ΠΕ5: Παρουσίαση Βασικών Παραµέτρων Α Επιλογής

ΠΕ5: Παρουσίαση Βασικών Παραµέτρων Α Επιλογής

Εισαγωγή Επιλογή Σχεδίου Ανάπτυξης (1/2) Για την προκριθείσα πρώτη επιλογή της περιοχής της «Βιοµηχανικής Ζώνης ραπετσώνας- Κερατσινίου» έχουν διατυπωθεί αρκετές προτάσεις ανάπτυξης και αξιοποίησής της, προερχόµενες τόσο από τους άµεσα ενδιαφερόµενους ιδιοκτήτες της περιοχής όσο και από τοπικούς φορείς και πρωτοβουλίες κατοίκων. Όπως είναι φυσικό, παρά τον κοινό στόχο της αξιοποίησης της έκτασης µε τρόπο που συντελεί στησυνολικήαναβάθµιση της περιοχής πάντοτε µε σεβασµό στο φυσικό και στο δοµηµένο περιβάλλον, οι προτάσεις αυτές έχουν αρκετές διαφοροποιήσεις ως προς το χαρακτήρα τους µε κύρια έκφραση των διαφοροποιήσεων αυτών τους διαφορετικούς συντελεστές κάλυψης και δόµησης. Στην παρούσα µελέτη, η επιλογή και διαµόρφωση του Γενικού Σχεδίου (Master Plan) πρέπει να γίνει έχοντας πάντα κατά νου ότι ως πρόταση JESSICA θα πρέπει να οδηγεί σε ανάκτηση των κεφαλαίων και οπωσδήποτε να τύχει χρηµατοδοτικού ενδιαφέροντος πρώτιστα από τους ιδιοκτήτες και ενδεχοµένως κι από άλλες πηγές. Το πλέον ώριµο σχέδιο ανάπτυξης που έχει τα ανωτέρω δύο χαρακτηριστικά είναι το λεγόµενο «Σχέδιο Παπαγιάννη», που εκπονήθηκε για λογαριασµό της εκ των συνιδιοκτητών ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ Α.Ε (η οποίακατέχεικαιτην µεγαλύτερη ιδιοκτησία στην περιοχή του προγράµµατος - 254 στρ). Το σχέδιο αυτό αναµφίβολα οδηγεί σε ικανοποιητικές κεφαλαιακές αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες και εξυπηρετεί τους ευρύτερους αναπτυξιακούς στόχους της περιοχής, γεγονός που µε τησειράµπορεί να αποτελέσει παράγοντα εκδήλωσης χρηµατοδοτικού ενδιαφέροντος και προσέλκυσης πρόσθετων επενδύσεων.

Εισαγωγή Επιλογή Σχεδίου Ανάπτυξης (2/2) Παραταύτα, το «Σχέδιο Παπαγιάννη», έχει τύχει αντιδράσεων από τοπικούς φορείς, ως σχέδιο που σχετικά περιορίζει τις κοινωφελείς χρήσεις και τους χώρους πρασίνου σε µια περιοχή που συνωστίζεται από δοµηµένο περιβάλλον. Το γεγονός αυτό παραπέµπει στην ανάγκη υιοθέτησης ενός σχεδίου που ενώ θα περιλαµβάνει τις βασικές αρχές του Σχεδίου Παπαγιάννη, θα µετριάζει κάπως τη δόµηση υπέρ του πρασίνου. Έτσι, στην παρούσα µελέτη, διαµορφώνουµε την πρότασή µας µε βάση τις κάτωθι αρχές: Παρουσιάζουµε καιδιατηρούµε τιςβασικέςπαραδοχέςτου«σχεδίου Παπαγιάννη» ως προς τις χρήσεις και τις εκµεταλλεύσεις. ιαµορφώνουµε τρία εναλλακτικά σενάρια διαφοροποιώντας σε κάθε ένα ως βασική παράµετρο του προβλήµατος το µέσοσυντελεστήδόµησης, ώστε να δείξουµε την «ευαισθησία» της οικονοµικής απόδοσης σε σχέση µε διαφορετικούςβαθµούς αξιοποίησης. Οδηγούµαστε σε τελική πρόταση που ισορροπεί την απόδοση για τους επενδυτές µε το ευρύτερο δηµόσιο συµφέρον στη βάση των ανησυχιών και προβληµατισµών των τοπικών φορέων και των κατοίκων της περιοχής. 3

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Σκοπιµότητα Ευαισθησία Μορφή Εταιρικού Σχήµατος Παρουσίαση Βασικών Παραµέτρων Α Επιλογής Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων 4

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Η περιοχή παρέµβασης σήµερα 5

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Το Σχέδιο «Παπαγιάννη» 6

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Ολοκλήρωση του αυτοκινητόδροµου Σχιστού-ΣΕΦ (Λεωφόρος Α. Παπανδρέου) Τµήµα της Λεωφόρου προς ολοκλήρωση 7

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Προϋπολογισµός αυτοκινητόδροµου Σχιστού-ΣΕΦ (Λεωφόρος Α. Παπανδρέου) Η λεωφόρος Α. Παπανδρέου µήκους 8 χλµ είχε ενταχθεί στα Ολυµπιακά έργα µε αρχικό προϋπολογισµό 45,45 δις δρχ (133,4 εκ. ευρώ) και αρχική πρόβλεψη ολοκλήρωσης τον Ιούνιο του 2004. Η προβλεπόµενη χρηµατοδότηση ήταν από εθνικούς πόρους και το Ταµείο Συνοχής. Στους αρχικούς σχεδιασµούςοσύγχρονοςαυτοκινητόδροµος µε δύο λωρίδες κυκλοφορίας και ΛΕΑ ανά κατεύθυνση και µε διαχωριστικό διάζωµα ασφαλείας ήταν µέρος ενός άξονα που θα συνέδεε ανισόπεδα την Παραλιακή από το ΣΕΦ µε τολιµάνι και στη συνέχεια µέχρι το Πέραµα καιτη λεωφόρο Σχιστού. Σηµερινή εικόνα: Στο οδικό τµήµα ΟΛΠ- Λιπάσµατα - Ακροκέραµο συνολικούµήκους 3,3 χλµ και προϋπολογισµού 30 εκ. ευρώ δεν έχει ολοκληρωθεί το µέρος που αφορά την περιοχή των Λιπασµάτων µήκους 1,8 χλµ. Επίσης απαιτούνται πρόσθετα έργα από Ικόνιο προς Λ. Σχιστού και Κόνωνος - Κονδύλη Προϋπολογισµός προβλέψεις χρηµατοδότησης. Σύµφωνα µε τηνπ. Αττικής δεν υπάρχει πρόβλεψη ένταξης οδικών έργων στην περιοχή µέσα από το ΠΕΠ. Η µόνη αναφορά σε σχετική χρηµατοδότηση του Οδικού Άξονα από το Ταµείο Συνοχής είναι στο Ειδικό Αναπτυξιακό Σχέδιο του Πειραιά 2010 2020 το οποίο εντάσσει την ολοκλήρωση της Λ. Ανδρέα Παπανδρέου στα µελλοντικά έργα (χωρίς εξασφαλισµένη χρηµατοδότηση) 8

