ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΑΓΡΟΝΟΜΩΝ & ΤΟΠΟΓΡΑΦΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, ΦΩΤΟΓΡΑΜΜΕΤΡΙΑΣ & ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΙΑΣ Π.Μ.Σ. ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΚΑΙ ΜΕΘΟΔΟΙ ΣΤΗΝ ΑΝΑΛΥΣΗ, ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΟΥ ΧΩΡΟΥ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΗ ΔΙΑΤΡΙΒΗ: Η ΚΑΤΑΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΣΤΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ ΑΠΟΣΤΟΛΟΣ Λ. ΑΡΒΑΝΙΤΗΣ ΛΟΓΟΘΕΤΗ ΕΥΤΥΧΙΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ, ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2007
Πρόλογος Πρόλογος Η γη είναι το σπουδαιότερο φυσικό αγαθό, είναι η αφετηρία όλης της ανθρώπινης δραστηριότητας και η σωστή διαχείρισή της είναι το κλειδί για τη δημιουργία και τη διοίκηση πολιτισμένων κοινωνιών (Dale and McLaughlin, 1999). Η συνεχής αύξηση του πληθυσμού, η οικονομική ευμάρεια και η ανοδική αξία της γης, κατέστησαν απαραίτητη την υιοθέτηση κτηματολογικών τεχνικών που θα ευνοούν την αποδοτική χρήση της γης και την ανάπτυξή της. Η κοινωνία αλλάζει συνεχώς και η λειτουργία του κτηματολογίου πρέπει να συμβαδίσει με αυτή, ώστε να γίνεται πιο ευέλικτη. Αυτές οι εξελίξεις καθιστούν πιθανή την εισαγωγή νέων εννοιών. Ο όρος "διοίκηση γης" περιλαμβάνει και διαχειρίζεται ένα μεγάλο αριθμό αλληλένδετων συστημάτων και διαδικασιών: την καταγραφή της γης (δικαιώματα), την κτηματολογική και τοπογραφική χαρτογράφηση (όρια), τις χρήσεις γης, και την αξία της γης. Η διαδικασία που θα αναλυθεί περισσότερο είναι αυτή της καταγραφής των χρήσεων γης. Η πληροφορία που αφορά στη χρήση της γης θεωρείται εξίσου σημαντική με την γεωμετρική/ χαρτογραφική, την γεωλογική ή όποια άλλη θεματική γεωπληροφορία, η οποία υποστηρίζει την αειφόρο ανάπτυξη και την καλή διαχείριση της γης. Οι λόγοι για τους οποίους πρέπει να καταγράφονται οι χρήσεις γης είναι: η βιώσιμη αστική ανάπτυξη (αποτροπή και περιορισμός της άτυπης αστικής ανάπτυξης), η κοινωνικά δίκαιη χρήση της γης, η εξασφάλιση ενός πιο ανθρώπινου περιβάλλοντος και η προστασία και ανάπτυξη του φυσικού περιβάλλοντος. Τα στοιχεία σχετικά με τις χρήσεις γης μπορούν να υποστηρίζουν τις ιδιωτικές συναλλαγές γης, τις αγορές γης, ή να βοηθήσουν στη διοίκηση: της γεωργίας, της προστασίας του περιβάλλοντος, της αλιείας, των δασών, της κατοικίας, της διαχείρισης και του χωρισμού των χρήσεων γης σε ζώνες, των εγκαταστάσεων δημόσιας χρήσης και στις μεταφορές. Η καταγραφή στοιχείων που αφορούν τις κατηγορίες χρήσης γης μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την εκτίμηση της αξία της ιδιοκτησίας και να αποτελέσουν βάση για τη φορολογία. Ο έλεγχος του σχεδιασμού /της διαχείρισης των χρήσεων γης και η πολιτική γης που τελικά θα εφαρμοστεί, για να λαμβάνει εμπιστοσύνη από τους πολίτες, πρέπει να εξασφαλίζουν ότι η λήψη αποφάσεων σχετικά με τις χρήσεις γης υποστηρίζεται από πλήρεις και ενημερωμένες πληροφορίες για τις χρήσεις γης και τα δικαιώματα που ασκούνται πάνω στη γη. Λογοθέτη Ευτυχία
Πρόλογος Η σύγχρονη διαχείριση και τήρηση τέτοιων πληροφοριών προϋποθέτει την ύπαρξη ενός πολυδιάστατου συστήματος καταγραφής γης (κτηματολόγιο), το οποίο θα παρέχει, τα απαραίτητα στοιχεία, σε όλους τους χρήστες (κυβέρνηση, δημόσιο τομέα, ιδιωτικό τομέα, μεμονωμένους πολίτες) γρήγορα και αξιόπιστα. Τέλος ένα θερμό ευχαριστώ στον Καθηγητή Απόστολο Αρβανίτη που και σε αυτή μου την προσπάθεια η συνεχής καθοδήγηση και συμβολή του ήταν πολύτιμη. Λογοθέτη Ευτυχία
Περίληψη Περίληψη Σκοπός της μεταπτυχιακής αυτής διατριβής είναι η συλλογή και περιγραφή των διαδικασιών, μέσω των οποίων, τα διάφορα κτηματολογικά συστήματα καταγράφουν τις χρήσεις γης. Στο 1 ο Κεφάλαιο περιγράφεται η κοινωνικοοικονομική σημασία της δηλαδή η γη δεν είναι μόνο μια φυσική οντότητα αλλά έχει και οικονομική, και πολιτιστική, και νομική διάσταση. Στοιχεία που την καθιστούν αντικείμενο καταγραφής, των συστημάτων διοίκησης της γης και του κτηματολογίου. Στη συνέχεια στο 2 ο Κεφάλαιο συγκρίνονται τα διάφορα συστήματα καταγραφής της γης και τα διάφορα κτηματολογικά συστήματα όπως αυτά καταγράφηκαν από την 4η έκδοση του Κατάλογου των Συστημάτων Διοίκησης Γης της Ευρώπης που εκδόθηκε από τα Ηνωμένα Έθνη και την Ευρωπαϊκή Οικονομική Επιτροπή. Στο 3 ο Κεφάλαιο αναφέρονται οι μονάδες αναφοράς (γεωτεμάχιο, βασική μονάδα ιδιοκτησίας, εκμετάλλευση, χαρτοφυλάκιο ιδιοκτησίας και μοναδιαία χρήση) με βάση τις οποίες τα συστήματα διοίκησης γης καταγράφουν, επεξεργάζονται και αποδίδουν τις πληροφορίες οι οποίες απαιτούνται για την απόδοση της διάρθρωσης της γης, της χρήσης της, του ιδιοκτησιακού καθεστώτος και των