Reserch Deprmen Σεπτέμβριος Residenil 2009 Mrke Repor Α Θ Η Ν Α - Θ Ε Σ Σ Α Λ Ο Ν Ι Κ Η Highlighs Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας για τους πρώτους μήνες του έτους σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2008. POLAND Αυστηρότερες διαδικασίες χορήγησης στεγαστικών δανείων και παράλληλη μείωση της UKRAINE ROMANIA SERBIA BULGARIA κινητικότητας στην αγορά στεγαστικής πίστης εκ μέρους των δυνητικών αγοραστών. Σταδιακή υποχώρηση της ζήτησης σε σχέση με την προσφορά οικιστικών ακινήτων. Στροφή σε μεταχειρισμένα ακίνητα μικρότερης επιφάνειας. Τήρηση στάσης αναμονής των δυνητικών αγοραστών και (περιορισμένα) περιθώρια έκπτωσης από μέρους των κατασκευαστών. GREECE Μείωση του όγκου συναλλαγών σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Disclimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Residenil Mrke Repor» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobnk EFG Propery Services. Υπεύθυνος έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ Ομάδα Έρευνας: ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΒΛΑΧΑΚΗΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΛΟΥΚΑΤΑΡΗ Ημερομηνία Έκδοσης 30 Σεπτεμβρίου 2009 Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobnk EFG Propery Services, μέλος του Ομίλου EFG, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobnk EFG Propery Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobnk EFG Propery Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου EFG. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobnk EFG Propery Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν.
Αγορά Κατοικίας ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η αγορά κατοικίας επηρεασμένη και από τις διεθνείς οικονομικές συνθήκες, παρουσιάζει ύφεση. Σημειώνεται μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας αλλά και του όγκου συναλλαγών. Από το τελευταίο τρίμηνο του 2008 μέχρι το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους σημειώθηκε περιορισμένος αριθμός πράξεων. Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2009 αναμένεται σταδιακή αύξηση της κινητικότητας εν όψει και των νέων οικονομικών φορολογικών μέτρων που δρομολογούνται με σκοπό την αναθέρμανση της αγοράς κατοικίας. Λαμβάνοντας υπόψη την αυστηρότερη δανειοδοτική πολιτική των τραπεζών και την οικονομική στενότητα που αντιμετωπίζουν τα περισσότερα νοικοκυριά, σημειώνεται στροφή της προτίμησης σε κατοικίες παλαιότητας και μικρότερης επιφάνειας. Από τη μεριά τους οι πωλητές εμφανίζονται στη πλειονότητά τους ελαστικοί ως προς τις διαπραγματεύσεις για μείωση των τιμών κυρίως σε περιοχές που είχαν εμφανίσει σημαντική αύξηση των επιπέδων τιμών τα τελευταία έτη. Στην Ελλάδα το 2008, οι επενδύσεις στις κατοικίες ανήλθαν στο 5,4% του ΑΕΠ ενώ το σύνολο των επενδύσεων στις κατασκευές διαμορφώθηκε στο 10,7% του ΑΕΠ. Τα αντίστοιχα ποσοστά στην Ευρωζώνη διαμορφώθηκαν σε 6,1% και 12,2%. Επισημαίνεται πως το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα και διαμορφώνεται περίπου στο 80%, αγγίζοντας ακόμη και το 97% στις αγροτικές περιοχές. ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΕΛΛΑΔΑ 2007 2008 2009f Ρυθμός αύξησης ΑΕΠ 4,0% 2,9% -1,0% Πληθωρισμός (μέσος) 3,0% 4,2% 1,1% Δημόσιο Χρέος (% ΑΕΠ) 94,8% 97,6% 105,0% Ιδιωτική Κατανάλωση 3,0% 2,2% 0,5% Ανεργία (% εργατ, Δυν/κού) 8,3% 7,7% 9,3% Πηγή: Eurobnk EFG Reserch & Forecsing Division ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΑ ΔΙΑΘΕΣΙΜΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων της Eurobnk EFG, για το 2009 ο πραγματικός ρυθμός ανάπτυξης του ΑΕΠ αναμένεται να διαμορφωθεί στο -1% από 2,9% το 2008 υποδηλώνοντας επιβράδυνση της εγχώριας οικονομικής και επενδυτικής δραστηριότητας. Το έλλειμμα του Προϋπολογισμού για το 2009 προβλέπεται να ξεπεράσει το 6% του ΑΕΠ γεγονός το οποίο καθιστά απαραίτητη τη λήψη κατάλληλων δημοσιονομικών μέτρων για την εξυγίανση της οικονομίας. Εντούτοις, λόγω των αντιστάσεων που διατηρεί η ελληνική οικονομία όπως τα χαμηλά επίπεδα εξάρτησης από τη βιομηχανία και τις εξαγωγές, εκτιμάται ότι οι επιπτώσεις από τη διεθνή χρηματοοικονομική κρίση θα είναι ηπιότερες. Σημαντικό ρόλο στην τόνωση της οικονομίας διαδραματίζει η εφαρμογή του προγράμματος ΤΕΜΠΜΕ μέσω του οποίου ενισχύθηκαν οικονομικά οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις με περισσότερα από 3,2 δισ. από τις αρχές του έτους. ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ TΗΝ ΠΕΡΙΟΔΟ ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ - ΙΟΥΝΙΟΥ 2009, με βάση τα δημοσιευμένα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο σύνολο της Χώρας μειώθηκε κατά 15,8%, αναφορικά με τον αριθμό των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 27,2% ως προς την επιφάνεια και κατά 28% ως προς τον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2008. Συγκεκριμένα, στην Περιφέρεια Αττικής ο οικοδομικός όγκος μειώθηκε κατά 20,8%, στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας κατά 36,1% ενώ για το σύνολο της Χώρας το ποσοστό μείωσης διαμορφώθηκε στο 28%. Σημαντική μείωση του οικοδομικού όγκου παρουσιάστηκε στις Περιφέρειες του Νότιου Αιγαίου (45,2%) και του Βόρειου Αιγαίου (40,3%). Υποχώρηση στην έκδοση οικοδομικών αδειών την περίοδο Ιανουαρίου - Ιουνίου του 2009 σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο, εμφανίστηκε σε όλες τις Περιφέρειες. Η μεγαλύτερη μείωση σημειώθηκε στα Ιόνια Νησιά (24,8%) και ακολουθούν το Νότιο Αιγαίο (21,8%), η Αττική (18,9%), η Κεντρική Μακεδονία (17,3%), η Κρήτη (17,2%), το Βόρειο Αιγαίο (17%), η Ήπειρος (16%), η Πελοπόννησος (13,9%), η Θεσσαλία (10,7%), η Δ. Ελλάδα (9,8%), η Σ. Ελλάδα (8,9%), η Δ. Μακεδονία (7,4%) και η Αν. Μακεδονία και Θράκη (6,8%). 2
