Ο ρόλος των Περιοχών Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης στο χωροταξικό και πολεοδοµικό σχεδιασµό και η αξιολόγηση τους. Το παράδειγµα του. Ορµύλιας.

ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΣΧΟΛΗ ΑΓΡΟΝΟΜΩΝ ΤΟΠΟΓΡΑΦΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΓΕΩΓΡΑΦΙΑΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΥ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ Ο ρόλος των Περιοχών Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης στο χωροταξικό και πολεοδοµικό σχεδιασµό και η αξιολόγηση τους. Το παράδειγµα του. Ορµύλιας. ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Αρτεµία Γρηγορίου Επιβλέπων Καθηγητής: Άγγελος Σιόλας Ιούλιος 2008

Περίληψη...5 Abstract...6 Εισαγωγή...7 Μεθοδολογία...8 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1... 9 1.1 Νοµολογία της Ιδιωτικής Πολεοδόµησης...9 1.1.2 Ν. 947/1979...9 1.1.3 Ν. 1337/1983...10 1.1.4 Ν. 1947/1991...13 1.1.5 Ν. 2508/1997...15 1.2 Ο ρόλος των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο Χωροταξικό και Πολεοδοµικό Σχεδιασµό...17 1.3 Ο Θεσµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ...25 1.3.1 Φιλοσοφία - Σκοπιµότητα...25 1.3.2 Προϋποθέσεις για τον καθορισµό µιας Π.Ε.Ρ.ΠΟ...26 1.3.3 ιαδικασία εκπόνησης και έγκρισης της ΠΜ...28 1.3.4 Περιεχόµενο πολεοδοµικής µελέτης της Π.Ε.Ρ.ΠΟ...29 1.3.5 Έγκριση πολεοδοµικής µελέτης Αρµόδιοι φορείς...30 1.3.6 Οι προϋποθέσεις για την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης...30 1.3.7 Μετά την έγκριση της ΠΜ...32 1.4 Αξιολόγηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ....33 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2... 37 2.1 Εφαρµογή σε Εθνικό επίπεδο (εγκεκριµένα Π.Ε.Ρ.ΠΟ)...37 2.1.1 Ν. Μαγνησίας...38 2.1.2 Ν. Πρέβεζας...38 2.1.3 Ν. Φθιώτιδας...40 2.1.4 Ν. Ρεθύµνης...41 2.1.5 Ν. Εύβοιας...42 2.1.6 Ν. Ροδόπης...45 2.1.7 Ν. Αιτωλοακαρνανίας...46 2.1.8 Ν. Χανίων...47 2.1.9 Ν. Ηρακλείου...48 2.1.10 Ν. Αργολίδος...50 2.2 Προβλήµατα κατά την εφαρµογή των Π.Ε.Ρ.ΠΟ...51 2.3 Εφαρµογή στο Ν. Χαλκιδικής...52 2.3.1 Εγκεκριµένες Π.Ε.Ρ.ΠΟ...55 2.3.2 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ...56 2.3.2.1. Σιθωνίας...56 2.3.2.2. Κασσάνδρας...57 2.3.2.3. Μουδανιών...57 2.3.2.4. Τρίγλιας...58 2.3.2.5. Πολυγύρου...59 2.3.2.6. Παλλήνης...59 2.3.2.6. Σταγείρων-Ακάνθου...60 2.3.2.7. Αρναίας...60 2.3.2.8. Ορµύλιας...60 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3... 62 3.1 Γενικά Χαρακτηριστικά. Ορµύλιας...62 3.1.1 Γεωγραφική θέση της περιοχής και ταυτότητα της περιοχής...62 3.1.2 Ιστορική αναδροµή...62 2

3.1.3. ιοικητική ιάρθρωση...68 Ν. Χαλκιδικής...68. Ορµύλιας...69 3.1.4 Οικισµοί...69 3.2 Περιγραφή της υπάρχουσας κατάστασης...73 3.2.1 Φυσικό Περιβάλλον...73 3.2.1.1 Γεωµορφολογία...73 3.2.1.2 Γεωλογία...73 3.2.1.2 Ορεινοί όγκοι...74 3.2.1.3 Υδρογραφικό δίκτυο...74 3.2.1.4 Κλίµα...75 3.2.1.5 Χλωρίδα...75 3.2.1.6 Πανίδα...75 3.3 Ανθρωπογενές Περιβάλλον...76 3.3.1 Πληθυσµιακά χαρακτηριστικά...77 3.3.1.1 Σύνθεση πληθυσµού κατά ηλικία...79 3.3.2 Κοινωνικά - Πολιτιστικά Χαρακτηριστικά...80 3.3.2.1 Μορφωτικό επίπεδο...80 3.3.2.2 Τουρισµός Πολιτιστικά στοιχεία...81 3.3.3 Οικονοµική ραστηριότητα...89 3.3.3.1 Πρωτογενής Τοµέας...90 3.3.3.3 Τριτογενής Τοµέας...93 3.4 ίκτυα και Τεχνική Υποδοµή...95 3.4.1 Οδικό δίκτυο...95 3.4.2 Χερσαία συγκοινωνία...96 3.4.3 Αποχετευτικό ίκτυο - Υποδοµές επεξεργασίας λυµάτων...96 3.4.4 Ύδρευση...97 3.4.5 Ηλεκτροδότηση...97 3.5 Χρήσεις Γης...98 3.5.1 Κατανοµή χρήσεων γης...98 3.5.2 Αιγιαλός...99 3.6 Κόστος γης και κατοικίας...99 3.7 Χαρακτηριστικά της οικοδόµησης...101 3.8 Κεντρικές λειτουργίες του. Ορµύλιας...103 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4... 104 4.1 Η ανάγκη εφαρµογής Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Ορµύλιας...104 4.2 Ρυµοτοµικός Σχεδιασµός σε µια από τις προτεινόµενες Π.Ε.Ρ.ΠΟ. του. Ορµύλιας...105 4.2.1 Πολεοδοµικά Χαρακτηριστικά...106 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5... 111 5.1 Συµπεράσµατα...111 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α... 113 1. Π.. 23.2.1987 (ΦΕΚ 166 ) περί κατηγοριών και χρήσεων γης...113 2. Π.. 93 / 1987: Περί Οικοδοµικών Συνεταιρισµών (Επιλεγµένα άρθρα)...120 3. Οδηγία 2001 / 42 / ΕΚ ή ΣΠΕ...129 4. Άρθρο 24 του Συντάγµατος, 1975 «άση Χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας Μνηµεία»...141 5. Εγκύκλιος 52 Γεν. /νσης ΥΠΕΧΩ Ε, Α.Π.: Οικ. 37963.12172/29.12.1997 «ιευκρινήσεις σχετικά µε την εφαρµογή του άρθρου 24 παρ.18 του Ν. 2508/97 Βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη για την προώθηση θεµάτων των Οικοδοµικών Συνεταιρισµών»...142 3

6. Γνωµοδότηση το ΣτΕ (Αριθµός 157/2003)...143 8. Υ.Α. 6252/1342/99: Προδιαγραφές εκπόνησης µελετών Γενικών Κατευθύνσεων της παρ. 3 του αρθ. 24 του Ν.2508/97...164 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β... 170 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΙΣΤΟΣΕΛΙ ΕΣ... 171 4

Περίληψη Στην παρούσα εργασία γίνεται µια προσέγγιση του θεσµού των Περιοχών Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.) µέσα από µια σειρά βηµάτων για να αξιολογηθεί η αναγκαιότητά του. Έτσι αρχικά παρουσιάζεται µια ιστορική αναδροµή της Ιδιωτικής Πολεοδοµίας στην Ελλάδα καταλήγοντας στο θεσµό των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. ο οποίος αναλύεται διεξοδικά. Στη συνέχεια παρουσιάζεται η εφαρµογή του θεσµού των Π.Ε.Ρ.ΠΟ σε εθνικό επίπεδο και γίνεται µια πιο λεπτοµερής παρουσίαση για το νοµό Χαλκιδικής. Τέλος ειδικά για το δήµο Ορµύλιας γίνεται εκτενής ανάλυση της υφιστάµενής του κατάστασης, εξετάζεται η ανάγκη εφαρµογής του µηχανισµού των Π.Ε.Ρ.ΠΟ στα όρια του δήµου, και προτείνεται µια περιοχή εφαρµογής του. 5

Abstract The present dissertation focuses on the Specially Regulated Areas for Planning and Building of Settlements P.E.R.PO framework, the need for which is evaluated through a number of channels. To begin with, the historical background of private town planning in Greece is provided up until the introduction of the framework for P.E.R.PO. and is followed by an extensive analysis of P.E.R.PO. What then follows is a presentation of the implementation of the PERPO framework on a national scale and then a more detailed analysis focusing on the region of Halkidiki. Finally, a lengthy analysis on the district of Ormilia is presented and the extent to which the P.E.R.PO framework has been implemented to date, the need for P.E.R.PO. enforcement on the outskirts of the district and ends by suggesting an area in which the framework should be implemented. 6

Εισαγωγή Στην Ελλάδα είναι γνωστό το γεγονός των έντονων οικιστικών πιέσεων για πρώτη και δεύτερη κατοικία. Σε όλη την ελληνική ύπαιθρο υπάρχουν µεµονωµένες κατοικίες εκτός σχεδίου, νόµιµες και µη, καθώς επίσης και σχηµατισµένοι αυθαίρετοι οικισµοί. Ο θεσµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ δηµιουργήθηκε για να εξυπηρετήσει την Ιδιωτική Πολεοδόµηση και να περιορίσει το φαινόµενο της άναρχης δόµησης. Σύµφωνα µε το άρθρο 24 Ν. 2508/1997, ο ορισµός της έννοιας των Π.Ε.Ρ.ΠΟ είναι: «Εδαφική έκταση, που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισµών προ του 1923, καθώς και εκτός οικισµών µέχρι 2.000 κατοίκους κατά το άρθρο 19 του παρόντος νόµου, η οποία ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή περισσότερα εξ αδιαιρέτου φυσικά ή νοµικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δηµοσίου δικαίου και περιλαµβάνεται στα όρια Γ.Π.Σ. εγκεκριµένου µε βάση το άρθρο 4 του παρόντος νόµου ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. "ή στα όρια Γ.Π.Σ. και Ζ.Ο.Ε. εγκεκριµένων σύµφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 3 και 29 του ν. 1337/1983", µπορεί να καθορίζεται ως περιοχή ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδόµησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.) προς εξυπηρέτηση µιας ή περισσότερων κατηγοριών χρήσεων γης, όπως αυτές καθορίζονται µε το π.δ. από 23.2.1987 (ΦΕΚ 166 ') 1 µε εξαίρεση τις χρήσεις του άρθρου 6 αυτού, όπως ισχύει, ή προς εξυπηρέτηση της δεύτερης κατοικίας του π.δ/τος της 16.8.1985 (ΦΕΚ 416 '), όπως τροποποιήθηκε και συµπληρώθηκε µε το ν. 2242/1994 (ΦΕΚ 162 Α') και να πολεοδοµείται σύµφωνα µε τις διατάξεις του παρόντος άρθρου». Σκοπός λοιπόν της διπλωµατικής αυτής εργασίας είναι να γίνει µια µελέτη για τον ρόλο των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. ως προς το Χωροταξικό και Πολεοδοµικό σχεδιασµό της χώρας µας, καθώς και η αξιολόγηση τους σαν θεσµός, αναλύοντας τις διατάξεις που το διέπουν και µελετώντας κατά πόσο καλύπτει τις ανάγκες για τις οποίες δηµιουργήθηκε. 1 Βλ. στο Παράρτηµα. 7

Μεθοδολογία Για την επίτευξη του σκοπού αυτού η µεθοδολογία που προτιµήθηκε αναλύεται στα παρακάτω βήµατα. 1. Αρχικά παρουσιάστηκε η διαχρονική εξέλιξη του θεσµικού πλαισίου της ιδιωτικής πολεοδόµησης στην Ελλάδα. 2. Έγινε ανάλυση των µελετών που ήδη έχουν κατατεθεί και αφορούν στο θεσµό των Π.Ε.Ρ.ΠΟ και εξετάστηκε ο βαθµός εφαρµογής αυτών σε δύο νοµούς. 3. Έγινε ανάλυση της υφιστάµενης κατάστασης του. Ορµύλιας που αφορά πληθυσµιακά, οικονοµικά, δηµογραφικά και άλλα στοιχεία. 4. Έγινε ανάλυση των λόγων δηµιουργίας Π.Ε.Ρ.ΠΟ στο. Ορµύλιας. 5. Τέθηκαν οι προοπτικές και οι αρχές δηµιουργίας περιοχής Π.Ε.Ρ.ΠΟ στη θέση σίδερο του. Ορµύλιας µέσω του σχεδιασµού ενός ρυµοτοµικού σχεδίου. 8

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1 1.1 Νοµολογία της Ιδιωτικής Πολεοδόµησης Tο έτος 1923 αποτελεί έτος-σταθµό στην ιστορική εξέλιξη της ελληνικής πολεοδοµικής νοµοθεσίας, καθώς το ισχύον σύστηµα του πολεοδοµικού σχεδιασµού στην Ελλάδα ξεκινάει ουσιαστικά από το νοµοθετικό διάταγµα της 17.7.1923. Το ν.δ. αυτό αποτέλεσε την πρώτη ενιαία και ολοκληρωµένη νοµοθεσία για τον πολεοδοµικό σχεδιασµό, που σαν έννοια απόκτησε συνταγµατική κατοχύρωση µε το άρθρο 24 του Συντάγµατος. 1.1.2 Ν. 947/1979 Στο άρθρο 24 του Συντάγµατος του 1975 για πρώτη φορά εµφανίστηκε ως νοµική πολεοδοµική έννοια ο όρος «οικιστική περιοχή» βάσει του οποίου ψηφίσθηκε ο Ν.947/1979 «περί οικιστικών περιοχών». Σκοπός αυτού του νόµου ήταν ο εκσυγχρονισµός της πολεοδοµικής νοµοθεσίας για ισόρροπη και συντονισµένη οικιστική ανάπτυξη 2. «Εν τούτοις, ενώ σε νοµικό επίπεδο µε το Ν.947/1979 φαίνεται να ολοκληρώνεται ένα συµπαγές, αυστηρό, ιεραρχικό και δεσµευτικό πλαίσιο σχεδιασµού, στην πράξη το πλαίσιο αυτό χαρακτηρίζεται από ακαµψία εφαρµογής, αδυναµία προσαρµογής στις τρέχουσες ανάγκες και δεδοµένα, καθώς και διάχυτη αναποτελεσµατικότητα που οδηγεί συχνά σε αναίρεση ή ακύρωση του σχεδιασµού από την κοινωνική πραγµατικότητα 3». 2. Αλίκη Τζίκα Χατζοπούλου, Πολεοδοµικό ίκαιο, ΕΜΠ 2003 (σελ.87) 3. Ινστιτούτο Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Πολεοδοµικός Σχεδιασµός: Προβλήµατα Εφαρµογής και Προτάσεις Μεταρρύθµισης, Έκθεση Επιστηµονικής Επιτροπής, εκέµβριος 2006 9

1.1.3 Ν. 1337/1983 Η επόµενη συστηµατική προσπάθεια για την αναδιοργάνωση του συστήµατος πολεοδοµικού σχεδιασµού στη χώρα µας υπήρξε ο Ν.1337/1983: «Επέκταση των πολεοδοµικών σχεδίων, οικιστική ανάπτυξη και σχετικές ρυθµίσεις». Αν και αρχικά παρουσιάστηκε ως µεταβατικός, ίσχυσε και εφαρµόστηκε για περισσότερο από µια δεκαετία. Βρήκε ευρύτατη εφαρµογή στα πλαίσια του προγράµµατος του ΥΠΕΧΩ Ε «Επιχείρηση Πολεοδοµικής Ανασυγκρότησης (ΕΠΑ)» κατά το οποίο συντάχθηκαν µελέτες (ΓΠΣ) για πάνω από 400 πόλεις και κωµοπόλεις σε ολόκληρη την Ελλάδα. Ο «οικιστικός» Ν.1337/1983 (αρθ.42-43) άγγιξε πρώτος το θέµα της ιδιωτικής πολεοδόµησης µέσα από τη λειτουργία των οικοδοµικών συνεταιρισµών όπου καθορίζονταν τα όργανα, οι διαδικασίες και οι προϋποθέσεις για κάλυψη οικιστικής ανάγκης κύριων ή παραθεριστικών κατοικιών. Ως οικοδοµικός συνεταιρισµός (διακρίνεται σε αστικό και παραθεριστικό), θεωρείται κάθε συνεταιρισµός που σύµφωνα µε το καταστατικό του αποβλέπει στο «να αποκτήσουν τα µέλη του κύρια ή παραθεριστική κατοικία» ή αποσκοπεί στην «αναµόρφωση, ανάπλαση και εξυγίανση διαµορφωµένων περιοχών κύριας κατοικίας που προβλέπονται από εγκεκριµένο ΓΠΣ και παραθεριστικής κατοικίας που προβλέπονται από εγκεκριµένη ζώνη οικιστικού ελέγχου» 4 προς όφελος των µελών του. Η κίνηση της διαδικασίας για σύσταση οικοδοµικών συνεταιρισµών γίνεται: Από το δήµο ή την κοινότητα είτε αυτεπάγγελτα είτε µετά από κοινή αίτηση 25 τουλάχιστον ατόµων που ενδιαφέρονται να συνεταιριστούν για να αποκτήσουν κατοικία της ίδιας κατηγορίας, είτε µετά από έγγραφο του, Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων. Σε κάθε περίπτωση ο ενδιαφερόµενος φορέας υποβάλλει τα απαραίτητα δικαιολογητικά και το καταστατικό του στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων. Ο Υπουργός αφού εκτιµήσει τα στοιχεία του φακέλου και εξετάσει την πληρότητα του καταστατικού, εάν συµφωνεί για τη σύσταση του οικοδοµικού συνεταιρισµού, είτε εκδίδει απόφαση µε την οποία εγκρίνει το καταστατικό του, το οποίο αποδέχεται όπως έχει, είτε τροποποιεί κατά περίπτωση την πρόταση του δήµου ή της κοινότητας, αν αυτό κρίνεται αναγκαίο 4. Π 93/1987 Α-52 Περί Οικοδοµικών συνεταιρισµών-πολεοδόµηση εκτάσεων 10

µέσα στα πλαίσια της γενικότερης οικιστικής και στεγαστικής πολιτικής και σύµφωνα µε τους γενικότερους αναπτυξιακούς στόχους. Η υπουργική απόφαση για την έγκριση του καταστατικού του οικοδοµικού συνεταιρισµού δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως περιέχει δε απαραίτητα τα εξής στοιχεία: α. Την έδρα και την επωνυµία του οικοδοµικού συνεταιρισµού. β. Τον επιδιωκόµενο σκοπό και τον αριθµό των µελών του. γ. Το µέγεθος της αρχικής συνεταιριστικής µερίδας και την έκταση ευθύνης των µελών. δ. Τον αριθµό των άρθρων του καταστατικού. ε. Το δήµο ή την κοινότητα στα διοικητικά όρια του οποίου βρίσκεται ή πρόκειται να αποκτηθεί η έκταση ή οι κατοικίες για τη στεγαστική εξυπηρέτηση των µελών του οικοδοµικού συνεταιρισµού. Η χωροθέτηση των οικοδοµικών συνεταιρισµών στο νόµο αυτό εναρµονίζεται µε το γενικότερο οικιστικό και στεγαστικό πρόγραµµα του κράτους, έτσι ώστε να επιλέγουν εκτάσεις προς αγορά που προβλέπονται για οικιστική χρήση από εγκεκριµένα ή γενικά πολεοδοµικά σχέδια ή ζώνες οικιστικού ελέγχου ή από άλλα σχέδια ρύθµισης χρήσεων γης. Παράλληλα όµως ο συγκεκριµένος νόµος έδινε τη δυνατότητα µε απόφαση του Υπουργού ΠΕΧΩ Ε, µέσα στα πλαίσια και τις κατευθύνσεις της χωροταξικής και οικιστικής πολιτικής, να εγκρίνονται εκτάσεις κατάλληλες για οικοδοµικό συνεταιρισµό ακόµα κι αν δεν εντάσσονταν σε κάποιο οικιστικό ή στεγαστικό πρόγραµµα του κράτους. Η συνολική έκταση ιδιοκτησίας οικοδοµικού συνεταιρισµού που πολεοδοµείται, καθορίζεται ανάλογα µε τα εδαφοπονικά, µορφολογικά χαρακτηριστικά της έκτασης, τις στεγαστικές ανάγκες, τον αριθµό των µελών και τον τρόπο της οικιστικής ανάπτυξης. Ποσοστό 30% - 40% του πολεοδοµούµενου τµήµατος καλύπτουν οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και ειδικών χρήσεων χώροι και ποσοστό 5% επί της συνολικής οικοδοµήσιµης επιφάνειας προορίζεται για κοινωφελείς σκοπούς ή για την εκτέλεση στεγαστικών προγραµµάτων. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί υποχρεούνται να παραχωρήσουν τις επιφάνειες αυτές στον οικείο ΟΤΑ ενώ, απαλλάσσονται από την υποχρέωση τους για εισφορά σε χρήµα αφού αυτή εξαντλείται µε τις υποχρεώσεις τους για τη µελέτη, κατασκευή και συντήρηση των έργων τεχνικής υποδοµής στην ιδιοκτησία τους. 11

Σχετικά µε τους όρους και τους περιορισµούς δόµησης ο νόµος όριζε: 1. για τους αστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς είχαν εφαρµογή οι διατάξεις της παραγ.6 του άρθρου 6 του Ν.1337/83, σύµφωνα µε τις οποίες ανεξάρτητα από το συντελεστή δόµησης, που καθορίζεται από την πολεοδοµική µελέτη, ορίζεται µέγιστη συνολική εκµεταλλεύσιµη επιφάνεια ανά µερίδα, 240 τµ αποκλειστικά για χρήση κατοικίας και µέγιστη επιτρεπόµενη αρτιότητα οικοπέδου 500 τµ. 2. για τους παραθεριστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς είχαν εφαρµογή οι διατάξεις παράγρ.9 του άρθρου 4 του από 16/30.8.1985 π.δ/τος (ΦΕΚ 416/ ), σύµφωνα µε τις οποίες ο συντελεστής δόµησης για τις περιοχές δεύτερης κατοικίας δεν µπορεί να είναι µεγαλύτερος από 0,4 και ο αριθµός των ορόφων των κτιρίων µεγαλύτερος από δύο (2). Για την κατασκευή κτισµάτων κοινής ωφελείας ο συντελεστής δόµησης µπορεί να είναι µεγαλύτερος του 0,4 όχι όµως και του 0,8.Ανεξάρτητα όµως από το συντελεστή δόµησης, που καθορίζεται από την πολεοδοµική µελέτη, ορίζεται µέγιστη συνολική εκµεταλλεύσιµη επιφάνεια ανά µερίδα 120 τµ αποκλειστικά για χρήση κατοικίας και µέγιστη επιτρεπόµενη αρτιότητα οικοπέδου 1.000 τµ. Ωστόσο, η γενικότερη εφαρµογή του Ν. 1337/1983 στην πράξη αποδείχθηκε µια µάλλον δυσχερής, πολύπλοκη και ακριβή διαδικασία. Η εξασφάλιση πολεοδοµηµένης γης µε την «ένταξη στο σχέδιο πόλης» απαιτεί µακροχρόνιες διαδικασίες. «Η πράξη εφαρµογής φορτωµένη µε πολλά αποδεικτικά στοιχεία (συµβόλαια, πιστοποιητικά, ιδιοκτησία προ του 1983, εξ αδιαιρέτου υπολογισµοί κοκ.) είναι ιδιαίτερα σύνθετη και οδηγεί στη διαιώνισή της. Η ιδιοκτησία ταλαιπωρείται, δεσµεύεται επί µακρόν και είναι σε συνεχή εκκρεµότητα ενώ δηµιουργούνται δυσχέρειες στις µεταβιβάσεις και προβλήµατα στους τίτλους που προέρχονται από ανταλλαγές 5». Συνέπεια της αδυναµίας εξασφάλισης κατάλληλα πολεοδοµηµένης γης είναι η προσφυγή σε δοκιµασµένους και καθιερωµένους µηχανισµούς κατάτµησης, νόµιµης ή παράνοµης, και στη δόµηση εκτός σχεδίου, επίσης νόµιµη ή παράνοµη, ανάλογα µε τις δυνατότητες των ενδιαφεροµένων. 5. Ινστιτούτο Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Πολεοδοµικός Σχεδιασµός: Προβλήµατα Εφαρµογής και Προτάσεις Μεταρρύθµισης, Έκθεση Επιστηµονικής Επιτροπής, εκέµβριος 2006 12

1.1.4 Ν. 1947/1991 Ειδικότερα για την Πολεοδόµηση Ιδιωτικών εκτάσεων, η επόµενη νοµοθετική παρέµβαση γίνεται µε το Ν.1947/91 (Αρθ. 29). Σύµφωνα µε αυτό δίνεται η δυνατότητα προσδιορισµού χρήσεων από ιδιώτη σε εκτάσεις µεγαλύτερες των 50 στρεµµάτων σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισµών προ του 1923 καθώς και εκτός ορίων οικισµών κάτω των 2000 κατοίκων. Η έγκριση οικιστικής καταλληλότητας παρέχεται ύστερα από εκτίµηση της θέσης της έκτασης, της ιδιοµορφίας του εδάφους, των συνθηκών που επικρατούν στον άµεσο και ευρύτερο περιβάλλοντα χώρο, των προβλέψεων εγκεκριµένων ΓΠΣ ή ΖΟΕ ή τυχόν άλλων χωροταξικών ή πολεοδοµικών µελετών, καθώς και των γενικών αρχών της πολεοδοµικής επιστήµης. Αποκλείεται η έγκριση οικιστικής καταλληλότητας περιοχής που υπάγεται σε νοµικό καθεστώς (πχ δάση, αρχαιολογικοί χώροι), το οποίο αποκλείει τη χρήση της για οικιστικούς σκοπούς, καθώς και η έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας εφόσον αυτό θα ήταν επιβλαβές για την εθνική οικονοµία ή το φυσικό ή το πολιτιστικό περιβάλλον. Με την απόφαση έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας, καθορίζονται επίσης: 1. Το ποσοστό της έκτασης, το οποίο θα διατεθεί για χώρους κοινόχρηστους και κοινωφελών σκοπών το οποίο δε µπορεί να είναι µικρότερο του 30% της έκτασης. 2. Οι γενικές χρήσεις γης. 3. Ο µέγιστος συντελεστής δόµησης που µπορεί να αναπτυχθεί στο σύνολο της έκτασης και δεν µπορεί να υπερβαίνει το 0,4. 4. Κάθε άλλη αναγκαία δέσµευση ή υποχρέωση σχετική µε τους όρους ανάπτυξης της έκτασης. Η απόφαση έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως και συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραµµα (οριζοντιογραφικό και υψοµετρικό) 13

στο οποίο φαίνονται τα όρια της έκτασης και οι τυχόν άλλες δεσµεύσεις χρήσεων γης και περιορισµών δόµησης. Η ανάπτυξη των περιοχών γίνεται µε βάση πολεοδοµική µελέτη, η οποία συντάσσεται σύµφωνα µε όσα ορίζονται στην οικεία απόφαση έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας και περιέχει: 1. Τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις. 2. Τα διαγράµµατα των δικτύων υποδοµής. 3. Τους προβλεπόµενους κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους. 4. Τους οικοδοµήσιµους χώρους. 5. Τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισµούς δόµησης, οι οποίοι επιβάλλονται από τη διαµόρφωση του εδάφους ή τις ανάγκες προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλους ειδικούς πολεοδοµικούς όρους. Μετά την έκδοση της οικιστικής καταλληλότητας, ακολουθεί η υποβολή στο YΠEXΩ E, της προβλεπόµενης πολεοδοµικής µελέτης η οποία συνοδεύεται από πολεοδοµικό σχέδιο που συντάσσεται σε τοπογραφικό διάγραµµα (οριζοντιογραφικό και υψοµετρικό). Στη συνέχεια αυτή ελέγχεται και εγκρίνεται από τις αρµόδιες υπηρεσίες του υπουργείου και προωθείται για έκδοση π.δ/τος. Ακολουθεί ο έλεγχος νοµιµότητας των πράξεων της διοίκησης, από το Συµβούλιο της Επικρατείας (ΣτE), όπου υποβάλλεται πλήρης φάκελος, το οποίο αποφαίνεται για τη συνταγµατικότητα ή µη του προτεινόµενου Π. Στην πράξη οι διατάξεις των δύο προηγούµενων νόµων για την ιδιωτική πολεοδόµηση αποδεικνύεται ανεφάρµοστη καθώς το ΣτE αναπέµπει στη µεγάλη πλειοψηφία τους τα Π για έγκριση πολεοδοµικών µελετών ιδιωτικής πολεοδόµησης. Το σκεπτικό του ΣτΕ είναι ότι ελλείψει γενικότερου χωροταξικού σχεδιασµού, που να ορίζει τις χρήσεις γης, δεν είναι δυνατό να διαπιστωθεί εάν η υλοποίηση ενός οικισµού αντιβαίνει ή όχι στο άρθρο 24 του Συντάγµατος για την προστασία του περιβάλλοντος. 14

1.1.5 Ν. 2508/1997 Οι παραπάνω δυσκολίες οδήγησαν στη ψήφιση τον Ιούνιο του 1997 του Ν. 2508/1997 µε τίτλο «Βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη των πόλεων και οικισµών της χώρας και άλλες διατάξεις». Όπως αναφέρει και η αιτιολογική του έκθεση σκοπός του νόµου είναι «η ολοκλήρωση, βελτίωση και υπέρβαση του «µεταβατικού» χαρακτήρα του ν. 1337/1983 καθώς και η προσαρµογή του παραδοσιακού προτύπου πολεοδοµικού σχεδιασµού στις απαιτήσεις της βιώσιµης ανάπτυξης 6». Στην ουσία όµως µε τις διατάξεις αυτού του νόµου επιδιώκεται ένα νέο σύστηµα πολεοδοµικού σχεδιασµού που προσπαθεί να προσαρµοσθεί στις γενικές κατευθύνσεις τις Ευρωπαϊκής Ένωσης (Οδηγία 2001/42/ΕΚ ή ΣΠΕ 7, Στρατηγική Περιβαλλοντικών Εκτιµήσεων). «Χαρακτηριστικό γνώρισµά του είναι ότι δεν αφορά µόνο στις εντάξεις ή επεκτάσεις, αλλά στο σύνολο του προγραµµατισµού και σχεδιασµού του χώρου 8», εφόσον αναφέρεται στον καθορισµό των κατευθυντήριων αρχών, των όρων, των διαδικασιών και των µορφών πολεοδοµικού σχεδιασµού για τη βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη των ευρύτερων περιοχών των πόλεων και οικισµών της χώρας. Ειδικότερα αποβλέπει: 1. στη σταδιακή ανάδειξη και οργάνωση στο µη αστικό χώρο των "ανοικτών πόλεων", στην ανάδειξη της συνοχής και στην ανασυγκρότηση του αστικού και περιαστικού χώρου. 2. στη διασφάλιση της οικιστικής οργάνωσης των πόλεων και οικισµών µε τον επιθυµητό συσχετισµό των οικιστικών παραµέτρων, την προστασία του περιβάλλοντος και την ανακοπή της άναρχης δόµησης, µε τον καθορισµό κριτηρίων ανάπτυξης που συντείνουν στη µεγαλύτερη δυνατή οικονοµία των οικιστικών επεκτάσεων. 3. στην αναβάθµιση του περιβάλλοντος και ιδίως των υποβαθµισµένων περιοχών, µε την εξασφάλιση του αναγκαίου κοινωνικού εξοπλισµού, της τεχνικής υποδοµής και τον έλεγχο χρήσεων σύµφωνα µε πολεοδοµικά σταθερότυπα και κριτήρια καταλληλότητας. 6. Ινστιτούτο Τοπικής Αυτοδιοίκησης,Πολεοδοµικός Σχεδιασµός: Προβλήµατα Εφαρµογής και Προτάσεις Μεταρρύθµισης, Έκθεση Επιστηµονικής Επιτροπής, εκέµβριος 2006. 7. Με την οδηγία αυτή, που αποτελεί τη νοµική συνέχεια της οδηγίας 85/337/ΕΟΚ (οδηγίας ΕΠΕ), καθιερώνεται η υποχρέωση των κρατών-µελών να εκτιµούν τις επιπτώσεις στο περιβάλλον από σχέδια και προγράµµατα που αποτελούν το «πλαίσιο» πραγµατοποίησης επιµέρους έργων και δραστηριοτήτων. 8. Αλίκη Τζίκα Χατζοπούλου, Πολεοδοµικό ίκαιο, ΕΜΠ 2003 15

4. στην προστασία, ανάδειξη και περιβαλλοντική αναβάθµιση των κέντρων πόλεων, των πολιτιστικών πόλεων και των παραδοσιακών πυρήνων των οικισµών, των χώρων πρασίνου και λοιπών στοιχείων φυσικού, αρχαιολογικού, ιστορικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος των πόλεων, των οικισµών και του περιαστικού χώρου 9. Σύµφωνα µε το νόµο αυτό, η Οικιστική Οργάνωση και ο Πολεοδοµικός Σχεδιασµός πραγµατοποιούνται σε δύο επίπεδα. Στο πρώτο επίπεδο περιλαµβάνονται: 1. το Ρυθµιστικό Σχέδιο (Ρ.Σ.), όπου αυτό προβλέπεται κατά το άρθρο 2 ή τους ειδικούς νόµους 1515/85(ΦΕΚ18Α ) και (1561/85 (ΦΕΚ148Α ) για την περιοχή Αθήνας και Θεσσαλονίκης και 2. το Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο (Γ.Π.Σ.) για τον αστικό και περιαστικό χώρο και το Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης «ανοικτής πόλης» (ΣΧΟΟΑΠ) για τον µη αστικό χώρο. Το δεύτερο επίπεδο αποτελεί την εξειδίκευση και εφαρµογή του πρώτου επιπέδου και περιλαµβάνει την Πολεοδοµική Μελέτη και την Πράξη Εφαρµογής της, καθώς και τις Πολεοδοµικές Μελέτες Αναπλάσεων, Παραγωγικών πάρκων ή άλλες ειδικές Πολεοδοµικές Μελέτες. Με το νόµο 2508/97 καθιερώνεται το Χωροταξικό Πλαίσιο για την Οικιστική Ανάπτυξη ιδιωτικών εκτάσεων µε τον καθορισµό τους ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ σε εγκεκριµένα ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ. Με «το άρθρο 24 του εν λόγω νόµου γίνεται αναφορά στις διατάξεις που ρυθµίζουν την πολεοδόµηση ιδιωτικών εκτάσεων µε πρωτοβουλία των ιδιοκτητών τους» 10 και καταργείται η υπάρχουσα ρύθµιση της ιδιωτικής πολεοδόµησης 11. Πιο συγκεκριµένα καθιερώνεται το Χωροταξικό Πλαίσιο για την Οικιστική Ανάπτυξη ιδιωτικών εκτάσεων µε τον καθορισµό των 9. Αρθρο1 Ν.2508/97 10. Αλίκη Τζίκα Χατζοπούλου, Πολεοδοµικό ίκαιο, ΕΜΠ 2003 11. «Τα άρθρα 69 µέχρι 75 του ν. 1892/1990 και 28 και 29 του ν. 1947/1991, όπως τροποποιήθηκαν και συµπληρώθηκαν µεταγενέστερα, καταργούνται».παρ.17, αρθρ.24, ν.2508/97 16