άλλων χαρακτηριστικών (όπως προέκυψαν από ένα ερωτηματολόγιο που στάλθηκε σε πλεγμένες αρχές διοίκησης γης των χωρών της UNECE από τα Ενωμένα Έθνη). Επίσης καθορίζεται η ιεραρχία των ιδιοκτησιών και κατ' επέκταση των χρήσεων γης. Στο 4 ο Κεφάλαιο δίνονται διάφοροι ορισμοί της έννοιας "χρήση γης" και γίνεται ο διαχωρισμός της από τη έννοια της "κάλυψη γης" και περιγράφονται τα διάφορα συστήματα καταγραφής των χρήσεων γης που εφαρμόζονται σε διάφορες χώρες όπως προκύπτουν από την μελέτη της 4η έκδοσης του Κατάλογου των Συστημάτων Διοίκησης Γης της Ευρώπης που εκδόθηκε από τα Ηνωμένα Έθνη και την Ευρωπαϊκή Οικονομική Επιτροπή. Περιγράφονται οι τρόποι με τους οποίους μπορούν να συλλεχθούν, να ελεγχθούν και να συνταχθούν, τα στοιχεία χρήσεων γης. Στο τέλος δίνονται κάποια συγκεκριμένα παραδείγματα κτηματολογίων/ συστημάτων καταγραφής γης και οργάνωσης δίνοντας έμφαση στο τρόπο με τον οποίο διάφορες χώρες μέσα σε αυτά καταγράφουν τις χρήσεις γης Στο 5 ο Κεφάλαιο παρουσιάζονται διάφορα συστήματα ταξινόμησης των χρήσεων γης (Κτηματολόγιο, Πολεοδομικός Σχεδιασμός, ΕΣΥΕ/ ΣΤΑΚΟΔ, Corine Land Cover) και αναλύονται οι λόγοι για του οποίους πρέπει οι χρήσεις να ταξινομούνται και ποιες διαδικασίες πρέπει να ακολουθεί ένα τέτοιο σύστημα ταξινόμησης Λογοθέτη Ευτυχία
Περίληψη Στο 6 ο Κεφάλαιο περιγράφονται οι διαδικασίες καταγραφής των χρήσεων γης στην Ελλάδα (καταγραφή των δασών, καταγραφή των χρήσεων γης για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, καταγραφή των χρήσεων γης από το Υπουργείο Γεωργίας). Διαπιστώνονται τα διάφορα προβλήματα και ελλείψεις αυτών των καταγραφών από το Κτηματολόγιο και παρουσιάζονται κάποιες προτάσεις που γίνονται για τη βελτίωση αυτών. Τέλος στο 7 ο Κεφάλαιο παρατίθενται τα συμπεράσματα και κάποιες προοπτικές/ προτάσεις για μελλοντικές εξελίξεις στο θέμα καταγραφής των χρήσεων γης στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Λογοθέτη Ευτυχία
Περιεχόμενα ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. Η ΓΗ ΚΑΙ Η ΚΟΙΝΩΝΙΚΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ...1 1.1 Η ΓΗ ΩΣ ΦΥΣΙΚΗ ΟΝΤΟΤΗΤΑ...1 1.2 Η ΓΗ ΩΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΑΞΙΑ...1 1.3 Η ΓΗ ΩΣ ΝΟΜΙΚΗ ΟΝΤΟΤΗΤΑ...1 1.4 Η ΓΗ ΩΣ ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΗ ΟΝΤΟΤΗΤΑ...2 1.5 Η ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ ΓΗΣ ΩΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ...2 1.6 ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΤΗΣ ΓΗΣ...6 2. ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΓΗΣ, ΚΑΤΑΓΡΑΦΗ ΓΗΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ...8 2.1 ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ...8 2.2 ΚΑΤΑΓΡΑΦΕΣ ΓΗΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ... 10 2.3 ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΣΥΣΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ ΓΗΣ... 12 2.4 ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΣΥΣΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΣΥΣΤΗΜΑΤΩΝ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΗΣ ΑΠΟΤΥΠΩΣΗΣ... 14 3. ΜΟΝΑΔΕΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΩΝ ΣΥΣΤΗΜΑΤΩΝ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΓΗΣ...16 3.1 ΕΙΣΑΓΩΓΗ... 16 3.2 ΜΟΝΑΔΕΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ... 16 3.2.1 Γεωτεμάχιο... 17 3.2.2 Βασική μονάδα ιδιοκτησίας... 17 3.2.3 Εκμετάλλευση... 18 3.2.4 Χαρτοφυλάκιο ιδιοκτησίας... 18 3.2.5 Μοναδιαία χρήση... 19 4. ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΓΗΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΗ ΚΑΙ ΣΤΟΝ ΚΟΣΜΟ...23 4.1 Η ΧΡΗΣΗ ΤΗΣ ΓΗΣ... 23 4.2 ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ... 26 4.3 ΤΡΟΠΟΙ/ ΜΕΘΟΔΟΙ ΣΥΛΛΟΓΗΣ ΚΑΙ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΧΡΗΣΗΣ ΓΗΣ... 31 4.3.1 Στοιχεία από επίγειες αποτυπώσεις... 31 4.3.2 Στοιχεία από χάρτες... 32 4.3.3 Στοιχεία από καταλόγους και κείμενα... 33 4.3.4 Στοιχεία τηλεπισκόπησης, φωτογραμμετρίας και GIS... 33 4.3.5 Άλλοι τρόποι συλλογής και ενημέρωσης αρχείων χρήσεων γης 34 4.4 ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΚΑΤΑΓΡΑΦΩΝ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ... 35 Λογοθέτη Ευτυχία i
