============== =============== ΗΜΕΡΙΔΑ ΤΟΥ ΤΕΕ «Ο ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ ΚΑΙ Η ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ» 25 ΙΟΥΝΙΟΥ ΑΘΗΝΑ

Transcript

1 ΗΜΕΡΙΔΑ ΤΟΥ ΤΕΕ «Ο ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ ΚΑΙ Η ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ» 25 ΙΟΥΝΙΟΥ ΑΘΗΝΑ ΘΕΜΑ: ΕΛΕΓΧΟΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΜΕΝΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ============== ΕΙΣΗΓΗΤΗΣ: ΓΚΑΝΗΣ ΣΟΛΟΜΩΝ ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ ===============

2 2 Ο έλεγχος της νομιμότητας των μεταβιβαζομένων ακινήτων αποτελεί βασικό σκέλος του ελέγχου των κατασκευών. Η Εισήγηση και οι προτεινόμενες ενέργειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου, ως έπονται, φιλοδοξεί να τεκμηριώσει το αναγκαίο πλαίσιο μέτρων για την αντιμετώπιση των σοβαρών προβλημάτων που προκαλεί η έλλειψη ελέγχου της νομιμότητας των μεταβιβαζομένων ιδιοκτησιών και διαιρετών ιδιοκτησιών ως κτιριακών κατασκευών. Ετσι ώστε να υπάρξει αποτελεσματική πρόληψη στην παρατηρούμενη προϊούσα υποβάθμιση του κτιριακού περιβάλλοντος που εν πολλοίς οφείλεται σε επαναλαμβανόμενες αυθαίρετες τροποποιήσεις. Στα πλαίσια της συνολικής προσπάθειας εξασφάλισης της έννομης τάξης ακινήτων που είναι θεμελιώδης αρχή της Πολεοδομικής Νομοθεσίας, ο έλεγχος της υφισταμένης κατάστασης του κάθε μεταβιβαζόμενου ακινήτου από Μηχανικό είναι απολύτως επιβεβλημένος. Οι συγκεκριμένες προτάσεις παρεμβάσεων του ΤΕΕ προς τα αρμόδια Υπουργεία και τους Συμβολαιογραφικούς Συλλόγους καθώς και το σχέδιο Υπομνήματος απαραίτητων δικαιολογητικών των Συμβολαίων που παρατίθενται, απαιτείται όπως τελικά διαμορφωθούν να αποτελέσουν μία πάγια και αξιόπιστη διαδικασία ελέγχου στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Και πρέπει να ληφθεί ιδιαίτερα υπόψιν ότι κατά τις μεταβιβάσεις είναι ενδεχόμενο να έχουν προηγηθεί μετατροπές, υπερβάσεις, ακόμη και επικίνδυνες επεμβάσεις κατά παράβαση του Νόμου, χωρίς να έχουν γίνει οι επιβαλλόμενες ενέργειες ενημέρωσης των Αρμοδίων Υπηρεσιών. Επομένως είναι αναγκαίο, κατά τη σύναψη Συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων, να εξασφαλίζεται ο έλεγχος της εφαρμογής των ισχυουσών Πολεοδομικών διατάξεων. Διότι βάσει της παραγράφου 3 του άρθρου 22 του Ν. 1577/85, όταν ένα ακίνητο έχει κατασκευασθεί χωρίς οικοδομική άδεια ή καθ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή με βάση οικοδομική άδεια που ανακλήθηκε ή κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων, τότε το ακίνητο αυτό είναι αυθαίρετο. Και βάσει της ισχύουσας Νομοθεσίας ( άρθρο15 του Ν. 1337/83 ) «δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση ούτε η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων των ακινήτων εκείνων τα οποία ανεγέρθηκαν αυθαίρετα μετά την 31/1/1983». Συνεπώς το ΤΕΕ νομιμοποιείται να προειδοποιήσει ότι οι διατάξεις που σχετίζονται με τα ακίνητα και το πρόβλημα των αυθαιρέτων πρέπει να εφαρμόζονται συνολικά και απαρέγκλιτα.