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Κατασκευή Υπερυψωµένου Τροχιοδρόµου «Μονορέιλ» Το προς κατασκευή τµήµα του υπερυψωµένου τροχιοδρόµου 9

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Υπερυψωµένου Τροχιοδρόµου «Μονορέιλ» Τροχιόδροµος «Μονορέιλ»: Το µήκος του δικτύου ανέρχεται σε 6 χλµ. (µε δυνατότητα επέκτασης άλλων 5 χλµ.) καιοισταθµοί σε 8. Ο προϋπολογισµός του έργου είναι 60 εκατ. ευρώ. Το έργο έχει προταθεί για ένταξή στο ΠΕΠ Αττικής µε χρόνο εγκατάστασης και λειτουργίας το τέλος του 2013. Σηµερινή κατάσταση: Μετά από πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος για υποβολή τεχνικών προτάσεων από τον ΟΛΠ το Μάρτιο του 2010, αναµένεταιηοριστικήτεχνικήµελέτη και η προκήρυξη του έργου. Σύµφωνα µε δηµοσιευµένες πληροφορίες η ολοκλήρωση των επόµενων δύο φάσεων της διαγωνιστικής διαδικασίας αναµένεται να έχει ολοκληρωθεί τον Μάρτιο 2011. Η διαδροµή που έχει επιλεχθεί ύστερα από µελέτες που έχουν γίνει είναι η παρακάτω: Παλατάκι (σηµείο που δένουν τα κρουαζιερόπλοια)- Ρολόι (κέντρο)- Ηετιώνια (περιοχή ραπετσώνας). Σαν αποτέλεσµα οι περιοχές του Πειραιά που θα καλύπτονται είναι το Χατζηκυριάκειο, ηαγοράτου Πειραιά και η παραλιακή ζώνη της ραπετσώνας. Από το Ρολόι και µετά θα κινείται παράλληλα µε την µελλοντική επέκταση του Τραµ ενώ θα έχει ανταπόκριση µέσω της γέφυρας και µε τονσταθµό του ΗΣΑΠ Πειραιάς (Μετρό Γραµµή 1). 10

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Λοιπές Υποδοµές Ύδρευση Γιατιςανάγκεςύδρευσηςθαχρησιµοποιηθεί το δίκτυο ύδρευσης της ΕΥ ΑΠ. Η δυναµικότητα του δικτύου θεωρείται επαρκής. εδοµένης της εγγύτητας µε κατοικηµένες περιοχές, αυτό θα πραγµατοποιηθεί χωρίς πρόσθετα κόστη πέραν αυτού της σύνδεσης µε το παρακείµενο δίκτυο Αποχέτευση Ηαποχέτευσητωνόµβριων θα πραγµατοποιείται µε εσωτερικόδίκτυοόµβριων που θα κατασκευαστεί για το σκοπό αυτό Ηαποχέτευσητωνλυµάτων θα γίνει µε σύνδεσηµε τοαποχετευτικόδίκτυοτηςευ ΑΠκαι τον αγωγό λυµάτων που οδηγεί στην Ψυτάλλεια. Απορρίµµατα Η περισυλλογή των απορριµµάτων θα πραγµατοποιείται από τον οικείο ήµο µε την καταβολή των αναλόγων τελών Υπόθεση εργασίας: όλα τα κόστη υποδοµών εκτός της περιοχής ανάπτυξης θα αναληφθούν από το Π Ε. 11

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Σκοπιµότητα Ευαισθησία Μορφή Εταιρικού Σχήµατος Παρουσίαση Βασικών Παραµέτρων Α Επιλογής Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης 12

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Βασικές Παραδοχές του Προγράµµατος Ανάπτυξης Συνολική έκταση του Προγράµµατος Ανάπτυξης: 640 στρ. (552,20 στρ + 87,80 στρ. Ζώνη Παραλίας) Τονίζεται ότι για το εµβαδόν της υπό ανάπτυξη περιοχής υπάρχουν διαφορετικές εκτιµήσεις καθώς σε αυτήν (µπορεί να) περιλαµβάνεται και µέρος της λιµενικής ζώνης του ΟΛΠ η οποία είναι υπό διαµόρφωση (87,80 στρ.) Κοινόχρηστοι χώροι: Καταλαµβάνουν το 34,26% του συνόλου της περιοχής (219 στρ) Κοινωφελείς εγκαταστάσεις: Καταλαµβάνουν το 16,86% του συνόλου της περιοχής (108 στρ. περίπου) Εκµεταλλεύσιµες επιφάνειες: Καταλαµβάνουν το 35,16% του συνόλου της περιοχής (225 στρ) Εντός των κοινωφελών εγκαταστάσεων και των εκµεταλλεύσιµων επιφανειών προβλέπονται: Για Επιχειρηµατικές δραστηριότητες (επιχειρηµατικό, πολεοδοµικόκέντροκλπ): (55 στρ). Για Εµπορικές χρήσεις (εµπορικό κέντρο, τοπικά εµπορικά κέντρα, εµπορικές εκθέσεις κλπ): (73 στρ) Για Εστίαση/αναψυχή/τουρισµός: (12 στρ). Για Κατοικία και συνοδευτικές όλων των ανωτέρω χρήσεις (Συνεδριακό κέντρο, κτίρια στάθµευσης κλπ): (85 στρ). 13

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Γενικοί Στόχοι του Προγράµµατος Ανάπτυξης ηµιουργία ενός Ναυτιλιακού Κέντρου διεθνούς εµβέλειας, ποικίλων και καινοτόµων δραστηριοτήτων Βελτίωση των περιβαλλοντικών, κοινωνικών και οικονοµικών δεικτών Αξιοποίηση της προνοµιακήςθέσηςτηςπεριοχής Εγγυηµένη οικονοµική βιωσιµότητα Οργάνωση του προγράµµατος υλοποίησης του σχεδίου ανάπτυξης 14