Περιεχόμενα 5. ΤΑΞΙΝΟΜΗΣΕΙΣ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ...63 5.1 ΕΙΣΑΓΩΓΗ... 63 5.2 ΒΑΣΗ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ CORINE LAND COVER... 64 5.2.1 Κατηγορίες κάλυψης γης/ χρήσης γης του CORINE... 66 5.3 ΘΕΣΜΟΘΕΤΗΜΕΝΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ... 73 5.3.1 Χρήσεις γης στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού... 73 5.3.2 Κατηγορίες χρήσεων σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα τις 23.2.1987... 76 5.3.3 Κατηγορίες χρήσεων γης στη πόλη - Συνήθη χαρακτηριστικά και υποδιαιρέσεις τους στα Πολεοδομικά σχέδια... 79 5.4 ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗ ΤΑΞΙΝΟΜΗΣΗ ΤΩΝ ΚΛΑΔΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ... 89 5.4.1 Αναλυτική Ταξινόμηση/ Κατάταξη των Κλάδων Οικονομικής Δραστηριότητας... 90 5.5 ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ... 94 6. ΚΑΤΑΓΡΑΦΗ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ...97 6.1 ΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΤΩΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΥΠΟΘΗΚΩΝ... 97 6.2 ΤΟ ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ... 98 6.3 ΑΚΙΝΗΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ... 99 6.4 ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ... 100 6.4.1 Καταγραφή χρήσεων γης στο Κτηματολόγιο... 101 6.4.2 Καταγραφή Δασών... 104 6.4.3 Καταγραφή χρήσεων γης από το Υπουργείο Γεωργίας... 105 6.4.4 Καταγραφή χρήσεων γης για διαδικασίες που αφορούν πολεοδομικές διαδικασίες.3 6.4.5 Γενικό Μοντέλο Χρήσεων Γης... 107 6.5 ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΕΝΑ ΜΟΝΤΕΛΟ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΣΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ 109 6.6 ΔΙΑΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΟΤΗΤΑ ΣΤΑ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ... 112 7. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ - ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ...115 8. ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ...119 Λογοθέτη Ευτυχία ii
1. Η γη και η κοινωνικοοικονομική σημασία της 1.1 Η γη ως φυσική οντότητα Το έδαφος εξασφαλίζει το φυσικό χώρο στο οποίο ζούμε, εργαζόμαστε και παίζουμε, και από τον οποίο λαμβάνουμε τις υλικές ανάγκες μας. Όλα τα ζωντανά πλάσματα εξαρτώνται από τη γη για τροφή, στέγη και κοινωνική αλληλεπίδραση. Η γη είναι η αφετηρία όλης της ανθρώπινης δραστηριότητας και η σωστή διαχείρισή της είναι το κλειδί για τη δημιουργία και το μέσο συντήρησης των πολιτισμένων κοινωνιών (Dale and McLaughlin, 1999). 1.2 Η γη ως οικονομική αξία Εικόνα 1.1 Όψεις της γης Η γη έχει επίσης και οικονομική διάσταση. Είναι η βάση της οικονομικής παραγωγής και ανάπτυξης και της δημιουργίας του πλούτου. Από αυτή λαμβάνουμε τρόφιμα και νερό, υλικά για να χτίσουμε τα σπίτια μας, τα καταστήματα και τα εργοστάσιά μας, και προϊόντα όπως πετρέλαιο, άνθρακα και αέριο που μας εφοδιάζουν με ενέργεια. Είναι ένα προϊόν του οποίου η τιμή μπορεί να οριστεί και να διαπραγματευτεί στην αγορά γης. Είναι ένα προϊόν που μπορεί να φορολογηθεί ώστε να παραχθούν εισοδήματα που θα υποστηρίζουν την καλή διακυβέρνηση. 1.3 Η γη ως νομική οντότητα Για να εξασφαλιστεί η βέλτιστη χρήση του χώρου και να επιτραπεί στην αγορά γης να λειτουργεί αποδοτικά και αποτελεσματικά πρέπει να υπάρξει ένα πλαίσιο νόμων για τη γη και την ιδιοκτησία. Από νομική άποψη η γη μπορεί να αντιμετωπισθεί ως ένα αφηρημένο σύνολο δικαιωμάτων ιδιοκτησίας που παρέχουν Λογοθέτη Ευτυχία 1
Η γη και η κοινωνικοοικονομική σημασία της την ασφάλεια κατοχής και ορίζουν τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί η γη και πώς μπορούν να πραγματοποιηθούν οι συναλλαγές γης. Σε κάποιες χώρες αυτά τα δικαιώματα επεκτείνονται "από το κέντρο της γης ως το άπειρο του ουρανού", δηλαδή έχουν επίδραση σε ότι είναι κάτω και πάνω από την επιφάνεια της γης. O νόμος καθορίζει τη σχέση μεταξύ αυτών των δικαιωμάτων και των ανθρώπων που τα έχουν και υποστηρίζει έτσι τις διαδικασίες που οδηγούν στη δημιουργία του πλούτου. 1.4 Η γη ως πολιτιστική οντότητα Αντίθετα με την προσωπική ιδιοκτησία και την ιδιοκτησία κινητών αντικειμένων, η γη είναι ακίνητη. Επομένως έχει πολιτιστική διάσταση που αποτελεί τον πυρήνα οποιουδήποτε έθνους. Καθ' όλη τη διάρκεια της ιστορίας τα έθνη έχουν καταφύγει σε πόλεμους για την κατοχή γης, ενώ σε τοπικό επίπεδο οι πολίτες μπορεί να φιλονικήσουν ώστε να υπερασπιστούν τη προσωπική γη τους λόγω διαφωνιών για τα όρια των οποίων η επίλυση απαιτεί μεγάλο κόστος. Οι άνθρωποι έχουν συχνά και συναισθηματική σχέση με τη γη που ισχυρίζονται ότι τους ανήκει και τα μέρος στο οποίο ζουν αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι αναγκαία η κατάλληλη διοίκηση της γης για τις σταθερές κοινωνίες και την κοινωνική δικαιοσύνη. (UN- ECΕU, 2004) 1.5 Η έννοια της γης ως αντικείμενο καταγραφής Η γη αποτελεί τη βάση για τις περισσότερες ανθρώπινες δραστηριότητες. Η συστηματική καταγραφή της γης και των δικαιωμάτων, που ασκούνται σε αυτή, έχει τεράστια σημασία για τη δημόσια διοίκηση, το σχεδιασμό και την ανάπτυξη. Η γη είναι μια βασική πλουτοπαραγωγική πηγή με