Οργανισµός / Φορέας ανάκτησης µη εξυπηρετούµενων δανείων για πρώτη και µοναδική κατοικία Εισηγητές : Δηµήτρης Δηµητρίου (akis.de@gmail.com), Παντελής Λαζάρου (lazarou.pantelis@ucy.ac.cy) και Μιχάλης Κιούρτης Στελέχη κινήµατος κατά των εκποιήσεων. 20/5/2015 Εισαγωγή Με τη µνηµονιακή υποχρέωση και την έγκριση νοµοσχεδίου για τις εκποιήσεις, ουσιαστικά άλλαξε το ισοζύγιο υπέρ των τραπεζών µε νοµοθετική ρύθµιση και βάζει σε ακόµα δυσχερέστερη θέση τους δανειολήπτες. Όσα κόµµατα ψήφισαν αυτό το νοµοσχέδιο είτε εν γνώσει είτε µε υποσχέσεις και δεσµεύσεις ότι θα αντισταθµιζόταν από επαρκές νοµοσχέδιο προστασίας δανειοληπτών, έχουν ανάλογη ευθύνη, καθώς η µετέπειτα εξέλιξη τους διάψευσε. Επίσης κόµµατα που ψήφισαν το λεγόµενο νοµοσχέδιο - δίκτυ προστασίας (Νόµος πλαίσιο για την Αφερεγγυότητα) ουσιαστικά ολοκλήρωσαν την εξυπηρέτηση προς τις τράπεζες µε τα µεγάλα νοµικά επιτελεία, αφήνοντας τους δανειολήπτες εν πολλοίς ακάλυπτους, σε δαιδαλώδεις, χρονοβόρες και µεγάλου κόστους διαδικασίες αµφιβόλου αποτελέσµατος. Ένα δυνατό παράδειγµα του Νόµου για την Αφερεγγυότητα Φυσικών Προσώπων βρίσκεται στην ακόλουθη παράγραφο η οποία αφορά τόσο τα συναινετικά όσο και τα µη συναινετικά σχέδια αποπληρωµής: «Οι όροι του Σχεδίου Αποπληρωµής πρέπει να έχουν ως αποτέλεσµα να διατηρήσουν τους πιστωτές (δηλαδή τις Τράπεζες) στην ίδια ή σε καλύτερη θέση από αυτήν στην οποία θα ήταν, εάν η περιουσία του χρεώστη διατίθετο σύµφωνα µε τις πρόνοιες του περί Πτώχευσης Νόµου». Αυτό που ουσιαστικά µας λέγει αυτή η παράγραφος του Νόµου είναι ότι ανεξάρτητα από τη δεινή θέση που έχει περιέλθει ο δανειολήπτης σαν αποτέλεσµα των καταστροφικών πολιτικών των τραπεζών, η τράπεζα µε τις στρατιές των δικηγόρων και πολλών άλλων ειδικών θα µπορεί πολύ εύκολα να αποδείξει ότι το Σχέδιο Αποπληρωµής της αποδίδει λιγότερα από αυτά που θα έπαιρνε αν προχωρούσε άµεσα σε εκποίηση της κατοικίας. Άρα εναπόκειται και πάλι στη κρίση και στο συµφέρον της τράπεζας. 1
Η ευθύνη της κυβέρνησης, κράτους, των κοµµάτων και Ευρωπαϊκών θεσµών είναι µέγιστη για τη κατάσταση που έχει δηµιουργηθεί και οφείλουν να κατοχυρώσουν µε θεσµοθετηµένο τρόπο τους δανειολήπτες των οποίων κινδυνεύει η πρώτη και µοναδική τους κατοικία. Σύµφωνα µε τα τελευταία στοιχεία, ήδη ένα µέρος των δανείων έχει ήδη αναδιαρθρωθεί ( 23% για στεγαστικά και 25% σε επιχειρηµατικά). Αν υποθέσουµε έστω, ότι το σύνολο των αναδιαρθρωµένων δανείων δεν θα υπερβαίνει το 40% των κόκκινων δανείων, η τρύπα για τις τράπεζες όσον αφορά τα δάνεια που αφορούν ιδιοκατοίκηση δεν µπορεί να υπερβαίνει τα 2,-2,5 δις. Ουσιαστικά καλούµαστε να κλείσουµε σαν κοινωνία µια τρύπα κάτω