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Χωρική Οργάνωση των Χρήσεων Γης στη Περιοχή Ανάπλασης Οι κοινωφελείς δραστηριότητες που συµπληρώνουν ανάγκες της ευρύτερης αστικής ζώνης να χωροθετηθούν σε εκτάσεις που βρίσκονται σε άµεση επαφή µε τις αστικές περιοχές των ήµων Κερατσινίου ραπετσώνας, µε συµπληρωµατικές εµπορικές χρήσεις και ζώνες πρασίνου που να συνδέουν την ενδοχώρα µε τον παράκτιο χώρο. Τα ιδιαίτερα εµβληµατικά κτίρια και εγκαταστάσεις που λειτουργούν ως τοπόσηµα για την περιοχή και σηµεία αναφοράς στην ιστορία του χώρου, να περιλάβουν χρήσεις πολιτιστικές και εκπαιδευτικού χαρακτήρα και δραστηριότητες αναψυχής υπερτοπικού ή Μητροπολιτικού επιπέδου, ανάλογα µε το κτίριο ή τη θέση του στο χώρο και σε σχέση µε τις υπόλοιπες χρήσεις και δραστηριότητες. Οι δύο όρµοι της περιοχής θα πρέπει να λειτουργήσουν ως πόλοι έλξης και σηµεία αναφοράς για το πρόγραµµα, µε χωροθέτηση ειδικών δραστηριοτήτων: Οόρµος Σφαγείων µπορεί να αποτελέσει πόλο έλξης επισκεπτών µε την λειτουργία Μουσείου και Ενυδρείου και να διαµορφωθεί ως Ναυταθλητικό Κέντρο. Οόρµος νοτιότερα θα πρέπει να αποδοθεί σε τοπική χρήση, ως αλιευτικό καταφύγιο και περιοχή εστίασης και θαλάσσιας αναψυχής σε συνδυασµό µε χώρουςπρασίνου. 15

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης ΕιδικοίΣτόχοικαιΚατευθύνσεις Αναβάθµιση και µετασχηµατισµός του θαλάσσιου µετώπου ιαµόρφωση λειτουργικών συνδέσεων στα σηµεία επαφής του παρακείµενου αστικού ιστού µε την περιοχή ανάπτυξης Του λιµένα Πειραιά µε την περιοχή του προγράµµατος Των µικρών λιµένων (όρµων) της περιοχής µε τηνάµεση περιοχή τους Η οικολογική προσέγγιση στον σχεδιασµό τόσοτωνδοµηµένων όσο και των ελεύθερων χώρων Ανάδειξη και αξιοποίηση των εµβληµατικών κτιρίων και των στοιχείων που συνδέονται µετην ιστορία της περιοχής Συνέργια και συµπληρωµατικότητα των χρήσεων για τον πολλαπλασιασµό τωνθετικών επιπτώσεων 16

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Κριτήρια Επιλογής των Χρήσεων Το ποσοστό αποδοχής της χρήσης από τους εµπλεκόµενους φορείς (ιδιωτικούς και δηµόσιους). Την χρηµατοδοτική εφικτότητα υλοποίησης των χρήσεων (π.χ. ποσοστό συµµετοχής ιδιωτικού τοµέα) και περιορισµός (στο ελάχιστο δυνατόν) των απαιτήσεων για επενδύσεις δηµόσιου τοµέα. Την συνέργια και συµπληρωµατικότητα χρήσεων για αποφυγή σπατάλης κρίσιµου χώρου για άλλες χρήσεις και πολλαπλασιασµό των θετικών επιπτώσεών τους (αποφυγή ανταγωνιστικών χρήσεων). Την συµβολή των χρήσεων στην περιβαλλοντική και κοινωνικο οικονοµική αναβάθµιση της περιοχής και ειδικότερα τον βαθµό: Συµπλήρωσης ελλιπούς κοινωνικού εξοπλισµού στην ευρύτερη αστική ζώνη. Προσφοράς στην δηµιουργία θέσεων εργασίας για τους κατοίκους της ενδοχώρας. Αισθητικής αναβάθµισης του δηµόσιου χώρου και των περιβαλλοντικών δεικτών της περιοχής. Ανάδειξης των εµβληµατικών κτιρίων και της ιδιαιτερότητας της περιοχής. 17

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Χρήσεις Γης (1/2) Κύρια χρήση στην περιοχή είναι η ανάπτυξη ενός Ναυτιλιακού Κέντρου διεθνούς εµβέλειας και υψηλών προδιαγραφών, στην περιοχή που γειτνιάζει άµεσα µε τον επιβατικό λιµένα του Πειραιά. Το Κέντρο αυτό θα πρέπει να προωθεί δράσεις που σχετίζονται µε: Την επιχειρηµατικότητα (Εµπορική Ναυτιλία). Τον πολιτισµό (ιστορική σχέση Ελλάδας/Αθήνας µε την θάλασσα). Την εκπαίδευση και έρευνα στον τοµέα της Ναυτιλίας. Τις νέες τεχνολογίες. Οι υπόλοιπες χρήσεις στην περιοχή θα είναι: Εµπορικές (Εµπορικό Κέντρο και τοπικό εµπόριο). Επιχειρηµατικές (γραφεία εταιριών, Τράπεζες κλπ). Πολιτιστικές και αναψυχής (Μητροπολιτικού χαρακτήρα). Τουρισµός. Κατοικίες (υψηλών προδιαγραφών). ιοίκηση/υπηρεσίες. Συµπληρωµατικές και υποστηρικτικές των ανωτέρω χρήσεων (π.χ. Εκθεσιακό Κέντρο, Συνεδριακό Κέντρο, κτίρια στάθµευσης κλπ). 18

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Χρήσεις Γης (2/2) Κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου και αναψυχής ελεύθερου χώρου που θα περιλαµβάνουν: Χώρους πρασίνου. Πλατείες συγκέντρωσης κοινού. Χώρους περιπάτου και αναψυχής. Μικρό ανοικτό θέατρο και κινηµατογράφο. Πεζοδρόµους/ποδηλατοδρόµους. Κοινωφελείς χρήσεις, ως συµπληρωµατικές αναγκών της παρακείµενης αστικής ζώνης. Χώροι εκπαίδευσης. Χώροι αθλητισµού (κλειστό γυµναστήριο και κολυµβητήριο). Πολιτιστικά (κοινωνικού χαρακτήρα). ιοίκηση και Υπηρεσίες εξυπηρέτησης κοινού. 19

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Οι προβλεπόµενες χρήσεις του Σχεδίου «Παπαγιάννη» G K F H L E D B C A A 20

