Τα «νέα» Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια

Οµιλητής; Γιάννης Αγγελίδης πολεοδόµος χωροτάκτης Α.Παπαναστασίου 144, Θεσσαλονίκη 54249, e-mail iagge@tee.gr τηλ. 2310-316488 Θέµα: Τα «νέα» Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια Εισαγωγή Η παρούσα ενηµερωτική οµιλία κρίθηκε από την Οργανωτική Επιτροπή του ΤΕΕ ΤΚΜ σκόπιµο να περιληφθεί στο περιεχόµενο της διηµερίδας λόγω της µεγάλης σηµασίας που αποκτούν στον Σχεδιασµό του χώρου τα «νέα» Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια, δηλαδή αυτά που βασίζονται στον Ν. 2508/97 για την «Βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη των πόλεων και οικισµών της χώρας». Για λόγους που θα αναφερθούν στην συνέχεια, τα ΓΠΣ ανάγονται πλέον στο κύριο ρυθµιστικό Σχέδιο, και όλοι σχεδόν οι ΟΤΑ θα αναγκασθούν σε µάλλον σύντοµο χρονικό διάστηµα να εκπονήσουν το ΓΠΣ του χώρου ευθύνης τους. Ως εκ τούτου είναι καλό οι ηµοτικοί άρχοντες και τα στελέχη της Αυτοδιοίκησης αλλά και των Φορέων της διοίκηση, να γνωρίζουν σε γενικές τουλάχιστον γραµµές τους στόχους και το περιεχόµενο ενός τέτοιου Σχεδίου. Ταυτόχρονα δίδεται η ευκαιρία να κάνουµε και µια σύντοµη κριτική αποτίµηση της µέχρι τώρα απόδοσης των ΓΠΣ ιδίως στον χώρο της Χαλκιδικής. Τα Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια του νόµου 1337/83, Το Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο -το γνωστό σε όλους όσους ασχολούνται µε τα πολεοδοµικά πράγµατα Γ.Π.Σ.- µιας οικιστικής περιοχής αποτελεί το εγκεκριµένο πλαίσιο τού πολεοδοµικού σχεδιασµού µιας χωρικής ενότητας σύµφωνα µε το οποίο γίνονται όλες οι λοιπές πολεοδοµικές ρυθµίσεις. Η σηµασία του λοιπόν είναι καθοριστική για τον χώρο αναφοράς του. Τα ΓΠΣ δεν είναι άγνωστα στην ελληνική πραγµατικότητα ούτε εισάγονται το πρώτον µε τον Ν. 2508/97. Το ΓΠΣ είναι εργαλείο ρύθµισης του χώρου το οποίο εισήχθη στην Ελληνική πολεοδοµική νοµοθεσία µε τον Ν. 1337/83, τον γνωστό και ως «νόµο Τρίτση». Ο νόµος αυτός εθεωρείτο «προσωρινός» καθώς θα επακολουθούσε άλλος οριστικός όσον αφορά την ρύθµιση του χώρου. Ο νόµος 1337/83 είναι σε ισχύ και ήδη κλείνει είκοσι χρόνια εφαρµογής. Στην εικοσαετία που πέρασε, βάση του νόµου αυτού εκπονήθηκαν και κυρώθηκαν ΓΠΣ σχεδόν σε κάθε οικισµό της χώρας πάνω από 5.000 κατοίκους. Το ΓΠΣ κατά τον νόµο 1337/83 «περιλαµβάνει τους απαραίτητους χάρτες, σχέδια, διαγράµµατα και κείµενα ώστε να περιέχει όλα τα απαιτούµενα κατά τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου στοιχεία και ιδιαίτερα τα όρια της κάθε πολεοδοµικής ενότητας, της περιοχής επέκτασης, την υποδιαίρεση της περιοχής επέκτασης σε ζώνες πυκνοδοµηµένες, αραιοδοµηµένες ή αδόµητες, τη γενική εκτίµηση των αναγκών των πολεοδοµικών ενοτήτων σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και δηµόσιες παρεµβάσεις ή ενισχύσεις στον τοµέα της στέγης, τη γενική πρόταση πολεοδοµικής οργάνωσης των 1

πολεοδοµικών ενοτήτων, η οποία σε συνάρτηση µε τις παραπάνω ανάγκες, αναφέρεται στις χρήσεις γης, τα κέντρα, το κύριο δίκτυο κυκλοφορίας, την πυκνότητα και το µέσο συντελεστή δόµησης και περιλαµβάνει τις τυχόν απαγορεύσεις δόµησης και χρήσης, την επιλογή των τρόπων ανάπτυξης ή αναµόρφωσης µε τον καθορισµό των αντίστοιχων ζωνών και την εκτίµηση των αναµενόµενων επιπτώσεων στο περιβάλλον. Επίσης είναι δυνατό να προσδιορίζει και συγκεκριµένες περιοχές, στις οποίες κατά προτεραιότητα διοχετεύονται στεγαστικά δάνεια και ενισχύσεις (Ζώνες Ειδικής Ενίσχυσης- ΖΕΕ), καθώς και πόροι για την εφαρµογή της πολεοδοµικής µελέτης. Ο καθορισµός του µεγέθους και των ορίων των πολεοδοµικών