από τα 2-2,5 δις, αφού η πρόταση αφορά αρχικά τη πρώτη και µοναδική κατοικία και όχι απλά την ιδιοκατοίκηση ενώ τα δάνεια θα αγοραστούν πολύ χαµηλότερα του υφιστάµενου ύψους δανείου που οφείλεται στη Τράπεζα. Δηµιουργία Οργανισµού /Φορέα Ανάληψης Μη Εξυπηρετούµενων Δανείων Για να ξεκαθαρίσει η πραγµατική εικόνα των µη εξυπηρετούµενων δανείων που αφορούν τη πρώτη και µοναδική κατοικία, θα πρέπει να δηµιουργηθεί τράπεζα δεδοµένων και η συγκέντρωση των πληροφοριών θα δώσει την ευχέρεια παρακολούθησης της συµπεριφοράς των τραπεζών, εάν δηλαδή προχωρούν µε αναδιαρθρώσεις δανείων, δεν µεροληπτούν υπέρ συγκεκριµένων δανειοληπτών σε βάρος άλλων και γενικά θα εξάγονται συµπεράσµατα για τη πραγµατική κατάσταση των µη εξυπηρετούµενων δανείων. Κατά την αναδιάρθρωση των δανείων των ιδιοκτητών τους αφού διαπιστωθεί ότι η οικονοµική και οικογενειακή κατάσταση δεν τους επιτρέπει αποδεδειγµένα να πληρώνουν, µπορεί να κοστολογηθεί και να δηµιουργηθεί ο Οργανισµός /Φορέας διαχείρισης των δανείων αυτών ο οποίος να λάβει τη µορφή ως είθισται να λέγεται της «κακής» τράπεζας, η οποία θα γίνει «καλή» για τους δανειολήπτες που έχουν πραγµατική ανάγκη και αποτελεί θέµα επιβίωσης η πρώτη και µοναδική κατοικία. 2
Ο Οργανισµός Αναπτύξεως Γης µε τον Οργανισµό Χρηµατοδοτήσεως Στέγης πιστεύουµε έχουν την υποδοµή µε κάποιες ενισχύσεις και βελτιώσεις να αναλάβουν από κοινού ή µε συνένωση τους σε ένα νέο σύγχρονο οργανισµό το έργο του νέου Οργανισµού/Φορέα. Οι τράπεζες θα απαλλαγούν από «τοξικά δάνεια» και θα έχουν µεγαλύτερη ρευστότητα και έτσι θα αποκτήσουν την οικονοµική ευχέρεια χρηµατοδότησης της οικονοµίας σε µεγαλύτερο βαθµό. Για να αποφευχθούν τα καταστροφικά λάθη του παρελθόντος οι νέες χορηγήσεις δανείων θα πρέπει να είναι ενταγµένες µέσα σ ένα γενικότερο πλάνο οικονοµικής ανάπτυξης µε συγκεκριµένους τοµείς προτεραιότητας. Η αποτίµηση, επίσης, των δανείων που θα µεταφερθούν στον νέο φορέα αποτελεί καθοριστικό θέµα, που θα κρίνει µεταξύ άλλων και τα κεφάλαια που θα απαιτηθούν. Άλλωστε είναι και εισήγηση πολιτικών και οικονοµικών παραγόντων δηµιουργίας «κακής» τράπεζας την οποία υιοθετούµε. Με αυτό τον τρόπο θα αποφευχθούν οι µαζικές πωλήσεις δανείων κατοικιών σε ξένα επενδυτικά ταµεία, γνωστών και αγνώστων συµφερόντων. Ενδεικτικά βασικά κριτήρια για ένταξη δανειολήπτη στον Οργανισµό θα µπορούσαν να είναι : 1. Το καθαρό οικογενειακό εισόδηµα να έχει µειωθεί αισθητά ώστε να µην µπορεί να αποπληρωθεί η δόση. 2. Αν υπάρχουν αλλά κινητά ή ακίνητα περιουσιακά στοιχεία τα οποία να µην µπορούν να αξιοποιηθούν. Σε περίπτωση που υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία τα οποία µπορεί να εκµεταλλευτεί ο Οργανισµός θα συµπεριλαµβάνονται στην αποπληρωµή. 3. Αξία υποθήκης κατά τη σύναψη του δανείου µέχρι 300.000 ευρώ. Αφού διαπιστωθεί η πραγµατική οικονοµική και οικογενειακή κατάσταση του δανειολήπτη υπό συγκεκριµένες προϋποθέσεις θα µπορεί να ενταχθεί ως µέλος στον Οργανισµό. 3
