Νησιωτικό Σύμπλεγμα Βορείων Σποράδων Νοτιοδυτική ακτή Νήσου Σκιάθου Περιοχή Κουκουναριές

Transcript

1 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Αντικείμενο της παρούσας μελέτης αποτελεί η διατύπωση πρότασης πολεοδόμησης και χωρικής οργάνωσης του ημοσίου Ακινήτου με την ονομασία "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" στη θέση Κουκουναριές, στο νοτιοδυτικό τμήμα της νήσου Σκιάθου (εφεξής το Ακίνητο), σε εφαρμογή του Π (ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ) "Έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης του δημοσίου ακινήτου με την ονομασία 'Ξενία Σκιάθου' στη θέση Κουκουναριές του ήμου Σκιάθου". Στόχος της Πολεοδομικής Μελέτης είναι η υπαγωγή του Ακινήτου σε κατάλληλο πολεοδομικό καθεστώς για την αναβίωση της υφιστάμενης ξενοδοχειακής μονάδας, καθώς και τη βέλτιστη ανάπτυξη και αξιοποίηση της υπόλοιπης έκτασης, σύμφωνα με τις κατευθύνσεις και δεσμεύσεις του οικείου ΕΣΧΑ Α, όπως εγκρίθηκε με το ως άνω Π.. Η προβλεπόμενη από το ΕΣΧΑ Α ανάπτυξη συνιστά παρέμβαση ήπιας κλίμακας, λόγω τόσο της περιορισμένης επιτρεπόμενης δόμησης (σε σχέση με τα αντιστοίχως προβλεπόμενα μέγιστα μεγέθη), όσο και των μέτρων που περιλαμβάνει για την προστασία και ανάδειξη του φυσικού περιβάλλοντος. Ταυτότητα περιοχής μελέτης Χωρικό αντικείμενο: Θέση: ιοικητική υπαγωγή: Φυσιογνωμία ακινήτου: Έκταση: Ιδιοκτησιακό καθεστώς: Πολεοδομικό καθεστώς: Βασικό θεσμικό πλαίσιο: Χωρικός προορισμός: εσμεύσεις - χαρακτηρισμοί: ημόσιο Ακίνητο ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ Νησιωτικό Σύμπλεγμα Βορείων Σποράδων Νοτιοδυτική ακτή Νήσου Σκιάθου Περιοχή Κουκουναριές ήμος Σκιάθου Περιφερειακή Ενότητα Μαγνησίας Περιφέρεια Θεσσαλίας Αποκεντρωμένη ιοίκηση Θεσσαλίας - Στερεάς Ελλάδος Παραθαλάσσια έκταση με εξαιρετική θέα και έντονο ανάγλυφο, που φέρει και τις εγκαταστάσεις του ανενεργού Ξενοδοχείου Ξενία Σκιάθου 66 στρ. περίπου ( τ.μ.) Μετά από την έγκριση του από π.δ/τος «Έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης του δημοσίου ακινήτου με την ονομασία 'Ξενία Σκιάθου' στη θέση Κουκουναριές του ήμου Σκιάθου» (ΑΑΠ 1/ ), το δικαίωμα επιφανείας επί του ακινήτου περιήλθε στην Εταιρεία «ΤΕΝΑΜΑΡ Α.Ε. Ειδικού Σκοπού Τουριστικής Αξιοποίησης Ξενία Σκιάθου» Εκτός Σχεδίου Πρόβλεψη ένταξης σε σχέδιο μέρους της έκτασης (30.700τ.μ.) Π ΕΣΧΑ Α Ξενία Σκιάθου (ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ) Ν.3986/2011 (ΦΕΚ 152Α/ ), όπως ισχύει (ιδίως άρθρο 12 παρ. 7) Ν.4179/2013 (ΦΕΚ 175Α/ ), όπως ισχύει (ιδίως άρθρα 1 και 5) Παραθεριστικό - Τουριστικό Χωριό Παρουσία δασικής έκτασης (53,5% του ακινήτου) Περιορισμένο Τμήμα του ακινήτου εμπίπτει εντός ζώνης προστασίας του δικτύου Natura 2000 Υφιστάμενο κτίσμα με χαρακτηρισμό μνημείου (ξενοδοχείο Ξενία) Θεσμοθετημένα όρια αιγιαλού - παραλίας (ΦΕΚ 134 / )

2 Η μελέτη εκπονείται κατά τις προβλέψεις της παρ.7α, του άρθρου 12, του Ν.3986/2011 (ΦΕΚ 152Α/ ), όπως ισχύει, ενώ λαμβάνονται υπ' όψη και οι προδιαγραφές σύνταξης πολεοδομικών μελετών (Αποφ. Υπ. ΠΕΧΩ Ε 5731/1146/ ΦΕΚ 329Β/ ), μαζί με τις σχετικές ερμηνευτικές εγκυκλίους, οδηγίες κλπ. που έχουν εκδοθεί σε εκτέλεσή τους, προσαρμοσμένες κατάλληλα στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης ημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑ Α), καθώς και στις ιδιαιτερότητες της συγκεκριμένης περιοχής μελέτης. Επισημαίνεται ότι τα «Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης ημοσίων Ακινήτων» (ΕΣΧΑ Α) συμπεριλαμβάνονται στους οργανωμένους υποδοχείς δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περ. δ του Ν. 4269/2014, ενώ, κατά το άρθρο 8 παρ. 11 του ιδίου νόμου, τα ΕΣΧΑ Α κατατάσσονται στη γενική κατηγορία των Ειδικών Χωρικών Σχεδίων (ΕΧΣ), δηλαδή των σχεδίων εκείνων που αποσκοπούν στη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών που μπορεί να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας. Σύμφωνα, δε, με το άρθρο 8 παρ. 11 του Ν. 4269/2014 για τον σχεδιασμό και τη χωρική οργάνωση των περιοχών ΕΣΧΑ Α εφαρμόζονται οι οικείες γι αυτά διατάξεις, ενώ, κατά την παράγραφο 11 του άρθρου 33 του Ν. 4269/2014, ορίζεται ότι ο καθορισμός ή η τροποποίηση χρήσεων γης επί των δημοσίων ακινήτων που υπάγονται στο πρόγραμμα αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας του ημοσίου, όπως και το παρόν ακίνητο, γίνεται σύμφωνα με τις ειδικότερες διατάξεις ουσιαστικού και διαδικαστικού περιεχομένου που τα διέπουν. Η παρούσα Τεχνική Έκθεση αποτελεί αναπόσπαστο και δομικό στοιχείο της μελέτης με τίτλο "Πολεοδομική μελέτη Παραθεριστικού Τουριστικού Χωριού "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" " και διαρθρώνεται σε δύο μέρη ως εξής: Α' ΜΕΡΟΣ: ΑΝΑΛΥΣΗ Περιλαμβάνει αναγνώριση, καταγραφή και αξιολόγηση δεδομένων της περιοχής μελέτης με ανάδειξη των βασικών χαρακτηριστικών της και συνθετική ανάλυση των δεσμεύσεων που απορρέουν από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και τα ισχύοντα καθεστώτα προστασίας, προκειμένου να συνεκτιμηθούν κατά τη διαμόρφωση της πρότασης. Β' ΜΕΡΟΣ: ΠΡΟΤΑΣΗ Περιλαμβάνει την πρόταση γενικής πολεοδομικής οργάνωσης της υπό ένταξης περιοχής, ήτοι της γενικής διάταξης, της ρυμοτομίας και του πολεοδομικού κανονισμού, με παράλληλη αιτιολόγηση των επιλογών. Η πρόταση αναφέρεται επίσης στη βασική οργάνωση της κυκλοφορίας και των δικτύων υποδομής και συνοδεύεται από ειδική ενότητα τελικού ελέγχου τήρησης των δεσμεύσεων και περιορισμών. Η Μελέτη συνοδεύεται από Παράρτημα ("Ανασκόπηση υπερκείμενων σχεδιασμών") Σημείωση: Τα σχέδια που συνοδεύουν την παρούσα έκθεση συντάχθηκαν σε υπόβαθρο που χορηγήθηκε σε ψηφιακή μορφή από το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του ημοσίου (ΤΑΙΠΕ ΑΕ) στον πλειοδότη του διαγωνισμού αποκρατικοποίησης του Ακινήτου και Εργοδότη της παρούσας, και φέρει ως φορέα σύνταξης την Εταιρεία Ακινήτων ημοσίου (ΕΤΑ ΑΕ) και ως χρόνο σύνταξης την

