Φυσικά με αυτό τον τρόπο δεν δίνονται πληροφορίες για τα χαρακτηριστικά του ακινήτου παρά μόνο έμμεσα, στο κείμενο των συμβολαίων όπου περιγράφονται

Transcript

1 Θα ήθελα με βάση την εμπειρία μου στον τομέα των αγοραπωλησιών ακινήτων, να σας εκθέσω κάποια ιδιαίτερα θέματα που ανακύπτουν κατά τη διάρκεια των ελέγχων τίτλων ακινήτων. Σε μια εποχή που η αγορά ακινήτων φαίνεται να παρουσιάζει σημαντική άνοδο, ο υποψήφιος αγοραστής καταναλωτής πρέπει να γνωρίζει επακριβώς σε ποιους ειδικούς να απευθυνθεί έτσι ώστε να πραγματοποιήσει μια σίγουρη επένδυση. Για τον λόγο αυτό, μεταξύ άλλων πρέπει να αναθέσει σε έναν δικηγόρο τη διενέργεια του ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων και της σύνταξης και υπογραφής του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου. Για να ξεκινήσει ο εκάστοτε δικηγόρος τον έλεγχο τίτλων πρέπει ο υποψήφιος πωλητής να προσκομίσει τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου. Στην Ελλάδα λειτουργούν δυο συστήματα τήρησης πληροφοριών που αφορούν τις συναλλαγές στα ακίνητα: το ανθρωποκεντρικό σύστημα των υποθηκοφυλακείων και το κτηματοκεντρικό σύστημα των κτηματολογικών γραφείων. Σε πολλές περιοχές εξακολουθεί να υπάρχει μέχρι και σήμερα το παλιό ανθρωποκεντρικό σύστημα των Υποθηκοφυλακείων. Λέγεται ανθρωποκεντρικό γιατί όλες οι πληροφορίες καταγράφονται αναφορικά με συγκεκριμένο πρόσωπο ώστε να είναι σε θέση κάποιος που κάνει έρευνα στο υποθηκοφυλακείο να ξέρει ποιες εμπράγματες συναλλαγές και τι περιουσία έχει ένα πρόσωπο.

2 Φυσικά με αυτό τον τρόπο δεν δίνονται πληροφορίες για τα χαρακτηριστικά του ακινήτου παρά μόνο έμμεσα, στο κείμενο των συμβολαίων όπου περιγράφονται τα ακίνητα. Σε αυτό το σύστημα δημοσιότητας η πρόσβαση επιτρέπεται αποκλειστικά σε δικηγόρους και δικαστικούς επιμελητές, αφού μόνο αυτοί έχουν δικαίωμα να ελέγξουν το ιδιοκτησιακό καθεστώς όπως αυτό αποτυπώνεται στα βιβλία των υποθηκοφυλακείων Το υποθηκοφυλακείο είναι ένας θεσμός που ισχύει στην Ελλάδα από το 1865 και στο οποίο μεταγράφονται τα συμβόλαια που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα. Αν δεν γίνει η μεταγραφή του συμβολαίου τότε η μεταβίβαση της κυριότητας ή η σύσταση του εμπράγματος δικαιώματος δεν ισχύει (ΑΚ 1198). Τα συμβόλαια αυτά καταχωρούνται στα βιβλία μεταγραφών σε τόμους και λαμβάνουν αύξοντα αριθμό. Από αυτή τη στιγμή και μετά κάθε έγγραφο που έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο μπορεί να εντοπιστεί βάσει του τόμου και του αριθμού του βιβλίο μεταγραφών. Εκτός όμως από τα βιβλία μεταγραφών υπάρχουν και τα βιβλία των μερίδων. Αυτά τηρούνται ανά πρόσωπο, είτε φυσικό είτε νομικό. Κάθε πρόσωπο που αποκτά εμπράγματα δικαιώματα αποκτά ταυτόχρονα και μερίδα. Στα βιβλία μερίδων καταχωρούνται επιγραμματικά τα στοιχεία όλων των συναλλαγών που συνδέονται με ένα πρόσωπο: Αγορές, πωλήσεις, αποδοχές κληρονομίας, λήψη δωρεών, δόση δωρεών, ακόμη και η μεταβίβαση των χιλιοστών στο οικόπεδο που έχουν οι οικοπεδούχοι, όταν μεταβιβάζεται ένα νεόδμητο ακίνητο. Στην ουσία η μερίδα ενός προσώπου είναι το ιστορικό των εμπράγματων συναλλαγών του, στο οποίο καταχωρούνται τόσο τα στοιχεία του συμβολαίου (τόμος και αριθμός μεταγραφής, αριθμός συμβολαίου και όνομα