Αγορά Κατοικίας ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ Ο ΕΤΗΣΙΟΣ ΡΥΘΜΟΣ ΑΝΟΔΟΥ της συνολικής χρηματοδότησης προς τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις παρουσίασε επιβράδυνση τον Ιούλιο του 2009 σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα και διαμορφώθηκε σε 6,6% από 7,4%, βάσει των επίσημων στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος. Αναφορικά με την πιστωτική επέκταση τόσο ως προς τις επιχειρήσεις όσο και ως προς τα νοικοκυριά παρατηρήθηκε μείωση από 8,6% σε 7,9% και από 6,2% σε 5,2% αντίστοιχα. Συγκεκριμένα η καθαρή ροή των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε σε 329 εκατ. τον έβδομο μήνα του έτους, με τον ετήσιο ρυθμό ανόδου να επιβραδύνεται από 6% τον Ιούνιο σε 5,2% τον Ιούλιο του 2009. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, στην προσπάθειά τους να αντιμετωπίσουν μελλοντικές επισφάλειες και να αποφύγουν την απώλεια κερδών, προχώρησαν σε μείωση του ποσοστού χρηματοδότησης του κόστους αγοράς κατοικίας κατά 20% - 25% με αποτέλεσμα η χρηματοδότηση οικιστικού ακινήτου να περιοριστεί στο 75% - 80% της αξίας τους, ενώ μέχρι το 2008 υπήρχε η δυνατότητα χρηματοδότησης έως και 100%. Στο γεγονός αυτό συνέβαλε όχι μόνο η διεθνής οικονομική κρίση αλλά η θέση σε ισχύ του θεσμικού πλαισίου της Βασιλείας ΙΙ από τον Ιανουάριο του 2008 σύμφωνα με το οποίο έγιναν αυστηρότερες οι διαδικασίες χορήγησης των δανείων. Ωστόσο, με τα νέα μέτρα που ανακοίνωσε η Κυβέρνηση τον μήνα Απρίλιο με σκοπό την τόνωση του κατασκευαστικού κλάδου, η χρηματοδότηση κατοικίας επανέρχεται στο 100% με την εγγύηση του 25% της αξίας του ακινήτου από το Ελληνικό Δημόσιο. Τον Αύγουστο του 2009 το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου με διάρκεια 1 έως 5 έτη σημείωσε αύξηση σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα ενώ το μέσο επιτόκιο με διάρκεια άνω των 5 ετών μειώθηκε στο 4,15%, σύμφωνα με την διαθέσιμη πληροφόρηση από την Τράπεζα της Ελλάδος. Επιτόκια νέων καταθέσεων και δανείων σε ευρώ Νέα στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο κυμαινόμενο ή σταθερό έως 1 έτος Νέα στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο σταθερό άνω του ενός και έως 5 έτη Μέσα επιτόκια στα υφιστάμενα υπόλοιπα των δανείων σε ευρώ Στεγαστικά δάνεια με διάρκεια άνω των 5 ετών Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος. Δεκ- 08 Ιουν- 09 Ιουλ- 09 Αυγ- 09 4,92 3,46 3,27 3,27 5,53 4,87 4,61 4,65 Δεκ- 08 Ιουν- 09 Ιουλ- 09 Αυγ- 09 4,87 4,25 4,18 4,15 Η σταδιακή μείωση των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας που ξεκίνησε από τον Οκτώβριο του προηγούμενου έτους και έχει διαμορφωθεί πλέον στο 1,0% αναμένεται να διευκολύνει τους δανειολήπτες με κυμαινόμενο επιτόκιο καθώς η μηνιαία δόση των δανείων τους έχει υποχωρήσει σημαντικά. 3
Αθήνα ΥΠΟΔΟΜΕΣ Η ανάπτυξη του δικτύου του Μετρό αποτελεί βασικό ρυθμιστή των επιπέδων ζήτησης - προσφοράς και τιμών τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων. Στο πλαίσιο της επέκτασης του υφιστάμενου δικτύου συνεχίζονται οι εργασίες για την κατασκευή των νέων σταθμών στην περιοχή του Ελληνικού, στο Περιστέρι και το Χαϊδάρι ενώ αναμένεται και η ολοκλήρωση της κατασκευής των σταθμών σε Νομισματοκοπείο, Χολαργό και Αγία Παρασκευή. Σύμφωνα με το επικαιροποιημένο Ρυθμιστικό Σχέδιο που θα προχωρήσει προς ψήφιση στη Βουλή μέσα στο 2009, προβλέπεται η δημιουργία δικτύου 220 χλμ. με 