Π.E.P.ΠO.. Οι Π.Ε.Ρ.ΠΟ θα µπορούσαν να χαρακτηριστούν ως η συνέχεια των Οικοδοµικών Συνεταιρισµών, καθώς µέσα στα όρια τους και υπό συγκεκριµένες προϋποθέσεις δηµιουργούνται «ζώνες υποδοχής» οικοδοµικών συνεταιρισµών. Συγκεκριµένα, σύµφωνα µε την Εγκύκλιο 52/1997 από τη Γενική ιεύθυνση Πολεοδοµίας του Υ.ΠΕ.ΧΩ..Ε. 12 προβλέπεται ότι «για τη χωροθέτηση εκτάσεων Οικοδοµικών Συνεταιρισµών ισχύουν αναλογικά οι διατάξεις των παρ.3 και παρ.4 του άρθρου 24, για δε την πολεοδόµησή τους το αρθ.17 του Π..93/87». Αναλυτικότερη όµως αναφορά για τον συγκριµένο θεσµό θα γίνει σε επόµενο κεφάλαιο. 1.2 Ο ρόλος των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο Χωροταξικό και Πολεοδοµικό Σχεδιασµό Με το άρθρο 24 του Συντάγµατος του 1975 οι όροι «χωροταξία», «χωροταξικά σχέδια και προγράµµατα», «ρυθµιστικά σχέδια», «περιβάλλον», «ποιότητα ζωής» απέκτησαν νοµική υπόσταση, αλλά γενική και αφηρηµένη 13. Η έννοια της χωροταξίας είναι δύσκολο να οριστεί, κάθε επιστήµη δίνει τη δική της ερµηνεία η οποία εξαρτάται από το πρίσµα το οποίο το αντιµετωπίζει. Η δική µας επιστήµη κατανοεί καλύτερα τον προσδιορισµό της έννοιας από το περιεχόµενό της, που είναι «η οργάνωση και η ορθή κατανοµή των ανθρωπίνων δραστηριοτήτων µέσα σε συγκεκριµένα γεωγραφικά όρια ευρύτατα, π.χ. διεθνής περιφέρεια, ή στενότερα, π.χ. περιοχή Αθηνών, λαµβάνοντας παράλληλα υπόψη τους φυσικούς πόρους και τις απαιτήσεις της οικονοµικής ζωής». 14 Από τον ορισµό αυτό είναι φανερό πως η Χωροταξική οργάνωση µιας χώρας εξαρτάται άµεσα από τους περιβαλλοντικούς και οικονοµικούς συντελεστές της. Ο συνδυασµός των άρθρων 24, 106 και 79 του Συντάγµατος επιβεβαιώνει αυτή τη συσχέτιση καθώς θέτει την πολιτεία υπεύθυνη να προβεί σε χωροταξική οργάνωση της χώρας, «η οποία θα διασφαλίζει την προληπτική και κατασταλτική προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, τους άριστους δυνατούς όρους διαβιώσεως του πληθυσµού και την οικονοµική ανάπτυξη στα πλαίσια της αρχής της αειφορίας» 15. Συνεπώς τα χωροταξικά σχέδια έχουν σαν κύριο στόχο τη βιώσιµη ανάπτυξη, η οποία επιτυγχάνεται µετά από την ανάλυση των δεδοµένων 12. Α.Π.:Οικ. 37963.12172/29.12.1997, /νση πολεοδοµίας,υ.πε.χω. Ε, βλ. στο Παράρτηµα. 13. Τζίκα- Χατζοπούλου, Πολεοδοµικό ίκαιο, ΕΜΠ 2003 14. Γετίµης Π., «Χωροταξία», εκδ. Ινστιτούτο Περιφερειακής Ανάπτυξης της ΠΑΣΠΕ,6.4 15. Πρακτικά Συνεδριάσεως και Γνωµοδότηση του ΣτΕ τµήµα Ε, Αριθµός 157/2003, (σελ.3) 17

και την πρόγνωση των µελλοντικών εξελίξεων, για να τεθούν οι µακροπρόθεσµοι στόχοι της οικονοµικής και κοινωνικής ανάπτυξης ως προς το περιβάλλον και τη διαφύλαξη των φυσικών πόρων. Η ΕΕ ευαισθητοποιήθηκε στον τοµέα του σχεδιασµού του χώρου υπογράφοντας το Σχέδιο Ανάπτυξης του Κοινοτικού Χώρου (Σ.Α.Κ.Χ.), στο Potsdam της Γερµανίας το Μάιο του 1999, ώστε να υπάρχει κοινό πλαίσιο για τη χωρικά ισόρροπη και αειφόρο ανάπτυξη της Ε.Ε. Ο Ν.2742/99 «περί χωροταξικού σχεδιασµού και βιώσιµης οικιστικής ανάπτυξης» είναι ο νόµος στον οποίο προχώρησε η Ελλάδα βάσει του ΣΑΚΧ και έχει ως στόχο να συµβάλλει: 1. Στην προστασία και αποκατάσταση του περιβάλλοντος. 2. Στην ενίσχυση της διαρκούς και ισόρροπης οικονοµικής και κοινωνικής ανάπτυξης της χώρας, και της ανταγωνιστικής παρουσίας της στον ευρύτερο ευρωπαϊκό, µεσογειακό και βαλκανικό της περίγυρο. 3. Στη στήριξη της οικονοµικής και κοινωνικής συνοχής στο σύνολο του εθνικού χώρου. Για την εκπλήρωση των στόχων της προηγούµενης παραγράφου, κατά την κατάρτιση των υπό του νόµου αυτού προβλεπόµενων χωροταξικών πλαισίων και λοιπών σχεδίων πρέπει να λαµβάνονται ιδίως υπόψη οι ακόλουθες αρχές: 1. Η εξασφάλιση ισάξιων όρων διαβίωσης και ευκαιριών παραγωγικής απασχόλησης των πολιτών σε όλες τις περιφέρειες της χώρας, σε συνάρτηση µε την ισόρροπη πληθυσµιακή διάταξη και τη δηµογραφική ανανέωσή τους. 2. Η αναβάθµιση της ποιότητας ζωής των πολιτών και η βελτίωση των υποδοµών στο σύνολο του εθνικού χώρου και ιδιαίτερα στις περιοχές που παρουσιάζουν προβλήµατα αναπτυξιακής υστέρησης και περιβαλλοντικής υποβάθµισης. 3. Η διατήρηση, ενίσχυση και ανάδειξη της οικιστικής και παραγωγικής πολυµορφίας, καθώς και της φυσικής ποικιλότητας στις αστικές και περιαστικές περιοχές, αλλά και στην 18

ύπαιθρο και ιδιαίτερα στις παράκτιες, νησιωτικές και ορεινές περιοχές, καθώς και στις περιοχές που παρουσιάζουν αυξηµένη βιοµηχανική και τουριστική ανάπτυξη. 4. Η εξασφάλιση µιας ισόρροπης σχέσης µεταξύ του αστικού, περιαστικού και αγροτικού χώρου και η ενίσχυση της εταιρικής σχέσης µεταξύ των µητροπολιτικών περιοχών, των αστικών κέντρων, καθώς και των δήµων και οικισµών της υπαίθρου. 5. Η κοινωνική, οικονοµική, περιβαλλοντική και πολιτισµική αναζωογόνηση των µητροπολιτικών κέντρων, των πόλεων και των ευρύτερων περιαστικών περιοχών τους και ιδίως αυτών που παρουσιάζουν προβλήµατα κοινωνικής συνοχής, παραγωγικής ή δηµογραφικής εγκατάλειψης, περιβαλλοντικής υποβάθµισης και ποιότητας ζωής. 6. Η ολοκληρωµένη ανάπτυξη, ανάδειξη και προστασία των νησιών, των ορεινών και των παραµεθόριων περιοχών της χώρας και ιδιαίτερα η ενίσχυση του δηµογραφικού και πληθυσµιακού τους ισοζυγίου, η διατήρηση και ενθάρρυνση των παραδοσιακών παραγωγικών κλάδων τους και της παραγωγικής πολυµορφίας τους, η βελτίωση της πρόσβασης τους σε βασικές τεχνικές και κοινωνικές υποδοµές, καθώς και η προστασία των φυσικών και των φυσικών και των πολιτιστικών τους πόρων 16. Ο νόµος αυτός µε τις δυνατότητες του, έδωσε στον Ελλαδικό χώρο µια εξαιρετικά σηµαντική ευκαιρία για διαµόρφωση. Τα µέσα χωροταξικού σχεδιασµού που ορίζει είναι: 1. Το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης, αποτελεί σύνολο κείµενων ή και διαγραµµάτων µε το οποίο: α. καταγράφονται και αξιολογούνται οι παράγοντες εκείνοι που επηρεάζουν την µακροπρόθεσµη χωρική ανάπτυξη και διάρθρωση του εθνικού χώρου. β. αποτιµώνται οι χωρικές επιπτώσεις των διεθνών, ευρωπαϊκών και εθνικών πολιτικών και γ. προσδιορίζονται, µε προοπτική δεκαπέντε ετών, οι βασικές προτεραιότητες και οι στρατηγικές κατευθύνσεις για την ολοκληρωµένη χωρική ανάπτυξη και την αειφόρο οργάνωση του εθνικού χώρου. 16. Αρθρ.2 Ν.2742/99 19

Το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης αποτελεί τη βάση αναφοράς για το συντονισµό και την εναρµόνιση των επί µέρους πολιτικών, προγραµµάτων και επενδυτικών σχεδίων του Κράτους, των δηµόσιων νοµικών προσώπων και των οργανισµών τοπικής αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθµού που έχουν σηµαντικές επιπτώσεις στη συνοχή και ανάπτυξη του εθνικού χώρου. 2. Τα Ειδικά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασµού και ή Αειφόρου Ανάπτυξης, αποτελούν σύνολα κειµένων ή και διαγραµµάτων µε τα οποία εξειδικεύονται ή και συµπληρώνονται οι κατευθύνσεις του Γενικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης που αφορούν την ανάπτυξη και οργάνωση του εθνικού χώρους και ιδίως: α. τη χωρική διάρθρωση ορισµένων τοµέων ή κλάδων παραγωγικών δραστηριοτήτων εθνικής σηµασίας. β. τη χωρική διάρθρωση των δικτύων και υπηρεσιών τεχνικής, κοινωνικής και διοικητικής υποδοµής εθνικού ενδιαφέροντος, µε εξαίρεση τα δίκτυα και υπηρεσίες τηλεπικοινωνιών, καθώς και τη χωρική κατανοµή των υποδοµών γνώσης και καινοτοµίας. γ. ορισµένες ειδικές περιοχές του εθνικού χώρου και ιδίως τις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές, τις ορεινές και προβληµατικές ζώνες. δ. τις περιοχές που υπάγονται σε διεθνείς ή ευρωπαϊκές συµβάσεις για την προστασία του περιβάλλοντος, καθώς και άλλες ενότητες του εθνικού χώρου που παρουσιάζουν κρίσιµα περιβαλλοντικά, αναπτυξιακά και κοινωνικά προβλήµατα. 3. Τα Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης, καταρτίζονται για κάθε περιφέρεια της χώρας και αποτελούν σύνολα κειµένων ή και διαγραµµάτων µε τα οποία: α. καταγράφεται και αξιολογείται η θέση της περιφέρειας στο διεθνή και ευρωπαϊκό χώρο, ο ρόλος της σε εθνικό επίπεδο και σε σύγκριση µε άλλες περιφέρειες και οι λειτουργίες διαπεριφερειακού χαρακτήρα που έχει ή µπορεί να αναπτύξει. 20

β. καταγράφονται και αξιολογούνται οι παράγοντες εκείνοι που επηρεάζουν τη µακροπρόθεσµη ανάπτυξη και διάρθρωση του χώρου στο επίπεδο της περιφέρειας γ. αποτιµώνται οι χωρικές επιπτώσεις των ευρωπαϊκών, εθνικών και περιφερειακών πολιτικών και προγραµµάτων στο επίπεδο της περιφερείας δ. προσδιορίζονται, µε προοπτική δεκαπέντε (15) ετών, οι βασικές προτεραιότητες και οι στρατηγικές επιλογές για την ολοκληρωµένη και αειφόρο ανάπτυξη του χώρου στο επίπεδο της περιφέρειας, οι οποίες θα προωθούν την ισότιµη ένταξή της στον ευρύτερο διεθνή, ευρωπαϊκό και εθνικό χώρο. Τα Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης υποδεικνύουν ειδικότερα τις κατευθύνσεις για τη χωρική διάρθρωση των βασικών δικτύων και υπηρεσιών διοικητικής, κοινωνικής και τεχνικής υποδοµής περιφερειακού και διανοµαρχιακού ενδιαφέροντος, καθώς και τις κατευθύνσεις για τη διοικητική και οικονοµική ανασυγκρότηση του περιφερειακού χώρου και ιδίως αυτές που αφορούν στη δηµιουργία βιώσιµων διοικητικών και αναπτυξιακών ενοτήτων σε ενδοπεριφερειακό επίπεδο. Περιλαµβάνουν επίσης τις κατευθύνσεις και τα προγραµµατικά πλαίσια για τη χωροθέτηση των βασικών παραγωγικών δραστηριοτήτων του πρωτογενούς, δευτερογενούς και τριτογενούς τοµέα και ιδίως τις περιοχές, υπό µορφή εναλλακτικών δυνατοτήτων, στις οποίες θα αναζητηθεί κατά προτεραιότητα ο καθορισµός Περιοχών Οργανωµένης Ανάπτυξης Παραγωγικών ραστηριοτήτων, καθώς και τις περιοχές για τις οποίες αντίστοιχα απαιτείται ο καθορισµός Περιοχών Ειδικών Χωρικών Παρεµβάσεων και Σχεδίων Ολοκληρωµένων Αστικών Παρεµβάσεων. Περιλαµβάνουν, τέλος, τις κατευθύνσεις για την ισόρροπη και αειφόρο διάρθρωση του περιφερειακού οικιστικού δικτύου, καθώς και τις βασικές προτεραιότητες για την προστασία, διατήρηση και ανάδειξη της φυσικής και πολιτιστικής κληρονοµιάς της περιφέρειας. Συνέπειες της έγκρισης αυτών των Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης είναι: 1. Ρυθµιστικά σχέδια, γενικά πολεοδοµικά σχέδια, σχέδια χωρικής και οικιστικής οργάνωσης ανοικτών πόλεων, σχέδια ανάπτυξης περιοχών δεύτερης κατοικίας, ζώνες οικιστικού ελέγχου, περιοχές του άρθρου 24 του ν. 1650/1986 ή άλλα σχέδια χρήσεων γης, που εγκρίνονται µετά την έναρξη ισχύος του νόµου αυτού, οφείλουν να εναρµονίζονται προς τις επιλογές ή κατευθύνσεις των εγκεκριµένων Περιφερειακών Πλαισίων, και αν αυτά 21

ελλείπουν, προς τις επιλογές ή κατευθύνσεις του εγκεκριµένου Γενικού και των εγκεκριµένων Ειδικών Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης. Μέχρι την έγκριση των ανωτέρω πλαισίων, η έγκριση των ρυθµιστικών σχεδίων, των γενικών πολεοδοµικών σχεδίων και λοιπών σχεδίων χρήσεων γης, καθώς και η έκδοση άλλων κανονιστικών και ατοµικών πράξεων µε τις οποίες επιχειρείται ρύθµιση του χώρου, γίνεται µετά από συνεκτίµηση των διαθέσιµων στοιχείων του ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασµού και ιδίως αυτών που απορρέουν από υφιστάµενες ή υπό εξέλιξη µελέτες χωροταξικού χαρακτήρα. 2. Εγκεκριµένα κατά την έναρξη ισχύος του νόµου αυτού ρυθµιστικά σχέδια, γενικά πολεοδοµικά σχέδια, ζώνες οικιστικού ελέγχου, σχέδια ανάπτυξης περιοχών δεύτερης κατοικίας ή άλλα σχέδια χρήσεων γης επιβάλλεται να τροποποιηθούν ή αναθεωρηθούν µε τη διαδικασία που ορίζεται στις διατάξεις που τα διέπουν, προκειµένου να εναρµονισθούν προς τις κατευθύνσεις του εγκεκριµένου Γενικού και των εγκεκριµένων Ειδικών και Περιφερειακών Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης. Συνεπώς τα Γενικά, Ειδικά αλλά κυρίως τα Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης, ρυθµίζουν τον πολεοδοµικό σχεδιασµό, µε µια σειρά νόµων που υποχρεούνται να εναρµονίζονται µε τις αρχές και κατευθύνσεις του αναπτυξιακού προγραµµατισµού και αποτελούν τα εργαλεία εφαρµογής του χωροταξικού σχεδιασµού σε τοπικό επίπεδο. Συγκεκριµένοι νόµοι που υλοποιούν τον χωροταξικό σχεδιασµό παρατίθενται στη συνέχεια συνοπτικά: ΣΧΑΠ Ν.2242/94 - Άρθρο 1 17 Η ανάγκη πολεοδόµησης περιοχών για παραθεριστική κατοικία, θέσπισε τα Σχέδια Ανάπτυξης Περιοχών δεύτερης κατοικίας (ΣΧΑΠ), που καθορίζουν τα επιθυµητά προγραµµατικά µεγέθη ανάπτυξης της κάθε περιοχής, µέσα στα πλαίσια των κατευθύνσεων της χωροταξικής οργάνωσης. Σύµφωνα µε το Ν.2247/94 «περί Πολεοδόµησης Περιοχών εύτερης κατοικίας σε ζώνες Οικιστικού Ελέγχου, Προστασίας Φυσικού και οµηµένου Περιβάλλοντος και άλλων διατάξεων», 17. Γεράρδη Κ. Γιαλύρη Θ.,2003 «Ο σχεδιασµός της χωρικής ανάπτυξης ως αναγκαίο εργαλείο της στρατηγικής για τη Βιώσιµη Ανάπτυξη του Εθνικού Χώρου». 22

για να µπορέσει να πολεοδοµηθεί µια περιοχή δεύτερης κατοικίας πρέπει να εντάσσεται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) και να εκπονείται ΣΧΑΠ. ΕΠΜ Ν.1650/86 - Άρθρο 21 Οι Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες (ΕΠΜ) αποτελούν εργαλείο του Ν.1650/86 για την «Προστασία του περιβάλλοντος» καθώς η σύνταξη τους, είναι απαραίτητη για τη εφαρµογή ενός περιφερειακού ή νοµαρχιακού ή ειδικού χωροταξικού σχεδίου, ή γενικού πολεοδοµικού σχεδίου ή µιας ειδικής περιβαλλοντικής µελέτης. Με τη σύνταξη µιας Ειδικής Περιβαλλοντικής Μελέτης τεκµηριώνεται η σηµασία του προστατευτέου αντικειµένου και η σκοπιµότητα των προτεινόµενων µέτρων προστασίας µέσα από το σχεδιασµό περιοχών µε ειδικά περιβαλλοντικά προβλήµατα. Ο σχεδιασµός αυτός γίνεται εφαρµόζοντας το προεδρικό διάταγµα που έχει εκδοθεί για την εκάστοτε περιοχή, οπότε καθορίζονται οι χρήσεις γης, οι όροι και οι περιορισµοί δόµησης. ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ Ν.2508/97- Άρθρα 4 &5 Τα Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια (ΓΠΣ) και τα Σχεδία Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) αφορούν τον ολοκληρωµένο σχεδιασµό σε επίπεδο Καποδιστριακού ήµου (Ν.2539/97) και ορίστηκαν υπό το πρίσµα του Ν.2508/97 που µια από τις κατευθυντήριες αρχές του είναι «η οικιστική οργάνωση και ο πολεοδοµικός σχεδιασµός να εναρµονίζονται µε τις αρχές και κατευθύνσεις του αναπτυξιακού προγραµµατισµού και του χωροταξικού σχεδιασµού». Σχετικά µε τη χωρική εµβέλεια του ΓΠΣ, το περιεχόµενο του και οι συνέπειές του επεκτείνονται σε σχέση µε τον Ν.1337/83, έτσι ώστε η συµβολή του στον πολεοδοµικό σχεδιασµό να είναι αποτελεσµατικότερη. Με το Γ.Π.Σ. καθορίζονται: 1. οι περιοχές ειδικής προστασίας (Π.Ε.Π.) κατά την παρ. 4 του παρόντος άρθρου που δεν πρόκειται να πολεοδοµηθούν, όπως είναι ιδίως χώροι αρχαιολογικού, αρχιτεκτονικού, ιστορικού ή λαογραφικού ενδιαφέροντος, παραθαλάσσιες ή παραποτάµιες ζώνες, βιότοποι και τόποι ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, δάση και δασικές εκτάσεις. 2. οι περιοχές γύρω από πόλεις ή οικισµούς για τις οποίες απαιτείται έλεγχος και περιορισµός της οικιστικής εξάπλωσης, συµπεριλαµβανοµένων και των περιοχών που καθορίστηκαν ως ζώνες οικιστικού ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) σύµφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 23

3. τα ήδη εγκεκριµένα Γ.Π.Σ. 4. όλες οι πολεοδοµηµένες και προς πολεοδόµηση περιοχές 5. περιοχές ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδόµησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.) 6. τµήµατα του οικισµού που έχουν ανάγκη ανάπλασης ή αναµόρφωσης, καθώς και ζώνες ειδικής ενίσχυσης (Ζ.Ε.Ε.) κατά το άρθρο 22 του παρόντος. Αντικείµενο των Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. είναι η οικιστική οργάνωση και ανάπτυξη της «Ανοικτής Πόλης», ως «Aνοικτή Πόλη» νοείται το σύνολο γειτονικών οικισµών του µη αστικού χώρου, καθένας από τους οποίους έχει πληθυσµό µέχρι 2.000 κατοίκους, σύµφωνα µε την εκάστοτε τελευταία απογραφή. Τα όρια της Ανοικτής Πόλης ταυτίζονται κατ' αρχήν µε τα όρια του αντίστοιχου νέου διευρυµένου ΟΤΑ. Σε αντίθεση µε τα ΓΠΣ του ν. 1337/83 που αφορούσαν µόνο τον αστικό χώρο, τα νέα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ επεκτείνονται και στον περιαστικό και αγροτικό χώρο, µε σκοπό να συνθέσουν ισότιµα τις αναπτυξιακές, κοινωνικές, περιβαλλοντικές και οικιστικές παραµέτρους της εδαφικής περιφέρειας των πρωτοβαθµίων ΟΤΑ 18. ΖΟΕ Ν.1337/83 -Άρθρο 29 Ο καθορισµός µιας περιοχής ως ΖΟΕ γύρω από τα όρια του σχεδίου µιας πόλης ή οικισµού αποσκοπεί στην προστασία και τον έλεγχο της περιοχής από πολεοδοµική και οικονοµική άποψη και στη δηµιουργία της τράπεζας γης, ώστε να καταστεί ευκολότερη και ελεγχόµενη η µελλοντική επέκταση του σχεδίου. Επίσης ο καθορισµός, κατά µήκος ακτών ή την όχθη δηµόσιων λιµνών ή ποταµών ή και σε άλλες θέσεις ή περιοχές ειδικής προστασίας, Ζ.Ο.Ε. αποσκοπεί στην προστασία του περιβάλλοντος φυσικού ή πολιτιστικού. Με την έγκριση του Ν.2508/97, όπως αναφέρθηκε και προηγουµένως, οι ΖΟΕ συµπεριλαµβάνονται στις περιοχές γύρω από πόλεις ή οικισµούς που οριοθετούνται από το ΓΠΣ. Συνεπώς οι ΖΟΕ παρότι αρχικά θεσµοθετήθηκαν µε το Ν.1337/83, µε την εφαρµογή τους καλύπτουν τις γενικότερες κατευθύνσεις του Ν.2508/97, όπου οι κατευθύνσεις σε επίπεδο 18. Ινστιτούτο Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Πολεοδοµικός Σχεδιασµός: Προβλήµατα Εφαρµογής και Προτάσεις Μεταρρύθµισης, Έκθεση Επιστηµονικής Επιτροπής, εκέµβριος 2006 24

οικιστικό και πολεοδοµικό, πρέπει να είναι σύµφωνες µε τα χωροταξικά σχέδια των περιφερειών, των νοµών και µε τα αντιστοίχου επιπέδου αναπτυξιακά προγράµµατα. Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Ν.2508/97 - Άρθρο 21 Η έννοια των Περιοχών Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ) αποτελεί εργαλείο πολεοδοµικής επέµβασης, λόγω των έντονων οικιστικών πιέσεων για πρώτη και δεύτερη κατοικία, στα πλαίσια του Χωροταξικού και Πολεοδοµικού σχεδιασµού που ενεργοποιεί την πολεοδοµική δραστηριότητα ιδιοκτητών γής. Σύµφωνα µε το Ν.2508/97, οι Π.Ε.Ρ.ΠΟ περιλαµβάνονται στα όρια Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή σε Σχέδια Γενικών Κατευθύνσεων σε επίπεδο νοµού, εξυπηρετώντας την απόδοση κάποιων αναπτυξιακών προγραµµάτων σε εύρος ενός ΟΤΑ. Το συµπέρασµα είναι πως ο χωροταξικός σχεδιασµός έχει άµεση σχέση µε τον πολεοδοµικό σχεδιασµό εφόσον τα χωροταξικά σχέδια και προγράµµατα θέτουν τις γενικές κατευθυντήριες οδηγίες για τη σύνταξη των µελετών και των σχεδίων του πολεοδοµικού σχεδιασµού. Άρα τα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, οι ΖΟΕ, οι ΕΠΜ, τα ΣΧΑΠ και οι Π.Ε.Ρ.ΠΟ είναι µηχανισµοί που εντάσσονται σε ένα γενικότερο πεδίο από αυτό του τοπικού επιπέδου, εφόσον η λειτουργία τους επιφέρει την επίτευξη σχεδίων και προγραµµάτων σε περιφερειακό και κατ επέκταση σε εθνικό επίπεδο. 1.3 Ο Θεσµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. 1.3.1 Φιλοσοφία - Σκοπιµότητα Η έλλειψη ολοκληρωµένου χωροταξικού σχεδιασµού στον Ελλαδικό χώρο (παρά τη θέσπιση του ν.360/76 «περί χωροταξίας και περιβάλλοντος», που όριζε ένα σύστηµα χωροταξικού σχεδιασµού και προγραµµατισµού), που να µπορεί να προσφέρει πολεοδοµηµένη γη στους οικισµούς και στις πόλεις, οδήγησε στην πολεοδοµική και χωροταξική αναρχία. Οι Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί αποτελούν ένα µηχανισµό οργανωµένης ιδιωτικής πολεοδόµησης που η εφαρµογή του θα περιόριζε αρκετά το φαινόµενο της άναρχης ανάπτυξης χωρίς σχεδιασµό, υποδοµές και ουσιαστική προοπτική. Ωστόσο, ενώ έχουν δηµιουργηθεί βάσει υφιστάµενου θεσµικού πλαισίου 25

και τους έχουν χορηγηθεί σχετικές εγκρίσεις, αδυνατούν να προχωρήσουν σε υλοποίηση του σχεδιασµού τους. Αυτό οφείλεται στο έλλειµµα χωρικού σχεδιασµού που θα καθόριζε εκ των προτέρων τις θέσεις όπου θα µπορούσαν να χωροθετηθούν, έτσι ώστε να κατευθυνθούν σε συγκεκριµένους χώρους. Αυτό το χρόνιο έλλειµµα ήρθε να καλύψει ο θεσµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. µε σκοπό την προστασία του περιβάλλοντος µέσα από την οργανωµένη πολεοδόµηση και την αποφυγή της διάσπαρτης πολεοδοµηµένης γης. Οι Περιοχές Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης αφορούν περιοχές που πολεοδοµούνται και χτίζονται µε οργανωµένη δόµηση από ενιαίο φορέα. Ο ενιαίος φορέας µπορεί να είναι είτε οικοδοµικός συνεταιρισµός, είτε σύλλογος ιδιοκτητών, είτε ιδιοκτήτης ενιαίας γης (φυσικό πρόσωπο ή εταιρία που αποκτά τη γη ή την αναπτύσσει µε αντιπαροχή). Η ελάχιστη έκταση γης για την εφαρµογή του µηχανισµού Π.Ε.Ρ.ΠΟ είναι 50 στρέµµατα στο επίπεδο αυτό κατέβασε την ελάχιστη έκταση για Π.Ε.Ρ.ΠΟ ο νόµος 2742/99 (Αρθ-19, παρ.1), από 100 στρέµµατα που ήταν παλαιότερα. Στις ζώνες Π.Ε.Ρ.ΠΟ τα έργα υποδοµής κατασκευάζονται από τον ενιαίο φορέα, µε δαπάνη των µελών, ή του ίδιου του φορέα σε περίπτωση εργασίας. εν καταβάλλεται όµως εισφορά χρήµατος για τα έργα υποδοµής, εκτός από µια µικρή εισφορά για το δικαίωµα ένταξης στο µηχανισµό Π.Ε.Ρ.ΠΟ. 1.3.2 Προϋποθέσεις για τον καθορισµό µιας Π.Ε.Ρ.ΠΟ Προκειµένου να χαρακτηρισθεί µια περιοχή ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ 19 πρέπει η προς εξέταση εδαφική έκταση: 1. να βρίσκεται εκτός σχεδίου ή εκτός οικισµού προ του 1923, καθώς και εκτός οικισµών µέχρι 2000 κατοίκους. 19. Παρ.1-4, αρθρ.24 Ν.2508/97 26

2. να ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή περισσότερα εξ αδιαιρέτου φυσικά ή νοµικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δηµοσίου δικαίου. 3. να είναι ενιαία δηλαδή να µη διακόπτεται από εγκεκριµένες εθνικές, επαρχιακές, δηµοτικές ή κοινοτικές οδούς και να έχει ελάχιστη επιφάνεια πενήντα στρέµµατα, στην οποία δεν συνυπολογίζονται τα ρέµατα, οι εκτάσεις που απαγορεύεται να χρησιµοποιηθούν για οικιστικούς σκοπούς (ιδίως δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, βιότοποι) και οι οποίες παραµένουν εκτός σχεδίου και οι µη εγκεκριµένες οδοί που τυχόν περιλαµβάνονται στην έκταση αυτή. 4. να περιλαµβάνεται στα όρια εγκεκριµένου Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. προς εξυπηρέτηση µιας ή περισσότερων κατηγοριών χρήσεων γης (εκτός οχλούσας βιοµηχανίας και βιοτεχνίας) ή δεύτερης κατοικίας και να πολεοδοµηθεί σύµφωνα µε τις διατάξεις αυτού του νόµου. Κατ εξαίρεση, είναι δυνατό να καθορισθεί Π.Ε.Ρ.ΠΟ και πριν από την έγκριση των ως άνω σχεδίων, υπό την προϋπόθεση της συντάξεως και εγκρίσεως «γενικών κατευθύνσεων ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδοµικής δραστηριότητας ιδιοκτητών γης», οι οποίες πρέπει να καλύπτουν την περιφέρεια ενός νοµού ή νοµαρχιακού διαµερίσµατος. Οι γενικές αυτές κατευθύνσεις πρέπει να περιέχουν: 1. σχεδιάγραµµα µε την οριοθέτηση των περιοχών που επιτρέπεται καταρχήν να καθοριστούν ως οικιστικά κατάλληλες για Π.Ε.Ρ.ΠΟ. και το µέγιστο επιτρεπόµενο εµβαδόν αυτών των περιοχών. 2. χρονοδιάγραµµα πολεοδόµησης αυτών των περιοχών, το οποίο να καλύπτει διάστηµα δέκα 10 ετών και να ορίζει το µέγιστο εµβαδόν εδαφικών εκτάσεων που επιτρέπεται να πολεοδοµούνται ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ. ανά πενταετία. Τα στοιχεία αυτά προσδιορίζονται ύστερα από µελέτη, µε βάση τον οικιστικό ιστό του νoµού, τις προοπτικές και τη δυνατότητα αναπτύξεώς του, χωρίς αλλοίωση της φυσιογνωµίας της περιοχής ή υποβάθµιση της ποιότητας ζωής, τη διάταξη των παραγωγικών και µη δραστηριοτήτων, τα συστήµατα επικοινωνίας και γενικώς κάθε στοιχείο που παίζει ρόλο στην πολεοδόµηση αυτών των περιοχών. 27

Οι κατευθύνσεις αυτές εγκρίνονται µε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Έργων, που εκδίδεται ύστερα από γνώµη του οικείου Νοµαρχιακού Συµβουλίου και του Κεντρικού Συµβουλίου Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος. Η γνώµη του Νοµαρχιακού Συµβουλίου εκδίδεται και κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσµία δύο 2 µηνών από τότε που περιέρχεται στο συµβούλιο η πρόταση γενικών κατευθύνσεων. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσµία αυτή, δύναται να εγκρίνονται γενικές κατευθύνσεις και χωρίς τη γνώµη του Νοµαρχιακού Συµβουλίου. Ειδικά για τις περιοχές των ρυθµιστικών σχεδίων Αθήνας και Θεσσαλονίκης, αντί για τη γνώµη του Κεντρικού Συµβουλίου Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος, γνωµοδοτεί η Εκτελεστική Επιτροπή του Οργανισµού Αθήνας ή Θεσσαλονίκης, αντίστοιχα. 1.3.3 ιαδικασία εκπόνησης και έγκρισης της ΠΜ Για την πολεοδόµηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. απαιτείται προηγουµένως η χορήγηση βεβαίωσης από την αρµόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων ότι η συγκεκριµένη έκταση βρίσκεται εντός των ορίων Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή Σχεδίου Γενικών Κατευθύνσεων 20 και πληροί τις νόµιµες προϋποθέσεις. Το χρονικό διάστηµα µεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης δεν δύναται να είναι µεγαλύτερο της τριετίας. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων δύνανται να καθορίζονται τα αναγκαία δικαιολογητικά που απαιτούνται για χορήγηση της σχετικής βεβαίωσης, καθώς και κάθε άλλη σχετική λεπτοµέρεια (ΥΑ 24745/5672/8-10/4-11-1999 21 ). 20. «Για τον καθορισµό Π.Ε.Ρ.ΠΟ. µέχρι την έγκριση "των κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 24(Ν.2580/97) σχεδίων", απαιτείται η προηγούµενη σύνταξη και έγκριση γενικών κατευθύνσεων ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδοµικής δραστηριότητας ιδιοκτητών γης, σύµφωνα µε το άρθρο 1 παρ. 4 του παρόντος, οι οποίες καλύπτουν τουλάχιστον την περιφέρεια ενός νοµού ή νοµαρχιακού διαµερίσµατος. Οι κατευθύνσεις αυτές εγκρίνονται µε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων, που εκδίδεται ύστερα από γνώµη του οικείου νοµαρχιακού συµβουλίου και του Κεντρικού Συµβουλίου Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος». 21 Βλ. στο Παράρτηµα 28

1.3.4 Περιεχόµενο πολεοδοµικής µελέτης της Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Η πολεοδόµηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. γίνεται µε βάση πολεοδοµική µελέτη, η οποία εκπονείται µε πρωτοβουλία των προσώπων της και συνοδεύεται από πολεοδοµικό σχέδιο συντασσόµενο σε οριζοντιογραφικό και υψοµετρικό τοπογραφικό διάγραµµα. Η πολεοδοµική µελέτη 22 πρέπει να συντάσσεται σύµφωνα µε τις προδιαγραφές του παρόντος νόµου και να περιέχει κυρίως: 1. τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις. 2. τα διαγράµµατα των δικτύων υποδοµής, 3. τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους που πρέπει να ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον 40% της συνολικής έκτασης της Π.Ε.Ρ.ΠΟ. 4. τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισµούς δόµησης, οι οποίοι µπορεί να ορίζονται ανά οικοδοµικό τετράγωνο ή τµήµα οικοδοµικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαµόρφωση του εδάφους ή την ανάγκη προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλες ειδικές πολεοδοµικές ανάγκες. Ο καθοριζόµενος µέσος συντελεστής δόµησης στο σύνολο των οικοδοµήσιµων χώρων της Π.Ε.Ρ.ΠΟ. δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,6 και ειδικά για περιοχές παραθεριστικής κατοικίας το 0,4. Και ο συντελεστής δόµησης κάθε οικοδοµήσιµου χώρου (ακινήτου) δεν µπορεί να υπερβαίνει το 0,8 γενικά και το 0,6 ειδικά για περιοχές δεύτερης κατοικίας. 22. Παρ.5-6, αρθρ.24 Ν.2508/97 29

1.3.5 Έγκριση πολεοδοµικής µελέτης Αρµόδιοι φορείς Η πολεοδοµική µελέτη και το σχέδιο εγκρίνονται και τροποποιούνται «µε απόφαση» του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Έργων, λαµβάνοντας υπόψη τη γνώµη ή έγκριση 1. του Κεντρικού Συµβουλίου Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος (ΚΣΧΟΠ) και 2. του οικείου δηµοτικού ή κοινοτικού συµβουλίου, η οποία κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσµία δύο (2) µηνών από τότε που περιέρχεται στο δήµο ή κοινότητα η σχετική µελέτη. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσµία αυτή, η πολεοδοµική µελέτη εγκρίνεται χωρίς τη γνώµη του δηµοτικού η κοινοτικού συµβουλίου. Τέλος η πολεοδοµική µελέτη και το σχέδιο έχουν τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως κατά τις διατάξεις του ν.δ/τος της 17.7.1923 23 και οποιαδήποτε τροποποίησή της είναι δυνατή µετά την πάροδο διετίας τουλάχιστον, χωρίς αύξηση του καθορισθέντα µ αυτή συντελεστή δόµησης. 1.3.6 Οι προϋποθέσεις για την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης Βασική προϋπόθεση για την έγκριση της εδαφικής έκτασης που πολεοδοµείται ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ. είναι η υποχρέωση των ιδιοκτητών : 1. Να καταβάλουν στο Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ 24. ειδική χρηµατική εισφορά 25 ίση µε το δέκα τοις εκατό (10%) της αξίας της προς πολεοδόµηση έκτασης και η οποία δεν µπορεί να είναι µικρότερη των 20.000.000 δραχµών (περίπου 58000 ). Η ειδική εισφορά αποτελεί έσοδο 23. βλ. στο Παράρτηµα 24. ΕΤΕΡΠΣ (Ειδικό Ταµείο Εφαρµογής Ρυθµιστικών και Πολεοδοµικών Σχεδίων). 25. παρ.8, αρθρ.24,ν.2508/97. Η ειδική χρηµατική εισφορά υπολογίζεται µε βάση την αγοραία αξία γης κατά το χρόνο της κατά την παρ. 6 χορήγησης βεβαίωσης. Η εκτίµηση της αγοραίας αξίας γης ανεξάρτητα από το ύψος αυτής γίνεται: α) για τις περιοχές που καλύπτονται από το σύστηµα αντικειµενικού προσδιορισµού των ακινήτων, σύµφωνα µε τον τρόπο του συστήµατος αυτού, της αξίας γης λαµβανοµένης από τους σχετικούς πίνακες του Υπουργείου Οικονοµικών, β) για τις λοιπές περιοχές, από τις αρµόδιες οικονοµικές υπηρεσίες της περιοχής, σύµφωνα µε τις διατάξεις περί φορολογίας µεταβιβάσεως ακινήτων, που επιλαµβάνονται κατόπιν αιτήσεως του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων. Η εκτίµηση γίνεται από τον αρµόδιο ελεγκτή και θεωρείται από τον οικονοµικό έφορο. Η κατά τα ανωτέρω εκτιµηθείσα αγοραία αξία είναι ανακοινώσιµη σε τρίτους, µπορεί δε να τύχει και δηµοσιότητας. Η εκτίµηση πρέπει να έχει γίνει σε χρόνο όχι µεγαλύτερο των έξι (6) µηνών προ της έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης. 30

του Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ., αναπροσαρµόζεται ανά διετία µε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων και δεν επιστρέφεται αν δεν έχει εξαντληθεί ο καθοριζόµενος µε την πολεοδοµική µελέτη συντελεστή δόµησης ούτε οφείλεται εκ νέου σε περίπτωση τροποποίησης της πολεοδοµικής µελέτης. 2. Να καταβάλλουν το 20% του συνόλου της ειδικής εισφοράς χρήµατος στο Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ. πριν της υπογραφής από τον Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων του σχεδίου προεδρικού διατάγµατος έγκρισης πολεοδοµικής µελέτης. 3. Να καταθέσουν στο Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ. εγγυητική επιστολή ίση µε το υπόλοιπο 80% της εισφοράς από µια αναγνωρισµένη τράπεζα της χώρας. Το υπόλοιπο αυτό πρέπει να καταβληθεί το αργότερο εντός διετίας, από τη δηµοσίευση του πδ για την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης, στο Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ., το οποίο και επιστρέφει την εγγυητική επιστολή. Αλλιώς, µετά την πάροδο της διετίας, η εγγυητική επιστολή καταπίπτει οριστικά υπέρ του Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ., χωρίς οποιαδήποτε οικονοµική ή άλλη διεκδίκηση των ιδιοκτητών από το ηµόσιο. 31

1.3.7 Μετά την έγκριση της ΠΜ Μετά την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης 26 ενεργοποιούνται: ακολουθεί µια σειρά ρυθµίσεων που 1. οι κοινόχρηστοι χώροι θεωρούνται ότι περιέρχονται σε κοινή χρήση, (είτε µε την παραίτηση των κατόχων από την κυριότητα, νοµή και κατοχή των κοινόχρηστων χώρων είτε όχι 27 ). Αυτό συµβαίνει γιατί η έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης έχει ως αναγκαία, κατ' αµάχητο τεκµήριο, συνέπεια την κατά την ελεύθερη βούληση αυτών παραίτησή τους από την κυριότητα, νοµή και κατοχή των κοινόχρηστων χώρων. 2. οι ιδιοκτήτες µε πρωτοβουλία και ευθύνη δική τους και υπό τον έλεγχο της αρµόδιας κατά τόπο πολεοδοµικής υπηρεσίας, προβαίνουν στην εκτέλεση των έργων διαµόρφωσης του χώρου, καθώς και των έργων υποδοµής, όπως αυτά προβλέπονται από την πολεοδοµική µελέτη. 3. ακολουθεί η σύνταξη των κτιριακών µελετών και η εκτέλεση των οικοδοµικών έργων στους διαµορφοµένους οικοδοµήσιµους χώρους, σύµφωνα πάντα µε την πολεοδοµική µελέτη. 4. ανατίθεται η εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων έργων υποδοµής µετά από συµφωνία στους αρµόδιους οργανισµούς (Ο.Τ.Ε.,.Ε.Η., Ε.Υ..Α.Π.) ή αναλαµβάνουν οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες την εκτέλεσή τους βάσει των προδιαγραφών που θα τους παραδοθούν από την αρµόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων και που θα έχουν συνταχθεί από τους οικείους οργανισµούς (Ο.Τ.Ε.,.Ε.Η., Ε.Υ..Α.Π.) 5. τέλος, µετά την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης και την ολοκλήρωση 28 των βασικών κοινόχρηστων έργων υποδοµής επιτρέπεται η προς τρίτους µεταβίβαση της κυριότητας ακινήτων εντός των οικείων εκτάσεων της Π.Ε.Ρ.ΠΟ. 26. παρ.10,11,12 αρθρ.24, ν.2508/97 27. Η έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης έχει ως αναγκαίο, κατ' αµάχητο τεκµήριο, επακολούθηµα την κατά την ελεύθερη βούληση αυτών παραίτησή τους από την κυριότητα, νοµή και κατοχή των κοινόχρηστων χώρων. 28. «Η ολοκλήρωση των έργων αυτών πιστοποιείται µε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Έργων, µετά από εισήγηση της αρµόδιας διεύθυνσης για την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης και έκθεση επιτροπής τεχνικών 32

Αν η έκταση της επιφάνειας Π.Ε.Ρ.ΠΟ είναι µεγαλύτερη ή ίση των διακοσίων (200) στρεµµάτων, ο χρόνος ολοκλήρωσης των βασικών κοινόχρηστων έργων υποδοµής γίνεται κατά φάσεις, σε τµήµατα έκτασης επιφάνειας ίσης ή µεγαλύτερης των εκατό (100) στρεµµάτων το καθένα, ισχύοντας για κάθε φάση χωριστά οι προηγούµενες διατάξεις. 1.4 Αξιολόγηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Μετά την ανάλυση του νόµου µπορούν να διεξαχθούν ορισµένα συµπεράσµατα για τη σκοπιµότητα του θεσµού των Π.Ε.Ρ.ΠΟ και τη λειτουργικότητά του. Η εφαρµογή των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. συνδυάζει αφενός την προσαρµογή της δόµησης στο φυσικό περιβάλλον, έτσι ώστε να εξασφαλίζεται η προστασία και ανάδειξή του, και αφετέρου διευκολύνει τον πολίτη στην απόκτηση δεύτερης κατοικίας χωροθετώντας εγκεκριµένους οικιστικούς υποδοχείς. Τα επιµέρους πλεονεκτήµατα των Π.Ε.Ρ.ΠΟ είναι: 1. Οι ζώνες αναζήτησης Π.Ε.Ρ.ΠΟ. που περιλαµβάνονται στα εγκεκριµένα ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ εξασφαλίζουν εκ των προτέρων την οικιστική καταλληλότητα των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. που θα ενταχθούν σ αυτές. Όπως είναι γνωστό η έλλειψη χωροταξικού σχεδιασµού αποτελούσε το επιχείρηµα του ΣτΕ για τη µη έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας περιοχών που προτείνονταν για Ιδιωτική Πολεοδόµηση. 2. Η οριοθέτηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. εντός των ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ έχει σαν συνέπεια να µη θίγονται περιοχές ιδιαίτερων δεσµεύσεων όπως γεωργική γή α' προτεραιότητας, δάση, µεταλλεία, φυσικοί τουριστικοί πόροι, φυσικά οικοσυστήµατα, ακόµα και περιοχές χρήσεων µη συµβατών µε την οικιστική ανάπτυξη (π.χ βιοµηχανικές). 3. Η χωροθέτηση και ο σχεδιασµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. λαµβάνει υπόψη την επάρκεια των αναγκαίων φυσικών πόρων και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος γενικότερα υπαλλήλων που συγκροτείται µε απόφαση του οικείου νοµάρχη, οι οποίες αναφέρονται υποχρεωτικά στο σχετικό συµβόλαιο µεταβίβασης». Παρ.13 αρθρ.24,ν.2508/97 33

(βάσει της Οδηγίας 2001/42ΕΚ) της ευρύτερης περιοχής καθώς και τα ανθρωπογενή στοιχεία (όπως υποδοµές, πληθυσµιακά µεγέθη κλπ.). Αποτέλεσµα αυτής της διερεύνησης είναι η εκάστοτε περιοχή να είναι σε θέση να δεχθεί την εκτιµώµενη αύξηση των δραστηριοτήτων που θα επιφέρουν οι οικιστές του συγκεκριµένου οικισµού και να τους διασφαλίσει την απαιτούµενη ποιότητα ζωής προστατεύοντας παράλληλα το περιβάλλον. 4. Η αναζήτηση περιοχών φυσικής καταλληλότητας για Π.Ε.Ρ.ΠΟ. δίνει τη δυνατότητα αξιοποίησης κάποιων περιοχών που διαθέτουν κατάλληλα φυσικά χαρακτηριστικά για οικιστική ανάπτυξη όπως η ποιότητα του τοπίου, το κλίµα, ο προσανατολισµός προς τη θέα, ο καλός ηλιασµός οι κλίσεις του εδάφους και τα κατάλληλα γεωλογικά χαρακτηριστικά της περιοχής. 5. Ο περιορισµός της εκτεταµένης και άναρχης εκτός σχεδίου δόµησης, η οποία δηµιουργεί ανάµειξη χρήσεων γης και θέµατα σεβασµού του αιγιαλού και των ζωνών παραλιών. 6. Η υποχρεωτικιή σύνταξη ΠΜ και ΡΣ για την υλοποίηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ., δίνει τη δυνατότητα για οργανωµένη δόµηση άµεσα λειτουργική, που όµως παράλληλα µπορεί να είναι εναρµονισµένη µε το παραδοσιακό χρώµα της περιοχής (π.χ συγκεκριµένοι αρχιτεκτονικοί τύποι σπιτιών). Συνεπώς επιτυγχάνεται ένα υψηλό αισθητικό αποτέλεσµα, σεβόµενο το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον της περιοχής. 7. Η συγκέντρωση των κατοικιών σε σφιχτά συγκροτήµατα ή σε οικόπεδα, εξασφαλίζει µεγάλες και ενιαίες επιφάνειες πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων (πλατείες, παιδικές χαρές, κα) που προάγουν την ποιότητα ζωής και τη δυνατότητα επικοινωνίας των κατοίκων. 8. Η οργανωµένη δόµηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. σε επίπεδο δικτύων και τεχνικών υποδοµών εγγυάται την άρτια και αποτελεσµατική λειτουργία του οικισµού. 9. Με τον µηχανισµό των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. εξασφαλίζεται για τον χρήστη αυξηµένος συντελεστής δόµησης, που µπορεί να είναι και δεκαπλάσιος εκείνου που προβλέπει η νοµοθεσία περί 34

εκτός σχεδίου δοµήσεως (200µ 2 / 4 στρ. ή συντελεστή δόµησης 0.05, ενώ στα Π.Ε.Ρ.ΠΟ αν ο µέσος συντελεστής δόµησης είναι 0.3 -εφόσον δεν µπορεί να υπερβαίνει το 0.4-, ο οικοπεδικός-µε ποσοστό κοινοχρήστων χώρων 40%- θα είναι 0.3/0.6=0.5). 10. Ο µηχανισµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. απευθύνεται κυρίως σε µεγάλους φορείς ή επιχειρήσεις που µπορούν να επωµισθούν το κόστος της αγοράς γης, της µελέτης, της υλοποίησης των έργων υποδοµής και της οικοδόµησης των κατοικιών. Οπότε ο απλός πολίτης περιορίζει τις ευθύνες του αποκλειστικά στην αγορά ενός έτοιµου σπιτιού. Σαν µειονεκτήµατα και δυσκολίες εφαρµογής των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. θα µπορούσαµε να θεωρήσουµε: Τους πολλούς περιορισµούς και τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για τον χαρακτηρισµό µιας έκτασης ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ. (Γεωλογική µελέτη, Στρατηγική Περιβαλλοντικών Εκτιµήσεων (ΣΠΕ), εγκρίσεις από την Αρχαιολογική Υπηρεσία, το ασαρχείο και τους ΟΤΑ) µε συνέπεια να απαιτείται µεγάλο χρονικό διάστηµα για τη συγκέντρωση των παραπάνω δικαιολογητικών και εγκρίσεων. 1. Το γεγονός ότι δεν δίνει άµεση και εύκολη λύση στον πολίτη για την απόκτηση παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον είναι πρακτικά δύσκολο να συγκροτηθεί ένας οικιστικός όµιλος που να υλοποιήσει τις απαιτούµενες ενέργειες και να µπορέσει να ανταποκριθεί στο κόστος της δηµιουργίας ενός οργανωµένου οικισµού απ την αρχή. 2. Ο καθορισµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ πολλές φορές προϋποθέτει την εκδήλωση ενδιαφέροντος από την ιδιωτική πρωτοβουλία καθώς και την εξασφάλιση της γης που απαιτείται, προϋποθέσεις που δεν υφίστανται πάντοτε κατά το στάδιο κατάρτισης των ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ. Σε περίπτωση που παρουσιαστεί κάποια αλλαγή όπως εκδήλωση ενδιαφέροντος από ιδιοκτήτες ή επενδυτές, ή τροποποίηση κάποιας πολιτικής, το ΓΠΣ αναθεωρείται µετά το 5 ο έτος της έγκρισής του. Ωστόσο αρκετές από τις δυσκολίες που παρουσιάζονται µπορούν να περιοριστούν ή να λειτουργήσουν θετικά στο απώτερο µέλλον. Για παράδειγµα η αγορά ενός έτοιµου σπιτιού επιβαρύνει οικονοµικά τον ενδιαφερόµενο λίγο περισσότερο απ ότι αν έκτιζε αλλά υπάρχει η δυνατότητα να επωφεληθεί στην περίπτωση που το απόθεµα έτοιµων κατοικιών είναι περισσότερο από τη ζήτηση. 35

36

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 2.1 Εφαρµογή σε Εθνικό επίπεδο (εγκεκριµένα Π.Ε.Ρ.ΠΟ) Από το 1997 που θεσµοθετήθηκε ο µηχανισµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ µέχρι το 2006, έχουν θεσµοθετηθεί µε υπουργικές αποφάσεις δέκα Γενικές Κατευθύνσεις Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Οι αποφάσεις αυτές εγκρίνουν τις γενικές κατευθύνσεις ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδοµικής δραστηριότητας ιδιοκτητών γης στην εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισµών προϊφυσταµένων του έτους 1923 καθώς και εκτός οικισµών µέχρι 2000 κατοίκων. Οι παραπάνω αποφάσεις µέχρι το 2002 αφορούν σε επτά νοµούς σε όλη την Ελλάδα, συγκεκριµένα το Ν. Ευβοίας, Ν. Αιτωλοακαρνανίας, Ν. Μαγνησίας, Ν. Πρεβέζης, Ν. Φθιώτιδας, Ν. Ροδόπης και Ν. Ρεθύµνου. Οι υπόλοιπες τρεις αποφάσεις εγκρίθηκαν το 2006 και το 2007 για το Ν. Χανίων, Ν. Ηρακλείου, Ν. Αργολίδος ενώ έπεται µέσα στο 2008 η υπογραφή για τη µελέτη του Ν. Λασιθίου και του Ν. Πιερίας. Στο χάρτη 1 του παραρτήµατος Β φαίνονται όλοι οι παραπάνω νοµοί µε τις αντίστοιχες αποφάσεις. Οι αποφάσεις αυτές υπογράφονται από τον υφυπουργό Π.Ε.Χ.Ω. Ε λαµβάνοντας υπόψη µια σειρά διατάξεων, εγγράφων, µελετών και γνωµοδοτήσεων, συγκεκριµένα: 1. τις διατάξεις του άρθρου 24 Ν.2508/97 2. τις προδιαγραφές εκπόνησης µελετών Γενικών Κατευθύνσεων της παρ.3 του αρθ.24 Ν.2508/97 3. την Έγκριση Περιφερειακών Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης της εκάστοτε Περιφέρειας 4. τη γνωµοδότηση του Νοµαρχιακού και ηµοτικού Συµβουλίου 5. το έγγραφο της ιεύθυνσης Χωροταξίας προς τον πρόεδρο της Νοµαρχιακής Αυτοδιοίκησης, εκφράζοντας απόψεις σχετικά µε τη µελέτη σύνταξης Γενικών Κατευθύνσεων Π.Ε.Ρ.ΠΟ του εκάστοτε νοµού. 6. τη µελέτη γεωλογικής καταλληλότητας στα πλαίσια της µελέτης Γενικών Κατεθύνσεων Π.Ε.Ρ.ΠΟ 37

7. το έγγραφο του τµήµατος ιαχείρισης Φυσικού Περιβάλλοντος της ιεύθυνσης Περιβαλλοντικού Σχεδιασµού του ΥΠΕΧΩ Ε 8. το έγγραφο της Νοµαρχιακής Αυτοδιοίκησης του νοµού 9. το έγγραφο της Ειδικής Υπηρεσίας Περιβάλλοντος «Σ.Π.Ε της υπό έγκρισης µελέτης Γενικών Κατευθύνσεων Π.Ε.Ρ.ΠΟ» 10. τη γνωµοδότηση του Κεντρικού Συµβουλίου Χωροταξίας Οικισµού και Περιβάλλοντος (ΚΣΧΟΠ) 11. το έγγραφο της ιεύθυνσης ασών Περιφερειών 12. το έγγραφο από την Αρχαιολογική Υπηρεσία (Εφορεία) της εκάστοτε περιοχής. 2.1.1 Ν. Μαγνησίας Με το ΦΕΚ1038 /2001 και την υπ αριθµό απόφαση 26644/4171, εγκρίθηκαν οι γενικές κατευθύνσεις ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδοµικής δραστηριότητας ιδιοκτητών γης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ) στο νοµό Μαγνησίας µε τον καθορισµό δύο κατάλληλων Ζωνών Α και Β και µίας έκτασης στο Προµύρι, µέσα στα όρια των οποίων µπορούν να αναπτυχθούν Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Μαζί µε τον καθορισµό αυτό, προσδιορίζεται το µέγιστο επιτρεπόµενο εµβαδό των εδαφικών εκτάσεων Π.Ε.Ρ.ΠΟ που µπορούν να πολεοδοµηθούν για χρήση α και β κατοικίας καθώς επίσης και το χρονοδιάγραµµα της πολεοδόµησης που διεκπεραιώνεται εντός µιας δεκαετίας. Αναγκαία Έκταση (στρ.) Α κατοικία Β κατοικία Σύνολο Πολεοδοµ. στρεµµάτων 2004 2009 2004 2009 2004 2009 Ζώνη Α 442 870 - - 442 870 Ζώνη Β - - 356 734 356 734 έκταση Προµύρι - - 141 141 141 141 Σύνολο Νοµού 442 870 497 875 939 1745 Πίνακας 2.1 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Μαγνησίας Πηγή: ΦΕΚ1038 /2001 2.1.2 Ν. Πρέβεζας 38

Στο νοµό Πρέβεζας εφαρµόστηκε ο µηχανισµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ µε το ΦΕΚ1043 /2001 σε πέντε περιοχές στοχεύοντας, στην οικιστική οργάνωση τους για την εξυπηρέτηση αναγκών πρώτης και δεύτερης κατοικίας. Η πολεοδόµηση των πέντε παραπάνω περιοχών προγραµµατίστηκε βάση ενός χρονοδιαγράµµατος που εγκρίθηκε µε το ΦΕΚ1043 /2001 και καλύπτει διάστηµα 10 ετών, ορίζοντας επιπλέον και το µέγιστο εµβαδόν εδαφικών εκτάσεων που επιτρέπεται να πολεοδοµούνται ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ ανά πενταετία. Πενταετία 2000-2005 2005-2010 Περιοχή Άκατοικία (στρ) Β κατοικία (στρ) Σύνολο πολεοδοµ. στρεµµάτων Άκατοικία (στρ) Β κατοικία (στρ) Σύνολο πολεοδοµ. στρεµµάτων Πνευµατικός Φάρος Παντοκράτορας 528 132 660 1.238 309 1.547 145 397 542 255 1.018 1.273 Μονολίθι 256 708 964 452 1.810 2.262 Κανάλι - 1.070 1.070-2.509 2.509 Φιλιππιάδα 444 75 519 922 150 1.072 Σύνολο Νοµού 1.373 2.382 3.755 2.867 5.796 8.663 Πίνακας 2.2 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Πρεβέζης Πηγή: ΦΕΚ1043 /2001 Η απόφαση της εφηµερίδας της κυβερνήσεως που εγκρίνει την ειδικά ρυθµιζόµενη πολεοδοµική δραστηριότητα στο νοµό Πρέβεζας αποτελεί εξαίρεση σε σχέση µε τις άλλες καθώς µόνο σ αυτή αναφέρονται οι τιµές σταθεροτύπων. Σταθερότυπα Ά κατοικία Β κατοικία σ µέσο 0,4 0,2 ε µέσο 0,5 0,6 39

Περιοχή Ά κατοικία Β κατοικία Μέγιστη κ µέσο 40τµ/κατ 35τµ/κατ κ µέσο 7τµ/κατ 5τµ/κατ λ µέσο 0,7 0,7 λ µέσο 0,4 0,4 d µέσο 4,25 ατοµ/στρ 2 ατοµ/στρ σ: συντελεστής δόµησης των οικοπέδων ε: ποσοστό κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων κ: επιφάνεια δόµησης ανά άτοµο για κατοικία σε τµ ανά άτοµοκ : επιφάνεια δόµησης ανά άτοµο για όλες τις χρήσεις όλων των κοινωφελών και της κατοικίας, σε τµ ανά άτοµο λ: συντελεστής κορεσµού λ : συντελεστής µείωσης των ζωνών οικιστικής καταλληλότητας µετά την αφαίρεση των τµηµάτων για τα οποία εκτιµάται ότι δεν θα δοθεί έγκριση από την /νση ασών και τις άλλες αρµόδιες υπηρεσίες 2.1.3 Ν. Φθιώτιδας Οι περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ του νοµού Φθιώτιδας που εγκρίθηκαν το 2001 µε την υπ αριθµό απόφαση 26641/4168 που δηµοσιεύεται στο ΦΕΚ1044 /2001 βρίσκονται σε οκτώ διαφορετικούς Οργανισµούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) και χωρίζονται σε πέντε ζώνες. Η δεύτερη ζώνη αποτελείται από είκοσι περιοχές διαφορετικών ΟΤΑ ενώ οι υπόλοιπες ζώνες περιέχουν εκτάσεις Π.Ε.Ρ.ΠΟ του ίδιου δήµου µόνο. Το χρονοδιάγραµµα πολεοδόµησης προβλέπει την ολοκλήρωση των έργων σε διάστηµα δέκα ετών και το µέγιστο εµβαδόν εδαφικών εκτάσεων που επιτρέπεται να πολεοδοµούνται ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ ως το τέλος της δεκαετίας και όχι ανά πενταετία όπως στην περίπτωση της Πρέβεζας. 40

ΟΤΑ ΟΤΑ Πολεοδόµηση (στρ) Πίνακ Π_1. Λειανοκλαδίου 800 ας 2.3 Εγκεκ ριµένε Π_2 3.000 ς Π_2_1. Παυλιανής περιο χές Π_2_2. Παυλιανής Π.Ε.Ρ.ΠΟ Π_2_3. Αγ. Κων/νου Ν. Π_2_4. Αγ. Κων/νου Φθιώτ Π_2_5. Στυλίδος ιδας Πηγή: Π_2_6. Στυλίδος ΦΕΚ1 044 / Π_2_7. Στυλίδος 2001 Π_2_8. Στυλίδος 2.1.4 Π_2_9. Στυλίδος Π_2_10. Τυµφρηστού Ν. Π_2_11. Αγ. Γεωργίου - Τυµφρηστού Ρεθ ύµν Π_2_12. Αγ. Γεωργίου - Τυµφρηστού ης Π_2_13. Αγ. Γεωργίου Στο - Τυµφρηστού νοµό Π_2_14. Αγ. Γεωργίου - Τυµφρηστού Ρεθύ Π_2_15. Μαλεσίνης µνης Π_2_16. Μαλεσίνης το Π_2_17. Μαλεσίνης Νοέµ Π_2_18. Μαλεσίνης βριο Π_2_19. Μαλεσίνης του Π_2_20. Μαλεσίνης 2002 Π3α. Μώλου 1.300 µε Π3β. Μώλου 700 την Π4. Σπερχειάδος 400 υπ Π5. Σπερχειάδος 200 αριθ Σύνολο Ά κατοικίας 800 Σύνολο Β κατοικίας 5.600 µό Γενικό Σύνολο 6.400 απόφ αση 23325/9918 του ΦΕΚ1003 /2002 εγκρίθηκαν πέντε εκτάσεις κατάλληλες για Π.Ε.Ρ.ΠΟ που υποδεικνύονται στο χάρτη του ΦΕΚ. Τα στοιχεία αυτών των εκτάσεων που αναφέρονται στο ΦΕΚ 41

αφορούν στην τελική εκτίµηση του µέγιστου εµβαδού προς πολεοδόµηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ στο σύνολο της δεκαετίας και όχι ανά πενταετία Αναγκαία Έκταση (στρ.) 2011 Έκταση 1 168 Έκταση 2 147 Έκταση 3 357 Έκταση 4 115 Έκταση 5 122 Σύνολο Νοµού 909 Πίνακας 2.4 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Ρεθύµνης Πηγή: ΦΕΚ1003 /2002 2.1.5 Ν. Εύβοιας Στο νοµό Εύβοιας εγκρίθηκαν 22 περιοχές για πολεοδόµηση εντός των περιοχών γενικών κατευθύνσεων Π.Ε.Ρ.ΠΟ το εκέµβριο του 2001 βάσει της υπουργικής απόφασης 26643/4170/5.12.2001 (ΦΕΚ1026/ ). Οι περιοχές αυτές αφορούν εκτάσεις: 1. β κατοικίας αµιγούς(π.ε.ρ.πο), που προσδιορίστηκαν σε περιοχές ΟΤΑ που χωροθετούνται περιµετρικά των ορίων των οριοθετηµένων οικισµών, 2. β κατοικίας αµιγούς στη Β. Εύβοια, 3. µεικτής χρήσης α και β κατοικίας περιµετρικά κάποιων οικισµών, 4. εκτάσεις Οικοδοµικών Συνεταιρισµών και Ιδιωτικής Πολεοδόµησης που µπορεί να βρίσκονται εξ ολοκλήρου ή τµηµατικά εντός ορίων Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Ακολούθησε όµως τροποποίηση της παραπάνω απόφασης µετά από δύο χρόνια (2003). Ο λόγος ήταν πως ενώ αρχικά η ιεύθυνση Χωροταξίας µε εισήγησή της στις 16/3/2001 προς το Κ.Σ.Χ.Ο.Π πρότεινε σαν ανώτατο εµβαδόν προς πολεοδόµηση 7100 στρ. και έγινε δεκτή, 42

ακολούθησε δεύτερη εισήγηση µε πρόταση αύξησης του ανώτατου αυτού εµβαδού σε 11700 στρ. η οποία έγινε δεκτή από το Κ.Σ.Χ.Ο.Π και δηµοσιεύθηκε µε το αντίστοιχο ΦΕΚ 1026/ αλλά, από το Συµβούλιο της Επικρατείας κρίθηκε µη νόµιµη. Πιο συγκεκριµένα στη γνωµοδότηση 157/2003 του ΣτΕ αναφέρεται πως «η αύξηση του ανώτατου εµβαδού των δυνάµενων να πολεοδοµηθούν ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ εκτάσεων δεν είναι νόµιµη, εφόσον η ιοίκηση (Κ.Σ.Χ.Ο.Π) απεφάσισε την αύξηση αυτή µε σκοπό την ικανοποίηση των υποβληθέντων αιτηµάτων και όχι µε βάση νόµιµα πολεοδοµικά κριτήρια. εν συνοδεύεται εξ άλλου η νεώτερη εισήγηση της υπηρεσίας από ειδική και τεκµηριωµένη επιστηµονική µελέτη, από την οποία να προκύπτει ο λόγος της ανεπάρκειας της επιφάνειας». Έτσι στην τροποποίηση που ακολούθησε (ΦΕΚ1370 /2003) λαµβάνεται επιπλέον υπόψη 1. η γνωµοδότηση 157/2003 του Συµβουλίου Επικρατείας 29 (ΣτΕ), 2. ένα ενηµερωτικό σηµείωµα της /νσης Χωροταξίας, στο οποίο αναπτύσσονται οι τρόποι µε τους οποίους είναι δυνατό να επιλυθεί το θέµα της µη παραβίασης της αρχής της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης προς τους πολίτες, 3. µια εντολή του Υφυπουργού Υ.ΠΕ.Χ.Ω..Ε για άµεση αναποµπή στο Κεντρικό Συµβούλιο Χωροταξίας Οικισµού και Περιβάλλοντος (ΚΣΧΟΠ). Η τροποποίηση του περιεχοµένου της πρώτης απόφασης έγκειται σε τρία σηµεία 1. αρχικά οριστικοποιείται σαν ανώτατο όριο εµβαδού προς πολεοδόµηση, αυτό που προκύπτει βάσει νόµιµων πολεοδοµικών κριτηρίων. 2. συγκεκριµενοποιούνται ονοµαστικά οι Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί. 3. προωθούνται για τελική έγκριση περιοχές Ι.Π στην οποία είχε χορηγηθεί βεβαίωση της παρ.6 30 του άρθρου 24 του Ν.2508/97 πριν τη γνωµοδότηση του ΣτΕ,έστω κι αν δεν περιλαµβάνονται σε Π.Ε.Ρ.ΠΟ, (ώστε να µην υπάρχει παραβίαση της αρχής της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης). 29. Βλ. στο Παράρτηµα 30. «παρ6. Για την πολεοδόµηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. απαιτείται προηγουµένως η χορήγηση βεβαίωσης από την αρµόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων ότι η συγκεκριµένη έκταση βρίσκεται εντός των κατά την παρ. 1 "σχεδίων" ή του κατά την παρ. 4 σχεδίου γενικών κατευθύνσεων και πληροί τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου. Το χρονικό διάστηµα µεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης δεν δύναται να είναι µεγαλύτερο της τριετίας. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµόσιων Εργων δύναται να καθορίζονται τα αναγκαία δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της σχετικής βεβαίωσης, καθώς και κάθε άλλη σχετική λεπτοµέρεια». 43

4. Και τέλος τίθεται η απαίτηση γνωµοδότησης της /νσης Περιβαλλοντικού Σχεδιασµού για όσες εκτάσεις Π.Ε.Ρ.ΠΟ εµπίπτουν σε περιοχές NATURA, πριν την έκδοση της βεβαίωσης της παρ.6 του άρθρου 24 του Ν.2508/97. Περιοχή ΟΤΑ Είδος Μέγιστη Έκταση Πολεοδόµηση (στρ) (στρ) Π_1. Αιδηψού Β κατοικία 16.804 1000 Π_2 Β κατοικία 30.791 2.100 Π_2_1. Καρύστου 27.559 Π_2_1. Σκύρου 1.439 Π_2_1. Αρτεµισίου 1.739 Π_3 Β κατοικία 22.105 500 Π_3_1. Καρύστου 13.938 Π_3_1. Αρτεµισίου 428 Π_3_1. Αρτεµισίου 7.739 Π_4 Β κατοικία 27.350 1000 Π_4_1. Ταµιναίων 2.651 Π_4_1. Ταµιναίων 1.730 Π_4_1. Ταµιναίων 2.972 Π_4_1. Κονίστρων 6.101 Π_4_1. Κονίστρων 722 Π_4_1. Ελυµνίων 2.573 Π_4_1. Ελυµνίων 2.593 Περιοχή ΟΤΑ Είδος Μέγιστη Έκταση Πολεοδόµηση (στρ) (στρ) Π_4_1. Ελυµνίων 3.261 Π_4_1. Ελυµνίων 2.072 Π_5 Α &Β κατοικία 13.402 2.500 Π_5_1. Αµαρυνθίων 4.908 Π_5_1. Αµαρυνθίων 4.105 Π_5_1. Αµαρυνθίων 3.248 44

Π_5_1. Ιστιαίας 1.141 Σύνολο Α &Β κατοικία 13.402 2.500 Σύνολο Β κατοικία 97.050 4.600 Γενικό Σύνολο 110.452 7.100 Πίνακας 2.5 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Εύβοιας Πηγή: ΦΕΚ1370 /2003 2.1.6 Ν. Ροδόπης Στο νοµό Ροδόπης εκδόθηκε απόφαση µε αριθµό οικ.2005 στο ΦΕΚ686 /2002 στην οποία καθορίζονται τέσσερις Ζώνες κατάλληλες για Π.Ε.Ρ.ΠΟ για χρήση α κατοικίας, β κατοικίας και για χρήση τουρισµού και αναψυχής. Η χρήση τουρισµού και αναψυχής εµφανίζεται πρώτη φορά σε Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Στο συγκεκριµένο ΦΕΚ για πρώτη φορά επίσης ορίζεται ανάλογα σε κάθε ζώνη, ελάχιστη απόσταση των πολεοδοµούµενων εκτάσεων Π.Ε.Ρ.ΠΟ από τη γραµµή αιγιαλού και παραλίας, από κεντρικές οδικές και σιδηροδροµικές αρτηρίες και από άλλες δηµόσιες ιδιοκτησίες όπως του Πανεπιστήµιο Θράκης. Στον πίνακα φαίνεται το µέγιστο εµβαδό πολεοδοµούµενης έκτασης Π.Ε.Ρ.ΠΟ ανα Ζώνη, για τη χρονική περίοδο 2001-2011. Χωροθέτηση Π.Ε.Ρ.ΠΟ Είδος Επιφάνεια (στρ) Πολεοδ. Έκτασης Ζώνη 1 α κατοικία 628 Ζώνη 2 β κατοικία 407 τουρισµός - αναψυχή 450 Ζώνη 3 β κατοικία 100 Ζώνη 4 β κατοικία 100 Σύνολο Νοµού 1.685 Πίνακας 2.6 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Ροδόπης Πηγή: ΦΕΚ686 /2002 45

2.1.7 Ν. Αιτωλοακαρνανίας Στο νοµό Αιτωλοακαρνανίας µε την υπ αριθµό απόφαση 26642/4169 του ΦΕΚ1027 /2001 οροθετηθήκαν 11 κατάλληλες ζώνες οικιστικής ανάπτυξης (Ζ.Ο.Α.) µέσα στις οποίες µπορούν να καθοριστούν Π.Ε.Ρ.ΠΟ προς εξυπηρέτηση χρήσεως δεύτερης κατοικίας. Οι περιοχές αυτές βρίσκονται σε 11 δήµους του νοµού. Στον πίνακα φαίνονται οι δήµοι, οι µέγιστες εκτάσεις σε στρέµµατα που µπορούν να πολεοδοµηθούν σαν Π.Ε.Ρ.ΠΟ και το χρονοδιάγραµµα της πολεοδόµησης τους. ΖΟΑ ΟΤΑ Είδος Πολεοδόµηση Πολεοδόµηση Έκταση (στρ) (στρ) (στρ) 2001-2006 2006-2011. Αλυζίας Β κατοικία 250. Αλυζίας Β κατοικία 1.200 ΖΟΑ 1. Αλυζίας Β κατοικία 850 200 290. Ανακτορίου Β κατοικία 2.500. Ανακτορίου Β κατοικία 1.550. Ανακτορίου Β κατοικία 1.100. Ανακτορίου Β κατοικία 1.700 ΖΟΑ 2. Ανακτορίου Β κατοικία 500 600 940. Αστακού Β κατοικία 950 ΖΟΑ 3. Αστακού Β κατοικία 1.500 200 320 ΖΟΑ 4. Θερµού Β κατοικία 500-110. Κεκροπίας Β κατοικία 900. Κεκροπίας Β κατοικία 2.800 ΖΟΑ ΟΤΑ Είδος Πολεοδόµηση Πολεοδόµηση Έκταση (στρ) (στρ) (στρ) 2001-2006 2006-2011 ΖΟΑ 5. Κεκροπίας Β κατοικία 1.700 450 680. Μακρυνείας Β κατοικία 750 ΖΟΑ 6. Μακρυνείας Β κατοικία 1.350 170 270. Β κατοικία 400 Παρακαµπυλίων ΖΟΑ 7. Β κατοικία 250-140 46