3 Συντομεύσεις & Αρκτικόλεξα ΑΑΠ: (τεύχος) Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων και Πολεοδομικών Θεμάτων ΕΟΤ: Ελληνικός Οργανισμός Τουρισμού ΓΓ: Γενικός Γραμματέας ΓΠΣ: Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο ΓΠΧΣΑΑ: Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης ΕΕΛ: Εγκατάσταση Επεξεργασίας Λυμάτων ΕΠΧΣΑΑΤ: Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό ΕΣΧΑ Α: Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης ημοσίου Ακινήτου ΕΤΑ : Εταιρεία Ακινήτων του ημοσίου ΖΟΕ: Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου ΚΥΑ: Κοινή Υπουργική Απόφαση ΜΜΜ: Μέσα Μαζικής Μεταφοράς Ν.: Νόμος ΝΟΚ: Νέος Οικοδομικός Κανονισμός ΟΤ: Οικοδομικό Τετράγωνο Π : Προεδρικό ιάταγμα ΠΠΧΣΑΑ: Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης ΣΜΠΕ: Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων ΤΑΙΠΕ : Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του ημοσίου ΦΕΚ: Φύλλο Εφημερίδας Κυβερνήσεως

4 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 1 Α. ΑΝΑΛΥΣΗ Α.1 Αναγνώριση περιοχής μελέτης Α.1.1 Γεωγραφικός εντοπισμός - Πρόσβαση Η νήσος Σκιάθος (όπου εμπίπτει η περιοχή μελέτης), ανήκει στη χωρική ενότητα των βορείων Σποράδων και απέχει 2,5 ν. μίλια από τις ακτές του νοτίου Πηλίου και 50 ν. μίλια από το λιμάνι του Βόλου. ιαθέτει επιβατικό / εμπορευματικό λιμάνι σε πολύ καλά προστατευμένο φυσικό όρμο, απ' το οποίο πραγματοποιείται η πλειονότητα των μετακινήσεων, καθώς και αεροδρόμιο, που ενισχύει την προσπελασιμότητα. Λόγω θέσης, φυσικών πλεονεκτημάτων, προβολής και δυνατοτήτων πρόσβασης αποτελεί σήμερα έναν διεθνώς καθιερωμένο τουριστικό προορισμό. Πρωτεύουσα της νήσου είναι η πόλη της Σκιάθου στην ανατολική άκρη της νότιας ακτής. ιοικητικά η νήσος (μαζί με τις παρακείμενες νησίδες) υπάγεται στο ήμο Σκιάθου, της Περιφερειακής Ενότητας Μαγνησίας, της Περιφέρειας Θεσσαλίας, της Αποκεντρωμένης ιοίκησης Θεσσαλίας - Στερεάς Ελλάδος. ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΛΑΡΙΣΑ ΒΟΛΟΣ ν. ΣΚΙΑΘΟΣ ΑΘΗΝΑ Εικόνα 1: Γεωγραφικός εντοπισμός νήσου Σκιάθου Πηγή: χάρτες ΓΥΣ 1:50.000, ιδία επεξεργασία

5 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 2 Το Ακίνητο με την ονομασία "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ", έχει έκταση 66στρ. περίπου και εντοπίζεται στην παραλία Αμπελάκια, στις νοτιοδυτικές ακτές του νησιού και συγκεκριμένα στα υψώματα που βρίσκονται στη βάση της χερσονήσου Σκοπιά και ορίζουν από τα δυτικά το γεωσύγκλινο της λιμνοθάλασσας της Στροφυλιάς και του άσους των Κουκουναριών. Εκτείνεται σε τμήμα της ανατολικής κλιτύος με θέα στον υγρότοπο Στροφυλιάς-Κουκουναριών και σε τμήμα της νότιας κλιτύος με θέα στον όρμο Κουκουναριών και ευρύτερα στο Αιγαίο πέλαγος. Απέχει 12χλμ. περίπου από την πόλη της Σκιάθου και η πρόσβαση σε αυτό γίνεται μέσω της επαρχιακής οδού Σκιάθου Κουκουναριών, (που αποτελεί τον κύριο οδικό άξονα του νησιού) και στη συνέχεια μέσω της περιμετρικής οδού Στροφυλιάς Κουκουναριών (που είχε κατασκευαστεί στη δεκαετία του 1960, ακριβώς για την εξυπηρέτηση της λειτουργίας του ξενοδοχείου ΞΕΝΙΑ Σκιάθου και που οδηγεί επίσης στη δυτική πλευρά της παραλίας των Κουκουναριών, μία από τις πιο δημοφιλείς παραλίες του νησιού). Εικόνα 2: Γεωγραφικός εντοπισμός Ακινήτου Πηγή: χάρτες ΓΥΣ 1:50.000, ιδία επεξεργασία