ενοτήτων γίνεται έτσι ώστε να εξασφαλίζεται η περισσότερο ενδεδειγµένη οργάνωση των περιοχών κατοικίας µε την πρόβλεψη των απαραίτητων εξυπηρετήσεων των κατοίκων τους, η ένταξη στο σχέδιο κατά προτεραιότητα των πυκνοδοµηµένων περιοχών σε συνδυασµό µε τη µεγαλύτερη δυνατή οικονοµία των επεκτάσεων, η αντιµετώπιση στεγαστικών αναγκών προβληµατικών περιοχών κατοικίας, η απόκτηση γης για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και η εκτέλεση προγραµµάτων οργανωµένης οικιστικής ανάπτυξης. Ο καθορισµός των πολεοδοµικών ενοτήτων γίνεται και στην περιοχή του εγκεκριµένου σχεδίου ή οικισµού προ του 1923, δηµιουργώντας το πλαίσιο για πιθανές τροποποιήσεις του.» Τα εκπονηθέντα ΓΠΣ βάση του νόµου Τρίτση καλύπτουν αποκλειστικά σχεδόν τις περιοχές «αστικής» ανάπτυξης, δηλαδή τους υφιστάµενους οικισµούς και τις συνεχόµενες περιοχές επέκτασης τους. Καλύπτουν µόνον οικισµούς περιοχές α κατοικίας και αστικές χρήσεις. Από τις παραγωγικές χρήσεις καλύπτονται µόνον οι µη οχλούσες κύρια στον βαθµό που είναι συνεχόµενες µε περιοχές κατοικίας. Μέσα στα πλαίσια του ΓΠΣ ήταν επίσης δυνατόν µε την παλαιότερη νοµοθεσία να καθορίζεται και η ενδεχόµενη χωροθέτηση βιοµηχανικών και βιοτεχνικών περιοχών και περιοχών άλλων ειδικών χρήσεων µε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) γύρω από την πόλη ή τον οικισµό. Ελάχιστες όµως ΖΟΕ τελικά νοµοθετήθηκαν. Χαρακτηριστικό των ΓΠΣ του νόµου 1337/83 ήταν η απουσία ισχυρής διασύνδεσης τους µε το «περιβάλλον» και τις ανάγκες του, τόσο σαν οπτική γωνία, όσο και σαν σκοπός. Στα πλαίσια του ως άνω νόµου Τρίτση στην Χαλκιδική εκπονήθηκαν ΓΠΣ στις παρακάτω περιοχές : ΠΟΛΥΓΥΡΟΣ ΦΕΚ 883 /86 & 522 /88 Ν.ΜΟΥ ΑΝΙΑ ΦΕΚ 45 /87 ΑΡΝΑΙΑ ΦΕΚ 480 /86 ΙΕΡΙΣΣΟΣ ΦΕΚ 479 /86 Ν.ΚΑΛΛΙΚΡ/ΤΕΙΑ ΦΕΚ 548 /88,607 /90 ΟΡΜΥΛΙΑ Ν.86 ΦΕΚ 84 /90 Ν.ΜΑΡΜΑΡΑΣ ΦΕΚ 444 /86 & 417 /94 ΧΑΛΚΙ ΙΚΗ επανέγκρ. 395 /92 2

Για την Νικήτη το ΓΠΣ είναι υπό εκπόνηση. Όπως ήταν αναµενόµενο ΓΠΣ εκπονήθηκαν για τους σηµαντικότερους οικισµούς του νοµού. Αποτελέσµατα των ΓΠΣ Τα αποτελέσµατα της σχεδόν εικοσαετούς προσπάθειας ελέγχου της αστικής ανάπτυξης µέσω των ΓΠΣ είναι αµφιλεγόµενα και θα απαιτούσε πολύ χρόνο για να αναλυθούν στα πλαίσια της παρούσας οµιλίας. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να αναγνωρισθεί ότι έθεσαν πλαίσια νοµιµότητας και εξορθολογισµού για την ανάπτυξη αυτή, και υποχρέωσαν όλους να υπαχθούν σε έναν σχεδιασµό έστω και µικρής κλίµακας. Οι όποιες αστοχίες τους οφείλονται κύρια σε αδυναµίες και λάθη της αρχικής τους συχνά κάπως πρόχειρης και άπειρης- σύνταξης αλλά και σε έναν σχετικά άκαµπτο χαρακτήρα που συν τω χρόνω απέκτησαν ιδιαίτερα αφού περιβλήθηκαν νοµική ισχύ. Ο άκαµπτος αυτός χαρακτήρας δεν προσιδιάζει ιδιαίτερα στην ελληνική πραγµατικότητα των αστικών κέντρων που παραµένει ιδιαίτερα δυναµική και µεταβαλλόµενη. Πρέπει επίσης να παρατηρηθεί ότι σηµαντικό τµήµα των προβλέψεων τους στις περισσότερες περιπτώσεις απλά δεν εφαρµόσθηκαν ποτέ, ενώ ειδικοί πολεοδοµικοί µηχανισµοί δεν λειτούργησαν η λειτούργησαν πληµµελώς η για µικρό χρονικό διάστηµα (πχ. Ο µηχανισµός της µεταφοράς συντελεστού). Ειδικότερα στις περισσότερες περιπτώσεις δεν εφαρµόσθηκαν οι χρήσεις γης και οι µέσοι Συντελεστές δόµησης που καθορίζονταν από τα ΓΠΣ αλλά και µηχανισµοί ή ζώνες υποστήριξης που προβλέπονταν (ΖΕΚ, ΖΕΕ κλπ) Τέλος είναι ιδιαίτερα σηµαντικό να αναφερθεί ότι τα «Σχέδια» δεν υποστηρίχθηκαν οικονοµικά στην εφαρµογή τους ούτε συµπληρώθηκαν µε την αναγκαία πολιτική γης. Ο νέος οικιστικός νόµος Ν. 2508/97. Ο οριστικός νόµος για την ρύθµιση του χώρου εν τέλει νοµοθετήθηκε