200 νέους σταθμούς, αναδεικνύοντας νέες περιοχές κύριας κατοικίας και μετατοπίζοντας τη ζήτηση από καθιερωμένες οικιστικές περιοχές της Αττικής. Σε συνδυασμό με το Μετρό σε στάδιο επέκτασης βρίσκεται και το δίκτυο του Προαστιακού. Το δίκτυο στην παρούσα φάση λειτουργεί σε ένα τμήμα μήκους 120 χλμ. ενώ μέχρι το 2010 σχεδιάζεται να εκτείνεται σε μήκος 281 χλμ. εξυπηρετώντας έως 50.000 επιβάτες ημερησίως. Το σύνολο του έργου προβλέπεται να επεκταθεί προς Λαύριο, Ραφήνα και Χαλκίδα καλύπτοντας μεγάλο μέρος των μεταφορικών αναγκών του πληθυσμού. Έργο που αναμένεται μελλοντικά να συμβάλλει περαιτέρω στη μείωση του κυκλοφοριακού φόρτου της πρωτεύουσας και του απαιτούμενου χρόνου μετακίνησης, μεταξύ των περιοχών είναι η επέκταση της Αττικής Οδού στα ανατολικά και νότια προάστια συνδέοντας την Αθήνα με τα Μεσόγεια και τα νοτιοανατολικά παράλια της Αττικής. Το έργο αναμένεται να ολοκληρωθεί έως το 2015 ενώ οι επεκτάσεις αυτές αναμένεται να οδηγήσουν σε αύξηση της ζήτησης για ακίνητα στα νότια προάστια με αναμενόμενη αύξηση των τιμών πώλησης. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΑΠΟ ΤΑ ΜΕΣΑ ΤΟΥ 2008 έως και το δεύτερο τρίμηνο του 2009 παρατηρείται σταδιακή υποχώρηση των επιπέδων ζήτησης σε αντίθεση με τα ενισχυμένα επίπεδα προσφοράς. Το γεγονός αυτό οφείλεται κατά κύριο λόγο στην τήρηση στάσης αναμονής των δυνητικών αγοραστών, δεδομένου του κλίματος αβεβαιότητας που έχει δημιουργήσει το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον καθώς και οι προσδοκίες για μελλοντική πτώση των τιμών κατοικιών. Σύμφωνα με μελέτη της ΤτΕ παρατηρείται στροφή της ζήτησης σε ακίνητα μικρότερου εμβαδού (έως 90τ.μ.) και μεγαλύτερης ηλικίας σε σχέση με το παρελθόν. 4
Aγορά Αθήνας ΚΕΝΤΡΟ Νεόδμητα Παλαιά min ( /τ.μ.) mx ( /τ.μ.) min ( /τ.μ.) mx ( /τ.μ.) Κολωνάκι 8.000 14.000 6.000 7.500 Γκάζι - Κεραμεικός 3.000 3.500 - - Παγκράτι 2.700 3.100 1.600 1.900 Αμπελόκηποι - Γκύζη 2.700 3.100 1.500 1.800 Ν. Κόσμος 2.200 2.700 1.000 1.900 Α. Πατήσια 1.900 2.500 1.200 1.400 Κ. Πατήσια 1.700 1.200 1.000 1.200 Η ΓΕΝΙΚΟΤΕΡΗ ΤΑΣΗ που χαρακτηρίζει την αγορά του Κέντρου, αφορά σε μείωση των επιπέδων ζήτησης νεόδμητων κατοικιών και άρνηση υποχώρησης των ζητούμενων τιμών, από μέρους των κατασκευαστών πέραν του 10%. Οι δυνητικοί αγοραστές στρέφονται κυρίως σε παλαιότερα διαμερίσματα με μέση επιφάνεια έως 70τ.μ. - 90τ.μ. περίπου που εξυπηρετούνται τόσο από μέσα σταθερής τροχιάς (Μετρό, κ.ά.) όσο και από κύριους οδικούς άξονες (Κηφισίας, Μεσογείων, Πανόρμου). Ιδιαίτερη περιοχή αποτελεί το Γκάζι Κεραμεικός η οποία απευθύνεται σε συγκεκριμένο προφίλ αγοραστών, αποκλείοντας τις οικογένειες καθώς έχουν αναπτυχθεί κατοικίες τύπου lof οι οποίες διατίθενται σε υψηλότερες τιμές από τα συμβατικά διαμερίσματα. Εξαίρεση αποτελεί και η περιοχή του Κολωνακίου η οποία παρά τον περιορισμένο αριθμό πράξεων που καταγράφεται, διατηρεί τα υψηλά επίπεδα τιμών της. ΒΟΡΕΙΑ Β.Α. ΠΡΟΑΣΤΙΑ Νεόδμητα Παλαιά min ( /τ.μ.) mx ( /τ.μ.) min ( /τ.μ.) mx ( /τ.