Ενδεικτικά Ευρωπαϊκά Πρότυπα (ΝΑΜΑ, SAREB) Υπάρχουν πετυχηµένα µοντέλα σε Ευρωπαϊκές χώρες τα οποία λειτούργησαν τα τελευταία χρόνια παράλληλα µε άλλα µέτρα που αφορούσαν την οικονοµική κρίση και έτσι αποδεικνύεται ότι µπορεί να πετύχει ένας τέτοιος οργανισµός. Ασφαλώς τα εν λόγω παραδείγµατα εφαρµόστηκαν για όλες τις κατηγορίες µη εξυπηρετούµενων δανείων προσαρµοσµένες στην ιδιοµορφία της κάθε χώρας αναλόγως, όµως µπορεί να αντληθεί τεχνογνωσία και εµπειρία. Το 2009 δηµιουργήθηκε στην Ιρλανδία ο Οργανισµός National Asset Management Agency (ΝΑΜΑ), λόγω µεγάλης αύξησης των µη εξυπηρετούµενων δανείων συνέπεια της οικονοµικής κρίσης και µεγάλης πτώσης της αξίας των ακινήτων ως εξασφαλίσεις στις τράπεζες από τα οφειλόµενα δάνεια. Ο ΝΑΜΑ ελέγχεται κατά 51% από ιδιωτικά κεφάλαια και 49% από την κυβέρνηση. Στο ΝΑΜΑ µεταφέρθηκαν στεγαστικά δάνεια λογιστικής αξίας 77 δισ. ευρώ µε µέσο συντελεστή αποµείωσης 30% και η χρηµατοδότηση έγινε µέσω κρατικών οµολόγων, τα οποία ήταν επιλέξιµα ως εγγυήσεις στην Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Οι τρεις ιδιώτες επενδυτές έβαλαν 51 εκατ. ευρώ από το αρχικό κεφάλαιο των 100 εκατ. ευρώ και στη συνέχεια ο ισολογισµός µοχλεύθηκε επί 35 φορές (x35!) τα ίδια κεφάλαια µε δανεισµό που εξασφαλίστηκε από κρατικά οµόλογα. Μέχρι το καλοκαίρι του 2014 το ταµείο είχε εισπράξει 20 δισ. ευρώ, από τα οποία είχε αποπληρώσει 13 δισ. ευρώ σε οµόλογα. Στόχος του ταµείου είναι να αποπληρώσει το 80% των οµολόγων έως το τέλος του 2016 και, σύµφωνα µε την ετήσια επισκόπηση του ταµείου, ήδη η πορεία των πληρωµών προηγούνται κατά δύο χρόνια έναντι των αρχικών στόχων. Η Ισπανία προσέφυγε σε στήριξη των τραπεζών της, µετά το πλήγµα που δέχθηκαν από τη έκρηξη της φούσκας των ακινήτων το 2008, χρησιµοποιώντας το δάνειο διάσωσης της ΕΕ, ύψους µέχρι 100 δισ. ευρώ. Ένας από τους όρους που επιβλήθηκαν στην Μαδρίτη σε αντάλλαγµα την ευρωπαϊκή βοήθεια, ήταν η δηµιουργία "κακής τράπεζας", Sareb (2012), η 4