το 1997 δεκαπέντε σχεδόν χρόνια µετά από τον νόµο Τρίτση. Ήδη από την χρονολογία αυτή τα ΓΠΣ (αλλά και όλα τα λοιπά πολεοδοµικά σχέδια) εκπονούνται πλέον σύµφωνα µε τις προδιαγραφές του «νέου» οικιστικού νόµου 2508/97. Ο νόµος αυτός παρέµεινε για κάποια χρόνια σχεδόν ανενεργός µέχρι να γίνει η έκδοση ορισµένων εκτελεστικών διαταγµάτων (η οποία σηµειωτέον δεν έχει ολοκληρωθεί) αλλά και η αναγκαία προσαρµογή της διοίκησης και αυτοδιοίκησης στις επιταγές και το πνεύµα του. Το κυριότερο χαρακτηριστικό του νόµου είναι η ιδιαίτερη σηµασία που δίδει στην βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη των ευρύτερων περιοχών των πόλεων και οικισµών της χώρας, εισάγοντας έτσι την περιβαλλοντική διάσταση στον σχεδιασµό των πόλεων. Εκτός από την περιβαλλοντική διάσταση έµφαση από τον νόµο δίδεται στην Χωροταξική διάσταση και στην Αναπτυξιακή διάσταση κατευθύνσεις που δεν υπήρχαν στον προηγούµενο νόµο. Σκοπός των ΓΠΣ του νόµου Ν. 2508/97. Ο σκοπός των Γ.Π.Σ. - σύµφωνα µε τις ισχύουσες προδιαγραφές του νόµου Ν. 2508/97- είναι η διαµόρφωση ενός πλαισίου ισόρροπης ανάπτυξης των οικισµών και της ευρύτερης περιοχής τους, της εξασφάλισης της απαραίτητης κοινωνικής και τεχνικής υποδοµής, του ελέγχου της δόµησης και της προστασίας του περιβάλλοντος. Καθορίζουν το πλαίσιο ανάπτυξης των 3

παραγωγικών τοµέων, την άσκηση πολιτικής γης, τα µέτρα προστασίας του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος και τις απαραίτητες για όλα τα ανωτέρω πολεοδοµικές ρυθµίσεις Οι κατευθυντήριες αρχές και οι βασικές διατάξεις του νόµου 2508/97 ανά επίπεδο πολεοδοµικού σχεδιασµού έχουν ως εξής: «1. Σκοπός του νόµου αυτού είναι ο καθορισµός των κατευθυντήριων αρχών, των όρων, των διαδικασιών και των µορφών πολεοδοµικού σχεδιασµού για τη βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη των ευρύτερων περιοχών των πόλεων και οικισµών της χώρας, που θα κατατείνει ειδικότερα: α) στη σταδιακή ανάδειξη και οργάνωση στο µη αστικό χώρο των «ανοικτών πόλεων», στην ανάδειξη της συνοχής και στην ανασυγκρότηση του αστικού και περιαστικού χώρου, β) στη διασφάλιση της οικιστικής οργάνωσης των πόλεων και οικισµών µε τον επιθυµητό συσχετισµό των οικιστικών παραµέτρων, την προστασία του περιβάλλοντος και την ανακοπή της άναρχης δόµησης, µε τον καθορισµό κριτηρίων ανάπτυξης που συντείνουν στη µεγαλύτερη δυνατή οικονοµία των οικιστικών επεκτάσεων, γ) στην αναβάθµιση του περιβάλλοντος και ιδίως των υποβαθµισµένων περιοχών, µε την εξασφάλιση του αναγκαίου κοινωνικού εξοπλισµού, της τεχνικής υποδοµής και τον έλεγχο χρήσεων σύµφωνα µε πολεοδοµικά σταθερότυπα και κριτήρια καταλληλότητας, δ) στην προστασία, ανάδειξη και περιβαλλοντική αναβάθµιση των κέντρων πόλεων, των πολιτιστικών πόλων και των παραδοσιακών πυρήνων των οικισµών, των χώρων πρασίνου και λοιπών στοιχείων φυσικού, αρχαιολογικού, ιστορικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος των πόλεων, των οικισµών και του περιαστικού χώρου. 2. Η οικιστική οργάνωση και ο πολεοδοµικός σχεδιασµός εναρµονίζονται µε τις αρχές και κατευθύνσεις του αναπτυξιακού προγραµµατισµού και του χωροταξικού σχεδιασµού, που συγκεκριµενοποιούνται µε τα χωροταξικά σχέδια των Περιφερειών, των νοµών και τα ειδικά χωροταξικά σχέδια, όπως και µε τα αντιστοίχου επιπέδου αναπτυξιακά προγράµµατα. Επίσης, η οικιστική οργάνωση και ο πολεοδοµικός σχεδιασµός πρέπει να είναι σύµφωνοι µε τους όρους προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, µε τις αρχές της πολεοδοµικής επιστήµης και τους γενικότερους αναπτυξιακούς στόχους µέσα στους οποίους περιλαµβάνεται και η διαφύλαξη της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας. 3. Η οικιστική οργάνωση και ο πολεοδοµικός σχεδιασµός πραγµατοποιούνται σε δύο επίπεδα. Στο πρώτο επίπεδο περιλαµβάνονται: α) το ρυθµιστικό σχέδιο και πρόγραµµα προστασίας περιβάλλοντος (Ρ.