3 συμβολαιογράφου) όσο και ορισμένα στοιχεία της συναλλαγής (είδος δικαιώματος, είδος συναλλαγής, περιγραφή ακινήτου κλπ). Τέλος, στο υποθηκοφυλακείο τηρούνται τρία πολύ σημαντικά δημόσια βιβλία: α) το βιβλίο των κατασχέσεων, στο οποίο καταγράφονται τόσο οι πράξεις κατάσχεσης όσο και οι πράξεις άρσης κατάσχεσης των ακινήτων, β) το βιβλίο βαρών στο οποίο καταχωρούνται οι υποθήκες, οι προσημειώσεις υποθηκών αλλά και οι εξαλείψεις τους, και γ) το βιβλίο διεκδικήσεων στο οποίο καταγράφονται οι τυχόν δικαστικές αμφισβητήσεις της κυριότητας. Σημειώνεται ότι στα υποθηκοφυλακεία δεν τηρείται αρχείο με τα τοπογραφικά που επισυνάπτονται στα συμβόλαια. Αυτό επιφέρει μεγάλη ασάφεια και αβεβαιότητα για τα όρια των διαφόρων ιδιοκτησιών αλλά και για τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες. Αυτή η ασάφεια οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αντιδικίες, κυρίως μεταξύ συγγενών και γειτόνων. Σε άλλες πάλι περιοχές έχει ήδη ολοκληρωθεί η μετάβαση στο πιο σύγχρονο σύστημα του κτηματολογίου και τα υποθηκοφυλακεία έχουν αντικατασταθεί από τα κτηματολογικά γραφεία. Σε αυτό το καθεστώς οι πολίτες μπορούν να πληροφορηθούν μόνοι τους όλες τις νομικές αλλά και τοπογραφικής φύσεως πληροφορίες που αφορούν συγκεκριμένο ακίνητο, αν φυσικά γνωρίζουν τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του ακινήτου που τους ενδιαφέρει και ζητώντας να λάβουν τα σχετικά πιστοποιητικά. Το κτηματολογικό γραφείο από τη στιγμή που θα συσταθεί διατηρεί αρχείο με κτηματολογικά φύλλα ανά ιδιοκτησία, στα οποία

4 φαίνεται η ιστορία κάθε ιδιοκτησίας, δηλαδή οι μεταβιβάσεις, οι υποθήκες που την βαρύνουν κλπ. Κάθε ιδιοκτησία έχει έναν μοναδικό Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου ή αλλιώς ΚΑΕΚ.. Τα κτηματολογικά φύλλα περιέχουν αφενός τις πρώτες εγγραφές, δηλαδή τις εγγραφές που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου κατά τη στιγμή της έναρξης λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου και αφετέρου τις μεταγενέστερες εγγραφές, οι οποίες αποτελούν όλες τις πράξεις που αφορούν τα ακίνητα και πραγματοποιήθηκαν μεταγενέστερα. Εκτός από τα κτηματολογικά φύλλα στο κτηματολογικό γραφείο υπάρχουν και τα κτηματογραφικά διαγράμματα. Τα κτηματογραφικά διαγράμματα είναι τα επίσημα τοπογραφικά διαγράμματα των όλων των γεωτεμαχίων που υπάγονται στο κτηματολογικό γραφείο και έχουν συντεταγμένες ΕΓΣΑ 87. Εκτός από τα κτηματολογικά διαγράμματα υπάρχουν και τα αποσπάσματα κτηματολογικών διαγραμμάτων τα οποία είναι στην ουσία κτηματολογικά διαγράμματα χωρίς συντεταγμένες και χρησιμοποιούνται σε διάφορες συμβολαιογραφικές πράξεις ή δικαστικές ενέργειες. Σε κάθε γεωτεμάχιο αντιστοιχεί ένα μόνο κτηματολογικό διάγραμμα ή απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Η ίδρυση του κτηματολογικού γραφείου προκύπτει μέσα από μια διαδικασία, την κτηματογράφηση. Η κτηματογράφηση είναι μια μεταβατική διαδικασία στην οποία οι πολίτες καλούνται να παράσχουν στα αρμόδια γραφεία κτηματογράφησης (που δεν πρέπει να συγχέονται με τα κτηματολογικά γραφεία!) όλες τις αναγκαίες πληροφορίες ώστε να αποτυπωθεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων της περιοχής που κτηματογραφείται. Στην