οποία θα απορροφούσε τα επισφαλή περιουσιακά στοιχεία από προβληµατικές τράπεζες για να τα πωλήσει σε επενδυτές από την κυβέρνηση. Η Sareb ελέγχεται κατά 55% από ισπανικές τράπεζες και 45% από τον κρατικό φορέα FROΒ (Ταµείο αναδιάρθρωσης τραπεζών). Σύσταση / Λειτουργία Οργανισµού Ειδικά στη Κύπρο, η σύσταση Οργανισµού / Φορέα Ανάληψης Μη Εξυπηρετούµενων Δανείων θα πρέπει να στοχεύει στην αποφυγή εκποιήσεων πρώτης και µοναδικής οικίας µερίδας πολιτών στη βάση ειδικών κριτηρίων όπως έχουν σκιαγραφηθεί πιο πάνω. Μέσα σ αυτά τα πλαίσια ο Φορέας δεν µπορεί παρά να ανήκει στο δηµόσιο µε ουσιαστική συµµετοχή και έλεγχο από κοινωνικούς φορείς που τα µέλη τους επηρεάζονται άµεσα από τις κατευθύνσεις και διαχείριση αυτού του Φορέα. Η επιτυχία σύστασης και λειτουργίας του Οργανισµού για προστασία της πρώτης και µοναδικής κατοικίας θα δηµιουργήσει τις προϋποθέσεις για επέκταση του πλαισίου και σε άλλες κατηγορίες µη εξυπηρετούµενων δανείων µε διαφοροποίηση των κριτηρίων για τις κατηγορίες αυτές ώστε να µπορούν να ενταχθούν στον Οργανισµό. Κατά προτεραιότητα προτείνουµε τη µικρή επαγγελµατική στέγη και τη γεωργική παραγωγική γη. Σε κάθε περίπτωση θα µπορούσε να συζητηθεί η συµµετοχή και ιδιωτικών κεφαλαίων υπό τη προϋπόθεση ότι διατηρείται το πλειοψηφικό πακέτο στο δηµόσιο για σκοπούς προστασίας των πιο αδύναµων και ευάλωτων οµάδων που αποτελούν τον εξαρχής σκοπό ίδρυσης του Φορέα. Λειτουργία Ταµείου Αλληλεγγύης για αποτροπή εκποιήσεως πρώτης και µοναδικής κατοικίας Για τη χρηµατοδότηση του Φορέα ή Οργανισµού εισηγούµαστε τη δηµιουργία ταµείου. Το ταµείο θα είναι κάτω από την εποπτεία και διαχείριση του Οργανισµού µε επιτροπή που θα αντιπροσωπεύει όλους όσους συµµετέχουν στο ταµείο ή εµπλέκονται ή είναι απαραίτητοι για την ορθή διαχείριση του (π.χ αντιπρόσωποι των δανειοληπτών, συντεχνιών, συνδέσµου εκτιµητών, αναλογιστές, οικονοµολόγοι, κρατικοί τεχνοκράτες κλπ ). 5
Πηγές Χρηµατοδότησης του Ταµείου Οι πόροι του ταµείου (χωρίς να εξαντλείται ασφαλώς ο κατάλογος) µπορούν να προέρχονται από : Α. Υποθήκευση της εκκλησιαστικής ή /και κρατικής περιουσίας µε παράλληλη έκδοση οµολόγου. Ήδη ο Αρχιεπίσκοπος εξέφρασε την επιθυµία για υποθήκευσης της εκκλησιαστικής περιουσίας για να βοηθηθεί ο τόπος. Β. Τη χρησιµοποίηση ποσών δανεισµού του κράτους, που κατά την παραδοχή της ίδιας της κυβέρνησης φαίνεται ότι δεν θα χρειαστεί να λάβει το κράτος (εικάζεται στα 2 δις). Γ. Να εξεταστεί η συγχρηµατοδότηση από Ευρωπαϊκούς θεσµούς. Δ. Από κεφάλαια των τραπεζών οι οποίες θα απαλλαγούν από τα «κόκκινα δάνεια». Τέλος αλληλεγγύης στα κέρδη των Τραπεζών. Ε. Εισαγωγή νέου συντελεστή φορολογίας ή τέλος αλληλεγγύης σε ιδιαίτερα ψηλά εισοδήµατα (κρατικοί αξιωµατούχοι, βουλευτές, δικαστές, διευθυντές/ πρόεδροι δηµοσίων και ιδιωτικών εταιρειών και τραπεζών). Διαδικασία λειτουργίας του Οργανισµού Όλες οι περιουσίες που θα αποδεσµεύονται από τις υποθήκες των τραπεζών θα υποθηκεύονται στον Οργανισµό και ο δανειολήπτης θα προχωρά στη σύναψη νέου