6 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 3 Α.1.2 Σύντομο ιστορικό ακινήτου - Ιδιοκτησιακό καθεστώς Το ακίνητο αποκτήθηκε από τον ΕΟΤ το 1961 με αναγκαστική απαλλοτρίωση, ως τμήμα μείζονος εκτάσεως που περιέβαλε ως "πέταλο" μεταβλητού βάθους τη λιμνοθάλασσα της Στροφυλιάς και το άσος των Κουκουναριών (βλέπε εικόνα 3), με σκοπό την ανάπτυξη τουριστικών υποδομών. Τη δεκαετία του '60, στη δυτική ζώνη του ακινήτου και συγκεκριμένα στη θέση "Ύψωμα", κατασκευάστηκε το ξενοδοχείο "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ", δυναμικότητας 64 κλινών, το οποίο λειτούργησε έως τη δεκαετία του '90 και σήμερα φέρει έντονες φθορές, λόγω της εγκατάλειψής του και της συνεπαγόμενης έκθεσής του σε λεηλασίες και βανδαλισμούς (βλέπε ενότητα Α.1.5). Εικόνα 3: Απόσπασμα του τοπογραφικού που συνοδεύει την Απόφαση εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαίρετων εγκαταστάσεων του ξενοδοχείου (Απόφ. Υπ ΠΕΧΩ Ε 33326/ ). Πηγή: Παροχή στοιχείων από ΤΑΙΠΕ ΑΕ Στη σημερινή του μορφή (εικόνα 4) το ακίνητο αποτέλεσε την υπ' αριθμ. ΚΑΕΚ /0/0 ιδιοκτησία της ΕΤΑ, έκτασης -κατά την πιο πρόσφατη καταμέτρηση τ.μ., και περιήλθε (μαζί με το διατηρητέο συγκρότημα του ξενοδοχείου Ξενία) προς αξιοποίηση στο ΤΑΙΠΕ, με την υπ' αριθμ. 231/ απόφαση της ιυπουργικής

7 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 4 Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων (ΦΕΚ 754Β/ ) ως περιουσιακό στοιχείο της ιδιωτικής περιουσίας του Ελληνικού ημοσίου, στο πλαίσιο του Προγράμματος Αποκρατικοποιήσεων. Μάλιστα λόγω των εξαίρετων φυσικών πλεονεκτημάτων του και της σημαντικής θέσης του στον διεθνώς καθιερωμένο τουριστικό προορισμό διακοπών της Σκιάθου, το Ακίνητο επιλέχθηκε μεταξύ των πρώτων για την αξιοποίηση της περιουσίας του ημοσίου, στο πλαίσιο του Ν.3986/2011. Στη συνέχεια και μετά από την έγκριση του από π.δ/τος «Έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης του δημοσίου ακινήτου με την ονομασία 'Ξενία Σκιάθου' στη θέση Κουκουναριές του Δήμου Σκιάθου» (ΑΑΠ 1/ ), το δικαίωμα επιφανείας επί του πιο πάνω ακινήτου περιήλθε στην Εταιρεία «ΤΕΝΑΜΑΡ Α.Ε. Ειδικού Σκοπού Τουριστικής Αξιοποίησης Ξενία Σκιάθου». Εικόνα 4: Τοπογραφικό διάγραμμα περιοχής μελέτης Πηγή: Παροχή στοιχείων από ΤΑΙΠΕ ΑΕ

8 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 5 Α.1.3 Πολεοδομικό καθεστώς Ως προς το πολεοδομικό του καθεστώς το Ακίνητο "ΞΕΝΙΑ ΣΚιΑΘΟΥ" βρίσκεται σήμερα εκτός σχεδίου πόλης, εκτός ορίων οικισμού προϋφιστάμενου του 1923, εκτός ορίων οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων οριοθετημένου με Απόφαση Νομάρχη και εκτός "ζώνης" οικισμού. Βάσει του Π (ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ) "Έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης του δημοσίου ακινήτου με την ονομασία 'Ξενία Σκιάθου' στη θέση Κουκουναριές του ήμου Σκιάθου" ως γενικός χωρικός προορισμός του Ακινήτου έχει προσδιοριστεί αυτός του "Παραθεριστικού - Τουριστικού Χωριού" (περίπτωση 4Α, της παρ. Β του α. 11 του Ν.3986/2011, όπως ισχύει σήμερα), που προβλέπει την ένταξη σε σχέδιο των μη δασικού χαρακτήρα τμημάτων του ακινήτου, υπό συγκεκριμένους όρους και προϋποθέσεις (βλέπε κεφάλαιο Α.4). Α.1.4 Ανάγλυφο Το ανάγλυφο του ακινήτου (παρά τη σχετικά μικρή του έκταση) εμφανίζεται έντονο και ποικίλο και περιλαμβάνει (εικόνα 5): 1. Στα βορειοανατολικά σχετικά μικρό επίπεδο τμήμα στα ριζά του λόφου που αποτελεί μέρος της περιμετρικής ζώνης της περιοχής Στροφυλιάς- Κουκουναριών (στάθμη +2μ.) 2. Στην κεντρική ζώνη του μικρό αντέρεισμα της λοφώδους περιοχής του ακρωτηρίου (με μέγιστο υψόμετρο +28,05μ.) και μικρό αυχένα που το συνδέει με τους υπερκείμενους λόφους 3. ύο ζώνες σχετικά έντονων κλίσεων (25-30%), εκατέρωθεν του αυχένα, προς τα βόρεια και τα νότια. 4. Αντέρεισμα με κορυφή τεχνητά ισοπεδωμένη και διαμορφωμένη σε άνδηρα, σε μέσο υψόμετρο +21μ. (χώρος ξενοδοχειακής εγκατάστασης). Εικόνα 5: Ανάγλυφο περιοχής μελέτης (ισοδιάσταση 1μ.)