5 διαδικασία αυτή τελικός σκοπός είναι να δημιουργηθούν οι «πρώτες εγγραφές». Στην διαδικασία κτηματογράφησης συχνά εμφιλοχωρούν σφάλματα διαφόρων ειδών καθώς καλούνται οι ίδιοι οι πολίτες να συμπληρώσουν χειρόγραφα τις αιτήσεις χωρίς να έχουν πολλές φορές τις απαιτούμενες γνώσεις ή τα σωστά έγγραφα. : σφάλματα μικρής σημασίας όπως π.χ. ο αριθμός ταυτότητας ενός προσώπου ή ο αριθμός μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σφάλματα πιο σημαντικά όπως π.χ. το ποσοστό συγκυριότητας ή το όνομα του κύριου του ακινήτου. Σε άλλες πάλι περιπτώσεις τα σφάλματα είναι καθαρά τεχνικής φύσης και αφορούν την οριοθέτηση του ακινήτου, π.χ. έχει καταχωρηθεί εσφαλμένα το όριο μεταξύ δυο ιδιοκτησιών. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος προβλέπει ότι υπάρχει δυνατότητα να διορθωθούν τα σφάλματα είτε με απλή αίτηση προδήλου σφάλματος ενώπιον του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου, για σφάλματα ήσσονος σημασίας είτε με δικαστική απόφαση όταν τα σφάλματα είναι πιο σοβαρά και υπάρχουν αμφισβητήσεις ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Τέλος υπάρχει πρόβλεψη και για τη διόρθωση της περιγραφής των ακινήτων με μεταβολή των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου, διαδικασία στην οποία συχνά χρειάζεται συνδρομή μηχανικού. Είναι αρκετά συχνό το φαινόμενο να εντοπίζονται τέτοια μικρά ή μεγάλα σφάλματα πριν την κατάρτιση μιας συμβολαιογραφικής πράξης με αποτέλεσμα αυτή να καθυστερήσει. Για αυτό ενδείκνυται να γίνεται ένας προληπτικός έλεγχος στα κτηματολογικά στοιχεία του ακινήτου πριν προχωρήσει η συναλλαγή, ώστε να μη βρίσκονται οι εμπλεκόμενοι προ εκπλήξεων

6 ΠΩΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΕΙΤΑΙ Ο ΝΟΜΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ Ο Νομικός έλεγχος έχει αντικείμενο μελέτης κατ αρχήν το αν ο εμφανιζόμενος ως ιδιοκτήτης και υποψήφιος πωλητής του ακινήτου είναι πράγματι κύριος αυτού (έλεγχος ιδιοκτησίας). Στη συνέχεια ερευνάται ο τρόπος με τον οποίο ο πωλητής και κύριος του ακινήτου απέκτησε την κυριότητα καθώς επίσης το πώς το απέκτησαν οι προκάτοχοι αυτού. Ειδικότερα γίνεται έλεγχος της νομιμότητας όλων των μεταβιβαστικών πράξεων τουλάχιστον της τελευταίας εικοσαετίας και κατά προτίμηση και προ αυτής, ώστε να εξασφαλίζεται η νομιμότητα των τίτλων. Ο έλεγχος στις μερίδες των προκτητόρων είναι ιδιαίτερα σημαντικός κυρίως για τα γεωτεμάχια καθώς από αυτόν προκύπτει ο χρόνος δημιουργίας τους και μπορεί να διαπιστωθεί εάν πρόκειται για γεωτεμάχιο που προέρχεται από τεμαχισμό ή είναι αυτοτελές προέρχεται από αναδασμό ή πρόκειται για κληροτεμάχιο. Το αποτέλεσμα του ελέγχου αυτού είναι σημαντικό για το μηχανικό ο οποίος θα πραγματοποιήσει έλεγχο αναφορικά με την οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου και την νομιμότητα τυχόν τεμαχισμού. Και, τέλος, ελέγχεται αν το ακίνητο έχει βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις) ή διεκδικήσεις κατά οποιουδήποτε προσώπου και αν στρέφονται (τωρινού κυρίου ή προκτητόρων) και οποτεδήποτε στο παρελθόν και αν ενεγράφησαν.