Παρακαµπυλίων ΖΟΑ 8. Πλατάνου Β κατοικία 550-120 ΖΟΑ 9. Πυλλήνης Β κατοικία 1.050-220 ΖΟΑ 10 ΖΟΑ 11. Χαλκείας Β κατοικία 600 -. Αντιρρίου Β κατοικία 490. Αντιρρίου Β κατοικία 450 670 Γενικό Σύνολο 27.470 2.290 3.490 Πίνακας 2.7 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Αιτωλοακαρνανίας Πηγή: ΦΕΚ1027 /2001 130 270 2.1.8 Ν. Χανίων Με την υπ αριθµό απόφαση 32063 του ΦΕΚ42AAΠ/2006 (τεύχος Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων και Πολεοδοµικών Θεµάτων), εγκρίνονται στο νοµό Χανίων δέκα περιοχές προς αναζήτηση Π.Ε.Ρ.ΠΟ µέσα σε τέσσερις χωρικές ενότητες. Στον πίνακα που ακολουθεί φαίνεται το µέγιστο επιτρεπτό εµβαδό εδαφικών εκτάσεων που µπορούν να πολεοδοµηθούν ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ, εντός των προαναφερόµενων Ζωνών (χωρικών εκτάσεων) στη δεκαετία 2001-2011 και οι χρήσεις των περιοχών αυτών. Χωρική Ενότητα Είδος Έκταση ευρύτερης Σύνολο εκτάσεων περιοχής αναζήτησης προς πολεοδόµηση (στρ) Π.Ε.Ρ.ΠΟ (στρ) Χ.Ε.1 Χανίων 17824,73 1850 Περιοχή 1 α &β κατοικία 5754,17 810 Περιοχή 2 α &β κατοικία 2931,82 105 Περιοχή 3 α &β κατοικία 3723,80 255 Περιοχή 4 α &β κατοικία 5422,94 680 Χ.Ε.3 Σφακίων Ασή Γωνιά 2997,20 150 47

Περιοχή 5 β κατοικία 2997,20 150 Χ.Ε.4 Κισσάµου 17314,73 580 Περιοχή 6 β κατοικία 5778,18 390 Περιοχή 7 β κατοικία 11536,55 190 Χ.Ε.5 Καντάνου-Παλαιοχώρας 16579,91 230 Περιοχή 8 β κατοικία 4265,07 115 Περιοχή 9 β κατοικία 2756,60 60 Περιοχή 10 β κατοικία 9558,24 55 Σύνολο Νοµού 54724,57 2810 Πίνακας 2.8 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Χανίων Πηγή: ΦΕΚ42/2006 2.1.9 Ν. Ηρακλείου Στην υπ αριθµό απόφαση 34495/07 του ΦΕΚ405ΑΑΠ/2007 για το νοµό Ηρακλείου καθορίζονται οκτώ κατάλληλες ζώνες οικιστικής ανάπτυξης προς αναζήτηση Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Μέσα σ αυτές τις ζώνες εξαιρούνται κάποια τµήµατα που εµπίπτουν εντός των ορίων µόνιµου καταφυγίου άγριας ζωής στην περιοχή Αποσελέµη του. Χερσονήσου και ορισµένες περιοχές που έχουν καθορισθεί ως «περιοχές παραγωγής προϊόντων ονοµασίας προέλευσης». Στο συγκεκριµένο ΦΕΚ για πρώτη φορά γίνεται καταγραφή των αιτηµάτων προς πολεοδόµηση από τους µηχανισµούς των Οικοδοµικών Συνεταιρισµών και την. Ηρακλείου 98 Σύνολο 23.517 2.982 Πολεοδόµηση(στρ) 4000 5000 Πολεοδόµηση(στρ) 4000 5000 ΖΟΑ2. Χερσονήσου Π.Ε.Ρ.ΠΟ Π.Ε.Ρ.ΠΟ Έκταση 4.885 Καταγραφή ΖΟΑ ΟΤΑ Πρόταση µελέτης Πρόταση ΠΣ. Γουβών 2.457 (στρ) αιτηµάτων Σύνολο 7.342 223 600 1000 600 1000 ΖΟΑ3. Γαζίου 2005 2010 2005 2010 εως2010 εως2015 εως2010 εως2015 ΖΟΑ1 Σύνολο. 11.114 3.232 643 800 1200 800 1200 ΖΟΑ4 Αλικαρνασσού. Μαλίων. Σύνολο Γουβών 19.887 764 300 500 800 500 800 ΖΟΑ5.. Επισκοπής Τυλισσού 300 48

Σύνολο 4.490 200 500 200 500 ΖΟΑ6. Βιάννου Σύνολο 3.612 203 500 700 500 700 ΖΟΑ7. Κόφινα Σύνολο 1.034 300 300 ΖΟΑ8 Γόρτυνας Σύνολο 1.169 1000 300 300 300 300 Σύνολο 7200 9800 6900 9500 Σύνολο Νοµού 53.042 16400 Κ405ΑΑΠ/2007 Πίνα κας 2.9 Εγκε κριµ ένες περι οχές Π.Ε. Ρ.Π Ο Ν. Ηρα κλεί ου Πηγ ή: ΦΕ 49

Ιδιωτική Πολεοδόµηση καθώς επίσης, και πρόταση χρονοδιαγράµµατος για την ανάπτυξη των προγραµµάτων Π.Ε.Ρ.ΠΟ εντός δεκαετίας από τη.π.σ ( ιεύθυνση Περιβαλλοντικού Σχεδιασµού του ΥΠΕΧ Ε) και όχι µόνο από τη µελέτη. 2.1.10 Ν. Αργολίδος Για το νοµό Αργολίδας συντάχθηκε απόφαση έγκρισης, µε αριθµό 48056 στο ΦΕΚ541ΑΑΠ/2007, που ορίζει έξι περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ για την εξυπηρέτηση χρήσεων δεύτερης κατοικίας, στους δήµους Ερµιόνης και Κρανιδίου. Στον πίνακα που συντάχθηκε φαίνεται η έκταση της ευρύτερης περιοχής αναζήτησης Π.Ε.Ρ.ΠΟ, η έκταση πολεοδόµησης ανά πενταετία και το σύνολο των κατοίκων για κάθε µια από τις περιοχές. ΟΤΑ Είδος. Ερµιόνης Β κατοικία Έκταση (στρ) Μέγιστη Πολεοδόµηση 1 η πενταετία (στρ) 2 η πενταετία Σύνολο προς Έκτασης Πολεοδόµηση Στρ. Πληθυ σµός (κάτ.) Π.Ε.Ρ.ΠΟ 1 5.200 200 200 400 1.600 Π.Ε.Ρ.ΠΟ 2 6.250-300 300 1.200 Π.Ε.Ρ.ΠΟ 3 3.200 300 100 400 1.600 Σύνολο ήµου. Κρανιδίου Β κατοικία 14.650 500 1.100 4.400 Π.Ε.Ρ.ΠΟ 1 3.100 200 100 300 900 Π.Ε.Ρ.ΠΟ 2 4.800 200 100 300 900 Π.Ε.Ρ.ΠΟ 3 900 500 400 900 2.700 Σύνολο ήµου Γενικό Σύνολο Πίνακας 2.10 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ Ν. Αργολίδος Πηγή: ΦΕΚ541ΑΑΠ/2007 8.800 900 600 1.500 4.500 23.450 1.400 1.200 2.600 8.900 50

Τέλος όλες οι γενικές κατευθύνσεις ειδικά ρυθµιζόµενης πολεοδοµικής δραστηριότητας ιδιοκτητών γης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ) δύναται να τροποποιούνται στην εδαφική περιφέρεια ενός Οργανισµού Τοπικής Αυτοδιοίκησης και µε την έγκριση του αντίστοιχου Γενικού Πολεοδοµικού Σχεδίου ή του Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης, βάσει νεώτερων δεδοµένων και λεπτοµερέστερης διερευνήσεως των στοιχείων στο τοπικό επίπεδο. 2.2 Προβλήµατα κατά την εφαρµογή των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Από τις αποφάσεις έγκρισης των περιοχών Π.Ε.Ρ.ΠΟ παρατηρείται πως ο θεσµός αυτός εφαρµόζεται κατά πλειοψηφία µέσω των Σχεδίων Γενικών Κατευθύνσεων και όχι µέσα από ένα Γ.Π.Σ. ή ένα ΣΧ.Ο.Ο.Α.Π γεγονός που φανερώνει την µεγάλη καθυστέρηση στην εκπόνηση και έγκριση Γ.Π.Σ./ΣΧ.Ο.Ο.Α.Π. στην Ελληνική επικράτεια. Σύµφωνα µε το τεύχος 2489, 26 Μαΐου 2008,ενηµερωτικό δελτίο ΤΕΕ έχουν προκηρυχθεί για όλη τη Χώρα, πλην της Αττικής, 310 µελέτες ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, που καλύπτουν το 34% του συνόλου των ΟΤΑ και υπολείπονται ακόµη 600 µελέτες. Από τις προκηρυχθείσες µελέτες έχει ανατεθεί το 65% δηλαδή 200, ενώ στο σύνολο της Χώρας το 22%. Σήµερα έντεκα χρόνια µετά τη δηµοσίευση του Ν.2508/97 και οκτώ χρόνια µετά τις πρώτες προκηρύξεις που δηµοσιεύτηκαν, έχουν θεσµοθετηθεί µόνο 15 ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ εκ των οποίων τα 12 αφορούν την Κεντρική Μακεδονία. Αυτό µπορεί να αποδοθεί κατά προσωπική εκτίµηση σε γραφειοκρατικές καθυστερήσεις, στο µειωµένο ενδιαφέρον της Τοπικής Αυτοδιοικήσης για την προώθησή τους και κυρίως την έλλειψη χρηµατοδότησης των ΟΤΑ για την ανάθεσή της µελέτης. Κατά συνέπεια ελάχιστες ζώνες αναζήτησης περιοχής Π.Ε.Ρ.ΠΟ. έχουν εγκριθεί και ακόµα λιγότερες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. χρήσεων ά και β κατοικίας ή δραστηριοτήτων τουρισµού και αναψυχής έχουν ολοκληρωθεί οπότε δεν υπάρχει εµπειρία πάνω στις πρακτικές δυσκολίες υλοποίησης ενός Π.Ε.Ρ.ΠΟ.. Πιο συγκεκριµένα στο Ν. Πρεβέζης από το 2001 έχουν εγκριθεί πέντε περιοχές κατάλληλες για Π.Ε.Ρ.ΠΟ. (πρώην εκτάσεις Οικοδοµικών Συνεταιρισµών ή ιδιοκτητών) και έχει γίνει 51

πολεοδόµηση σε κάποια τµήµατα των περιοχών αυτών χωρίς να έχει τηρηθεί το χρονοδιάγραµµα του αντίστοιχου ΦΕΚ. Στο Ν. Αιτωλοακαρνανίας συντάσσεται µελέτη ΣΧΟΟΑΠ για το. Αντιρρίου, στην οποία ο µελετητής έχει προτείνει µόνο τη µια από τις δύο περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. που εγκρίθηκαν µέσω Γενικών Κατευθύνσεων. Ενώ δεν είναι γνωστό αν έχει ενεργοποιηθεί άλλο Π.Ε.Ρ.ΠΟ. από τα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που γίνονται τώρα στους δήµους Μενιδίου, Ναυπάκτου και Αγρινίου. Παρόλα αυτά θα γίνει µια εµβάθυνση σε επίπεδο νοµού, επιλέγοντας το Ν. Χαλκιδικής στην Κ. Μακεδονία, για να διαπιστωθεί πόσοι δήµοι εκδήλωσαν ενδιαφέρον για µελέτη ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ και πόσοι από αυτούς πρότειναν περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ.. Η επιλογή αυτού του νοµού οφείλεται στη γειτνίαση του µε ένα µεγάλο αστικό κέντρο όπως η Θεσσαλονίκη, στις πιέσεις που δέχεται για παραθεριστική κατοικία και στο ότι ανήκει στην περιφέρεια µε τις περισσότερες θεσµοθετηµένες ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ µελέτες. 2.3 Εφαρµογή στο Ν. Χαλκιδικής Εικόνα 2.1: Ν. Χαλκιδικής Πηγή: Google Earth 52

Το 1992 εκπονήθηκε για το νοµό Χαλκιδικής Ειδική Χωροταξική Μελέτη ( χρηµατοδότησης Κοινοτικής Πρωτοβουλίας ENVIREG) που αφορούσε στις ακτές του νοµού. Η µελέτη αυτή στο περιεχόµενό της όριζε περιοχές που προοριζόντουσαν για Ιδιωτική Πολεοδόµηση βάσει του Ν. 1947/91 και χρήσεις γης, αλλά δεν ψηφίστηκε από το Συµβούλιο Χωροταξίας Οικισµού και Περιβάλλοντος (ΣΧΟΠ). Οι περιοχές Ιδιωτικής Πολεοδόµησης στο σύνολό τους ήταν 56, πιο συγκεκριµένα παρατίθενται στον πίνακα που ακολουθεί βάσει των σηµερινών ΟΤΑ του «Καποδίστρια»: ΟΤΑ ΠΛΗΘΟΣ ΠΕΡΙΟΧΩΝ ΑΝΑ ΟΤΑ Μουδανιών 1 Πολυγύρου 3 Ορµύλιας 3 Παλλήνης 9 Κασσάνδρας 15 Τορώνης 11 Σιθωνίας 10 Τρίγλιας 1 Παναγίας 2 Σταγίρων- Ακάνθου Πίνακας 2.11 Πλήθος περιοχών Ι.Π Χωροταξικής Μελέτης (ENVIREG) Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 1 Μετά από 12 χρόνια, το 1ο εξάµηνο του 2004, σε εφαρµογή των νόµων Ν. 2508 περί «Βιώσιµης οικιστικής ανάπτυξης των πόλεων και οικισµών της χώρας» (ΦΕΚ 124Α/13-06-1997) και του Ν. 2742 περί «Χωροταξικού σχεδιασµού και αειφόρου ανάπτυξης» (ΦΕΚ207Α/07-10-1999) εγκρίθηκε 31 το Περιφερειακό Σχέδιο Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης για την Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας. 31. Κοινό Κείµενο Προτάσεων ΚΕ ΚΕ ΤΕΕ για θέµατα Χωροταξίας & Πολεοδοµίας, Βιβή Μπάτσου Τασία Λαγουδάκη, Αθήνα 2006 53

Έτσι στο Ν. Χαλκιδικής το 2005, βάσει του Ν. 2508/97 άρχισαν να εκπονούνται σε δεκατρείς από τους δεκατέσσερις δήµους, Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια (εκτός από το. Ανθεµούντας που δεν έχει υποβάλει καµία πρόταση για ΓΠΣ) εκ των οποίων έχουν ολοκληρωθεί και εγκριθεί δύο µέσα στο 2007, του δήµου Μ. Παναγίας και του δήµου Τορώνης. Οι περισσότερες µελέτες ΓΠΣ και συγκεκριµένα έξι (. Τρίγλιας,. Κασσάνδρας,. Σιθωνίας,. Αρναίας,. Σταγίρων Ακάνθου και. Πολυγύρου) είναι σε Β1 φάση, δύο µελέτες (. Καλλικράτειας και. Παλλήνης) είναι ακόµα στη Α φάση και µια, το ΓΠΣ του. Ορµύλιας, είναι σε Β2 φάση ενώ, το ΓΠΣ του. Μουδανιών έχει ολοκληρωθεί και αναµένεται να δηµοσιευθεί το ΦΕΚ που το αφορά. Οι περισσότεροι δήµοι από αυτούς που έχουν ξεκινήσει την εκπόνηση του ΓΠΣ περιλαµβάνουν στις προτάσεις τους περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Οι περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ που προτείνονται στα ΓΠΣ της Χαλκιδικής είναι αποκλειστικά για χρήση δεύτερης κατοικίας ή τουρισµού αναψυχής. Στο χάρτη 2 του παραρτήµατος Β φαίνονται τόσο οι εγκεκριµένες όσο και οι προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ του Ν. Χαλκιδικής. Οι δήµοι που δεν προτείνουν Π.Ε.Ρ.ΠΟ είναι ο. Ζερβοχωρίου και ο. Ν. Καλλικράτειας. Ο. Ζερβοχωρίου στο ΓΠΣ που µελετά δεν προτείνει καµιά περιοχή Π.Ε.Ρ.ΠΟ, κατά προσωπική εκτίµηση λόγω του ότι δεν έχει πρόσβαση στη θάλασσα και δεν υπάρχει ζήτηση για δεύτερη κατοικία ή τουριστικές εγκαταστάσεις. Στο. Ν. Καλλικράτειας ενώ δεν προτείνεται καµία Π.Ε.Ρ.ΠΟ προτείνονται ένδεκα περιοχές προς πολεοδόµηση β κατοικίας. Οι περιοχές αυτές βρίσκονται κατά µήκος της ακτής εντός των ορίων του ρυµοτοµικού σχεδίου του οικισµού της Ν. Καλλικράτειας. 54

2.3.1 Εγκεκριµένες Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Οι εγκεκριµένες Π.Ε.Ρ.ΠΟ που βρίσκονται στο νοµό Χαλκιδικής είναι συνολικά δέκα, τέσσερις στο δήµο Παναγίας και έξι στο δήµο Τορώνης. Ο. Τορώνης βρίσκεται στο τέλος της δεύτερης χερσονήσου και βρέχεται από τις θάλασσες του Τορωναίου και του Σιγγιτικού Κόλπου. Οι περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ που εγκρίθηκαν είναι όλες παραθαλάσσιες, οι τρεις στα δυτικά της χερσονήσου και οι άλλες τρεις στα ανατολικά. Ο. Παναγίας βρίσκεται µεταξύ των χερσονήσων Σιθωνίας και Αγίου Όρους, µέσα στα όρια του όπως αναφέρθηκε προηγουµένως εγκρίθηκαν τέσσερις εκτάσεις των Π.Ε.Ρ.ΠΟ, οι δύο από αυτές είναι κοντά στη θάλασσα ενώ οι άλλες δυο βρίσκονται στο εσωτερικό του δήµου.στους πίνακες 2.12 και 2.13 φαίνονται οι εκτάσεις των Π.Ε.Ρ.ΠΟ σε στρ. ανά δήµο.. Τορώνης Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Έκταση σε στρ. Π1 560 Π2 171 Π3 300 Π4 600 Π5 200 Π6 300 Πίνακας 2.12 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Τορώνης Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ.Μακεδονίας Π1. Παναγίας 50 Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Π2 Έκταση 160 σε στρ. 55

Π3 100 Π4 120 Πίνακας 2.13 Εγκεκριµένες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Παναγίας Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 2.3.2 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ 2.3.2.1. Σιθωνίας. Σιθωνίας Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Έκταση σε στρ. Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Έκταση σε στρ. Π1 320 Π12 50 Π2 50 Π13 300 Π3 480 Π14 120 Π4 1200 Π15 880 Π5 60 Π16 200 Π6 120 Π17 150 Π7 900 Π18 330 Π8 60 Π19 760 Π9 50 Π20 490 Π10 820 Π21 150 Π11 160 Π22 200 Πίνακας 2.14 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Σιθωνίας Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 56

Ο. Σιθωνίας βρίσκεται στο µυχό της δεύτερης Χερσονήσου της Χαλκιδικής ανάµεσα στον Τορωναίο και Σιγγιτικό Κόλπο. Το ΓΠΣ του δήµου τον Ιανουάριο του 2006 πέρασε σε Β1 φάση, στη πρόταση του υποδείκνυε είκοσι τρεις (23) περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ για χρήση ΤΑ (τουρισµός-αναψυχή), όλες κατά µήκος της ακτής. Στον πίνακα 2.14 φαίνονται οι εκτάσεις των προτεινόµενων περιοχών. 2.3.2.2. Κασσάνδρας Ο. Κασσάνδρας βρίσκεται στην Χερσόνησο της Κασσάνδρας που χωρίζει τον Θερµαϊκό και Τορωναίο Κόλπο. Το ΓΠΣ του δήµου βρίσκεται σε Β1 στάδιο από το Μάρτιο του 2006 και προτείνει εννέα περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ δραστηριοτήτων ΤΑ (τουρισµού-αναψυχής). Οι περιοχές αυτές κατά κύριο λόγο βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Μία από τις περιοχές αυτές η Π4 κοντά στον οικισµό της Καλλάνδρας βρίσκεται εντός περιοχής προστασίας αγροτικού τοπίου.. Κασσάνδρας Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Έκταση σε στρ. Π1 150 Π2 180 Π3 500 Π4 210 Π5 400 Π6 360 Π7 300 Π8 240 Π9 250 Πίνακας 2.15 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Κασσάνδρας Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ.Μακεδονίας 2.3.2.3. Μουδανιών 57

Ο. Μουδανιών βρίσκεται στα δυτικά παράλια της Χαλκιδική, η µελέτη για το ΓΠΣ όπως προαναφέρθηκε έχει ολοκληρωθεί, από την πρόταση του τελικού σταδίου Β2 το εκέµβριο του 2007 φαίνεται πως ορίζονται τρεις περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ χρήσης ΤΑ (τουρισµού-αναψυχής). Οι περιοχές αυτές βρίσκονται κατά µήκος της ακτής από τη µεριά του Θερµαϊκού Κόλπου και συγκριτικά µε τους υπόλοιπους δήµους καταλαµβάνουν µεγάλες ενιαίες εκτάσεις.. Μουδανιών Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Έκταση σε στρ. Π1 280 Π2 2110 Π3 1350 Πίνακας 2.16 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Μουδανιών Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 2.3.2.4. Τρίγλιας Ο. Τρίγλιας συνορεύει µε το. Μουδανιών και φτάνει στα όρια του Ν. Θεσσαλονίκης. Η µελέτη του ΓΠΣ για το δήµο βρίσκεται σε Β1 στάδιο ( εκέµβριο 2006) και προτείνει δύο ζώνες Π.Ε.Ρ.ΠΟ, η πρώτη (Π1) ζώνη προτείνεται για οικιστική ανάπτυξη και η δεύτερη (Π2) για τουριστική ανάπτυξη. Π.Ε.Ρ.ΠΟ.. Τρίγλιας Έκταση σε στρ. Π1 300 Π2 840 Πίνακας 2.17 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Τρίγλιας Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 58

2.3.2.5. Πολυγύρου Ο. Πολυγύρου έχει την ιδιαιτερότητα να χαρακτηρίζεται και παραθαλάσσιος και ορεινός. Η πρόταση του ΓΠΣ του δήµου πέρασε σε στάδιο Β1 το Μάιο του 2007. Στη µελέτη προτείνονται δυο περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ στο νότιο τµήµα του δήµου κοντά στις ακτές του Τορωναίου κόλπου. Οι περιοχές αυτές χαρακτηρίζονται ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ προς πολεοδόµηση. Στην ίδια µελέτη υποδεικνύονται ορισµένες περιοχές ανάπτυξης δραστηριοτήτων τουρισµού και αναψυχής µε την διευκρίνιση ότι στα όριά τους απαγορεύεται η δηµιουργία οικισµών Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Π.Ε.Ρ.ΠΟ.. Πολυγύρου Έκταση σε στρ. Π1 160 Π2 120 Πίνακας 2.18 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Πολυγύρου Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 2.3.2.6. Παλλήνης Ο. Παλλήνης καλύπτει το νότιο άκρο της χερσονήσου της Κασσάνδρας, της δυτικότερης από τις τρεις χερσονήσους του νοµού. H µελέτη ΓΠΣ του δήµου είναι σε Α στάδιο (Μάιος 2005). Στις προτάσεις χρήσεων γης της µελέτης δεν υπάρχει ο όρος. Παλλήνης Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Έκταση σε στρ. Π1 1500 Π2 400 Π3 600 Π4 300 Π5 540 Πίνακας 2.19 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Παλλήνης Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 59

Π.Ε.Ρ.ΠΟ γίνεται όµως αναφορά για περιοχές εκτός σχεδίου οργανωµένης δόµησης και οικοδοµικών συνεταιρισµών που προορίζονται για χρήση κατοικίας, τουρισµού και αναψυχής. Οι περιοχές αυτές είναι πέντε. 2.3.2.6. Σταγείρων-Ακάνθου Ο δήµος Σταγείρων Ακάνθου καταλαµβάνει την Β.Α. πλευρά της Χαλκιδικής, µέχρι τα σύνορα του Αγ. Όρους. Ο δήµος έχει ξεκινήσει µελέτη ΓΠΣ που βρίσκεται σε Β1 φάση (2007), στις προτάσεις της µελέτης υπάρχει µια περιοχή προτεινόµενη για Π.Ε.Ρ.ΠΟ που είναι παραθαλάσσια εντός του κόλπου της Ιερισσού.. Σταγείρων-Ακάνθου Π.Ε.Ρ.ΠΟ. Έκταση σε στρ. Π1 750 Πίνακας 2.20 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Σταγείρων-Ακάνθου Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 2.3.2.7. Αρναίας Ο. Αρναίας συνορεύει µε το βόρειο τµήµα του. Σταγείρων-Ακάνθου και µε το νότιο τµήµα του Ν. Θεσσαλονίκης. Η µελέτη ΓΠΣ του. Αρναίας έχει φτάσει στη Β1 φάση ( εκέµβριος 2005) όπου στο περιεχόµενό της προτείνει µια περιοχή για Π.Ε.Ρ.ΠΟ κοντά στην κωµόπολη της Αρναίας, στους πρόποδες του ορεινού όγκου του όρους Χολοµώντα. Π.Ε.Ρ.ΠΟ.. Αρναίας Έκταση σε στρ. Π1 1200 Πίνακας 2.21 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Αρναίας Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 2.3.2.8. Ορµύλιας 60

Ο. Ορµύλιας, για τον οποίο θα γίνει αναλυτικότερα λόγος στη συνέχεια, έχει ξεκινήσει την εκπόνηση της µελέτης ΓΠΣ το 2005 και σήµερα βρίσκεται σε Β2 στάδιο ( εκέµβριος 2007). Η µελέτη αρχικά (στο Β1 στάδιο) πρότεινε οκτώ ζώνες προς αναζήτηση περιοχών Π.Ε.Ρ.ΠΟ, οι οποίες στο Β2 στάδιο περιορίστηκαν σε πέντε «ζώνες β κατοικίας µε Π.Ε.Ρ.ΠΟ» µετά από εισήγηση της ΙΠΕΧΩ της Κ.Μακεδονίας. Π.Ε.Ρ.ΠΟ.. Ορµύλιας Έκταση σε στρ. Π1 860 Π2 630 Π3 520 Π4 700 Π5 350 Πίνακας 2.22 Προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Ορµύλιας Πηγή: ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας 61

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 3.1 Γενικά Χαρακτηριστικά. Ορµύλιας 3.1.1 Γεωγραφική θέση της περιοχής και ταυτότητα της περιοχής O ήµος Ορµύλιας βρίσκεται στο µυχό του Τορωναίου κόλπου, ανάµεσα στα δύο πρώτα «πόδια» της Χαλκιδικής (Κασσάνδρα, Σιθωνία). Αποτελείται από το.. Ορµύλιας, που καταλαµβάνει το νότιο τµήµα της λεκάνης απορροής του ποταµού Χαβρία, µε εύφορη γεωργική γη, και από το.. Μεταµόρφωσης µε έντονη τουριστική δραστηριότητα. 3.1: Γεωγραφική θέση. Ορµύλιας Πηγή: www.halkidiki.gov.gr Εικόνα 3.1.2 Ιστορική αναδροµή Η Ορµύλια µε το πλούσιο έδαφος, την εξαιρετικά γόνιµη γη της που εξαρτώνται άµεσα από την παρουσία του ποταµού Χαβρία, κατοικούνταν από τα πανάρχαια χρόνια, όπως µαρτυρούν αρχαιολογικά ευρήµατα και ιστορικές πηγές. Νεολιθική εποχή 62

Η περιοχή κατοικήθηκε από την Νεολιθική εποχή έως σήµερα ανελλιπώς. Νεολιθικά ευρήµατα τα οποία βρέθηκαν στην Τούµπα του Προφήτη Ηλία (4000 2000 π.χ.), στο λόφο του Αγίου Γεωργίου (2000 π.χ.) στην Πλατιά Τούµπα (τέλη 2000 π.χ.) αλλά και στο καστρί Βατοπεδίου (1000 π.χ.) επιβεβαιώνουν την παραπάνω άποψη. Κλασσικοί χρόνοι Στους κλασσικούς χρόνους οι ιστορικές µαρτυρίες αναφέρουν 2 πόλεις στην περιοχή, την Σερµύλη και την Καλλίπολις. Η αρχαία Σερµύλη αναφέρεται από τον ιστορικό Ηρόδοτο µε το όνοµα «Σερµύλια» ως µια πόλη χτισµένη κοντά στη θάλασσα, δίπλα στην εκβολή του ποταµού και τοποθετηµένη σε επίκαιρο σηµείο ώστε να ελέγχει τις θαλάσσιες αλλά και την σηµαντικότερη οδική αρτηρία εκείνης της εποχής από την Καλαµαριά προς τη Σιθωνία της γνωστή ως Νικητιανή στράτα. Ήταν αποικία των Χαλκιδέων τον 13 ο 12 ο αι. π.χ. Ο Ηρόδοτος αναφέρει ότι ήταν µία από τις πόλεις που έδωσαν στρατό στον Ξέρξη. Μετά τους Περσικούς πολέµους εντάχθηκε στην Αθηναϊκή Συµµαχία και όπως συµπεραίνεται από την οικονοµική συνεισφορά της ήταν πιθανόν η σηµαντικότερη πόλη των Χαλκιδέων. Κατά τον ιστορικό Θουκυδίδη η αρχαία Σερµύλη υπέστη πολλά δεινά και ταλαιπωρίες από τους Λακεδαιµόνιους κατά τη διάρκεια του Πελοποννησιακού πολέµου. Η µαρτυρία της ύπαρξης αργυρών νοµισµάτων κατά τον 6 ο π.χ. αιώνα και χάλκινων που κόπηκαν µετά το 404 π.χ. ή το 379 π.χ. αποδεικνύουν ότι εκείνη την περίοδο ήταν µια πόλη αυτόνοµη. Το 348 π.χ. πιθανολογείται ότι καταστράφηκε ολοσχερώς από τον Φίλιππο, ξαναχτίστηκε όµως στα δυτικά όρια του οικισµού Ορµύλιας. Η δεύτερη εκτός από τη Σερµύλια πόλη της αρχαιότητας ήταν η «Καλλίπολις». Ήταν χτισµένη στο λόφο της οµώνυµης περιοχής, λίγο έξω από τον σηµερινό οικισµό της Ορµύλιας, όπου σήµερα βρίσκονται τα ερείπια µεταγενέστερου κάστρου. εν υπάρχουν αρκετά στοιχεία και πληροφορίες για την Καλλίπολι παρά µόνο το γεγονός ότι ήταν αποικία των Χαλκιδέων από τις φτωχότερες πόλεις της Χαλκιδικής. Επιγραφή που βρέθηκε στην Καλλίπολη χρονολογείται γύρω στο 290 π.χ. 63

Παλαιοχριστιανική περίοδος Στην παλαιοχριστιανική περίοδο εντοπίστηκαν δύο οικισµοί: ο ένας στη θέση «Γκβέλι» βορειοδυτικά του σηµερινού οικισµού Βατοπεδίου όπου βρέθηκε άγαλµα της θεάς Κυβέλης και ο δεύτερος είναι το κάστρο στην Καλλίπολη που κτίστηκε γύρω στον 5 ο αι. µ.x.. Βυζαντινή περίοδος Η πιο σηµαντική πληροφορία για την περιοχή της Ορµύλιας ανάγεται στο 875 µ.χ. και σχετίζεται µε µια µορφή του µοναχισµού, τον Όσιο Ευθύµιο τον Νέο. Σύµφωνα µε το «Βίο» του, που γράφτηκε το πρώτο µισό του 10 ου αι. από τον µαθητή του, τον µετέπειτα Αρχιεπίσκοπο Θεσσαλονίκης Βασίλειο, ο όσιος Ευθύµιος διέµενε κοντά σε έναν «βαθύτατο χείµαρρο», ο οποίος θα πρέπει να ταυτιστεί µε την κοίτη του ποταµού της Ορµύλιας. Επίσης πρέπει να αναφερθεί ότι η περιοχή «Σερµύλια κώµη» που αναφέρει είναι η βυζαντινή Ορµύλια που η ακριβής της θέση δεν ήταν γνωστή. Από τις αρχές του 13 ου αιώνα τα µοναστήρια του Αγίου Όρους αρχίζουν την εγκατάσταση των µετοχίων τους στην εύφορη περιοχή της Ορµύλιας. Αυτό είχε σαν αποτέλεσµα οι Ορµυλιώτες να µετακινηθούν στις ανυψωµένες και άγονες περιοχές. Σηµαντικό ρόλο στην αύξηση των Αγιορείτικων µετοχίων έπαιξαν οι επιδροµές των Τούρκων και Σέρβων αναγκάζοντας τους κατοίκους να πουλήσουν τα κτήµατά τους και να µετατραπούν σε κολίγους των µετοχίων. Στις αρχές του 14 ου αιώνα η Ορµύλια είναι µία από τις έξι διοικητικές περιφέρειες στις οποίες ήταν χωρισµένη η χερσόνησος της Χαλκιδικής µε το όνοµα «Καπετανίκιον της Ερµυλίας». Από το 1270 και εξής, αναφορές γίνονται σε κάποιο χωριό «κάστρον» που ήταν ο βασικός οικισµός και πιθανή έδρα του Καπετανικίου. Στη διαθήκη του Θεοδοσίου Σκαράνου που συντάχθηκε κατά το 1270 1274 και φυλάσσεται στο αρχείο της µονής Ξηροποτάµου δίνονται εκτενείς πληροφορίες για την περιοχή της Ορµύλιας. 64

Σε χρυσόβουλλο του Μιχαήλ Η Παλαιολόγου του 1259 αναφέρεται ότι η Λαύρα κατέχει το «µετόχιον ο Άγιος Βασίλειος εν ταις Ερµηλίαις µετά των δικαίων αυτού πρόκειται για την πρώτη γνωστή, µέχρι στιγµής αναφορά Αγιορείτικου µετοχίου στην περιοχή της Ορµύλιας. Από το 1289 µέχρι και το 1294 υπάρχουν πολλές γραπτές αναφορές παρουσίας Αγιορείτικων µετοχίων στην περιοχή της Ορµύλιας. Περίοδος της Τουρκοκρατίας Η υποδούλωση στους Τούρκους έγινε γύρω στο 1416 1424. Στα µέσα του 16 ου αιώνα έγινε «χάσι» κάποιου βεζίρη Χατζή Μουσταφά Πασά. Η Ορµύλια απελευθερώθηκε το 1912 ύστερα από 500 χρόνια σκλαβιάς. Το 1806 ο Leake αναφέρει την Ορµύλια σαν κέντρο παραγωγής µεταξιού, δραστηριότητα που όπως φαίνεται ανάγεται µέχρι τον 14 ο αιώνα. Επίσης γίνεται αναφορά στην καλλιέργεια του βαµβακιού από το 1270, καλλιέργεια µε την οποία οι κάτοικοι ασχολούνταν µέχρι και πρότινος. Μια αξιόλογη πηγή για την ιστορία της Ορµύλιας αποτελεί το βιβλίο που εκδόθηκε πρόσφατα µε την αρωγή του ήµου Ορµύλιας, µε τίτλο Το χρονικό της Ορµύλιας του καθηγητή του Α.Π.Θ. κ. Χαράλαµπου Παπαστάθη. Το χρονικό της Ορµύλιας παρουσιάζει την εν γένει ιστορία των επαναστατικών και ιδίως, των µετεπαναστατικών χρόνων έως το 1837 στην Ορµύλια. Το χρονικό της Ορµύλιας όπως το αποκαλεί ο καθηγητής του Α.Π.Θ. κ. Χαράλαµπος Παπαστάθης είναι ένα άτιτλο χειρόγραφο έγγραφο που αγοράστηκε το 1920 από τα Γενικά Αρχεία του Κράτους και περιγράφει κατά κύριο λόγο τον καθηµερινό βίο στην Ορµύλια και της γύρω περιοχής. Έτσι και αυτό µε τη σειρά του αποτελεί µια δεύτερη µοναδική ιστορική πηγή όχι µόνο για την περιοχή της Ορµύλιας αλλά και της Μακεδονία την εποχή εκείνη. εν αποκαλύπτεται το όνοµα του χρονικογράφου, ούτε και η ακριβής ιδιότητά του ξεκάθαρα. Είναι πολύ πιθανόν µετά από έρευνα και σε βιβλίο που βρίσκεται στον Ιερό Ναό του Αγίου Γεωργίου Ορµύλιας ο χρονικογράφος να ταυτίζεται µε τον αναγνώστη Γιαννάκη. Ο Γιαννάκης βαθύτατα θρησκευόµενο άτοµο, ίσως και κληρικός αλλά κατώτατου βαθµού, καταγράφει µε το δικό του µοναδικό και πολλές φορές επικριτικό λόγο τα δρώµενα στην Ορµύλια την εποχή εκείνη. Οι αναφορές του χωρίζονται σε δύο περιόδους 1821-1827 και 1828-1837. 65

