Μηχανικών. Αξίζει δε να αναφερθεί το ειδικό πλαίσιο ευθυνών συμβολαιογράφων και Μηχανικων που προκύπτει τόσο από τη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 4 του ν. 3843/2010, όσο από τις διατάξεις των παρ. 5 & 6 του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011. 14
Συγκεκριμένα : Στην παρ. 4 άρθρου 4 Ν.3843/2010 ορίζεται ότι : «Σε περίπτωση που οι αρμόδιες αρχές διαπιστώσουν μη νόμιμη συμπλήρωση της Ταυτότητας Κτιρίου, ο αρμόδιος ανά κατηγορία μηχανικός τιμωρείται με πειθαρχική ποινή της προσωρινής ή οριστικής στέρησης της άδειας άσκησης επαγγέλματος, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης, η οποία επιβάλλεται από τα αρμόδια όργανα.». Στις παρ.5. και 6 του άρθρου 23 του Ν.4030/2011 ορίζεται ότι : «5. Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες που μεσολαβούν, οι δικηγόροι που παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής. 6. Στους μηχανικούς της προηγούμενης παραγράφου, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων, ρυθμίζεται η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής και κάθε αναγκαίο ζήτημα για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής. Καθίσταται σαφές ότι σε περίπτωση που σύμφωνα με τις νέες διατάξεις εκδοθεί βεβαίωση χωρίς να συνοδεύεται από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα και στη συνέχεια απαιτηθεί νέα βεβαίωση ή έκδοση αδείας που να βασίζεται σε εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, εάν προκύψει ασυμφωνία, το περιεχόμενό της θα αμφισβητηθεί και θα τεθεί θέμα ευθύνης του Μηχανικού. Και τούτο διότι ως βάση για την έκδοση «αναληθούς» ή «ψευδούς» βεβαίωσης τίθεται το περιεχόμενο της παρ. 4 του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011, ως ανωτέρω αναλύθηκε κατά το οποίο : «Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα εκτός από τα επισυναπτόμενα που προβλέπονται στην παράγραφο 12 του άρθρου 17 του ν. 1337/ 1983, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού*** (βλ. σχόλια), με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης, 15
Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, μπορεί να καθορίζεται το ειδικότερο περιεχόμενο της δήλωσης και της βεβαίωσης*** (βλ. σχόλια) του προηγούμενου εδαφίου και μπορεί να προβλέπεται ότι «η παραπάνω υπεύθυνη δήλωση και βεβαίωση μηχανικού αντικαθίστανται με την «Ταυτότητα Κτιρίου» κατά τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 3843/2010 (Α' 62) μετά την έναρξη τήρησής της και ρυθμίζεται κάθε αναγκαίο ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου.» Αλήθεια, εάν δεν προσαρτηθεί εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα (εκτός της περιπτώσεως μεταβίβασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, όπου είναι δεδομένη η νομική ταυτότητα του ακινήτου) ποιο το νόημα της βεβαιώσεως;;; Και κυρίως ποια τα έννομα αποτελέσματα μιας τέτοιου είδους βεβαιώσεως, όταν θα απαιτηθεί η σύνταξη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος κατά την ταυτότητα κτιρίου;;; **************************** Όσο απαιτούμε, ως κράτος δικαίου, διαφορετική προσέγγιση για την ταυτότητα του ακινήτου, την οποία καθορίζουμε αναλόγως των διαδικασιών που σχετίζονται με το περιουσιακό δικαίωμα επί του ακινήτου (π.χ άδεια δόμησης με εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα μεταβίβαση κληροτεμαχίου με απόσπασμα από τον ΟΣΔΕ), προφανώς δημιουργούμε το νομικό υπόβαθρο για τη στοιχειοθέτηση ευθύνης του Συμβολαιογράφου και του Μηχανικού και πιθανής ακυρότητας της πράξης λόγω έλλειψης ορθού προσδιορισμού της ταυτότητας του ακινήτου. Κυρίως όμως θέτουμε σε ενδεχόμενη αμφισβήτηση την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων πολιτών σε δύσκολες ημέρες. Προφανώς δεν τίθεται κανένα δίλημμα επιλογής. Η επιλογή έχει υλοποιηθεί εδώ και χρόνια μέσω των προδιαγραφών του εθνικού κτηματολογίου και της ανάγκης εξέλιξης και εφαρμογής της επιστήμης προς όφελος του Δημοσίου Συμφέροντος. Η δε πρόσκαιρη αποφυγή της νομιμότητας θα επιφέρει ολέθριες συνέπειες για τις μελλοντικές δικαιοπραξίες. Προς αποφυγή λοιπόν των παραπάνω φρονούμε ότι η πολιτεία οφείλει να αντιληφθεί τον κίνδυνο που ελλοχεύει με την εφαρμογή της ρύθμισης του άρθρου 49 παρ. 2 του Ν. 4042/2012 και να προχωρήσει σε νέα τροποποίηση αυτής, ώστε να συνάδει με τις λοιπές ισχύουσες διατάξεις που προαναφέρθηκαν. Άλλωστε και ως διεξοδικά αναλύθηκε η διάταξη δεν μπορεί να εφαρμοστεί, καθόσον έρχεται σε ευθεία σύγκρουση με άλλες διατάξεις του δικαίου μας υπέρτερης ισχύς. 16