Σ.), όπου αυτό προβλέπεται κατά το άρθρο 2 ή τους ειδικούς νόµους 1515/1985 (ΦΕΚ 18Α') και 1561/1985 (ΦΕΚ 148Α') για την περιοχή της Αθήνας και Θεσσαλονίκης και β) το γενικό πολεοδοµικό σχέδιο (Γ.Π.Σ.) για τον αστικό και περιαστικό χώρο και το σχέδιο χωρικής και οικιστικής οργάνωσης «ανοικτής πόλης" (Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π.) για τον µη αστικό χώρο. Το δεύτερο επίπεδο αποτελεί την εξειδίκευση και εφαρµογή του πρώτου επιπέδου και περιλαµβάνει την πολεοδοµική µελέτη και την πράξη εφαρµογής της, καθώς και τις πολεοδοµικές µελέτες αναπλάσεων, παραγωγικών πάρκων ή άλλες ειδικές πολεοδοµικές µελέτες. 4

4. Εκτός από τους προβλεπόµενους από την ισχύουσα πολεοδοµική νοµοθεσία τρόπους πολεοδοµικής επέµβασης µε κανονιστικούς όρους δόµησης, ενεργό πολεοδοµία και αστικό αναδασµό, η πολεοδοµική επέµβαση σε συγκεκριµένες περιοχές που προβλέπονται για το σκοπό αυτό στα πλαίσια του χωροταξικού και πολεοδοµικού σχεδιασµού µπορεί να γίνεται, κατά τις σχετικές διατάξεις: α) µε παροχή πολεοδοµικών ή οικονοµικών κινήτρων ή άλλων ρυθµίσεων σε περιοχές αναπλάσεων, ζώνες ειδικών κινήτρων, (Ζ.Ε.Κ.), ειδικές ζώνες υποδοχής συντελεστή (Ε.Ζ.Υ.Σ.) και ζώνες ειδικής ενίσχυσης (Ζ.Ε.Ε.) και β) µη ρυθµιζόµενη πολεοδοµική δραστηριότητα των ιδιοκτητών γης, κατά το άρθρο 24 του παρόντος. 5. Η πραγµάτωση των σκοπών του νόµου επιδιώκεται µε διαδικασίες συµµετοχής και αποκέντρωσης, που, εκτός από τις πρωτοβουλίες, τη σύµπραξη και τις αρµοδιότητες της τοπικής αυτοδιοίκησης, περιλαµβάνουν κατά το δυνατόν την ενεργό συµµετοχή του πολίτη και των κοινωνικών φορέων στην διαµόρφωση των επιλογών, των στόχων και προτεραιοτήτων, στη διάρθρωση των επί µέρους σχεδίων και προγραµµάτων και στην παρακολούθηση της εφαρµογής τους.» Το Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο (ΓΠΣ) περιλαµβάνει την εδαφική περιφέρεια του νέου Καποδιστριακού δήµου ή κοινότητας, στην οποία περιλαµβάνεται ένας τουλάχιστον οικισµός µε πληθυσµό άνω των 2000 κατοίκων σύµφωνα µε την εκάστοτε τελευταία απογραφή. Το ΓΠΣ αναφέρει ο νόµος αποτελείται από τους απαραίτητους χάρτες, σχέδια, διαγράµµατα και κείµενα, ώστε να περιέχει όλα τα απαιτούµενα στοιχεία και ιδίως τα όρια των ζωνών ανάλογα µε το βαθµό προστασίας και επέµβασης, και προκειµένου για τις προς πολεοδόµηση περιοχές τα όρια κάθε πολεοδοµικής ενότητας, τη γενική εκτίµηση των αναγκών των πολεοδοµικών ενοτήτων σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και δηµόσιες παρεµβάσεις ή ενισχύσεις στον τοµέα της στέγης και τη γενική πρόταση πολεοδοµικής οργάνωσης, ανάπτυξης, ανάπλασης ή αναµόρφωσης των πολεοδοµικών ενοτήτων και των ζωνών αναπτυξιακών δραστηριοτήτων σε συνάρτηση προς τις παραπάνω ανάγκες. Η πρόταση πρέπει να στηρίζεται σε εκτίµηση των αναγκών σε χώρο για τις δραστηριότητες των τοµέων παραγωγής στον αστικό και περιαστικό χώρο, στα πλαίσια των χωροταξικών σχεδίων ή ελλείψει αυτών των κατευθύνσεων χωροταξικής οργάνωσης του νοµού, σύµφωνα µε µεσοπρόθεσµα και µακροπρόθεσµα προγράµµατα οικονοµικής και κοινωνικής ανάπτυξης της περιοχής, καθώς και των αναµενόµενων επιπτώσεων στο περιβάλλον. Με το ΓΠΣ καθορίζονται: α) οι περιοχές ειδικής που δεν πρόκειται να πολεοδοµηθούν, β) οι περιοχές γύρω από πόλεις ή οικισµούς για τις οποίες απαιτείται έλεγχος και περιορισµός της οικιστικής εξάπλωσης, συµπεριλαµβανοµένων και των περιοχών που καθορίστηκαν ως ζώνες οικιστικού ελέγχου (ΖΟΕ) γ) τα εγκεκριµένα κατά τη δηµοσίευση του νόµου ΓΠΣ και δ) όλες οι πολεοδοµηµένες και προς πολεοδόµηση περιοχές. Ειδικότερα περιλαµβάνει όλες τις πολεοδοµηµένες περιοχές του οργανισµού τοπικής αυτοδιοίκησης και τους προϋφιστάµενους του έτους 1923 οικισµούς, 5

