Grivalia Properties ΑEEAΠ ΕΤΗΣΙΑ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΧΡΗΣΗ ΠΟΥ ΕΛΗΞΕ 31 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2015 ΕΤΗΣΙΟ ΔΕΛΤΙΟ 2015 Δηλώνουµε ότι, εξ όσων γνωρίζουµε, η ετήσια οικονοµική έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31 η Δεκεµβρίου 2015, η οποία καταρτίσθηκε σύµφωνα µε τα ισχύοντα λογιστικά πρότυπα, απεικονίζει κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία του ενεργητικού και παθητικού, την καθαρή θέση και τα αποτελέσµατα χρήσεως της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ και των επιχειρήσεων που περιλαµβάνονται στην ενοποίηση εκλαµβανοµένων ως σύνολο.
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 06 ΓΡΑΜΜΑ ΠΡΟΕΔΡΟΥ Δ.Σ. 08 ΓΡΑΜΜΑ ΔΙΕΥΘΥΝΟΝΤΟΣ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥ 13 Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ 20 ΕΚΕ - ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΕΤΗΣΙΑ ΕΚΘΕΣΗ 25 ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ 27 ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ 43 ΕΚΘΕΣΗ ΕΛΕΓΧΟΥ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΥ ΟΡΚΩΤΟΥ ΕΛΕΓΚΤΗ ΛΟΓΙΣΤΗ 46 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΕΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 90 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΑΙ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΗΣ ΑΠΟ 1 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ 2015 ΕΩΣ 31 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2015 92 EΚΘΕΣΗ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ 94 ΠΙΝΑΚΑΣ ΑΝΤΙΣΤΟΙΧΙΑΣ ΠΑΡΑΠΟΜΠΩΝ ΜΕ ΤΙΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 10 ΤΟΥ Ν. 3401/2005 Grivalia Properties ΑEEAΠ ΕΤΗΣΙΑ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΧΡΗΣΗ ΠΟΥ ΕΛΗΞΕ 31 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2015
ΓΡΑΜΜΑ ΠΡΟΕΔΡΟΥ Δ.Σ. Αγαπητοί Μέτοχοι, Όταν την αντίστοιχη περυσινή περίοδο γραφόταν το σχετικό σηµείωµα και αναφερόµαστε στην αβεβαιότητα που προκλήθηκε από την εκλογική αναµέτρηση στην αρχή του 2015, ελάχιστοι µπορούσαν να φαντασθούν τι θα συνέβαινε στη συνέχεια. Έτσι, µετά από τη θεωρία της δηµιουργικής ασάφειας, που ήταν για µεγάλη περίοδο ο ακρογωνιαίος λίθος της οικονοµικής πολιτικής και άλλων ποµφόλυγων και φληναφηµάτων η χώρα βίωσε ένα δηµοψήφισµα και µία ακόµη εκλογική αναµέτρηση στο τέλος του χρόνου. Η εικόνα συµπληρώθηκε µε την εγκαθίδρυση των capital controls, στο δεύτερο εξάµηνο του έτους και την έκρηξη του προσφυγικού-µεταναστευτικού, το οποίο βρίσκεται σε έξαρση και δηµιουργεί τεράστια προβλήµατα τόσο στη χώρα όσο και στην Ευρωπαϊκή Ένωση, δοκιµάζοντας τη συνοχή της µε απρόβλεπτες συνέπειες, ειδικά εάν δεν ανασχεθούν οι µαζικές µεταναστεύσεις προσφύγων. Σε επίπεδο διεθνούς περιβάλλοντος είχαµε, κατά το 2015, µια σηµαντική επιβράδυνση του ρυθµού ανάπτυξης από 3,3% σε 2%, λόγω βασικά της µείωσης του ρυθµού ανάπτυξης στις αναπτυσσόµενες χώρες, ενώ η ευρωζώνη τα πήγε σαφώς καλύτερα αυξάνοντας το ονοµαστικό της ΑΕΠ κατά 2,7%. Συνέπεια όλων των παραπάνω ήταν να εξανεµισθεί στη χώρα µας η οριακή, έστω, ανάπτυξη που πραγµατοποιήθηκε το 2014 και να επανέλθουµε στην ύφεση (0,9%), παρ όλη τη θεαµατική αύξηση του τουρισµού (+10,4%), αφού όλοι οι υπόλοιποι συντελεστές είχαν, για τους λόγους που προαναφέρθηκαν, αρνητικό πρόσηµο (εισαγωγές -9,5%, εξαγωγές -5,1%, ιδιωτικές επενδύσεις -3,2% και δηµόσιες επενδύσεις -5,9%). Αγαπητοί Μέτοχοι, Η βασική µας υπόθεση για την αγορά ακινήτων, ότι δηλαδή αντιδρά µε χρονική υστέρηση στο µακροοικονοµικό περιβάλλον, επιβεβαιώθηκε για µία ακόµη φορά, αφού σύµφωνα µε τα στοιχεία της Τ.τ.Ε. οι τιµές στα γραφεία παρέµειναν για πρώτη φορά, πρακτικά σταθερά (-0,2%), ενώ τα καταστήµατα παρουσίασαν τη µικρότερη πτώση των τελευταίων ετών (-4%). Σε πείσµα όλων των παραπάνω η Εταιρεία εξακολούθησε την θετική της πορεία. Τιµώντας το όνοµά της επένδυσε (IN) στην Ελλάδα (GR) για τη δηµιουργία αξίας (VAL) υλοποιώντας παράλληλα το επενδυτικό της πρόγραµµα διαθέτοντας 75εκ από τα κεφάλαια της πρόσφατης αύξησης µετοχικού κεφαλαίου της και ιδρύοντας δύο συµπληρωµατικές εταιρείες για µελλοντική δραστηριότητα. Κύριοι Μέτοχοι, Η αβεβαιότητα που επικράτησε όλο το 2015, είχε σαν αποτέλεσµα τη σηµαντική περαιτέρω µείωση του Γενικού Δείκτη του Χ.Α. Έτσι, µετά από µια πτώση 29% το 2014, είχαµε µείωση
κατά 24,5% του Γενικού Δείκτη και κατά 29% του δείκτη υψηλής κεφαλαιοποίησης. Επιβεβαιώνοντας για ακόµη µία χρονιά τον αµυντικό της χαρακτήρα, η τιµή της µετοχής µας µειώθηκε µόνο κατά 1,9% και µετά από ένα σχετικά µικρό διάστηµα που διαπραγµατεύτηκε µε µικρό premium σε σχέση µε την εσωτερική της αξία, ξαναπέρασε στην περιοχή του discount που έφτασε το 15% στο τέλος του χρόνου. Η θετική επίπτωση που είχε η περιορισµένη µείωση της τιµής στην κεφαλαιοποίηση δεν καταγράφεται στον πίνακα κεφαλαιοποίησης των 25 µεγαλύτερων εταιρειών του Χ.Α. και η εταιρείας µας διολίσθησε από την 14 η στην 16 η θέση, µε στοιχεία τέλους έτους. Ο λόγος γι αυτή τη διολίσθηση ήταν η σηµαντική Α.Μ.Κ. που πραγµατοποιήθηκε στις συστηµικές τράπεζες. Κύριοι Μέτοχοι, Η πρακτικά σταθερή κερδοφορία της εταιρείας µας, χωρίς το συνυπολογισµό των κερδών από την αναπροσαρµογή της αξίας των ακινήτων, επιτρέπει στο Δ.Σ. να εισηγηθεί στη Γ.Σ. των µετόχων την καταβολή µερίσµατος για τη χρήση 2015 ύψους 0,305 ανά µετοχή, προσαυξηµένου αναλογικά µε το µέρισµα που αντιστοιχεί στις ίδιες µετοχές. Κύριοι Μέτοχοι, Η συγκρατηµένη αισιοδοξία που υπήρχε στο περυσινό σηµείωµα είναι δύσκολο να επαναληφθεί. Στο διεθνή οικονοµικό χώρο έχουν συσσωρευθεί προβλήµατα, ενώ τόσο τα δηµοσιευµένα στοιχεία, όσο και οι πρόδροµοι δείκτες προϊδεάζουν για µια προβληµατική χρονιά µετά από έξι συνεχή χρόνια ανάπτυξης και ευηµερίας. Στον ευρωπαϊκό χώρο, παρά τη συνέχιση της χαλαρής νοµισµατικής πολιτικής παρουσιάζονται δείγµατα επιβράδυνσης µε χαρακτηριστικό παράδειγµα το δείκτη PMI της ευρωζώνης που έφτασε το χαµηλότερο επίπεδο 13 µηνών. Στον εσωτερικό µας χώρο τέλος, κάτω από την πίεση µιας ακόµη σκληρότερης και απαράδεκτα κοντόθωρης οικονοµικής πολιτικής, του προσφυγικού προβλήµατος και των επιπτώσεων του και της κοινωνικής κόπωσης, προβλέπεται µια ακόµη δύσκολη χρονιά. Το µόνο αισιόδοξο είναι ότι η εταιρεία µας έχει την εµπειρία και τα οικονοµικά µέσα να εκµεταλλευτεί ευκαιρίες που παρουσιάζονται και να τις µετατρέψει σε µελλοντική πηγή κερδών. ΝΙΚΟΛΑΟΣ Α. ΜΠΕΡΤΣΟΣ ΠΡΟΕΔΡΟΣ Δ.Σ. ΜΗ ΕΚΤΕΛΕΣΤΙΚΟ ΜΕΛΟΣ Δ.Σ.