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Οι χρήσεις του Σχεδίου Παπαγίαννη Στη συνέχεια παρουσιάζεται το Γενικό Σχέδιο Παπαγιάννη όπως αυτό είχε παρουσιαστεί από το µελετητικό γραφείο το 2006, το οποίο και αποτελεί τη βάση πάνω στην οποία η Οµάδα Έργου συνέταξε τα 3 εναλλακτικά σενάρια. Στο Σχέδιο Παπαγιάννη προβλεπόταν συνολική δοµήσιµη επιφάνεια 388.651m 2 από τα οποία: 98.813m 2 για κατοικία 71.099m 2 για γραφεία 60.698m 2 για εµπόριο 29.871m 2 για πολιτισµό 34.545m 2 για αναψυχή τουρισµό 16.200m 2 για γραφεία δηµοσίων υπηρεσιών 36.800m 2 για εµπορικούς χώρους στάθµευσης 21

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Οι προβλεπόµενες χρήσεις του Σχεδίου «Παπαγιάννη» σε αριθµούς 22

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Συγκοινωνιακοί Κόµβοι και ίοδοι Πύλες - δίοδοι Κόµβοι σύνδεσης µε τη Λεωφόρο 23

Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Έργα - Χρήσεις* Ως κύρια χρήση, προτείνεται ένα υπερτοπικό Ναυτιλιακό Επιχειρηµατικό Κέντρο διεθνούς εµβέλειας και υψηλών προδιαγραφών. Οι υπόλοιπες κύριες χρήσεις προτείνεται να είναι επίσης εµπορικές-επιχειρηµατικές. Στους δύο όρµους της περιοχής, σχεδιάζονται δύο πυρήνες: εµπορίου, εστίασης και αναψυχής. Ο βορειότερος όρµος προσανατολίζεται κυρίως στην ψυχαγωγία και την εστίαση ενώ µπορούν να ελλιµενίζονται εκεί µικρά αλιευτικά. Ο νοτιότερος όρµος προτείνεται να µεταβληθεί σε "υψηλού επιπέδου" Ναυτικό Όµιλο, προσανατολισµένο στο ναυταθλητισµό. Πέρα από τις εγκαταστάσεις του Οµίλου και τον ελλιµενισµό ιδιωτικών σκαφών, προτείνεται και η δηµιουργία ενός "καρνάγιου" γιατασκάφηαυτά, σε συνεργασία µε τιςµεγαλύτερες ναυπηγοεπισκευαστικές µονάδες του Κερατσινίου. Οι παραπάνω χρήσεις συνοδεύονται από δύο περιοχές αµιγούς κατοικίας και µία γενικής, κατοικίες "υψηλής στάθµης, ιδιαίτερα προνοµιούχες, µε σχετική αποµόνωση και ιδιωτικότητα". Στο νοτιότερο άκρο της περιοχής, σε άµεση γειτνίαση µε την κατοικία και τη θάλασσα, προτείνεται ακόµη ηεγκατάσταση ξενοδοχειακής µονάδας. Στο εσωτερικό της περιοχής οργανώνεται ένα τοπικό πολεοδοµικό κέντρο, µε µικτές χρήσεις και τοπικό εµπόριο, καθώςεπίσηςκαιειδικέςκοινωφελείς εγκαταστάσεις (όπως π.χ. χώροι εκπαίδευσης, ένα δηµοτικό γυµναστήριο, ένα δηµοτικό θέατρο και ένα Μουσείο και Κέντρο Μελέτης της Προσφυγικής Κοινωνίας του Πειραιά, στα προτεινόµενα για διατήρηση κτίρια µε τιςκαµινάδες στο συγκρότηµα τηςαγετ). Το διατηρητέο κτίριο των Σφαγείων, προτείνεται να ανακατασκευαστεί και να αποτελέσει τον πυρήνα του εµπορικού κέντρου που θα αναπτυχθεί γύρω από την προτεινόµενη µαρίνα, µε καταστήµατα και χώρους εστίασης, ενώ το διατηρητέο κτίριο Χηµικών Ερευνών Ν. Κανελλόπουλου, προτείνεται να στεγάσει τα γραφεία του Φορέα ιαχείρισης της έκτασης. Όσον αφορά στους ελεύθερους πράσινους χώρους, η πρόταση προβάλλει ως κυρίαρχο στοιχείο τον παραλιακό περίπατο και τις εγκάρσιες ακτινωτές πράσινες συνδέσεις του µε την περίµετρο της περιοχής µελέτης. * ΜΣΕ Αναπλάσεις σε Παράκτιες λιµενοβιοµηχανικές ζώνες Το παράδειγµα τωνλιπασµάτων της ραπετσώνας, Μπαλαµπανίδης ηµήτρης, ΕΜΠ ΠΜΣ Αρχιτεκτονική Σχεδιασµός του Χώρου 24

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Σκοπιµότητα Ευαισθησία Μορφή Εταιρικού Σχήµατος Παρουσίαση Βασικών Παραµέτρων Α Επιλογής Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται 25

Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Η προταθείσα ως προσφορότερη διαδικασία πολεοδόµησης της περιοχής είναι αυτή της Ζώνης Ελεγχόµενης Ανάπτυξης. Η διαδικασία αυτή ενεργοποιείται µε πρόταση του ΥΠΕΚΑ, µετά από εισήγηση της Εκτελεστικής Επιτροπής (Ε/Ε) του ΟΡΣΑ και ανάλογη ενηµέρωση των ΟΤΑ. Η διαδικασία έγκρισης των νέων πολεοδοµικών ρυθµίσεων για την περιοχή έχει δύο βασικά στάδια: 1ο στάδιο: Καθορισµός και οριοθέτηση της περιοχής ως ΖΕΑ που απαιτεί: Σύνταξη φακέλου µε τα απαραίτητα στοιχεία τεκµηρίωσης για το όριο της περιοχής ανάπτυξης και τους βασικούς στόχους της παρέµβασης. Ο φάκελοςµπορεί να συνταχθεί και από τους ιδιοκτήτες φορείς και να υποβληθεί στον ΟΡΣΑ για την τήρηση της διαδικασίας έγκρισης ως ΖΕΑ. Απόφαση Ε/Ε (µετά από εισήγηση της Υπηρεσίας). Ενηµέρωση των ΟΤΑ. Υπογραφή του σχεδίου Π.. από τον Υπουργό ΠΕΚΑ. Έλεγχος ΣτΕ. Υπογραφή Π.. από τον Πρόεδρο της ηµοκρατίας. 2ο στάδιο: Με αντίστοιχη διαδικασία εγκρίνεται και η πολεοδοµική µελέτη οργάνωσης της περιοχής µε τις απαιτούµενες πολεοδοµικές ρυθµίσεις για την ανάπλαση και ανάπτυξή της (χρήσεις γης όροι δόµησης πολεοδοµικό καθεστώς κ.λ.π.). Σε περίπτωση που ήδη έχει συνταχθεί πολεοδοµική µελέτη, είναι δυνατή η ταυτόχρονη έγκρισή των (ορίου και πολεοδοµίας) σε ενιαίο Π. /γµα. Η διαδικασία είναι απλή και σύντοµη χρονικά(6 µήνες/στάδιο + 3-6 µήνες για τον Νοµικό έλεγχο). Σε επόµενο στάδιο συντάσσονται από τους φορείς (ή τον ενιαίο φορέα υλοποίησης εάν υπάρχει) οι ειδικότερες µελέτες και σχέδια εφαρµογής. 26

Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Φάσεις Υλοποίησης των Κατασκευών του Προγράµµατος Ανάπτυξης (1/2) Η πρώτη φάση ανάπλασης/ανάπτυξης της περιοχής θα πρέπει να δώσει µία σαφή εικόνα η οποία θα σηµατοδοτεί (ουσιαστικά και συµβολικά) τον πολύπλευρο χαρακτήρα και την στρατηγική σηµασία της παρέµβασης για την αναβάθµιση του ευρύτερου χώρου. Τα έργα που θα περιληφθούν στην Α φάση θα πρέπει να αποδεικνύουν: Την σηµαντική ποιοτική αναβάθµιση της περιοχής. Την δηµιουργία ενός πολυλειτουργικού αστικού χώρου µε εξυπηρετήσεις υψηλής ποιότητας. Την παροχή σηµαντικών ωφελειών στις γύρω αστικές ζώνες και σε όλους τους τοµείς (περιβαλλοντικούς, κοινωνικούς, οικονοµικούς). Την οικονοµική και λειτουργική βιωσιµότητα της επένδυσης. Βασικής σηµασίας αρχή είναι να µπορεί να λειτουργεί οµαλά η περιοχή ήδη από την Α φάση, χωρίς να οχλείται από τα έργα των επόµενων φάσεων. Συνεπώς η Α φάση του προγράµµατος θα πρέπει να περιλάβει: Τα βασικά δίκτυα υποδοµών και την πρώτη «δέσµη κατασκευών» που θα περιλαµβάνει: Μέρος των επιχειρηµατικών και εµπορικών δραστηριοτήτων. Έναν πόλο αναψυχής εστίασης πολιτισµού στον όρµο Σφαγείων. Κάποιες αισθητικού χαρακτήρα παρεµβάσεις που κρίνονται σηµαντικές για το σύνολο του προγράµµατος και τον χαρακτήρα της όλης ανάπλασης. 27

Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Φάσεις Υλοποίησης των Κατασκευών του Προγράµµατος Ανάπτυξης (2/2) Στις δύο επόµενες φάσεις («δέσµες κατασκευών») του σχεδίου υλοποίησης, θα ολοκληρωθούν τα έργα ανάπτυξης µε σταδιακή ένταξη του συνόλου των εκµεταλλεύσιµων χώρων στη Β φάση και µε πλήρη ολοκλήρωση των έργων ανάπλασης στη Γ φάση. Με την υπόθεση της έναρξης των εργασιών στα µέσα του 2012 θα έχουν επιτευχθεί τα κάτωθι: µετοτέλοςτου2013 θα έχει χρηµατοδοτηθεί το 60% των επενδύσεων από το 2014 θα υπάρχουν τα πρώτα έσοδα, τα οποία και θα αναχρηµατοδοτήσουν την επένδυση µετοτέλοςτου2015 θα έχουν ολοκληρωθεί όλες οι κατασκευές, και τέλος από το 2016 θα ξεκινήσει η πλήρης εκµετάλλευση και αξιοποίηση των χώρων, δίνοντας στη διάθεση του κοινού και το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων. 28

Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Χρονοδιάγραµµα ID Task Name Start End Duratio n 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1 Έγκριση Πρότασης 1/4/2011 1/4/2011 0.20w 2 Σύµβαση Χρηµατοδότησης - Ίδρυση ΑΚ/ΕΕΣ 15/7/2011 15/7/2011 0.20w 3 Καθορισµός και Οριοθέτηση περιοχής ως ΖΕΑ 18/7/2011 30/12/2011 24w 4 Πολεοδοµική µελέτη οργάνωσης της περιοχής 2/1/2012 29/6/2012 26w 5 Τεχνικές µελέτες 2/1/2012 29/6/2012 26w 6 Κατασκευή υποδοµών 2/7/2012 30/12/2013 78.20w 7 Ά δέσµη κατασκευών 2/7/2012 31/12/2013 78.40w 8 Β δέσµη κατασκευών 2/1/2014 31/12/2014 52w 9 Γ' δέσµη κατασκευών 2/1/2015 31/12/2015 52w 29

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Σκοπιµότητα Ευαισθησία Μορφή Εταιρικού Σχήµατος Παρουσίαση Βασικών Παραµέτρων Α Επιλογής Σκοπιµότητα Ευαισθησία 30

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Σενάρια Ανάπτυξης της Περιοχής Ανάπλασης 1 ο σενάριο: Χαµηλής έντασης ανάπτυξη. Αποτελεί σενάριο που προσεγγίζει τη πρόταση των ΟΤΑ ( ραπετσώνας, Νοµαρχίας Πειραιά κλπ).της ευρύτερης περιοχής µε τοχαµηλότερο µέσο συντελεστή δόµησης 0,41 2 ο σενάριο: Μεσαίας έντασης ανάπτυξη. Αποτελεί σενάριο που προσεγγίζει την µελέτη του προγράµµατος Terra Posidonia (κεντρικών φορέων) και τις συνεργασίες µε όλους τους εµπλεκόµενους φορείς που έγιναν στο πλαίσιο του ανωτέρω προγράµµατος, µε µέσο συντελεστή δόµησης 0,51 3 ο σενάριο: Μεγαλύτερης έντασης ανάπτυξη. Αποτελεί σενάριο που προσεγγίζει τις µελέτες και τις απόψεις των φορέων ιδιοκτητών (εταιριών) που συµµετέχουν στο πρόγραµµα, όπως αυτές εκφράζονται στο «Σχέδιο Παπαγιάννη», µε µέσο συντελεστή δόµησης 0,55 31

