ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΘΗΝΑ 1 Ο ΕΞΑΜΗΝΟ 2017

Transcript

1 ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΘΗΝΑ 1 Ο ΕΞΑΜΗΝΟ 2017

2 Οικονομική Επισκόπηση Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (προσωρινά στοιχεία, 1 ο τρίμηνο 2017), το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) βάσει των εποχικών διορθωμένων στοιχείων, παρουσίασε αύξηση κατά 0,4%, σε σχέση με το 4 ο τρίμηνο του Σε σύγκριση με το 1 ο τρίμηνο του 2016 παρουσίασε αύξηση κατά 0,4% (Τριμηνιαίοι Εθνικοί Λογαριασμοί-ΕΛΣΤΑΤ, 2017). Η συμφωνία για την ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης φαίνεται ότι επηρέασε θετικά το οικονομικό κλίμα τον Ιούνιο του 2017, γεγονός το οποίο δημιουργεί ισχυρότερες προοπτικές για ανάκαμψη. Ο δυναμισμός που δείχνουν οι εξαγωγές, η βιομηχανική παραγωγή, οι λιανικές πωλήσεις και ο τουρισμός, ενδέχεται να επηρεάσουν θετικά και τους υπόλοιπους τομείς, ενώ εκτιμάται ότι έχουν συσσωρευτεί πολλές επενδυτικές ευκαιρίες προς αξιοποίηση από ιδιωτικά κεφάλαια. Εάν διατηρηθεί η ομαλότητα στην οποία έχει εισέλθει η οικονομία, πιθανότατα να επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις για ανάπτυξη πάνω από 1,5% το Μακροοικονομικοί Παράγοντες Κατά το Α τρίμηνο του 2017, το ΑΕΠ σημείωσε αύξηση κατά 0,4%, έναντι αρχικών εκτιμήσεων της ΕΛΣΤΑΤ για μείωση κατά -0,5%, κυρίως ως αποτέλεσμα της αυξημένης ιδιωτικής κατανάλωσης και της τόνωσης των επενδύσεων, ενώ η αύξηση των εισαγωγών επέδρασε αρνητικά.

3 Οικονομική Επισκόπηση Τέλος, όσον αφορά την ανεργία, προβλέπεται μικρή πτώση τα έτη 2017 και ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΕΥΡΩΠΑΪΚΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΙ ΔΕΙΚΤΕΣ ΑΕΠ (%) -0,2 0,0 2,1 2,5 Πληθωρισμός (%) -1,1 0,0 1,2 1,1 Ανεργία (%) 24,9 23,6 22,8 21,6 Ισοζύγιο Κρατικού Προϋπολογισμού (% ΑΕΠ) Δημόσιο Χρέος (% ΑΕΠ) -5,9 0,7-1,2 0,6 177,4 179,0 178,8 174,6 Πηγή: ec.europa.eu Μία συμφωνία - ορόσημο για το πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων της Ελληνικής Δημοκρατίας, με αναμενόμενα πολλαπλάσια οφέλη συνολικά για την ελληνική οικονομία ολοκληρώθηκε την 11 η Απριλίου με την παραχώρηση των 14 περιφερειακών αεροδρομίων από το Ελληνικό Δημόσιο στην κοινοπραξία FRAPORT AG - SLENTEL Ltd. Την ολοκλήρωση της συμφωνίας παραχώρησης των αεροδρομίων για 40 χρόνια μεταξύ του Ελληνικού Δημοσίου και της Fraport Greece υπέγραψαν οι αρμόδιοι υπουργοί, Οικονομικών, κ. Ευκλείδης Τσακαλώτος, ο Υποδομών & Μεταφορών, κ. Χρήστος Σπίρτζης και ο Εθνικής Άμυνας, κ. Πάνος Καμμένος. Εκ μέρους του ΤΑΙΠΕΔ, υπέγραψε ο Διευθύνων Σύμβουλος, κ. Αντώνης Λεούσης. Εντός των υποχρεώσεων της Κοινοπραξίας είναι να αναβαθμίσει τα αεροδρόμια μέσα στα 4 πρώτα χρόνια της παραχώρησης, ώστε να συμμορφώνονται με τα αντικειμενικά προσδιορισμένα κριτήρια Επιπέδου C, όπως αυτά καθορίζονται από την ΙΑΤΑ και στη συνέχεια να τα συντηρεί και να διατηρεί αυτά τα επίπεδα εξυπηρέτησης για όλη τη διάρκεια της παραχώρησης. Οι υποδομές και οι εγκαταστάσεις που θα κατασκευάσει ο επενδυτής περιέρχονται και αυτές στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου και επιστρέφουν σε αυτό με τη λήξη της παραχώρησης.