ΓΡΑΜΜΑ ΔΙΕΥΘΥΝΟΝΤΟΣ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥ Αγαπητοί Μέτοχοι, Το 2015 ήταν µια χρονιά απαιτητική, µε σηµαντικές προκλήσεις, µε αυξηµένη πολιτική µεταβλητότητα, περιορισµένο επενδυτικό ενδιαφέρον σε όλους τους τοµείς της οικονοµίας που τελικά οδήγησαν σε σηµαντική αύξηση του προφίλ ρίσκου της χώρας και σε επιβράδυνση της οικονοµίας. Η Grivalia κατάφερε να ξεπεράσει τις δυσκολίες και να αυξήσει την κερδοφορία της, αποδεικνύοντας για µια ακόµη φορά την ποιότητα της Εταιρείας και των ανθρώπων της. Παρά το δυσµενές πολιτικό κλίµα και τα γεγονότα των πρώτων 8 µηνών του 2015 - εκλογές, διαπραγµατεύσεις που οδήγησαν στο δηµοψήφισµα, έλεγχος κεφαλαίων, τραπεζική αργία και ξανά νέες εκλογές στη Grivalia καταφέραµε να µείνουµε προσηλωµένοι στον κύριο πυρήνα των δραστηριοτήτων µας, να δηµιουργήσουµε νέες και να ενδυναµώσουµε παλαιές συνεργασίες επενδύοντας 75εκ. σε θαυµάσια ακίνητα µε προοπτικές, να προστατεύσουµε τη ρευστότητά µας, να δηµιουργήσουµε νέα δραστηριότητα στον τοµέα του τουρισµού και να αυξήσουµε τον αριθµό των νέων επενδύσεων που εξετάζουµε. Το 2015 ήταν επίσης η χρονιά που εδραιώθηκε η νέα µας εταιρική ταυτότητα πιστεύουµε ότι πολύ σύντοµα η Grivalia θα είναι ένα όνοµα µε µεγάλη αξία στην περιοχή µας και παράλληλα επεκτείναµε το πρόγραµµα Εταιρικής Κοινωνικής Ευθύνης, όπως είχαµε υποσχεθεί πέρσι. Θα ήθελα να σας θυµίσω ότι το όνοµά µας, Grivalia, συµπίπτει µε το όραµά µας να δηµιουργήσουµε µια εταιρεία πρότυπο, µια Ελληνική εταιρεία που θέλει να δηµιουργεί αξία για όλους τους µετόχους, τους ανθρώπους της, την κοινωνία και το περιβάλλον. Πηγάζει από τη σύνθεση 3 λέξεων: Greece / Investments / Value. Πρόκειται για µια εταιρική ταυτότητα η οποία αντιπροσωπεύει την καρδιά της Εταιρείας και τη φιλοσοφία που µας διέπει σε κάθε απόφαση που παίρνουµε. Είµαστε µια Ελληνική Εταιρεία που επενδύει στην ακίνητη περιουσία αξιοποιώντας τις υψηλές αξίες µας (ακεραιότητα, διαφάνεια, επαγγελµατισµός και ηθική). Είµαστε επίσης µια Ελληνική Εταιρεία η οποία επενδύει και επιθυµεί να δηµιουργεί αξία για όλους τους εµπλεκόµενους και µια Εταιρεία η οποία επενδύει µόνο όταν η προοπτική για δηµιουργία αξίας υπάρχει. Είµαστε πολύ περήφανοι για την υψηλότατη αναγνώριση που λάβαµε για τα κτίριά µας στον Ταύρο και τη Σωρού (Πιστοποίηση LEED σε επίπεδο Platinum & Πιστοποίηση
LEED σε επίπεδο Gold αντίστοιχα), αναµένουµε περισσότερες πιστοποιήσεις µέσα στους επόµενους µήνες και εκλαµβάνουµε αυτές ως ένα ωραίο ξεκίνηµα προς την επίτευξη ενός επιθετικού στόχου µείωσης της κατανάλωσης ενέργειας του χαρτοφυλακίου µας κατά 25% και των εκποµπών CO 2 κατά 30%. Η Grivalia έχει δεσµευθεί να ανακαινίσει το υφιστάµενο χαρτοφυλάκιό της, έτσι ώστε σταδιακά να δηµιουργηθεί ένα χαρτοφυλάκιο µε οικολογικό αποτύπωµα. Ξεκινήσαµε µε τις εν λόγω ανακαινίσεις παρά την αβεβαιότητα, προκειµένου να συµβάλουµε σε ένα καλύτερο περιβάλλον, να δηµιουργήσουµε αξία για την κοινωνία µας και να βοηθήσουµε στη δηµιουργία θέσεων εργασίας και ανάπτυξης νέων τοµέων τώρα που το χρειάζεται περισσότερο η Ελληνική οικονοµία. Ευελπιστούµε ότι και άλλοι θα ακολουθήσουν το παράδειγµά µας. Με το ταµείο µας για την Εταιρική Κοινωνική Ευθύνη, η Εταιρεία µας άρχισε να δίνει πίσω στην κοινωνία, ενισχύοντας τα πιο αδύναµα κοινωνικά στρώµατα, βοηθώντας φοιτητές, δηµόσια σχολεία και πανεπιστήµια, φιλανθρωπικές οργανώσεις, κ.α. Τα ανώτατα και ανώτερα στελέχη της Εταιρείας ήδη συµβάλλουν εθελοντικά στο εν λόγω ταµείο µε ποσό ίσο του 5% των επιπλέον αµοιβών τους, µια πρωτοποριακή κίνηση όχι µόνο για τις Ελληνικές αλλά και για τις διεθνείς πρακτικές. Αγαπητοί Μέτοχοι, Όπως προανέφερα στην αρχή, το 2015 η Εταιρεία µας κατάφερε να αυξήσει την κερδοφορία της η οποία έφτασε στα επίπεδα των 62εκ. µετά φόρων, σε σχέση µε τα 50εκ. ένα χρόνο πριν. Η σηµαντική αυτή κερδοφορία ήταν αποτέλεσµα της υψηλής ποιότητας του υφιστάµενου χαρτοφυλακίου, των σηµαντικών νέων επενδύσεων που πραγµατοποιήθηκαν, της υψηλής αξιοπιστίας των µισθωτών µας και της σκληρής, συστηµατικής και αποτελεσµατικής δουλειάς της οµάδας µας. Τα έσοδα από τα ακίνητά µας έφτασαν τα 57,6εκ. (αύξηση 14%) και σε ετησιοποιηµένη βάση τα 62εκ. Οι εκτιµήσεις των ακινήτων παρέµειναν σχετικά σταθερές ενώ οι νέες επενδύσεις µας είχαν σηµαντικό θετικό αντίκτυπο 19,4εκ. κυρίως λόγω της καλοσχεδιασµένης συµφωνίας µε τον Όµιλο Σκλαβενίτη. Δυστυχώς, η σηµαντική πτώση των επιτοκίων σε ολόκληρο τον κόσµο καθώς επίσης και η στρατηγική µας να προστατεύουµε τη ρευστότητά µας, οδήγησαν σε χαµηλά έσοδα από επιτόκια καταθέσεων σε σχέση µε πέρσι.
ΓΡΑΜΜΑ ΔΙΕΥΘΥΝΟΝΤΟΣ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥ Η αυξηµένη κερδοφορία µας επιτρέπει να προσφέρουµε ένα υγιές µέρισµα στους µετόχους µας συνολικού ύψους 31εκ. το οποίο αντιπροσωπεύει 4% απόδοση στη µέση τιµή της µετοχής για το 2015. Πρόκειται για συνετή στρατηγική, καθώς πιστεύουµε ότι πρέπει να συνεχίσουµε να επενδύουµε κεφάλαια στον πυρήνα της αγοράς µας και όχι να µοιράσουµε το σύνολο των κερδών της χρονιάς, δεδοµένου ότι θα χρειασθούµε κεφάλαια για τις συµφωνίες που θα έρθουν. Η Εταιρεία µας είναι δεσµευµένη στην αποτελεσµατική διαχείριση του χαρτοφυλακίου της, στη µείωση των λειτουργικών της εξόδων µέσω οικονοµιών κλίµακας, στην διατήρηση υψηλής και αποτελεσµατικής ρευστότητας για διερεύνηση σηµαντικών νέων επενδύσεων. Νωρίς µέσα στο 2015 ολοκληρώσαµε την αγορά ενός καταστήµατος Praktiker, µιας συναλλαγής που έγινε µε τη µέθοδο της αγοράς & επαναµίσθωσης µε την Praktiker Ελλάς και η οποία εγκρίθηκε από τη Γενική Συνέλευση των Μετόχων µε 100% πλειοψηφία στις 17 Μαρτίου, 2015. Η συνολική εκµισθώσιµη επιφάνεια του ακινήτου είναι 12.585τ.µ. και βρίσκεται στη Νέα Αλικαρνασσό του Δήµου Ηρακλείου. Η τιµή αγοράς ήταν 8,5εκ. και η αντίστοιχη απόδοση εισόδου 9,5%. Μια παρόµοια επένδυση ύψους 6,5εκ. µε ταυτόχρονη µίσθωση στην Praktiker ολοκληρώθηκε στα µέσα Μαΐου µετά την Έκτακτη Γενική Συνέλευση των Μετόχων και έγκριση της συναλλαγής µε πλειοψηφία 100% στις 28 Αυγούστου, 2014. Το ακίνητο βρίσκεται στη Μάνδρα στη Δυτική Αττική και έχει συνολική εκµισθώσιµη επιφάνεια 12.420τ.µ. Η απόδοση εισόδου ήταν 9,5%. Μέσα Αυγούστου ολοκληρώθηκε η αγορά του χαρτοφυλακίου Makro που αποτελείτο από 9 κεντρικά εµπορικά καταστήµατα. Η συµφωνία αφορούσε την αγορά του σχετικού χαρτοφυλακίου µε συνολική εκµισθώσιµη επιφάνεια 100.000τ.µ., για 60εκ. και την επαναµίσθωσή τους στη Makro µε αρχικό ετήσιο ενοίκιο στα 5,7εκ. Το χαρτοφυλάκιο αποτελείται από δυο ακίνητα στην Αθήνα, δύο στη Θεσσαλονίκη και από ένα στις εξής πόλεις: Ηράκλειο Κρήτης, Πάτρα, Λάρισσα, Βόλος και Ξάνθη. Αυτή ήταν µια καταπληκτική συναλλαγή. Η επιτυχής ολοκλήρωση των επενδύσεων αυτών, κάποιες από τις οποίες έγιναν για πρώτη φορά στην Ελλάδα, αντικατοπτρίζει την ποιότητα της οµάδας µας και τη δυνατότητα της Εταιρείας να δοµεί µεγάλης κλίµακας, σύνθετες επενδύσεις.