7 Ο νομικός έλεγχος θα πρέπει να γίνει (ή να επαναληφθεί) ακριβώς πριν την υπογραφή των συμβολαίων και πρέπει να ακολουθήσει άμεση μεταγραφή αμέσως μετά την υπογραφή των συμβολαίων. Η ανάγκη αυτή προκύπτει, δεδομένου ότι στα υποθηκοφυλακεία ισχύει η αρχή της χρονικής προτεραιότητας των πράξεων που κατατίθενται προς καταχώρηση. Για να εξασφαλιστεί απόλυτη βεβαιότητα για τη νομιμότητα των τίτλων και για να είναι απόλυτα ασφαλής ο υποψήφιος αγοραστής, μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδικήσεων σε σχέση με το ακίνητο που θα αγοράσει από το αρμόδιο (ή τα αρμόδια) υποθηκοφυλακείο, όπου τυχόν ανωμαλίες θα εμφανιστούν σε κάθε περίπτωση. ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ Ένα ιδιαίτερο θέμα που ανακύπτει κατά τον νομικό έλεγχο ενός ακινήτου αφορά τις περιπτώσεις όπου ο πωλητής δεν έχει μεταγεγραμμένο τίτλο κτήσης.υπάρχουν αρκετές περιοχές στην Ελλάδα, μεταξύ των οποίων και η Κρήτη, όπου ένα μεγάλο ποσοστό ακινήτων και ειδικότερα γεωτεμαχίων, έχουν αποκτηθεί μέσω χρησικτησίας. Η έννοια της χρησικτησίας δίνεται από την ίδια την λέξη: χρήση και κτήση. Δηλαδή την κτήση ή ιδιοκτησία ενός πράγματος που

8 προκύπτει από την χρήση του. Νομικά ο ορισμός της χρησικτησίας κατοχυρώνεται Αστικού Κώδικα ως ο τρόπος κτήσης της κυριότητας ενός ακινήτου, ενώ διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη. Η τακτική χρησικτησία προκύπτει όταν ο κύριος του ακινήτου το νέμεται καλόπιστα για διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών με βάση κάποιον νόμιμο ή έστω νομιζόμενο τίτλο. Η έκτακτη χρησικτησία προκύπτει όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο για μια 20ετια, ακόμη και εάν δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας. Η έκτακτη χρησικτησία είναι η πιο δύσκολη περίπτωση διότι εδώ δεν υπάρχει κανένας τίτλος. Και σε αυτή την περίπτωση όμως υπάρχει η δυνατότητα παροχής διαβεβαιώσεων όπως για παράδειγμα εάν υπάρχουν 2 ή περισσότερα από τα παρακάτω που να αποδεικνύουν ότι έχουν περάσει 20 χρόνια: α) υποθήκες και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως χρησικτησία. β) συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου τωρινό ιδιοκτήτη. γ) συμβόλαιο όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον τωρινό ιδιοκτήτη ως κύριο του συγκεκριμένου ακινήτου. δ) παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάθηκαν με εντολή του ιδιοκτήτη και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.