3 Οιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου, χωρίς την απαιτούμενη εξασφάλιση, της ταύτισης στοιχείων συμβολαιογραφικής πράξης, Οικοδομικής άδειας και της υφιστάμενης κατάστασης αυτού, καταλήγει ως επί το πλείστον σε μεταβίβαση αυθαιρέτου. - Η επικαιροποίηση των εγκεκριμένων σχεδιαγραμμάτων της Οικοδομικής άδειας προβλέπεται από την Πολεοδομική Νομοθεσία ( Π.Δ. 749/ Δ/93 Αρθρο 6) και γίνεται με τη διαδικασία Ενημέρωσης του φακέλου της Οικοδομικής άδειας ή της Αναθεώρησής της, εάν αυτή απαιτείται, όπως προβλέπεται η διεκπεραίωσή της στις Πολεοδομικές Υπηρεσίες. Κάθε Συμβόλαιο μεταβίβασης πρέπει να συνοδεύεται απαραίτητα από Πιστοποίηση Μηχανικού για την κατάσταση του ακινήτου αφού προηγηθεί και ολοκληρωθεί κάθε ως ανωτέρω απαιτουμένη νομιμοποιητική διαδικασία. - Η παράκαμψη του νόμου αλλά και των αρμοδίων Υπηρεσιών με υπεύθυνες δηλώσεις ιδιοκτητών που ενίοτε παρατηρείται να προσαρτώνται στα Συμβόλαια ακινήτων, αποτελεί επικίνδυνη τακτική, δεδομένου ότι τα αυθαίρετα κατασκευάζονται κατά κανόνα χωρίς Στατική Μελέτη και επομένως χωρίς προϋποθέσεις ασφαλείας. Με τον έλεγχο της νομιμότητας των μεταβιβαζομένων ακινήτων πρέπει να εξασφαλισθεί η εφαρμογή του γράμματος και πνεύματος του νόμου και να προστατευτεί το Περιβάλλον από την καταστρατήγηση των ισχυουσών διατάξεων και την διαιώνιση της αυθαίρετης δόμησης η οποία μπορεί να έχει έως και τραγικές ακόμη συνέπειες στο μέλλον. 3

4 4 ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ ΤΟΥ Τ.Ε.Ε

5 5 Α. ΣΧΕΔΙΟ ΠΑΡΕΜΒΑΣΗΣ ΤΟΥ ΤΕΕ Προς τους Υπουργούς ΥΠΕΧΩΔΕ Δικαιοσύνης Οικονομικών Και τους Συμβολαιογραφικούς Συλλόγους Εφετείων : Αθηνών Πειραιώς Θεσσαλονίκης και των Νομών της Χώρας. ===========