Προγραµµατίζουµε νέες επενδύσεις για το 2016, που θα σηµατοδοτήσουν την απόφαση της Εταιρείας για προοδευτική κατανοµή των κεφαλαίων της σε επιλεκτικές αγορές κεντρικών ακινήτων που θα προσθέσουν αξία σε βάθος χρόνου. Ταυτόχρονα, συνεχίζουµε να δίνουµε έµφαση στη διαχείριση και βελτίωση του υφιστάµενου χαρτοφυλακίου. Κατά τη διάρκεια του έτους, λανσάραµε και το Grivalia Hospitality Fund στο Λουξεµβούργο µε στόχο µεγέθους 100εκ. και συµµετοχή της Grivalia κατά 25%. Το Fund αυτό θα επενδύει κυρίως σε υψηλού επιπέδου ξενοδοχεία και resorts στην Ελλάδα (από χαρτοφυλάκια distress, µέχρι πλήρης ανακαινίσεις και Greenfield αναπτύξεις), σε µοναδικά σηµεία µε υψηλού κύρους διεθνής διαχειριστές. Η Grivalia θα προσφέρει την υφιστάµενη πλατφόρµα της για την εξεύρεση ευκαιριών, την ανάλυση, τη χρηµατοδότηση, τους ελέγχους, τη διαχείριση του έργου, την παρακολούθηση, κ.λ.π. και σε αντάλλαγµα η Grivalia θα λαµβάνει υψηλότερο έσοδο (35% αντί 25%) στα πραγµατοποιηθέντα κέρδη ή στα κέρδη που προκύπτουν από εκτιµήσεις σε βάθος 3 ετών. Το Fund θα συµβάλει αρκετά στην ανάκαµψη της Ελληνικής οικονοµίας, στην ανάπτυξη των τοπικών αγορών και θα δηµιουργήσει νέες θέσεις εργασίας για τους Έλληνες ενώ παράλληλα θα στοχεύουµε σε διψήφιες αποδόσεις για όλους τους συνεργάτες, εποµένως στοχεύουµε σε µια win-win πρωτοβουλία για όλους. Αγαπητοί Μέτοχοι, Οι προκλήσεις υπήρχαν για µια ακόµη χρονιά και θα εξακολουθούν να υπάρχουν δεδοµένων των πολιτικών, γεωπολιτικών, µακρο-οικονοµικών και µικρο-οικονοµικών συνθηκών. Τα όσα διακυβεύονται είναι ακόµη περισσότερα καθώς αντιµετωπίζουµε και το µεταναστευτικό πρόβληµα το οποίο κλιµακώνεται όσο ο πόλεµος στη Συρία συνεχίζεται. Καθήκον µας είναι να συνεχίσουµε µε τους ίδιους ρυθµούς και αφοσίωση στα ιδανικά της Εταιρείας που είναι η διαφάνεια, η ακεραιότητα και ο επαγγελµατισµός. Όραµά µας είναι να δηµιουργήσουµε ένα οργανισµό για τον οποίο όλοι θα θέλουν να εργαστούν, να συναλλαγούν, να ακολουθήσουν, δηµιουργώντας έτσι αξία για όλους τους εµπλεκόµενους. Θα ήθελα να σας ευχαριστήσω για την εµπιστοσύνη σας στην Εταιρεία και να σας καλέσω να συγχαρείτε τους ανθρώπους µας για την αποτελεσµατικότητα και την αφοσίωσή τους. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΧΡΥΣΙΚΟΣ ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ ΕΚΤΕΛΕΣΤΙΚΟ ΜΕΛΟΣ Δ.Σ.
01 Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ 06
Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ Η κορυφαία ελληνική ΑΕΕΑΠ Ικανή Ομάδα Διοίκησης ΑΕΕΑΠ: ΑΠ Ένα σταθερό & διαφανές πλαίσιο λειτουργίας Αξιόπιστες λειτουργικές επιδόσεις Υψηλής ποιότητας μετοχική σύνθεση Υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκιο ακινήτων Ευέλικτη & αποδοτική οργανωτική δοµή Ικανή Οµάδα Διοίκησης Απαράµιλλη στελεχιακή εµπειρία Πλήρες φάσµα υπηρεσιών Ισχυρό ιστορικό απόδοσης Τα αναλυτικά βιογραφικά σηµειώµατα των Διευθυντικών Στελεχών είναι διαθέσιµα στην ιστοσελίδα της Εταιρείας: www.grivalia.com http://grivalia.com/eteria/eteriki-diakivernisi/diefthintika-stelechi 13
Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ Οι θυγατρικές µας Ελλάδα Ρουµανία Σερβία Λουξεµβούργο Cloud Ελλάς Α.Ε. Seferco Development S.A. Retail Development S.A. Reco Real Propery A.D. Grivalia Hospitality S.A. Grivalia New Europe S.A. Eliade Tower S.A. Ο Όµιλος µε µια µατιά 86 Ακίνητα 826 εκατ. Ποσοστό πληρότητας 95,4% Επιφάνεια οικοπέδων 1.173.447 τ.µ. Επιφάνεια κτιρίων 743.902 τ.µ. Υπολειπόµενος συντελεστής δόµησης 26.463 τ.µ. 112 εκατ. Χρηµατικά διαθέσιµα 59 εκατ. Δανεισµός Μέσο σταθµισµένο κόστος δανεισµού 2,72% Μέσος όρος λήξης δανεισµού 4 χρόνια Δάνεια προς Σύνολο Ενεργητικού 6% Δάνεια προς επενδύσεις (L.T.V.) 7% Σύνολο εφάπαξ τελικών καταβολών 39 εκατ. Χρονοδιάγραµµα λήξης δανεισµού 12.2015 Grivalia Properties 5% Eliade Tower SPV Reco Real Property SPV 19% Reco Real Property 1% Seferco Development 30% Grivalia Proper,es 12% Grivalia Proper,es 33% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Εφάπαξ τελικές καταβολές Eliade Tower Reco Real Property 9,8 εκατ. Grivalia Properties Grivalia Proper,es Seferco Development 13,2 εκατ. 13,6 εκατ. 2,8 εκατ. 2016 2017 2018 2019 2020 2021 14
Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ Ισχυρές & Αξιόπιστες Οικονοµικές Επιδόσεις εκατ. 60 50 40 30 20 10 0 Έσοδα 51 58 39 37 2012 2013 2014 2015 εκατ. 70 60 50 40 30 20 10 0 (10) (20) (30) (40) Κέρδη / (ζηµιές) προ φόρων 54 68 5 2012 2013 2014 2015 (26) εκατ. 70 60 50 40 30 20 10 0 (10) (20) (30) (40) (50) (60) (70) Κέρδη προ φόρων, Αποτιµησιακά αποτιµήσεων και αρνητικής κέρδη / (ζηµιές) υπεραξίας 40 37 48 48 5 20 2012 2013 1/1/1900 2014 2015 2012 2013 2014 2015 (66) (43) εκατ. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Ταµειακά διαθέσιµα και ισοδύναµα 191 161 185 112 2012 2013 2014 2015 Ισχυρές & Αξιόπιστες Οικονοµικές Επιδόσεις εκατ. 70 60 50 40 30 20 10 0 (10) (20) (30) (40) Καθαρά κέρδη / (ζηµιές) EBITDA χρήσης 62 50 44 49 34 31 3 2012 2013 1/1/1900 2014 2015 2012 2013 2014 2015 (28) εκατ. 50 40 30 20 10 0 FFO 38 44 34 42 2012 2013 2014 2015 EBITDA Υπολογισµός 2012 2013 2014 2015 Λειτουργικά κέρδη / (ζηµιές) (32) (12) 49 69 Μείον: Αποτιµησιακά κέρδη / (ζηµιές) (66) (43) 5 20 Προσαρµοσµένο EBITDA 34 31 44 49 FFO Υπολογισµός 2012 2013 2014 2015 Καθαρά κέρδη / (ζηµιές) χρήσης (28) 3 50 62 Μείον: Αρνητική υπεραξία - 12 1 - Μείον: Αποτιµησιακά κέρδη / (ζηµιές) (66) (43) 5 20 FFO 38 34 44 42 15
Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ Ανάλυση Χαρτοφυλακίου Γραφεία Εµπορικοί χώροι / Καταστήµατα 27 ακίνητα Βιοµηχανικά κτίρια 31 ακίνητα 238.453 τ.µ. 37,1% των συνολικών ενοικίων 92,1% πληρότητα 5 ακίνητα 247.344 τ.µ. 31,3% των συνολικών ενοικίων 99,6% πληρότητα 85.167 τ.µ. 6,9% των συνολικών ενοικίων 96,0% πληρότητα Μικτής χρήσης Ειδικής χρήσης 17 ακίνητα 5 ακίνητα 88.563 τ.µ. 17,2% των συνολικών ενοικίων 87,5% πληρότητα Περίληψη χαρτοφυλακίου Ακίνητα: Οικόπεδα: Ποσοστό πληρότητας: Επιφάνεια οικοπέδων: Επιφάνεια κτιρίων: Υπολειπόµενος συντελεστής δόµησης: 84.375 τ.µ. 7,5% των συνολικών ενοικίων 100% πληρότητα % GLA τοµέα % GLA ανά ανά τοµέα 85 1 95,4 % 1.173.447 τ.µ. 743.902 τ.µ. Εµπορικοί Εµπορικοί χώροι/ χώροι/ καταστήµατα καταστήµατα 33,3% 33,3% ΓραφείαΓραφεία 32,1% 32,1% Ειδική χρήση Ειδικής 11,3% χρήσης 11,3% Μικτή χρήση Μικτής χρήσης 11,9% 11,9% 26.463 τ.µ. Βιοµηχανικά Βιοµηχανικά ηχανικά κτίρια 11,4% κτίρια 11,4% του των συνόλου GLAυπέργεια είναι υπέργεια 20,5% είναιυπόγεια υπόγεια 79,5% του 79,5% συνόλου GLAτων είναι και και 20,5% είναι Ανάλυση Χαρτοφυλακίου Γεωγραφική διασπορά Βουκουρέστι & ΙΑΣΙ Αρ. ακινήτων...3 G.L.A. (τ.μ)...40.435 Εκτιμηθείσα αξία ( εκ.)...74,7 % επί του συνόλου της εκτιμηθείσας αξίας...9,1% Βελιγράδι & ΝΙΣ Αρ. ακινήτων...2 G.L.A. (τ.μ)...6.379 Εκτιμηθείσα αξία ( εκ.)...13,6 % επί του συνόλου της εκτιμηθείσας αξίας...1,6% Ρουμανία Σερβία Υπόλοιπο Ελλάδος Αθήνα και υπόλοιπο Αττικής Αρ. ακινήτων...28 G.L.A. (τ.μ)...223.986 Εκτιμηθείσα αξία ( εκ.)...160,1 % επί του συνόλου της εκτιμηθείσας αξίας...19,3% Αρ. ακινήτων...53 G.L.A. (τ.μ)...473.102 Εκτιμηθείσα αξία ( εκ.)...579,6 % επί του συνόλου της εκτιμηθείσας αξίας...70.0% Ελλάδα Ελλάδα: 89,3% Εξωτερικό: 10,7% Μείγµα µισθωτών 23% 22% 17% 13% 9% 8% Ε Τ Η Σ Ι Ο πά 2 IT S B ER O re al nc pe S M ar ks & L' er st po 1% 1% Λο ι 2% nc Ba ου λο ς ry όπ ιν & sh Ca T AR M 16 Μ αρ 6k C ar er ak nk Pr ro ba Eu Ε. Δ. 4% Σηµείωση: µε βάση τα ετησιοποιηµένα έσοδα. Δ Ε Λ Τ Ι Ο 2 0 1 5