Βασικές παραδοχές Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Ι. Μακρο-οικονοµικές Παραδοχές ΤΚ 3% Βασικό επιτόκιο χρηµατοδότησης (*IRS Term, Euribor 21/09/2010, Treasury) 1,428% II. Παραδοχές Χρηµατοοικονοµικής Ανάλυσης Έργου Κεφάλαια JESSICA-JHFA Funds 50.000.000,00 Έξοδα ιαχείρισης (% Χρηµατοδοτούµενων Κεφαλαίων Jessica) εως 2015 Καταβάλλεται σύµφωνα µε τιςχρηµατοροές των έργων που χρηµατοδοτούνται µε κεφάλαιατουµηχανισµού Jessica 0,75% Έξοδα ιαχείρισης µετά το 2016 (% εισροών από κεφάλαια Jessica από έργα) 1,50% Περίοδος επιλεξιµοτητας Έξοδα Παρακολούθησης ιαρθρωτικών Ταµείων (% ιαχειρίσιµων Κεφαλαίων Jessica) έως το 2015 Το έτος που ακολουθεί µετά το πέρας της περιόδου επιλεξιµοτητας, η πληρωµή γίνεταισύµφωνα µε τιςχρηµατοροές που καταβάλλονται στο Ταµείο Χαρτοφυλακίου 0,75% Έξοδα Παρακολούθησης µετά το 2016 (% εισροών από κεφάλαια Jessica από έργα) 1,50% Κεφάλαια JESSICA προς διαχείριση άνεια 50,00% Μετοχικό κεφάλαιο 50,00% Κεφάλαια JESSICA 100,00% Έξοδα ιαχείρισης (% Χρηµατοδοτούµενων Κεφαλαίων Jessica) 0,75% Όροι δανειοδότησης κεφαλαίων Jessica Επιτόκιο (σταθερό) 1,428% Μέσο περιθώριο επιτοκίου (κυµαινόµενο) 3,000% Συνολικό επιτόκιο 4,428% Μέση χρονική περίοδος δανείου 20 Ετήσιο Κόστος Λειτουργίας Υπολογισµένο από αναγωγή κόστους λειτουργίας για την έκταση της Εθνικής Τράπεζας από ιπλωµατική Εργασία Γ. Τσιρίδη 11/2009 «ιερευνώντας τη δυνατότητα για ναυτιλιακό κέντρο στον Πειραιά ΠΜΣ Πανεπιστήµιο Πειραιά 700.000 32

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Μεγέθη της Σχεδιαζόµενης Ανάπτυξης ΣΕΝΑΡΙΟ ΣΕΝΑΡΙΟ 1 ΣΕΝΑΡΙΟ 2 ΣΕΝΑΡΙΟ 3 Κατανοµή τουχώρου κατά χρήση Σ.. (Συντελεστής όµησης) Μέσος Σ = 0,41 Μέσος Σ = 0,51 Μέσος Σ = 0,55 0% Έκταση (m 2 ) ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ Σ.. Brutto: 0,01 (3.070 m 2 ) Σ.. Brutto: 0,01 (3.070 m 2 ) Σ.. Brutto: 0,01 (3.070 m 2 ) 48% 307.080 ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ ΚΟΙΝΩΦΕΛΗ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΙΜΕ ΣΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ Σ..* Brutto = 0,6 (64.740 m 2 ) Σ..* Brutto = -0,09 (0,87) (195.793,50 m 2 ) Σ..* Brutto = 0,55 (59.345 m 2 ) Σ..* Brutto = 1,2 (1,18) (265.559 m 2 ) Σ..* Brutto = 0,8 (86.320 m 2 ) Σ..* Brutto = 1,3 (1,28) (288.064 m 2 ) 16.85% 107.900 35,15% 225.050 Συνολική Επιφάνεια 263.604,30 327.974,80 377.454,80 100% 640.030 33

Σενάριο 1: Μέσος Σ.. 0,41 Σκοπιµότητα Ευαισθησία 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Εκροές Κόστος Λειτουργίας (ανά έτος) 45.151 135.453 270.905 406.358 451.509 465.054 479.005 493.376 Κόστος Κατασκευών 18.185.882 36.371.765 54.557.647 54.557.647 18.185.882 - - - Σύνολο 18.231.033 36.507.217 54.828.552 54.964.005 18.637.391 465.054 479.005 493.376 Εισροές Συνολικά Ετήσια Έσοδα από ενοίκια - - - 13.663.558 40.990.675 45.545.194 46.911.550 48.318.896 Συνολικά Ετήσια Έσοδα από εξωτερικούς χώρους - - - 387.007 1.161.022 1.290.025 1.328.725 1.368.587 Tόκοι ανείων - 285.861 848.403 1.678.037 2.478.890 2.677.965 2.578.155 2.473.926 Αποπληρωµές Κεφαλαίου 0 207.342 631.206 1.281.180 1.959.935 2.254.063 2.353.873 2.458.102 Σύνολο - 493.203 1.479.608 17.009.783 46.590.522 51.767.247 53.172.304 54.619.512 Καθαρή Χρηµατοροή - 18.231.033-36.014.014-53.348.944-37.954.222 27.953.131 51.302.193 52.693.298 54.126.136 Αθροιστική Χρηµατοροή -18.231.033,16-54.245.048-107.593.991-145.548.213-117.595.082-66.292.889-13.599.591 40.526.545 NPV 2035 600.067.199 NPV 2025 331.655.342 IRR 2025 25,02% Payback Period 7,25 34

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Σενάριο 1: Μέσος Σ.. 0,41 ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ 1,16% 24,56% ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΚΟΙΝΩΦΕΛ ΕΙΣ ΕΚΜΕΤΑ Λ Λ ΕΥ ΣΙΜΕΣ 74,28% ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ ΟΜΗΣΙΜΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ % ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ 3.070,80 1,16% ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ 64.740,00 24,56% ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΙΜΕΣ 195.793,50 74,28% ΣΥΝΟΛΟ 263.604,30 100,00% 35

Σενάριο 2: Μέσος Σ.. 0,51 Εκροές Σκοπιµότητα Ευαισθησία 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Κόστος Λειτουργίας (ανά έτος) 46.079 138.236 276.472 414.707 460.786 474.609 488.848 503.313 Κόστος Κατασκευών 23.961.009 47.922.018 71.883.027 71.883.027 23.961.009 - - - Σύνολο 24.007.088 48.060.254 72.159.499 72.297.734 24.421.795 474.609 488.848 503.313 Εισροές Συνολικά Ετήσια Έσοδα από ενοίκια - - - 18.529.221 55.587.663 61.764.070 63.616.992 65.525.601 Συνολικά Ετήσια Έσοδα από εξωτερικούς χώρους - - - 394.959 1.184.878 1.316.531 1.356.027 1.396.708 Tόκοι ανείων - 362.578 1.076.089 2.128.373 3.144.151 3.396.652 3.270.057 3.137.855 Αποπληρωµές Κεφαλαίου 0 262.986 800.603 1.625.011 2.485.925 2.858.987 2.985.583 3.117.784 Σύνολο - 625.564 1.876.692 22.677.564 62.402.616 69.336.240 71.228.658 73.177.849 Καθαρή Χρηµατοροή Αθροιστική Χρηµατοροή NPV 2035 809.198.467 NPV 2025 445.880.384 IRR 2025 25,40% Payback Period 7,19-24.007.088-47.434.690-24.007.088-71.441.777-70.282.807-141.724.584-49.620.170 37.980.822 68.861.631 70.739.811 72.674.336-191.344.754-153.363.933-84.502.302-13.762.491 58.911.845 36