ανυπολόγιστη σημασία για τον άνθρωπο, τη ζωή και τη διαδικασία παραγωγής. Η μορφή επέμβασης του ανθρώπου πάνω στη γη διαμορφώνει ορισμένα χαρακτηριστικά γνωρίσματά της. Έτσι: Η γη χρησιμοποιείται και εκμεταλλεύεται από τον άνθρωπο για την ικανοποίηση των ποικίλων αναγκών του και αποκτά μια συγκεκριμένη ιδιότητα ανάλογα με τα ιδιαίτερα γεωμορφολογικά, εδαφολογικά χαρακτηριστικά της και τα ιδιαίτερα γνωρίσματα της θέσης της (χρήση γης). Η ορθολογική διαχείριση της γης σε τοπικό, εθνικό, παγκόσμιο επίπεδο απαιτεί κατάλληλα μέτρα και πολιτικές (πολιτικές γης), τα οποία οδηγούν σε μια βιώσιμη ανάπτυξη. Η γη τεμαχίζεται με φυσικά ή τεχνητά όρια και κατανέμεται ανάμεσα στα μέλη μιας κοινωνίας για την εξυπηρέτηση των αναγκών τους σε κατοικία, Λογοθέτη Ευτυχία 2
Η γη και η κοινωνικοοικονομική σημασία της διατροφή, αναψυχή κ.λ.π. και αποκτά μια συγκεκριμένη μορφή εμφάνισης στο χώρο (κτηματολογική διάρθρωση της γης). Η γη αποτελεί πεδίο άσκησης από μεριάς των ανθρώπων των διαφόρων δικαιωμάτων, όπως αυτά καθορίζονται από το θεσμικό και νομικό πλαίσιο λειτουργίας μιας κοινωνίας (ιδιοκτησιακό καθεστώς της γης). Η οριοθέτηση της γης είναι στενά συνδεδεμένη με την ανάπτυξη των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων. Η γη χρησιμοποιείται από τον άνθρωπο ως αγαθό που μπορεί να αποκτηθεί, πωληθεί, αγορασθεί και κληρονομηθεί (μεταβίβαση της γης) κι ακόμη να αποτελέσει τη βάση για τη λήψη κάποιου δανείου (υποθήκη της γης) αποκτώντας έτσι μια κοινωνική και οικονομική λειτουργία (αξία γης). Τα παραπάνω χαρακτηριστικά γνωρίσματα της γης (χρήση, διάρθρωση, αξία, μεταβίβαση και ιδιοκτησιακό καθεστώς) και εκείνα που κάνουν τη γη αντικείμενο του Κτηματολογίου. Έτσι μπορούμε να πούμε ότι το Κτηματολόγιο είναι εκείνο το σύστημα το όποιο, αποτυπώνει και αποδίδει τη διάρθρωση της γης, καταγράφει το ιδιοκτησιακό καθεστώς της, στηρίζει τις μεταβιβάσεις και περιέχει πληροφορίες για τη χρήση και την αξία της γης. Σε ελάχιστες χώρες υπάρχει ένα τέτοιο ολοκληρωμένο Κτηματολογικό Σύστημα (Εικόνα 1.2). Η τάση όμως των περισσότερων χωρών οδηγεί προς την απόκτηση ενός τέτοιου Συστήματος, το οποίο μπορεί να λειτουργεί είτε αυτόνομα ως ενιαίο Κτηματολογικό Σύστημα, είτε σε διακριτά τμήματα για ένα ή περισσότερα από τα χαρακτηριστικά του. Σ αυτή την περίπτωση, ο στόχος είναι η πλήρης επικοινωνία μεταξύ τους για τη λειτουργία ενός αποτελεσματικού Συστήματος Διοίκησης Γης (Land Administration System). (Α. Λ. Αρβανίτης, 2000) Λογοθέτη Ευτυχία 3
Η γη και η κοινωνικοοικονομική σημασία της Εικόνα 1.2 Κτηματολογικό Σύστημα Η συνέπεια, όλων αυτών των διαφορετικών τρόπων με τους οποίους μπορεί να αντιμετωπισθεί η γη, είναι η ανάπτυξη διάφορων προσεγγίσεων καταγραφής της γης. Γενικά υπάρχουν δύο προσεγγίσεις, η πρώτη, καλείται καταγραφή γης ή σύστημα κτηματικών βιβλίων, και επικεντρώνεται στα δικαιώματα που συνδέονται με τη γη. Η δεύτερη, είναι το κτηματολόγιο που καταγράφει την ιδιοκτησία, αλλά συνήθως εστιάζει στα γεωμετρικά χαρακτηριστικά και σε στοιχεία που αφορούν την αξία ή τη χρήση της γης. (UN-ECΕ, 2004). Διπλά και ενιαία συστήματα υπάρχουν, ανάλογα με την ιστορία κάθε χώρας. Η καταγραφή γης είναι η διαδικασία όπου καταγράφονται τα δικαιώματα που ασκούνται στη γη είτε υπό τη μορφή καταγραφής των πράξεων και άλλων εγγράφων που συνδέονται με τα δικαιώματα ή υπό τη μορφή καταγραφών των τίτλων γης. Οι καταγραφές τίτλων υποστηρίζονται από χάρτες όπως τοπογραφικοί που δεν παρουσιάζουν απαραιτήτως τα νομικά όρια ή κτηματολογικοί, η προέλευση των οποίων βασίζεται συχνά στη φορολογία της ιδιοκτησίας παρά στην καταγραφή της γης. Η καταγραφή γης είναι συστατικό της καλής διακυβέρνησης. Εάν ο πλούτος πρόκειται να παραχθεί από τη γη τότε σύμφωνα με την έκθεση της UNECE σχετικά με τα Κοινωνικά και Οικονομικά Οφέλη της Σωστής Διοίκησης Γης (HBP/1998/8, para.5): "Για να ξεκλειδώσουν τα έθνη το πλούτο απαιτούνται αποτελεσματικά συστήματα καταγραφής γης. Η σωστή καταγραφή γης προωθεί την ενεργό αγορά γης και τη παραγωγική χρήση γης. Εξασφαλίζει την ιδιοκτησία και την ανάπτυξη της αγοράς υποθηκών από την οποία εξαρτάται η οικονομία." Λογοθέτη Ευτυχία 4