Ελκυστικοί όροι µισθώσεων Σύνοψη µισθώσεων Λήξεις (ως % ετήσιου µισθώµατος) Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων 11,6 χρόνια 79,0% του συνολικού ετήσιου μισθώματος προέρχεται από μισθώσεις εγγυημένης διάρκειας Σύνδεση μισθώματος με τις πωλήσεις των μισθωτών στην πλειοψηφία των καταστημάτων εμπορικών χώρων, προοπτική μελλοντικών θετικών αναπροσαρμογών Την ευθύνη της τακτικής συντήρησης φέρουν οι μισθωτές στο σύνολο των μισθώσεων 1 100,0% Λήξη Μίσθωσης 87,7% Μισθώσεις µε εγγυηµένη διάρκεια 80,0% 75,4% 60,0% 40,0% 20,0% 3,4% 2,7% 5,1% 3,8% 0,8% 0,1% 0,0% 2016 2017-2018 2019-2020 2021 και έπειτα Συµβατικές αναπροσαρµογές ενοικίων Χωρίς αναπροσαρμογή Ποσοστό επί του 2,5% τζίρου 21,4% ΔΤΚ 24,8% Άλλο 10,6% ΔΤΚ max 3% 2,2% ΔΤΚ +0.5% 0,9% ΔΤΚ+0.25% 1,2% HICP 30,2% ΔΤΚ+1.0% 6,2% Πραγµατοποιηθείσες επενδύσεις: 2014 έως σήµερα Σύνολο επενδύσεων 285 εκατ., Δηµιουργία αξίας 41,4 εκατ. Χαρτοφυλάκιο 4 εμπορικών καταστημάτων DIY & οικιακού εξοπλισμού Απόδοση εισόδου 12,9% / Ολοκληρώθηκε τον Δεκέμβριο 2013 Χαρτοφυλάκιο 4 καταστημάτων με κύριο χρήστη τη μεγαλύτερη και πιο επιτυχημένη αλυσίδα του κλάδου στην Ελλάδα, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 65.100 τ.μ. 100% πληρότητα, ετήσιο μισθωτικό έσοδο 6,45 εκατ. Τίμημα: 50,0 εκατ. Δημιουργία αξίας 31.12.2015: 14,3 εκατ. Χαρτοφυλάκιο δύο αποθηκών στον Ασπρόπυργο Αττικής Απόδοση εισόδου 11,7% / Ολοκληρώθηκε τον Μάρτιο 2014 Σύγχρονες κατασκευές με μοντέρνες προδιαγραφές, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 32.000 τ.μ. 100% πληρότητα, ετήσιο μισθωτικό έσοδο 1,66 εκατ. Τίμημα: 14,2 εκατ. Δημιουργία αξίας 31.12.2015: 3,8 εκατ. Ελληνικό Δημόσιο, Απόκτηση και ταυτόχρονη εκμίσθωση Απόδοση εισόδου 9,63% / Ολοκληρώθηκε τον Μάϊο 2014 Χαρτοφυλάκιο 14 ακινήτων στην Αθήνα και άλλες τοποθεσίες στην Ελλάδα, επιφάνειες γραφείων περίπου 136.000 τ.μ. 100% πληρότητα, ετήσιο μισθωτικό έσοδο 14,05 εκατ. Τίμημα: 145,8 εκατ. Δημιουργία αξίας 31.12.2015: 3,9 εκατ. 17
Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ Πραγµατοποιηθείσες επενδύσεις: 2014 έως σήµερα Εμπορικό κατάστημα οικιακού εξοπλισμού Prak7ker στο Ηράκλειο Κρήτης Απόδοση εισόδου 9,5% / Ολοκληρώθηκε το Μάρτιο 2015 Ταυτόχρονη απόκτηση & εκμίσθωση καταστήματος της μεγαλύτερης αλυσίδας του κλάδου στην Ελλάδα, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 12.585 τ.μ. 100% πληρότητα, ετήσιο μισθωτικό έσοδο ίσο με 5% των πωλήσεων και ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα 808 χιλ. ετησίως Τίμημα : 8,5 εκατ. Δημιουργία αξίας 31.12.2015: 0,5 εκατ. Εμπορικό κατάστημα οικιακού εξοπλισμού Prak7ker στη Μάνδρα Αττικής Απόδοση εισόδου 9,5% / Ολοκληρώθηκε τον Μάϊο 2015 Ταυτόχρονη απόκτηση & εκμίσθωση καταστήματος, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 12.420 τ.μ. 100% πληρότητα, ετήσιο μισθωτικό έσοδο ίσο με 5% των πωλήσεων και ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα 617 χιλ. ετησίως Τίμημα: 6,5 εκατ. Δημιουργία αξίας 31.12.2015: 1,4 εκατ. Χαρτοφυλάκιο 9 καταστημάτων Mart Cash & Carry (πρώην Makro) σε διάφορες τοποθεσίες στην Ελλάδα Απόδοση εισόδου 9,5% / Ολοκληρώθηκε τον Αύγουστο 2015 Ταυτόχρονη απόκτηση & εκμίσθωση του χαρτοφυλακίου της αλυσίδας, εκ των μεγαλύτερων του χονδρικού εμπορίου στην Ελλάδα, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 99.300 τ.μ. περίπου 100% πληρότητα, ετήσιο μισθωτικό έσοδο ίσο με 1,45% των πωλήσεων και ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα 5,7 εκατ. ετησίως Τίμημα: 60 εκατ. Δημιουργία αξίας 31.12.2015: 17,5 εκατ. NAV ανά µετοχή * : 8,13 είναι το προσαρµοσµένο NAV 31.12.2013 λαµβάνοντας υπόψη 101,26 εκατ. µετοχές έναντι 61 εκατ. µετοχές 18
Ο ΟΜΙΛΟΣ ΜΕ ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ NAV και Πληροφορίες Μετοχής Μετοχική σύνθεση Grivalia Properties σε σύγκριση µε τον Γενικό Δείκτη Τιµών Χ.Α. Έλληνες Θεσμικοί 1,47% Φυσικά πρόσωπα 3,56% Grivalia Properges ΑΕΕΑΠ 2,14% Fairfax Financial Holding Ltd 41,50% Ξένοι Θεσμικοί 13,85% Fidelity Management and Research LLC 5,84% Wellington Management Company LLP 11,16% Eurobank Ergasias Α.Ε. 20,48% Πληροφορίες µετοχής Σύνολο µετοχών σε κυκλοφορία: 101.260.000 Σύνολο ιδίων µετοχών: 2.164.784 Τιµή µετοχής την 31.12.2015: 7,37 Κεφαλαιοποίηση την 31.12.2015: 746 εκατ. 15η στο Χ.Α. σύµφωνα µε τη µέση ετήσια κεφαλαιοποίηση της Εταιρείας NAV την 31.12.2015: 882 εκατ. NAV ανά µετοχή την 31.12.2015: 8,71 ΑΕΕΑΠ: Ένα σταθερό & διαφανές πλαίσιο λειτουργίας Επενδύουν σε Όλα τα είδη εµπορικών ακινήτων συµπεριλαµβανοµένου του ξενοδοχειακού τοµέα, µαρίνων ελλιµενισµού κλπ Οικιστικά ακίνητα Μακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης Ανάπτυξη ακινήτων (1) Οι ΑΕΕΑΠ Μπορούν: Να δανείζονται έως το 75% του ενεργητικού τους Να δηµιουργούν ειδικά οχήµατα για σκοπούς χρηµατοδότησης Να αποκτούν ακίνητα από τους µετόχους τους µέσω µίας εξαιρετικά ρυθµισµένης και διαφανούς διαδικασίας που απαιτεί τη διενέργεια της Γ.Σ. Πρέπει: Να διανέµουν τουλάχιστον το 50% των καθαρών κερδών τους. Επενδύουν µέσω Απευθείας απόκτησης ακινήτων Κοινοπρακτικού τύπου εταιρειών-τουλάχιστον 25% των µετοχών τους και διατήρηση ελέγχου Εταιρειών ειδικού σκοπού -τουλάχιστον 80% των µετοχών τους Εταιρειών συµµετοχών - τουλάχιστον 80% των µετοχών τους Ρυθµισµένων αµοιβαίων κεφαλαίων και κεφαλαίων εναλλακτικών επενδύσεων - τουλάχιστον 80% των µετοχών τους Φορολογικό καθεστώς Ετήσιος φόρος: 10% * (επιτόκιο ΕΚΤ + 1%) επί του ενεργητικού τους (2) Απαλλαγή από το φόρο µεταβίβασης ακινήτων κατά την απόκτηση ακινήτων Τέλη Υποθηκοφυλακείων -1,75 επί της αξίας του αποκτώµενου ακινήτου Απαλλαγή από φόρο κεφαλαιακών κερδών Απαλλαγή από το φόρο κατά τη διανοµή µερισµάτων (1): Περιορισμοί: μέγιστο κόστος της ανάπτυξης ακινήτων δεν μπορεί να υπερβαίνει το 40% της αξίας του συνολικού χαρτοφυλακίου. (2): Σήμερα ο συντελεστής φόρου ανέρχεται σε 0,105% βάσει επιτοκίου ΕΚΤ ίσου με 0,05%. 19