Αποτυπώνει τα γεγονότα όπως ο ίδιος τα έζησε και παρουσιάζει τα δεινά των κατοίκων στην Ορµύλια. Ως αποκορύφωµα αυτών αναφέρεται η πορεία των Ορµυλιωτών στη Θεσσαλονίκη το 1832 µε σκοπό να συναντήσουν τον τιµαριούχο της περιοχής τους και να του διαµαρτυρηθούν για το λησταρχικό τρόπο που ο βοεβόδας λειτουργούσε στο χάσι (φορολογία) και να του αποκαλύψουν ότι έκλεβε και αυτόν τον ίδιο. Αρχές του 19 ου αιώνα σχεδιάστηκαν δύο χάρτες µετοχίων που µας δίνουν σηµαντικές πληροφορίες για την ιστορική τοπογραφία του κάµπου της Ορµύλιας, καθώς επίσης και του χωριού Ερµηλίας «πάλαιον χωρίον». Όµως παρά την έντονη παρουσία αγιορείτικων µετοχίων στην περιοχή της, η Ορµύλια παρέµεινε ένα ανεξάρτητο χωριό µε πολλούς ελεύθερους καλλιεργητές. Το 1818 έγινε η ανέγερση του Ιερού Ναού του Αγίου Γεωργίου, γεγονός που αποδεικνύει την οικονοµική δύναµη των κατοίκων του χωριού. Το Ι859 και το 1860 αντίστοιχα ανεγείρονται τα εξωκλήσια των Αγίων Αποστόλων και του Αγίου Γεωργίου αντίστοιχα. Το 1907 µε Αυτοκρατορικό ιάταγµα του Αβδούλ Χαµίτ αποφασίσθηκε η ανέγερση σχολείου Αρρεναγωγίου στην Ορµύλια (σηµερινό ηµαρχείο). Νεότεροι χρόνοι Στην διάρκεια του Μακεδονικού αγώνα (1904-1908) οι κάτοικοι της Ορµύλιας συµµετείχαν ενεργά αν και η περιοχή τους ήταν εκτός των ενόπλων συγκρούσεων. Μετά από σκλαβιά πέντε αιώνων περίπου η Ορµύλια απελευθερώνεται από τον τουρκικό ζυγό περί τα µέσα του Οκτώβρη του 1912. Το 1923 και µετά τη Μικρασιατική καταστροφή κατέφτασαν και εγκαταστάθηκαν πρόσφυγες οι οποίοι ίδρυσαν το χωριό Βατοπέδι ως ανεξάρτητη Κοινότητα. Την ίδια εποχή και µε τον ερχοµό των προσφύγων άρχισε η απαλλοτρίωση και η διανοµή των µοναστηριακών κτηµάτων στους πρόσφυγες αλλά και στους ντόπιους Ορµυλιώτες. Κατά τη διάρκεια του Β Παγκοσµίου πολέµου οι Ορµυλιώτες βοήθησαν µε κάθε τρόπο στον αγώνα για την απελευθέρωση της Ελλάδας από τη γερµανική κατοχή. Σηµαντική πηγή για την εποχή αυτή αποτελεί το βιβλίο του Άγγλου Αντισµήναρχου και µετέπειτα αρχηγού της RAF 66

Εδουάρδου Χάουελ Η φυγή προς τη ζωή στο οποίο αναφέρεται στην απόδρασή του και στην προσπάθεια φυγάδευσής του στη Μέση Ανατολή. Σ ένα κεφάλαιο του βιβλίου του, αφιερωµένο στην Ορµύλια, τονίζει τη σηµαντική βοήθεια που του προσφέρθηκε από τους Ορµυλιώτες, τον οποίο περιέθαλπαν και έκρυβαν για µεγάλο χρονικό διάστηµα, έως ότου δηµιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες για τη φυγάδευσή του προς τον τελικό προορισµό. 67

3.1.3. ιοικητική ιάρθρωση Ν. Χαλκιδικής Χάρτης 3.2 ιοικητική ιαίρεση Ν. Χαλκιδικής Πηγή: www.halkidiki.gov.gr Ο νοµός Χαλκιδικής βρίσκεται στο γεωγραφικό διαµέρισµα της Μακεδονίας και ανήκει διοικητικά στην περιφέρεια της Κεντρικής Μακεδονίας. Ο νοµός αποτελείται από δεκατέσσερις δήµους: Ν. Μουδανιών, Πολυγύρου, Παλλήνης, Κασσάνδρας, Καλλικράτειας, Τορώνης, Ν. Τίγλιας, Ορµύλιας, Αρναίας, Σιθωνίας, Μ. Παναγιάς, Σταγίρων Ακάνθου, Ζερβοχωρίου και Ανθεµούντας. Ο νοµός Χαλκιδικής έχει συνολική έκταση 2.918 km² και κατά την απογραφή του 2001 είχε πληθυσµό 104.894 κατοίκους, οπότε η πυκνότητα του πληθυσµού υπολογίζεται ίση µε 35.9 κατ./km². 68

. Ορµύλιας Ο ήµος Ορµύλιας αποτελείται από δύο ηµοτικά ιαµερίσµατα, της Ορµύλιας και της Μεταµόρφωσης, τα οποία πριν το 1999 χαρακτηρίζονταν ως δύο ξεχωριστές κοινότητες. Το. Ορµύλιας περιλαµβάνει στα όρια του τον οικισµό της Ορµύλιας, του Βατοπεδίου, των Ψακουδίων και τρείς άτυπους 32 οικισµούς του Νησιού, της Νέα Σερµύλης και το Ιερό Κοινόβιο Ευαγγελισµού της Θεοτόκου. Το. της Μεταµόρφωσης περιλαµβάνει τον οικισµό της Μεταµορφώσης και ορισµένους άτυπους οικισµούς όπως το Μετόχι και τη µονή του Οσίου Αρσενίου. 3.1.4 Οικισµοί Στη συγκεκριµένη παράγραφο γίνεται µια σύντοµη αναφορά στους πιο πυκνοκατοικηµένους οικισµούς του δήµου ως προς τα γενικά τους χαρακτηριστικά και τα πολεοδοµικά. Η πολεοδοµική οργάνωση στο σύνολο το δήµου φαίνεται στο χάρτη 3 του παραρτήµατος Β. Ορµύλια Γενικά Στοιχεία Η Ορµύλια βρίσκεται στην είσοδο της Χερσονήσου της Σιθωνίας, και σε απόσταση 7 χιλ. από την ακτή του Τορωναίου κόλπου, στο βάθος της κοιλάδας που αποτελεί το νότιο τµήµα της λεκάνης απορροής του ποταµού Χαβρία. Απέχει 87 χιλ. από τη Θεσσαλονίκη και 27 χιλ. από τον Πολύγυρο. Είναι ο αρχαιότερος οικισµός της Χαλκιδικής, αφού η παρουσία της στην περιοχή είναι αδιάλειπτη από τη Νεολιθική Εποχή µέχρι σήµερα, µε ονόµατα Σερµύλη το κλασσικό, Ερµύλη - Ερµύλια τα µεσαιωνικά, Ορµύλια το σύγχρονο. Η Ορµύλια έχει ως χαρακτηριστικό της τοπίο τους απέραντους ελαιώνες. Το ήπιο µεσογειακό της κλίµα, η µεγάλη σε διάρκεια ηλιοφάνεια, καθώς και η παρουσία του ποταµού Χαβρία κάνουν την Ορµύλια µια από τις πιο εύφορες περιοχές της Ελλάδας γι' αυτό και αναπτύσσονται κάθε είδους 32 «Άτυπος οικισµός», αφορά οικισµούς εκτός σχεδίου ή συλλογικές συµβιώσεις. 69

γεωργικές δραστηριότητες και καλλιέργειες µε κυρίαρχη σήµερα την καλλιέργεια της ελιάς, των φρούτων και των λαχανικών. Η ευφορία της γης σε συνδυασµό µε το ήπιο κλίµα συντέλεσαν στο να κατοικηθεί αυτός ο τόπος αδιάλειπτα από την αρχαιότητα µέχρι και σήµερα. Η Ορµύλια διατηρεί σε µεγάλο τµήµα της τα χαρακτηριστικά των παλιών οικισµών της Χαλκιδικής µε την πυκνή δόµηση, τα παραδοσιακά σπίτια και τα γραφικά στενά δροµάκια. Πολεοδοµικά Στοιχεία Ο θεσµοθετηµένος οικιστικός υποδοχέας της Ορµύλιας αποτελείται από τον οικισµό προ του 23 και την επέκταση αυτού βάσει του πρώτου ΓΠΣ του Ν.1337/83 του δήµου, που ξεκίνησε το 1984 και θεσµοθετήθηκε το 1990 µε το αντίστοιχο ΦΕΚ 84 /1990. Με την ίδια Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ 84 /1990) θεσµοθετήθηκαν ζώνες οικιστικού ελέγχου, σε όλη την πεδιάδα της Ορµύλιας µέχρι τη Θάλασσα. Βατοπέδι Γενικά Στοιχεία Μικρό προσφυγικό χωριό ανατολικά του ποταµού Χαβρία. Ιδρύθηκε από πρόσφυγες που εγκαταστάθηκαν σε αυτό µετά τη Μικρασιατική καταστροφή. Ακολουθώντας τον δρόµο προς Ορµύλια χάνεται γρήγορα η αίσθηση της σύγχρονης τουριστικής Χαλκιδικής και εµφανίζεται ένας τόπος αγροτικός, µε χωράφια, ελαιώνες και λιγοστά αµπέλια. Στα ανατολικά, την θέα κλείνουν λόφοι χαµηλοί, µε πυκνή και µικτή βλάστηση, που γίνονται ψηλότεροι προς τα βόρεια. Στα δυτικά διακρίνεται ο ρους του ποταµού από τις συστάδες των παραποτάµιων δέντρων κατά µήκος της κοίτης του και στο βάθος η Ορµύλια. Μέσα σε αυτό το αγροτικό τοπίο, που φαίνεται να έχει υποστεί µικρές µόνο µεταβολές κατά τους πρόσφατους αιώνες. Πολεοδοµικά Στοιχεία Ο οικισµός του Βατοπεδίου πρόκειται για οικισµό που προήλθε από ιανοµές και Απόφαση Νοµάρχη (Απόφαση 55272/87, ΦΕΚ 427 / 15-5-87), µε τους όρους δόµησης που προβλέπει το Π /24-4-85, ΦΕΚ 181 /3-5-85. Μεταµόρφωση 70

Γενικά Στοιχεία Ένα από τα προσφυγικά χωριά της Χαλκιδικής, οι κάτοικοί της πρόσφυγες εγκαταστάθηκαν µετά το 1925 σε µια από τις οµορφότερες ακτές του Τορωναίου κόλπου. Βρίσκεται στην αρχή της χερσονήσου Σιθωνίας, κτισµένη µε σχέδιο πόλεως σε µια καταπράσινη πλαγιά µε πεύκα, δίπλα στη θάλασσα, που την έκαναν γνωστή πολύ νωρίς στην Ελλάδα και σ' όλη την Ευρώπη ως τουριστικό θέρετρο. Η κύρια απασχόληση των κατοίκων έχει να κάνει µε τον τουρισµό. Πολεοδοµικά Στοιχεία Ο οικισµός της Μεταµόρφωσης, όπως στην περίπτωση του οικισµού Βατοπεδίου, πρόκειται για οικισµό που προήλθε από ιανοµές και Απόφαση Νοµάρχη, (Απόφαση 55272/87, ΦΕΚ 427 / 15-5-87), µε τους όρους δόµησης που προβλέπει το Π /24-4-85, ΦΕΚ 181 /3-5-85. Ψακούδια Γενικά Στοιχεία Τα Ψακούδια λόγω της γεωγραφικής τους θέσης αποτελούν την πύλη εισόδου προς τη Σιθωνία, βρίσκονται σε απόσταση 80 χλµ. από την Θεσσαλονίκη και µόλις 7 χλµ. από την Ορµύλια. Είναι µοναδική η οµορφιά της παραλίας των Ψακουδίων, καθώς το πράσινο των πεύκων σµίγει µε το βαθύ γαλάζιο της θάλασσας και του ουρανού, δηµιουργώντας µια εικόνα απαράµιλλης φυσικής οµορφιάς. Η παρουσία του πευκοδάσους χαρακτηρίζει απόλυτα την περιοχή καθώς δεσπόζει σε όλο το µήκος της παραλίας. Λέγεται µάλιστα ότι το όνοµα του οικισµού Ψακούδια προήλθε από τη λέξη πτσάκια που στην τοπική διάλεκτο σηµαίνει µικρά πεύκα. Η παραλία εκτείνεται σε ακτίνα 4 χλµ.. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι ανέκαθεν τιµάται µε την γαλάζια σηµαία. Στη θάλασσα των Ψακουδιών δίνεται η δυνατότητα για διάφορα σπορ όπως γουιντσέρφινγκ, σκι και πολλά άλλα µε κύριο στοιχείο τους το νερό. Πολεοδοµικά Στοιχεία 71

Ο οικισµός Ψακουδίων προήλθε µε ιανοµές και την ίδια απόφαση Νοµάρχη που συµπεριλάµβανε και τους δύο προηγούµενους οικισµούς. Νησί Γενικά Στοιχεία Ο οικισµός Νησί βρίσκεται στο κέντρο της παραλιακής περιοχής σε απόσταση 2 χλµ. από τα Ψακούδια καθώς και 2 χλµ. από την εθνική οδό Μουδανιών Σιθωνίας. Το 60% των κατοίκων του οικισµού αποτελείται από µη γηγενείς κατοίκους που διαµένουν µόνο τους θερινούς µήνες κυρίως κάνοντας τις διακοπές τους. Πολεοδοµικά Στοιχεία Ο οικισµός Νησί βρίσκεται εντός της ΖΟΕ (ΦΕΚ 84 /1990) στην περιοχή του υγροβιότοπου Χαβρία, µπορεί να χαρακτηρισθεί ως άτυπος οικισµός λόγω του ότι απαριθµεί πάνω από 50 ισόγειες κατοικίες αυθαίρετες που άρχισαν να αναγείρονται από το 1981 και µετά. 72

3.2 Περιγραφή της υπάρχουσας κατάστασης 3.2.1 Φυσικό Περιβάλλον 3.2.1.1 Γεωµορφολογία Η περιοχή µελέτης καλύπτει 33 κυρίως το πεδινό τµήµα της λεκάνης του Χαβρία, η οποία και αναπτύσσεται επί των νότιο-ανατολικών κλιτύων του ορεινού όγκου του Χολοµώντα και καταλήγει στον κόλπο της Κασσάνδρας (Τορωναίος). Το πεδινό αυτό τµήµα έχει τριγωνική µορφή µε µεγάλο άξονα διεύθυνσης ΒΑ-Ν και µήκος 8χλµ. περίπου και το άνοιγµα προς τη θάλασσα από τη νότια πλευρά (βάση του τριγώνου) ισούται µε 5 χλµ. Η συνολική έκταση ανέρχεται σε 20 km 2, από τα οποία περίπου τα 3 km 2 προς την παραλία είναι χέρσα. Την σηµαντικότερη µορφολογική µονάδα στην περιοχή αντιπροσωπεύει η κοίτη του Χαβρία. 3.2.1.2 Γεωλογία Η πεδιάδα της Ορµύλιας αποτελείται 34 από αµµούχες αργίλους προερχόµενες από τεταρτογενείς αποθέσεις. Πρόκειται για γαίες υψηλής γεωργικής παραγωγικότητας. υτικά, στην παραλιακή ζώνη του ποταµού Χαβρία, υπάρχουν έλη και ιλύες 35 ενώ στις λοφώδεις απολήξεις της πεδιάδας υπάρχουν περιοχές µε αδιαβάθµητα κροκαλοπαγή εναλλασσόµενα µε ψαµµίτες και µε συγκολλητικό υλικό ασβεστιτική ύλη. Ανατολικά, στις απολήξεις των λόφων της πεδιάδας, στην περιοχή Βατοπεδίου και βορείως της Μεταµόρφωσης, υπάρχουν περιοχές µε ερυθρές αργίλους. Η νοτιοδυτική λοφώδης απόληξη του ορεινού όγκου ανατολικώς της πεδιάδας, χαρακτηρίζεται γεωλογικώς από γάββρο. 33 Μελέτη ΓΠΣ ήµου Ορµύλιας (Α Στάδιο), Γραφείο 12 ΕΠΕ 34 Μελέτη ΓΠΣ ήµου Ορµύλιας (Α Στάδιο), Γραφείο 12 ΕΠΕ 35 Ιλύς: ο πηλός στις κοίτες των ποταµών ή των λιµνών. 73

Ο ανατολικός ορεινός χαρακτηρίζεται από χαλαζίτες, χαλαζιτικούς ψαµµίτες και σχιστόλιθους, αλλά καλύπτεται στο σύνολό του σχεδόν από δασικές εκτάσεις. Ανάλογο υπόστρωµα και γεωλογική καταλληλότητα χαρακτηρίζει και την λοφώδη απόληξη βορειοδυτικώς της πεδιάδας, η οποία όµως καλύπτεται κατά µεγάλο µέρος και αυτή από δασικές εκτάσεις. Στον ανατολικό ορεινό όγκο εµφανίζονται τρεις περιοχές ρηγµάτων, από τα οποία το µακρύτερο χωρίζει τον κυρίως ορεινό όγκο από τις λοφώδεις απολήξεις του, δηλαδή την περιοχή χαλαζιτών από την περιοχή γάββρου. 3.2.1.2 Ορεινοί όγκοι Στην περιοχή δεν υπάρχουν µεγάλοι ορεινοί όγκοι. Βάσει του τοπογραφικού χάρτη της ΓΥΣ 1: 50000 διακρίνεται ο λόφος Τηλεπούρδος (238µ) στους πρόποδες του οποίου είναι χτισµένος ο οικισµός της Ορµύλιας, το ύψωµα Τρουλάκι (304µ) στα ανατολικά του ποταµού Χαβρία, και τέλος, µεταξύ των οικισµών Βατοπεδίου και Μεταµόρφωσης το ύψωµα Πριόνια (232µ) αριστερά του τµήµατος της εθνικής οδού και το Λυκοβούνι (168µ) δεξιά. 3.2.1.3 Υδρογραφικό δίκτυο Το υδρογραφικό δίκτυο 36 της περιοχής αποτελείται από τον ποταµό Χαβρία και τους εκατέρωθεν υδροκρίτες. Το. της Ορµύλιας αποτελείται από τον κάτω ρου της λεκάνης του ποταµού Χαβρία. Ο άνω ρούς της λεκάνης εκτείνεται από την περιοχή Μεταγγιτσίου Βραστάµων ενώ ένα τµήµα της λεκάνης προς δυσµάς ανήκει στο δήµο Πολυγύρου. Οι υδροκρίτες πηγάζουν βορειοδυτικά της Χαλκιδικής και απορρέουν νοτιοανατολικά προς τη θάλασσα. Ο συνδυασµός των υδροκριτών και των βαθιών γραµµών του εδάφους, σχηµατίζει κύριες και δευτερεύουσες λεκάνες απορροής. Σηµαντικό είναι να αναφερθεί πως οι προσχωρήσεις του ποταµού Χαβρία έχουν διαµορφώσει µια εύφορη πεδιάδα 36.000 στρεµµάτων περίπου, που πρέπει να προστατευθεί, όχι µόνο λόγω της σηµασίας της για την αγροτική οικονοµία, αλλά και ως στοιχείο οικολογικής ισορροπίας. 36 Μελέτη ΓΠΣ ήµου Ορµύλιας (Α Στάδιο), Γραφείο 12 ΕΠΕ 74

Τέλος, λίµνες στην περιοχή δεν υπάρχουν παρά µόνο ένα έλος που έχει δηµιουργηθεί στο έλτα του ποταµού Χαβρία. 3.2.1.4 Κλίµα Το κλίµα της περιοχής γενικά είναι Μεσογειακό και επηρεάζεται από τη γειτνίαση της περιοχής µε τη θάλασσα και το ανάγλυφο του εδάφους, µε αποτέλεσµα να χαρακτηρίζεται ήπιο µε µαλακό χειµώνα και ζεστό καλοκαίρι. Οι άνεµοι που πνέουν στην περιοχή είναι βόρειοι, βορειοδυτικοί ή βορειοανατολικοί και ακολουθούνται από νοτιοανατολικούς. Από πλευράς έντασης είναι ήπιοι και σπάνια ξεπερνούν τα 3 Beaufort. 3.2.1.5 Χλωρίδα Η χλωρίδα της περιοχής δεν περιλαµβάνει επαπειλούµενα είδη. Η φυσική βλάστηση αποτελείται κυρίως από πευκόδαση και ψηλούς θαµνώνες αειφύλλων-πλατυφύλλων κυρίως σε επικλινή εδάφη. 3.2.1.6 Πανίδα Η πανίδα της περιοχής παρουσιάζει µεσογειακό χαρακτήρα ωστόσο έχει την ιδιαιτερότητα στο δέλτα του ποταµού Χαβρία που πρόκειται για υφάλµυρο έλος µε υγρά λιβάδια και ρυάκια γλυκού νερού, να υπάρχουν πολλές νεροχελώνες και πολλά µεταναστευτικά υδρόβια και παρυδάτια πουλιά. Πιο συγκεκριµένα όσο αφορά: 1. τα θηλαστικά, υπάρχουν λύκοι, αλεπούδες, αγριογούρουνα, σκαντζόχοιροι και άλλα όπως ποντίκια, χελώνες και λαγοί. 2. τη θαλάσσια πανίδα, είναι όµοια µε αυτή που συναντάµε σε όλες τις θάλασσες της Ελλάδος. 75

3. τα έντοµα, τα κυριότερα είδη είναι ακρίδες, τζιτζίκια, ανθονόµοι και κουνούπια σε µεγάλο βαθµό λόγω της παρουσίας των αλµυροβάλτων στο έλτα του Ποταµού Χαβρία. 4. τα πτηνά, όπως και στην υπόλοιπη Ελλάδα υπάρχουν ενδεικτικά γεράκια, αετοί, γλάροι, πέρδικες, χελιδόνια και σπουργίτια. 3.3 Ανθρωπογενές Περιβάλλον Οι πληροφορίες που παρατίθενται για το ανθρωπογενές περιβάλλον της περιοχής συλλέχθηκαν από τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας Ελλάδος (Ε.Σ.Υ.Ε.) και από κάποιους αρµόδιους φορείς όπως η ιεύθυνση Τουρισµού της Κεντρικής Μακεδονίας. Ο πίνακας 3.1 που παρατίθεται δίνει την εικόνα του πραγµατικού πληθυσµού στη Κ. Μακεδονία, στο Ν. Χαλκιδικής και στο. Ορµύλιας, όπου παρατηρείται µέσα στη δεκαετία 1991 2001 αύξηση σε ποσοστό 9.57% σε επίπεδο περιφέρειας, 13,87% σε επίπεδο νοµού και 24.08% σε επίπεδο ΟΤΑ. 76

Έτος ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΣ ΠΛΗΘΥΣΜΟΣ ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΜΑΚΕ ΟΝΙΑ ΝΟΜΟΣ ΧΑΛΚΙ ΙΚΗΣ ΗΜΟΣ ΟΡΜΥΛΙΑΣ 1991 1.710.513 92,117 3,824 2001 1.874.214 104,894 4,745 Πίνακας 3. 1 Πραγµατικός Πληθυσµός Πηγή: ΕΣΥΕ Το ποσοστό του πληθυσµού του ήµου ως προς την περιφέρεια είναι πολύ µικρό, ενδεικτικά για το 2001 πλησιάζει το 0.00025% ενώ, ως προς το νοµό για την ίδια χρονολογία είναι 4.52%. 3.3.1 Πληθυσµιακά χαρακτηριστικά Σύµφωνα µε τα στοιχεία του πίνακα 3.2 που ακολουθεί, παρατηρείται αύξηση του πληθυσµού στο σύνολο του ήµου αλλά και σε κάθε ηµοτικό ιαµέρισµα ξεχωριστά. Μόνο στον οικισµό της Ορµύλιας κατά τη δεκαετία 1991-2001 υπάρχει µείωση (22%)του πληθυσµού, γεγονός που µπορεί να ερµηνευτεί µε τη µετακίνηση ενός µικρού ποσοστού στους γύρω οικισµούς. Επίσης στον οικισµό του Βατοπεδίου τη δεκαετία 1981-1991 παρατηρήθηκε µείωση του πληθυσµού σε ποσοστό 4%. Η µεγαλύτερη µεταβολή του πληθυσµού σε επίπεδο ηµοτικών ιαµερισµάτων παρουσιάστηκε τη δεκαετία 1991-2001 µε αύξηση 88% στο.. Μεταµόρφωσης και σε επίπεδο οικισµών στο Νησί όπου ο πληθυσµός αυξήθηκε 32 φορές τη δεκαετία 1981-1991. Στα γραφήµατα 3.1 και 3.2 που ακολουθούν, φαίνεται σχηµατικά ο πληθυσµός ανά ηµοτικό ιαµέρισµα τα έτη 1981,1991 και 2001. Για τον οικισµό της Ορµύλιας και του Βατοπεδίου ο πληθυσµός αυξοµειώνεται παρουσιάζοντας έξαρση το 1991 ενώ για τον οικισµό της Μεταµόρφωσης η αύξηση είναι σταθερή. Μεγάλη αύξηση (439%) παρουσιάζει επίσης και ο οικισµός των Ψακουδιών κυρίως τη δεκαετία 1981-1991 όπως και ο οικισµός Νησί λόγω της ιδιότητας τους να είναι παραθαλάσσιοι. 77

Πραγµατικός Πληθυσµός Μεταβολή Έτος 1971 1981 1991 2001 1971-81 1981-91 1991-01.. Ορµύλιας 2631 3174 3445 4033 21% 8.5% 17% Ορµύλια 2619 2780 2909 3272 6.1% 4.6% -12.5% Βατοπέδι 290 278 276-4.1% -0.7% Μονή Ε.Θ 71 100 124 41% 24% Ν. Σερµύλη 14 29 43 107% 48.3% Νησί 1 32 31 3100% -3.1% Ψακούδια 12 18 97 273 50% 439% 181.4%.. Μεταµόρφωσης 188 240 341 712 27.7% 57.9% 87.8% Μεταµόρφωση 188 209 291 692 11.2% 39.2% 137.8% Μονή Οσ. Αρσ. 14 Μετόχι 31 50 50 61.3% 0% Σύνολο 2819 3414 3786 4775 21% 11% 26% Πίνακας 3.2 Πραγµατικός Πληθυσµός. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ Πραγµατικός Πληθυσµός.. Ορµύλιας 4000 3000 2000 1981 1991 2001 1000 0 Ορµύλια Βατοπέδι Μονή Ε.Θ Ν.Σερµύλη Νησί Ψακούδια Γράφηµα 3.1 Πραγµατικός Πληθυσµός.. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ 78

Πραγµατικός Πληθυσµός.. Μεταµόρφωσης 700 600 500 400 300 200 100 0 Μεταµόρφωση Μονή Οσ.Αρσ. Μονή Αγ.Προδ. 1981 1991 2001 Γράφηµα 3.2 Πραγµατικός Πληθυσµός.. Μεταµόρφωσης Πηγή: ΕΣΥΕ 3.3.1.1 Σύνθεση πληθυσµού κατά ηλικία Βάσει των στοιχείων της Ε.Σ.Υ.Ε. και µελετώντας το γράφηµα 3.3 της πυραµίδας των ηλικιών πραγµατικού πληθυσµού, παρατηρείται ότι κατά τη δεκαετία 1991-2001 υπήρξε σηµαντική αύξηση πληθυσµού στις ηλικίες 20 έως 35 ετών. Αυτό φανερώνει την γενικότερη ανάπτυξη που είχε η περιοχή, η οποία είχε σαν αποτέλεσµα κυρίως την αύξηση των θέσεων εργασίας. 79

Πυραµίδα ηλικιών πραγµατικού πληθυσµού 1991-2001 80-84 70-74 60-64 50-54 40-44 30-34 20-24 10-14 0-4 0 100 200 300 400 500 1991 Πραγµατικός πληθυσµός 2001 Πραγµατικός π ληθυσµός Γράφηµα 3.3 Πυραµίδα Ηλικιών Πραγµατικού Πληθυσµού 1991-2001 Πηγή: ΕΣΥΕ 3.3.2 Κοινωνικά - Πολιτιστικά Χαρακτηριστικά 3.3.2.1 Μορφωτικό επίπεδο Παρακάτω παρουσιάζεται ο πίνακας 3.4 στον οποίο περιγράφεται το µορφωτικό επίπεδο του πληθυσµού του. Ορµυλίας. Από το γράφηµα 3.4 του µορφωτικού επιπέδου του. Ορµύλιας διαπιστώνεται πως το 2001 υπήρχε µια γενικότερη αύξηση του µορφωτικού επιπέδου του πληθυσµού. Ιδιαιτέρως στις κατηγορίες των αποφοίτων Μέσης εκπαίδευσης και πτυχιούχων Ανωτάτων Σχολών η αύξηση είναι πάνω από το διπλάσιο ενώ στις Ανωτέρες Σχολές η αύξηση αγγίζει το ποσοστό 107%. Σχετικά µε τον αριθµό των απόφοιτών µε µεταπτυχιακό ή διδακτορικό τριπλασιάστηκε µέσα σε µια δεκαετία. Εξαίρεση αποτελεί το γεγονός της µείωσης των αποφοίτων στοιχειώδους εκπαίδευσης που ερµηνεύεται µε την παράλληλη µείωση του πληθυσµού των ηλικιών 10 14 ετών το 2001 σε σχέση µε το 1991. Ωστόσο ενθαρρυντικό είναι το φαινόµενο της µείωσης του αριθµού των αγράµµατων σε ποσοστό 33%. 80

ΗΜΟΣ ΟΡΜΥΛΙΑΣ Πραγµατικός πληθυσµός 1991 2001 Αγράµµατοι (µη γνώστες γραφής και ανάγνωσης) 174 116 Απόφοιτοι Μέσης εκπαίδευσης 486 829 Απόφοιτοι Στοιχειώδους Εκπαιδεύσεως 1807 1659 Με Μεταπτυχιακό - ιδακτορικό 3 10 Πτυχιούχοι Ανωτάτων Σχολών 159 337 Πτυχιούχοι Ανωτέρων Σχολών 16 187 Σύνολο ηλικίας 10 ετών και άνω 3441 4236 Πίνακας 3.4 Μορφωτικό επίπεδο. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ Μορφωτικό επίπεδο. Ορµυλίας 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 174 116 Αγράµµατοι(µη γνωρίζοντες γραφή και ανάγνωση) 486 829 Απόφοιτοι Μέσης εκπαίδευσης 1807 1659 Απόφοιτοι Στοιχειώδους Εκπαιδεύσεως 3 10 Με Μεταπτυχιακό - ιδακτορικό 159 337 Πτυχιούχοι Ανωτάτων Σχολών 16 187 Πτυχιούχοι Ανωτέρων Σχολών 1991 2001 Γράφηµα 3.4 Μορφωτικό επίπεδο. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ 3.3.2.2 Τουρισµός Πολιτιστικά στοιχεία Όπως έχει αναφερθεί και πιο πάνω ο τουρισµός είναι µια από τις δύο κύριες ασχολίες των κατοίκων του ήµου. Τα δύο ηµοτικά ιαµερίσµατα συνδυάζουν την γεωργική µε την τουριστική ανάπτυξη. Στους πίνακες, που συντάχθηκαν βάσει στοιχείων που χορηγήθηκαν από τη /νση Τουρισµού Κεντρικής Μακεδονίας (ΕΟΤ), φαίνεται η εξέλιξη της τουριστικής προσφοράς 81

(ξενοδοχειακό δυναµικό) και της τουριστικής ζήτησης (αφίξεις και διανυκτερεύσεις κατά πηγή προέλευσης).. Ορµύλιας Ξενοδοχεία Κλίνες Ξενοδ. Ενοικ. ωµάτια (ΕΟΤ) 1991 5 352 - - Κλίνες 2001 11 1152 34 428 Πίνακας 3.5 Ξενοδοχειακές κλίνες και µη, του. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ Από τον πίνακα 3.5 ξενοδοχειακού δυναµικού, παρατηρείται ότι κατά τη διάρκεια 1991-2001 στο. Ορµύλιας τα ξενοδοχεία σχεδόν διπλασιάστηκαν, από 5 έγιναν 11 και οι κλίνες των ξενοδοχείων αυξήθηκαν κατά 2.3 φορές, από 352 σε 1152. Επίσης φαίνεται για το 2001 πως λειτούργησαν 34 συγκροτήµατα ενοικιαζόµενων δωµατίων µε άδεια ΕΟΤ (εκτός από εκείνα χωρίς άδεια) µε 428 κλίνες, τα οποία όµως δεν γίνεται να συγκριθούν µε αυτά του 1991 καθώς δεν υπάρχουν καταχωρηµένα. Αφίξεις ιανυκτερεύσεις. Ορµύλιας 1991 2001 1991 2001 Αλλοδαποί (%) 1858(71,6%) 4371(65,0%) 12849(76,0%) 47963(82,3%) Ηµιδαποί (%) 737(28,4%) 2353(35,0%) 4053(24,0%) 10324(17,7%) Γερµανοί (%) 3138(46,7%) 39350(67,5%) Σύνολο 2595 6724 16902 58287 Πίνακας 3.6 Αφίξεις ιανυκτερεύσεις. Ορµύλιας 1991-2001 Πηγή: ΕΣΥΕ Όσον αφορά τον πίνακα 3.6 τουριστικής ζήτησης, ο διαχωρισµός των τουριστών γίνεται στις κατηγορίες αλλοδαπών, ηµιδαπών και Γερµανών, γεγονός που δείχνει πως οι Γερµανοί τουρίστες αποτελούν ένα µεγάλο τµήµα του συνόλου των τουριστών. Αυτό φαίνεται και από τα δεδοµένα του πίνακα 3.6 καθώς το 46.7% των αφίξεων και 67.5% των διανυκτερεύσεων αντιστοιχεί σε Γερµανούς αλλοδαπούς. Μελετώντας τον πίνακα 3.6 φαίνεται από τις αφίξεις πως ο αριθµός των τουριστών αυξήθηκε κατά 2.6 φορές (από 2595 σε 6724). Πιο συγκεκριµένα το ποσοστό των αλλοδαπών µειώθηκε (από 71.6% σε 65%) και αυξήθηκε το ποσοστό των ηµεδαπών (από 28.4% σε 35%). 82

Όσο αφορά στις διανυκτερεύσεις των αλλοδαπών αυξήθηκαν από 76.0% σε 82.3% και των ηµιδαπών µειώθηκαν από 24% σε 17,7%. Τέλος από τα ξενοδοχεία όλου του δήµου, στο.. της Μεταµόρφωσης το ένα είναι Α κατηγορίας, τα 3 Β, τα 4 Γ και τα 2 κατηγορίας και στο.. της Ορµύλιας υπάρχει µόνο ένα ξενοδοχείο Α κατηγορίας 257 κλινών, για το οποίο ο ΕΟΤ δεν διέθετε στοιχεία τουριστικής κίνησης. Αφίξεις 2001 35% Ηµιδαπ οί Αλλοδαποί 65% Γράφηµα 3.5 Αφίξεις επισκεπτών. Ορµύλιας 2001 Πηγή: ΕΣΥΕ ιανυκτερεύσεις 2001 Ηµιδαπ οί 18% Αλλοδαποί Ηµιδαπ οί Αλλοδαποί 82% Γράφηµα 3.6 ιανυκτερεύσεις επισκεπτών. Ορµύλιας 2001 Πηγή: ΕΣΥΕ 83

Εναλλακτικές µορφές τουρισµού Ο τουρισµός αποτελεί για όλο το νοµό Χαλκιδικής αλλά και για το δήµο Ορµύλιας έναν από τους σηµαντικότερους µοχλούς ανάπτυξής. Η περιοχή προσφέρει καθαρές θάλασσες και έχει παραλίες χαρακτηρισµένες µε γαλάζιες σηµαίες (Ψακούδια), είναι κατάφυτη µε πεύκα δηµιουργώντας έτσι ιδανικές συνθήκες ξεκούρασης και αναψυχής. Ένας ακόµα σηµαντικός πόλος έλξης επισκεπτών στην περιοχή είναι η ύπαρξη τριών µοναστηριών τα οποία προσελκύουν επισκέπτες όχι µόνο από τον Ελλαδικό χώρο αλλά και από το εξωτερικό. Στο χάρτη 4 του παραρτήµατος Β φαίνονται οι τρεις Μονές του δήµου, η Μονή του Ευαγγελισµού της Θεοτόκου που βρίσκεται στο. της Ορµύλιας, η Μονή του Οσίου Αρσενίου που είναι κτισµένη στην κορυφογραµµή που χωρίζει τα δύο ηµοτικά ιαµερίσµατα και η Μονή του Αγ. Προδρόµου στο.. της Μεταµόρφωσης. Ανακεφαλαιώνοντας, στο. Ορµύλιας εµφανίζονται κυρίως ο παραθεριστικός τουρισµός, ο θρησκευτικός τουρισµός και ο περιπατητικός τουρισµός, ενώ σε πολύ πρώιµο στάδιο βρίσκονται κάποιες άλλες µορφές εναλλακτικού τουρισµού, όπως ο αγροτουρισµός και ο συνεδριακός τουρισµός µε δυνατότητα περαιτέρω ανάπτυξης. Μοναστήρια Εκκλησίες Ιερό Κοινόβιο Ευαγγελισµού της Θεοτόκου Το µοναστήρι του Ευαγγελισµού της Θεοτόκου, 1.5χιλ. βορειοανατολικά του Βατοπεδίου και 4χιλ. από την Ορµύλια, είναι το µεγαλύτερο στην Ελλάδα και µε οικουµενική ακτινοβολία, φιλοξενώντας 102 µοναχές. Είναι ένα από τα πολλά µετόχια του Αγίου Όρους στην περιοχή της Ορµύλιας. Είχε την έκταση του σηµερινού χωριού Βατοπεδίου, το οποίο µετά την απαλλοτρίωση του 1924 δόθηκε στους πρόσφυγες όπου και κτίστηκε το οµώνυµο χωριό. 84