Η γη και η κοινωνικοοικονομική σημασία της Η καταγραφή γης εξασφαλίζει τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα εκείνων των οποίων η γη τους έχει καταγραφεί. Σε ένα μεγάλο μέρος της Ευρώπης τα αρχεία της ιδιοκτησίας τηρούνται στα κτηματικά βιβλία, παραδείγματος χάριν το γερμανικό Grundbuch (Hawerk, 1995).Τέτοια αρχεία προσδιορίζουν το κάθε κομμάτι γης, τα ονόματα των ιδιοκτητών και τα ιδιαίτερα ιδιοκτησιακά δικαιώματα που συνδέονται με αυτό. Εικόνα 1.3 Επικάλυψη κτηματολογίου/ καταγραφή γης (Σημείωση: Δυο χώρες δεν μπορούν να εφαρμόσουν το ίδιο κτηματολογικό σύστημα δεδομένου ότι ένα κτηματολόγιο είναι μέρος της κοινωνικής υποδομής μιας χώρας έτσι κάθε σύστημα έχει εξελιχθεί με τα διαφορετικά χαρακτηριστικά Γενικά, τα κτηματολόγια μπορούν να περιγραφούν ως νομικά (εστιάζοντας στην ιδιοκτησία), φορολογικά (εστιάζοντας στις αξίες γης και ιδιοκτησίας για φορολογικούς σκοπούς), χρήσης γης (που καταγράφουν τους διαφορετικούς τρόπους με τους οποίους χρησιμοποιείται η γη) και πολλαπλών χρήσεων (εξυπηρετώντας ποικίλες ανάγκες) (Dale, 1976; Larson, 1991). Σε μερικές χώρες ο όρος "νομικό κτηματολόγιο" αναφέρεται στο κτηματικό βιβλίο, αν και στην κυριολεξία ένα κτηματολόγιο πρέπει να καλύπτει το σύνολο μιας χώρας τα συστήματα κτηματικών βιβλίων περιέχουν λεπτομέρειες μόνο για εκείνα τα γεωτεμάχια που υπόκεινται σε μια συναλλαγή γης. Μερικά κτηματολόγια περιέχουν λίγες πληροφορίες, ενώ άλλα είναι πιο σύνθετα. Σε μερικές περιπτώσεις οι χώρες έχουν αναπτύξει διάφορα κτηματολόγια, κάθε ένα με διαφορετικό αντικείμενο και αυτό έχει οδηγήσει στο να καταχωρούνται οι ίδιες πληροφορίες τουλάχιστον δύο φορές. Ένα βασικό στοιχείο σε πολλά συστήματα καταγραφής γης είναι ο κτηματολογικός χάρτης ή διάγραμμα. Ο όρος "διάγραμμα" χρησιμοποιείται συχνά δεδομένου ότι ιστορικά οι περισσότερες γραφικές απεικονίσεις των ιδιοκτησιών είναι δισδιάστατες. Τα κτηματολογικά διαγράμματα εντοπίζουν τις περιοχές της γης και παρέχουν πληροφορίες γι αυτές. Σε μερικές περιπτώσεις τα στοιχεία όσον αφορά τους χάρτες είναι λιγότερο γεωμετρικά ακριβή απ 'ότι τα κτηματολογικά διαγράμματα. Και στις δύο περιπτώσεις παρέχουν σημαντικές πληροφορίες για τη Λογοθέτη Ευτυχία 5
Η γη και η κοινωνικοοικονομική σημασία της θέση, το μέγεθος και τη μορφή της γης που καταχωρείται. Η UNECE για τη Διοίκηση Γης αναφέρει: "Το σύγχρονο κτηματολόγιο δεν ενδιαφέρεται για τα γενικευμένα στοιχεία αλλά για τις αναλυτικές πληροφορίες κάθε γεωτεμαχίου. Υπό αυτήν τη μορφή πρέπει να υποστηρίζει τόσο τις ανάγκες του ατόμου όσο και της κοινότητας. Τα οφέλη προκύπτουν μέσω: της διαχείρισης των στοιχείων,της σύνταξης πράξεων μεταβίβασης, της ασφάλειας των πιστώσεων, του έλεγχου της ανάπτυξης, του σχεδιασμού και της διαχείριση έκτακτων αναγκών, της εκτίμησης της περιβαλλοντικής επίδρασης, τις συναλλαγές κατοικίας και της ανάλυσης της αγοράς γης, της ιδιοκτησίας γης, της φορολογίας της γης και της ιδιοκτησίας, της μεταρρύθμισης της γης, τα ελεγκτικά στατιστικά στοιχεία, του φυσικού σχεδιασμού, της διαχείρισης των ιδιοκτησιακών χαρτοφυλακίων, της δημόσιας διαβούλευσης, της θέσης των περιοχών, της διαχείρισης και προστασίας των περιοχών. Αν και η σύνταξη και η ενημέρωση των αρχείων είναι μια ακριβή διαδικασία, ένα καλό σύστημα διοίκησης γης πρέπει να παραγάγει οφέλη, πολλά από τα οποία στην πράξη δεν μπορούν να κοστολογηθούν με οικονομικούς όρους". 1.6 Διοίκηση της Γης Ο όρος "διοίκηση γης" περιλαμβάνει ένα μεγάλο αριθμό συστημάτων και διαδικασιών που διαχειρίζεται που είναι αλληλένδετες: Καταγραφή της Γης (δικαιώματα): η κατανομή και η εξασφάλιση των δικαιωμάτων της γης οι νομικές αποτυπώσεις για να καθοριστούν τα όρια των γεωτεμαχίων, η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας ή της χρήση μέσω της πώλησης ή της μίσθωσης και η διαχείριση και η επίλυση των αμφιβολιών και των διαφωνιών σχετικά με τα δικαιώματα και τα όρια των γεωτεμαχίων. Κτηματολογική και Τοπογραφική Αποτύπωση (όρια) Χρήσεις Γης: ο έλεγχος της χρήσης της γης μέσω της υιοθέτησης πολιτικών σχεδιασμού και κανονισμών χρήσης γης σε εθνικό, περιφερειακό/ ομοσπονδιακό, και τοπικό επίπεδο η επιβολή των κανονισμών χρήσης γης και η διαχείριση και η αποφυγή των συγκρούσεων χρήσης γης. Αξία της Γης: η εκτίμηση της αξίας της γης και των ιδιοκτησιών η συλλογή εσόδων μέσω της φορολογίας και η διαχείριση και η επίλυση των διαφωνιών εκτίμησης και φορολογίας της γης. (Enemark, 2005) Οι κεντρικά σχεδιασμένες οικονομίες, έχουν καταγεγραμμένα στοιχεία που αφορούν τις ιδιότητες και τις κατηγορίες χρήσης γης. Καθώς αυτά τα στοιχεία μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την εκτίμηση της αξίας της ιδιοκτησίας και να αποτελέσουν βάση για τη φορολογία για παράδειγμα η Λετονία που για να Λογοθέτη Ευτυχία 6