τις προς πολεοδόµηση περιοχές συνεχόµενες ή µη προς τις πολεοδοµηµένες, στο µέτρο που η πολεοδόµηση των περιοχών αυτών κρίνεται απολύτως αναγκαία, ενόψει ιδίως της δηµογραφικής εξέλιξης, της ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων, των οικιστικών και γενικότερα των πολεοδοµικών συνθηκών και στο µέτρο που απαιτείται για κάλυψη των σχετικών αναγκών. Οι προς πολεοδόµηση περιοχές µπορούν να αφορούν κύρια ή δεύτερη κατοικία ή την εγκατάσταση αναπτυξιακών δραστηριοτήτων, όπως τη δηµιουργία παραγωγικών πάρκων ή τουριστικών ζωνών. Με το ΓΠΣ µπορεί να προσδιορίζονται περιοχές ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδόµησης (ΠΕΡΠΟ), τµήµατα του οικισµού που έχουν ανάγκη ανάπλασης ή αναµόρφωσης, καθώς και ζώνες ειδικής ενίσχυσης (ΖΕΕ). Με το ΓΠΣ καθορίζονται επίσης περιοχές ειδικής προστασίας (ΠΕΠ) που δεν προορίζονται για πολεοδόµηση, συνεχόµενες ή µη προς τις πολεοδοµηµένες ή τις προς πολεοδόµηση περιοχές, όπως είναι ιδίως χώροι αρχαιολογικού, αρχιτεκτονικού, ιστορικού ή λαογραφικού ενδιαφέροντος, παραθαλάσσιες ή παραποτάµιες ζώνες, βιότοποι και τόποι ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, δάση και δασικές εκτάσεις. Επίσης, µε το ΓΠΣ καθορίζονται περιοχές γύρω από πόλεις ή οικισµούς για τις οποίες απαιτείται έλεγχος και περιορισµός της οικιστικής εξάπλωσης. Για τις περιοχές της παρούσας παραγράφου µπορεί µε το ΓΠΣ να ορίζονται οι επιτρεπόµενες χρήσεις γης, το όριο εµβαδού, κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτµηση των ιδιοκτησιών, και να επιβάλλονται και άλλα µέτρα ειδικής προστασίας. Σηµείο που πρέπει να προσεχθεί ιδιαίτερα είναι το ότι µετά την κύρωση του ΓΠΣ απαγορεύεται η χορήγηση οικοδοµικών αδειών για την ανέγερση κτιρίων µη συµβιβαζοµένων προς τη χρήση που τυχόν προβλέπει το εγκεκριµένο ΓΠΣ για τη συγκεκριµένη θέση. Μετά την έγκριση του ΓΠΣ και µέχρι την αναθεώρηση του σχεδίου πόλεως της περιοχής και την προσαρµογή του προς το ΓΠΣ, δεν επιτρέπεται η έκδοση οικοδοµικών αδειών µε βάση συντελεστή δόµησης ανώτερο από το µέσο συντελεστή που ορίζεται στο ΓΠΣ. Η ρύθµιση αυτή συχνά οδηγεί σε προσωρινές αναστατώσεις στην διαδικασία έκδοσης αδειών και θα έπρεπε κατά την άποψη του οµιλούντος να αναθεωρηθεί. Ο νόµος αναφέρει ότι για την πολεοδόµηση συγκεκριµένης περιοχής απαιτείται εγκεκριµένο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ. Μέχρι την έγκριση των ανωτέρω ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ, είναι επιτρεπτή η πολεοδόµηση σε περιοχές που προβλέπονται για το σκοπό αυτόν από εγκεκριµένο ρυθµιστικό σχέδιο ή ΖΟΕ ή ειδικό χωροταξικό σχέδιο ή παλαιότερο ΓΠΣ Για την πολεοδόµηση ορισµένης περιοχής απαιτείται πολεοδοµική µελέτη, η οποία πρέπει να εναρµονίζεται µε τις κατευθύνσεις του ΓΠΣ ή του ΣΧΟΟΑΠ. Πολεοδοµική µελέτη επίσης απαιτείται για την ανάπλαση περιοχών που επίσης προβλέπεται στον ν. 2508. Το ΓΠΣ µπορεί να προβλέπει πλέον όλη την γκάµα των παραγωγικών δραστηριοτήτων για την ανάπτυξη βιοµηχανίας, βιοτεχνίας ή χονδρεµπορίου, όπως σε ΒΙΟΠΑ, ΒΙΠΑ, παραγωγικά πάρκα, ΕΜΟ κλπ. Ο ν. 2508 αναφέρει επίσης ότι σε περιοχές που προορίζονται για στεγαστικά προγράµµατα ή προγράµµατα κοινής ωφέλειας, µπορεί να καθορίζεται και δεύτερος αυξηµένος συντελεστής (κοινωνικός συντελεστής) που δεν µπορεί να είναι µεγαλύτερος του 2. 6