μ.) Ψυχικό - Φιλοθέη 6.500 9.000 4.000 6.000 Κεφαλάρι 5.000 7.000 3.500 4.500 Πολιτεία 4.000 6.000 2.800 3.200 Ν. Ψυχικό 4.000 4.900 2.500 3.200 Παπάγου 3.800 4.500 2.500 3.200 Χολαργός 3.300 4.000 2.300 2.800 Βριλήσσια 3.300 3.900 2.400 2.800 Χαλάνδρι 3.000 3.500 2.100 2.900 Μαρούσι 2.900 3.300 1.800 2.100 Αγ. Παρασκευή 2.900 3.300 2.000 2.500 Νέα και Κάτω Κηφισιά 2.800 3.300 2.000 2.200 Περιοχές όπως η Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό, διατηρούν τα υψηλά επίπεδα τιμών τους κυρίως λόγω του υψηλού κατασκευαστικού κόστους, της έλλειψης διαθέσιμων οικοπέδων και του υψηλού κόστους γης. Ιδιαίτερο αγοραστικό ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στις περιοχές Τούφα και Πάτημα Χαλανδρίου καθώς και στην περιοχή πλησίον του Νομισματοκοπείου όπου αναμένεται να ολοκληρωθεί η κατασκευή του νέου σταθμού του Μετρό. ΠΕΙΡΑΙΑΣ & ΠΡΟΑΣΤΙΑ Νεόδμητα min ( /τ.μ.) mx ( /τ.μ.) Φρεατίδα - Πειραική - Καστέλα 2.500 3.000 Καλλίπολη - Χατζηκυριάκειο 2.000 3.000 Ευαγγελίστρια 1.900 2.500 Μανιάτικα - Αγία Σοφία - Ταμπούρια 1.800 2.300 Καμίνια 1.750 2.200 Κορυδαλλός 2.000 2.300 Δραπετσώνα 1.800 2.300 Νίκαια 1.800 2.100 Κερατσίνι 1.800 2.100 Πέραμα 1.500 2.000 Η ΑΓΟΡΑ ΤΟΥ ΠΕΙΡΑΙΑ χαρακτηρίζεται από περιορισμένο αριθμό συναλλαγών. Οι ζητούμενες τιμές διατηρούνται στα επίπεδα του 2007 ενώ οι αγοραπωλησίες ολοκληρώνονται σε επίπεδα τιμών έως 7% χαμηλότερα από τις αρχικά ζητούμενες. Στην παρούσα φάση, αυξητική τάση εμφανίζει η ζήτηση για μίσθωση κατοικίας. Παρόμοια εικόνα με αυτή του Πειραιά εμφανίζει και το Κερατσίνι όπου οι κατασκευαστές με δυσκολία διαπραγματεύονται μείωση τιμών κάτω του 5% λόγω χαμηλών περιθωρίων κέρδους. ΠΑΡΟΜΟΙΑ ΕΙΚΟΝΑ με το Κέντρο εμφανίζεται και στις συγκεκριμένες αγορές όπου επικρατεί περιορισμένο αγοραστικό ενδιαφέρον κυρίως για νεόδμητες κατοικίες μεγάλων επιφανειών ενώ οι εκπτώσεις των ζητούμενων τιμών κυμαίνονται μεταξύ 10% - 15%. 5
Aγορά Αθήνας ΝΟΤΙΑ Ν.Α. ΠΡΟΑΣΤΙΑ Νεόδμητα min ( /τ.μ.) mx ( /τ.μ.) Γλυφάδα (Γκολφ - Κολυμβητήριο) 4.500 6.000 Κάτω Βούλα 4.000 5.000 Βάρκιζα 3.700 5.000 Άνω Βούλα 3.500 4.500 Π. Φάληρο 3.400 4.500 Γλυφάδα (Καρβέλας - Ευρυάλη) 3.500 4.000 Άνω Γλυφάδα 3.000 3.500 Ηλιούπολη 2.800 3.450 Η ΑΓΟΡΑ ΤΩΝ ΔΥΤΙΚΩΝ ΠΡΟΑΣΤΙΩΝ όπως και στις υπόλοιπες περιοχές παρουσιάζει χαμηλά επίπεδα ζήτησης αποτέλεσμα τόσο της αυστηρής δανειοδοτικής πολιτικής των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων όσο και των προσδοκιών των δυνητικών αγοραστών για περαιτέρω μείωση των τιμών. Το μέσο ποσοστό εκπτώσεων αγγίζει το 5% ενώ εξαίρεση αποτελούν οι περιοχές της Πετρούπολης και των Αχαρνών όπου οι κατασκευαστές εμφανίζονται αδιάλλακτοι ως προς τις τιμές παρά το υψηλό απόθεμα κενών κατοικιών. ΟΙ ΩΣ ΑΝΩ ΠΕΡΙΟΧΕΣ εμφανίζουν περιορισμένο αριθμό πράξεων. Η μειωμένη ζήτηση οφείλεται κυρίως στις μικρές προσφερόμενες εκπτώσεις από τους κατασκευαστές οι οποίες εκτιμάται ότι δεν ξεπερνούν τα επίπεδα του 10%. Μεγαλύτερη διαλλακτικότητα εμφανίζεται από τη μερίδα των ιδιωτών κατόχων παλαιών ακινήτων, ιδιαίτερα στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου. ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ Νεόδμητα min ( /τ.μ.) mx ( /τ.μ.) Γαλάτσι 2.300 2.700 Νέα Ιωνία 2.300 2.600 Πετρούπολη 2.100 2.400 Περιστέρι 2.100 2.300 Ίλιον 2.100 2.250 Αχαρνές 1.600 1.950 6