Μαρτυρίες για την ύπαρξη του Βατοπεδινού µετοχίου έχουµε από τον 12 ο αιώνα. Στο µετόχι έµειναν αρχικά ένα κεντρικό κτίριο του 1903, ένα µικρό εκκλησάκι αφιερωµένο στον Ευαγγελισµό της Θεοτόκου και λίγοι µικροί αποθηκευτικοί χώροι. Το 1974 αγοράζεται από την Μονή Σίµωνος Πέτρας και πλέον ως Σιµωνοπετρίτικο µετόχι δίνεται για την εγκατάσταση της γυναικείας αδελφότητας η οποία τελεί υπό την καθοδήγηση του ηγουµένου της Σίµωνος Πέτρας. Σήµερα το Μοναστήρι είναι Σταυροπηγιακό και Πατριαρχικό και αριθµεί 102 µοναχές µε ηγουµένη την γερόντισσα Νικοδήµη. Το σηµερινό µοναστήρι αφού ανακαίνισε τα παλιά κτίσµατα επεκτάθηκε οικοδοµικά για να καλύψει τις ανάγκες της µεγάλης αυτής αδελφότητας διατηρώντας µε πολύ σεβασµό το χρώµα της αγιορείτικης παράδοσης. Το καθολικό είναι ναός βυζαντινού ρυθµού µε τρούλο στον οποίο ο επισκέπτης µπορεί να θαυµάσει ψηφιδωτά δάπεδα φιλοτεχνηµένα από τις µοναχές αλλά και περίφηµες τοιχογραφίες από την αγιογραφική οµάδα της Μονής. Πανηγυρίζει στις 25 Μαρτίου του Ευαγγελισµού της Θεοτόκου και στις 22 Ιουλίου της Αγίας Μαρίας της Μαγδαλινής η οποία θεωρείται προστάτιδα της κυριάρχου Μονής Σίµωνος Πέτρας. Ησυχαστήριο Άγιος Αρσένιος ο Καππαδόκης Απέχει περίπου 95χιλ. από την Θεσσαλονίκη. Βρίσκεται στο Βατοπέδι Χαλκιδικής, µεταξύ των µονών Ορµυλίας και Ιωάννου Προδρόµου. Εκκλησιαστικώς ανήκει στην Ιερά Μητρόπολη Κασσανδρείας. Το Μοναστήρι ιδρύθηκε το 1986 και τα εγκαίνια του έγιναν από τον Μητροπολίτη Κασσανδρείας. Συστάθηκε µε την προτροπή και την ευχή του Μακαριότατου Γέροντα Παισίου. Το καθολικό είναι ναός βυζαντινού ρυθµού µε τρούλο. Πανηγυρίζει στις 10 Νοεµβρίου στη µνήµη του Αγίου Αρσενίου του Καππαδόκη και στη 1 Οκτωβρίου της Αγίας Σκέπης σύµφωνα µε την Βυζαντινή παράδοση. Σήµερα αριθµεί 14 µοναχούς. Άγιου Ιωάννου Προδρόµου 85

Βρίσκεται στην Μεταµόρφωση Χαλκιδικής, 2χιλ. βορείως του οικισµού, περίπου 96 χιλ. από την Θεσσαλονίκη, µετά τα Νέα Μουδανιά και στην αρχή της Χερσονήσου Σιθωνίας. Το Ιερό Ησυχαστήριο Τίµιος Ιωάννης Πρόδροµος ιδρύθηκε το έτος 1975 από τον αρχιµανδρίτη Γρηγόριο Παπασωτηρίου. Οι πρώτες υποψήφιες µοναχές ήταν οι αδερφές Ευγενία και Μαρία Χωριατάκη, η Σοφία Κενανίδου από την Μεταµόρφωση Χαλκιδικής καθώς και οι αδερφές Τσαπράζογλου από το Βατοπέδι. Ο χώρος που στεγάστηκε το Μοναστήρι ήταν ο ίδιος µε αυτόν που στεγαζόταν το παλιό αγιορείτικο µοναστήρι της Μονής ιονυσίου. εν είναι τυχαίο το γεγονός ότι το υπό ίδρυση Μοναστήρι εξυπηρετούνταν αρχικά από το ξωκλήσι του Αγίου Ιωάννου Προδρόµου. Με την πάροδο του χρόνου ανακατασκευάστηκαν τα παλιά κτίρια στα οποία βρίσκονται σήµερα τα κελιά των µοναχών. Τα εγκαίνια του καθολικού ναού έγιναν στις 30/08/1981. Είναι ναός βυζαντινού ρυθµού µε τρούλο, αφιερωµένος στο Γενέσιο του Προδρόµου. Η κατασκευή του ναού ολοκληρώθηκε µετά από 10 χρόνια από δωρεές των πιστών. Το µοναστήρι γιορτάζει στις 24 Ιουνίου και στις 29 Αυγούστου. Σήµερα έχει στη δύναµή του 50 µοναχές µε ηγουµένη αυτών την αξιοσέβαστη Ευφηµία Μοναχή. Εκκλησία Αγ. Γεωργίου Στον οικισµό της Ορµύλιας είναι κτισµένος από το 1818 ο κεντρικός ναός του Αγίου Γεωργίου. Στο ναό βρίσκονται πλούσια κειµήλια και εικόνες, ένα σπανιότατο χρυσοκέντητο επιτάφιο και η εικόνα του Αγίου Γεωργίου, έργα του 14ου αιώνα. Μνηµεία Αξιοθέατα Στην ιστορική αναφορά του τόπου, στην αρχή του κεφαλαίου, επισηµαίνεται πως από τους προϊστορικούς ακόµα χρόνους υπάρχουν ενδείξεις ανθρώπινης παρουσίας. Πιο συγκεκριµένα βάσει στοιχείων που συλλέχθηκαν από το ήµο, στην περιοχή υπάρχουν τέσσερις θεσµοθετηµένοι αρχαιολογικοί χώροι, η γεωγραφική θέση των οποίων φαίνεται στο χάρτη 4 του παραρτήµατος Β : 86

1. Η Τούµπα του Πρ. Ηλία, περιοχή σε ύψωµα µε αρχαίο οικισµό από τη Νεολιθική έως και τη Βυζαντινή περίοδο (ΦΕΚ 1194Β/5-10-73 ΚΑΙ ΦΕΚ 207Β/5-3-98). 2. Η Πλατιά Τούµπα, περιοχή όπου υπήρχε ο οικισµός της Αρχαίας Σερµύλης, από την πρώιµη εποχή του σιδήρου µέχρι τα κλασσικά χρόνια (ΦΕΚ 661Β/4-8-97). 3. Η Καλλίπολη, που αποτελεί οικισµό της αρχαϊκής και κλασσικής περιόδου, ενώ παράλληλα βρέθηκαν και ερείπια Μεσαιωνικού κάστρου (ΦΕΚ 207Β/5-3-98).(Η Καλλίπολη βρίσκεται εντός των ορίων του. Πολυγύρου στα όρια µε τον. Ορµύλιας.) 4. Ύψωµα (λόφος Αγ. Γεωργίου), µε αρχαίο οικισµό από την εποχή του χαλκού έως τα ιστορικά χρόνια (ΦΕΚ 1194Β/5-10-73 ΚΑΙ ΦΕΚ 207Β/5-3-98). Από τα νεώτερα µνηµεία ξεχωρίζουν αρκετά µεγάλα εξωκλήσια των µέσων του Ι9ου αιώνα (Άγιος Γεώργιος, Άγιοι Απόστολοι, Άγιος ηµήτριος), ο Ανεµόµυλος για τον οποίο θα γίνει αναλυτική αναφορά και αρκετοί νερόµυλοι (ο ένας σε πολύ καλή κατάσταση) των αρχών του 2Οου αιώνα. Ο Ανεµόµυλος στην Ορµύλια Σε µικρή απόσταση πριν φτάσουµε στην Ορµύλια, στην κορυφή του υψώµατος προς την αριστερή πλευρά του δρόµου, βρίσκεται ο λιθόκτιστος ανεµόµυλος, στον οποίο εδώ και αρκετό καιρό γίνονται εργασίες για την αποκατάστασή του. Ο µύλος αυτός διασώζεται από την εποχή, που η περιοχή ήταν µετόχι της Μονής οχειαρίου του Αγίου Όρους, και συγκεκριµένα πρόκειται για κτίσµα που χρονολογείται στα τέλη του 19ου αιώνα. Με ύψος 6,30 µέτρα και διάµετρο 6,50 µέτρα ανήκει στους µεγάλους ανεµόµυλους της εποχής του και η κατασκευή του πέτρινου κτίσµατος είναι ιδιαίτερα επιµεληµένη, µε πάχος τειχοποιίας 1,20 µέτρα στη βάση και 0,65 µέτρα στην κορυφή. Το 1981 ο ανεµόµυλος περιήλθε στην κυριότητα Ορµύλια και ύστερα από ενέργειες που έγιναν µαζί µε την 4η Εφορεία Νεωτέρων Μνηµείων κηρύχθηκε διατηρητέος και αποφασίστηκε η αναστήλωσή του. Το 1984 συντάχθηκε η πρώτη µελέτη για την αποκατάσταση του ανεµόµυλου και το 1991 εξασφαλίστηκε το απαιτούµενο κονδύλιο για την εκπόνηση ερευνητικού προγράµµατος µε τον καθηγητή του Α.Π.Θ. κ. Κοσµά Στυλιανίδη, για την στερέωση του ανεµόµυλου και στη συνέχεια έγινε η έναρξη των εργασιών στήριξης του πέτρινου κτίσµατος. 87

Ο ήµος Ορµύλιας, συνεχίζοντας την επίµονη προσπάθειά του, ενέταξε το 1999 τον ανεµόµυλο στο πρόγραµµα LEADER, µε το οποίο εξασφαλίστηκε η χρηµατοδότηση για την κατασκευή του ξύλινου µηχανισµού. Οι εργασίες αυτές ξεκίνησαν µέσα στο έτος 2000 και η κύρια φάση, που αφορά την ανακατασκευή του βασικού µηχανισµού και της στέγης, ολοκληρώθηκε πριν από το τέλος του 2001. Το έργο ανέλαβε η ηµοτική Επιχείρηση ΣΕΡΜΥΛΗ µε τη συνεργασία του εργοστασίου ξυλείας των αδελφών Κοµπούρη και την επίβλεψη του µηχανολόγου κ. Αθανάσιου Χατζηγώγα. Ολόκληρη η κατασκευή του ξύλινου µηχανισµού βασίστηκε στην αρχική µελέτη της αρχιτέκτονος Ελένης Τρεµπέλα, που είχε καταγράψει την υπάρχουσα κατάσταση το 1984. Η πρόοδος των εργασιών ανακατασκευής ήταν ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα, γιατί δόθηκε µεγάλη σηµασία στην χρήση των παλιών υλικών και την εφαρµογή της παραδοσιακής τεχνολογίας, όπως αυτή προκύπτει από αντίστοιχες κατασκευές ανεµόµυλων στον ελλαδικό χώρο και την σχετική βιβλιογραφία. Προχωρώντας βήµα-βήµα στον ξύλινο µηχανισµό γινόταν φανερή η σοφία της παλιάς κατασκευής σε κάθε λεπτοµέρεια και η επιδεξιότητα που χρειαζόταν για την επεξεργασία του ξύλου. Ιδιαίτερο θαυµασµό προκαλεί η σκέψη, ότι οι παλιοί τεχνίτες χωρίς τα σηµερινά εργαλεία και τις ευκολίες, κατάφερναν να κατασκευάσουν τόσο σύνθετους και λειτουργικούς µηχανισµούς. Αυτή η µακρόχρονη και επίµονη προσπάθεια ανακατασκευής εντάσσεται µέσα στα αρχικά σχέδια του ήµου Ορµύλια, που ξεκίνησε πριν από 20 χρόνια, θέτοντας σαν στόχο να διασώσει το ιστορικό αυτό µνηµείο της περιοχής και να το επαναφέρει στη µορφή που είχε παλιά, όταν ακόµα γύρω στο 1930 λειτουργούσε και άλεθε το σιτάρι της περιοχής. Σήµερα ο ανεµόµυλος προορίζεται να αποτελέσει ένα σηµείο τουριστικού ενδιαφέροντος για την Ορµύλια και ένα χώρο, που θα χρησιµεύσει για αναψυχή, εκπαιδευτικούς σκοπούς και διοργάνωση πολιτιστικών εκδηλώσεων ηµαρχείο του ήµου Ορµύλιας Το ηµαρχείο του ήµου Ορµύλιας στεγάζεται στο ανακαινισµένο πλέον παλαιό ηµοτικό Σχολείο της Ορµύλια το οποίο χτίστηκε µε αυτοκρατορικό µονόγραµµα του Σουλτάνου Αβδούλ Χαµίτ. Το 88

µονόγραµµα αυτό γράφθηκε στις τέσσερις του µήνα Σαµπάν του έτους χίλια τριακόσια είκοσι πέντε δηλαδή Τρίτη 13 Αυγούστου 1907. 3.3.3 Οικονοµική ραστηριότητα Παρακάτω παρατίθενται οι πίνακες 3.7 και 3.8 οι οποίοι περιγράφουν για το 2001 και το 1991 τον οικονοµικό ενεργό πληθυσµό και τους απασχολούµενους αντίστοιχα του. Ορµύλιας..Ορµύλιας Οικονοµικώς Ενεργοί Σύνολο Άνεργοι Άνεργοι Νέοι Απασχολούµενοι Μη Οικονοµικώς Ενεργοί 1991 1511 27 45 1439 1921 2001 1921 100 94 1878 2164 Πίνακας 3.7 Οικονοµικός Ενεργός Πληθυσµός. Ορµύλιας 2001 Πηγή: ΕΣΥΕ.Ορµύλιας Απασχολούµενοι Πρωτογενής Τοµέας ευτερογενής Τοµέας Τριτογενής Τοµέας 1991 718 276 421 2001 859 336 735 Πίνακας 3.8 Αριθµός απασχολούµενων. Ορµύλιας 2001 Πηγή: ΕΣΥΕ Μελετώντας το γράφηµα 3.7 παρατηρείται ότι τη δεκαετία 1991-2001 σηµειώνεται µείωση στο ποσοστό των απασχολούµενων στον πρωτογενή και δευτερογενή τοµέα ενώ αντίθετα σηµειώνεται µεγάλη άνοδος του ποσοστού των απασχολούµενων στον τριτογενή τοµέα. Αυτό δείχνει την επιλογή των κατοίκων να ασχολούνται µε τουριστικά κυρίως επαγγέλµατα. 89

Ποσοστιαία κατανοµή απασχολούµενοι κατα τοµέα παραγωγής 60,00 50,00 50,74 44,51 40,00 30,00 20,00 19,51 17,41 29,75 38,08 1991 2001 10,00 0,00 Πρωτογενής Τοµέας ευτερογενής Τοµέας Τριτογενής Τοµέας Γράφηµα 3.7 Ποσοστιαία κατανοµή απασχολούµενων κατά τοµέα παραγωγής. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ 3.3.3.1 Πρωτογενής Τοµέας Οι βασικές ενασχολήσεις των κατοίκων σε σχέση µε τον πρωτογενή τοµέα αφορούν την καλλιέργεια ελαιόδεντρων, την θερµοκηπιακή καλλιέργεια και την καλλιέργεια οπωροφόρων δέντρων. Οι συνθήκες καλλιέργειας χαρακτηρίζονται ιδανικές λόγω εξαιρετικού συνδυασµού γόνιµου εδάφους και ήπιου µικροκλίµατος. Γεωργία Η καλλιέργεια των ελαιόδεντρων αποτελεί την κυριότερη ενασχόληση των κατοίκων της περιοχής. Οι εκτάσεις στον δήµο Ορµύλιας φτάνουν τα 29000 στρέµµατα µε παραγωγή 7000 τόνους για το 2004. Σηµαντική επίσης ανάπτυξη γνωρίζει στη περιοχή η θερµοκηπιακή καλλιέργεια. Αυτή αφορά διάφορα προϊόντα όπως ντοµάτες, αγγούρια καθώς και ανθοκαλλιέργειες, σε αρκετά µεγάλες εκτάσεις µε αντίστοιχη παραγωγή. Εξέχουσα θέση στη γεωργική παραγωγή του δήµου κατέχει και η καλλιέργεια οπωροφόρων δέντρων. Ο όγκος της παραγωγής είναι µεγάλος και το εισόδηµα των παραγωγών αρκετά υψηλό. 90

Ιδιαίτερη αναφορά πρέπει να γίνει στο γεγονός ότι η περιοχή κατέχει αρκετές και σηµαντικές πρωτιές στον τοµέα της γεωργικής παραγωγής στο νοµό Χαλκιδικής, απόρροια των κλιµατολογικών συνθηκών που επικρατούν και της γονιµότητας του εδάφους. Με βάση τα στοιχεία τον πίνακα 3.9 που ακολουθεί παρατηρείται ότι η ελαιοκαλλιέργεια αξιοποιεί περίπου το 73% της γεωργικής γης του. Ορµύλιας µε τάση αύξησης (η παραγωγή το 2004 είναι µειωµένη λόγω παγετού), γεγονός που δικαιολογεί και το χαρακτηριστικό της περιοχής που είναι η παραγωγή ελιάς και λαδιού. ΓΕΩΡΓΙΑ Έκταση στρ. 2001 2004 Παραγωγή kg Έκταση στρ. ενδρώδεις καλλιέργειες 28.490 30710 Παραγωγή Ελιές 26340 10.000.000 29000 7.000.000 Άλλα 2150 1710 Αροτριαίες καλλιέργειες 5560 3980 Σιτάρι 3600 216.000 3800 760.000 Άλλα(κριθάρι, κτην/κα) 1960 180 Θερµοκηπίου(τοµάτες, αγγούρια) 400 2925 220 1650 Άλλα 1560 990 Σύνολο 36010 35900 Πίνακας 3.9 Γεωργία. Ορµύλιας Πηγή: ιεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης του Νοµού Χαλκιδικής Οι γεωργικές καλλιέργειες αξιοποιούν το 27% µε τάση µείωσης. Πιο συγκεκριµένα για τις γεωργικές καλλιέργειες το 15% αντιστοιχεί σε καλλιέργεια δηµητριακών, το 7% σε οπωροφόρα δένδρα και σε κηπευτικά το 5%. kg Μελετώντας τις εκτάσεις των κηπευτικών την τετραετία 2001-04 σηµειώνεται µείωση σε µεγάλο βαθµό. Η µείωση αυτή αγγίζει το 38.2%, που είναι αρκετά σηµαντική αν συγκριθεί µε την έκταση που απασχολούσε η παραγωγή των κηπευτικών το 2001. Παρόµοιο φαινόµενο εµφανίζεται και στην παραγωγή του σιταριού όπου σηµειώνεται αύξηση της παραγωγής παρά τη µείωση της έκτασης που απασχολεί. 91

Κτηνοτροφία Η κτηνοτροφία λόγω της στενότητας του χώρου και του είδους των καλλιεργειών δεν είναι ιδιαίτερα αναπτυγµένη. Εκτρέφονται λίγα ζώα κυρίως σταβλισµένα και οικόσιτα και λιγότερο ελεύθερης βοσκής. Παρακάτω ακολουθεί ο πίνακας 3.10 που περιγράφει τον αριθµό των ζώων και την κτηνοτροφική παραγωγή για το 2001 και το 2004. ΚΤΗΝΟΤΡΟΦΙΑ Aρ. ζώων 2001 2004 Παραγωγή kg Aρ. ζώων Παραγωγή Χοίροι 1015 50000 1015 50000 Κατσίκια 1070 70400 2000 166300 Κρέας 66950 65955 Γάλα 78000 195550 Άλλα 23550 45250 Πίνακας 3.10 Κτηνοτροφία. Ορµύλιας Πηγή: ιεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης του Νοµού kg Βάσει τα στοιχεία του πίνακα 3.10 η ετήσια παραγωγή χοιρινού κρέατος είναι σταθερή και φτάνει τα 50000 kg σε αντίθεση µε την παραγωγή αιγοτροφίας που αυξάνεται και το διπλασιασµό της παραγωγής γάλακτος, από 78000kg σε 195000kg. Αλιεία Σε ότι αφορά την αλιεία, δεν υπάρχουν οργανωµένες ιχθυοκαλλιέργειες, παρά µόνο µικρού µεγέθους σκάφη που χρησιµοποιούνται για επαγγελµατικούς σκοπούς και καλύπτουν µόνο τις ανάγκες του δήµου. 3.3.3.2 ευτερογενής Τοµέας Ο δευτερογενής τοµέας αποτελεί σηµαντικό τµήµα της οικονοµικής δραστηριότητας και οι υφιστάµενες δραστηριότητες αφορούν τους κλάδους των κατασκευών, της µεταποίησης των αγροτικών προιόντων και των µεταλλείων. 92

Κύρια όµως, ο δευτερογενής τοµέας αφορά την επεξεργασία της γεωργικής παραγωγής. Οι κάτοικοι της περιοχής οδηγήθηκαν στην ανάπτυξη του κλάδου αυτού εξ αιτίας του µεγάλου όγκου της γεωργικής παραγωγής. Η Ορµύλια διαθέτει Γεωργικούς Συνεταιρισµούς οι δραστηριότητες του αφορούν την τυποποίηση και συσκευασία ελαιολάδου, την επεξεργασία και διάθεση επιτραπέζιων ελιών Χαλκιδικής, την τυποποίηση, την συσκευασία, την συντήρηση και την εµπορία οπωροκηπευτικών κ.α. Στο ήµο Ορµύλιας λειτουργούν αρκετές και σηµαντικές µονάδες του δευτερογενή τοµέα Οι οποίες απασχολούν ένα µεγάλο ποσοστό του οικονοµικά ενεργού πληθυσµού. Αυτές αφορούν ψυγεία, συσκευαστήρια βρώσιµης ελιάς, ελαιοτριβεία, εργοστάσια επεξεργασίας βρώσιµης ελιάς, συσκευαστήρια φρούτων και λαχανικών, πλαστικά, σιδηροκατασκευές, αρτοποιεία κ.α. Ένας ακόµη τοµέας που αναπτύχθηκε αρκετά στην περιοχή είναι ο µετταλευτικός. Υπάρχουν στη περιοχή κοιτάσµατα µεταλλευµάτων µαγνησίτη, λευκόλιθου και χρωµίου. Τα µεταλλεία µαγνησίτη λειτουργούσαν για πολλά χρόνια, σήµερα όµως είναι ανενεργά. 3.3.3.3 Τριτογενής Τοµέας Ο τριτογενής τοµέας αποτελεί σηµαντικό παράγοντα για την οικονοµική ανάπτυξη της περιοχής. Η τοπική οικονοµία στηρίζεται σε ένα µεγάλο βαθµό στις υπηρεσίες και πιο συγκεκριµένα στις υπηρεσίες τουρισµού. Οι επισκέπτες της περιοχής έχουν δηµιουργήσει µία δυναµική µε βάση την οποία πολλές οικονοµικές δραστηριότητες περιστρέφονται γύρω από τον τουρισµό και έχουν δηµιουργήσει αρκετές επιχειρήσεις που καλύπτουν µεγάλο φάσµα των προσφερόµενων τουριστικών υποδοµών και δηµιουργούν συνθήκες απασχόλησης για τους κατοίκους της περιοχής. Στο γράφηµα 3.7, που παρουσιάστηκε στην παράγραφο 3.3.3 αποτυπώνεται η στροφή των κατοίκων στα επαγγέλµατα του τριτογενή τοµέα. Μέσα σε µια δεκαετία παρουσιάζεται ποσοστιαία αύξηση 8,33% στον τριτογενή τοµέα µε παράλληλη µείωση στον πρωτογενή 6,23 % και στον δευτερογενή 2,10%. Οι κλάδοι του τριτογενούς τοµέα που αναπτύσσονται στο δήµο της Ορµύλιας εκτός από τον τουρισµό και τις υπηρεσίες που αναφέρθηκαν προηγουµένως είναι το εµπόριο και οι µεταφορές. 93

Το εµπόριο παρουσιάζει σηµαντική αύξηση απασχόλησης στο σύνολο του ήµου κατά τη δεκαετία 1981-1991, η οποία διπλασιάζεται την επόµενη δεκαετία µόνο στο.. Μεταµόρφωσης. ΕΞΕΛΙΞΗ ΚΛΑ ΙΚΗΣ ΑΠΑΣΧΟΛΗΣΗΣ ΣΤΟΝ ΤΡΙΤΟΓΕΝΗ ΤΟΜΕΑ..Ορµύλιας..Μεταµόρφωσης Σύνολο ήµου Εµπόριο Ξενοδοχεία Εστιατόρια Μεταφορές Υπηρεσίες 1981 88 17 5 70 1991 146 72 33 170 2001 141 129 35 286 1981 8 3-9 1991 14 18 2 24 2001 29 54 11 50 1981 96 20 5 79 1991 160 90 35 194 2001 170 183 46 336 Πίνακας 3.11 Εξέλιξη κλαδικής απασχόλησης στον τριτογενή τοµέα. Ορµύλιας Πηγή: Μελέτη ΓΠΣ ήµου Ορµύλιας (Α Στάδιο), Γραφείο 12 ΕΠΕ Η απασχόληση στα ξενοδοχεία - εστιατόρια και υπηρεσίες αυξήθηκε σε όλο το ήµο στην εικοσαετία 1981 2001, η αύξηση στον κλάδο ξενοδοχείων-εστιατορίων άγγιξε το 89% και στον κλάδο των υπηρεσιών το 76,5%. Τέλος στον κλάδο των µεταφορών παρατηρείται τη δεκαετία 1981-1991 αύξηση αποκλειστικά στο.. Ορµύλιας σε ποσοστό 84,8% και τη δεκαετία 1991-2001 αύξηση µόνο στο.. Μεταµόρφωσης σε ποσοστό 18,2%. 3.3.4. Περιβαλλοντικά στοιχεία Το έλτα του ποταµού Χαβρία έχει χαρακτηρισθεί ως υγροβιότοπος εθνικής σηµασίας και προστατεύεται από το θεσµοθετηµένο µε το ΦΕΚ 84 /1990 χάρτη ζωνών προστασίας περιβάλλοντος της ευρύτερης περιοχής Ορµύλιας. Επίσης έχει χαρακτηριστεί ως βιότοπος CORINE στη βάση δεδοµένων Φιλότης του ΕΜΠ για την ελληνική φύση (AG0010205) µε χερσαία έκταση που καταλαµβάνει 800 ha. Πρόκειται για µικρό παράκτιο υγρότοπο µε αλµυροβάλτους και βλάστηση γλυκού νερού, ενώ η φυσική κατάσταση του τόπου χαρακτηρίζεται καλή µε τάση ταχείας υποβάθµισης. 94

3.4 ίκτυα και Τεχνική Υποδοµή Πίνακας 3.12 Προστατευόµενες Περιοχές Ν. Χαλκιδικής Πηγή: www.itia.ntua.gr/filotis/ 3.4.1 Οδικό δίκτυο Ο ήµος της Ορµύλιας συνδέεται οδικά, µε την Θεσσαλονίκη από την οποία απέχει 90 χιλ. και µε τον Πολύγυρο από τον οποίο απέχει 27 χιλ..το οδικό δίκτυο της περιοχής, περιλαµβάνει τρεις κατηγορίες δρόµων: 1. Τη βελτιωµένη χάραξη της εθνικής οδού Ν. Μουδανιών - Νικήτης. 2. Το κύριο οδικό δίκτυο που περιλαµβάνει τους δρόµους Ψακουδίων - Ορµύλιας Βατοπεδίου και την παραλιακή οδό Ψακουδιών. 3. Το δευτερεύον οδικό δίκτυο ασφαλτοστρωµένο και µη, που περιλαµβάνει τους δρόµους Ορµύλια Βραστά, Μεταµόρφωση παραλία Βατοπεδίου και όλους τους υπόλοιπους αγροτικούς. 95

Ωστόσο το υπάρχον οδικό δίκτυο δεν είναι επαρκές, υπάρχει ανάγκη για συµπλήρωση και βελτίωση του διαδηµοτικού οδικού δικτύου κυρίως προς το. Σιθωνίας και το.. Πολυγύρου. Εντός του δήµου είναι απαραίτητη η ασφαλτόστρωση τµηµάτων της αγροτικής οδοποιίας προς εξυπηρέτηση των αγροτικών αναγκών, στον τοµέα της παραγωγής. 3.4.2 Χερσαία συγκοινωνία Ο δήµος της Ορµύλιας εξυπηρετείται από τη συγκοινωνία των ΚΤΕΛ του νοµού, από µια τοπική συγκοινωνία που µεταφέρει τους µαθητές κατά τις πρωινές και µεσηµεριανές ώρες και από ταξί. Το µειονέκτηµα της συγκοινωνία των ΚΤΕΛ είναι πως δεν υπάρχει εύκολη σύνδεση µε τους άλλους δήµους του νοµού και πως τα δροµολόγια δε γίνονται ανά τακτά χρονικά διαστήµατα. Τους καλοκαιρινούς µήνες το φαινόµενο αυτό γίνεται πιο αισθητό λόγω της αύξησης του πληθυσµού από τους τουρίστες. 3.4.3 Αποχετευτικό ίκτυο - Υποδοµές επεξεργασίας λυµάτων Στο ήµο της Ορµύλιας αποχετευτικό δίκτυο διαθέτει µόνο ο οικισµός της Ορµύλιας το οποίο είναι παντορροϊκο (δηλαδή παροχετεύει τα καθαρά και τα όµβρια µαζί), οι υπόλοιποι οικισµοί για κάθε ιδιοκτησία εξυπηρετούνται µε βόθρους απορροφητικούς ή συπτικούς. Πρόσφατα έχει ολοκληρωθεί µελέτη µε χρηµατοδότηση από το Ειδικό Πρόγραµµα Τοπικής Αυτοδιοίκησης «Ε.Π.Τ.Α.» µε την οποία αντιµετωπίζονται όλες οι αποχετεύσεις των οικισµών του ήµου και οι Εγκαταστάσεις Επεξεργασίας Λυµάτων «ΕΕΛ». Συγκεκριµένα προβλέπονται χωριστικά δίκτυα λυµάτων (όχι µικτά) σε όλους τους οικισµούς και δύο ΕΕΛ για την επεξεργασία των λυµάτων. Ο οικισµός της Ορµύλιας διαθέτει βιολογικό καθαρισµό µε επεξεργασία δευτέρου βαθµού και ισοδύναµο πληθυσµού 4000 ατόµων. Ο βιολογικός καθαρισµός λειτουργεί και συντηρείται από το δήµο αλλά κρίνεται προβληµατικός γιατί το αποχετευτικό δίκτυο της Ορµύλιας είναι παντορροϊκό και σε περίπτωση βροχοπτώσεων παρακάµπτεται ο βιολογικός καθαρισµός και τα λύµατα οδηγούνται σε ελεύθερο χώρο. 96

3.4.4 Ύδρευση Το δίκτυο της ύδρευσης καλύπτει 37 τέσσερις οικισµούς, το κάθε ένα εξυπηρετείται µε ιδιαίτερη δεξαµενή και αντίστοιχη γεώτρηση. Αναλυτικότερα στον οικισµό της Ορµύλιας που είναι και η έδρα του ήµου υπάρχει µια δεξαµενή χωρητικότητας 250 κ.µ και µια δεύτερη 600κµ. που κατασκευάστηκε πρόσφατα. Οι δεξαµενές αυτές τροφοδοτούνται από γεωτρήσεις (κύρια και εφεδρική, παροχής 100κ.µ/ώρα και 80 κ.µ /ώρα αντίστοιχα). Στον οικισµό Ψακούδια η δεξαµενή είναι χωρητικότητας 250κ.µ και πρόκειται να γίνει επέκταση µε την κατασκευή καινούργιας που θα έχει επιπλέον χωρητικότητα 400κ.µ. Οι δεξαµενές τροφοδοτούνται από δύο γεωτρήσεις συνολικής παροχής 120κ.µ/ώρα. Ο οικισµός του Βατοπεδίου εξυπηρετείται από δεξαµενή 400κ.µ η οποία τροφοδοτείται από γεώτρηση παροχής 65κ.µ/ώρα. Τέλος το.. Μεταµόρφωσης διαθέτει δύο δεξαµενές 250κ.µ και 1000κ.µ χωρητικότητας οι οποίες τροφοδοτούνται από γεώτρηση παροχής 80κ.µ/ώρα. Η ύδρευση στον οικισµό της Ορµύλιας και στο.. Μεταµόρφωσης παρατηρείται πως αντιµετώπισε προβλήµατα να καλύψει τις ανάγκες σε νερό (κυρίως τη θερινή περίοδο) γι αυτό κατασκευάστηκε και δεύτερη δεξαµενή µεγαλύτερης χωρητικότητας. Το ίδιο πρόβληµα φαίνεται να αντιµετωπίζει τώρα και ο οικισµός των Ψακουδιών εφόσον πρόκειται να κατασκευαστεί επιπλέον δεξαµενή. Στο Βατοπέδι δεν υπάρχει πρόβληµα κάλυψης των αναγκών σε νερό αλλά εµφανίζεται πρόβληµα υφαλµύρωσης του νερού λόγω της αύξησης του βάθους της γεώτρησης. 3.4.5 Ηλεκτροδότηση Η περιοχή του ήµου της Ορµύλιας τροφοδοτείται 38 µε γραµµές µέσης τάσης επί κυκλικών στύλων (15KV) παράλληλες προς το κύριο οδικό δίκτυο. Οι στύλοι ξεκινούν από τον υποσταθµό µετασχηµατισµού (υψηλής σε µέση τάση) των Μουδανιών, επεκτείνονται όµοια µε γραµµές µέσης 37.( Γ. Παπασαραφιανός, Τεχνική Υπηρεσία. Ορµύλιας, προφορική πληροφορία) 38. (Γ. Παπασαραφιανός, Τεχνική Υπηρεσία. Ορµύλιας, προφορική πληροφορία) 97

τάσης προς τους υπόλοιπους οικισµούς του δήµου, καθώς και σε αγροτικές περιοχές για την εξυπηρέτηση αγροτικών αναγκών, και συνεχίζονται προς το ήµο της Σιθωνίας. Όλο το δίκτυο είναι εναέριο όπως επίσης εναέριοι επί στύλων είναι και οι υποσταθµοί διανοµής, µετασχηµατιστές µέσης τάσης (15KV) σε υψηλή (0.4 KV). 3.5 Χρήσεις Γης 3.5.1 Κατανοµή χρήσεων γης Ο χάρτης 5 στο παράρτηµα χαρτών απεικονίζει τις υφιστάµενες, θεσµοθετηµένες και πραγµατικές χρήσεις γης στο σύνολο του δήµου. Έντονη είναι η παρουσία των δασικών εκτάσεων που ξεκινούν από το βόρειο τµήµα του δήµου και φτάνουν σε κάποια σηµεία µέχρι την ακτή. Τη δασική έκταση περικυκλώνουν ζώνες που ήταν δασικές το 1945 και σήµερα έγιναν αγροτικές, καθώς και τµήµατα µε δενδρώδεις καλλιέργειες, κυρίως ελαιώνες. Στα λοφώδη εδάφη αναπτύσσονται κυρίως η κτηνοτροφία και σε περιορισµένο βαθµό η γεωργία, ενώ στον κάµπο της Ορµύλιας που έχει την αποκλειστικότητα των επίπεδων εδαφών αναπτύσσεται εντατική γεωργία. Το µεγαλύτερο τµήµα της επιφάνειας της γεωργικής γης του δήµου περιλαµβάνεται µέσα στα όρια της ζώνης προστασίας γεωργικής γης ψηλής παραγωγικότητας που θεσµοθετήθηκε µε το ΦΕΚ 84 /90. Με την ίδια υπουργική απόφαση έχουν θεσµοθετηθεί και ζώνες τουρισµού, υπερτοπικού κέντρου, προστασίας του υγροβιότοπου Χαβρία και φύτευσης γύρω από αυτόν, τµήµατα των οποίων βρίσκονται στις νότιες εκτάσεις της γεωργικής γης. Κατά µήκος της παραλίας του.. Ορµύλιας υπάρχουν ελώδεις περιοχές, καλύπτοντας τµήµατα των ζωνών τουρισµού, προστασίας και φύτευσης του υγροβιότοπου Χαβρία. Περίεργο είναι το γεγονός πως ο οικισµός Μοιράς έχει αναπτυχθεί µέσα σ αυτή την περιοχή και περιτριγυρίζεται από έλη. Στο χάρτη 5 φαίνονται επίσης οι θεσµοθετηµένοι και µη, οικισµοί, καθώς και συγκεντρώσεις µεµονωµένων κατοικιών, που αναπτύσσονται κυρίως στα παράλια του δήµου και κατά µήκος του 98