Ο νόµος επιτρέπει επίσης εδαφική έκταση, που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισµών προ του 1923, καθώς και εκτός οικισµών µέχρι 2000 κατοίκους και η οποία ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή περισσότερα εξ αδιαιρέτου φυσικά ή νοµικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δηµόσιου δικαίου και περιλαµβάνεται στα όρια ΓΠΣ εγκεκριµένου ή ΣΧΟΟΑΠ, να καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικά Ρυθµιζόµενης ΠΟλεοδόµησης (ΠΕΡΠΟ) προς εξυπηρέτηση µιας ή περισσότερων κατηγοριών χρήσεων γης. Αυτή είναι η εξέλιξη της παλαιότερης «ιδιωτικής πολεοδόµησης» που αφορά τόσο συνεταιρισµούς όσο και ιδιώτες Ανοικτή πόλη-σχοοαπ Ιδιαίτερης αναφοράς χρήζουν οι προβλέψεις του νόµου για την λεγόµενη «ανοικτή πόλη. Ως ανοικτή πόλη νοείται σύνολο γειτονικών οικισµών του µη αστικού χώρου, καθένας από τους οποίους έχει πληθυσµό µέχρι 2000 κατοίκους, σύµφωνα µε την εκάστοτε τελευταία απογραφή. Για την οικιστική οργάνωση και ανάπτυξη κάθε ανοικτής πόλης εκπονείται και εγκρίνεται σχέδιο χωρικής και οικιστικής οργάνωσης της ανοικτής πόλης (ΣΧΟΟΑΠ). Τα όρια της ανοικτής πόλης ταυτίζονται κατ αρχήν µε τα όρια του νέου δήµου ή κοινότητας που προκύπτει από τη συνένωση δήµων ή κοινοτήτων, κατά το άρθρο 1 του ν. 2539/1997, στον οποίο δεν περιλαµβάνεται οικισµός πάνω από 2000 κατοίκους, σύµφωνα µε την εκάστοτε τελευταία απογραφή. Κατ εξαίρεση, στα διοικητικά όρια ενός δήµου ή κοινότητας µπορεί να οριοθετούνται µέχρι και τρεις ανοικτές πόλεις και να καταρτίζονται αντίστοιχα ΣΧΟΟΑΠ. Το ΣΧΟΟΑΠ εκπονείται µε βάση τις προβλέψεις πληθυσµιακής και οικονοµικής εξέλιξης της περιοχής και περιλαµβάνει τους απαραίτητους χάρτες, σχέδια, διαγράµµατα και κείµενα, ώστε να περιέχει σύνολο µέτρων, στόχων, κατευθύνσεων και προγραµµάτων. Όργανα ελέγχου Θα πρέπει να γίνει µια ιδιαίτερη αναφορά στα όργανα ελέγχου που προβλέπει ο νόµος και που αφορούν κύρια τις νοµαρχίες. Τα όργανα αυτά ελέγχου έχουν σηµαντικές αρµοδιότητες και ρόλο στον Σχεδιασµό και θα πρέπει το ταχύτερο δυνατόν να συσταθούν. Όπως αναφέρει ο νόµος σε κάθε νοµαρχιακή αυτοδιοίκηση µπορεί να συνιστάται, µε απόφαση του νοµαρχιακού συµβουλίου που δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως, νοµικό πρόσωπο δηµοσίου δικαίου που έχει ως σκοπό την παρακολούθηση της εφαρµογής των ΓΠΣ, των ΣΧΟΟΑΠ και των ΖΟΕ του νοµού. Με την απόφαση αυτή ορίζεται η έδρα του νοµικού προσώπου και η επωνυµία του, η οποία περιέχει τον όρο «Οργανισµός Εφαρµογής Πολεοδοµικού Σχεδιασµού» ακολουθούµενο από το όνοµα του νοµού. Για την παρακολούθηση της εφαρµογής των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και των ΖΟΕ, µπορεί αντί νοµικών προσώπων να συνιστώνται πενταµελείς επιτροπές πολεοδοµικού σχεδιασµού µε απόφαση του οικείου νοµαρχιακού συµβουλίου. Για την εκπλήρωση της αποστολής τους τα νοµικά πρόσωπα και οι επιτροπές πολεοδοµικού σχεδιασµού καταρτίζουν ετήσια και µεσοπρόθεσµα προγράµµατα. Με τα προγράµµατα αυτά καθορίζονται τα έργα, οι εργασίες και κάθε είδους ενέργειες που απαιτούνται κατά περίπτωση για την εφαρµογή του ΓΠΣ, του ΣΧΟΟΑΠ και της ΖΟΕ, καθώς και οι επιβαλλόµενες προτεραιότητες κατά την εκτέλεση των προγραµµάτων αυτών. Τα νοµικά 7

