1 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ Πολεοδομία Πολεοδομία είναι η επιστήμη που μελετά τα προβλήματα των πόλεων και προτείνει λύσεις για την αντιμετώπισή τους ΙΣΤΟΡΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Με την ίδρυση του Ελληνικού κράτους, από το 1828 έως το 1912 μελετήθηκαν και εφαρμόστηκαν Ρυμοτομικά Σχέδια σε 172 Ελληνικές πόλεις. Το σχέδιο πόλης της Αθήνας Μελετήθηκε και προτάθηκε από τον Κλεάνθη και τον Σάουμπερτ το 1830 ένα σχέδιο που προέβλεπε μια Αθήνα στα πρότυπα των Ευρωπαϊκών πόλεων, με φαρδιούς δρόμους και πολλούς κοινόχρηστους χώρους. Το σχέδιο όμως που τελικά υλοποιήθηκε ήταν του Κλέντσε, που προόριζε την Αθήνα για μια πόλη 10.000 κατοίκων. Το Νομοθετικό Διάταγμα για τη δόμηση Το πρώτο Νομοθετικό Διάταγμα για τη δόμηση στην Ελλάδα ψηφίστηκε το 1923. Ήταν το διάταγμα: Περί σχεδίων πόλεων και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών και περιελάμβανε γενικούς κανόνες για τη δόμηση στους Ελληνικούς οικισμούς. Συμπληρώθηκε με το διάταγμα του 1929, και έτσι θεσπίστηκε ο πρώτος Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (ΓΟΚ) του Ελληνικού κράτους. Ο ΓΟΚ μετά το 1929 τροποποιήθηκε το 1955 και το 1973. Το 1985 με τον Νόμο 1577 αναθεωρήθηκε από τη βάση του. Ο οικοδομικός κανονισμός που ισχύει σήμερα Το 2012 ο ΓΟΚ άλλαξε σημαντικά και μετονομάστηκε σε ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός). Σύμφωνα μ' αυτόν εκδίδονται σήμερα οι Άδειες Οικοδομής.
2 ΟΡΙΣΜΟΙ Ρυμοτομικό σχέδιο ή σχέδιο πόλης. Είναι συνήθως σε κλίμακα 1:1000. Είναι το σχέδιο που ορίζει τις οικοδομήσιμες (οικοδομικά τετράγωνα) και τις κοινόχρηστες (πλατείες, δρόμοι, πάρκα κλπ) περιοχές σε μια πόλη ή έναν οικισμό. Κοινόχρηστες είναι οι περιοχές που προορίζονται για κοινή χρήση όλων των ανθρώπων όπως οι δρόμοι, οι πλατείες, τα πεζοδρόμια, τα πάρκα και γενικά οι χώροι πρασίνου κλπ. Ιδιόχρηστες είναι οι περιοχές που ανήκουν σε κάποιον πολίτη ή οργανισμό ή και στο Κράτος. Τέτοιοι χώροι είναι τα ιδιωτικά οικόπεδα αλλά και τα Σχολεία, τα Νοσοκομεία, τα Δημόσια κτήρια οι Εκκλησίες κλπ. Οι κοινόχρηστες από τους ιδιόχρηστες περιοχές στο Ρυμοτομικό Σχέδιο χωρίζονται με μια γραμμή η οποία ονομάζεται Ρυμοτομική Γραμμή. (ΡΓ) Οι ιδιόχρηστες περιοχές που ορίζονται από την Ρυμοτομική Γραμμή ονομάζονται Οικοδομικά Τετράγωνα (ΟΤ). Περιλαμβάνουν τα τμήματα εκείνα του σχεδίου τα οποία μπορούν να οικοδομηθούν, σύμφωνα πάντα με τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή και είναι αριθμημένα. Στοιχεία του Ρυμοτομικού Σχεδίου Ρυμοτομική Γραμμή Είναι το όριο μεταξύ των ιδιόχρηστων και κοινόχρηστων χώρων. Ορίζει τα οικοδομικά τετράγωνα. Οικοδομική Γραμμή Είναι η γραμμή που ορίζει το τμήμα του οικοδομικού τετραγώνου που μπορεί να οικοδομηθεί. Είναι παράλληλη στη Ρυμοτομική Γραμμή σε απόσταση από 0 έως 7 μέτρα. Προκήπιο ή Πρασιά Είναι ο χώρος μεταξύ της Οικοδομικής και της Ρυμοτομικής Γραμμής Όροι Δόμησης Είναι οι κανόνες που καθορίζουν τον τρόπο και το μέγεθος των κτηρίων που θα οικοδομηθούν σε κάθε περιοχή. Δεν είναι επομένως ίδιοι σε όλες τις περιοχές. Οικόπεδο Είναι ένα συνεχόμενο κομμάτι γης που ανήκει σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες και βρίσκεται μέσα σε ένα Οικοδομικό Τετράγωνο. Τα όριά του είναι οι γραμμές που το χωρίζουν από τις άλλες ιδιοκτησίες. Από τους κοινόχρηστους χώρους το χωρίζει η ρυμοτομική γραμμή
