ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 4594/2014

ΟΡΟΦΟΚΤΗΣΙΑ. Αν υπάρχει υπέρβαση της χρήσης κοινόχρηστου πράγματος από έναν συνιδιοκτήτη, δικαιούνται οι λοιποί να ζητήσουν την άρση της προσβολής ή της κατάστασης που έχει δημιουργηθεί, ώστε να μπορούν και εκείνοι να χρησιμοποιούν στο ίδιο μέτρο τα κοινά πράγματα. Λήψη ασφαλιστικών μέτρων. Προστασία δικαιούχου οίκησης. Ο έχων δικαίωμα οίκησης μπορεί να ενάγει και να ενάγεται στις διαφορές περί συνιδιοκτητών. ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 4594/2014 Πρόεδρος: Ευστρατία Πατσάκογλου. Δικηγόροι: Κ. Αρβανιτίδης, Χρ. Λίντας. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 2 1, 3 1, 4 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι επί της οροφοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ` όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, οι πρωτότοιχοι, το δώμα κ.λπ. Ο ειδικότερος προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 1, 5 και 13 του άνω νόμου 3741/1929. Στον κύριο ορόφου ή διαμερίσματος ανήκουν όλες οι εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα, αρκεί κατά την ενάσκηση αυτής να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτησιών και να μη μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Κάθε ιδιοκτήτης, όταν προσβάλλονται οι εξουσίες του, οι οποίες απορρέουν είτε από τη χωριστή κυριότητά του επί του ορόφου ή διαμερίσματος είτε από τη συγκυριότητά του επί των κοινών μερών της οικοδομής, δικαιούται να αξιώνει την άρση της προσβολής. Μεταξύ των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας περιλαμβάνεται, σύμφωνα με το άρθρο 5 ν. 3741/1929 το δικαίωμα του να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό τους. Εάν υπάρχει υπέρβαση της χρήσεως από έναν συνιδιοκτήτη, δικαιούνται οι λοιποί (ή και ένας από αυτούς) να ζητήσουν την άρση της προσβολής ή της καταστάσεως που έχει δημιουργηθεί, ώστε να μπορούν και εκείνοι να χρησιμοποιούν στο ίδιο μέτρο τα κοινά πράγματα (βλ. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, έκδοση 2000, σ. 744). Για την προσωρινή ρύθμιση της καταστάσεως στις διενέξεις μεταξύ συνιδιοκτητών από τη σχέση της οροφοκτησίας οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να προσφύγουν στο Μονομελές Πρωτοδικείο κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, εάν υπάρχει επείγουσα περίπτωση ή επικείμενος κίνδυνος (βλ. Απ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο δίκαιο, Ι, 66, σ. 672, Κατρά, Σύστημα Ασφαλιστικών μέτρων, Αναγκαστικής Εκτέλεσης, Διαταγών Πληρωμής και Απόδοσης, σ. 598). Εξάλλου, κατά το άρθρο 1173

ΑΚ: «Σε κάθε περίπτωση προσβολής του δικαιώματος του επικαρπωτή, εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την προστασία της κυριότητας». Ο επικαρπωτής έχει επομένως, κατά το άρθρο 1173 ΑΚ, τα ίδια δικαιώματα και τις αυτές αγωγές από την οροφοκτησία που έχει ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος, εφόσον προσβάλλεται το δικαίωμά του. Η διάταξη του άρθρου 17 αριθ. 3 ΚΠολΔ και οι διατάξεις του ν. 3741/1929, όταν χρησιμοποιούν τους όρους «ιδιοκτήτες» ή «συνιδιοκτήτες», αναφέρονται στη