κεντρικού οδικού δικτύου. Τέλος έχουν σηµειωθεί και οι ακτές που είναι κατάλληλες για µπάνιο (βαθµολογηµένες µε άριστα τη µονάδα) σύµφωνα µε τη µελέτη ENVIREG. 3.5.2 Αιγιαλός Παρακάτω παρουσιάζεται ο πίνακας 3.13 ο οποίος παρουσιάζει τις υποθέσεις αιγιαλού του. Ορµύλιας. Μελετώντας τον χάρτη 5 του παραρτήµατος χαρτών φαίνεται ότι η γραµµή του αιγιαλού έχει χαραχθεί σχεδόν σε όλο το µήκος της ακτογραµµής του. της Μεταµόρφωσης εκτός από ένα τµήµα της ακτογραµµής στην περιοχή Λιβαδίτσι, το οποίο είναι σε εξέλιξη. Στο. Ορµύλιας έχουν οριστεί τρεις υποθέσεις, η µια στην παραλία των Ψακουδιών και άλλες δυο διαδοχικές µετά το έλτα του ποταµού Χαβρία προς το. της Μεταµόρφωσης.. ΑΡ.ΥΠΟΘΕΣΗΣ ΕΠΙΚΥΡΩΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ ΦΕΚ Ορµύλιας 711 ΑΠΟΦ.ΥΠ.ΟΙΚ. 5896/14-1-76 ΦΕΚ 34 /31-1-76 Ορµύλιας 4801 ΑΠΟΦ. ΥΠ. 1067156/5959 Β0010/30-10-03 Ορµύλιας 1252 ΑΠΟΦ. ΝΟΜ. 2992/13-6-80 ΦΕΚ 172 /31-3-81 Μεταµόρφωση 2410 σε εξέλιξη Μεταµόρφωση 1582 σε εξέλιξη Μεταµόρφωση 722 ΑΠΟΦ.ΥΠ.ΟΙΚ. 1633/29-3-77 ΦΕΚ 625 /80 Πίνακας 3.13 Υποθέσεις Αιγιαλού. Ορµύλιας Πηγή: Γ.Ε.Ν 3.6 Κόστος γης και κατοικίας Στον πίνακα 3.14 παρουσιάζεται το καθεστώς κόστους γης και κατοικίας του. Ορµύλιας ανά δηµοτικό διαµέρισµα. Οι αντικειµενικές αξίες γης ζωνών που αναγράφονται στον πίνακα 3.14 είναι οι επίσηµες τιµές των αντικειµενικών αξιών που δίνει η εφορία Πολυγύρου. Οι τρέχουσες τιµές αγοράς και οι τιµές των ενοικίων έχουν προκύψει από επιτόπια έρευνα και από πληροφορίες από κτηµατοµεσιτικά γραφεία του. Ορµύλιας. Από τον παραπάνω πίνακα συµπεραίνεται ότι οι τρέχουσες τιµές 99

αγοράς είναι υψηλότερες στο. Μεταµόρφωσης παρότι έχει µικρότερες αντικειµενικές αξίες γης. Τρέχουσες τιµές αγοράς ( ανά τ.µ) ηµοτικά ιαµερίσµατα.. Ορµύλιας.. Μεταµόρφωσης Οικόπεδα, κατώτερη τιµή 100 120 Οικόπεδα, ανώτερη τιµή 150 200 Πίνακας 3.14 Κόστος γης και κατοικίας. Ορµύλιας Πηγή: Κτηµατοµ εσιτικά γραφεία, Επιτόπια έρευνα. Αγροτεµάχια, κατώτερη τιµή 3 3 Αγροτεµάχια, ανώτερη τιµή Κατοικίες, κατώτερη τιµή Κατοικίες, ανώτερη τιµή Αντικειµενικές αξίες γης ( ανά τ.µ) Ζώνης, κατώτερη 50 1000 2000 650 70 1200 2000 700 Οι αντικειµ ενικές αξίες των οικοπέδ Ζώνης, ανώτερη 1300 1000 ων από Ύψος ενοικίων ( ανά τ.µ) Κατώτερη τιµή Ανώτερη τιµή 4 8 5 8 στοιχεία της ΟΥ Πολυγύρ ου για το. Μεταµόρφωσης κυµαίνονται µεταξύ 136-233 /τ.µ και για το. Ορµύλιας µεταξύ 50-55 /τ.µ. Ένας από τους λόγους που παρατηρείται αυτή η διαφορά, σύµφωνα µε λόγια υπευθύνων της εφορίας, είναι η ύπαρξη εξ αρχής ρυµοτοµικού σχεδίου στον οικισµό της Μεταµόρφωσης που διευκολύνει τον προσδιορισµό των τιµών ενώ στο.. Ορµύλιας οι τιµές προσδιορίζονται κατ εκτίµηση από συµβόλαια. Οι αντικειµενικές αξίες αγροτεµαχίων από στοιχεία της ΟΥ Πολυγύρου για το. Μεταµόρφωσης κυµαίνονται µεταξύ 1.5-45 /τ.µ και για το. Ορµύλιας µεταξύ 1.5-45 /τ.µ.. Τα παραλιακά αγροτεµάχια µέχρι βάθούς 100µ από τη θάλασσα είναι τα ακριβότερα. 100

Όσο αφορά τις αντικειµενικές αξίες των κατοικιών, τα στοιχεία από την εφορία απέχουν αρκετά από αυτά που δίνουν τα κτηµατοµεσιτικά γραφεία. Οι τιµές των κατοικιών για το. Ορµύλιας κυµαίνονται µεταξύ των τιµών 520-730 /τ.µ. και στο. Μεταµόρφωσης µεταξύ 700-1000 /τ.µ. 3.7 Χαρακτηριστικά της οικοδόµησης Στη συνέχεια ακολουθεί ο πίνακας 3.15 ο οποίος περιγράφει τις ανέσεις κατοικιών στο. Ορµύλιας.. Ορµύλιας Πραγµατικός πληθυσµός 1991 2001 Κανονικές κατοικίες 3162 3743 Κανονικές κατοικίες µε κεντρική θέρµανση 339 1014 Κανονικές κατοικίες µε κουζίνα 2990 3721 Κανονικές κατοικίες µε λουτρό ή ντους 2631 3675 Πίνακας 3.15 Ανέσεις κατοικιών. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ Ακολουθεί το γράφηµα 3.8 το οποίο περιγράφει την ποσοστιαία κατανοµή των ανέσεων των κανονικών κατοικιών του. Ορµύλιας για το 1991-2001. Μελετώντας το παρατηρείται ότι το σύνολο σχεδόν των κατοικιών διαθέτει λουτρό και κουζίνα (2001) και κεντρική θέρµανση σε ποσοστό 27.09%. Γενικά συµπεραίνεται ότι τη δεκαετία 1991-2001 υπάρχει µια σαφής βελτίωση των ανέσεων των κατοικιών η οποία συµβαδίζει µε τη γενικότερη ανάπτυξη και αύξηση του βιοτικού επιπέδου της εποχής. 101

Ποσοστιαία Κατανοµή Ανέσεων Κανονικών Κατοικιών 1991-2001 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 27,09 94,56 99,41 98,18 83,21 1991 2001 20,00 10,72 0,00 Με κεντρική θέρµανση Με κουζίνα Με λουτρό ή ντούς Γράφηµα 3.8 Ποσοστιαία Κατανοµή Ανέσεων Κανονικών Κατοικιών. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ. Ορµύλιας.. Ορµυλίας.. Μεταµορφώσεως Σύνολο κτιρίων 2,675 2,124 551 Προ του 1919 71 71 0 1919 έως 1945 351 347 4 1946 έως 1970 599 539 54 1971 έως 1990 981 757 224 1991 και µετά 579 334 245 Υπό κατασκευή 62 52 10 ε δηλώθηκε 32 24 8 Πίνακας 3.16 Χρονολογία κατασκευής κτιρίων. Ορµύλιας Πηγή: ΕΣΥΕ Ο πίνακας 3.16 περιγράφει τη χρονολογία κατασκευής των κτιρίων του. Ορµυλίας. Μελετώντας τον πίνακα παρατηρούµε ότι στην περιοχή του. Μεταµόρφωσης µέχρι το 1945 υπήρχαν µόνο τέσσερα κτίρια. Ο κύριος όγκος των κτιρίων στο. Ορµύλιας ο οποίος καταλαµβάνει ποσοστό 36.67% κατασκευάστηκε την εικοσαετία 1971-1990. 102

3.8 Κεντρικές λειτουργίες του. Ορµύλιας Παρακάτω παρουσιάζεται ο πίνακας 3.17 που δείχνει τις κεντρικές λειτουργίες του. Ορµύλιας. Κεντρικές Λειτουργίες /. Κεντρικές Λειτουργίες /Βασικές Βασικές Εξυπηρετήσεις Ορµύλιας Εξυπηρετήσεις Ορµύλιας Παιδικός Σταθµός 1 Κινηµατογράφος 1 Νηπιαγωγείο 2 ηµόσια Μέσα Μεταφοράς Ν ηµοτικό Σχολείο 1 Ταξί Ν Γυµνάσιο 1 Κέντρο Νεότητας 1 Λύκειο 1 Πολιτιστικός Σύλλογος 3 Ενορίες 3 Χώρος Πολιτιστ. Λειτουργιών 1 Γήπεδο 5 ίκτυο Ύδρευσης Ν Νεκροταφείο 3 ίκτυο Αποχέτευσης Ν Βιβλιοθήκη 1 Ξενοδοχείο/Ξενώνες Ν Αστυνοµικό τµήµα 2 Πρατήριο καυσίµων 6 Πυροσβεστική Υπηρεσία 1 Πρατήριο εφηµερίδων 2 Ταχυδροµείο 1 Φούρνος Ν Γραφείο ΕΗ 1 Παντοπωλείο Ν Γραφείο ΟΤΕ 1 Κρεοπωλείο Ν Κέντρο Υγείας - Καφενείο Ν Αγροτικό Ιατρείο 1 Εστιατόριο Ν Φαρµακείο 2 Περίπτερο/Ψιλικά Ν ΥΟ - Εµπορικά καταστήµατα Ν Ειρηνοδικείο - Πλατείες Παιδ. χαρές Ν Υποθηκοφυλακείο - Μουσείο 1 ασονοµείο - Θέατρο - Πίνακας 3.17 Κεντρικές Λειτουργίες. Ορµύλιας Πηγή: Επιτόπια έρευνα,. Ορµύλιας. 103

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 4.1 Η ανάγκη εφαρµογής Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στο. Ορµύλιας Σύµφωνα µε στοιχεία της µελέτης του ΓΠΣ του. Ορµύλιας παρατηρείται άναρχη και ανεξέλεγκτη δόµηση σε τµήµατα της παραλιακής ζώνης του δήµου, ιδιαίτερα στα βορειοδυτικά του ποταµού Χαβρία στην περιοχή Νησί. Στο.. Ορµύλιας πολλά από τα αυθαίρετα βρίσκονται στην περιοχή Νησί εντός της ζώνης Υ της ΖΟΕ η οποία χαρακτηρίζεται ως ζώνη του υγροβιότοπου Χαβρία, ενώ τα περισσότερα από τα υπόλοιπα βρίσκονται στη ζώνη Τ της ΖΟΕ που ορίζεται ως ζώνη τουρισµού και αναψυχής και κάποια εντός της ζώνης Φ που θεσµοθετήθηκε ως περιοχή προστατευτικής φύτευσης. Στα δυτικά παράλια του οικισµού της Μεταµόρφωσης εµφανίζεται σε µικρότερο βαθµό το φαινόµενο της αυθαίρετης δόµησης ανάµεσα σε νόµιµες µεµονωµένες κατοικίες. Επίσης παρατηρείται έντονη εκτός σχεδίου δόµηση µεµονωµένων κατοικιών στις περιοχές βόρεια των οικισµών Ψακουδιών και Μεταµόρφωσης. Η δόµηση αυτή αν και νόµιµη δηµιουργεί την εικόνα της διάσπαρτης και ανοργάνωτης δόµησης που προκαλεί προβλήµατα όχι µόνο σε επίπεδο υποδοµών αλλά και σε επίπεδο περιβαλλοντικής αισθητικής. Όπως αναφέρθηκε στην παράγραφο 3.3.1 τις τελευταίες τρεις δεκαετίες από το 1971 και µετά παρατηρείται συνεχώς αύξηση του πληθυσµού του. Ορµύλιας. Ειδικότερα τη δεκαετία 1991-2001 παρατηρήθηκε αύξηση του πληθυσµού κατά 25% σύµφωνα µε τα στοιχεία της ΕΣΥΕ. Αυτή η αλµατώδης αύξηση του πληθυσµού είχε σαν κύρια συνέπεια έντονες οικιστικές πιέσεις για πρώτη και δεύτερη κατοικία, µε αποτέλεσµα την άναρχη αυθαίρετη δόµηση και την ανοργάνωτη δόµηση γενικότερα που αναφέρθηκε παραπάνω. Ο θεσµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ έρχεται να επιλύσει ή να περιορίσει τα προαναφερθέντα προβλήµατα και πιο συγκεκριµένα να περιορίσει την διάσπαρτη και άναρχη εκτός σχεδίου δόµηση, η οποία δηµιουργεί συνύπαρξη ασυµβίβαστων χρήσεων γης και θέµατα εξασφάλισης του αιγιαλού και των ζωνών παραλιών. Όπως επίσης να προσφέρει την οργανωµένη δόµηση σε επίπεδο δικτύων και τεχνικών υποδοµών, για την άρτια και αποτελεσµατική λειτουργία του οικισµού καθώς και τη διατήρηση της περιβαλλοντικής ισορροπίας της περιοχής. Στο χάρτη 6 του παραρτήµατος Β 104

φαίνονται οι πέντε εναποµείναντες προτεινόµενες περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ, από τις οκτώ που είχαν προταθεί αρχικά, µετά από εισήγηση της ΙΠΕΧΩ της Κ. Μακεδονίας. 4.2 Ρυµοτοµικός Σχεδιασµός σε µια από τις προτεινόµενες Π.Ε.Ρ.ΠΟ. του. Ορµύλιας Σύµφωνα µε το Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµό (ΓΟΚ, άρθρο 2 ν. 1577/1985 «Εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο οικισµού» ή σχέδιο πόλης ή πολεοδοµικό σχέδιο ή πολεοδοµική µελέτη είναι το διάγραµµα µε τον τυχόν ειδικό πολεοδοµικό κανονισµό που έχει εγκριθεί σύµφωνα µε τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόµησης, τους κοινόχρηστους και δοµήσιµους χώρους και τις επιτρεπόµενες χρήσεις σε κάθε τµήµα ή ζώνη του οικισµού. Έχοντας σαν σκοπό την καλύτερη κατανόηση των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. επιχειρείται ο σχεδιασµός ρυµοτοµικού σχεδίου σε µια έκταση 120 στρ. στο. Μεταµόρφωσης που βρίσκεται, εντός των ορίων µιας προτεινόµενης περιοχής στην οποία θα µπορούν να αναπτυχθούν Π.Ε.Ρ.ΠΟ.. Η έκταση αυτή αρχικά άνηκε σε πέντε ιδιοκτήτες και στη συνέχεια αγοράστηκε από έναν Σύλλογο Ιδιοκτητών. Με απόφαση του Γενικού Γραµµατέα Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας η έκταση εγκρίθηκε ως προς τη χωροθέτηση και την οικιστική καταλληλότητά της από τη ΙΠΕΧΩ Κ. Μακεδονίας (Μάιος 1997) αλλά, δεν προχώρησε σε πολεοδόµηση καθώς το Συµβούλιο Επικρατείας δεν ενέκρινε την πολεοδοµική µελέτη του οικισµού ώστε να γίνει Προεδρικό ιάταγµα λόγω έλλειψης Χωροταξικού Σχεδιασµού που να καθορίζει τις χρήσεις γης στην περιοχή, συνεπώς ακυρώθηκε η καταλληλότητα της περιοχής. Στον χάρτη 3 µε τίτλο Πλαίσιο όµησης του Ορµύλιας φαίνεται η παραπάνω έκταση µε τον χαρακτηρισµό Ιδιοκτησία Συλλόγου η θέση της οποίας βασίστηκε στο χάρτη Χρήσεων Γης της µελέτης ΓΠΣ του. Ορµύλιας. Για την συγκεκριµένη περιοχή υπήρχαν δυο τοπογραφικά διαγράµµατα της περιοχής, κλίµακας 1:5000 στο ηµαρχείο της Ορµύλιας. Το ένα αφορά στην Οριστική ιανοµή της Μεταµόρφωσης Χαλκιδικής το 1943 και το άλλο στην Συµπληρωµατική ιανοµή πάνω στα οποία διακρίνονται τα πέντε αρχικά αγροτεµάχια (509,788,789,790,792). Στο χάρτη 7 του παραρτήµατος Β φαίνονται τα αρχικά αυτά αγροτεµάχια που η ενοποίηση τους αποτελεί ιδιοκτησία του συλλόγου. Η περιοχή 105

στην οποία βρίσκονται αυτά τα αγροτεµάχια υπήρξε µετόχι της µονής ιονυσίου του Αγ. Όρους µέχρι τo 1924 όπου παραχωρήθηκαν στο κράτος. Βάσει των συµβολαίων των πρώην ιδιοκτητών τα κτήµατα αυτά περιήλθαν σ αυτούς από παραχώρηση του ηµοσίου (µετά από απαλλοτρίωση) δυνάµει του υπ αριθµού 272537/10-5-1963 τίτλου κυριότητος του Υπ. Γεωργίας ( /νση Εποικισµού). Συνεπώς η ιανοµή έγινε το 1943 και συµπληρώθηκε το 1959 αλλά ο τελικός τίτλος κυριότητος δόθηκε στους ιδιοκτήτες το 1963. Το µεγαλύτερο τµήµα της ιδιοκτησίας του Συλλόγου βρίσκεται σε ύψωµα και έχει καλό προσανατολισµό προς τη θέα, εξαιρείται µια περιοχή µε απότοµη κλίση όπου δε θα αξιοποιηθεί για δόµηση. 4.2.1 Πολεοδοµικά Χαρακτηριστικά Ως προς τη γενική πολεοδοµική λειτουργία του οικισµού, αυτή επιλέγεται να είναι η αµιγούς κατοικία. Από τις ειδικές χρήσεις γης που συµπεριλαµβάνονται στην κατηγορία αυτή, εξαιρούνται τα κτίρια πρωτοβάθµιας και δευτεροβάθµιας εκπαίδευσης, λόγω του ότι η περιοχή προορίζεται να είναι παραθεριστική. Ωστόσο για να αποτελεί ο οικισµός αυτός ένα «ζωντανό οργανισµό», στα εµπορικά καταστήµατα που εξυπηρετούν τις καθηµερινές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής (παντοπωλεία, φαρµακεία, χαρτοπωλεία κλπ.) προστίθενται και δύο ειδικές χρήσεις γενικής κατοικίας, τα εστιατόρια και τα αναψυκτήρια. Για την οργάνωση του οικισµού προτείνονται δύο πολεοδοµικές ενότητες µε βάση την καλύτερη εξυπηρέτηση των κατοίκων. Η πρώτη πολεοδοµική ενότητα περιλαµβάνει το κεντρικό τµήµα του οικισµού στο οποίο χωροθετεί το µεγαλύτερο µέρος των κεντρικών και κοινωφελών λειτουργιών όπως, πολιτιστικές λειτουργίες, περίθαλψη, χώροι λατρευτικών εκδηλώσεων, εµπορικά καταστήµατα, ξενώνες µικρού δυναµικού (περίπου 20 κλίνες) και χώροι αναψυχής (εστιατόρια - αναψυκτήρια). Οι χώροι αυτοί προτείνονται στο κέντρο του οικισµού για να είναι εύκολα προσβάσιµοι από όλους τους κατοίκους της δεύτερης πολεοδοµικής ενότητας. Τη δεύτερη πολεοδοµική ενότητα αποτελεί το υπόλοιπο τµήµα της επιφάνειας του οικισµού, µε αποκλειστικές χρήσεις την κατοικία και τις αθλητικές εγκαταστάσεις. Η ενότητα αυτή απλώνεται σχεδόν περιµετρικά της πρώτης και περιλαµβάνει οικοδοµικά τετράγωνα και ανοικτούς 106

κοινόχρηστους χώρους ελεύθερης µορφής, σχήµατος και αναλογιών, για να αποφευχθεί η µονοτονία και η έλλειψη προσανατολισµού από τον επισκέπτη. Στο σύνολο της περιοχής το οδικό δίκτυο αποτελείται µόνο από µια κεντρική οδό διπλής κατεύθυνσης, ενώ όλη η υπόλοιπη περιοχή είναι πεζοδροµηµένη. Η πρόσβαση των αυτοκίνητων στις κατοικίες γίνεται από τους πεζόδροµους, οι οποίοι όµως είναι βατοί από αυτοκίνητο και έχουν για την κίνηση των αυτοκινήτων συγκεκριµένη κατεύθυνση. Σχετικά µε τον καθορισµό της χωρητικότητας του µέγιστου αριθµού κατοίκων του οικισµού, λήφθηκαν υπόψη οι προδιαγραφές µελετών της παρ.5 αρθρ.24 του Ν.2508 και η απόφαση υπ. αρ. 6252/1342 του ΦΕΚ292Β/1999, που ορίζουν τα σταθερότυπα πυκνότητας κατοίκων, τις επιτρεπόµενες τιµές του µέσου συντελεστή δόµησης στο σύνολο των οικοδοµήσιµων χώρων καθώς επίσης και το συντελεστή δόµησης κάθε οικοδοµήσιµου χώρου. Για τον οικισµό που µελετάται λόγω του ότι αφορά παραθεριστική κατοικία καθορίστηκε µέσος συντελεστής δόµησης 0.2 και ποσοστό κάλυψης ε (40%-60%) κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων 0.6, οπότε προκύπτει ο οικοπεδικός συντελεστής δόµησης (0,2/1-0,6) 0.5. Οι τιµές των σταθερότυπων που ορίστηκαν είναι εντός των επιτρεπόµενων ορίων (ΦΕΚ292Β/1999) και ορίζονται ίσες µε: λ συντελεστής κορεσµού : 0.7 σ ο µέσος συντελεστής δόµησης : 0.2 (0.2-0.4) k η επιφάνεια δόµησης ανά άτοµο για κατοικία σε µ 2 ανά άτοµο: 35 (25-35 µ 2 /κατ) k η επιφάνεια δόµησης ανά άτοµο για όλες τις χρήσεις πλην των κοινωφελών και της κατοικίας, σε µ 2 ανά άτοµο: 5 (3-5 µ 2 /κατ) s η επιφάνεια της ζώνης σε στρέµµατα: 120.09 Συνεπώς βάσει αυτών των δεδοµένων η d πυκνότητα ζώνης σε άτοµα ανά στρέµµα υπολογίζεται σύµφωνα µε τον ακόλουθο τύπο ίση µε 2 και η χωρητικότητα c σε οικιστές µέσω του τύπου c=s d λ ίση µε 168. Οι οικιστές αυτοί συνιστούν τους συνιδιοκτήτες του 40% συνολικής έκτασης (120.09 στρ) που είναι περίπου 48.04 στρ. Οπότε θα µπορούσε να γίνει διαίρεση αυτών των στρεµµάτων σε 96 ιδιοκτησίες επιφάνειας 107

περίπου ίσης µε 0.5 στρ. και µε µέγιστο επιτρεπόµενο εµβαδό δοµήσιµης επιφάνειας 250 µ 2 (0.5*500 µ 2 ). Η βασική προσπάθεια σ αυτό το σχέδιο είναι να επιτευχθεί ο κύριος στόχος της εφαρµογής του µηχανισµού των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στην περιοχή, δηλαδή η οικιστική οργάνωση της περιοχής για την εξυπηρέτηση της β κατοικίας, εξασφαλίζοντας ένα λειτουργικό, αισθητικό και περιβαλλοντικό αποτέλεσµα. Οι κατευθύνσεις και οι όροι δόµησης που ακολουθήθηκαν ώστε να οδηγήσουν στην εκπλήρωση του στόχου είναι: 1. Η επιλογή µεγάλου ποσοστού κάλυψης (ε=0.6) κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων ώστε να µην προσβληθεί η φυσική οµορφιά και µεταλλαχθεί η φυσιογνωµία της περιοχής. 2. Η χωροθέτηση των ιδιοκτησιών σε τοποθεσίες µε καλό προσανατολισµό (νότιο) και καλή θέα. 3. Η χωροθέτηση µεγάλων εκτάσεων πρασίνου, αναψυχής και αθλητικών εγκαταστάσεων, σε τµήµατα που δεν ενδείκνυνται για κατοικίες. 4. Η οργάνωση του δικτύου µε τέτοιο τρόπο ώστε να µην είναι εις βάρος της αισθητικής και της λειτουργίας της πόλης. Αυτό επιτυγχάνεται σχεδιάζοντας µόνο µια κύρια περιφερειακή οδό διπλής κατεύθυνσης και πλάτους 7µ, µε αµφίπλευρο σύστηµα χρωµατιστών ποδηλατοδρόµων, πρασίνου και πεζοδρόµων, στο µεγαλύτερο τµήµα της. Ενώ το εσωτερικό του οικισµού εξυπηρετείται από πεζόδροµους βατούς από αυτοκίνητο, εποµένως έχουν προσπέλαση όλα τα οικόπεδα. 5. Ο καθορισµός χώρων στάθµευσης εκατέρωθεν της περιφερειακής οδού, δίπλα στις αθλητικές εγκαταστάσεις και στο κέντρο του οικισµού προς εξυπηρέτηση των περαστικώνεπισκεπτών. 6. Η επιλογή του συντελεστή δόµηση των οικοπέδων ίση µε 0.5 (εντός των ορίων, max=0.6). 108

7. Ο καθορισµός µέγιστου αριθµού ορόφων των κτιρίων 2 και µέγιστου επιτρεπόµενου ύψους κτιρίων ίσος µε 8.5µ συµπεριλαµβανοµένης σ αυτό και της κεραµοσκεπούς στέγης, η οποία είναι υποχρεωτική. 8. Σαν µέγιστο επιτρεπόµενο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου από το ΓΟΚ ορίζεται το 70%, ωστόσο θεωρείται για τη συγκεκριµένη µελέτη καταλληλότερο το 50% ώστε να υπάρχει µια αρµονική σχέση µεταξύ κτιριακού όγκου και υπαίθριου χώρου. 9. Ο καθορισµός του πλάτους του προκηπίου ίσος µε 5µ ώστε να «προστατεύει» το κτίριο από την οδό και αντίστροφα, να υποβοηθάει τις λειτουργίες όπως συµβολή στη δηµιουργία χώρου στάθµευσης εντός του ακινήτου και να συµβάλει στη βελτίωση της εικόνας κτιρίου και οδού. Εξαίρεση γίνεται στα οικόπεδα που η οικοδοµική γραµµή περνάει µέσα από αυτά, παράλληλα σε δύο ή τρεις πλευρές τους. Στην περίπτωση αυτή το πλάτος του προκηπίου σχεδιάζεται ίσο µε 3µ. Επιπλέον µπορούν να γίνουν κάποιες παρεµβάσεις πιο συγκεκριµένες όσο αφορά στον πολεοδοµικό σχεδιασµό: 1. Αρχικά, αν και τα οικοδοµικά συστήµατα έπαυσαν να ισχύουν, η προκαθορισµένη τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο θα ευνοούσε την παραµονή των ανθρώπων όχι µόνο από άποψη λειτουργικότητας αλλά και αισθητικής. Οπότε γενικεύεται σε όλα τα οικόπεδα το πανταχόθεν ελεύθερο σύστηµα. Αυτό εκφράζεται στο σχέδιο µε την πρόβλεψη στους όρους δόµησης του προκηπίου και της υποχρεωτικής απόστασης 2µ από τα όρια των οµόρων οικοπέδων. 2. Να ρυθµίζεται υποχρεωτική τοποθέτηση του όγκου του κτιρίου στην οικοδοµική γραµµή ή και στις δύο σε περίπτωση γωνιακών οικοπέδων, έτσι ώστε να ελέγχεται οριζοντιογραφικά η θέση των όγκων στο οικόπεδο και να έχουν όλα τα κτίρια θέα. 3. Για την εξασφάλιση της ενότητας του αισθητικού χαρακτήρα του οικισµού, µπορούν να καθοριστούν για τα κτίρια µορφολογικοί όροι ή εναλλακτικές προτάσεις κατασκευών, που να ακολουθούν την παραδοσιακή αρχιτεκτονική της περιοχής. 109

4. Η περίφραξη των οικοπέδων µπορεί να παραληφθεί και στη θέση της να γίνει µια κατασκευή πεζοδροµίου 1µ, µε θαµνώδη φυτά εκατέρωθεν. 5. Η αρχιτεκτονική µελέτη να προβλέπει υποχρεωτικά στο εσωτερικό κάθε οικοπέδου κλειστό ή ηµιϋπαίθριο γκαράζ. 6. Τέλος στους κοινόχρηστους χώρους, στους χώρους µε πράσινο και στις παιδικές χαρές να υπάρχει εξοπλισµός ελεύθερων χώρων µε κατάλληλη «επίπλωση» και κηποτεχνική διαµόρφωση. 110

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 5.1 Συµπεράσµατα Ο θεσµός των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. αποτελεί τη λύση σε ένα χρόνιο πρόβληµα στην Ελλάδα που η εφαρµογή του εξυπηρετεί ανάγκες και περιορίζει δυσµενείς καταστάσεις στον χώρο της ιδιωτικής πολεοδόµησης. Πριν το Ν.2508/97, η έννοια της ιδιωτικής πολεοδόµησης εµφανίστηκε µε τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς (Ν.1337/1983) τους οποίους συνιστούσαν ένα σύνολο φυσικών προσώπων και αργότερα αυτούσια αναφέρθηκε στο Ν.1947/1991, όπου δόθηκε η δυνατότητα και σε επενδυτές να αγοράζουν γη, να την κατακερµατίζουν σε ιδιοκτησίες, και να οικοδοµούν ανεξέλεγκτα. Το πρόβληµα εφαρµογής αυτών των νόµων ήταν κυρίως η µη έγκριση αιτήσεων οικιστικής καταλληλότητας και πολεοδοµικών µελετών από το ΣτΕ, λόγω έλλειψης χωροταξικού σχεδίου. Τα Π.Ε.Ρ.ΠΟ. όµως καλύπτουν αυτές τις αδυναµίες γιατί είναι ένας µηχανισµός συµβατός µε τις διατάξεις του χωροταξικού και πολεοδοµικού σχεδιασµού της χώρας µας, καθώς επίσης και αποδεκτός από το Συµβούλιο της Επικρατείας εφόσον αποτελεί µέσο υλοποίησής του. Κάθε χωροταξικό σχέδιο µιας περιοχής ή πολεοδοµικό σχέδιο προβλέπει ζώνες αναζήτησης περιοχών Π.Ε.Ρ.ΠΟ. που επιτρέπουν την οργανωµένη δόµηση. Συνεπώς µε τα Π.Ε.Ρ.ΠΟ. εφαρµόζεται µιας άλλης µορφής ένταξη σε σχέδιο πόλης κυρίως για δεύτερη-παραθεριστική κατοικία. Η πλήρης λειτουργία του θεσµού αυτού δεν έχει ακόµα πραγµατοποιηθεί. Η εφαρµογή του στον Ελλαδικό χώρο περιορίζεται συχνά µέχρι το στάδιο της µελέτης λόγω του ότι δεν υπάρχει συλλογική βούληση από τους εµπλεκόµενους φορείς. Υπάρχει γενικότερα µια δυσπιστία ως προς τη χρησιµότητά του, η οποία γίνεται φανερή στον περιορισµό των προτεινόµενων περιοχών Π.Ε.Ρ.ΠΟ. µε σκοπό τη διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των περιοχών και τον περιορισµό της δόµησης, αψηφώντας την εκτιµώµενη αύξηση των οικιστικών αναγκών. Η τακτική όµως αυτή δε θα επιλύσει εντελώς το πρόβληµα της εκτεταµένης και άναρχης δόµησης καθώς το «περίσσευµα» της ζήτησης θα διοχετευτεί στις εκτός σχεδίου περιοχές είτε νόµιµα είτε παράνοµα. Αντίθετα, σε περιπτώσεις που η οικιστική ζήτηση της περιοχής υπερκαλύπτεται από τις 111

προσφερόµενες Π.Ε.Ρ.ΠΟ περιοχές θα πρέπει η οργανωµένη δόµηση να περιορίζεται µόνο στις ανάγκες της οικιστικής ζήτησης. Η ανάπτυξη οικισµών µέσω του θεσµού των Π.Ε.Ρ.ΠΟ συµβάλει στην οικονοµική άνοδο της ευρύτερης περιοχής εφαρµογής τους. Ιδιαίτερα στην περίπτωση που φορέας είναι κάποιος επενδυτής, ντόπιος ή µη, θα χρειαστεί να γίνουν µεγάλες οικοδοµικές εργασίες και τεχνικά έργα υποδοµών, οπότε θα υπάρξει ανάγκη από εργατικά χέρια και κατανάλωση οικοδοµικών υλικών. Ενώ είναι σίγουρο πως µακροπρόθεσµα η άφιξη των νέων οικιστών θα δηµιουργήσει ανάγκες εµπορίου και θα προωθήσει τη γεωργία ή την κτηνοτροφία της περιοχής, καθώς οι πωλήσεις και η ζήτηση των προϊόντων τους θα αυξηθούν. Τέλος η εφαρµογή του θεσµού των Π.Ε.Ρ.ΠΟ. τηρούµενη όλες τις προϋποθέσεις µπορεί να εναντιωθεί και να ανατρέψει την µέχρι τώρα δυσµενή επικρατούσα κατάσταση στους οικισµούς α και β κατοικίας και να εξασφαλίσει στον άνθρωπο και γενικότερα στο κοινωνικό σύνολο τα απαραίτητα και µε σωστό τρόπο «πολεοδοµικά αγαθά» 39. Αυτό δικαιολογείται εφόσον στις προδιαγραφές της περιλαµβάνει την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, στοχεύει στη σωστή οργάνωση του χώρου µη αναµειγνύοντας ασυµβίβαστες χρήσεις γης και εξασφαλίζει τις απαιτούµενες τεχνικές υποδοµές. 39. Αθανάσιος Ι. Αραβαντινός,Πολεοδοµικός Σχεδιασµός, «Για µια βιώσιµη ανάπτυξη του αστικού χώρου», Αθήνα 1997, σελ.39 112

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 1.Π.. 23.2.1987 (ΦΕΚ 166 ) περί κατηγοριών και χρήσεων γης...113 2.Π.. 93 / 1987: Περί Οικοδοµικών Συνεταιρισµών (Επιλεγµένα άρθρα)...120 3. Οδηγία 2001 / 42 / ΕΚ ή ΣΠΕ...129 4. Άρθρο 24 του Συντάγµατος, 1975 «άση Χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας Μνηµεία»...141 5. Εγκύκλιος 52 Γεν. /νσης ΥΠΕΧΩ Ε, Α.Π.: Οικ. 37963.12172/29.12.1997 «ιευκρινήσεις σχετικά µε την εφαρµογή του άρθρου 24 παρ.18 του Ν. 2508/97 Βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη για την προώθηση θεµάτων των Οικοδοµικών Συνεταιρισµών»...142 6. Γνωµοδότηση το ΣτΕ (Αριθµός 157/2003)...143 7. Υ.Α. 24745/5672/99: Απαιτούµενα δικαιολογητικά για τη χορήγηση βεβαίωσης του αρθ. 24, παρ. 6 του Ν. 2508/97...161 8. Υ.Α. 6252/1342/99: Προδιαγραφές εκπόνησης µελετών Γενικών Κατευθύνσεων της παρ. 3 του αρθ. 24 του Ν.2508/97...164 1. Π.. 23.2.1987 (ΦΕΚ 166 ) περί κατηγοριών και χρήσεων γης. Άρθρο 1: Κατηγορίες χρήσεων Οι χρήσεις γης στις περιοχές των γενικών πολεοδοµικών σχεδίων, καθορίζονται σε κατηγορίες ως ακολούθως: Α) Σύµφωνα µε τη γενική πολεοδοµική λειτουργία τους: 1. Αµιγής κατοικία. 2. Γενική κατοικία. 3. Πολεοδοµικά κέντρα-κεντρικές λειτουργίες πόλης-τοπικό κέντρο συνοικίας-γειτονιάς. 4. Μη οχλούσα βιοµηχανία-βιοτεχνία, βιοµηχανικό και βιοτεχνικό πάρκο (χαµηλή-µέση όχληση). "Βιοµηχανικό πάρκο (ΒΙΠΑ)-Βιοτεχνικό Πάρκο (ΒΙΟΠΑ), προς εξυγίανση". 5. Οχλούσα βιοµηχανία-βιοτεχνία (υψηλή όχληση). 6. Χονδρεµπόριο. 7. Τουρισµός-αναψυχή. 8. Ελεύθεροι χώροι-αστικό πράσινο. 9. Κοινωφελείς εξυπηρετήσεις. 113