3 Οι ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ καθορίζουν: Την Αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα Ορίζει το ελάχιστο απαιτούμενο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο καθώς και το ελάχιστο εμβαδόν που πρέπει να έχει ένα οικόπεδο, προκειμένου να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Τον Συντελεστή Δόμησης Είναι ένας καθαρός αριθμός ο οποίος καθορίζει το συνολικό εμβαδόν του κτηρίου που μπορεί να οικοδομηθεί (το άθροισμα δηλ. του εμβαδού όλων των ορόφων), ως εξής: ΣΔ Χ εμβαδόν οικοπέδου = μέγιστο επιτρεπόμενο συνολικό εμβαδόν κτηρίου ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Στο συνολικό εμβαδόν του κτηρίου δεν προσμετρώνται όλες οι επιφάνειες που οικοδομούνται. Κάποιες από αυτές σύμφωνα με τον ΝΟΚ, είναι και οι εξής: Υπόγειοι όροφοι που περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους του κτηρίου και θέσεις στάθμευσης Τα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια. Σοφίτες ή εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) Ημιυπαίθριοι χώροι και εξώστες Ο ελεύθερος χώρος (πυλωτή) και ο χώρος της εισόδου στο ισόγειο του κτηρίου Ηλιακοί χώροι (θερμοκήπια), κλπ Το Ποσοστό Κάλυψης (%) Καθορίζει το ποσοστό του οικοπέδου που μπορεί να καλυφθεί από το κτήριο Ποσοστό κάλυψης Χ εμβαδόν Οικοπέδου = μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη οικοπέδου Το τμήμα του οικοπέδου που δεν καλύπτεται από το κτήριο ονομάζεται «ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου». Το μέγιστο επιτρεπόμενο Ύψος του κτηρίου Είναι το συνολικό ύψος που μπορεί να έχει το κτήριο, μετρούμενο από τον δρόμο ή το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος, μέχρι την οροφή του. Το διαμορφωμένο έδαφος μπορεί να είναι 1,20μ. ψηλότερα ή χαμηλότερα από το φυσικό έδαφος. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος εξαρτάται σύμφωνα με τον ΝΟΚ από τον ΣΔ του οικοπέδου, (εάν δεν ορίζεται διαφορετικά από τους όρους δόμησης του οικοπέδου) Τις τυχόν Απαιτούμενες εγκρίσεις Πολλές φορές προκειμένου να εκδοθεί μια άδεια οικοδομής απαιτείται έλεγχος και έγκριση από κάποιες υπηρεσίες όπως το δασαρχείο, η αρχαιολογία κλπ Ειδικές Ρυθμίσεις Σε πολλές περιοχές ισχύουν κάποιες ειδικές ρυθμίσεις που αφορούν κυρίως στη μορφή και τη χρήση των κτηρίων όπως είναι η υποχρεωτική στέγη, η απαγόρευση πυλωτής κλπ.
4 ΙΔΕΑΤΟ ΣΤΕΡΕΟ Το κτήριο που πρόκειται να οικοδομηθεί πρέπει εκτός των άλλων να εγγράφεται μέσα σε ένα ΙΔΕΑΤΟ ΣΤΕΡΕΟ το οποίο ορίζεται από τις εξής επιφάνειες: 1. Την επιφάνεια του οικοπέδου (ΑΒΓΔ) 2. Τις δυο κάθετες επιφάνειες (βγκθζβ) και (αδληεα) που ορίζονται από τα πλαϊνά όρια του οικοπέδου 3. Την κάθετη επιφάνεια(γδκλ) που ορίζεται από το πίσω όριο του οικοπέδου (ΓΔ) και έχει ύψος (Γκ) ίσο με το μέγιστο επιτρεπόμενο 4. Την επιφάνεια (ηθκλ).που είναι παράλληλη σε αυτήν του οικοπέδου σε απόσταση ίση με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος. 5. Την κάθετη επιφάνεια (αβζε) που ορίζεται από την ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΓΡΑΜΜΗ (αβ) έχει ύψος ίσο με 1,5 Χ την απόσταση των δύο απέναντι οικοδομικών γραμμών (α β ) και (αβ). 6. Από την κεκλιμένη επιφάνεια η οποία σχηματίζεται σε προέκταση της επιφάνειας που ενώνει την απέναντι οικοδομική γραμμή (α β ) με το πάνω όριο (ζε) της επιφάνειας (αβζε).