9 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 6 5. Ζώνη έντονων κλίσεων (35-40%) βορειοανατολικά της ξενοδοχειακής εγκατάστασης 6. Ζώνη πολύ έντονων κλίσεων νοτιοανατολικά της ξενοδοχειακής εγκατάστασης (65-75%) που καταλήγει σε κρημνώδη ακτή. 7. Ζώνη παραλίας με ομαλή κλίση, μέχρι τον πόδα μικρού φυσικού πρανούς (ύψους της τάξης του 1 μέτρου), στο όριο περίπου του ημόσιου Ακινήτου. Α.1.5 Υφιστάμενες χρήσεις και καλύψεις της γης - Ξενοδοχείο Ξενία Το μεγαλύτερο τμήμα του ακινήτου είναι ουσιαστικά αδόμητο στη φυσική του κατάσταση και φέρει -εν μέρει- θαμνώδη και δασική φυτοκάλυψη (τα τμήματα με δασικό χαρακτήρα που υπάγονται στη δασική νομοθεσία είναι σαφώς προσδιορισμένα με τις δέουσες διοικητικές πράξεις - βλέπε ενότητα Α.3.1). Κύρια ένδειξη παρουσίας ανθρώπινης δραστηριότητας στην περιοχή μελέτης αποτελεί το (ανενεργό σήμερα) κτίριο του Ξενοδοχείου Ξενία, με τον διαμορφωμένο και (αντιστοίχως αδρανή σήμερα) περιβάλλοντα χώρο του, που φέρει πεζούλες, τοίχους αντιστήριξης, αναβαθμούς, πλακόστρωτα πλατώματα κ.λπ. Εικόνα 6: Άποψη του ξενοδοχείου Ξενία από βορειοανατολικά Πηγή: Φωτογραφικό αρχείο ΤΕΝΑ ΑΤΕΒΕ

10 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 7 Το ξενοδοχείο ανεγέρθηκε στα μέσα της δεκαετίας του στο πλαίσιο πολιτικής ώθησης διαδικασιών ανανέωσης-ανάπτυξης των τουριστικών υποδομών της χώρας με τη δημιουργία απτών παραδειγμάτων εγκαταστάσεων υψηλών απαιτήσεων αρχιτεκτονικής ποιότητας και λειτουργικών δεδομένων 2 και αποτελεί εξαιρετικό δείγμα αξιοποίησης των φυσικών πλεονεκτημάτων της θέσης και του αναγλύφου. Το κτίριο έχει κάτοψη κοντόκορμου "Τ" και συντίθεται από μονώροφη (κεραία του "Τ") και διώροφη (επίστεψη του "Τ") πτέρυγες, προσαρμοσμένες στο ανάγλυφο με είσοδο από βορειοδυτικά και στο ψηλότερο επίπεδο. Οι κεντρικές λειτουργίες και εξυπηρετήσεις της εγκατάστασης ήταν συγκεντρωμένες στη μονώροφη πτέρυγα σε κεντρική θέση, στο ψηλότερο επίπεδο, ενώ οι χώροι φιλοξενίας δυναμικότητας 64 κλινών ήταν διατεταγμένες στη γραμμική διώροφη πτέρυγα που εκτείνεται σε χαμηλότερο επίπεδο και είναι προσανατολισμένη στα βορειοανατολικά. Το συνολικό περίγραμμα του κτιρίου καλύπτει έκταση τ.μ. περίπου. Πέριξ της κεντρικής πτέρυγας, στο επίπεδο του "Β' ορόφου", όπου και η απόληξη της οδού πρόσβασης, υπάρχει ο χώρος υποδοχής (χώρος στάθμευσης κλπ.) του ξενοδοχείου (βλέπε εικόνα 6). Σαν οπτική συνέχεια του υπαίθριου χώρου προβάλει το δώμα του "Α' ορόφου" (που ήταν βατό και διαμορφωμένο), κάτω από το οποίο βρίσκονται οι πτέρυγες των δωματίων. Με αυτόν τον τρόπο ο κύριος κτιριακός όγκος του ξενοδοχείου δεν ήταν ορατός στον επισκέπτη, ο οποίος φθάνοντας στο Ξενία είχε την αίσθηση ενός µόνο ορόφου, δηλαδή του "Β' ορόφου" (βλέπε εικόνα 7). Εικόνα 7: Άποψη της εισόδου του ξενοδοχείου από την οδό πρόσβασης Πηγή: Ιδία λήψη 1 2 Η μελέτη του ξενοδοχείου έγινε το 1963 από τον αρχιτέκτονα Γ. Νικολετόπουλο της ιεύθυνση Τεχνικών Μελετών του ΕΟΤ, με τότε προϊστάμενο της ιεύθυνσης τον αρχιτέκτονα Α. Κωνσταντινίδη. Οι βασικές επιλογές του προγράμματος αναφέρονταν στην εφαρμογή των αρχών της μοντέρνας -τότεαρχιτεκτονικής αλλά με έμπνευση και από την αρχιτεκτονική παράδοση του τόπου (σε επίπεδο βασικών αρχών και χρήσης υλικών χωρίς δουλική μορφοκρατική μίμηση), την εναρμόνιση με το τοπίο, τη δημιουργία αίσθησης ότι εσωτερικός και εξωτερικός χώρος αποτελούν οργανική ενότητα, την προικοδότηση των μονάδων με αυξημένη -σε σχέση με το δυναμικό τους- αναλογία κοινόχρηστων εγκαταστάσεων και παροχών. Η επιτυχής επίτευξη των πιο πάνω ανέδειξε αυτές τις μονάδες, όπως και τη συγκεκριμένη, σε σημεία αναφοράς και ισχυρά τοπόσημα.

11 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 8 Ο χαρακτηρισμός ορόφων ακολουθεί τον αντίστοιχο συμβατικό χαρακτηρισμό των αρχιτεκτονικών σχεδίων και των σχεδίων που συνοδεύουν την απόφαση εξαίρεσης από την κατεδάφιση, παρόλο που οδηγεί σε παραπλανητικές εντυπώσεις, καθώς με την επιτυχή προσαρμογή του κτιρίου στο ανάγλυφο οι κύριοι χώροι κάθε στάθμης έχουν χαρακτηριστικά ισογείου και μεγάλο μέρος των συνοδευόντων βοηθητικών χώρων έχουν χαρακτηριστικά υπογείου (βλέπε εικόνα 8). Εικόνα 8: Τομή 3-3 αρχιτεκτονικής μελέτης ξενοδοχείου Ξενία (με λεπτή διακεκομμένη το φυσικό έδαφος) Πηγή: Παροχή στοιχείων από ΤΑΙΠΕ ΑΕ Η συνολική επιφάνεια δομημένου χώρου των τριών επιπέδων του κτιρίου βάσει της μελέτης ΕΣΧΑ Α (που υιοθέτησε τα στοιχεία της απόφασης εξαίρεσης από την κατεδάφιση, βλέπε και παρακάτω), ανέρχεται σε 2.542,92τ.μ. Σύμφωνα όμως με: α) τα σχέδια της υφιστάμενης αρχιτεκτονικής μελέτης του κτιρίου, β) πρόσφατη αποτύπωση που διενεργήθηκε από την ομάδα της αρχιτεκτονικής μελέτης αξιοποίησης του Ακινήτου (βλέπε παράρτημα) και γ) τις διατάξεις του ΝΟΚ/2012 και των προϊσχυσάντων ΓΟΚ, η συνολική δομημένη επιφάνεια ανέρχεται σε 2.540,84τ.μ., εκ των οποίων τα 1.851,16τ.μ. αποτελούν επιφάνειες χώρων κύριας χρήσης (που προσμετρώνται στην εξάντληση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης), ενώ τα 689,68τ.μ. αποτελούν επιφάνειες χώρων βοηθητικής χρήσης σε υπόγειες στάθμες (που δεν προσμετρώνται, βλέπε πίνακα Α-1). Πίνακας Α-1: Καταμερισμός υφιστάμενης δόμησης Ξενία Σκιάθου, κατά "όροφο" και κατηγορία "Όροφος" Προσμετρούμενη δόμηση (τ.μ.) Μη προσμετρούμενη δόμηση 3 (τ.μ.) Σύνολο (τ.μ.) "Ισόγειο" 590,94 248,56 839,50 "Α' όροφος" 597,24 441, ,36 "Β' όροφος" 662, ,98 ΣΥΝΟΛΟ 1.851,16 689, ,84 Πηγή: Ομάδα Αρχιτεκτονικής Μελέτης αξιοποίησης ημοσίου Ακινήτου "Ξενία Σκιάθου" 3 Χώροι μη κύριας χρήσης σε υπόγειες στάθμες.