ΕΚΕ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΣΕΙΣ Εταιρική Κοινωνική Ευθύνη & Αναβάθµιση Υφιστάµενου Χαρτοφυλακίου Από το 2014, η Grivalia ανέλαβε µια συνειδητή δέσµευση η οποία αφορά στην βιώσιµη προσέγγιση του συνόλου της δραστηριότητάς της, υιοθετώντας διεθνή πρότυπα για την αειφορία, το περιβάλλον και την κοινωνία στην οποία λειτουργεί. Το 2015 αποτέλεσε έτος-αφετηρία ως προς την υλοποίηση στόχων της δέσµευσης αυτής, κυρίως στα πλαίσια α) της Εταιρικής Κοινωνικής Ευθύνης (Ε.Κ.Ε.) και β) της αναβάθµισης του υφιστάµενου χαρτοφυλακίου της. Όσο αφορά την δραστηριότητα της Εταιρείας στα πλαίσια της Κοινωνικής της Ευθύνης, το 2015 αξιοποιήθηκε το ταµείο το οποίο δηµιουργήθηκε καταρχάς ως ποσοστό των ετήσιων καθαρών λειτουργικών της κερδών και κατά δεύτερον από την εθελοντική συµβολή των ανώτατων και ανώτερων στελεχών της Εταιρείας, µε ποσοστό 5% επί των επιπλέον αµοιβών τους. Με δεδοµένες τις δυσµενείς οικονοµικές συγκυρίες της χώρας, η Grivalia προσανατολίστηκε σε δράσεις που αφορούσαν την Κοινωνία και την Εκπαίδευση. Αναλυτικότερα, στον κοινωνικό τοµέα η Grivalia: Στήριξε για έκτη συνεχή χρονιά τους Γιατρούς Χωρίς Σύνορα και Ξεκίνησε συνεργασία µε την ΜΚΟ PRAKSIS στα πλαίσια της οποίας υιοθέτησε για χρονικό διάστηµα τριών µηνών πενήντα ευάλωτες οικογένειες µε ανήλικα παιδιά καθώς και τριάντα µοναχικά ηλικιωµένα άτοµα, καλύπτοντας ανάγκες σίτισης, φαρµάκων, επιδότησης ενοικίου & ΔΕΚΟ, OTE Alert Με πρωτοβουλία τους, οι εργαζόµενοι της Εταιρείας οργάνωσαν τρεις δεκαπενθήµερες εθελοντικές δράσεις κατά τις οποίες συγκέντρωσαν φάρµακα και δώρα για τα παιδιά των οικογενειών και τους ηλικιωµένους που υιοθέτησε η Grivalia. Οι δράσεις της Εταιρείας στον τοµέα της Εκπαίδευσης αφορούσαν τόσο την τριτοβάθµια όσο και την πρωτοβάθµια. Αναλυτικά η Grivalia στην τριτοβάθµια, προσέφερε: Μια υποτροφία σε µεταπτυχιακό φοιτητή του τµήµατος Χρηµατοοικονοµικής & Τραπεζικής Διοικητικής του Πανεπιστηµίου Πειραιά Δύο υποτροφίες σε προπτυχιακούς φοιτητές του τµήµατος Χρηµατοοικονοµικής & Τραπεζικής Διοικητικής του Πανεπιστηµίου Πειραιά Δύο υποτροφίες σε προπτυχιακούς φοιτητές της σχολής Πολιτικών Μηχανικών του Μετσόβιου Πανεπιστηµίου Στην πρωτοβάθµια Εκπαίδευση, η Εταιρεία στήριξε σχολεία σε περιοχές στις οποίες έχει σηµαντική παρουσία και δραστηριότητα µε ακίνητα ιδιοκτησίας της, όπως παρακάτω: 2ο Γυµνάσιο Ταύρου o Πλήρης εξοπλισµός εργαστηρίου πληροφορικής o Φωτοτυπικό πολυ-µηχάνηµα o Διαδραστικός εκπαιδευτικός πίνακας o Κλιµατιστική µονάδα 2ο Δηµοτικό Ταύρου o Εκσυγχρονισµός αίθουσας εκδηλώσεων µε δηµιουργία νέας σκηνής, αναβάθµιση ηλεκτρολογικού και ηχητικού εξοπλισµού o Αθλητικό υλικό o Γραφική ύλη 6ο Γυµνάσιο Αµαρουσίου o Βελτιώσεις στην αίθουσα εκδηλώσεων o Επισκευή βιβλιοθήκης o Projector o Αθλητικό υλικό 20
ΕΚΕ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΣΕΙΣ 1ο Ειδικό Δηµοτικό Αµαρουσίου o Κατασκευή κουζίνας και ιατρείου ειδικών προδιαγραφών o Πλάκες ασφαλείας στα δάπεδα του εξωτερικού χώρου ψυχαγωγίας o Ειδικό δάπεδο στην αίθουσα µουσικής o Γραφική ύλη Το 2015 η Grivalia ολοκλήρωσε επίσης την πιστοποίηση δύο ακινήτων του υφιστάµενου χαρτοφυλακίου της, µέσα στα πλαίσια του προγράµµατος αναβάθµισης του. Τα ακίνητα πιστοποιήθηκαν µε βάση το πρότυπο περιβαλλοντικής βαθµονόµησης LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) που είναι το πλέον αναγνωρισµένο διεθνώς σύστηµα πιστοποίησης κτιρίων που αναπτύχθηκε από το Συµβούλιο Πράσινων Κτιρίων των Η.Π.Α. (U.S. Green Building Council). Το σύστηµα πιστοποιεί ότι ένα κτίριο έχει σχεδιαστεί και (ανα)κατασκευαστεί µε εφαρµογή των αρχών της αειφόρου δόµησης που αποσκοπούν στη βέλτιστη ενεργειακή και περιβαλλοντική συµπεριφορά του κτιρίου και αποβλέπει στην ποσοτικοποίηση της σχετικής απόδοσης του έργου. Το πρώτο πιστοποιηµένο κατά LEED κτίριο γραφείων της Grivalia, µε έτος κατασκευής το 2000, βρίσκεται στον Παράδεισο Αµαρουσίου επί της οδού Σωρού 8-10 και είναι µισθωµένο σε µεγάλους εγχώριους και διεθνής οργανισµούς. Διαθέτει 6.086τ.µ. συνολικής επιφάνειας και 251 θέσεις στάθµευσης. Το εν λόγω ακίνητο απέσπασε τη σηµαντική πιστοποίηση LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance σε επίπεδο GOLD, ως απόρροια της εφαρµογής του συστήµατος LEED for Operations and Maintenance, η οποία προβλέπει µια σειρά επεµβάσεων και παρακολούθησης της αποτελεσµατικότητάς τους. Για την επίτευξη της συγκεκριµένης πιστοποίησης, στο κτίριο της οδού Σωρού πραγµατοποιήθηκαν βελτιώσεις των εγκαταστάσεων άρδευσης, περιορισµός του φαινοµένου της θερµικής αστικής νησίδας µέσω εφαρµογής ανακλαστικών υλικών στο δώµα, περιορισµός της φωτορύπανσης από τον εξωτερικό φωτισµό, βελτιστοποίηση της λειτουργίας των Η/Μ συστηµάτων κλιµατισµού& αερισµού του κτιρίου και προµήθεια πιστοποιητικών Green-e certificates για την ενίσχυση της παραγωγής ενέργειας από Α.Π.Ε, ίσης µε την καταναλισκόµενη ετήσια ενέργεια του κτιρίου. Την υψηλότερη βαθµολογία πιστοποίησης LEED σε επίπεδο Platinum απέσπασε η Grivalia για το κτίριο επί των οδών Θεσσαλονίκης, Τεώ & 25ης Μαρτίου στον Ταύρο. Το κτίριο πιστοποιήθηκε κατά LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance. Για την επίτευξη της συγκεκριµένης πιστοποίησης, στο κτίριο του Ταύρου πραγµατοποιήθηκαν βελτιώσεις των εγκαταστάσεων άρδευσης, συλλογή των όµβριων υδάτων και χρησιµοποίησή τους για άρδευση, περιορισµός του φαινοµένου της θερµικής αστικής νησίδας µέσω εφαρµογής ανακλαστικών υλικών στο δώµα, περιορισµός της φωτορύπανσης από τον εξωτερικό φωτισµό, βελτιστοποίηση της λειτουργίας των Η/Μ συστηµάτων κλιµατισµού& αερισµού του κτιρίου, εγκατάσταση µετρητών καταναλώσεων ενέργειας και νερού και προµήθεια πιστοποιητικών Green-e certificates για την ενίσχυση της παραγωγής ενέργειας από Α.Π.Ε, ίσης µε την καταναλισκόµενη ετήσια ενέργεια του κτιρίου. Η συµµετοχή του µισθωτή ήταν καθοριστική καθώς έγινε θέσπιση και εφαρµογή καινοτόµων πολιτικών και διαδικασιών σε επίπεδο κτιρίου, για την ολιστική αντιµετώπιση της αειφορίας (διαχείριση απορριµµάτων, προµήθεια οικολογικών προϊόντων καθαρισµού, διαχείριση περιβάλλοντος χώρου, κ.α.) Το πιστοποιηµένο κατά LEED Platinum ακίνητο της Grivalia, είναι ένα σύγχρονο κτίριο γραφείων το οποίο βρίσκεται στην περιοχή του Ταύρου και αποτελείται από δυο κτίρια, συνολικού εµβαδού 24.314τ.µ. Είναι πλήρως µισθωµένο στoν Όµιλο Eurobank. Η Grivalia εντός του 2016 σχεδιάζει να έχει ολοκληρώσει την αναβάθµιση και πιστοποίηση 3 ακόµα κτιρίων του χαρτοφυλακίου της. 21
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΕΤΗΣΙΑΣ ΕΚΘΕΣΗΣ 25 ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ 27 ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ 43 ΕΚΘΕΣΗ ΕΛΕΓΧΟΥ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΥ ΟΡΚΩΤΟΥ ΕΛΕΓΚΤΗ ΛΟΓΙΣΤΗ 46 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΕΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 90 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΑΙ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΗΣ ΑΠΟ 1 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ 2015 ΕΩΣ 31 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2015 92 ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ 94 ΠΙΝΑΚΑΣ ΑΝΤΙΣΤΟΙΧΙΑΣ ΠΑΡΑΠΟΜΠΩΝ ΜΕ ΤΙΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 10 ΤΟΥ Ν. 3401/2005 Grivalia Properties ΑEEAΠ ΕΤΗΣΙΑ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΧΡΗΣΗ ΠΟΥ ΕΛΗΞΕ 31 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2015
ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΟΣ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΟΣ ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΣ...46 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ...47 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ...48 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ...49 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ...50 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΙ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ...51 1. ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ...52 2. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΣΗΜΑΝΤΙΚΩΝ ΛΟΓΙΣΤΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ...52 2.1 Βάση προετοιµασίας των Οικονοµικών Καταστάσεων...52 2.2 Νέα λογιστικά πρότυπα και ερµηνείες...52 2.3 Συµµετοχή σε θυγατρικές...56 2.4 Ενοποίηση...56 2.5 Λειτουργικοί Τοµείς...57 2.6 Μετατροπή ξένου νοµίσµατος...57 2.7 Επενδύσεις σε ακίνητα...58 2.8 Κόστη δανεισµού...59 2.9 Ενσώµατα πάγια στοιχεία...59 2.10 Μισθώσεις...60 2.11 Χρηµατοοικονοµικά περιουσιακά στοιχεία...60 2.12 Άυλα περιουσιακά στοιχεία...61 2.13 Αποµείωση αξίας µη χρηµατοοικονοµικών περιουσιακών στοιχείων...61 2.14 Εµπορικές απαιτήσεις...61 2.15 Ταµειακά διαθέσιµα και ισοδύναµα...62 2.16 Μετοχικό κεφάλαιο...62 2.17 Ίδιες µετοχές...62 2.18 Προµηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις...62 2.19 Τραπεζικά δάνεια...62 2.20 Τρέχουσα και Αναβαλλόµενη φορολογία...62 2.21 Προβλέψεις...63 2.22 Αναγνώριση εσόδων...64 2.23 Έσοδα από τόκους...64 2.24 Κέρδη ανά Μετοχή...64 2.25 Παροχές σε Συµµετοχικούς Τίτλους...64 2.26 Διανοµή µερισµάτων...64 2.27 Έξοδα από Τόκους...64 2.28 Συµψηφισµός χρηµατοοικονοµικών µέσων...65 3. ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΚΙΝΔΥΝΟΥ...65 3.1 Παράγοντες χρηµατοοικονοµικού κινδύνου...65 3.2 Εκτίµηση της εύλογης αξίας...67 3.3 Διαχείριση κεφαλαίου...68 4. ΣΗΜΑΝΤΙΚΕΣ ΛΟΓΙΣΤΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ...69 5. ΠΛΗΡΟΦΟΡΗΣΗ ΚΑΤΑ ΤΟΜΕΑ...70 6. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ...71 7. ΕΝΣΩΜΑΤΑ ΠΑΓΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ...74 8. ΣΥΜΜΕΤΟΧΗ ΣΕ ΘΥΓΑΤΡΙΚΕΣ...75 9. ΛΟΙΠΕΣ ΜΑΚΡΟΠΡΟΘΕΣΜΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ...76 10. ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΛΟΙΠΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ...76 11. ΤΑΜΕΙΑΚΑ ΔΙΑΘΕΣΙΜΑ ΚΑΙ ΙΣΟΔΥΝΑΜΑ...77 12. ΙΔΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ...77 13. ΔΑΝΕΙΑ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ...79 14. ΠΡΟΜΗΘΕΥΤΕΣ ΚΑΙ ΛΟΙΠΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ...81 15. ΕΣΟΔΑ...81 16. ΑΜΕΣΑ ΕΞΟΔΑ ΣΧΕΤΙΖΟΜΕΝΑ ΜΕ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ...82 17. ΑΜΟΙΒΕΣ ΚΑΙ ΕΞΟΔΑ ΠΡΟΣΩΠΙΚΟΥ- Δ.Σ...82 18. ΛΟΙΠΑ ΕΞΟΔΑ...83 19. ΦΟΡΟΙ...83 20. ΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΑΝΑ ΜΕΤΟΧΗ...84 21. ΚΕΡΔΗ ΑΝΑ ΜΕΤΟΧΗ...84 22. ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ...84 23. ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΕΣ ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ...84 24. ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΜΕ ΣΥΝΔΕΔΕΜΕΝΑ ΜΕΡΗ...84 25. ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΤΗΣ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ ΤΟΥ ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΥ...88
02 ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΜΕΛΩΝ 06
ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΜΕΛΩΝ Δηλώσεις Μελών του Διοικητικού Συµβουλίου σύµφωνα µε το άρθρο 4 παρ. 2 του ν. 3556/2007. Δηλώνουµε ότι, εξ όσων γνωρίζουµε, η ετήσια οικονοµική έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31 η Δεκεµβρίου 2015, η οποία καταρτίσθηκε σύµφωνα µε τα ισχύοντα λογιστικά πρότυπα, απεικονίζει κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία του ενεργητικού και παθητικού, την καθαρή θέση και τα αποτελέσµατα χρήσεως της GRIVALIA PROPERTIES AΕΕΑΠ και των επιχειρήσεων που περιλαµβάνονται στην ενοποίηση εκλαµβανοµένων ως σύνολο. Επίσης, δηλώνουµε ότι, εξ όσων γνωρίζουµε, η Ετήσια Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συµβουλίου απεικονίζει κατά τρόπο αληθή την εξέλιξη, τις επιδόσεις και τη θέση της GRIVALIA PROPERTIES AΕΕΑΠ (Εταιρεία), καθώς και των επιχειρήσεων που περιλαµβάνονται στην ενοποίηση εκλαµβανοµένων ως σύνολο (Όµιλος), συµπεριλαµβανοµένης της περιγραφής των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων που αντιµετωπίζουν. Μαρούσι, 28 Ιανουαρίου 2016 Οι δηλούντες Νικόλαος Α. Μπέρτσος Γεώργιος Χρυσικός Γεώργιος Κατσιµπρής Πρόεδρος Δ.Σ. Διευθύνων Σύµβουλος Ανεξάρτητο µη Εκτελεστικό Μη Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ. Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ Μέλος Δ.Σ. 25
03 ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ Δ.Σ. 06
ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συµβουλίου της Εταιρείας «GRIVALIA PROPERTIES Ανώνυµη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία» επί των Ενοποιηµένων και Εταιρικών Οικονοµικών Καταστάσεων της χρήσης που έληξε την 31 η Δεκεµβρίου 2015 Κυρίες και Κύριοι Μέτοχοι, Με βάση τις διατάξεις του Ν.3556/2007 και του Κ.Ν.2190/1920, σας παραθέτουµε την Έκθεση του Διοικητικού Συµβουλίου της Εταιρείας «GRIVALIA PROPERTIES ΑΕΕΑΠ» για τις Ενοποιηµένες και Εταιρικές Οικονοµικές Καταστάσεις για τη χρήση 2015. Η παρούσα Έκθεση περιλαµβάνει τις πληροφορίες των παραγράφων 7 και 8 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007, τη δήλωση εταιρικής διακυβέρνησης του άρθρου 2 παρ. 2 του Ν. 3873/2010, τις Ετήσιες Ενοποιηµένες και Εταιρικές Οικονοµικές Καταστάσεις για τη χρήση 2015, τις σηµειώσεις επί των Οικονοµικών Καταστάσεων της χρήσης αυτής που προβλέπουν τα Διεθνή Πρότυπα Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς, ως και την Έκθεση Ελέγχου του ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΟΥ ΟΜΙΛΟΥ Το 2015 ήταν µια χρονιά σηµαντικών γεγονότων και εξελίξεων σε χρηµατοοικονοµικό επίπεδο. Το πρώτο εξάµηνο χαρακτηρίστηκε από τις παρατεταµένες διαπραγµατεύσεις των ελληνικών αρχών µε τους ευρωπαίους εταίρους, τον υψηλό βαθµό αβεβαιότητας και κατέληξε στην επιβολή περιορισµών στην κίνηση κεφαλαίων, στη θέσπιση τραπεζικής αργίας και στη διεξαγωγή δηµοψηφίσµατος. Το δεύτερο εξάµηνο σηµατοδοτήθηκε από την επίτευξη συµφωνίας µε τους εταίρους, η οποία κυρώθηκε από το Ελληνικό Κοινοβούλιο µε συντριπτική πλειοψηφία στις 14 Αυγούστου. Η επίτευξη της συµφωνίας οδήγησε στην επαναλειτουργία των τραπεζών και στη σταδιακή χαλάρωση των περιορισµών στην κίνηση κεφαλαίων, ενώ συνέβαλε στη βελτίωση του οικονοµικού κλίµατος και στη µείωση της αβεβαιότητας. Εν συνεχεία, η χώρα οδηγήθηκε εκ νέου σε εκλογές το Σεπτέµβριο µε τις οποίες αποκαταστάθηκε η πολιτική σταθερότητα. Καθοριστικής σηµασίας για το µέλλον του χρηµατοπιστωτικού συστήµατος απετέλεσε η επιτυχής ολοκλήρωση της ανακεφαλαιοποίησης των ελληνικών τραπεζών. Το βασικό ζήτηµα της ελληνικής οικονοµίας παραµένει η άρση της αβεβαιότητας που θα επιτρέψει την επανεκκίνησή της και την προσέλκυση νέων επενδύσεων. Απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί: α) η ολοκλήρωση της πρώτης αξιολόγησης και β) η υλοποίηση του προγράµµατος. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο ο κλάδος του επαγγελµατικού ακινήτου παρουσίασε µια σταθεροποίηση στις τιµές µε τα ποιοτικά ακίνητα να είναι σε πλεονεκτικότερη θέση. Ο Όµιλος διαχειρίστηκε µε µεγάλη επιτυχία τον πιστωτικό κίνδυνο, διατήρησε τα πολύ υψηλά ποσοστά των µισθωµένων σε σχέση µε το σύνολο των ακινήτων του (άνω του 94%) και αύξησε την κερδοφορία του πραγµατοποιώντας νέες επενδύσεις, ενώ παράλληλα ενέτεινε την υλοποίηση προγραµµάτων εταιρικής κοινωνικής ευθύνης σε σχολεία, πανεπιστήµια και πολλαπλές κοινωνικές δράσεις. Η Εταιρεία προχώρησε στην ενεργειακή αναβάθµιση του υφιστάµενου χαρτοφυλακίου της µε στόχο τον εκσυγχρονισµό των εργασιακών χώρων των µισθωτών της και την οικολογική προσέγγιση της δραστηριότητάς της. Η στροφή στην οικολογική προσέγγιση της δραστηριότητας του Οµίλου θα αποτελέσει στο µέλλον βασικό πυλώνα της στρατηγικής του. Στο ανωτέρω πλαίσιο εντάσσεται η ενεργειακή αναβάθµιση του Kifissias Plaza που µετονοµάστηκε σε Green Plaza (www.greenplaza. gr), µία επένδυση που αναµένεται να ανέλθει σε 7.000 περίπου και να ολοκληρωθεί το 2016. Το εκσυγχρονισµένο Green Plaza όταν ολοκληρωθεί θα είναι το πρώτο «πράσινο» κτίριο στην Ελλάδα που θα έχει πιστοποιηθεί κατά LEED for Core & Shell, την ειδική έκδοση του LEED για ακίνητα τα οποία προορίζονται για µίσθωση. Επιπρόσθετα, η Εταιρεία έλαβε τη σηµαντική πιστοποίηση LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance GOLD για το κτίριο γραφείων της στην οδό Σωρού στο Μαρούσι, ενώ την υψηλότερη βαθµολογία πιστοποίησης LEED 27
ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ Platinum απέσπασε η Εταιρεία για το κτίριο επί των οδών Θεσσαλονίκης, Τεώ και 25 ης Μαρτίου στον Ταύρο, όντας το πρώτο κτίριο γραφείων στην Ελλάδα το οποίο λαµβάνει την ύψιστη αυτή διάκριση. Η Εταιρεία συνέχισε την υλοποίηση της επενδυτικής στρατηγικής διατηρώντας υψηλά τα επενδυτικά της πρότυπα, ενώ παράλληλα αναλύοντας και αξιολογώντας συνεχώς τις διαµορφούµενες οικονοµικές συνθήκες αναζητεί νέες επενδυτικές ευκαιρίες για να αξιοποιήσει τη ρευστότητα της. Για το λόγο αυτό συστάθηκε όχηµα ειδικού σκοπού (SPV) µε έδρα το Λουξεµβούργο µε σκοπό την απόκτηση, ανάπτυξη και διαχείριση ξενοδοχειακών και τουριστικών ακινήτων κυρίως στην Ελλάδα, το οποίο αναµένεται να προσελκύσει επιπρόσθετα κεφάλαια ύψους 75.000 από µετόχους της Εταιρείας και νέους επενδυτές.. Κύκλος εργασιών: Ο κύκλος εργασιών του Οµίλου για τη χρήση 2015 ανέρχεται σε 57.646 έναντι 50.636 παρουσιάζοντας αύξηση 7.010 ή 14%. Η αύξηση του κύκλου εργασιών οφείλεται κατά κύριο λόγο στα νέα επενδυτικά ακίνητα του Οµίλου που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια της κλειόµενης χρήσης, καθώς και στις αποκτήσεις του 2014. Αποτελέσµατα από αναπροσαρµογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία: Τα κέρδη του Οµίλου από αναπροσαρµογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία για τη χρήση 2015 ανήλθαν σε 19.752 έναντι κερδών 4.872 της προηγούµενης χρήσης. Από την απόκτηση των νέων επενδυτικών ακινήτων κατά τη διάρκεια της χρήσης προέκυψε κέρδος από αναπροσαρµογή 19.415, ενώ για το υφιστάµενο χαρτοφυλάκιο της 31ης Δεκεµβρίου 2014 πρόκυψε κέρδος ποσού 337. Το 2015 χαρακτηρίστηκε από τη σταθεροποίηση των αξιών των ακινήτων του Οµίλου. Ωστόσο τα καθαρά κέρδη από αναπροσαρµογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία του Οµίλου ανέρχονται σε 19.752 για τη χρήση 2015 έναντι κερδών 4.872 το 2014, γεγονός που αποδίδεται στις νέες επενδύσεις που πραγµατοποίησε ο Όµιλος. Την 31/12/2015 το χαρτοφυλάκιο του Οµίλου περιλάµβανε ογδόντα έξι (86) ακίνητα. Τα περισσότερα από τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου του Οµίλου βρίσκονται στην Ελλάδα, πενήντα δύο (52) εκ των οποίων βρίσκονται στην ευρύτερη περιοχή των Αθηνών και τα υπόλοιπα εικοσιοκτώ (28) βρίσκονται σε άλλες µεγάλες πόλεις της Ελλάδας και ένα (1) οικόπεδο στην περιοχή των Σπάτων. Στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, ο Όµιλος κατέχει δύο (2) εµπορικά ακίνητα στη Σερβία και τρία (3) στη Ρουµανία. Στις 31/12/2015, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του Οµίλου περιλάµβανε ακίνητα συνολικής εκµισθώσιµης επιφάνειας περίπου 743.902 τ.µ. µε εύλογη αξία 825.598 όπως αποτιµήθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιµητές των εταιρειών AVENT A.E. (ΝΑΙ HELLAS) και Savills Ελλάς ΕΠΕ. Λειτουργικά Κέρδη: Τα λειτουργικά κέρδη του Οµίλου για τη χρήση 2015 ανήλθαν σε 68.930 έναντι κερδών 48.842 της προηγούµενης χρήσης. Τα λειτουργικά κέρδη του Οµίλου µη συµπεριλαµβανοµένων κερδών από αναπροσαρµογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία και λοιπών εσόδων, ανήλθαν σε ποσό 49.063 έναντι ποσού 43.883 της προηγουµένης χρήσης, παρουσιάζοντας µια αύξηση ποσού 5.180 ή 12%. Η αύξηση οφείλεται κυρίως στην αύξηση του κύκλου εργασιών. Χρηµατοοικονοµικά έσοδα: Τα χρηµατοοικονοµικά έσοδα Οµίλου για τη χρήση 2015 ανήλθαν σε 377 έναντι 6.176 της προηγούµενης χρήσης, παρουσιάζοντας µια µείωση ποσού 5.799 ή 94%. Η µείωση των χρηµατοοικονοµικών εσόδων από τόκους αποδίδεται αφενός στα µειούµενα διαθέσιµα κεφάλαια λόγω της απόκτησης νέων επενδυτικών ακινήτων κι αφετέρου στα πολύ χαµηλότερα επιτόκια καταθέσεων, ως αποτέλεσµα της πολιτικής διαχείρισης του πιστωτικού κινδύνου του Οµίλου. Χρηµατοοικονοµικά έξοδα: Τα χρηµατοοικονοµικά έξοδα του Οµίλου για τη χρήση 2015 ανήλθαν σε 1.806 έναντι 2.084 της προηγούµενης χρήσης, παρουσιάζοντας µία µείωση ποσού 278 ή 13%. Η 28
ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ µείωση οφείλεται στα µειωµένα δανειακά κεφαλαία και στα µειωµένα επιτόκια Euribor. Φόροι: Οι φόροι του Οµίλου για τη χρήση 2015 ανήλθαν σε 5.528 έναντι 4.192 της προηγούµενης χρήσης, παρουσιάζοντας µία αύξηση ποσού 1.336 ή 32%. Η αύξηση των φόρων οφείλεται κυρίως στην αύξηση του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) λόγω των πραγµατοποιηθέντων επενδύσεων το 2014. Όπως αναφέρεται στη σηµείωση 19 των Ετήσιων Ενοποιηµένων και Εταιρικών Οικονοµικών Καταστάσεων, η Εταιρεία φορολογείται βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων της σε ακίνητα και των ταµειακών διαθεσίµων και ισοδυνάµων µε φορολογικό συντελεστή 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέµβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξανόµενου κατά µία (1) ποσοστιαία µονάδα. Καθαρά κέρδη µετά από φόρους: Συνέπεια των παραπάνω, τα καθαρά κέρδη µετά από φόρους για τη χρήση 2015 ανήλθαν σε 61.973 έναντι κερδών 49.995 της προηγούµενης χρήσης. Ίδιες µετοχές: Η Εταιρεία εντός της κλειόµενης χρήσης προέβη σε αγορά 973.798 ιδίων µετοχών συνολικού κόστους 7.294 µε µέση τιµή κτήσης (ποσό σε ) 7,49 ανά µετοχή (τιµή µικρότερη κατά 1,22 ή κατά 14% σε σχέση µε την εσωτερική λογιστική αξία της µετοχής κατά την 31/12/2015) σύµφωνα και µε την απόφαση της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των µετόχων της 30 ης Ιουλίου 2015, η οποία παρείχε εκ νέου άδεια δυο ετών για την αγορά ιδίων µετοχών µέγιστου αριθµού έως 10% του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας, ήτοι το ανώτατο επιτρεπόµενο εκ του νόµου ποσοστό επί του καταβληµένου Μετοχικού Κεφαλαίου µε ανώτατη τιµή αγοράς (ποσό σε ) 10 ανά µετοχή και κατώτατη τιµή (ποσό σε ) 0,25, σύµφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου 16 του Κ.