4 ΓΡΑΦΕΙΑΚΟΙ ΧΩΡΟΙ Η αγορά σημείωσε οριακή αύξηση των μισθωμάτων για γραφεία σύγχρονων προδιαγραφών το 1 ο εξάμηνο του 2017, η οποία προβλέπεται να συνεχιστεί ως αποτέλεσμα των αυξημένων προσδοκιών για θετική οικονομική και επιχειρηματική ανάπτυξη, αλλά και της συνεχούς μείωσης της προσφοράς. Πολλοί διεθνείς και Έλληνες θεσμικοί ή ιδιώτες επενδυτές κοιτάζουν την τοπική αγορά, με κάποιες συμφωνίες να έχουν ήδη ολοκληρωθεί. Οι επενδυτικές αποδόσεις στην αγορά γραφείων κυμαίνονται από 8,00% έως 9,50%. Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

5 Μίσθωση & Διαθεσιμότητα Κενών Χώρων /m²/month Office prime rent Office vacancy rate % 20% 15% 10% 5% % Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE Επενδύσεις & Απόδοση million 225 Office investment Office prime yield 9% 150 8% 7% 75 6% 5% % Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

6 Προσφορά & Ζήτηση Στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, το σύνολο απόθεμα γραφείων κατηγορίας Α και Β κατά το 1 ο εξάμηνο του 2017 ανήλθε σε 2,2 εκατ. τ.μ., από τα οποία σχεδόν τα μισά συγκεντρώνονται στα βόρεια προάστια. Τα ποσοστά κενών γραφειακών χώρων στις κύριες αγορές γραφείων, στο Κέντρο ( Λ. Βασ. Σοφίας), τα Βόρεια Προάστεια (Λ. Κηφισίας) και τα Νότια Προάστεια (Λ. Συγγρού), μειώθηκαν τα τελευταία δύο χρόνια και τα γραφεία σύγχρονων προδιαγραφών παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις απορρόφησης. Η αγορά γραφείων του Πειραιά έχει επίσης επηρεαστεί σημαντικά από τα επερχόμενα έργα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Με τις προβλέψεις για οικονομική ανάκαμψη στην αγορά από το 2017 και μετά, οι αποδόσεις αναμένεται να συρρικνωθούν καθώς η αβεβαιότητα μειώνεται. Συνολικά, τα επίπεδα ενοικίασης θα ακολουθήσουν τη γενική οικονομική τάση και αναμένεται να αυξηθούν μαζί με την ευρύτερη προβλεπόμενη ανάπτυξη στην οικονομία. ΕΝΟΙΚΙΑ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

7 Εμπορικά Καταστήματα Η δραστηριότητα στον τομέα των λιανικών πωλήσεων ήταν αυξημένη κυρίως από πολυεθνικές & μεγάλες ελληνικές εταιρείες που συνεχίζουν να αναπτύσσουν το δίκτυο τους πανελλαδικά αλλά και να πραγματοποιούν μετεγκατάσταση των καταστημάτων τους σε καλύτερα σημεία. Οι ζητήσεις που υπήρξαν από επώνυμες εμπορικές επιχειρήσεις αφορούσαν κυρίως προνομιούχες περιοχές, όπως η Ερμού στην οποία άνοιξε το πρώτο κατάστημα Forever 21 στην Ελλάδα, η Γλυφάδα, η Κηφισιά και η Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη αλλά και τα επιτυχημένα εμπορικά κέντρα, όπου εκεί δεν υπάρχουν κενά διαθέσιμα καταστήματα προς μίσθωση. Τα μισθώματα στους κύριους εμπορικούς δρόμους παρουσίασαν αύξηση, ενώ επανήλθε το αίτημα του αέρα, σε αρκετές περιπτώσεις καταστημάτων σε εμπορικούς δρόμους, ιδιαίτερα σε Ερμού και Γλυφάδα. ΕΝΟΙΚΙΑ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟΤΗΤΑ ΑΠΟΡΡΟΦΗΣΗ ΚΕΝΩΝ ΧΩΡΩΝ ΤΑΣΕΙΣ ΑΓΟΡΑΣ Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE Όσον αφορά στη ζήτηση στις μεγαλύτερες δευτερεύουσες αγορές όπως η Καλλιθέα, το Περιστέρι, το Χαλάνδρι και η Νέα Σμύρνη, η μείωση του ποσοστού κενών καταστημάτων είχε ως αποτέλεσμα τα ενοίκια να παρουσιάσουν σταθεροποιητικές τάσεις. Στις εμπορικές οδούς κύριων τουριστικών προορισμών, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κέρκυρα και η Ρόδος, παρουσιάστηκε αύξηση της ζήτησης και των μισθωτικών αξιών, ενώ σε ορισμένες περιοχές επανεμφανίστηκε και ο ζητούμενος αέρας. Οι αποδόσεις των καταστημάτων έχουν οριακά πτώση και εκτιμούμε ότι στην Ερμού κυμαίνεται στο 6,5%-7%, ενώ σε άλλες κύριες αγορές είναι πιο κοντά στο 7%-8%.