12 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 9 Ως προς την ιστορία του κτιρίου, το 1988 και μετά από 20 περίπου χρόνια συνεχούς λειτουργίας, ο ΕΟΤ διαπίστωσε παραβίαση των όρων της σύμβασης εκμίσθωσης και προχώρησε σε καταγγελία της, ανοίγοντας μακρά περίοδο δικαστικής διαμάχης. Το 1999 διενεργήθηκε διαγωνισμός εκποίησης που δεν ολοκληρώθηκε. Μετά τη διακοπή της λειτουργίας του ξενοδοχείου από την αρχή της δεκαετίας του 2000 το κτίριο, εκτεθειμένο στην επίδραση του θαλασσίου περιβάλλοντος, μη συντηρούμενο, έρημο και μη φυλασσόμενο έχει υποστεί εκτεταμένες (φυσικές και σκοπούμενες) φθορές, λεηλασίες ακόμα και βανδαλισμούς, με αποτέλεσμα η σημερινή του κατάστασή να απέχει ελάχιστα από εκείνη ερειπίου. Βλάβες και φθορές εμφανίζονται επίσης και στα στοιχεία διαμόρφωσης των υπαίθριων χώρων. Εικόνα 9: είγματα φθορών και βανδαλισμών του κτιρίου Ξενία Πηγή: Ιδία λήψη Παρά την κατάστασή του, το 2011, με την υπ' αρ. ΥΠΠΟΤ/ ΝΣΑΚ/74544/1391/ απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού και Τουρισμού (ΦΕΚ 301ΑΑΠ/ ) το ξενοδοχειακό συγκρότημα χαρακτηρίστηκε Μνημείο ως "ιδιαίτερο δείγμα της μοντέρνας αρχιτεκτονικής του β' μισού του 20ου αιώνα που χαρακτηρίζει την πρώτη συντονισμένη κρατική προσπάθεια για τη δημιουργία τουριστικών υποδομών" (βλέπε και ενότητα Α.3.3).

13 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 10 Σε σχέση με τη νομιμότητα του κτιρίου, η ανέγερσή του πραγματοποιήθηκε -κατά την τότε "εθιμική" πρακτική- χωρίς έκδοση οικοδομικής άδειας. Το 1993 έγινε χρήση της δυνατότητας που παρείχε το άρθρο 9 (παρ.10) του Ν.1523/1985, όπως συμπληρώθηκε με το άρθρο 31 (παρ.4) του Ν.1577/1985), και με την υπ' αριθμ / Απόφαση του Υπουργείου ΠΕΧΩ Ε εξαιρέθηκαν από την κατεδάφιση "..οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ιδιοκτησίας Ε.Ο.Τ. ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ ". Πλέον του ξενοδοχείου Ξενία, στο ακίνητο εντοπίζονται: Παρόδια, επίπεδη ζώνη κατά μήκος της ασφαλτοστρωμένης οδού στο βορειοανατολικό τμήμα του ακινήτου η οποία, κατά τους θερινούς μήνες, χρησιμοποιείται ως άτυπος χώρος στάθμευσης, που εξυπηρετεί (κυρίως) τους επισκέπτες της παρακείμενης παραλίας των Κουκουναριών. Άτυπο δίκτυο οδών (χωματόδρομοι) για την εξυπηρέτηση της πρόσβασης στο ξενοδοχείο και σε λοιπές ιδιοκτησίες της περιοχής. Πλακοστρωμένα μονοπάτια προσαρμοσμένα στην κλίση του εδάφους για πρόσβαση στην παραλία. Μικρή λιμενική εγκατάσταση στο ανατολικό άκρο της παραλίας. Μερικά, νεότερα, μικρά, ερειπωμένα κτίσματα ή υπολείμματα κτισμάτων και λοιπών κατασκευών. Στοιχεία τεχνικής υποδομής για την εξυπηρέτηση του ξενοδοχείου (δύο δεξαμενές ύδρευσης, κολώνες του δικτύου της ΕΗ και του ΟΤΕ κλπ. - βλέπε και ενότητα Α.1.6). Περιφράξεις ή υπολείμματα περιφράξεων. Τέλος, στην ευρύτερη περιοχή, εκτός του Ακινήτου, υφίστανται: - Η δημόσια έκταση του υδροβιότοπου λιμνοθάλασσας της Στροφυλιάς και δάσους των Κουκουναριών στα βορειοανατολικά. - Παραθεριστικές κατοικίες, μεμονωμένες ή σε συγκροτήματα. - Χέρσες εκτάσεις - Εγκατάσταση αναψυχής λουομένων (beach bar) στα δυτικά. Σε σχέση με την ευρύτερη περιοχή κρίνεται σκόπιμο να σημειωθεί επιπλέον ότι στην ευρεία παραθαλάσσια ζώνη της χερσονήσου Σκοπιά, δυτικά του ακινήτου, βάσει του Π της "Περί καθορισμού των όρων και περιορισμών δομήσεως και εγκρίσεως θέσεως και διατάξεως κτιρίων ανεγερθησόμενων επί εκτάσεως κείμενης εκτός του ρυμοτομικού σχεδίου Σκιάθου (Μαγνησίας)" (ΦΕΚ 621 / ), έχει εγκριθεί η ανέγερση ξενοδοχείου και παραθεριστικών κατοικιών. Μέχρι σήμερα οι προβλέψεις του ως άνω Π δεν έχουν υλοποιηθεί.