Σενάριο 2: Μέσος Σ.. 0,51 Σκοπιµότητα Ευαισθησία ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ 0,94% 18,09% ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΚΟΙΝΩΦΕΛ ΕΙΣ ΕΚΜΕΤΑ Λ Λ ΕΥ ΣΙΜΕΣ 80,97% ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ ΟΜΗΣΙΜΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ % ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ 3.070,80 0,94% ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ 59.345,00 18,09% ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΙΜΕΣ 265.559,00 80,97% ΣΥΝΟΛΟ 327.974,80 100,00% 37

Σενάριο 3: Μέσος Σ.. 0,59 Σκοπιµότητα Ευαισθησία 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Εκροές Κόστος Λειτουργίας (ανά έτος) 46.359 139.076 278.152 417.228 463.587 477.494 491.819 506.574 Κόστος Κατασκευών 26.501.979 53.003.958 79.505.937 79.505.937 26.501.979 - - - Σύνολο 26.548.338 53.143.034 79.784.089 79.923.165 26.965.566 477.494 491.819 506.574 Εισροές Συνολικά Ετήσια Έσοδα από ενοίκια - - - 20.519.349 61.558.048 68.397.831 70.449.766 72.563.259 Συνολικά Ετήσια Έσοδα από εξωτερικούς χώρους - - - 397.360 1.192.081 1.324.534 1.364.270 1.405.198 Tόκοι ανείων - 396.332 1.176.268 2.326.514 3.436.856 3.712.864 3.574.483 3.429.974 Αποπληρωµές Κεφαλαίου 0 287.469 875.135 1.776.292 2.717.352 3.125.145 3.263.526 3.408.035 Σύνολο - 683.801 2.051.403 25.019.515 68.904.337 76.560.375 78.652.045 80.806.467 Καθαρή Χρηµατοροή - 26.548.338-52.459.233 Αθροιστική Χρηµατοροή - 26.548.338-79.007.571 NPV 2035 894.774.991-77.732.686-54.903.650 41.938.771 76.082.880 78.160.226 80.299.893-156.740.257-211.643.907-169.705.136-93.622.256-15.462.030 64.837.863 NPV 2025 493.050.127 IRR 2025 25,39% Payback Period 7,19 38

Σενάριο 3: Μέσος Σ.. 0,59 Σκοπιµότητα Ευαισθησία ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ 0,81% 22,87% ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΕΚΜΕΤΑ Λ Λ ΕΥ ΣΙΜΕΣ 76,32% ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ ΟΜΗΣΙΜΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ % ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ 3.070,80 0,81% ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ 86.320,00 22,87% ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΙΜΕΣ 288.064,00 76,32% ΣΥΝΟΛΟ 377.454,80 100,00% 39

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Συγκρίσεις των οικονοµικών αποτελεσµάτων: Καθαρές χρηµατοροές 2011 2017 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011-80 -60-40 -20-20 40 60 80 Millions Σενάριο 1 Σενάριο 2 Σενάριο 3 40

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Συγκρίσεις των οικονοµικών αποτελεσµάτων: οµήσιµη Επιφάνειαανάχρήση, NPV(2025), IRR(2025) 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΙΜΕΣ Σενάριο 1 1,16% 24,56% 74,28% Σενάριο 2 0,94% 18,09% 80,97% Σενάριο 3 0,81% 22,87% 76,32% Σενάριο 1 Σενάριο 2 Σενάριο 3 NPV (2025) IRR (2025) Σενάριο 1 331.655.342 25,02% Σενάριο 2 445.880.384 25,40% Σενάριο 3 493.050.127 25,39% 41

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Απορριφθέντα Σενάρια Η απόρριψη του σεναρίου 1 είναι προφανής καθόσον το σενάριο περιορίζει σηµαντικά τις αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες. εν παρέχει καλές προοπτικές χρηµατοδοτικής ελκυστικότητας της επένδυσης και κατά συνέπεια η υλοποίηση του προγράµµατος ανάπλασης στο σενάριο 1 θεωρείται µάλλον αµφίβολη. Τονίζεται ότι συγκεκριµένο σενάριο περιορίζει σηµαντικά και τον αναπτυξιακό αντίκτυπο στη ευρύτερη περιοχή. Εν προκειµένω, τονίζεται ότι η πρόταση της Νοµαρχίας Πειραιά για «συσπείρωση» της ωφέλιµης (εκµεταλλεύσιµης) επιφάνειας στο 30% του συνόλου της έκτασης του προγράµµατος, ώστε να προκύπτει µεγαλύτερος ελεύθερος χώρος για πράσινο, µε την κατασκευή 4 πύργων 25 ορόφων, είναι (πέραν των άλλων ειδικών προβληµάτων) θεσµικά απαγορευτική (αντίθετη µε τους ισχύοντες κανονισµούς) και έχει ήδη προκαλέσει τις αρνητικές τοποθετήσεις των ιδιοκτητών της περιοχής (π.χ. ΕΤΕ). Το σενάριο 3 συγκλίνει αρκετά µε την τελευταία πρόταση (το «Σχέδιο Παπαγιάννη») για την ανάπτυξη της περιοχής που κατετέθη το 2006 από την ΕΤΕ (δια της ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ- ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ Α.Ε.). Η µελέτη αυτή αποτελούσε ρεαλιστική και πολεοδοµικά ενδιαφέρουσα προσέγγιση στο θέµα της ανάπλασης της περιοχής, ενώ η πρόταση κατανοµής των χρήσεων και τα µεγέθη των επί µέρους χρήσεων και αυτά της συνολικής εκµετάλλευσης προσεγγίζουν σηµαντικά την πρόταση των κεντρικών φορέων (σενάριο 2). Πλην όµως, η πρόταση αυτή δεν έχει γίνει αποδεκτή µέχρι σήµερα από τους ΟΤΑ της περιοχής και γι αυτό κυρίως δεν προτείνεται από την παρούσα µελέτη. 42

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Προτεινόµενο Σενάριο Η παρούσα πρόταση προτείνει το Σενάριο 2 µε βασικό κριτήριο την αυξηµένη πιθανότητα υλοποίησης του προγράµµατος ανάπλασης καθ όσον: Προσφέρει σηµαντικά ανταποδοτικά οφέλη στην τοπική κοινωνία και στο σύνολο της Μητροπολιτικής περιοχής. Είναι «λογική» σαν µέγεθος η προσφερόµενη ωφέλιµη επιφάνεια προς εκµετάλλευση, ώστε να εξασφαλίζεται η εσωτερική ανταποδοτικότητα επένδυσης αποδεκτή από τους ιδιοκτήτες φορείς και τους επενδυτές που θα συµµετέχουν στο πρόγραµµα ανάπτυξης. 43