8 Μίσθωση & Διαθεσιμότητα Κενών Χώρων 25% 20% % % 500 5% % retail prime rent / m2 / year retail vacancy rate Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE Επενδύσεις & Απόδοση Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

9 Αγορά Κατοικίας Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να παραμένει με σταθερά λίγες συναλλαγές. Οι τιμές φαίνεται να έχουν μια ήπια πτωτική τάση στις περισσότερες περιοχές και μια σταθεροποιητική στις πιο κύριες αγορές. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών στις αστικές περιοχές της Ελλάδας μειώθηκαν κατά 0,46% το Υπάρχει μία αύξηση στις ενοικιάσεις, με ισχυρή ζήτηση για μεσαίας/καλής ποιότητας σπίτια, οι οποίες προέρχονται κυρίως από ανθρώπους που προσπαθούν να επωφεληθούν από τις χαμηλές τιμές στην οικιστική αγορά. Ο κύριος λόγος που η αγορά δεν έχει αυξηθεί στις πωλήσεις/ αγορές, είναι η έλλειψη χρηματοδότησης. Οι τράπεζες δεν έχουν ακόμη αρχίσει να δίνουν νέα δάνεια και θα πρέπει η αγορά ενυπόθηκων δανείων να ανακάμψει, έτσι ώστε να αυξηθεί η ζήτηση. Η δραματική πτώση των εισοδημάτων και του οικονομικού κλίματος και ειδικότερα της ψυχολογίας των καταναλωτών και η μεγάλη αύξηση και η σύγχυση, που προκλήθηκε με την επιβολή του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, συνέβαλε στη δραστική μείωση της ζήτησης για κατοικίες, η οποία κυμάνθηκε σε ασυνήθιστα χαμηλά επίπεδα. Σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως το Κέντρο και τα Νότια Προάστεια, υπάρχει μια αναζωογόνηση της αγοράς κατοικίας, ως αποτέλεσμα της θεσμοθέτησης της διαδικασία για την έκδοση μόνιμων αδειών διαμονής στην Ελλάδα, ανανεούμενων κάθε 5 έτη σε ενδιαφερόμενους τρίτων χωρών με την αγορά ακινήτων αξίας άνω των Έχουν εκδοθεί περίπου άδειες διαμονής από τις αρχές του προγράμματος το 2013 έως και το πρώτο πεντάμηνο του Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές είναι Κινέζοι, Ρώσοι, Αιγύπτιοι και πολλοί Τούρκοι οι οποίοι αύξησαν τον αριθμό των αδειών διαμονής σε ποσοστό 50% από το Φεβρουάριο του 2017 και μετά.

10 NEOΣ ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΚΑΤΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ / NEW INDEX OF APPARTMENT PRICES BY AGE Πηγή: ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΛΛΑΔΟΣ Πηγή: ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΛΛΑΔΟΣ

11 Αποθηκευτικοί & Βιομηχανικοί Χώροι Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για την αγορά logistics/ αποθηκευτικών χώρων φαίνονται θετικές, με τη βοήθεια των σχεδίων της Cosco να ενισχύσει την κυκλοφορία εμπορευματοκιβωτίων στο λιμάνι του Πειραιά σε 5 εκατομμύρια TEU μέχρι το 2018, μετατρέποντας την Ελλάδα σε κέντρο μεταφόρτωσης για ταχέως αναπτυσσόμενο εμπόριο μεταξύ Ασίας και Ανατολικής Ευρώπης. Αυτό θα εξαρτηθεί από τις επενδύσεις υποδομής για τις συνδυασμένες μεταφορές, όπως οι μεγάλες οδικές αρτηρίες και το σύγχρονο σιδηροδρομικό δίκτυο, που συμφωνείται. Μετά τη μεταφορά του 51% των μετοχών του Οργανισμού Λιμένος Πειραιώς στην Cosco το 3ο τρίμηνο του 2016 και τη συμφωνία πώλησης της ΤΡΑΙΝΟΣΕ στην Trenitalia, πραγματοποιούνται αρκετές επενδύσεις προς ολοκλήρωση. Η Goldair και η κοινοπραξία ETBA έλαβαν το πράσινο φως από τη ΓΑΙΑΟΣΕ για να κατασκευάσουν και να λειτουργήσουν το νέο κέντρο εφοδιαστικής τ.μ. στο Θριάσιο Πεδίο. Η επενδυτική δραστηριότητα ήταν πολύ υποτονική το 2016 με διαπραγματεύσεις μακρές αλλά αυξήθηκε τους τελευταίους 3 μήνες και αναμένουμε ότι θα διαρκέσει επίσης κατά το δεύτερο εξάμηνο του ΕΝΟΙΚΙΑ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

12

13 Ξενοδοχεία & Τουρισμός Ο Ελληνικός Οργανισμός Τουρισμού είναι αισιόδοξος για το 2017, προβλέποντας τουλάχιστον 26 εκατομμύρια διεθνείς τουρίστες, που αντιπροσωπεύουν αύξηση κατά 5% και σημαντικά υψηλότερα έσοδα, με στόχο τα 14,4 δισ., Δηλαδή αύξηση κατά 12,9% (υποθέτουμε ότι αυτή η αύξηση βασίζεται στις αναμενόμενες αλλαγές στο ποιοτικό μείγμα των επισκεπτών). Στον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών οι συνολικές διεθνείς αφίξεις υποχώρησαν το 1 ο τρίμηνο του 2017 με 0,6%, κυρίως λόγω των επιδόσεων του μηνός Φεβρουαρίου, οι οποίες σημείωσαν πτώση 7%. Τα επίπεδα πληρότητας καθώς και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Αθήνας εμφάνισαν θετική τάση, με αποτέλεσμα τη βελτίωση του RevPAR κατά το α 'τρίμηνο του 2017 κατά 12,3%. Οι διεθνείς αφίξεις στο αεροδρόμιο της Θεσσαλονίκης αυξήθηκαν σημαντικά κατά 11,8% κατά το πρώτο τρίμηνο του Ο Φεβρουάριος ήταν ιδιαίτερα έντονος, γεγονός που αντανακλάται στα επίπεδα πληρότητας του ξενοδοχειακού τομέα της Θεσσαλονίκης. Συνολικά, το RevPAR αυξήθηκε κατά 10,1% το 1 ο τριμηνο του Το βελτιωμένο κλίμα στην τουριστική βιομηχανία αντικατοπτρίζεται στις σημαντικές συμφωνίες που ολοκληρώθηκαν το 1ο εξάμηνο του Μεταξύ άλλων: - Η Zeus International έχει συνάψει σύμβαση μίσθωσης του Poseidon Resort στο Λουτράκι. Το ξενοδοχείο θα αναβαθμιστεί ως ξενοδοχείο Wyndham Loutraki Poseidon με 108 δωμάτια και Ramada Loutraki Poseidon με 207 δωμάτια. Το Ramada είναι ένα από τα εμπορικά σήματα της Wyndham Worldwide. - Η Zeus International, ως μέρος ενός ευρύτερου αναπτυξιακού σχεδίου με το Wyndham Hotel Group, υπέγραψε τον Μάρτιο με 2 ξενοδοχεία του ομίλου Xenotel στην Αττική: το Mare Nostrum με 346 δωμάτια στη Βραυρώνα και το 129 δωμάτιο Aqua Marina στη Νέα Μάκρη. Τα ξενοδοχεία θα αναγορευτούν σε Ramada Plaza Attica Riviera και το Wyndham Garden Attica Riviera και θα λειτουργήσουν από το Η Accor, η οποία έχει σήμερα το χαρτοφυλάκιο της Novotel και της Sofitel στην Αθήνα, ανακοίνωσε τον Μάρτιο ότι θα επεκταθεί με το ξενοδοχείο Ibis Styles στο Ηράκλειο της Κρήτης. Το 72-room Ibis Styles Heraklion Central Hotel θα κατασκευαστεί από την Polis H.M. S.A με προϋπολογισμό 15 εκατ. Ευρώ. Επιπλέον, η Accor σχεδιάζει ένα πρώτο ξενοδοχείο Ibis στην Αθήνα και ένα Novotel στον Πειραιά. - Τον Φεβρουάριο η Eurobank επιβεβαίωσε ότι από τις 5 προσφορές ο προτιμώμενος αγοραστής του ξενοδοχείου Capsis 700 δωματίων είναι ο Νίκος Κουτράς, ιδιοκτήτης δύο μεγάλων θέσεων στο νησί της Κω. - Η τέταρτη δημοπρασία του Athens Ledra, δυναμικότητας 310 δωματίων στη Λεωφόρο Συγγρού ολοκληρώθηκε με την κατάθεση μιας προσφοράς, ύψους 33,5 εκ. από κοινοπραξία, της οποίας ηγείται η HINES - Επίσης, για το 2ο εξάμηνο του 2017 προγραμματίζεται η ολοκλήρωση του διαγωνισμού για μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου του «ΑΛΛΗΛΟΒΟΗΘΗΤΙΚΟΥ ΤΑΜΕΙΟΥ ΠΡΟΝΟΙΑΣ ΠΡΩΗΝ ΕΡΓΑΖΟΜΕΝΩΝ ΑΤΕ (ΑΤΠΠΕΑΤΕ)» στην Αθήνα με χρήση ξενοδοχείου, πρώην King s Palace στην Πλατεία Συντάγματος.