πρόσωπα ή επιτροπές εισηγούνται τα προγράµµατα αυτά στους οικείους οργανισµούς τοπικής αυτοδιοίκησης και τα αποστέλλουν στις ενδιαφερόµενες δηµόσιες ή ιδιωτικές επιχειρήσεις και παρακολουθούν την εφαρµογή τους, συντονίζουν τις ενέργειες των αρµόδιων υπηρεσιών για την εφαρµογή των προγραµµάτων αυτών και συνεργάζονται για το σκοπό αυτόν µε τους οικείους οργανισµούς τοπικής αυτοδιοίκησης, επισηµαίνουν ενέργειες αντίθετες ή µη εναρµονιζόµενες προς τις ρυθµίσεις και κατευθύνσεις ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και ΖΟΕ, καθώς και καθυστερήσεις κατά την εκτέλεση των προγραµµάτων εφαρµογής των σχεδίων αυτών και απευθύνουν προς τις αρµόδιες υπηρεσίες και τους υπεύθυνους ιδιώτες σχετικές συστάσεις και συγκεκριµένες προτάσεις. Παρακολουθούν ειδικότερα τις ενέργειες των οικείων πολεοδοµικών υπηρεσιών κατά την άσκηση των αρµοδιοτήτων τους που σχετίζονται µε την εφαρµογή των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και ΖΟΕ και ιδίως µε την πρόοδο των σχετικών διοικητικών διαδικασιών και άλλων αναγκαίων ενεργειών και απευθύνουν προς τις υπηρεσίες αυτές οδηγίες για γενικά ή ειδικά θέµατα που αφορούν την εφαρµογή των σχεδίων αυτών και προβαίνουν σε κάθε αναγκαία κατά την κρίση τους ενέργεια, ώστε να εξασφαλιστεί η ορθή και ταχεία εφαρµογή των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και των αντίστοιχων ΖΟΕ. Ο νόµος προβλέπει Προεδρικό διάταγµα µε ρυθµίσεις για την λειτουργία των παραπάνω νοµικών προσώπων και επιτροπών το οποίο δεν έχει ακόµα εκδοθεί. Τα παραπάνω προβλεπόµενα νοµικά πρόσωπα και επιτροπές υπό ορισµένες προϋποθέσεις, εάν στελεχωθούν κατάλληλα, και µε τις αρµοδιότητες που έχουν, ειδικά για την περίπτωση της Χαλκιδικής µπορεί να είναι ο ελλείπων κρίκος για τον σχεδιασµό, την ανάπτυξη αλλά και την εφαρµογή της νοµιµότητας που τόσο δραµατικά απαιτείται στον νοµό. Σκοπιµότητα της σύνταξης ΓΠΣ Πέρα από τις αναφορές στον νόµο και τους στόχους του, είναι καλό να εξετάσει κανείς από πρακτική άποψη την σκοπιµότητα της σύνταξης ΓΠΣ από έναν ΟΤΑ. Ήδη αναφέρθηκε ότι τα ΓΠΣ ανάγονται πλέον στο κύριο ρυθµιστικό σχέδιο στην κλίµακα της Αυτοδιοίκησης και του Πολίτη, και όλοι σχεδόν οι ΟΤΑ θα αναγκασθούν σε µάλλον σύντοµο χρονικό διάστηµα να εκπονήσουν το ΓΠΣ του χώρου ευθύνης τους. Η εκτίµηση αυτή στηρίζεται στο γεγονός ότι οι υπέρτερες βαθµίδες Χωροταξικού Σχεδιασµού στην χώρα ήδη ολοκληρώνονται, αλλά µόνο µέσω των ΓΠΣ µπορούν τελικά να αποκτήσουν νόηµα και να γίνουν αντιληπτές στην κλίµακα των καθηµερινών δράσεων που αφορούν τόσο την Αυτοδιοίκηση όσο και τον απλό πολίτη. Συγκεκριµένα η ελληνική Πολιτεία -κατά τις ανακοινώσεις του αρµόδιου ΥΠΕΧΩ Ε- φαίνεται ότι ολοκληρώνει µέσα στο τρέχον έτος το Εθνικό και τα Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασµού τα οποία και θα εγκριθούν από την Βουλή. Ταυτόχρονα αναµένεται να εγκριθούν µια σειρά από ειδικά πλαίσια που θα αφορούν τον Παράκτιο Χώρο, την εκτός σχεδίου δόµηση κ.α. ειδικά θέµατα. Εάν αυτά πραγµατοποιηθούν, ολοκληρώνεται µια σειρά γενικών χωροταξικών ρυθµίσεων και κανόνων και η χώρα αποκτά πλέον έναν Χωροταξικό Σχεδιασµό µεγάλης και µεσαίας κλίµακας. Ωστόσο ο Σχεδιασµός στην κλίµακα αυτή είναι απρόσιτος για τον µέσο πολίτη και του ΟΤΑ, καθώς κυρίως αναφέρεται σε θέµατα Εθνικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης, οργάνωσης του χώρου σε µεγάλες διοικητικές, οικονοµικές ή 8