9 ε) ένορκες βεβαιώσεις συγγενών του τωρινού ιδιοκτήτη αλλά και υπογραφές των ιδιοκτητών των γειτονικών ακινήτων επάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα και άλλα πολλά τα οποία δεν θα τα αναφέρουμε εδώ για να μην γίνουμε κουραστικοί. Οι παραπάνω τρόποι μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να διασφαλίσουν τον αγοραστή ότι έχουν παρέλθει τα είκοσι έτη που απαιτούνται για την κτήση κυριότητας με χρησικτησία. Στις περιπτώσεις όπου ο πωλητής δηλώνει ότι κατέχει το ακίνητο δυνάμει χρησικτησίας, Συνιστάται να, ακολουθoύνται τα εξής βήματα: Να Ζητείται από τον πωλητή ένα ιστορικό για το πώς απέκτησε το ακίνητο, για παράδειγμα με άτυπη δωρεά από κάποιον γονέα ή με άτυπη αγορά από κάποιο τρίτο πρόσωπο. Οπότε πραγματοποιείται έλεγχος όχι μόνο στην μερίδα του πωλητή, αλλά και στο πρόσωπο από το οποίο φέρεται ότι το απέκτησε διαβάζοντας όλα τα συμβόλαια τα οποίο είναι μεταγεγραμμένα. Δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο, να υπάρχει τίτλος κτήσης μεταγεγραμμένος, τον οποίο να έχει ξεχάσει ο πωλητής ή ακόμα και να έχει σκόπιμα αποκρύψει. Επίσης, μπορεί να βρεθεί κάποιο συμβόλαιο μίσθωσης ή ακόμα και κάποιο παλαιό βάρος που είχε εγγραφεί από την Αγροτική Τράπεζα, η οποία πραγματοποιούσε εγγραφές υποθηκών ακόμα και σε ακίνητα που δεν είχαν τίτλους ιδιοκτησίας. Επιπλέον, εάν ο φερόμενος ιδιοκτήτης απέκτησε το ακίνητο δυνάμει χρησικτησίας από κάποιο μέλος της οικογένειας του, ζητούμε να υπογράψουν στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και οι εγγύτεροι συγγενείς του πωλητή ως εκ τρίτου συμβαλλόμενοι, ώστε να αναγνωρίζουν την κυριότητα του πωλητή και να αποφεύγονται διεκδικήσεις μεταξύ των μελών της οικογένειας.

10 Μια ακόμα διασφάλιση του αγοραστή είναι η εξής: όταν δεν υπάρχουν εμφανή όρια του πωλούμενου γεωτεμαχίου μπορούμε να ζητήσουμε από τους όμορους να υπογράψουν επί του τοπογραφικού ότι αποδέχονται την αποτύπωση. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΙΚΑ Για να εκλείψει η ασάφεια και αβεβαιότητα για τα όρια των διαφόρων ιδιοκτησιών αλλά και για τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες, είναι απαραίτητη η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της Ελλάδας, καθώς το κτηματολόγιο καταγράφει με βάση το ακίνητο και όχι τον ιδιοκτήτη. Έτσι, όλα γίνονται πιο απλά και ξεκάθαρα κατοχυρώνει την ιδιοκτησία του κάθε πολίτη, δεν την αποτυπώνει απλώς οριοθετεί για πρώτη φορά και αμετάκλητα τη δημόσια και δημοτική περιουσία προστατεύει μόνιμα τα δάση μας και τον αιγιαλό. Για να μην μπορούν να καταπατηθούν, να μην μπορούν να οικοδομηθούν αυθαίρετα εγγυάται τις πληροφορίες που καταγράφει απλοποιεί τις μεταβιβάσεις ακινήτων και καταπολεμά τη γραφειοκρατία

11 διαμορφώνει ασφαλές επενδυτικό περιβάλλον στην αγορά ακινήτων καταγράφει τη θέση του ακινήτου στο χώρο, αλλά και το σχήμα και τα όριά του (γεωγραφική περιγραφή) καταγράφει και τα δικαιώματα από χρησικτησία, η οποία, ιδίως στις αγροτικές περιοχές, αποτελεί τον συνηθέστερο ίσως τρόπο κτήσης κυριότητας, μέσω άτυπων μεταβιβάσεων. Έτσι διαμορφώνεται ασφαλές και ελκυστικό στην αγορά ακινήτων. επενδυτικό περιβάλλον