14 Οι προβλέψεις παραμένουν ευοίωνες για τα επόμενα χρόνια, καθώς σύμφωνα με τη μελέτη PWC- RiMaKo, οι αφίξεις το 2021 θα υπερβούν τα 35 εκατομμύρια και τα έσοδα 20 δις, ενώ η άμεση απασχόληση θα υπερβεί το 1 εκατομμύριο και ο τουρισμός δισεκατομμύρια στο ΑΕΠ της χώρας. Φυσικά, τα παραπάνω απαιτούν σημαντικές κινήσεις για τον προγραμματισμό των επόμενων βημάτων, προκειμένου να επεκταθεί η εποχικότητα, η ανάπτυξη του θεματικού τουρισμού κλπ.

15 ΕΛΛΑΔΑ ΑΘΗΝΑ Λ. Βουλιαγμένης 15, Τηλ: Fax: office@danos.gr ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Ίωνος Δραγούμη 4, Τηλ: ,3 Fax: info.thes@danos.gr ΧΑΝΙΑ Ηρώων Πολυτεχνείου 3, , Κρήτη Τηλ.: Fax: info.crete@danos-melakis.gr ΗΡΑΚΛΕΙΟ Δουκός Μποφώρ 7, , Κρήτη Τηλ.: Fax: info.crete@danos-melakis.gr ΚΥΠΡΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑ Ι. Χατζηιωσήφ 35, 2027, Στρόβολος Τηλ: Fax: sales@danos.com.cy ΛΕΜΕΣΟΣ Γλάδστωνος 69, 3040, Acropolis Centre, Κατάστημα 10 Τηλ: Fax: limassoldanos@danos.com.cy ΣΕΡΒΙΑ ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ Milutina Milankovica Str. 9z/I, New Belgrade Tηλ.: Fax: office@danos.rs

16 ΠΡΟΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ Η έκθεση αυτή δημοσιεύεται μόνο για γενικές πληροφορίες. Παρά το γεγονός ότι έχουν χρησιμοποιηθεί υψηλά πρότυπα για την άντληση των πληροφοριών, την ανάλυση, την προβολή και τις προβλέψεις που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, καμία νομική ευθύνη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από τη ΔΑΝΟΣ ή BNP PARIBAS Real Estate, για οποιαδήποτε απώλεια ή ζημία που ενδέχεται να προκύψει από το περιεχόμενο του παρόντος εγγράφου. Τυχόν αναπαραγωγή ολόκληρου ή τμήματος του εγγράφου μπορεί να επιτραπεί μόνο με την σχετική αναφορά στην έρευνα της ΔΑΝΟΣ.