γεωµορφολογικές ενότητες, στην οργάνωση του οικιστικού δικτύου, των κυρίων οδικών και σιδηροδροµικών δικτύων, στην χωροθέτηση εγκαταστάσεων µεγάλης κλίµακας (λιµάνια, αεροδρόµια, µεγάλες βιοµηχανικές ζώνες κ.λ.π.) και άλλες µεγάλης κλίµακας ρυθµίσεις. Τα ΓΠΣ είναι αυτά ακριβώς που καλούνται να συγκεκριµενοποιήσουν τον µεγάλης κλίµακας Εθνικό και Περιφερειακό Χωροταξικό Σχεδιασµό στην κλίµακα ενός ήµου, να προτείνουν ένα κατανοητό στους πολίτες πλαίσιο ανάπτυξης και οργάνωσης των µικρών οικισµών του, να προστατέψουν το συγκεκριµένο πλέον περιβάλλον και να δώσουν την βάση για συγκεκριµένες χωροθετήσεις αναπτυξιακών έργων. Οι ΟΤΑ θα αναγκασθούν σε µάλλον σύντοµο χρονικό διάστηµα να εκπονήσουν το ΓΠΣ του χώρου ευθύνης τους διότι χωρίς αυτό: εν µπορεί να γίνει καµία επέκταση οικισµού ούτε για πρώτη ούτε για παραθεριστική κατοικία έξω από τα όρια του που έχουν καθορισθεί µε απόφαση Νοµάρχη. Η σηµασία του γεγονότος αυτού για την Χαλκιδική είναι αυτονόητη. εν µπορούν να χωροθετηθούν παραγωγικές ζώνες. εν µπορούν να πολεοδοµηθούν εκτάσεις συνεταιρισµών η εκτάσεις ιδιωτικής πολεοδόµησης. εν µπορούν εύκολα να ενταχθούν σε προγράµµατα χρηµατοδότησης έργα εφ όσον δεν θα προβλέπονται σε χωροταξικό σχεδιασµό. Τα ΓΠΣ είναι επίσης εκείνα που θα καθορίσουν τις περιοχές προστασίας (αρχαιολογικοί χώροι, δάση, ρέµατα, ακτές, βιότοποι κ.α.) στους ΟΤΑ αλλά και τις ζώνες της καλλιεργήσιµης γης υψηλής παραγωγικότητας όπως και περιοχές που για λόγους γεωλογικούς είναι ακατάλληλες για δόµηση. Παρ όλο που ο ανωτέρω οριστικός καθορισµός είναι συνήθως για τους ΟΤΑ και τους πολίτες µια επώδυνη διαδικασία, οι δηµοτικοί άρχοντες θα πρέπει να λάβουν σοβαρά υπ όψη τους ότι θα τους απαλλάξει µια και δια παντός από ατελείωτες αµφισβητήσεις και αντιπαραθέσεις, ενέργειες που δεν καταλήγουν πουθενά και θα τους επιτρέψει να συγκεντρώσουν τις δυνάµεις τους σε αναπτυξιακά σχέδια µε σωστή βάση. Τα ΓΠΣ θα ορίσουν επίσης τις χρήσεις και τους Συντελεστές δόµησης τόσο στους υφιστάµενους οικισµούς όσο και στις νέες περιοχές που πολεοδοµούνται. Θα ορίσουν επίσης τις χρήσεις και τους όρους δόµησης στις εκτός σχεδίου περιοχές που θα ζωνοποιηθούν σε όλη την έκταση του ΟΤΑ. Η παλαιότερη προσπάθεια που είχε γίνει γι αυτό µέσω της Ειδικής Χωροταξικής Μελέτης Νοµού Χαλκιδικής δεν κατέληξε σε αποδεκτά αποτελέσµατα και δεν έχει µέχρι στιγµής νοµοθετηθεί. Η διαδικασία καθορισµού ζωνών ανά ΟΤΑ µέσω των ΓΠΣ είναι πολύ πιο ευέλικτη (όχι όµως ανεξέλεγκτη) και δίνει την δυνατότητα αλλά και την ευθύνη στους ΟΤΑ αφ ενός µεν να εξασφαλίσουν την ανάπτυξη τους, αφ ετέρου δε να ελέγξουν την συνολική δόµηση και να εξασφαλίσουν ότι το περιβαλλοντικό τους κεφάλαιο δεν θα απαξιωθεί. Τα ΓΠΣ είναι επίσης µια ευκαιρία να οργανώσουν οι Καποδιστριακοί ΟΤΑ Τεχνική Υπηρεσία και να εκπαιδεύσουν τον ή τους µηχανικούς τους στην 9

διαχείριση των προβληµάτων του χώρου. Ειδικότερα επειδή οι Καποδιστριακοί ΟΤΑ έχουν συνήθως ως στελέχη νέους µηχανικούς, η επαφή τους µε έµπειρα πολεοδοµικά γραφεία που θα αναλάβουν τις µελέτες και τις αρµόδιες υπηρεσίες ελέγχου θα τους επιτρέψει να αποκτήσουν σηµαντική πείρα. Εξ ίσου σηµαντικό είναι το γεγονός ότι οι Τεχνικές Υπηρεσίες των ΟΤΑ µέσω της σύνταξης των ΓΠΣ θα αποκτήσουν ένα σηµαντικό χαρτογραφικό υλικό και τράπεζα δεδοµένων για τον χώρο τους που θα τους φανούν πολλαπλώς χρήσιµα στον προγραµµατισµό όλων των µετέπειτα ενεργειών τους (π.χ. σχεδιασµός υποδοµών, δικτύων, αγροτικών καλλιεργειών, τουριστικών δράσεων κ.α. ). Στην κατεύθυνση αυτή και µε βάση την εµπειρία µου συνιστώ ένθερµα στους ΟΤΑ να δαπανήσουν λίγα περισσότερα χρήµατα για να αποκτήσουν όσο γίνεται πιο ακριβή τοπογραφικά υπόβαθρα επί των οποίων θα εκπονηθούν τα σχέδια του ΓΠΣ, να εκτελέσουν µια σειρά από άλλες παράλληλες αναγκαίες µελέτες (κυρίως υδρογεωλογικές) και να οργανώσουν τα στοιχεία που θα συγκεντρωθούν µε το ΓΠΣ σε ένα Γεωγραφικό Σύστηµα Πληροφοριών για τον χώρο τους. Τους βεβαιώνω ότι θα ανταµειφθούν στο µέλλον για τις παραπάνω ενέργειες τους πολλαπλώς µε δυνατότητες ανάπτυξης. 10