Οι εμπορικές μισθώσεις μετά τον ν. 4242/2014 Ιωάννης Ν. Κατράς ικηγόρος Ι. Εισαγωγικά 1. Με το άρθ. 13 του ν. 4242/2014 (ΦΕΚ 50 Α/28.2.2014) το οποίο ενσωματώθηκε ως τροπολογία στο νομοσχέδιο «Ενιαίος Φορέας Εξωστρέφιας και άλλες διατάξεις» επέρχονται τροποποιήσεις στο καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων οι οποίες ρυθμίζονται από το π.δ. 34/1995. Το γεγονός ότι οι ρυθμίσεις για τις εμπορικές μισθώσεις κατατέθηκαν ως τροπολογία, αποδεικνύει την προχειρότητα της νομοθέτησης, η οποία φυσικά δημιουργεί τα συνήθη ερμηνευτικά προβλήματα. 2. Με τις νέες ρυθμίσεις οι εμπορικές μισθώσεις χωρίζονται πλέον σε δύο κατηγορίες: εκείνες που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου (28.2.2014) και εκείνες που είχαν συναφθεί πριν από την ισχύ του. 3. Ειδικότερα με το άρθ. 13 του ν. 4242/2014 ορίζονται τα εξής: «1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. 2.α. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο. β. Η παρ. 1 του άρθρου 16 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής: «1. Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες ([ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περιπτώσεις α εως γ ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους (ιδιόχρηση).» γ. Η παρ. 1 του άρθρου 23 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής: «1. Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης. β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.» δ. Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 29 του π.δ. 34/1995 αντικαθίστανται ως εξής: «1. Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο των άρθρων 16 έως 17, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών και στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο του άρθρου 23 παράγραφος 1 το κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα έξι (6) μηνών. 2. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα και στην καταγγελία για ανοικοδόμηση μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο». 20 ΕλλΔνη 1/2014(55)
ε. Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 30 του π.δ. 34/1995 αντικαθίστανται ως εξής: «1. Η αποζημίωση κατά την πρώτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, αν ασκηθεί στο μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την απόδοσή του, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή, εκτός αν το μίσθιο από την κατασκευή είναι προορισμένο για την ίδια χρήση. 2. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι είκοσι (20) μηνιαία μισθώματα με τις προϋποθέσεις της δεύτερης παραγράφου του προηγούμενου άρθρου». 3. Τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995 καταργούνται. Ειδικά σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μέχρι 31.8.2014 μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι 31.8.2014 λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 ή μίσθωσης που έληξε ήδη για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι τις 31.8.2014 εννέα (9) μήνες από τη λήξη της ή μίσθωσης που τελεί υπό τετραετή παράταση σύμφωνα με την περίπτωση δ του άρθρου 61 του π.δ. 34/1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης έξι (6) μηνών». ΙΙ. Νέες μισθώσεις Α. Γενικά 1. Στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου, ο νομοθέτης επιβάλλει διαφορετικό νομοθετικό πλαίσιο έναντι των παλαιών, ευνοϊκότερο για τους εκμισθωτές. 2. Η ρύθμιση για τις νέες μισθώσεις περιέχεται στην 1 του άρθρου 13 του ν. 4242/2014, η οποία έχει ως εξής: «Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της». 