14 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 11 Α.1.6 Υφιστάμενα δίκτυα τεχνικής υποδομής Όπως φαίνεται από τα αποσπασματικώς σωζόμενα στοιχεία δικτύων τεχνικής υποδομής του ξενοδοχείου: Το τοπικό δίκτυο ύδρευσης τροφοδοτούνταν κυρίως από γεώτρηση του ΕΟΤ (παροχής της τάξης των 50 κμ/h), σε θέση εκτός του ακινήτου, το νερό της οποίας οδηγούνταν μέσω αντλίας σε δεξαμενή 400 κμ στην περιοχή Αγίας Ελένης (που σήμερα εξυπηρετεί επίσης και μικρούς καταναλωτές της περιοχής) και από εκεί με φυσική ροή κατέληγε στην κυρίως δεξαμενή του συγκροτήματος. Η δεξαμενή αυτή χωρητικότητας 114 κμ, κατασκευασμένη από σκυρόδεμα, εντοπίζεται στην έκταση δασικού χαρακτήρα και μακροσκοπικά φαίνεται να διατηρείται σε σχετικά καλή κατάσταση. Αντιθέτως μια μικρότερη μεταλλική δεξαμενή, χωρητικότητας 8 κμ, στα όρια της έκταση δασικού χαρακτήρα και δύο υφιστάμενα φρέατα, δε φαίνεται να είναι αξιοποιήσιμα. Η αποχέτευση κατέληγε σε συγκρότημα σηπτικού/απορροφητικού βόθρου στο χαμηλότερο άνδηρο του διαμορφωμένου περιβάλλοντος χώρου του ξενοδοχείου, βόρεια του κτιρίου, που σήμερα δε φαίνεται σκόπιμη η αναβίωσή του. Η σύνδεση με τα δίκτυα ΕΗ και ΟΤΕ γινόταν με αντίστοιχες γραμμές που έφταναν στο ακίνητο κατά μήκος της ασφαλτοστρωμένης οδού πρόσβασης και στη συνέχεια εκτείνονταν στο εσωτερικό του. Σε ότι αφορά στις γενικότερες δυνατότητες κάλυψης των αναγκών του ακινήτου από δίκτυα κοινής ωφέλειας, σημειώνονται επιπλέον τα ακόλουθα: Η περιοχή Κουκουναριών - Αγίας Ελένης καλύπτεται από αποχετευτικό δίκτυο που δέχεται τα αστικά λύματα των κατοικιών και τουριστικών εγκαταστάσεων, καλύπτει τη ζώνη περιμετρικά της λίμνης Στροφυλιάς και καταλήγει σε Εγκατάσταση Επεξεργασίας Λυμάτων (ΕΕΛ) στην περιοχή Αγίας Ελένης. Η ΕΕΛ διαθέτει δυναμικό για ισοδύναμο πληθυσμό ατόμων (που υπερκαλύπτει τους πραγματικούς πληθυσμούς της εξυπηρετούμενης ζώνης) και το δίκτυο της φτάνει μέχρι το βόρειο όριο του ακινήτου. Η συγκέντρωση των απορριμμάτων της περιοχής και η τελική διάθεσή τους στο νέο Χώρο Υγειονομικής Ταφής Απορριμμάτων (ΧΥΤΑ) στη θέση Τρούλος-Ασέληνος γίνεται τακτικά με μέριμνα του ήμου Σκιάθου. Η ευρύτερη περιοχή ηλεκτροδοτείται από τον υποσταθμό στη θέση Μανδράκι και καλύπτεται από δίκτυο μέσης και χαμηλής τάσης. Η τηλεπικοινωνιακή κάλυψη της περιοχής επιτυγχάνεται μέσω επαρκούς σταθερού δικτύου και με την αναγκαία διασπορά κεραιών κινητής τηλεφωνίας. Η περιοχή του δάσους των Κουκουναριών καλύπτεται από σύστημα πυρόσβεσης.

15 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 12 Α.2 Κατευθύνσεις υπερκείμενων επιπέδων σχεδιασμού Η αναλυτική ανασκόπηση, αξιολόγηση και ενσωμάτωση των κατευθύνσεων των υπερκείμενων επιπέδων σχεδιασμού 4 που αφορούν άμεσα ή έμμεσα στο Ακίνητο "ΞΕΝΙΑ ΣΚιΑΘΟΥ" πραγματοποιήθηκε κατά τη μελέτη ΕΣΧΑ Α, η οποία: καταρτίστηκε για τον καθορισμό του γενικού χωρικού προορισμού του υπόψη ακινήτου (στο πλαίσιο της "πολεοδομικής ωρίμανσης και της απόδοσης σε αυτό βιώσιμης επενδυτικής ταυτότητας με σκοπό την αξιοποίησή του", παρ.1, α.10, Ν.3986/2011) εκπονήθηκε βάσει των διατάξεων του κεφαλαίου Β' του Ν.3986/2011 (και ιδίως του άρθρου 12), συνοδεύτηκε από Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (η οποία έχει τύχει ευρείας δημοσιότητας και διαβούλευσης), εγκρίθηκε και έλαβε θεσμική ισχύ με έκδοση Προεδρικού ιατάγματος (Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ) Ως εκ τούτου, μετά την ισχύ του Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ (οι δεσμεύσεις και κατευθύνσεις του οποίου παρατίθενται στο κεφάλαιο Α.4), παρέλκει η ανάγκη επανάληψης της σχετικής διερεύνησης και αξιολόγησης και οι σχετικές πληροφορίες της οικείας μελέτης ΕΣΧΑ Α Ξενία Σκιάθου (ΑΣΠΑ ΑΕ, 2013), παρατίθενται στο παράρτημα Α. Στην παρούσα ενότητα κρίνεται σκόπιμο να γίνουν συνοπτικές αναφορές μόνο στο νέο Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό (ως υπερκείμενου σχεδιασμού, άμεσα σχετιζόμενου με το βασικό χωρικό προορισμό του υπό μελέτη Ακινήτου), καθώς και στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Σκιάθου (που ανήκει σε -τυπικά- παράλληλη βαθμίδα σχεδιασμού σε σχέση με το ΕΣΧΑ Α). Α.2.1 Νέο Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό (ν-επχσαατ) Το νέο Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό (ν-επχσαατ) εγκρίθηκε με την υπ' αριθμ / Απόφαση της Επιτροπής Συντονισμού της Κυβερνητικής Πολιτικής στον τομέα της Χωροταξικής Πολιτικής και της Αειφόρου Ανάπτυξης (ΦΕΚ 3155Β/ ) και με την ίδια πράξη εγκρίθηκε και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) αυτού. 4 Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΓΠΧΣΑΑ, ΦΕΚ 128Α/ ), Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού για τον Τουρισμό (ΦΕΚ 1138 Β/ ), Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΠΠΧΣΑΑ) Θεσσαλίας (ΦΕΚ 1484Β/ ) κλπ.