Η γη και η κοινωνικοοικονομική σημασία της πραγματοποιήσει μια γρήγορη και μαζική εκτίμηση της γης όλης της χώρας χρησιμοποίησε τα κτηματολογικά αρχεία. Ένα σύγχρονο σύστημα διοίκησης γης ενεργεί μέσα στο περιβάλλον των υιοθετημένων πολιτικών που εκπληρώνουν τους πολιτικούς στόχους στα ζητήματα γης. Ενεργεί επίσης μέσα σε ένα θεσμικό πλαίσιο που επιβάλλει τις αρμοδιότητες και τις ευθύνες στις διάφορες υπηρεσίες, οργανισμούς και αρχές που εμπλέκονται. Το νομικό του πλαίσιο, που καθορίζεται από το Σύνταγμα της κάθε χώρας, ορίζει τις διοικητικές διαδικασίες, και εκφράζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των πολιτών. Παρακάτω παρουσιάζονται όσα πρέπει να συμπεριληφθούν κατά τη σύνταξη και τη θέσπιση των κατάλληλων νόμων γης (UN-ECE, 1998): Καθορισμός των νομικών μορφών του ιδιοκτησιακού καθεστώτος (ιδιοκτησία, μίσθωση, χρήση γης). Διάκριση μεταξύ της ακίνητης (πραγματικής) και της προσωπικής ιδιοκτησίας (ακίνητη και κινητή ιδιοκτησία). Διάκριση μεταξύ των διαφορετικών μορφών ιδιοκτησιακού καθεστώτος (ιδιοκτησία, μίσθωση, χρήση). Καθορισμός του πώς μπορούν να εδραιωθούν και να μεταφερθούν τα δικαιώματα. Καθιέρωση ενός ανεξάρτητου δημόσιου οργανισμού καταγραφής της γης με σαφείς αρμοδιότητες. Εξασφάλιση ότι τα καταχωρημένα δικαιώματα έχουν κρατική εγγύηση. Καθιέρωση απλών διοικητικών συστημάτων για τη μεταβίβαση της γης και το σχηματισμό των ιδιοκτησιών. Καθιέρωση γρήγορων και απλών διαδικασιών για τις υποθήκες και τους πλειστηριασμούς. Συντονισμένη νομοθεσία σχετική με τον σχεδιασμό, τη χρήση της γης, την αξία της γης, την καταγραφή της γης. Εξασφάλιση της σαφήνειας των ευθυνών και των αρμοδιοτήτων των σχετικών αρχών. Διευκρίνιση του διοικητικού ρόλου των σχετικών υπηρεσιών. (Enemark, 2005) Όλες αυτές οι διαδικασίες περιλαμβάνουν τον προσδιορισμό των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και άλλων ιδιοτήτων της γης που αφορούν την αξία και τη χρήση της, την αποτύπωση και τη γραφική περιγραφή αυτών, τη λεπτομερή τεκμηρίωσή τους και την παροχή σχετικών πληροφοριών για την ενίσχυση των αγορών γης. Δηλαδή οι πληροφορίες γης πρέπει να συνδυάζουν κτηματολογικά και τοπογραφικά δεδομένα. Λογοθέτη Ευτυχία 7
2. Συστήματα Διοίκησης Γης, Καταγραφή Γης και Κτηματολόγιο 2.1 Γενικές πληροφορίες Τον Ιούλιο του 2005 από την Ευρωπαϊκή Οικονομική Επιτροπή των Ηνωμένων Εθνών (United Nations Economic Commission for Europe - ECE) και την Ομάδα Εργασίας για τη Διοίκηση Γης (Working Party on Land Administration) παρουσιάστηκε η 4η έκδοση του Κατάλογου των Συστημάτων Διοίκησης Γης της Ευρώπης. Οι κατάλογοι αυτοί συντάσσονται από την Ομάδα Εργασίας για τη Διοίκηση Γης που αποτελείται από ανώτερους υπαλλήλους και στελέχη από όλες τις υπηρεσίες καταγραφής γης και κτηματολόγια των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Οικονομικής Επιτροπής. Λειτουργεί υπό την αιγίδα της Ευρωπαϊκής Οικονομικής Επιτροπής των Ηνωμένων Εθνών (United Nations Economic Commission for Europe) και οι κύριοι τομείς δραστηριότητας της είναι η έρευνα και η ανάπτυξη, εφαρμόζοντας μια πολιτική ανταλλαγής συμβουλών όσον αφορά νομοθετικά, θεσμικά, οικονομικά, διαδικαστικά και τεχνικά ζητήματα των συστημάτων διοίκησης γης. Παρακάτω παρουσιάζονται τα στοιχεία που προκύπτουν από την μελέτη της τελευταίας έκδοσης αυτού του καταλόγου και περιλαμβάνει πληροφορίες 41 χώρες της Ευρωπαϊκής Οικονομικής Επιτροπής (συμπεριλαμβανομένου του Καναδά). Περιλαμβάνει πολλές νέες ή αναθεωρημένες πληροφορίες από την πλειοψηφία των χωρών. Ο κατάλογος χρηματοδοτείται και δημοσιεύεται από την HM Land Registry του Λονδίνου και είναι διαθέσιμος στη ιστοσελίδα της UNECE http://www.unece.org/env/hs/wpla/welcome.html. Την ευθύνη για τις καταγραφές γης μπορεί να την έχει κάποιο Υπουργείο, αλλά συχνά κατανέμεται και σε άλλες υπηρεσίες. Στην πλειοψηφία των περιπτώσεων την αναλαμβάνουν τα Υπουργεία Δικαιοσύνης, Οικονομικών, Γεωργίας και Περιβάλλοντος. Στόχος αυτής της έκδοσης είναι να συμβάλει στην ευρύτερη κατανόηση των συστημάτων και των εξελίξεων στα Ευρωπαϊκά κράτη μέλη της Οικονομικής Επιτροπής μέσα από την επαγγελματική επαφή και τις παλιότερες εμπειρίες. Όλα τα δεδομένα προέκυψαν από τις απαντήσεις των κρατών μελών σε ειδικά διαμορφωμένα ερωτηματολόγια για θέματα που αφορούν τις λειτουργίες των συστημάτων διοίκησης της γης που λειτουργούν σε κάθε χώρα. Οι χώρες δίνουν απαντήσεις για θέματα όπως ποιοι οργανισμοί, υπηρεσίες και υπουργεία έχουν την ευθύνη τήρησης και καταγραφής για παράδειγμα των τίτλων γης ή των ορίων, Λογοθέτη Ευτυχία 8
Συστήματα Διοίκησης Γης και Καταγραφές Γης ή Κτηματολόγια ποιοι έχουν την ευθύνη των τοπογραφικών και κτηματολογικών αποτυπώσεων κ.α.. Ο Κατάλογος περιέχει πληροφορίες από 49 υπηρεσίες σε 41 χώρες (UN- ECE, 2005): Αλβανία Ολλανδία Αρμενία Νορβηγία Αυστρία Πολωνία Αζερμπαϊτζάν Πορτογαλία Λευκορωσία Μολδαβία Βοσνία Ερζεγοβίνη Ρουμανία Βουλγαρία Ρωσία Κροατία Σαν Μαρίνο Κύπρος Σλοβακία Τσεχία Σερβία-Μαυροβούνιο Δανία Σλοβενία Εσθονία Ισπανία Φιλανδία Σουηδία Γαλλία Ελβετία γεωργία Τουρκία Γερμανία Ηνωμένο Βασίλειο Ελλάδα Αγγλία και Ουαλία Ουγγαρία Βόρεια Ιρλανδία και Σκωτία Ισλανδία Επαρχίες του Καναδά: Ιρλανδία Αλμπέρτα Ιταλία Βρετανική Κολούμπια Λετονία Μανιτόπμπα Λιχτενστάιν Νέο Μπρούνσγικ Λιθουανία Οντάριο Λουξεμβούργο Νησιά του Πρίγκιπα Εδουάρδου Σκόπια (FYROM) Σασκάτσουαν Μάλτα Λογοθέτη Ευτυχία 9