6 «Κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι ενδεχόμενο να έχουν προηγηθεί μετατροπές, υπερβάσεις ακόμα και επικίνδυνες επεμβάσεις κατά παράβαση του Νόμου, χωρίς να έχουν γίνει οι επιβαλλόμενες ενέργειες ενημέρωσης των Αρμοδίων Υπηρεσιών. Επομένως είναι αναγκαίο, κατά τη σύναψη Συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων, να εξασφαλίζεται ο έλεγχος της εφαρμογής των ισχυουσών Πολεοδομικών διατάξεων απαραιτήτως. Διότι βάσει της παραγράφου 3 του άρθρου 22 του Ν. 1577/85, όταν ένα ακίνητο έχει κατασκευασθεί χωρίς οικοδομική άδεια ή καθ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή με βάση οικοδομική άδεια που ανακλήθηκε ή κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων, τότε το ακίνητο αυτό είναι αυθαίρετο. Και βάσει της ισχύουσας Νομοθεσίας άρθρο 15 του Ν. 1337/83 «δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση ούτε η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων των Ακινήτων εκείνων τα οποία ανεγέρθηκαν αυθαίρετα μετά την 31/1/1983». Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας επισημαίνει ότι: - Οι διατάξεις που σχετίζονται με τα ακίνητα και το πρόβλημα των αυθαιρέτων πρέπει να εφαρμόζονται απαρέγκλιτα. - Οιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου, χωρίς την απαιτουμένη εξασφάλιση, της ταύτισης στοιχείων συμβολαιογραφικής πράξης, Οικοδομικής άδειας και της υφισταμένης κατάστασης αυτού, καταλήγει ως επί το πλείστον σε μεταβίβαση αυθαιρέτου. - Η επικαιροποίηση των εγκεκριμένων σχεδιαγραμμάτων της Οικοδομικής αδείας προβλέπεται από την Πολεοδομική Νομοθεσία (Π.Δ. 749 Δ/93 - Αρθρο 6) και γίνεται με την διαδικασία Ενημέρωσης του φακέλου της Οικοδομικής άδειας ή της Αναθεώρησής της, εάν αυτή απαιτείται, όπως προβλέπεται η διεκπεραίωσή της στις Πολεοδομικές Υπηρεσίες. - Κάθε Συμβόλαιο μεταβίβασης πρέπει να συνοδεύεται απαραίτητα από Πιστοποίηση Μηχανικού για την κατάσταση του ακινήτου αφού προηγηθεί και ολοκληρωθεί κάθε ως ανωτέρω απαιτουμένη νομιμοποιητική διαδικασία. - Η παράκαμψη του νόμου αλλά και των αρμοδίων Υπηρεσιών με υπεύθυνες δηλώσεις ιδιοκτητών στα Συμβόλαια ακινήτων, αποτελεί επικίνδυνη πρακτική, δεδομένου ότι τα αυθαίρετα κατασκευάζονται κατά κανόνα χωρίς Στατική Μελέτη και επομένως χωρίς προϋποθέσεις ασφαλείας. Το ΤΕΕ προτίθεται να συμβάλλει θετικά για την εφαρμογή κάθε μέτρου στο γράμμα και το πνεύμα του Νόμου, ώστε κατά τις διαδοχικές μεταβιβάσεις ακινήτων να σταματήσει η 6

7 παραγωγή και η αναπαραγωγή των αυθαιρέτων, που μπορεί να έχει βαρύτατες συνέπειες και λόγω της υψηλής σεισμικότητας στη χώρα μας. - Η λήψη των προτεινομένων μέτρων που αναφέρονται στο επισυναπτόμενο Υπόμνημα Δικαιολογητικών θα είναι, πιστεύουμε, υπέρ της ασφάλειας του Δομημένου Περιβάλλοντος και εις όφελος του Δημοσίου συμφέροντος. - Η τήρηση των μέτρων αυτών στα Συμβόλαια θα πρέπει να είναι μόνιμη, ανελλιπής και συνολική». 7

8 8 Β. ΥΠΟΜΝΗΜΑ ΔΙΚΑΙΛΟΓΗΤΙΚΩΝ ============================== ( συνοδεύον τις ενέργειες του Τ.Ε.Ε.) «Ως απαραίτητα δικαιολογητικά στις μεταβιβάσεις των μη νεοανεγειρόμενων ακινήτων υποδεικνύονται τα εξής: 1) Πρόσφατα θεωρημένα αντίγραφα των εγκεκριμένων σχεδιαγραμμάτων της Πολεοδομίας. (αρχιτεκτονικά σχέδια). 2) Πρόσφατη Τεχνική έκθεση αυτοψίας Μηχανικού με την οποία θα βεβαιώνεται η συμβατότητα της υφισταμένης κατάστασης του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχεδιαγράμματα της Πολεοδομίας και θα αναφέρονται οι όποιες συγκεκριμένες νόμιμες διαδικασίες επικαιροποίησης αυτών απαιτήθηκαν και διεκπεραιώθηκαν από τον Μηχανικό στην Πολεοδομία (ενημερώσεις φακέλου ή αναθεωρήσεις οικοδομικής άδειας). 3) Τοπογραφικό Διάγραμμα 4) Παράβολα αμοιβών. Σε περίπτωση τροποποίησης της αρχικής Οροφοκτησίας, για να είναι αυτή νόμιμη, πρέπει να προσαρτηθούν στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη: 1) Τα θεωρημένα αντίγραφα των εγκεκριμένων σχεδιαγραμμάτων της Πολεοδομίας όπως αυτά τροποποιήθηκαν. 2) Ο νέος τροποποιημένος Πίνακας Οροφοκτησίας. 3) Τεχνική έκθεση Μηχανικού στην οποία θα βεβαιώνεται ότι ο νέος Πίνακας Οροφοκτησίας συνετάγη βάσει των ισχυόντων σχεδιαγραμμάτων και θα αναφέρονται οι συγκεκριμένες νόμιμες διαδικασίες επικαιροποίησης των σχεδιαγραμμάτων αυτών που απαιτήθηκαν και διεκπεραιώθηκαν από τον Μηχανικό στην Πολεοδομία. 4) Παράβολα αμοιβών. Η τήρηση της προσάρτησης του συνόλου των παραπάνω δικαιολογητικών στα Συμβόλαια είναι επιβεβλημένη για την αξιοπιστία και το κύρος κάθε Δικαιοπραξίας που, μεταξύ των άλλων, προϋποθέτει τον έλεγχο της νομιμότητας των μεταβιβαζομένων ακινήτων όπως αυτά έχουν τελικώς υλοποιηθεί».