16 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 13 Όπως προκύπτει από την εν λόγω απόφαση και τους χάρτες που τη συνοδεύουν, η Σκιάθος -στο σύνολό της- εμπίπτει στις κατηγορίες περιοχών "Α2" (Αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές) και " 1" (Νησιά / Ομάδα Ι: Τουριστικά αναπτυγμένα και αναπτυσσόμενα νησιά). Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ν-επχσαατ, οι στρατηγικές κατευθύνσεις χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης των περιοχών "Α2" (που προωθούνται κατά προτεραιότητα) περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων: Ανάπτυξη ειδικών τουριστικών υποδομών και εγκαταστάσεων που εμπλουτίζουν και διευρύνουν το τουριστικό προϊόν. Παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών μονάδων με παράλληλη αναβάθμιση σε τύπους και κατηγορίες καταλυμάτων (3, 4 και 5 αστέρια) ή επέκταση αυτών και συμπληρώσεις με ειδικές τουριστικές υποδομές. Αναβάθμιση και μετατροπή υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα. Ολοκληρωμένες τουριστικές παρεμβάσεις με αναπτυξιακό χαρακτήρα για την περιοχή, όπως οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, σύνθετα τουριστικά καταλύματα, ειδικά προγράμματα τουριστικής ανάπτυξης και ανάπτυξη βασικών υποδομών (όπως λιμένες, αεροδρόμια κλπ.). Επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων και παροχή κινήτρων για μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες. Σχετικά με τις στρατηγικές κατευθύνσεις χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης των νησιών " 1" της Ομάδας Ι, μνημονεύεται ότι ισχύουν κατ' αρχήν οι κατευθύνσεις των κατηγοριών "Α" ή "Β" στις οποίες αυτά εντάσσονται, με κατά περίπτωση έμφαση σε ορισμένες εξ' αυτών. Συσχετίζοντας τις ανωτέρω στρατηγικές κατευθύνσεις με τις προβλέψεις του Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ , (που παρατίθενται στο κεφάλαιο Α.4) προκύπτει ότι το ΕΣΧΑ Α Ξενία Σκιάθου είναι πλήρως εναρμονισμένο προς το ειδικό υπερκείμενο επίπεδο σχεδιασμού με αντικείμενο τον Τουρισμό. Α.2.2 Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Το ισχύον σήμερα Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) της Σκιάθου (ΦΕΚ 58 / ), είχε ως αντικείμενο την πόλη της Σκιάθου, δεδομένου ότι εκπονήθηκε βάσει των διατάξεων του Ν.1337/1983 (τυχόν προβλέψεις αυτών των ΓΠΣ που αφορούσαν τις εκτός σχεδίου, εκτός οικισμών και εκτός επεκτάσεων περιοχές, δεν έλαβαν θεσμική ισχύ). Η

17 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 14 σχετική μελέτη συνοδεύονταν από πρόταση ένταξης ολόκληρης της έκτασής του νησιού σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), η οποία όμως δεν προωθήθηκε Το υπό εκπόνηση νέο ΓΠΣ, συντάσσεται βάσει των διατάξεων του Ν.2508/1997, θα αφορά στο σύνολο της περιοχής του ήμου Σκιάθου, σήμερα βρίσκεται στο στάδιο της Πρότασης και -δεδομένου ότι τελεί ακόμα υπό διαμόρφωση- προφανώς δεν έχει λάβει θεσμική ισχύ. Επισημαίνεται ότι: Η ιευθύνουσα Υπηρεσία του υπό εκπόνηση ΓΠΣ θα πρέπει να ενημερωθεί για το Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ (και μελλοντικά για την ΚΥΑ έγκρισης της παρούσας Πολεοδομικής Μελέτης), προκειμένου να ενημερωθούν επίσημα οι οικείοι μελετητές και να γίνουν οι τυχόν απαραίτητες προσαρμογές της μελέτης στα νέα δεδομένα 5. Ανάλογη διαδικασία ενημέρωσης θα ήταν σκόπιμο να τηρηθεί και προς τη ιευθύνουσα Υπηρεσία της υπό εκπόνηση αναθεώρησης του Περιφερειακού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού & Αειφόρου Ανάπτυξης (ΠΠΧΣΑΑ) της Περιφέρειας Θεσσαλίας. 5 Όπως αναφέρθηκε και στην αρχή του παρόντος κεφαλαίου, το άρθρο 12 του Ν.3986/2011, προσδίδει στα ΕΣΧΑ Α ειδικό θεσμικό βάρος που υπερισχύει των ΓΠΣ, καθώς αφενός μεν η έγκριση του ΕΣΧΑ Α τροποποιεί τυχόν υφιστάμενο ΓΠΣ, ενώ το ίδιο το ΕΣΧΑ Α τροποποιείται μόνο από νέο ΕΣΧΑ Α, αφετέρου δε τα ΕΣΧΑ Α εγκρίνονται με Προεδρικό ιάταγμα, ενώ τα ΓΠΣ είτε με Υπουργική Απόφαση είτε με Απόφαση ΓΓ Αποκεντρωμένης ιοίκησης (κατά περίπτωση).