δανείου από τον Οργανισµό. Ο Οργανισµός θα έχει τη δυνατότητα ανάλογα µε την κατηγοριοποίηση του δανειολήπτη, να θέτει όρους αποπληρωµής του ποσού που διέθεσε για την αποδέσµευση του δανειολήπτη από τις υποχρεώσεις του στο τραπεζικό ίδρυµα, οι οποίοι σε κάθε περίπτωση θα είναι ευνοϊκότεροι απ αυτούς της αγοράς. Για παράδειγµα, το επιτόκιο δεν θα µπορεί να υπερβαίνει το µέσο όρο του επιτοκίου που επικρατεί στην Ευρωζώνη για στεγαστικά δάνεια. Αν τα µέλη ενός νοικοκυριού παραµένουν για αρκετό καιρό άνεργοι ο Οργανισµός θα έχει τη δυνατότητα να παγοποιεί τους τόκους ή /και τη δόση 6
για την αντίστοιχη χρονική περίοδο και θα καταβάλλεται προσπάθεια µε άλλες κρατικές υπηρεσίες ή φορείς για εξεύρεση εργασίας µε προτεραιότητα έναντι άλλων κατηγοριών ή µε προσφορά κοινωνικής εργασίας ώστε να εξασφαλίζεται εισόδηµα βάση του οποίου θα ρυθµίζεται και η σχετική δόση. Όλες οι ρυθµίσεις θα επανεξετάζονται σε τακτά χρονικά διαστήµατα και θα αναθεωρούνται ανάλογα µε τη γενική οικονοµική κατάσταση αλλά και τη οικονοµική θέση του δανειολήπτη. Η υποχρέωση του δανειολήπτη θα µπορεί να µεταφέρεται και στα παιδιά του εάν έχουν την οικονοµική δυνατότητα και αν µε τη πάροδο µεγάλου χρονικού διαστήµατος διαφανεί αδυναµία εξόφλησης. Στο ακραίο σενάριο όπου µακροπρόθεσµα (πέρα από τον οικονοµικά παραγωγικό κύκλο του νοικοκυριού) διαφανεί πραγµατική αδυναµία εξυπηρέτησης του χρέους έστω και κάτω από τους ευνοϊκότερους δυνατούς όρους, τότε το σπίτι θα περιέρχεται στην κατοχή του Οργανισµού και ο δανειολήπτης θα µετατρέπεται σε θέσµιο ενοικιαστή. Δεν θα παρέχεται σε κανέναν το δικαίωµα έξωσης του κάτω από οποιεσδήποτε συνθήκες. Θα παρέχεται επίσης στον δανειολήπτη ή στα παιδία του ή και σε άλλους συγγενείς του δευτέρου βαθµού ή ακόµα και τρίτου βαθµού η δυνατότητα πρώτου δικαιώµατος αγοράς κατά προτεραιότητα. Όσον αφορά περιπτώσεις µερικής χρηµατοδότησης θα υπάρχουν ρυθµίσεις και κανονισµοί διευθέτησης που να βοηθούν ουσιαστικά τους δανειολήπτες να διαφυλάξουν την κατοικία τους. Επίλογος Συµπέρασµα Η δηµιουργία του Οργανισµού / Φορέα ανάκτησης µη εξυπηρετούµενων δανείων θα αντισταθµίσει την ανισότητα εις βάρος των δανειοληπτών που έχει δηµιουργήσει η ψήφιση των σχετικών νόµων, θα απαλλάξει τις τράπεζες από τα «τοξικά» δάνεια και θα βοηθήσει την οικονοµία γενικότερα, ανακουφίζοντας συνανθρώπους µας, λύνοντας παράλληλα κοινωνικά και άλλα προβλήµατα ως συνέπεια της οικονοµικής κρίσης και των εκποιήσεων. Το κράτος θα πρέπει παράλληλα να προχωρήσει σε πολιτικές ανάπτυξης ώστε να 7
δηµιουργηθούν θέσεις εργασίας ώστε ο κόσµος να µπορέσει να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του. 8