5 ΑΔΕΙΑ ΔΟΜΗΣΗΣ Για να οικοδομηθεί ένα οικόπεδο ή για να γίνει οποιαδήποτε σημαντική αλλαγή σε ένα υπάρχον κτήριο απαιτείται να εκδοθεί μια Έγκριση Δόμησης η οποία πιστοποιεί το δικαίωμα δόμησης του οικοπέδου και μια Άδεια δόμησης η οποία επιτρέπει την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών, από τις υπηρεσίες δόμησης (Υ.ΔΟΜ) του Δήμου όπου βρίσκεται το οικόπεδο. Προκειμένου να εκδοθεί η Έγκριση Δόμησης απαιτούνται εκτός των άλλων δικαιολογητικών, ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ και ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΔΟΜΗΣΗΣ καθώς και το ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ του οικοπέδου. Για την έκδοση της Άδειας δόμησης απαιτείται η ΈΓΚΡΙΣΗ ΔΟΜΗΣΗΣ καθώς και μελέτες, εγκρίσεις, έντυπα και σχέδια τα οποία συντάσσονται από μηχανικούς και κατατίθενται στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ σε ηλεκτρονική πλέον μορφή, μέσω διαδικτύου. Με τον ίδιο τρόπο ορίζονται και οι Μηχανικοί που θα είναι υπεύθυνοι για την Μελέτη και την Επίβλεψη του έργου. Οι μελέτες που απαιτούνται για την έκδοση μιας Άδειας δόμησης εξαρτώνται από: το είδος του κτηρίου (αριθμός ορόφων, φέρων οργανισμός κλπ) τη θέση του οικοπέδου (εντός ή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου, σε επαρχιακό δρόμο, σε χώρο με αρχαιολογικό ενδιαφέρον κλπ) την χρήση για την οποία προορίζεται ( κατοικία, βιομηχανία, εμπορικά καταστήματα κλπ) το είδος της Άδειας (νέα οικοδομή, προσθήκη, αλλαγή χρήσης κλπ) Οι κυριότερες μελέτες οι οποίες συνήθως απαιτούνται και οι αρμόδιοι μηχανικοί είναι: Αρχιτεκτονική Μελέτη Αρχιτέκτων Μηχ. ή Πολιτικός Μηχ. Μελέτη Φέροντος Οργανισμού Αρχιτέκτων Μηχ. ή Πολιτικός Μηχ. Μελέτη Ηλεκτρολογικών Εγκαταστάσεων Μηχανολόγος Μηχ. Μελέτη Μηχανολογικών Εγκαταστάσεων Μηχανολόγος Μηχ. Μελέτη Πυροπροστασίας Αρχιτέκτων Μηχ. και Μηχανολόγος Μηχ. Μελέτη Θερμομόνωσης Μηχανολόγος.ή Αρχιτέκτων.ή ΠολιτικόςΜηχ.
6 A. ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ Περιλαμβάνει 1. Το σχέδιο του οικοπέδου μέσα στο οικοδομικό τετράγωνο (ΟΤ) στο οποίο ανήκει (με απόλυτες συντεταγμένες και υψόμετρα κορυφών και ακριβείς διαστάσεις πλευρών) 2. Τα γειτονικά ΟΤ με τα στοιχεία τους (αριθμό, Οικ. και Ρυμ. Γραμμή κλπ) 3. Τις όμορες ιδιοκτησίες με τη θέση των κτηρίων που υπάρχουν σ αυτές 4. Τα ονόματα και τα πλάτη των δρόμων που περιβάλλουν το ΟΤ 5. Απόσπασμα από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής 6. Τον προσανατολισμό (διεύθυνση Βορρά) 7. Το αποτύπωμα της θέσης του κτηρίου στο οικόπεδο με αποστάσεις από τα όρια και γενικές διαστάσεις 8. Τον ακριβή υπολογισμό του εμβαδού του οικοπέδου 9. Τους ΟΡΟΥΣ ΔΟΜΗΣΗΣ που ισχύουν στην περιοχή 10. Υπ. Δήλωση του υπογράφοντος μηχανικού για την Αρτιότητα και Οικοδομησιμότητα του οικοπέδου και τη σωστή υλοποίηση της Ρυμοτομικής Γραμμής 11. Υπ. Δήλωση του ιδιοκτήτη για την ορθή υλοποίηση των ορίων του οικοπέδου B. ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΚΑΛΥΨΗΣ Ελέγχεται το κτήριο ως προς τη νομιμότητά του σύμφωνα με τον ισχύοντα Οικοδομικό Κανονισμό 1. Υπολογίζονται με βάση τους ΟΡΟΥΣ ΔΟΜΗΣΗΣ τα επιτρεπόμενα (το μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν του κτηρίου, η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη, το μέγιστο ύψος, οι απαιτούμενες αποστάσεις Δ και δ από τα όρια κλπ). 2. Αποτυπώνεται η θέση του κτηρίου στο οικόπεδο και ελέγχονται η κάλυψη και οι αποστάσεις Δ και δ 3. Αποτυπώνονται τα περιγράμματα όλων των ορόφων και γίνεται ακριβής υπολογισμός του συνολικού πραγματοποιούμενου εμβαδού του κτηρίου (κατά όροφο και συνολικά) 4. Υπολογίζονται αναλυτικά και ελέγχεται το συνολικό πραγματοποιούμενο εμβαδόν των εξωστών και ημιυπαιθρίων. 5. Σχεδιάζεται μια σχηματική τομή όπου αποτυπώνεται το φυσικό και το διαμορφωμένο έδαφος και ελέγχεται το ύψος κάθε ορόφου και το συνολικό ύψος του κτηρίου. 6. Υπολογίζεται και ελέγχεται ο όγκος του κτηρίου 7. Σχεδιάζεται το ΙΔΕΑΤΟ ΣΤΕΡΕΟ και τοποθετείται το κτήριο στο εσωτερικό του.