3. Στην αιτιολογική έκθεση που συνόδευε την τροπολογία αναφέρονται τα εξής: «Με τις προτεινόμενες διατάξεις εναρμονίζεται η νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων με τις σύγχρονες απαιτήσεις και παρέχεται η ελευθερία στα συμβαλλόμενα μέρη να ρυθμίζουν την διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης για όσο χρόνο τα ίδια επιθυμούν. Η τριετής διάρκεια που προβλέπει η ρύθμιση δεν δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, εάν οι ίδιοι θέλουν να συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, και με νεότερη συμφωνία είναι δυνατή η λύση της σύμβασης και πριν από τη λήξη της τριετούς διάρκειας. Ορίζεται, επιπλέον, ότι οι μισθωτικές συμβάσεις που συνάπτονται στο εξής θα διέπονται από τη συμφωνία των μερών και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σε συνδυασμό με συγκεκριμένες διατάξεις του π.δ. 34/1995 που δεν αφορούν τη διάρκεια και το δικαίωμα καταγγελίας. Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα αναθέρμανσης της αγοράς εμπορικών ακινήτων, αφού ελεύθερα οι συμβαλλόμενοι μπορούν να ορίζουν την διάρκεια της μίσθωσης χωρίς τον κίνδυνο δέσμευσης του ακινήτου για μεγάλο χρονικά διάστημα που με τις ισχύουσες διατάξεις μπορεί να φτάσει εν τοις πράγμασι και τα δεκαέξι (16) έτη. Έτσι, οι εκμισθωτές μπορούν να μισθώσουν σε ανταγωνιστικές τιμές τα ακίνητά τους, προκειμένου να μην μένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα και να επανέλθουν στις φυσιολογικές τιμές όταν και η οικονομία ανακάμψει. Προκειμένου δε να μην υπάρξει οποιοσδήποτε αιφνιδιασμός του εμπορικού κόσμου, οι υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος μισθώσεις, εξακολουθούν να διέπονται από το σήμερα ισχύον καθεστώς, συμπεριλαμβανομένων και εκείνων των οποίων η δωδεκαετής διάρκεια έχει λήξει και διανύουν το διάστημα του εννεαμήνου του άρθρου 61 του π.δ. 34/1995. Οι μεταβατικές αυτές διατάξεις συνοδεύονται από τροποποιήσεις ως προς την κατάργηση της υποχρέωσης αποκατάστασης της άυλης εμπορικής αξίας του ακινήτου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, καθώς και ως προς τους όρους της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή και του εκμισθωτή, δεδομένων των σημερινών οικονομικών συνθηκών, οι οποίες επιβάλλουν την εξισορρόπηση των προστατευτικών του μισθωτή διατάξεων στο σύστημα της νομοθεσίας των εμπορικών μισθώσεων». 4. Εννοείται ότι ο νέος νόμος δεν αφορά τις μισθώσεις οι οποίες δεν προστατεύονταν από το π.δ. ΕλλΔνη 1/2014(55) 21
34/1995 και οι οποίες αναφέρονται ιδίως στο άρθ. 4 του π.δ. 34/1995. Β. ιάρκεια νέων μισθώσεων 1. Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων, δηλ. των μισθώσεων που εμπίπτουν στην προστασία του π.δ. 34/1995 και οι οποίες ορίζονται στα άρθρα 1-3 του π.δ., ισχύουν για τρία (3) έτη και όχι για δώδεκα (12), όπως προβλεπόταν μέχρι σήμερα. Η τριετής διάρκεια είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε, τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή (βλ. ΑΠ 1745/2007 Ελλ νη 49. 488, ΑΠ 364/2000 Ελλ νη 41. 428). 2. Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο από 3 έτη, μετατρέπεται από τον νόμο σε μίσθωση με διάρκεια τριών ετών, ανεξαρτήτως της θελήσεως των συμβληθέντων και συνεπώς, στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθ. 608 1 ΑΚ, κατά την οποία η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Επομένως, ο μισθωτής δεν δικαιούται να εναντιωθεί στην επιμήκυνση της διάρκειας της μισθώσεως, ούτε να παραιτηθεί μονομερώς της προστασίας του νόμου και να θεωρήσει ότι η μίσθωση έληξε με την πάροδο του συμβατικού χρόνου (βλ. ΑΠ 973/2010 Ελλ νη 52. 143). 3. Οι συμβαλλόμενοι μπορεί να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλομένους. Ο μισθωτής δεν έχει πλέον τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας, με βάση το άρθ. 43 του π.δ. 