Θεσσαλονίκη ΥΠΟΔΟΜΕΣ Η έναρξη των εργασιών για την κατασκευή του ΜΕΤΡΟ Θεσσαλονίκης αναμένεται να επιφέρει σημαντικές αλλαγές στην πόλη σε θέματα πρόσβασης και μετακίνησης. Το εν λόγω συγκοινωνιακό δίκτυο μήκους 9,6 χλμ. περίπου το οποίο θα εκτείνεται από το Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι την Ν. Εγνατία (Λεωφόρος Καραμανλή), θα αποτελέσει εναλλακτικό τρόπο μετακίνησης των κατοίκων της Θεσσαλονίκης εξυπηρετώντας περισσότερους από 250.000 επιβάτες σε ημερήσια βάση. Οι εργασίες κατασκευής του βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο ενώ παράλληλα προβλέπεται η κατασκευή δύο επεκτάσεων προς Σταυρούπολη και προς Καλαμαριά στη βορειοδυτική και νοτιοανατολική πλευρά της πόλης αντίστοιχα. Στην παρούσα φάση το επιβατικό κοινό της Θεσσαλονίκης εξυπηρετείται από ένα δίκτυο 73 λεωφορειακών γραμμών που καλύπτουν το σύνολο των δήμων του Πολεοδομικού Συγκροτήματος της πόλης. Στις κύριες υποδομές της συμπρωτεύουσας συμπεριλαμβάνεται η Εγνατία Οδός και οι κάθετοι άξονες ένα έργο μήκους 670 χλμ. περίπου που παρέχει τη δυνατότητα της εύκολης πρόσβασης των κατοίκων της Θεσσαλονίκης στο μητροπολιτικό κέντρο της πόλης και προς τους υπόλοιπους περιφερειακούς νομούς. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ζήτησης, στην αγορά της Θεσσαλονίκης σημειώθηκε μείωση ως επακόλουθο της διεθνούς οικονομικής κρίσης. Σε ορισμένες περιοχές, η ζήτηση είχε ήδη αρχίσει να κινείται σε χαμηλά επίπεδα από τα τέλη του 2005. Την περίοδο 2000-2005 οι παλιννοστούντες των χωρών της πρώην Ε.Σ.Σ.Δ. που βρίσκονταν εγκατεστημένοι στη χώρα μας από το 1993 ενισχύθηκαν με κρατικές δανειοδοτήσεις για την αγορά κατοικίας και προχώρησαν στην απόκτηση αρχικά παλαιών και εν συνεχεία νεόδμητων διαμερισμάτων. Με την παύση των εν λόγω δανειοδοτήσεων, εμφανίστηκαν μειωμένα επίπεδα ζήτησης τα οποία ήταν εμφανή κυρίως στην ανατολική πλευρά της πόλης και στο βόρειο τμήμα του Κέντρου. Η προσφορά παρέμεινε σε σταθερά επίπεδα λόγω μείωσης της οικοδομικής δραστηριότητας. Εντούτοις, λαμβάνοντας υπόψη την υψηλή οικοδομική δραστηριότητα που σημειώθηκε την περίοδο 2000-2005, δημιουργήθηκε αυξημένο απόθεμα νεόδμητων κατοικιών κυρίως στη Δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης. Από το τελευταίο τρίμηνο του 2008 έως σήμερα η αγορά ακολουθεί αντίστοιχη πορεία με αυτή της Αθήνας. ΚΕΝΤΡΟ Παλαιά min ( /τ.μ) mx ( /τ.μ.) Παλαιά Παραλία 6.700 8.700 Νέα Παραλία 3.000 4.500 Καμάρα - Ροτόντα 1.300 2.200 Σημειώνεται ότι οι ως άνω τιμές αφορούν στο κόστος αγοράς μικτής επιφάνειας. Η ΑΓΟΡΑ ΤΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ έχει επηρεαστεί σε μικρότερο βαθμό σε σχέση με τις αγορές της Ανατολικής και Δυτικής Θεσσαλονίκης με δεδομένο ότι τα μειωμένα επίπεδα ζήτησης που την χαρακτηρίζουν δεν εκδηλώθηκαν μόνο με αφορμή την υφιστάμενη οικονομική κρίση, καθώς τα παλαιότερα έτη και