Ν. 2190/1920 όπως αυτός ισχύει σήµερα. Στις 31 Δεκεµβρίου 2015 η Εταιρεία κατείχε 2.164.784 ίδιες µετοχές συνολικού κόστους 14.334, εξαιρουµένης της πώλησης δικαιωµάτων ιδίων µετοχών ποσού 1.841, µε µέση τιµή κτήσης (ποσό σε ) 6,62 ανά µετοχή. Την 31 η Δεκεµβρίου 2014, η Εταιρεία κατείχε 1.190.986 ίδιες µετοχές συνολικού κόστους 7.040, εξαιρουµένης της πώλησης δικαιωµάτων ιδίων µετοχών ποσού 1.841, µε µέση τιµή κτήσης (ποσό σε ) 5,91 ανά µετοχή. Βασικοί Δείκτες Ο Όµιλος αξιολογεί τα αποτελέσµατα και την απόδοση του σε µηνιαία βάση εντοπίζοντας έγκαιρα και αποτελεσµατικά αποκλίσεις από τους στόχους του και λαµβάνει διορθωτικά µέτρα όπου κρίνει αναγκαίο. Η αποδοτικότητα του Οµίλου µετράται κάνοντας χρήση χρηµατοοικονοµικών δεικτών απόδοσης που χρησιµοποιούνται διεθνώς: 31.12.2015 31.12.2014 Δείκτης Ρευστότητας Γενική Ρευστότητα (Current Ratio) 6,5x 12x Δείκτης Μόχλευσης Συνολικός δανεισµός προς Σύνολο Ενεργητικού 6% 7% Δάνεια προς επενδύσεις (L.T.V.) 7% 9% Αγορά Εσωτερική Λογιστική αξία της µετοχής (N.A.V.) (ποσό σε ) 8,71 8,45 Κεφάλαια από τη Λειτουργία (Fund from Operations) 31.12.2015 31.12.2014 Μεταβολή % Κεφάλαια από τη λειτουργία (F.F.O.) 42.229 43.954 (1.725) ( 4%) 29
ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΚΛΕΙΟΜΕΝΗ ΧΡΗΣΗ 1. Την 3 η Φεβρουαρίου 2015 η Εταιρεία συµφώνησε µε τον Όµιλο Σκλαβενίτη για την απόκτηση και ταυτόχρονη εκµίσθωση χαρτοφυλακίου εννέα (9) καταστηµάτων της πρόσφατα εξαγορασθείσας από τον Όµιλο Σκλαβενίτη, ΜΑΚΡΟ ΚΑΣ & ΚΑΡΥ ΧΟΝΔΡΕΜΠΟΡΙΚΗ Α.Ε. («ΜΑΚΡΟ»). Η συµφωνία αφορά την απόκτηση χαρτοφυλακίου συνολικής επιφάνειας 100.000 τ.µ. περίπου, έναντι τιµήµατος 60.000 (µη συµπεριλαµβανοµένων εξόδων απόκτησης ύψους 239) και την ταυτόχρονη εκµίσθωση τους στη ΜΑΚΡΟ έναντι αρχικού ετήσιου µισθώµατος 5.700. Το χαρτοφυλάκιο αποτελείται από δύο ακίνητα στην Αθήνα, δύο στη Θεσσαλονίκη και από ένα στο Ηράκλειο Κρήτης, στην Πάτρα, στη Λάρισα, στο Βόλο και στη Ξάνθη. Η συµφωνία ολοκληρώθηκε την 12 η Αυγούστου 2015 και χρηµατοδοτήθηκε στο σύνολο της από τα αδιάθετα κεφάλαια της Αύξησης Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας που πραγµατοποιήθηκε το 2014. 2. Την 17 η Μαρτίου 2015, η Τακτική Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας ενέκρινε τη διανοµή µερίσµατος συνολικού ποσού 30.378 από τα κέρδη της χρήσης 2014 ([ποσό σε ] 0,30 ανά µετοχή) συµπεριλαµβανοµένου και του προµερίσµατος που πληρώθηκε κατά την 13 η Ιανουαρίου 2015 ποσού 10.007 ([ποσό σε ] 0,10 ανά µετοχή). 3. Την 18 η Μαρτίου 2015, η Εταιρεία, σε συνέχεια της σχετικής άδειας που έλαβε από την Τακτική Γενική Συνέλευση των Μετόχων της στις 17 Μαρτίου 2015, προχώρησε στην απόκτηση ενός ακινήτου στο Ηράκλειο Κρήτης από την «PRAKTIKER HELLAS ΕΜΠΟΡΙΚΗ Α.Ε.» και την ταυτόχρονη µακροπρόθεσµη επαναµίσθωση από αυτή. Το καταβληθέν τίµηµα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε στο ποσό των 8.500 (µη συµπεριλαµβανοµένων εξόδων απόκτησης ποσού 62). Σύµφωνα µε σχετική εκτίµηση που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιµητές, κατά την ηµεροµηνία απόκτησης, η εκτιµηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε ποσό 8.830. Η εν λόγω επένδυση χρηµατοδοτήθηκε από την Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας που πραγµατοποιήθηκε το 2014. 4. Την 19 η Μαΐου 2015, η Εταιρεία, σε συνέχεια της σχετικής άδειας που έλαβε από την Έκτακτη Γενική Συνέλευση των Μετόχων της στις 28 Αυγούστου 2014, προχώρησε στην απόκτηση ενός ακινήτου στη Μάνδρα Αττικής από την «PRAKTIKER HELLAS ΕΜΠΟΡΙΚΗ Α.Ε.» και την ταυτόχρονη µακροπρόθεσµη επαναµίσθωση από αυτή. Tο καταβληθέν τίµηµα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε στο ποσό των 6.500 (µη συµπεριλαµβανοµένων εξόδων απόκτησης ποσού 76). Σύµφωνα µε σχετική εκτίµηση που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιµητές, κατά την ηµεροµηνία απόκτησης, η εκτιµηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε ποσό 7.905. Η εν λόγω επένδυση χρηµατοδοτήθηκε από την Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας που πραγµατοποιήθηκε το 2014. 5. Την 26 η Ιουνίου 2015 η Εταιρεία προέβη στη σύσταση µίας κατά 100% θυγατρικής εταιρείας µε την επωνυµία «Grivalia Hospitality S.A.» µε έδρα το Λουξεµβούργο. Η «Grivalia Hospitality S.A.» έχει ως σκοπό την απόκτηση, ανάπτυξη και διαχείριση ξενοδοχειακών και τουριστικών ακινήτων κυρίως στην Ελλάδα. Το καταβληθέν µετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας κατά την 31/12/2015 ανέρχεται στο ποσό των 2.000. Η εν λόγω επένδυση χρηµατοδοτήθηκε από την Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας που πραγµατοποιήθηκε το 2014. 6. Την 10 η Ιουλίου η Εταιρεία προέβη στη σύσταση µίας κατά 100% θυγατρικής εταιρείας µε την επωνυµία 30
ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ «Grivalia New Europe S.A.» µε έδρα το Λουξεµβούργο. Η «Grivalia New Europe S.A.» έχει ως σκοπό την απόκτηση και εκµετάλλευση εµπορικών ακινήτων στις χώρες στις οποίες ήδη δραστηριοποιείται η Εταιρία εφόσον φυσικά υπάρξουν ανάλογες επενδυτικές ευκαιρίες. Το καταβληθέν µετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας κατά την 31/12/2015 ανέρχεται στο ποσό των 50. Η εν λόγω επένδυση χρηµατοδοτήθηκε από την Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας που πραγµατοποιήθηκε το 2014. 7. Την 23 η Νοεµβρίου 2015, η Εταιρεία προχώρησε στην ενεργειακή αναβάθµιση του Kifissias Plaza που µετονοµάστηκε σε Green Plaza (www.greenplaza.gr), µία επένδυση που αναµένεται να ανέλθει σε 7.000 περίπου και να ολοκληρωθεί εντός του 2016. Το εκσυγχρονισµένο Green Plaza όταν ολοκληρωθεί θα είναι το πρώτο «πράσινο» κτίριο στην Ελλάδα που θα έχει πιστοποιηθεί κατά LEED for Core & Shell, την ειδική έκδοση του LEED για ακίνητα τα οποία προορίζονται για µίσθωση. 8. Την 9 η Δεκεµβρίου 2015, το κτίριο γραφείων της Εταιρείας στην οδό Σωρού στο Μαρούσι απέσπασε τη σηµαντική πιστοποίηση LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance GOLD, ως απόρροια της εφαρµογής του συστήµατος LEED for Operations & Maintenance η οποία προβλέπει µια σειρά επεµβάσεων και παρακολούθησης της αποτελεσµατικότητας τους. 9. Την 29 η Δεκεµβρίου 2015, η Εταιρεία απέσπασε την υψηλότερη βαθµολογία πιστοποίησης LEED Platinum για το κτίριο επί των οδών Θεσσαλονίκης, Τεώ και 25 ης Μαρτίου στον Ταύρο, όντας το πρώτο κτίριο γραφείων στην Ελλάδα το οποίο λαµβάνει την ύψιστη αυτή διάκριση. Το κτίριο πιστοποιήθηκε κατά LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance, ως αποτέλεσµα της εφαρµογής του συστήµατος LEED for Operations & Maintenance η οποία προβλέπει µια σειρά επεµβάσεων και παρακολούθησης της αποτελεσµατικότητας τους. 31