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις. Έτσι, δεν είναι κατανοητό σε τι αναφέρεται το τελευταίο εδάφιο της 1 του άρθ. 13 του ν. 4242/2014 ότι ορίζει ότι: «Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της». Είναι προφανές ότι το εδάφιο αυτό έχει τεθεί εκ παραδρομής και αυτό αποτελεί απόδειξη της ανικανότητας και της ασχετοσύνης των νομοθετούντων εκτός πάλι κι αν η ρύθμιση αυτή θεωρηθεί ότι εφαρμόζεται σε περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης η οποία έχει εισέλθει στο στάδιο της 4ετούς παράτασης του άρθρου 61 περ. δ του π.δ. 34/1995, για την οποία βλ. παρακάτω υπό ΙΙΙ.Β.3.3.2. 4. Η τριετής διάρκεια καταλαμβάνει και τις υπομισθώσεις και αφορά τη σχέση υπεκμιθωτή και υπομισθωτή. Γ. Μη εφαρμοζόμενες διατάξεις π.δ. 34/1995 Στις νέες μισθώσεις, από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, δεν εφαρμόζονται οι ακόλουθες: 1. εν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 5 π.δ. 34/1995. Η διάταξη του άρθ. 5 π.δ. 34/1995 καθορίζει τη 12ετή διάρκεια των (παλαιών) εμπορικών μισθώσεων, τη λύση τους με μεταγενέστερο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και την ισχύ του π.δ. 34/1995 στις μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των 12 ετών. Στην 3 του άρθ. 5 ορίζεται ότι: «Μισθώσεις ακινήτων για τη στέγαση δημόσιων εκπαιδευτηρίων επιτρέπεται να συναφθούν και για βραχύτερο χρόνο, εφόσον αυτά βρίσκονται σε κωμοπόλεις με πληθυσμό μέχρι πέντε χιλιάδων (5.000) κατοίκων». Και η ρύθμιση αυτή της 3 δεν ισχύει για τις νέες μισθώσεις. Οι μισθώσεις ακινήτων για στέγαση δημόσιων εκπαιδευτηρίων, διέπονται πλέον, εκτός από την τριετη διάρκειά τους και από τις διατάξεις του ν. 3130/2003. 2. Στον νέο νόμο αναφέρεται ότι στις νέες μισθώσεις δεν εφαρμόζεται ούτε το άρθ. 6 π.δ. 34/1995. Ο άσχετος νομοθέτης, αγνοούσε ότι το άρθρο 6 π.δ. 34/1995 έχει ήδη καταργηθεί με το άρθ. 7 7 του ν. 2741/1999! Με το άρθρο 6 προβλεπόταν δυνατότητα του μισθωτή να παρατείνει τη μίσθωση μέχρι τη συμπλήρωση 12 ετών και είχε νόημα τότε που η υποχρεωτική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων ήταν μικρότερη των 12 ετών. 3.1. εν εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 16-18, 20-26, 27 2 και 28-40 του π.δ. 34/1995. Οι διατάξεις των άρθ. 16-18, 20-21 και 30 του π.δ. 34/1995 περιέχουν ρυθμίσεις για το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση. Με τα άρθ. 23-26 ρυθμίζεται το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ανοικοδόμηση. Στα άρθ. 22, 27-29 και 31-36 περιέχονται κοινές διατάξεις για την ιδιόχρηση και την ανοικοδόμηση. Από τις διατάξεις αυτές του π.δ. 34/1995, από των οποίων την εφαρμογή εξαιρούνται οι νέες μισθώσεις, συνάγεται ότι πλέον δεν υπάρχει δυνατότητα του εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση. 3.2. Στις μη εξαιρούμενες διατάξεις και επομένως στις διατάξεις που εφαρμόζονται και στις νέες 22 ΕλλΔνη 1/2014(55)
μισθώσεις, ο νομοθέτης περιλαμβάνει (δεν εξαιρεί) τις διατάξεις των άρθρων 19 και 27 1 του π.δ. 34/1995. Η εξαίρεση αυτή αποτελεί νέο δείγμα της ασχετοσύνης του νομοθέτη! Πράγματι, το άρθ. 19 του π.δ. 34/1995, που αφορά μόνο την καταγγελία για ιδιόχρηση κι όχι για ανοικοδόμηση (ΑΠ 681/1988 Ελλ νη 30. 967, ΑΠ 678/1986 Ελλ νη 29. 106) ορίζει ότι: «H καταγγελία είναι ανίσχυρη, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την επέλευση των αποτελεσμάτων της δεν ασκηθεί αγωγή για απόδοση του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή νέα καταγγελία επιτρέπεται μετά την παρέλευση τριετίας από την πρώτη καταγγελία». Εφόσον η δυνατότητα καταγγελίας για ιδιόχρηση καταργείται στις νέες μισθώσεις, δεν έχει νόημα η μη εξαίρεση και της διάταξης του άρθ. 19 του π.δ. 34/1995. Επίσης, δεν εξαιρείται από την εφαρμογή στις νέες μισθώσεις η διάταξη του άρθρου 27 1 του π.δ. 34/1995. Η διάταξη αυτή (27 1 π.δ. 34/1995), που αφορά την καταγγελία της μίσθωσης τόσο για ιδιόχρηση όσο και για ανοικοδόμηση, ορίζει ότι: «H καταγγελία γίνεται εγγράφως και επιδίδεται στο μισθωτή». Όμως, αφού η δυνατότητα καταγγελίας για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση καταργείται στις νέες μισθώσεις, δεν έχει νόημα η μη εξαίρεση και της διάταξης του άρθ. 27 1 του π.