συνήθη περίπτωση κατά την οποία η ψιλή κυριότητα είναι ενωμένη με την επικαρπία. Στις διατάξεις όμως αυτές περιλαμβάνεται και ο επικαρπωτής, του οποίου το δικαίωμα είναι εμπράγματο, όμοιας δε έκτασης κατά το περιεχόμενο προς εκείνο του ιδιοκτήτη (ΑΚ 1142), αφού η διάταξη του άρθρου 1173 ΑΚ αναγνωρίζει στον επικαρπωτή διαμερίσματος ή ορόφου τα δικαιώματα και τις ενοχικής φύσεως αξιώσεις εκ της οροφοκτησίας. Νομιμοποιείται άρα και αυτός να ενάγει και να ενάγεται στις κατά το άρθρο 17 3 ΚΠολΔ διαφορές (ΟλΑΠ 8/2002, ΕφΑθ 316/2008, ΕφΑθ 3182/2003, ΕφΠατρ 505/2003 ΤΝΠ-Νομος). Περαιτέρω, αυτός που έχει δικαίωμα οικήσεως, που συνιστά περιορισμένη προσωπική δουλεία χρήσεως ξένου διαμερίσματος ως κατοικίας, έχει, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1187 ΑΚ, που παραπέμπει στις διατάξεις της επικαρπίας ακινήτων, την προστασία του επικαρπωτή ακινήτου κατά το άρθρο 1173 (βλ. Απ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο, ΙΙ, 82, σ. 106) και κατ επέκταση την προστασία που παρέχεται και στον κύριο με την άσκηση ενδεικτικώς διεκδικητικής αγωγής, αρνητικής αγωγής, πουβλικιανής αγωγής, αγωγών νομής κ.λπ. (βλ. Παπαδόπουλο, Αγωγές Εμπραγμάτου Δικαίου, τόμος 2ος, σ. 247). Επομένως, για την ταυτότητα του νομικού λόγου που ισχύει για τον επικαρπωτή, πρέπει να γίνει δεκτό ότι και ο έχων δικαίωμα οικήσεως, εφόσον δεν έχει ενοχικό δικαίωμα κατοχής όπως ο μισθωτής, αλλά εμπράγματο δικαίωμα, μπορεί να ενάγει και να ενάγεται στις διαφορές περί συνιδιοκτητών (αντίθετα ΜΠρΑθ 141/2008 ΤΝΠ-Νόμος). Οι αιτούντες εκθέτουν στην κρινόμενη αίτησή τους ότι οι ίδιοι είναι συγκύριοι, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος δύο διαμερισμάτων του πρώτου και δευτέρου ορόφου, που βρίσκονται σε πολυώροφη οικοδομή, επί της οδού αριθμός 70, στη Θεσσαλονίκη, στην οποία έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία. Ότι η δεύτερη των καθ ων είναι κυρία ενός διαμερίσματος του 5ου ορόφου της ιδίας οικοδομής, στην οποία ο πρώτος των καθ ων έχει παρακρατήσει ισοβίως το δικαίωμα οικήσεως. Ότι στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της οικοδομής περιλαμβάνεται χώρος του υπογείου, κάτωθεν του κλιμακοστασίου, που έχει διαμορφωθεί σε αποθήκη, με την κατασκευή πόρτας, που είναι ξεκλείδωτη, και χρησιμοποιείται για την εναπόθεση διαφόρων αντικειμένων σχετικών με τη λειτουργία και επισκευή της οικοδομής (πλακίδια, μάρμαρα, κηπευτικά εργαλεία κλπ). Ότι περί τα μέσα Αυγούστου 2014 ο υιός των καθ ων, που συνοικεί μαζί τους, χωρίς να ζητήσει την άδειά τους, τοποθέτησε έξω από την πόρτα της αποθήκης σιδερένια πόρτα, με λουκέτο ασφαλείας, συνέδεσε σε αυτήν παροχή ηλεκτρικού ρεύματος και τοποθετεί έκτοτε σε αυτήν τα ποδήλατά του. Ότι οι ίδιοι διαμαρτυρήθηκαν στους καθ ων για την αυθαίρετη χρήση της αποθήκης από τον υιό τους και ο πρώτος εξ αυτών τους απάντησε ότι ρώτησαν τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες και έλαβαν άδεια και ότι τα ποδήλατα του υιού του είναι πολύ ακριβά και εάν διαφωνούσαν έπρεπε να καταφύγουν στα δικαστήρια. Ότι οι καθ ων με τις