ειδικά για το βόρειο τμήμα του Κέντρου μεγάλος αριθμός αγοραπωλησιών είχε βασιστεί στο κρατικό πρόγραμμα επιχορήγησης των παλιννοστούντων. Η εν λόγω αγορά διαθέτει κατά βάση παλαιά ακίνητα ενώ τόσο για τις παλαιές όσο και για τις νεόδμητες κατοικίες οι τιμές διαμορφώνονται σε υψηλά επίπεδα με περιθώρια έκπτωσης έως 15% και έως 10% αντίστοιχα. Οι υψηλότερες τιμές σημειώνονται επί της λεωφόρου Νίκης στην περιοχή της Παλαιάς Παραλίας και επί της Μ. Αλεξάνδρου στην περιοχή της Νέας Παραλίας για ακίνητα που διαθέτουν θέα. Σε χαμηλότερα επίπεδα διαμορφώνονται οι τιμές για κατοικίες που βρίσκονται σε δευτερεύουσες οδούς εκτός των κύριων παραλιακών λεωφόρων ( 1.400-2.500/τ.μ.). Τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα μικτής χρήσης του κέντρου διατίθενται προς πώληση έως 2.200/τ.μ. ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους και τη θέση στην οποία βρίσκονται. Οι χαμηλότερες τιμές του κέντρου τόσο για νεόδμητες όσο και για παλαιές κατοικίες εμφανίζονται σε σημεία που βρίσκονται πάνω από τον οδικό άξονα της Εγνατίας ενώ στο κόστος αγοράς νεόδμητων και παλαιών διαμερισμάτων ενσωματώνεται και ένα ποσοστό 25% και 10% κοινόχρηστων χώρων αντίστοιχα. 7
Aγορά Θεσσαλονίκης ΔΥΤΙΚΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Νεόδμητα min ( /τ.μ) mx ( /τ.μ.) Αμπελόκηποι 1.500 1.800 Κορδελιό 1.260 1.500 Εύοσμος 1.350 1.650 Συκιές 1.700 2.000 Ωραιόκαστρο 1.800 2.200 Μενεμένη 1.300 1.550 Σημειώνεται ότι οι ως άνω τιμές αφορούν στο κόστος αγοράς μικτής επιφάνειας. Η ΔΥΤΙΚΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ συγκεντρώνει υψηλό απόθεμα νεόδμητων κατοικιών κυρίως στις περιοχές του Ευόσμου, του Κορδελιού και του Ωραιοκάστρου. Η ζήτηση η οποία είχε ήδη αρχίσει να εμφανίζει πτωτικές τάσεις το 2007 επιδεινώθηκε περαιτέρω από την εμφάνιση της οικονομικής κρίσης. Η αγορά χαρακτηρίζεται από περιορισμένο ενδιαφέρον με αποτέλεσμα τον μειωμένο όγκο συναλλαγών. Οι εκπτώσεις στις τιμές πώλησης δεν ξεπερνούν το 10% ενώ σε περιοχές όπως το Κορδελιό, ο Εύοσμος και οι Συκιές δεν υπάρχουν περιθώρια περαιτέρω εκπτώσεων λόγω του ότι οι τιμές κινούνται ήδη σε πολύ χαμηλά επίπεδα. ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Νεόδμητα min ( /τ.μ) mx ( /τ.μ.) Πυλαία 2.000 2.500 Καλαμαριά 2.250 3.000 Πανόραμα 2.500 3.500 Άνω Τούμπα 1.700 2.500 Σημειώνεται ότι οι ως άνω τιμές αφορούν στο κόστος αγοράς μικτής επιφάνειας. ΣΤΗ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΗ ΑΓΟΡΑ σημειώνεται περιορισμένος όγκος συναλλαγών με αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος κυρίως από το πρώτο τρίμηνο του 2009 και μετά, για περιοχές όπως η Πυλαία και η Καλαμαριά. Οι υποψήφιοι αγοραστές τηρούν στάση αναμονής εν όψει της εφαρμογής των νέων φορολογικών μέτρων ενώ οι κατασκευαστές δεν προχωρούν σε εκπτώσεις μεγαλύτερες του 10%. Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί η περιοχή του Πανοράματος η οποία χαρακτηρίζεται από υψηλό απόθεμα νεόδμητων κατοικιών και μειωμένα επίπεδα ζήτησης. Αύξηση ενδιαφέροντος παρατηρείται σε περιοχές όπως η Θέρμη, στα ανατολικά και το Ωραιόκαστρο στα δυτικά ειδικά μετά την ένταξή τους στο σχέδιο πόλης. 8
ΧΑΡΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ Ν. ΦΙΛΑΔΕΛΦΕΙΑ ΖΕΦΥΡΙ ΑΧΑΡΝΕΣ (ΜΕΝΙΔΙ) ΠΕΥΚΗ ΛΥΚΟΒΡΥΣΗ ΘΡΑΚΟΜΑΚΕΔΟΝΕΣ Ν. ΕΡΥΘΡΑΙΑ ΔΡΟΣΙΑ ΚΡΥΟΝΕΡΙ ΑΓ. ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΣΤΑΜΑΤΑ ΑΝΟΙΞΗ ΕΚΑΛΗ ΡΟΔΟΠΟΛΗ ΔΙΟΝΥΣΟΣ ΑΓ. ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ Ν. ΧΑΛΚΗΔΟΝΑ ΑΙΓΑΛΕΩ ΑΓ. ΒΑΡΒΑΡΑ ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ ΠΕΡΑΜΑ ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑ ΚΕΡΑΤΣΙΝΙ ΑΓ. Ι. ΡΕΝΤΗ ΜΟΣΧΑΤΟ ΑΝΩ ΛΙΟΣΙΑ ΚΑΜΑΤΕΡΟ ΚΗΦΙΣΙΑ ΜΕΛΙΣΣΙΑ ΠΕΝΤΕΛΗ ΗΡΑΚΛΕΙΟ ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ ΜΑΡΟΥΣΙ ΙΛΙΟΝ Ν. ΙΩΝΙΑ ΧΑΪΔΑΡΙ ΦΙΛΟΘΕΗ ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΓΑΛΑΤΣΙ ΓΕΡΑΚΑΣ ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ ΨΥΧΙΚΟ Ν. ΨΥΧΙΚΟ ΠΑΛΛΗΝΗ ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ ΠΑΠΑΓΟΥ ΝΙΚΑΙΑ ΠΕΙΡΑΙΑΣ ΤΑΥΡΟΣ ΚΑΛΛΙΘΕΑ Ν. ΣΜΥΡΝΗ Π. ΦΑΛΗΡΟ ΑΛΙΜΟΣ ΖΩΓΡΑΦΟΥ ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ ΒΥΡΩΝΑΣ ΔΑΦΝΗ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ ΥΜΗΤΤΟΣ ΑΓ. ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ (ΜΠΡΑΧΑΜΙ) ΧΟΛΑΡΓΟΣ ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ ΑΓ. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ ΑΝΘΟΥΣΑ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ ΓΛΥΦΑΔΑ ΒΟΥΛΑ ΚΑΒΟΥΡΙ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ ΒΑΡΗ ΒΑΡΚΙΖΑ ΧΑΡΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Δ. ΛΑΧΑΝΑ Ν. ΚΙΛΚΙΣ Δ. ΑΣΣΗΡΟΥ Ν. ΣΕΡΡΩΝ Δ. ΚΟΥΦΑΛΙΩΝ Δ. ΒΕΡΤΙΣΚΟΥ Δ. ΣΟΧΟΥ Ν. ΠΕΛΛΗΣ Δ. ΚΑΛΛΙΘΕΑΣ Δ. ΜΥΓΔΟΝΙΑΣ Δ. ΑΡΕΘΟΥΣΑΣ Δ. ΑΓΙΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ Δ. ΛΑΓΚΑΔΑ Ν. ΗΜΑΘΙΑΣ Δ. ΧΑΛΚΗΔΟΝΟΣ Δ. ΕΧΕΔΩΡΟΥ Δ. ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟΥ Π.Σ.Θ. Δ. ΕΓΝΑΤΙΑΣ ΛΙΜΝΗ ΚΟΡΩΝΕΙΑ Δ. ΧΟΡΤΙΑΤΗ Δ. ΚΟΡΩΝΕΙΑΣ ΛΙΜΝΗ ΒΟΛΒΗ Δ. ΑΠΟΛΛΩΝΙΑΣ Δ. ΑΓΙΟΥ ΓΕΩΓΡΙΟΥ Δ. ΡΕΝΤΙΝΑΣ ΚΟΛΠΟΣ ΟΡΦΑΝΟΥ (ΣΤΡΥΜΟΝΙΚΟΣ) Δ. ΜΑΔΥΤΟΥ Δ. ΑΞΙΟΥ Δ. ΧΑΛΑΣΤΡΑΣ Δ. ΚΑΛΛΙΝΔΟΙΩΝ ΚΟΛΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Δ. ΘΕΡΜΗΣ Δ. ΘΕΡΜΑΪΚΟΥ Δ. ΜΗΧΑΝΙΩΝΑΣ Δ. ΒΑΣΙΛΙΚΩΝ Δ. ΜΙΚΡΑΣ Ν. ΧΑΛΚΙΔΙΚΗΣ Δ. ΕΠΑΝΟΜΗΣ 9
Στοιχεία Επικοινωνίας es M me r n ke R es dv ea Inv s E l Re iso e r n A ppr gem ch isls en Broker ge gemen n M s ie i il c y & F e en Proper l Es gem e er n r rpo M o e C ss A e Es l e R M T A T L R EAL E S LU T Te c hn ic ls er vic ION S es ry TOT A O S E Eurobnk EFG Propery Services Σινιόσογλου 6, Κτίριο Δ, 3ος όροφος, Τηλ: +30 210 3523425, Fx: +30 210 3523410 e-mil: eurobnkproperyservices@eurobnk.gr Disclimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobnk EFG Propery Services, μέλος του Ομίλου EFG, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobnk EFG Propery Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobnk EFG Propery Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου EFG. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobnk EFG Propery Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν. 10