δ. 34/1995. 4. Στις νέες μισθώσεις δεν εφαρμόζονται επίσης οι διατάξεις των άρθρων 37 (που αφορά δυνατότητα του εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση), 38 (που αφορά δυνατότητα του εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης για δημιουργία κύριας κατοικίας), 39 (που αφορά δυνατότητα του εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης για κατεδάφιση ετοιμορρόπου) και 40 (που αφορά δυνατότητα του εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης λόγω πτώχευσης του μισθωτή). 5. Στις εξαιρέσεις της εφαρμογής διατάξεων του π.δ. 34/1995 στις νέες μισθώσεις περιλαμβάνεται και η διάταξη του άρθ. 43, το οποίο προβλέπει δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμελείας. Η δυνατότητα αυτή πλέον δεν παρέχεται στον μισθωτή νέας μίσθωσης και επομένως δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμελείας. 6. εν εφαρμόζονται στις νέες μισθώσεις οι διατάξεις των άρθρων 46 του π.δ. 34/1995 (που αφορά δυνατότητα του εκμισθωτή για ανάρτηση πινακίδων για νέα εκμίσθωση του μισθίου λόγω επικείμενης λήξης της προηγούμενης μίσθωσης, δυνατότητα επίσκεψης του μισθίου με ενδιαφερομένους για νέα εκμίσθωση και δυνατότητα του μισθωτή να αναρτά επί 6μηνό πινακίδα στο μίσθιο για τη νέα του εγκατάσταση) και 47 του π.δ. 34/1995 (που αφορά τον χρόνο παραγραφής των αξιώσεων αποζημίωσης και επανεγκατάστασης που εδράζονται στις διατάξεις του π.δ. 34/1995). 7. Εννοείται ότι οι συμβαλλόμενοι με την επιφύλαξη της τριετούς διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων μπορούν να συμφωνήσουν εγκύρως ότι οι παραπάνω (μη εφαρμοζόμενες στις νέες μισθώσεις) διατάξεις, θα εφαρμόζονται σε συγκεκριμένη μίσθωση. Έτσι, μπορεί συμβατικώς να προβλεφθεί δυνατότητα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση για ιδιόχρηση, ανοικοδόμηση κ.λπ., ή δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει λόγω μεταμελείας τη μίσθωση, μετά όμως την πάροδο της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης. Φυσικά, με μεταγενέστερο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας μπορεί να συμφωνηθεί και δυνατότητα καταγγελίας από τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή και πριν την πάροδο της τριετίας. 8. Επίσης, δεν εφαρμόζονται στις νέες μισθώσεις ούτε οι διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του π.δ. 34/1995 που αφορούσαν την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας λόγω συμπλήρωσης 12ετίας και τις εξαιρέσεις από αυτή. Και τούτο διότι, οι διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του π.δ. 34/1995 με την επιφύλαξη της μεταβατικής διάταξης του άρθ. 13 3 εδ. τελ. ν. 4242/2014 καταργήθηκαν. Εννοείται ότι είναι νόμιμη η συμφωνία ότι ο εκμισθωτής θα οφείλει κάποια αποζημίωση στον μισθωτή σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης. 9. Τέλος, δεν εφαρμόζονται ως στερούμενες αντικειμένου στις νέες μισθώσεις, οι διατάξεις των άρθρων 49-50, 53-56, 58-59, 63 επ. του π.δ. 34/1995.. Εφαρμοζόμενες διατάξεις π.δ. 34/1995 1. Στις νέες εμπορικές μισθώσεις, δηλ. αυτές που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014, εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του π.δ. 34/1995: των άρθ. 1-4 (που αφορούν τις υπαγόμενες και μη υπαγόμενες στην προστασία του νόμου μισθώσεις), 7-10 (που αφορούν τον καθορισμό και την αναπροσαρμογή του μισθώματος), 11 (παραχώρηση χρήσης του μισθίου σε τρίτον), 12 (μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης λόγω νόσου του μισθωτή), 13 (πρόσληψη συνεταίρου και συστέγαση φαρμακείων), 14 (μίσθωση από μη δικαιούμενο), 15 ΕλλΔνη 1/2014(55) 23