ως άνω ενέργειές τους, τους απέκλεισαν από τη χρήση του κοινόχρηστου χώρου και τους απέβαλαν από τη συννομή τους. Με το ιστορικό αυτό ζητούν να αναγνωριστεί η συννομή τους στον κοινόχρηστο χώρο, κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους επ αυτού, να διαταχθεί η άρση των εμποδίων που παρεμποδίζουν τη χρήση τους επί του κοινόχρηστου χώρου, άλλως να επιτραπεί στους ίδιους η άρση, με δαπάνες των καθ ων, να αποβληθούν οι καθ ων από τον κοινόχρηστο χώρο και να απαγορευθεί σε αυτούς οποιαδήποτε μελλοντική χρήση του, με την απειλή χρηματικής ποινής ύψους 5.000 ευρώ και προσωπικής κρατήσεως διάρκειας ενός έτος σε έκασετο και να καταδικαστούν αυτοί στα δικαστικά τους έξοδα. Η αίτηση αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, εφόσον με αυτήν εισάγεται διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών για τα όρια χρήσεως των κοινών πραγμάτων της οικοδομής (άρθρα 683, 686 επ., 17 αριθ. 3, 29 ΚΠολΔ, βλ. Παπαδόπουλο, ό.π., σ. 313 επ.). Η αίτηση παραδεκτώς στρέφεται κατά των καθ ων, του μεν πρώτου διότι έχει δικαίωμα περιορισμένης προσωπικής δουλείας, και συνεπώς νομιμοποιείται παθητικώς στη δίκη, αφού έχοντας προστασία ανάλογη με τον επικαρπωτή υπόκειται και σε αντίστοιχες υποχρεώσεις, της δε δεύτερης ως κυρίας του διαμερίσματος, κάτοχος του οποίου προσβάλλει τη σύγχρηση στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, αφού η σχετική αξίωση από τις διατάξεις περί οροφοκτησίας δεν μπορεί να στραφεί κατά του τρίτου καθ ου, αλλά μόνον κατά του συνιδιοκτήτη που προσβάλλει το δικαίωμα συγχρήσεως (βλ ΕφΑθ 3182/2003 ό.π., ΠΠρΑθ 1187/2005 ΤΝΠ-Νόμος, Τσούμα Β., Το δίκαιο της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, σ. 189). Η αίτηση είναι νόμιμη, ως προς τα αιτήματα με τα οποία ζητείται να διαταχθεί η άρση των εμποδίων που παρεμποδίζουν τη χρήση των αιτούντων επί του κοινόχρηστου χώρου, με δαπάνες των καθ ων, άλλως με δαπάνες των αιτούντων και η απαγόρευση στους καθ ων να χρησιμοποιούν αποκλειστικώς τον κοινόχρηστο χώρο μελλοντικώς, με την απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κρατήσεως διάρκειας και η καταδίκη των καθ ων στα δικαστικά έξοδα, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 5 α ν. 3741/1929, 176, 731, 945, 947 ΚΠολΔ. Το αίτημα με το οποίο ζητείται να να αναγνωριστεί η συννομή των αιτούντων στον κοινόχρηστο χώρο, κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους επ αυτού είναι απορριπτέο ως μη νόμιμο, προεχόντως διότι η αναγνώριση της συννομής δεν μπορεί να αποτελέσει αίτημα λήψεως ασφαλιστικών μέτρων. Επομένως η αίτηση κατά το μέρος που κρίθηκε παραδεκτή και νόμιμη, πρέπει να ερευνηθεί κατ ουσίαν. Πιθανολογήθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι αιτούντες είναι συγκύριοι κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος σε δύο διαμερίσματα, το πρώτο του 1ου ορόφου και το δεύτερο του 2ου ορόφου, εμβαδού 152 τ.μ. και 153,23 τ.μ. αντίστοιχα, που βρίσκονται σε πολυώροφη οικοδομή επί της οδού αριθμός 70 στη Θεσσαλονίκη, τα οποία έχουν ποσοστό συγκυριότητας στους κοινόκτητους και κοινόκτητους χώρους 90/1000 και 72/1000 αντίστοιχα. Οι καθ ων έγιναν συγκύριοι, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος ενός διαμερίσματος του 5ου ορόφου, της ιδίας οικοδομής, εμβαδού 117,88 τ.μ., με ποσοστό στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους 57/1000 και στη συνέχεια ο πρώτος των καθ ων μεταβίβασε το ποσοστό συγκυριότητάς του επί του διαμερίσματος στη δεύτερη των καθ ων, παρακρατώντας εφ όρου ζωής το δικαίωμα