Σκοπιµότητα Ευαισθησία Εξυπηρέτηση της ζήτησης σε βάθος χρόνου Το λιµάνι του Πειραιά εξελίχθηκε τα τελευταία χρόνια στο µεγαλύτερο λιµάνι διακίνησης επιβατών της Ευρώπης και κατέχει την 3η θέσηπαγκοσµίως στη µεταφορά τουριστών. Την τρέχουσα περίοδο και ενώ η Ελλάδα βρίσκεται σε περίοδο οικονοµικής ύφεσης η πολιτεία στηρίζει αποφασιστικά το ρόλο του λιµένος Πειραιά και της ευρύτερης περιοχής ως κέντρο µεταφόρτωσης καθώς δύο από τους µεγαλύτερους κλάδους της ελληνικής οικονοµίας είναι ο τουρισµός και η ναυτιλία. Οι πρόσφατες ΑΞΕ της Κίνας (µε την εγκατάσταση της Cosco και την νέα προβλήτα ΙΙΙ, το συµβόλαιο εκµετάλλευσης της προβλήτας µέχρι τουλάχιστον το 2038 µε δυνατότητα ανανέωσης δικαιωµάτων µέχρι και το 2048 αποδεικνύει την σηµασία που δίνει η κινεζική κυβέρνηση στην συγκεκριµένη επένδυση καθώς ανάµεσα στα δηµοσιευµένασχέδιατηςείναιτο2015 να εκφορτώνονται 3,7 εκ. εµπορεύµατα ετησίως. Μέσω αυτής της στρατηγικής συµµαχίας, το 2015 οι υποδοµές του λιµανιού θα έχουν τριπλασιαστεί και η ποιότητα υπηρεσιών θα έχει αναβαθµιστεί µε οφέλη για όλη την οικονοµία τους Η τέως βιοµηχανική ζώνη Πειραιά βρίσκεται σε στρατηγική θέση στην είσοδο του κεντρικού λιµανιού, σε άµεση γειτνίαση µε τις ναυτιλιακές, λιµενικές, ναυπηγικές εµπορικές κλπ δραστηριότητες. Στην συγκεκριµένη περιοχή γίνονται προσπάθειες ανάπλασης και οικονοµικής ανασυγκρότησης πάνω από 2 δεκαετίες. Οι προοπτικές δηµιουργίας ενός ναυτιλιακού κέντρου σήµερα είναι ιδιαίτερα θετικές. Με την δηµιουργία των κατάλληλων υποδοµών η σταδιακή προσέλκυση των ελλήνων εφοπλιστών αναµένεται να δηµιουργήσει ένα ρεύµα επαναπατρισµού το όποιο θα αποτελέσει µοχλό ευρύτερης οικονοµικής αναζωογόνησης του Πειραιά. Οι λειτουργίες του λιµένος συνδέονται άµεσα µε δευτερεύουσες δραστηριότητες που η ανάπτυξη τους είναι άµεσα συνδεδεµένη µε τον όγκο εξυπηρέτησης φορτίων και πλοίων στο λιµάνι. Η αναµενόµενη αύξηση του όγκου φορτίων και πλοίων στο λιµάνι του Πειραιά, προσµετράται θετικά στον κύκλο εργασιών της ναυπηγοεπισκευαστικής βιοµηχανίας, των υπηρεσιών πρακτόρευσης, προµηθειών και λοιπών συναφών δραστηριοτήτων, διαµορφώνοντας θετικές προοπτικές ζήτησης για τις επόµενες δεκαετίες 44

Ανάγκες ευρύτερων υποδοµών συνδέσεων Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης Βήµατα για υλοποίηση - Μέσα που απαιτούνται Σκοπιµότητα Ευαισθησία Μορφή Εταιρικού Σχήµατος Παρουσίαση Βασικών Παραµέτρων Α Επιλογής Μορφή Εταιρικού Σχήµατος 45

Μορφή Εταιρικού Σχήµατος Αρχές ιαµόρφωσης Εταιρικού Σχήµατος Το περιγραφέν σχέδιο στηρίζεται στην αρχή της ενιαίας αντιµετώπισης του χώρου και κατά συνέπεια εδώ προκρίνεται η λύση κατά την οποία οι ιδιοκτήτες γης συνεισφέρουν τις ιδιοκτησίες του (είτε κατά κυριότητα είτε µε µακροχρόνια παραχώρηση) σε µια Εταιρεία Ειδικού Σκοπού (ΕΕΣ/SPV Special Purpose Vehicle), που αναλαµβάνει και την υλοποίηση των έργων και την εκµετάλλευση και διαχείριση των εγκαταστάσεων. Για το ΤΑΑ προτείνεται να προσλάβει τη µορφή Αµοιβαίου Κεφαλαίου Κλειστού Τύπου Για τη χρηµατοδότηση των έργων πέραν του ποσού της συνεισφοράς του Ταµείου Χαρτοφυλακίου JESSICA, θα απαιτηθεί ιδιωτική συνεισφορά η οποία µπορεί να γίνει είτε στο επίπεδο του ΤΑΑ, είτε στο επίπεδο της ΕΕΣ. Εάν οι ιδιώτες χρηµατοδότες ενδιαφέρονται για διαρκή χρηµατοδότηση έργων τότε η χρηµατοδότηση µπορεί να γίνει σε επίπεδο ΤΑΑ. Η υπόθεση εργασίας στην παρούσα εργασία είναι ότι ηιδιωτικήχρηµατοδότηση πραγµατοποιείται σε επίπεδο ΤΑΑ. 46

Μορφή Εταιρικού Σχήµατος Επιλογή: ΤΑΑ ως Αµοιβαίο Κεφάλαιο µε δικαιούχο Εταιρεία Ειδικού Σκοπού (ΕΕΣ) Ολοκληρωµένο Σχέδιο Αστικής Ανάπτυξης ΕΕΣ Επενδυτικοί Φάκελοι ΕΡΓΟ 1 ΤΑΜΕΙΟ ΣΥΜΜΕΤΟΧΩΝ (ΕΘΝΙΚΟ) ΤΑΑ: ΑΜΟΙΒΑΙΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ (ΚΛΕΙΣΤΟΥ ΤΥΠΟΥ) ΕΡΓΟ n Συµµετοχή & άνεια ΕΠΙΜΕΡΟΥΣ ΕΡΓΑ ΗΜΟΣ ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΑΓΕΤ ΟΛΠ BP 47