ΑΣΚΗΣΗ 1. Δίνεται το οικόπεδο που φαίνεται στο τοπογραφικό σχέδιο: 7 Οι ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ της περιοχής είναι οι εξής: ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ-ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ Εμβαδόν 200τμ Πρόσωπο 8,00μ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ: 2 ΠΟΣΟΣΤΟ ΚΑΛΥΨΗΣ: 50% ΜΕΓΙΣΤΟ ΥΨΟΣ 24,00μ ΖΗΤΕΙΤΑΙ Α. Να εξετάσετε αν το οικόπεδο μπορεί να οικοδομηθεί και να το αιτιολογήσετε Β. Να υπολογίσετε την επιτρεπόμενη Δόμηση και Κάλυψη Γ. Σύμφωνα με τους Όρους Δόμησης να προτείνετε μια λύση για την οικοδόμηση του οικοπέδου Τον αριθμό το εμβαδόν και το ύψος των ορόφων που νομίζετε ότι θα πρέπει να έχει το κτήριο ώστε να εξαντληθεί όλη η επιτρεπόμενη δόμηση Ε. Να ελέγξετε εάν εξασφαλίζεται η απόστασή Δ του κτηρίου από το πίσω όριο ΛΥΣΗ Α. Εμβαδόν Οικοπέδου: (24μ+20μ)/2 Χ 10μ = 220τμ 220τμ >200τμ Επομένως το οικόπεδο είναι άρτιο Το Πρόσωπο του οικοπέδου είναι 10μ. 10μ > 8μ Επομένως είναι και οικοδομήσιμο Β. Δόμηση: 220τμ Χ 2 = 440τμ Κάλυψη: 220τμ Χ 0,5 = 110τμ Γ. α) Εάν το κτήριο γίνει 4ώροφο, κάθε όροφος θα πρέπει να έχει εμβαδόν: 440τμ/4 = 110τμ Αυτό είναι δυνατόν αφού η επιτρεπόμενη κάλυψη είναι 110τμ, αλλά θα πρέπει στο κτήριο να μην έχει καθόλου Ημιυπαίθριους Χώρους (οι οποίοι μετρούν στην κάλυψη) β) Εάν το κτήριο γίνει 5ώροφο κάθε όροφος θα πρέπει να έχει εμβαδόν: 440τμ/5 = 88τμ <110τμ το οποίο είναι προτιμότερο. Δ. Στη β περίπτωση το κτήριο θα έχει συνολικό ύψος: 1,20μ (υπερύψωση ισογείου) + 5Χ3,00μ + 0,30 (μόνωση)=16,50μ < 24,00μ (μέγ. επιτρεπόμενο) Επομένως Δ= 3,00μ+0,10Χ16,50 = 4,65μ Εάν το κτήριο έχει πλάτος 10μ (εφάπτεται στα πλαϊνά όρια του οικοπέδου) θα έχει μήκος 8,80μ διότι: 10μ Χ 8,80μ = 88,00τμ (εμβαδόν ορόφου) Το μικρότερο μήκος του οικοπέδου (ΑΔ) = 20,00μ Αφαιρώντας την πρασιά 20,00μ-3,00μ = 17,00μ Εάν το μήκος του κτηρίου είναι 8,80μ, η απόστασή του από το πίσω όριο είναι: 17,00μ-8,80μ = 8,20μ >> Δ=4,65μ Επομένως η απόσταση Δ εξασφαλίζεται.