οικήσεως. Στο διαμέρισμα αυτό οι καθ ων κατοικούν με τον ενήλικο υιό τους. Στην ως άνω οικοδομή έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία με το με αριθμό 29401985 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Β.Ε., που μεταγράφηκε νόμιμα. Επίσης συντάχθηκε κανονισμός της πολυκατοικίας, με το με αριθμό 3630/1986 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ελ.Π., που μεταγράφηκε νόμιμα. Σύμφωνα με τα ως άνω συμβόλαια η οικοδομή αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο κατάστημα με πατάρι, τέσσερις τυπικούς ορόφους, έναν όροφο σε εσοχή και δώμα. Το υπόγειο αποτελείται από έναν αυτοτελή χώρο, κάτω από την είσοδο της οικοδομής, ο οποίος δεσμεύτηκε από τη ΔΕΗ για την τοποθέτηση μετασχηματιστών ηλεκτρικής ενέργειας και τον κοινόχρηστο χώρο του λεβητοστασίου της κεντρικής θερμάνσεως, καθώς και το ανεξάρτητο λεβητοστάσιο του ισογείου καταστήματος. Έκαστος όροφος αποτελείται από δύο διαμερίσματα, ενώ το ισόγειο περιλαμβάνει ένα κατάστημα και τους κοινοχρηστους χώρους της εισόδου. Όπως προβλέπεται από τον κανονισμό, στο υπόγειο ο μοναδικός αυτοτελής και ανεξάρτητος χώρος είναι αυτός που μεταβιβάστηκε στη ΔΕΗ για τοποθέτηση μετασχηματιστή, ενώ όλος ο υπόλοιπος χώρος είναι κοινόχρηστος. Κάτω ακριβώς από το κλιμακοστάσιο που οδηγεί στο υπόγειο σχηματίζεται χώρος, εμβαδού 1 Χ 2 μ. περίπου, κλιμακούμενου ύψους, αναλόγως της κλίσεως της σκάλας, από 0 έως και 2,5 μέτρα. Ο χώρος αυτός δεν περιγράφεται ειδικώς στον κανονισμό, διότι δεν είθισται να περιγράφεται ειδικώς ο χώρος κάτωθεν του κλιμακοστασίου. Ωστόσο η μη ειδική αναφορά του στον κανονισμό έχει ως αποτέλεσμα να τον καθιστά κοινόκτητο και κοινόχρηστο και όχι χώρο αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας. Το χώρο αυτό διαμόρφωσε πρόχειρα σε αποθήκη ο εργολάβος της οικοδομής κατά την ανέγερσή της και το 1986, τοποθετώντας έμπροσθεν αυτού ξύλινη θύρα με κλειδαριά και κλείνοντας με τούβλα το υπόλοιπο τμήμα κάτωθεν της σκάλας, που δεν καλύπτεται από τη θύρα και την παραχώρησε ατύπως στον οικοπεδούχο και μάρτυρα ανταποδείξεως Χ.Ρ., ιδιοκτήτη διαμερίσματος και του καταστήματος της οικοδομής. Εντός του χώρου αυτού ο Χ.Ρ. τοποθέτησε διάφορα αντικείμενα, και στη θύρα κλειδαριά, έχοντας πλέον μόνον αυτός πρόσβαση, αλλά το έτος 1988 περίπου, άγνωστος παραβίασε την κλειδαριά και αφαίρεσε τα αντικείμενα που είχαν τοποθετηθεί σε αυτήν. Έκτοτε ο Χ.Ρ. δεν χρησιμοποίησε την αποθήκη, η οποία παρέμεινε με την ξύλινη θύρα, αλλά χωρίς κλειδαριά μέχρι πρόσφατα, έκαστος δεν των συνιδιοκτητών είχε ελεύθερη πρόσβαση σε αυτήν και δικαίωμα χρήσεως, ενώ τοποθετούσαν σε αυτήν αντικείμενα που αφορούσαν στην οικοδομή, όπως λ.χ. είδη καθαριότητας για τους κοινόχρηστους χώρους. Τον Αύγουστο του 2014, οι καθ ων η αίτηση ζήτησαν από το Χ.