Συστήματα Διοίκησης Γης και Καταγραφές Γης ή Κτηματολόγια 2.2 Καταγραφές γης και κτηματολόγιο Μια καταγραφή γης είναι ένα σύνολο αρχείων με τα δικαιώματα που ασκούνται στη γη. Η λειτουργία της καταγραφής γης είναι να αποτελέσει μια ασφαλή και σίγουρη βάση για την απόκτηση, απόλαυση και διάθεση των δικαιωμάτων στη γη. Εξασφαλίζει τους τίτλους γης, διευκολύνει και υποστηρίζει τις ευρύτερες αγορές γης και υποθηκών. Η διαδικασία της καταγραφής γης πρέπει να παρέχει αρμονία και σταθερότητα στην κοινωνία εξασφαλίζοντας όχι μόνο τους ιδιοκτήτες αλλά και τους εθνικούς και διεθνείς επενδυτές και τις κυβερνήσεις. Το σύστημα πρέπει να είναι αμερόληπτο και εκείνοι που το λειτουργούν πρέπει να είναι απαλλαγμένοι από οποιαδήποτε συμφέρον. Αν και συνήθως τα συστήματα καταγραφής της γης εστιάζουν στην προστασία των συμφερόντων των μεμονωμένων ιδιοκτητών, ταυτόχρονα είναι όμως και όργανα της εθνικής πολιτικής για τη γη και των μηχανισμών που υποστηρίζουν την οικονομική ανάπτυξη. Το κτηματολόγιο είναι ένα σύνολο αρχείων για τη γη που αποτελείται από δύο μέρη: μια σειρά χαρτών ή διαγραμμάτων που παρουσιάζουν το μέγεθος και θέση όλων των γεωτεμαχίων μαζί με αρχεία κειμένων που περιγράφουν τις ιδιότητες της γης. Η λειτουργία του κτηματολογίου είναι να συλλεχθούν και να παρασχεθούν όλες οι απαραίτητες πληροφορίες για την καταγραφή των τίτλων, την εκτίμηση της ιδιοκτησίας και τη διαχείριση των πόρων της γης. Αυτό που το διαφοροποιεί από μια καταγραφή γης είναι ότι αυτή ενδιαφέρεται μόνο για την ιδιοκτησία και τα νομικά δικαιώματα που συνδέονται με τη γη, ενώ το κτηματολόγιο εστιάζει σε ένα ευρύτερο φάσμα ιδιοτήτων. Οι χάρτες και οι αποτυπώσεις που παράγονται ως τμήμα του κτηματολογίου μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να υποστηρίξουν ένα σύστημα καταγραφής γης και πράγματι σε πολλές χώρες ο όρος "κτηματολογική αποτύπωση" χρησιμοποιείται για να περιγράψει την αποτύπωση της γης για σκοπούς καταγραφής της ιδιοκτησίας παρά της αξίας. Τα κτηματολόγια βασίζονται είτε στο ιδιόκτητο γεωτεμάχιο, το οποίο καθορίζεται από την ιδιοκτησία είτε στη φορολογήσιμη περιοχή της γης, που μπορεί να διαφέρει από την έκταση της ιδιοκτησίας ή στις περιοχές που καθορίζονται από τη χρήση γης και όχι από την ιδιοκτησία. Τα κτηματολόγια μπορεί να υποστηρίζουν είτε αρχεία ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, είτε αρχεία φορολογίας της γης, είτε αρχεία καταγραφής της χρήσης γης. Εναλλακτικά, μπορεί να είναι πολυδιάστατα, παρέχοντας ποικίλες πληροφορίες σχετικές με τη γη ικανοποιώντας έτσι περισσότερους σκοπούς. Σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι προτιμότερο να βασίζονται στο ιδιόκτητο γεωτεμάχιο, καθώς αυτό είναι η νομική Λογοθέτη Ευτυχία 10
Συστήματα Διοίκησης Γης και Καταγραφές Γης ή Κτηματολόγια βάση για όλες τις συναλλαγές γης. Ένα πολυδιάστατο σύστημα κτηματολογίου και καταγραφής γης δημιουργεί νέες δυνατότητες ώστε να προστεθεί η αξία και να χρησιμοποιηθούν τα σχετικά με τη γη στοιχεία εθνικά και διεθνώς. Οι κτηματολογικές αρχές και οι αρχές καταγραφής γης πρέπει να παρέχουν την πρόσβαση του κοινού στα αρχεία τους και να καθιστούν τις σχετικές με τη γη πληροφορίες ευρέως διαθέσιμες. Και το κτηματολόγιο και το σύστημα καταγραφής πρέπει να λειτουργούν μέσα σε ένα αυστηρό νομικό πλαίσιο. Το κτηματολόγιο πρέπει να καλύπτει ολόκληρη την έκταση μιας χώρας ενώ από την άλλη η καταγραφή γης μπορεί να μην καταγράφει όλες τις εκτάσεις γης δεδομένου ότι μπορεί να μην είναι υποχρεωτική η καταγραφή των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων. Πρέπει εντούτοις να ενθαρρυνθεί η υποχρεωτική καταγραφή, παραδείγματος χάριν όταν πραγματοποιούνται συναλλαγές ή όταν εισάγονται ή επεκτείνονται οι καταγραφές των δικαιωμάτων γης. Σε αυτήν την περίπτωση, προκειμένου να μεγιστοποιηθεί η καλύτερη χρήση των πόρων, κάποιες περιοχές μπορεί να έχουν προτεραιότητα και άλλες να αποκλειστούν. Οι περιοχές προτεραιότητας μπορεί να είναι οι πόλεις - δεδομένου ότι έχουν τις πιο ενεργές αγορές γης και παρέχουν το μεγαλύτερο μερίδιο των φόρων γης και ιδιοκτησίας - και οι αγροτικές περιοχές που υπόκεινται σε μεταρρύθμιση ή αναδασμό της γης. Σε μερικές χώρες για παράδειγμα Φινλανδία και Σουηδία - ο σχηματισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας, οι αλλαγές, ο αναδασμός της γης, η κτηματολογική αποτύπωση, η καταγραφή των ακίνητων ιδιοκτησιών, τα νομικά δικαιώματα, η εκτίμηση και η φορολογία της ακίνητης ιδιοκτησίας συνδυάζονται όλα μέσα σε ένα βασικό κτηματολογικό σύστημα. Εντούτοις, σε πολλά μέρη της Ευρώπης, το κτηματολόγιο