Β) Σύµφωνα µε την ειδική πολεοδοµική λειτουργία τους: 1. Κατοικία. Κατ' εξαίρεση επιτρέπεται να χρησιµοποιούνται χώροι κτιρίων κατοικίας για άσκηση επαγγέλµατος, συµβιβασµού προς την κυρία χρήση του κτιρίου (ιατρεία, δικηγορικά γραφεία κλπ). 2. Ξενώνες µικρού δυναµικού (περί τις 20 κλίνες). 3. Εµπορικά καταστήµατα, καταστήµατα παροχής προσωπικών υπηρεσιών. 4. Γραφεία, Τράπεζα, Ασφάλειες, Κοινωφελείς οργανισµοί. 5. ιοίκηση. 6. Εστιατόρια. 7. Αναψυκτήρια. 8. Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής. 9. Ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. 10. Χώροι συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηµατογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης κλπ.). 11. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, αίθουσες εκθέσεων κλπ.). 12. Κτίρια εκπαίδευσης. -πρωτοβάθµιας -δευτεροβάθµιας -τριτοβάθµιας -ειδικής εκπαίδευσης. 13. Θρησκευτικοί χώροι. 14. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας (Υγειονοµικά κέντρα, παιδικοί σταθµοί, οίκοι ευγηρίας κλπ.). 15. Κτίρια περίθαλψης (νοσοκοµεία, κλινικές). 16. Βιοµηχανικές εγκαταστάσεις (χαµηλής, µέσης, υψηλής όχλησης). 17. α) Βιοµηχανικές εγκαταστάσεις (χαµηλής, µέσης, υψηλής όχλησης). β) Επαγγελµατικά εργαστήρια (χαµηλής, µέσης υψηλής όχλησης). 18. Κτίρια, γήπεδα αποθήκευσης. 19. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 20. Πρατήρια βενζίνης, υγραερίου. 21. Εγκαταστάσεις χονδρικού εµπορίου. 22. Εγκαταστάσεις γεωργικών, δασικών κτηνοτροφικών, αλιευτικών και λοιπών αγροτικών εκµεταλλεύσεων. 23. «εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων - εκθεσιακά κέντρα». 114

24. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 25. Ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι (πλατείες πάρκα, άλση, οδοί, παιδικές χαρές κλπ.). 26. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. 27. Αλλες ειδικές χρήσεις (στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νεκροταφεία κλπ.). Άρθρο 2: Περιεχόµενα αµιγούς κατοικίας. Στις περιοχές αµιγούς κατοικίας επιτρέπονται µόνο: 1. Κατοικία. 2. Ξενώνες µικρού δυναµικού (περί τις 20 κλίνες). 3. Εµπορικά καταστήµατα που εξυπηρετούν τις καθηµερινές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής (παντοπωλείο, φαρµακείο, χαρτοπωλείο κλπ.). 4. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 5. Κτίρια πρωτοβάθµιας και δευτεροβάθµιας εκπαίδευσης. 6. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 7. Θρηκευτικοί χώροι. 8. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις). Άρθρο 3: Περιεχόµενα γενικής κατοικίας. Στις περιοχές γενικής κατοικίας επιτρέπονται µόνο: 1. Κατοικία. 2. Ξενοδοχεία µέχρι 10 κλινών και ξενώνας. 3. Εµπορικά καταστήµατα (µε εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολυκαταστήµατα). 4. Γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισµοί. 5. Κτίρια εκπαίδευσης. 6. Εστιατόρια. 7. Αναψυκτήρια. 8. Θρησκευτικοί χώροι. 9. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 10. Επαγγελµατικά εργαστήρια χαµηλής όχλησης. 11. Πρατήρια βενζίνης. 12. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 115

13. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 14. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις). Άρθρο 4: Περιεχόµενο πολεοδοµκού κέντρου-κεντρικής λειτουργίας πόλης-τοπικού κέντρου συνοικίας-γειτονιάς Στις περιοχές της κατηγορίας αυτής, επιτρέπονται µόνο: 1. Κατοικία. 2. Ξενώνες, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. 3. Εµπορικά καταστήµατα. 4. Γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισµοί. 5. ιοίκηση (στα κέντρα γειτονιάς επιτρέπονται µόνο κτίρια διοίκησης επιπέδου γειτονιάς). 6. Εστιατόρια. 7. Αναψυκτήρια. 8. Κέντρα διασκέδασης αναψυχής. 9. Χώροι συνάθροισης κοινού. 10. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις. 11. Κτίρια εκπαίδευσης. 12. Θρησκευτικοί χώροι. 13. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 14. Επαγγελµατικά εργαστήρια χαµηλής όχλησης. 15. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 16. Πρατήρια βενζίνης. 17. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 18. "Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων - εκθεσιακά κέντρα" 19. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. Άρθρο 5: Περιεχόµενο µη οχλούσας βιοµηχανίας-βιοτεχνίας-βιοµηχανικού και βιοτεχνικού πάρκου "ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση". Στις περιοχές µη οχλούσας βιοµηχανίας-βιοτεχνίας, επιτρέπονται µόνο: 1. Βιοµηχανικές εγκαταστάσεις χαµηλής και µέσης όχλησης. 2. Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις χαµηλής και µέσης όχλησης. 3. Επαγγελµατικά εργαστήρια χαµηλής και µέσης όχλησης. 116

4. Κτίρια, γήπεδα αποθήκευσης. 5. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 6. Πρατήρια βενζίνης, υγραερίου. 7. Κατοικία για προσωπικό ασφαλείας. 8. Γραφεία. 9. Εστιατόρια. 10. Αναψυκτήρια. 11. Χώροι συνάθροισης κοινού. 12. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 13. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 14. "Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων - εκθεσιακά κέντρα". 15. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. Άρθρο 6: Περιεχόµενα οχλούσας βιοµηχανίας-βιοτεχνίας. Στις περιοχές οχλούσας βιοµηχανίας-βιοτεχνίας, επιτρέπονται µόνο: 1. Βιοµηχανικές εγκαταστάσεις. 2. Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις. 3. Επαγγελµατικά εργαστήρια. 4. Κτίρια, γήπεδα αποθήκευσης. 5. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 6. Πρατήρια, βενζίνης, υγραερίου. 7. Εγκαταστάσεις γεωργικών, δασικών, κτηνοτροφικών, αλιευτικών και λοιπών αγροτικών εκµεταλλεύσεων. 8. Κατοικία για το προσωπικό ασφαλείας. 9. Ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι. 10. Γραφεία. 11. Εστιατόρια. 12. Αναψυκτήρια. 13. Χώροι συνάθροισης κοινού. 14. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 15. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 16. "Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων - εκθεσιακά κέντρα". 17. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. 117

Οι πιο πάνω υπ' αριθ. 10 έως και 15 ειδικές χρήσεις, επιτρέπονται µόνο υπό την προϋπόθεση ότι αποτελούν τµήµα των βιοµηχανικών ή βιοτεχνικών εγκαταστάσεων ή εξυπηρετούν τις ανάγκες των εργαζοµένων σ' αυτές. Άρθρο 7: Περιεχόµενο χονδρεµπορίου. Στις περιοχές χονδρεµπορίου, επιτρέπονται µόνο: 1. Εγκαταστάσεις χονδρικού εµπορίου. 2. "Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων - εκθεσιακά κέντρα". 3. Κτίρια, γήπεδα αποθήκευσης. 4. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 5. Πρατήρια, βενζίνης, υγραερίου. 6. Γραφεία. 7. Εστιατόρια. 8. Αναψυκτήρια. Οι πιο πάνω υπ' αριθ. 6 έως και 8 χρήσεις, επιτρέπονται µόνο µε την προϋπόθεση ότι αποτελούν τµήµα των εγκαταστάσεων χονδρικού εµπορίου ή εξυπηρετούν τις ανάγκες των εργαζοµένων σ' αυτές. Άρθρο 8: Περιεχόµενο τουρισµού-αναψυχής. Στις περιοχές τουρισµού-αναψυχής, επιτρέπονται µόνο: 1. Ξενώνες, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. 2. Κατοικία. 3. Εµπορικά καταστήµατα. 4. Εστιατόρια. 5. Αναψυκτήρια. 6. Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής. 7. Χώροι συνάθροισης κοινού. 8. Πολιτιστικά κέντρα και εν γένει πολιτιστικές λειτουργίες. 9. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 10. Θρησκευτικοί χώροι. 11. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 12. Πρατήρια βενζίνης. 118

13. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 14. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. "15. Συνεδριακά κέντρα 16. Ελικοδρόµια 17. Καζίνα 18. Γήπεδα γκόλφ 19. Τουριστικοί λιµένες". 20. «εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων - εκθεσιακά κέντρα». Άρθρο 9: Περιεχόµενο ελεύθερων χώρων-αστικού πράσινου. Στις περιοχές της κατηγορίας αυτής, επιτρέπονται µόνο: 1. Αναψυκτήρια. 2. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 3. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις. 4. Χώροι συνάθροισης κοινού. Άρθρο 10: Περιεχόµενο κοινωνικών εξυπηρετήσεων. Στις περιοχές κοινωνικών εξυπηρετήσεων, επιτρέπονται µόνο: 1. Κτίρια εκπαίδευσης. 2. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 3. Κτίρια περίθαλψης. 4. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις. 5. Αθλητικές εγκαταστάσεις. Στις περιοχές στις οποίες καθορίζεται µια µόνο ή και περισσότερες από τις πιο πάνω (υπ' αριθ. 1 έως και 5) χρήσεις, επιτρέπονται µόνο οι κατά περίπτωση καθοριζόµενες χρήσεις. Άρθρο 11: Γενικές διατάξεις. 1. Από την πολεοδοµική µελέτη, είναι δυνατόν ορισµένες από τις χρήσεις γης που επιτρέπονται σύµφωνα µε τα πιο πάνω άρθρα να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται µε όρους και προϋποθέσεις ή να αφορούν τµήµατα οικοδοµικών τετραγώνων ή οικοπέδων ή και ορόφους κτιρίων. 119

2. Για τις ευρύτερες περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης, όπως τα γεωγραφικά όρια αυτών καθορίζονται µε το αρθρ. 1 των υπ' αριθ. 1515/85 (ΦΕΚ 18/Α) και 1561/1985 (ΦΕΚ 148/Α) νόµων αντίστοιχα, είναι δυνατόν επίσης να επιτρέπονται και άλλες χρήσεις εκτός από εκείνες που αναφέρονται στο δ/γµα αυτό, εφόσον οι χρήσεις αυτές είναι απαραίτητες για την πραγµατοποίηση των στόχων των Ρυθµιστικών σχεδίων και των προγραµµάτων προστασίας περιβάλλοντος των περιοχών αυτών. 2. Π.. 93 / 1987: Περί Οικοδοµικών Συνεταιρισµών (Επιλεγµένα άρθρα) Άρθρο 1: Ορισµός - Σκοπός Οικοδοµικός συνεταιρισµός είναι κάθε συνεταιρισµός που έχει από το Καταστατικό του, αποκλειστικό σκοπό την εξασφάλιση για τα µέλη του, κατοικιών σε αστικές ή παραθεριστικές περιοχές ή την εν γένει αναµόρφωση, ανάπλαση και εξυγίανση περιοχών κατοικίας προς όφελος µόνον των µελών του. Άρθρο 2: Κατηγορίες οικοδοµικών συνεταιρισµών 1. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί διακρίνονται σε: α) Αστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς. β) Παραθεριστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς. 2. Αστικοί οικοδοµικοί συνεταιρισµοί είναι: α) Οι συνεταιρισµοί που έχουν σκοπό να αποκτήσουν τα µέλη τους κύρια κατοικία. ικαίωµα συµµετοχής σε αστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς έχουν µόνο όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις του αρθρ. 6 παρ. 1 και 2 του παρόντος Π. /τος και στερούνται κύριας κατοικίας στον τόπο µόνιµης διαµονής τους που βεβαιώνεται από τον ενδιαφερόµενο µε υπεύθυνη δήλωση του Α.Ν. 105/69 και αποδεικνύεται µε αντίγραφο της φορολογικής δήλωσης, καθώς και όταν η κατοικία που διαθέτουν δεν πληρεί τις στεγαστικές τους ανάγκες, σύµφωνα µε την παρ. 4 δεύτερο εδάφιο του αρθρ. 1 της υπ αριθ. Γ. 622/61/1984 απόφασης του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος (ΦΕΚ 9Β/1984). β) Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί που αποσκοπούν στην αναµόρφωση, ανάπλαση και εξυγίανση διαµορφωµένων περιοχών κύριας κατοικίας εφόσον 120

προβλέπονται από εγκεκριµένο Γ.Π.Σ. ικαίωµα συµµετοχής σ αυτούς τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς έχουν µόνο όσοι έχουν ιδιοκτησίες στην περιοχή. 3. Παραθεριστικοί οικοδοµικοί συνεταιρισµοί είναι: α) Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί που έχουν σκοπό να αποκτήσουν τα µέλη τους παραθεριστική κατοικία. ικαίωµα συµµετοχής σε παραθεριστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς έχουν µόνο όσοι στερούνται παραθεριστικής κατοικίας που βεβαιώνεται από τον ενδιαφερόµενο µε υπεύθυνη δήλωση του Α.Ν. 105/1969 και αποδεικνύεται µε αντίγραφο της φορολογικής δήλωσης. β) Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί που αποσκοπούν στην αναµόρφωση, ανάπλαση και εξυγίανση διαµορφωµένων περιοχών παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον οι περιοχές αυτές προβλέπονται από εγκεκριµένη ζώνη οικιστικού ελέγχου. ικαίωµα συµµετοχής σ αυτούς τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς έχουν µόνο όσοι έχουν ιδιοκτησίες στην περιοχή. 4. Τρόποι εξασφάλισης κατοικίας. Όλοι οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί µπορούν να εξασφαλίσουν κατοικία για τα µέλη τους µε τους παρακάτω τρόπους: α) Με παραγωγή κατοικιών από ενιαίο κατασκευαστικό φορέα. β) Με διανοµή αυτοτελών οικοπέδων για την ανέγερση κατοικιών από τα µέλη. γ) Με απ' ευθείας αγορά έτοιµων κατοικιών. δ) Με συνδυασµό των παραπάνω περιπτώσεων και µε τις προϋποθέσεις των διατάξεων του παρόντος Π. /τος. Άρθρο 4: ιαδικασία σύστασης οικοδοµικών συνεταιρισµών Η κίνηση της διαδικασίας για σύσταση οικοδοµικών συνεταιρισµών γίνεται: Ι. Από το δήµο ή την κοινότητα, είτε αυτεπάγγελτα, είτε µετά από κοινή αίτηση 25 τουλάχιστον ατόµων που ενδιαφέρονται να συνεταιριστούν για να αποκτήσουν κατοικία της ίδιας κατηγορίας, είτε µετά από έγγραφο του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων. 2. Από τους ενδιαφεροµένους. Ι. Κίνηση της διαδικασίας από το δήµο ή κοινότητα. Ι. Ο δήµος ή κοινότητα ανεξάρτητα από το ποιος ζητά την κίνηση της διαδικασίας σύστασης οικοδοµικού συνεταιρισµού συντάσσει έκθεση σκοπιµότητας δηµιουργίας του οικοδοµικού συνεταιρισµού στα διοικητικά του όρια, σε συνεργασία µε τις αρµόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου 121

Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων, βασισµένη στο µέγεθος της οικιστικής ανάπτυξης και στις δυνατότητες της περιοχής προτείνονται εφόσον είναι δυνατόν, περιοχές κατάλληλες για οικιστική χρήση. 2. Εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις για τη σύσταση οικοδοµικού συνεταιρισµού ο δήµος ή η κοινότητα µε ανακοίνωση που δηµοσιεύεται ταυτόχρονα σε δύο ηµερήσιες εφηµερίδες Αθηνών ή της Θεσσαλονίκης και µια τοπική και για δύο συνεχείς ηµέρες καθώς και µε τοιχοκόλληση στο οικείο δηµοτικό ή κοινοτικό κατάστηµα καλεί όσους ενδιαφέρονται να υποβάλλουν αιτήσεις συµµετοχής, στον ή στους προς σύσταση οικοδοµικούς συνεταιρισµούς, εντός 2 µηνών από την ηµέρα της τελευταίας δηµοσίευσης. 3. Μετά τη λήξη της παραπάνω προθεσµίας ο δήµος ή η κοινότητα: α) Συγκεντρώνει τις αιτήσεις συµµετοχής που έχουν υποβληθεί και εάν πρόκειται για σύσταση περισσοτέρων του ενός οικοδοµικού συνεταιρισµού, κατατάσσει τους ενδιαφεροµένους ανάλογα µε τον επιδιωκόµενο σκοπό και το είδος της κατοικίας που επιθυµούν να αποκτήσουν. Προτεραιότητα συµµετοχής στον υπό ίδρυση οικοδοµικό συνεταιρισµό, έχουν κατά πρώτον οι αρχικοί ενδιαφερόµενοι που υπέβαλαν την κοινή αίτηση στον Ο.Τ.Α. και κατά δεύτερον όσοι εκδήλωσαν ενδιαφέρον τηρούµενης χρονικής προτεραιότητας. β) Με πρόσκληση που δηµοσιεύεται όπως στην παρ. 1.2 του άρθρου αυτού καλεί όσους εκδήλωσαν ενδιαφέρον σε συγκέντρωση που γίνεται 20 ηµέρες το πολύ µετά την τελευταία δηµοσίευση. Η συγκέντρωση αυτή σκοπό έχει την ανάδειξη προσωρινής διοικούσας επιτροπής η οποία θα µεριµνήσει για τη σύνταξη και την υπογραφή του Καταστατικού του προς σύσταση οικοδοµικού συνεταιρισµού κατά τις διατάξεις του παρόντος Π../τος. Η επιτροπή αυτή αναδεικνύεται µε απόφαση εκείνων που προσήλθαν στη συγκέντρωση. Η απόφαση λαµβάνεται µε απόλυτη πλειοψηφία των παρισταµένων. 4. Μέσα σε προθεσµία που δεν πρέπει να υπερβαίνει τους 3 µήνες από τη λήξη της προθεσµίας εκδήλωσης ενδιαφέροντος κατά την παρ. 1.2 ο δήµος ή η κοινότητα υποβάλλει στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων για την έγκριση του Καταστατικού, φάκελο ο οποίος περιέχει τα παρακάτω στοιχεία: α) Αποκόµµατα των δηµοσιεύσεων στις εφηµερίδες της πρόσκλησης για εκδήλωση ενδιαφέροντος για τη σύσταση του οικοδοµικού συνεταιρισµού ως και τα αποδεικτικά τοιχοκόλλησης της πρόσκλησης. β) Τις αιτήσεις των ενδιαφεροµένων µε συνηµµένα τα απαραίτητα δικαιολογητικά κατά περίπτωση σύµφωνα µε τις διατάξεις του αρθρ. 2 του παρόντος Π. /τος. γ) Αιτιολογηµένη γνώµη για σύσταση ή µη του οικοδοµικού 122

συνεταιρισµού. δ) Την έκθεση σκοπιµότητας της παρ. Ι.Ι του άρθρου αυτού. ε) Αντίγραφο της ανακοίνωσης πρόσκλησης σε συγκέντρωση της παρ. Ι.3 του άρθρου αυτού ως και τα σχετικά αποκόµµατα των Εφηµερίδων καθώς και τα αποδεικτικά τοιχοκόλλησης. στ) Το καταστατικό (σε 4 αντίτυπα δεόντως χαρτοσηµασµένα κατά την ισχύουσα νοµοθεσία) του προς σύσταση οικοδοµικού συνεταιρισµού. Εάν µετά την παρέλευση των 3 µηνών ο δήµος ή η κοινότητα δεν υποβάλλει στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων τα στοιχεία που προβλέπονται κατά τα παραπάνω δύναται ο Υπουργός Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων να ζητήσει τα στοιχεία αυτά και να προβεί στην έγκριση του καταστατικού του οικοδοµικού συνεταιρισµού χωρίς τη γνώµη του οικείου δήµου ή κοινότητας. ΙΙ. Κίνηση της διαδικασίας από τους ενδιαφεροµένους. Ι. Άπρακτη παρέλευση της προθεσµίας. Εφόσον ο δήµος ή η κοινότητα δεν κινήσει την κατά την ενότητα Ι του άρθρου αυτού διαδικασία µέσα σε προθεσµία 2 µηνών από την ηµεροµηνία υποβολής της αίτησης των ενδιαφεροµένων είναι δυνατόν οι ενδιαφερόµενοι να υποβάλλουν την αίτησή τους και τα απαραίτητα κατά περίπτωση δικαιολογητικά, στην αρµόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων. Μετά από σχετική βεβαίωση της Υπηρεσίας αυτής οι ενδιαφερόµενοι είτε ως οµάδα, είτε µε εξουσιοδοτηµένους εκπροσώπους τους, προβαίνουν σε όλες τις ενέργειες (δηµοσιεύσεις προσκλήσεις, κλπ.) που περιγράφονται στην ενότητα Ι. Και στην περίπτωση αυτή ο δήµος ή η κοινότητα υποχρεούται στην τοιχοκόλληση στο οικείο δηµοτικό ή κοινοτικό κατάστηµα. Οι αιτήσεις εκδήλωσης ενδιαφέροντος στην περίπτωση αυτή υποβάλλονται στην κατά τα παραπάνω Υπηρεσία, η οποία και διαβιβάζει τον κατά την παρ. Ι.4 του άρθρου αυτού φάκελο του οικοδοµικού συνεταιρισµού στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων, για την έγκριση του καταστατικού. 2. Ιδιοκτήτες γης. Στην περίπτωση που οµάδα 25 τουλάχιστον ιδιοκτητών γης ενδιαφέρεται για σύσταση οικοδοµικού συνεταιρισµού µε αποκλειστικό σκοπό την ανάπλαση, αναµόρφωση και εξυγίανση διαµορφωµένων περιοχών κατοικίας, οι ενδιαφερόµενοι υποβάλλουν στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων µε κοινή αίτησή τους το Καταστατικό που περιέχει όλα τα στοιχεία της παρ. 2 του αρθρ. 5 του παρόντος. 3. Αγορά ετοίµων κατοικιών. Στην περίπτωση που οµάδα 25 τουλάχιστον ατόµων ενδιαφέρεται για σύσταση οικοδοµικού συνεταιρισµού µε αποκλειστικό σκοπό την εξασφάλιση κατοικιών µε απ ευθείας αγορά έτοιµων κατοικιών, οι ενδιαφερόµενοι υποβάλλουν την κοινή αίτησή τους µε τα απαραίτητα δικαιολογητικά και το καταστατικό τους στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, 123

Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων. Το Καταστατικό περιέχει όλα τα στοιχεία της παρ. 2 του αρθρ. 5 του παρόντος πλην των στοιχείων της περίπτωσης ιζ. ΙΙΙ. Έγκριση καταστατικού. Ο Υπουργός Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων αφού εκτιµήσει τα στοιχεία του φακέλου και εξετάσει την πληρότητα του Καταστατικού εάν συµφωνεί για τη σύσταση του οικοδοµικού συνεταιρισµού είτε εκδίδει απόφαση µε την οποία εγκρίνει το Καταστατικό του, το οποίο αποδέχεται όπως έχει, είτε τροποποιεί κατά περίπτωση την πρόταση του δήµου ή της κοινότητας αν αυτό κρίνεται αναγκαίο µέσα στα πλαίσια της γενικότερης οικιστικής και στεγαστικής πολιτικής και σύµφωνα µε τους γενικότερους αναπτυξιακούς στόχους. Σε περίπτωση που τα υποβαλλόµενα κατά τα παραπάνω Ι και ΙΙ στοιχεία είναι ελλιπή ή το Καταστατικό δεν είναι σύµφωνο µε τις διατάξεις του παρόντος δ/τος, ο φάκελος επιστρέφεται στους ενδιαφερόµενους είτε απ ευθείας, είτε µέσω του Ο.Τ.Α., αντίστοιχα, µε υποδείξεις για τις αναγκαίες µεταβολές και συµπληρώσεις. Άρθρο 17: Χωροθέτηση Οικοδοµικών Συνεταιρισµών - Οικοδοµικών οργανισµών και απόκτηση έκτασης - κατοικιών 1. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί και οικοδοµικοί οργανισµοί οφείλουν να προσαρµόζουν τα προγράµµατα τους στο γενικότερο οικιστικό και στεγαστικό πρόγραµµα του κράτους και να επιλέγουν προς αγορά εκτάσεις µέσα στις περιοχές που προβλέπονται για οικιστική χρήση από εγκεκριµένα ή γενικά πολεοδοµικά σχέδια ή ζώνες οικιστικού ελέγχου ή από άλλα σχέδια ρύθµισης των χρήσεων γης. 2. Αν δεν υπάρχει γενικό πολεοδοµικό σχέδιο ή ΖΟΕ ή άλλο σχέδιο ρύθµισης των χρήσεων γης ή στα όρια των αντιστοίχων εγκεκριµένων αυτών σχεδίων δεν είναι δυνατή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού είναι δυνατόν, µέσα στα πλαίσια και τις κατευθύνσεις της χωροταξικής και οικιστικής πολιτικής, να εγκρίνεται µε απόφαση του Υπουργού ΠΕ. ΧΩ. Ε., η χωροθέτηση του οικοδοµικού συνεταιρισµού και η οικιστική καταλληλότητα της συγκεκριµένης έκτασης για την οικιστική εξυπηρέτηση οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού. Η απόφαση αυτή εκδίδεται µετά από γνώµη του οικείου Ο.Τ.Α. και γνώµη του Κεντρικού Συµβουλίου Έργων, βασίζεται δε σε γενικά και ειδικά πολεοδοµικά χαρακτηριστικά της συγκεκριµένης έκτασης καθώς και της ευρύτερης περιοχής. 124

3. Σε κάθε περίπτωση δεν επιτρέπεται η αγορά από τον οικοδοµικό συνεταιρισµό έκτασης που υπάγεται σε ίδιο νοµικό καθεστώς που αποκλείει τη χρήση για οικιστικούς σκοπούς. 4. Σε κάθε δικαιοπραξία απόκτησης έκτασης από οικοδοµικό συνεταιρισµό αναφέρεται βεβαίωση της αρµόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου ΠΕ. ΧΩ. Ε., ότι η συγκεκριµένη έκταση βρίσκεται σε περιοχή για οικιστική χρήση εντός εγκεκριµένων ορίων Γενικών Πολεοδοµικών Σχεδίων ή Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου ή άλλων σχεδίων ρύθµισης των χρήσεων γης ή η απόφαση οικιστικής καταλληλότητας κατά την παρ. 2 του παρόντος άρθρου και επισυνάπτονται αντίγραφά τους "καθώς και βεβαίωση του Υπουργού Γεωργίας ότι η έκταση δεν είναι δάσος ή δασική ή αναδασωτέα έκταση". Η µη τήρηση των παραπάνω καθιστά άκυρα τα συµβόλαια. Οι παραπάνω δικαιοπραξίες που συνοδεύονται και από τοπογραφικό διάγραµµα σε κατάλληλη κλίµακα µε υψοµετρικές καµπύλες υποβάλλονται στο Υπουργείο ΠΕ. ΧΩ. Ε και στον οικείο Ο.Τ.Α. 5. Στην περίπτωση οικοδοµικού συνεταιρισµού του αρθρ. 4 παρ. ΙΙ.3 του παρόντος Π. /τος απαραίτητη προϋπόθεση για τη σύνταξη συµβολαίων αγοράς των κατοικιών είναι η ύπαρξη νόµιµης οικοδοµικής άδειας για τις κατοικίες και βεβαίωση της αρµόδιας Πολεοδοµικής Υπηρεσίας ότι οι εργασίες που τυχόν έχουν εκτελεσθεί είναι σύµφωνες µε την εκδοθείσα οικοδοµική άδεια ή ότι υφίστανται νοµίµως ή έχουν εξαιρεθεί νόµιµα από την κατεδάφιση σύµφωνα µε τις ισχύουσες διατάξεις. Τα συµβόλαια αγοράς των κατοικιών συντάσσονται σύµφωνα µε τις διατάξεις του αρθρ. 17 παρ.12 του Νοµ. 1337/83. 6. Εάν µέσα σε προθεσµία 5 χρόνων από την ηµέρα έκδοσης της απόφασης οικιστικής καταλληλότητας κατά την παρ. 2 του άρθρου αυτού ο οικοδοµικός συνεταιρισµός δεν προβεί στην αγορά µε οριστικά συµβόλαια, έκτασης για την εκπλήρωση του σκοπού του, τότε διαλύεται αυτοδίκαια. Στην περίπτωση αυτή ανακαλείται επίσης αυτοδίκαια η απόφαση έγκρισης της οικιστικής καταλληλότητας κατά την παρ. 2 του άρθρου αυτού. Άρθρο 18: Πολεοδόµηση έκτασης οικοδοµικών συνεταιρισµών και οικοδοµικών οργανισµών "1. Καθορισµός έκτασης που πολεοδοµείται: 125

α. Η συνολική έκταση ιδιοκτησίας οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού που πολεοδοµείται, καθορίζεται ανάλογα µε τα εδαφοπονικά, µορφολογικά χαρακτηριστικά της έκτασης, τις στεγαστικές ανάγκες, τον αριθµό των µελών και τον τρόπο της οικιστικής ανάπτυξης. β. Σε περίπτωση που τµήµα της συνολικής έκτασης δεν πολεοδοµείται παραµείνει στην ιδιοκτησία του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή του οικοδοµικού οργανισµού. Μετά τη διάλυση του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή του οικοδοµικού οργανισµού το τµήµα αυτό ανήκει εξ αδιαιρέτου σε όλα τα µέλη. 2. Παραχώρηση στον Ο.Τ.Α. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί και οικοδοµικοί οργανισµοί υποχρεούνται πριν από την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης να παραχωρούν µε συµβολαιογραφική πράξη, η οποία αναφέρεται στο προοίµιο του π.δ/τος έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης και χωρίς απαίτηση αποζηµίωσης στον οικείο Ο.Τ.Α. α) Τους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και ειδικών χρήσεων χώρους που προβλέπονται από την πολεοδοµική µελέτη και αποτελούν το 30-40% τουλάχιστον του πολεοδοµούµενου τµήµατος. Για τον ακριβή καθορισµό του ποσοστού που καταλαµβάνουν οι χώροι αυτοί λαµβάνονται υπόψη οι προτεραιότητες του αρθρ. 21 σε συνδυασµό µε τις ειδικές πολεοδοµικές απαιτήσεις και µορφολογικές συνθήκες της κάθε περιοχής. Οι οπωσδήποτε σχηµατισµένοι µέσα στην έκταση του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού κοινόχρηστοι χώροι συνυπολογίζονται στο παραπάνω ποσοστό. β) Οικοδοµήσιµη επιφάνεια σε ποσοστό 5% επί της συνολικής οικοδοµήσιµης επιφάνειας της έκτασής τους, µετά την αφαίρεση των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων που παραχωρούνται στον οικείο Ο.Τ.Α. κατά την προηγούµενη παράγραφο. Η επιφάνεια αυτή προορίζεται για κοινωφελείς σκοπούς ή για την εκτέλεση στεγαστικών προγραµµάτων και η θέση της καθορίζεται µε το π.δ/γµα έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης. 3. Ανάθεση - εκπόνηση πολεοδοµικής µελέτης. Η πολεοδοµική µελέτη εκπονείται από τον οικοδοµικό συνεταιρισµό ή οικοδοµικό οργανισµό, σύµφωνα µε προδιαγραφές που εγκρίνονται µε απόφαση του Υπουργού ΠΕ. ΧΩ. Ε. και την εποπτεία του Υπουργείου ΠΕ. ΧΩ. Ε. 4. Έγκριση πολεοδοµικής µελέτης. α) Η έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης γίνεται "µε απόφαση" του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων, σύµφωνα µε τις διατάξεις του αρθρ. 7 του Νοµ. 1337/83. β) Ο οικοδοµικός συνεταιρισµός ή οικοδοµικός οργανισµός καταρτίζει και υποβάλλει στο Υπουργείο ΠΕ. ΧΩ. Ε. πριν από την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης 126

πρόγραµµα κατασκευής των έργων τεχνικής υποδοµής. Η υποχρέωση του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού για εισφορά σε χρήµα εξαντλείται µε τις υποχρεώσεις του για τη µελέτη, κατασκευή και συντήρηση των έργων τεχνικής υποδοµής στην ιδιοκτησία του. 5. Εφαρµογή σχεδίου - έργα υποδοµής. α) Μετά την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης ο οικοδοµικός συνεταιρισµός και οικοδοµικός οργανισµός υποχρεούται να αναθέτει την εφαρµογή του σχεδίου, στο έδαφος και να κατασκευάζει και συντηρεί τα έργα τεχνικής υποδοµής και γενικά τα κοινόχρηστα έργα στην έκταση της ιδιοκτησίας του. β) Η ολοκλήρωση του προγράµµατος των έργων τεχνικής υποδοµής δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 5 χρόνια από τη δηµοσίευση του π.δ/τος έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης. Η παράγραφος αυτή δεν ισχύει για την περίπτωση οικοδοµικού συνεταιρισµού που δηµιουργείται σύµφωνα µε τις διατάξεις του αρθρ. 4 παρ. ΙΙ.3 του παρόντος π.δ/τος. Εφόσον οι τυχόν λόγοι καθυστέρησης δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του οικοδοµικού συνεταιρισµού καθώς στην περίπτωση ενώσεων οικοδοµικών συνεταιρισµών τα οριζόµενα χρονικά διαστήµατα για την κατασκευή των έργων υποδοµής µπορούν να αυξάνουν κατά 5 χρόνια ακόµη µε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων. Μετά την εκπνοή των ανωτέρων προθεσµιών ο Υπουργός εκτιµώντας τα πραγµατικά στοιχεία δύναται να διαλύσει τον οικοδοµικό συνεταιρισµό. 6. Συµβάσεις. Ο οικοδοµικός συνεταιρισµός ή οικοδοµικός οργανισµός είναι δυνατόν για την εκπλήρωση του σκοπού του να συνάπτει σύµβαση µε τον οικείο Ο.Τ.Α. µε την οποία να ρυθµίζονται θέµατα κατάρτισης και εκτέλεσης προγραµµάτων ανάπτυξης, καθορισµού τρόπου και µορφής οικιστικής αξιοποίησης, φορέα κατασκευής έργων και γενικότερα θέµατα αξιοποίησης,και φροντίδας του οικισµού. Επίσης µπορεί να συστήνει ή συµµετέχει σε εταιρείες µικτής οικονοµίας ή άλλης µορφής εταιρείες σύµφωνα µε την κείµενη νοµοθεσία. 7. Ιδιοκτήτες γης. Στην περίπτωση οικοδοµικού συνεταιρισµού ιδιοκτητών γης κατά το αρθρ. 2 παρ. 2β και 3β, η πολεοδοµική µελέτη εκπονείται και εγκρίνεται σύµφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου αυτού. Για περιοχές εντός εγκεκριµένων σχεδίων εφαρµόζεται το αρθρ. 13 του Νοµ. 1337/83, όταν η περιοχή είναι πολεοδοµικώς προβληµατική. Άρθρο 19: Όροι και περιορισµοί δόµησης 1. Για τους αστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς έχουν εφαρµογή οι διατάξεις της παρ. 6 του αρθρ. 6 του Νοµ. 1337/83, όπως ισχύει. Ειδικότερα για αυτούς τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς, ανεξάρτητα από το συντελεστή δόµησης, που καθορίζεται από 127

την πολεοδοµική µελέτη, ορίζεται µέγιστη συνολική εκµετάλλευση επιφάνεια ανά µερίδα, 240 µ2 αποκλειστικά για χρήση κατοικίας και µέγιστη επιτρεπόµενη αρτιότητα οικοπέδου 500 µ2. 2. Για τους παραθεριστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς έχουν εφαρµογή οι διατάξεις της παρ. 9 του αρθρ. 4 του από 16/30.8.1985 π.δ/τος (ΦΕΚ 416/ ). Ειδικότερα για αυτούς τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς, ανεξάρτητα από το συντελεστή δόµησης που καθορίζεται από την πολεοδοµική µελέτη ορίζεται µέγιστη συνολική, εκµετάλλευση επιφάνεια ανά µερίδα 120 µ2 αποκλειστικά για χρήση κατοικίας και µέγιστη επιτρεπόµενη αρτιότητα οικοπέδου 1000 µ2 και ανώτατος αριθµός ορόφων 2. 128

3. Οδηγία 2001 / 42 / ΕΚ ή ΣΠΕ 129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

4. Άρθρο 24 του Συντάγµατος, 1975 «άση Χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας Μνηµεία» 141