Ρ. την «παραχώρηση» της αποθήκης και αυτός συναίνεσε να τη χρησιμοποιούν οι τελευταίοι. Αντιθέτως δεν ρωτήθηκαν οι αιτούντες για την αποκλειστική χρήση της αποθήκης και ιδίως ο πρώτος εξ αυτών που έχει επιπρόσθετα την ιδιότητα του διαχειριστή. Ακολούθως ο υιός των καθ ων η αίτηση, με τη συναίνεση και γνώση των τελευταίων, προέβη σε τοποθέτηση κικγλιδώματος με κλειδαριά, έμπροσθεν της ξύλινης θύρας, καθώς και πλαστικού δαπέδου, ενώ τοποθέτησε και φωτιστικό σώμα, μεταφέροντας ηλεκτρικό ρεύμα από την κοινόχρηστη εγκατάσταση. Το κλειδί της κλειδιαριάς που τοποθετήθηκε στο κιγκλίδωμα το έχουν μόνο οι καθ ων η αίτηση και ο υιός τους, ο οποίος τοποθετεί εντός της αποθήκης

τα ποδήλατά του, που είναι μεγάλης αξίας, ενώ μέχρι τότε τα ανέβαζε στον 5ο όροφο, όπου τα φύλαγε στον εξώστη. Από τον Αύγουστο συνεπώς του 2014 αποκλειστική χρήση τμήματος του κοινοχρήστου χώρου του υπογείου κάνουν ο ενήλικος σύνοικος υιός των καθ ων η αίτηση και οι τελευταίοι, οι οποίοι, ως έχοντες εμπράγματο δικαίωμα επί του διαμερίσματός τους και αντίστοιχο εμπράγματο δικαίωμα επί των κοινών πραγμάτων της οικοδομής, οφείλουν να άρουν την προσβολή, είτε αφαιρώντας την κλειδαριά από το κιγκλίδωμα είτε δίδοντας κλειδί σε όλους τους ενοίκους της οικοδομής και σε περίπτωση που δεν το πράξουν πρέπει να επιτραπεί η ως άνω ενέργεια στους αιτούντες με δαπάνες των καθ ων. Οι καθ ων ισχυρίστηκαν ότι για την παραχώρηση της ως άνω αποθήκης συναίνεσαν συνιδιοκτήτες της οικοδομής που εκπροσωπούν ποσοστό άνω του 50%. Ο ισχυρισμός αυτός δεν ασκεί επίδραση στη δίκη, διότι η άτυπη παραχώρηση δεν αρκεί για να αναιρέσει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του χώρου, αφού για τη μεταβολή αυτή απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Περαιτέρω, επειδή πιθανολογείται μελλοντική αποκλειστική χρήση του κοινόχρηστου χώρου από τους καθ ων, αφού οι τελευταίοι, όχι μόνο δεν προέβησαν σε άρση της επιβλαβούς επενέργειας, αλλά αντιθέτως προέτρεψαν τους αιτούντες να προσφύγουν στα δικαστήρια για να διεκδικήσουν το δικαίωμά τους στη χρήση του κοινοχρήστου χώρου, πρέπει να απειληθεί σε βάρος εκάστου εξ αυτών χρηματική ποινή ύψους 300 ευρώ, για κάθε μελλοντική ενέργεια που συνιστά αποκλειστική εκ μέρους των ιδίων ή των χρηστών του διαμερίσματός τους, χρήση του κοινόχρηστου χώρου της αποθήκης και απαγόρευση προσβάσεως των λοιπών συνιδιοκτητών σε αυτήν. Ο ισχυρισμός των καθ ων, που προβλήθηκε στο ακροατήριο, ότι οι ως άνω αξιώσεις των αιτούντων ασκούνται καταχρηστικώς, αφού αυτοί ουδέποτε έκαναν χρήση της αποθήκης και προβαίνουν στην άσκηση των αξιώσεών τους λόγω προσωπικής έχθρας και πικρίας έναντι των καθ ων δεν πιθανολογήθηκε βάσιμος. Τέλος υφίσταται επείγουσα περίπτωση για τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων, διότι η έκδοση αποφάσεως επί της τακτικής αγωγής πρόκειται να αργήσει και μέχρι τότε θα στερούνται οι συνιδιοκτήτες τη χρήση του χώρου. Επομένως πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αίτηση, ως βάσιμη κατ ουσίαν και να καταδικαστούν οι καθ ων στα δικαστικά έξοδα των αιτούντων, λόγω της ήττας τους (άρθρο 176 ΚΠολΔ).