εξελίχθηκε για την στήριξη της φορολογίας της γης και, επομένως, ρυθμίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών, ενώ οι νομικές διαδικασίες καταγραφής της γης εξετάζονται χωριστά από νομικούς και τα αρχεία τηρούνται από τα κτηματικά βιβλία, όπως το γερμανικό Grundbuch ή τις καταγραφές γης της Ισπανίας. Γενικά, τα κτηματικά βιβλία εμπίπτουν στην ευθύνη του Υπουργείου Δικαιοσύνης και σε μερικές περιπτώσεις εμπίπτουν στην ευθύνη του Προέδρου του ανώτατου δικαστηρίου (όπως στη Σλοβενία, όπου το Υπουργείο Δικαιοσύνης είναι αρμόδιο μόνο για το νομοθετικό πλαίσιο). Σε μερικές χώρες ως τμήμα των προγραμμάτων μεταρρύθμισης της γης έχουν εισαχθεί διπλά συστήματα, με το κτηματολόγιο να αντιμετωπίζεται ως χωριστή οντότητα από τα κτηματικά βιβλία. Η φυσική περιγραφή της γης και της ιδιοκτησίας καταγράφεται στο κτηματολόγιο ενώ τα στοιχεία σχετικά με τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα καταγράφονται στους καταλόγους της ακίνητης περιουσίας. Σε μερικές περιπτώσεις τα δικαιώματα χρήσης της γης έχουν Λογοθέτη Ευτυχία 11
Συστήματα Διοίκησης Γης και Καταγραφές Γης ή Κτηματολόγια καταγραφεί στο κτηματολόγιο, σε άλλες εμφανίζονται στα κτηματικά βιβλία, ενώ συχνά καταγράφονται μόνο σε δημοτικό επίπεδο. Οι δυσκολίες στη ρύθμιση της ροής των πληροφοριών από και προς το κτηματολόγιο και την καταγραφή των δικαιωμάτων όπως και η μη τυποποιημένη μορφή δεδομένων για ανταλλαγή μεταξύ των συστημάτων μπορούν να οδηγήσουν σε επαναλήψεις και πρόσθετες δαπάνες. Τα διπλά συστήματα αναπτύσσονται με διαφορετικές ταχύτητες και σε διαφορετικές τεχνικές πλατφόρμες. Μακροπρόθεσμα θα ήταν σημαντικό να ενσωματωθούν μεταξύ τους έτσι ώστε για τον χρήστη να υπάρχει μόνο ένα λειτουργικό σύστημα. Σχεδόν κάθε χώρα έχει μια ελαφρώς διαφορετική ερμηνεία για το όρο "κτηματολόγιο". Κοινώς αντιμετωπίζεται ως μια μορφή συστήματος πληροφοριών γη με ενημερωμένες πληροφορίες για την ιδιοκτησία, την αξία και τη χρήση των γεωτεμαχίων και ενδεχομένως των κτηρίων, μαζί με περιβαλλοντικά και κοινωνικοοικονομικά στοιχεία. Τα στοιχεία ενός κτηματολογίου μπορεί να είναι: γεωμετρικά στοιχεία (συντεταγμένες, χάρτες) διευθύνσεις ιδιοκτησίας, χρήσεις γης, πληροφορίες ακίνητης ιδιοκτησίας, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, λεπτομέρειες για την οικοδόμηση κτηρίων και διαμερισμάτων, πληθυσμός, και φορολογικές τιμές γης. Τα στοιχεία μπορούν να αφορούν μεμονωμένα οικόπεδα ή μπορεί να καλύπτουν πολλές ιδιοκτησίες, όπως στο χωρισμό των χρήσεων γης σε ζώνες. Τα στοιχεία μπορούν να υποστηρίζουν τις ιδιωτικές συναλλαγές γης, να υποστηρίξουν τις αγορές γης, ή να βοηθήσουν στη διοίκηση: της γεωργίας, της προστασίας του περιβάλλοντος, της αλιείας, της δασονομίας, της κατοικίας, της διαχείρισης και του χωρισμού των χρήσεων γης σε ζώνες, των εγκαταστάσεων δημόσιας χρήσης και στις μεταφορές. 2.3 Σύγκριση Συστημάτων Καταγραφής γης Τα συστήματα καταγραφής γης λειτουργούν παγκοσμίως ως η νομική βάση καταγραφής της ιδιοκτησίας και των άλλων νόμιμων δικαιωμάτων που ασκούνται στη γη και πάνω από αυτή. Τέτοια συστήματα παρέχουν τους μηχανισμούς για τη σίγουρη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας, τη λειτουργία μιας ασφαλούς αγοράς υποθηκών και την προστασία του πολίτη. Η αποτελεσματική λειτουργία των συστημάτων καταγραφής γης είναι θεμελιώδους σημασίας στις οικονομικά πετυχημένες αγορές που παρέχουν αξιοπιστία στην ιδιωτική ιδιοκτησία και τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας και, κατά συνέπεια, επιτυγχάνεται η κοινωνική σταθερότητα. Λογοθέτη Ευτυχία 12
Συστήματα Διοίκησης Γης και Καταγραφές Γης ή Κτηματολόγια Οι πληροφορίες από τις διάφορες χώρες δείχνουν πώς τα συστήματα καταγραφής ποικίλλουν. Στην πλειοψηφία τους βασίζονται σε χάρτες, μερικά υποστηρίζονται από τη κρατική εγγύηση, άλλα καταγράφουν την ύπαρξη και την προτεραιότητα των εγγράφων μεταβιβάσεων και υποθηκών. Το διάγραμμα παρακάτω (UN-ECE, 2005) δείχνει τα κύρια χαρακτηριστικά των διάφορων συστημάτων καταγραφής γης που λειτουργούν στις χώρες της Ευρωπαϊκής Οικονομικής Επιτροπής. Καταγράφεται η Ιδιοκτησία..100% Καταγράφονται τα Νομικά Δικαιώματα..100% Καταγράφονται οι Υποθήκες και τα εξασφαλισμένα Δάνεια.90% Η καταγραφή γης υποστηρίζεται από την κρατική εγγύηση.85% Υπάρχει σύστημα τήρησης της προτεραιότητας των εγγραφών.81% Οι εγγραφές γης είναι πλήρως ή εν μέρει αυτοματοποιημένες 86% Εγγραφές πλήρως διαθέσιμες στο κοινό.63% Εγγραφές διαθέσιμες στο κοινό αλλά με περιορισμούς.41% Καταγράφονται οι Τιμές αγοράς γης 90% Συστήματα που διοικούνται σε εθνικό επίπεδο 58% Συστήματα που διοικούνται σε περιφερειακό επίπεδο 45% Συστήματα που χρηματοδοτούνται από εισφορές των πελατών.36% Λογοθέτη Ευτυχία 13