9 9 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ: Οι απαιτούμενοι έλεγχοι νομιμότητας ακινήτων στα Συμβόλαια θα πρέπει να καθιερωθούν οριστικά χωρίς καμία περαιτέρω ολιγωρία. Δεδομένου μάλιστα ότι αποδεδειγμένα, εξ ίσου σοβαρές αυθαιρεσίες στα Κτίρια προκαλούνται τόσο κατά την κατασκευή όσο και κατά την λειτουργία τους. Χαρακτηριστικό είναι μεταξύ άλλων το παράδειγμα της πολυκατοικίας της Θεσσαλονίκης που κατέρρευσε με τον σεισμό του 1978 στην οποία είχε προηγηθεί αυθαίρετη κοπή υποστυλώματος. Συνεπώς ο έλεγχος των μεταβιβαζομένων ακινήτων είναι στοιχειωδώς επιβεβλημένος. Είναι δε αυτονόητο ότι οι προτεινόμενοι έλεγχοι συνιστούν την προσήκουσα μονοσημάντως συμβατή διαδικασία που εξασφαλίζει την νομιμότητα των μεταβιβάσεων των ακινήτων όπως αυτά μετά τις όποιες κατασκευαστικές αλλαγές έχουν υλοποιηθεί αλλά και το κύρος κάθε Δικαιοπραξίας. Δημιουργούνται μάλιστα εκ παραλλήλου προοπτικές διεύρυνσης και ενίσχυσης της απασχόλησης των Ελλήνων Μηχανικών σε αντικείμενο ιδιαιτέρως σημαντικής ευθύνης, ενώ είναι αξιοσημείωτο το ότι δίδεται η δυνατότητα αξιοποίησης των Τεχνικών Επιστημόνων επ ωφέλεια του κοινωνικού συνόλου και ταυτοχρόνως της προώθησης των πάγιων στόχων του ΤΕΕ καθώς και της ενίσχυσης του θεσμικού κύρους του Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ο έλεγχος νομιμότητας των μεταβιβαζομένων ακινήτων: Αποτελεί ένα σοβαρό και αναγκαίο μέτρο που κοστίζει ελάχιστα σήμερα σε σύγκριση με τις συνέπειες της πλημμελούς εφαρμογής της ουσίας του Νόμου που μπορεί να στοιχίσουν πανάκριβα αύριο. Αντιμετωπίζει μία επαναλαμβανόμενη παράλειψη δεκαετιών συμβάλλοντας σε μία πολύ ευρύτερη προσπάθεια που προτάσσει την επιστημονική και ολοκληρωμένη πρόληψη ως προϋπόθεση προώθησης του Κοινωνικού συμφέροντος. Εξασφαλίζει την αφετηρία για την καθιέρωση του Διαρκούς Ελέγχου των κτιριακών κατασκευών και την διαμόρφωση ενός Θεσμικού Πλαισίου αυστηρών κανόνων συμβατότητας μεταξύ Τεχνικού Περιβάλλοντος και του Περιβάλλοντος της Χώρας μας.

10 10 Η παρούσα Εισήγηση αφιερώνεται στον τ. Πρόεδρο του ΤΕΕ, τον αείμνηστο Νίκο Δεσύλλα