(καταγγελία της μίσθωσης για λόγους που προβλέπει ο ΑΚ και απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας με το άρθ. 66 ΕισΝΚΠολ ), 41 (καταγγελία από δήμο για εγκατάσταση υπηρεσιών), 42 (καταγγελία από δήμο για δημιουργία πρασίνου), 44 (εφαρμογή διατάξεων ΑΚ), 45 (παραίτηση από δικαιώματα κατά την κατάρτιση της μίσθωσης), 48 (δικονομικές διατάξεις, ιδίως η εφαρμογή του άρθ. 69 ΚΠολ επί απόδοσης του μισθίου και απαγόρευση αναστολής εκτέλεσης ενώπιον του ΑΠ για απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος), 51 (αναστολή εκτέλεσης εξωστικής απόφασης δημόσιων εκπαιδευτηρίων), 52 (υποχρεώσεις ΟΥ για χορήγηση αντιγράφων μισθωτηρίων και βεβαιώσεων), 57 (προστασία υπομισθώσεων) και 64. 2. Και στις νέες εμπορικές μισθώσεις εφαρμόζονται οι γενικής ισχύος διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος, καθώς και η δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης για παράβαση όρου και για σπουδαίο λόγο. ΙΙΙ. Παλιές μισθώσεις Α. Γενικά 1. Σύμφωνα με το άρθρο 13 2α του ν. 4242/2014: «Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο». 2. Από την παραπάνω διάταξη συνάγεται ότι στις νέες ρυθμίσεις υπάγονται όσες μισθώσεις έχουν συναφθεί πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014. 3. Από τη διατύπωση της διάταξης αυτής φαίνεται ότι εξαιρούνται και υπάγονται στο παλιό καθεστώς του π.δ. 34/1995, οι μισθώσεις οι οποίες, σύμφωνα με το καταργούμενο άρθρο 61, έχουν παραταθεί για 4 έτη λόγω άκαρπης παρέλευσης εννέα (9) μηνών από τη συμπλήρωση της 12ετίας. Αυτό σημαίνει ότι αυτές έχουν νομίμως παραταθεί για μία 4ετία. Στην περίπτωση αυτή, μετά την πάροδο της 4ετίας ο μισθωτής αποχωρεί από το μίσθιο χωρίς να λάβει αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία. Β. Νέες ρυθμίσεις για τις παλιές μισθώσεις 1. Ιδιόχρηση 1. Με το άρθρο 13 2β του ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκε η διάταξη του άρθ. 16 1 του π.δ. 34/1995 και ορίζεται πλέον ότι ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ιδιόχρηση μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου και σε κάθε περίπτωση όχι πριν περάσουν 18 μήνες (9 μήνες για τις επαγγελματικές μισθώσεις), ενώ μέχρι σήμερα ο νόμος προέβλεπε δυνατότητα για καταγγελία μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου και σε κάθε περίπτωση όχι πριν περάσουν τρία (3) έτη. Η ρύθμιση αυτή δεν φαίνεται να έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία. 2. Με το άρθρο 13 2δ του ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκαν οι 1 και 2 του άρθ. 29 του π.δ. 34/1995 και ορίζεται πλέον ότι ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή αποζημίωση λόγω καταγγελίας για ιδιόχρηση το κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών, αντί 16 μηνών που οριζόταν προηγουμένως. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το παραπάνω ποσό της αποζημίωσης μέχρι 15 μηνιαία μισθώματα, αντί των 30 μισθωμάτων που οριζόταν προηγουμένως. 3. Με το άρθρο 13 2ε του ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκαν οι 1 και 2 του άρθ. 30 του π.δ. 34/1995 και ορίζεται πλέον ότι η οφειλόμενη από τον εκμισθωτή αποζημίωση λόγω ιδιόχρησης ορίζεται σε 15 μηνιαία μισθώματα αν στο μίσθιο ασκηθεί, μέσα σε ένα χρόνο, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή, αντί για 30 μισθώματα που οριζόταν προηγουμένων, ενώ, σ αυτή την περίπτωση, το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το παραπάνω ποσό της αποζημίωσης μέχρι 20 μηνιαία μισθώματα, αντί των 40 μισθωμάτων που οριζόταν προηγουμένως. 2. Ανοικοδόμηση 1. Με το άρθρο 13 2γ του ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκε η διάταξη του άρθ. 23 1 του π.δ. 34/1995 και ορίζεται πλέον ότι: «1. Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης. β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) 24 ΕλλΔνη 1/2014(55)
μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια». 2. Με τη νέα ρύθμιση μειώθηκε ο χρόνος στην περίπτωση α από δώδεκα (12) έτη, που ίσχυε προηγουμένως, σε έξι (6) έτη και στην περίπτωση β από τρία (3) έτη που ίσχυε προηγουμένως, σε 18 μήνες. Με την περίπτωση γ επανέρχεται η διαφοροποίηση που ίσχυε για τις επαγγελματικές μισθώσεις του άρθ. 2 π.δ. 34/1995 και η οποία (περ. γ ) είχε καταργηθεί με το άρθρο 7 7 του ν. 2741/1999, ενώ μειώνεται ο αρχικός χρόνος από 18 μήνες σε 9 μήνες. 3. Με το άρθρο 13 2δ του ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκαν οι 1 και 2 του άρθ. 29 του π.δ. 34/1995 και ορίζεται πλέον ότι ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση, λόγω καταγγελίας για ανοικοδόμηση, το κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα έξι (6) μηνών, αντί δώδεκα (12) μηνών που οριζόταν προηγουμένως. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το παραπάνω ποσό της αποζημίωσης μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα, αντί των 18 μισθωμάτων που οριζόταν προηγουμένως. 3. Άυλη εμπορική αξία 1. Όπως είπαμε παραπάνω, με το άρθρο 13 3 του ν. 4242/2014, καταργήθηκαν τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995 που προέβλεπαν την καταβολή από τον εκμισθωτή αποζημίωσης για άυλη εμπορική αξία καθώς και οι εξαιρέσεις τους. 2. Στη συνέχεια, στην ίδια παράγραφο ορίζονται τα εξής: «Ειδικά σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μέχρι 31.8.2014 μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι 31.8.2014 λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 ή μίσθωσης που έληξε ήδη για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι τις 31.8.2014 εννέα (9) μήνες από τη λήξη της ή μίσθωσης που τελεί υπό τετραετή παράταση σύμφωνα με την περίπτωση δ του άρθρου 61 του π.δ. 34/ 1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης έξι (6) μηνών». 3.1. Με την παραπάνω διάταξη εισάγεται μεταβατική ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία για τις παλιές μισθώσεις των οποίων η 12ετία λήγει μέχρι 31.8.2014 καθώς και για εκείνες οι οποίες έχουν λήξει πριν από τις 31.8.2014 αλλά μέχρι 31.8.2014 δεν έχει παρέλθει το 9μηνο χρονικό διάστημα από τη λήξη τους οπότε ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για να μην παραταθεί για ακόμα 4 έτη, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο λήξης της μίσθωσης μίσθωμα έξι (6) μηνών. 3.2. Με την παραπάνω μεταβατική διάταξη, προβλέπεται καταβολή της αποζημίωσης των 6 μισθωμάτων και για περίπτωση που δεν προβλεπόταν στα καταργούμενα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995, δηλαδή για την περίπτωση που η μίσθωση τελεί ήδη σε τετραετή παράταση. Η ρύθμιση αυτή είναι ασαφής. Έτσι, μπορεί να διαβασθεί με δύο αναγνώσεις: α) Κατά την μία ανάγνωση, η αποζημίωση αυτή οφείλεται μετά τη λήξη της τετραετούς διάρκειας της παράτασης, πράγμα αντίθετο προς το μέχρι τώρα ισχύον νομοθετικό καθεστώς, αφού σε περίπτωση λήξης της 4ετούς παράτασης ο εκμισθωτής δεν όφειλε αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία. β) Κατά άλλη ανάγνωση που πάντως δεν προκύπτει ευθέως από τη διάταξη παρέχεται δικαίωμα στον εκμισθωτή να καταγγείλει την μίσθωση, σύμφωνα με το άρθρο 13 1 εδ. τελ. του ν. 4242/2014, οπότε η μίσθωση λήγει με την πάροδο τριών μηνών από την καταγγελία. Σ αυτή την περίπτωση και μόνο δικαιολογείται η ύπαρξη της διάταξης του άρθρου 13 1 εδ. τελ. του ν. 4242/2014. Πρέπει πάντως να επισημανθεί ότι ενώ η διάταξη του άρθρου 13 1 εδ. τελ. του ν. 4242/2014 υπήρχε στην κατατεθείσα τροπολογία εξ αρχής, η ρύθμιση της μεταβατικής διάταξης του τελευταίου εδαφίου της 3 του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 προστέθηκε εκ των υστέρων κατά τη συζήτηση στη Βουλή πράγμα που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι ο άσχετος νομοθέτης δεν είχε υπόψη του τη σύνδεση των δύο αυτών διατάξεων. ΕλλΔνη 1/2014(55) 25