18 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 15 Α.3 Χαρακτηρισμοί και λοιπά καθεστώτα προστασίας Α.3.1 Έκταση δασικού χαρακτήρα Το μεγαλύτερο τμήμα του Ακινήτου "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" επιφανείας τ.μ. (που αντιστοιχεί στο 53,5% της συνολικής έκτασης) έχει χαρακτηρισθεί ως δασικού χαρακτήρα με διαδοχικές πράξεις της διοίκησης 6. Η έκταση αυτή διέπεται από τις διατάξεις περί προστασίας δασών (Νόμος 998/1979, όπως ισχύει σήμερα, και λοιπό οικείο θεσμικό πλαίσιο) και εξαιρείται ρητά της πολεοδόμησης (βλέπε και κεφάλαιο Α.4). Επιπλέον, πολύ μικρό τμήμα της ανωτέρω έκτασης παρά το ανατολικό όριο του ακινήτου φαίνεται να εμπίπτει στην περιοχή του Καταφυγίου Αγρίας Ζωής περιοχής Κουκουναριών 7, καθώς και στον Οικότοπο Προτεραιότητας "θίνες με δάση από pinus pinea και / ή pinus pinmaster". Α.3.2 Natura 2000 Το Ακίνητο "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" συνορεύει με την οικολογικά ευαίσθητη περιοχή Όρμου Κουκουναριών και μικρό τμήμα του στα βορειοανατολικά φέρεται 8 να εμπίπτει στην αντίστοιχη ζώνη προστασίας του δικτύου Natura , που διέπεται από τις γενικές διατάξεις του Ν.3937/2011 (ΦΕΚ 60Α/ ). Για την εναρμόνιση με τις ανάγκες προστασίας, το ΕΣΧΑ Α επιτάσσει το τμήμα του ακινήτου που εμπίπτει εντός της ζώνης προστασίας, αλλά δεν αποτελεί έκταση δασικού χαρακτήρα, να παραμείνει αδόμητο κατά την πολεοδόμησή του (βλέπε και κεφάλαιο Α.4). Α.3.3 Μνημείο Το υφιστάμενο (ανενεργό τουλάχιστο από το έτος 2000) κτίριο του ΞΕΝΙΑ Σκιάθου χαρακτηρίστηκε ως Μνημείο με την ΥΠΠΟΤ/ ΝΣΑΚ/74544/1391/ Απόφαση Υπουργού Πολιτισμού και Τουρισμού. Συγκεκριμένα χαρακτηρίστηκαν οι εξωτερικές α) Υπ αριθμ. 990/ πράξη χαρακτηρισμού, η οποία τελεσιδίκησε µε την 1036/ απόφαση και την υπ αριθμ. 25/07 απόφαση της Β/θµιας επιτροπής επιλύσεως δασικών αμφισβητήσεων. β) Υπ αριθµ. 959/ πράξη χαρακτηρισμού, σύμφωνα µε πρόσφατη βεβαίωση (153/19952/ ) του αρμόδιου ασαρχείου Σκοπέλου. Όπως έχει καθοριστεί με την υπ' αριθμ. 1904/ απόφαση του ιευθυντή ασών Μαγνησίας (ΦΕΚ 994Β/ ). Το όριο της περιοχής προστασίας όπως σημειώνεται στο χάρτη του οικείου ΕΣΧΑ Α, έχει προκύψει από απόδοση γραμμής από γενικούς χάρτες πολύ υψηλότερης κλίμακας. GR : "Σκιάθος: Κουκουναριές και ευρύτερη θαλάσσια περιοχή".

19 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 16 όψεις, οι κοινόχρηστοι χώροι, τα κεντρικά κλιμακοστάσια, οι υπαίθριοι χώροι και η διάταξη φέροντος οργανισμού, ως "ιδιαίτερο δείγμα της μοντέρνας αρχιτεκτονικής του β' μισού του 20ου αιώνα που χαρακτηρίζει την πρώτη συντονισμένη κρατική προσπάθεια για τη δημιουργία τουριστικών υποδομών". Όπως μνημονεύεται στην οικεία μελέτη ΕΣΧΑ Α η αρμόδια υπηρεσία του ΥΠΠΟΤ διευκρίνισε πως ο χαρακτηρισμός επιβάλλει να έχει προηγηθεί έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού για οποιαδήποτε παρέμβαση στο κτίριο (επισκευή, συντήρηση, προσθήκη) ή οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα πλησίον αυτού απαιτεί έγκριση. Οι δεσμεύσεις αυτές υιοθετούνται από το ΕΣΧΑ Α (βλέπε και κεφάλαιο Α.4). Α.3.4 Αιγιαλός - Τήρηση αποστάσεων κτισμάτων από την ακτή Τις τελευταίες 10ετίες η υφιστάμενη νομοθεσία, αναγορεύοντας σε υπέρτερο στόχο την προστασία των ακτών και την ανεμπόδιστη πρόσβαση σ' αυτές, αξιώνει επιτακτικά (παγίως και ανεξάρτητα από κατά καιρούς διαφοροποιήσεις των λεπτομερειών εφαρμογής) την τήρηση περιορισμών της δόμησης σε εγγύτητα προς τον αιγιαλό και την παραλία. Σχετικά με τους Οργανωμένους Υποδοχείς Τουριστικών ραστηριοτήτων 10, οι επιτρεπόμενες αποστάσεις δόμησης κατά χρήση προσδιορίζονται από τις διατάξεις του Ν.4179/2013 και συγκεκριμένα το άρθρο 5 11 αυτού, όπου προβλέπεται ότι: α. Για κτίρια τουριστικών καταλυμάτων σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, τήρηση απόστασης πενήντα (50) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού Σύμφωνα με την παρ.1β, του άρθρου 1, του Ν.4179/2013: β. Ως "οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων" νοούνται ιδίως: (...) δδ) Τα ημόσια Ακίνητα, των οποίων ο βασικός χωρικός προορισμός, σύμφωνα με τα οικεία εγκεκριμένα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης ημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α..Α.) του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α 152) είναι ο τουρισμός - αναψυχή ή η δημιουργία παραθεριστικού -τουριστικού χωριού ή ο συνδυασμός των παραπάνω χρήσεων.. παρ.3: Τα κτήρια των τουριστικών καταλυμάτων σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, καθώς και σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα τοποθετούνται σε απόσταση πενήντα (50) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, όπως αυτή ορίζεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες εντός σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, οι μη αμιγώς τουριστικές εγκαταστάσεις εντός ΠΟΤΑ και οι κατοικίες εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων, ύψους μέχρι και 7,50 μέτρα, τοποθετούνται σε απόσταση τριάντα (30) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, όπως αυτή ορίζεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. παρ.4: Σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα, καθώς και σε τουριστικά καταλύματα πέντε (5) αστέρων, που διαθέτουν συνολικό πρόσωπο σε παραλία άνω των 100 μέτρων, επιτρέπεται, επί τμημάτων με συνολικό μήκος μέχρι το 20% του συνολικού επί παραλίας προσώπου, η εγκατάσταση χώρων εστίασης και αναψυχής, αποδυτηρίων, συγκροτημάτων υγιεινής, εγκαταστάσεων αθλοπαιδιών και παιδικών χαρών, μέγιστου ύψους 3,5 μέτρων μέχρι τη γραμμή παραλίας ή σε απόσταση δέκα (10) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, εφόσον δεν έχει καθορισθεί παραλία.

20 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 17 β. Για κατοικίες εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων, ύψους μέχρι και 7,50 μέτρα, τήρηση απόστασης τριάντα (30) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού. γ. Για χώρους εστίασης και αναψυχής, αποδυτήρια, συγκροτήματα υγιεινής, εγκαταστάσεις αθλοπαιδιών και παιδικών χαρών, μέγιστου ύψους 3,5 μέτρων που περιλαμβάνονται σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα, καθώς και σε τουριστικά καταλύματα πέντε (5) αστέρων, που διαθέτουν συνολικό πρόσωπο σε παραλία άνω των 100 μέτρων, επιτρέπεται, επί τμημάτων με συνολικό μήκος μέχρι το 20% του συνολικού επί παραλίας προσώπου, χωροθέτηση μέχρι τη γραμμή παραλίας ή σε απόσταση δέκα (10) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, εφόσον δεν έχει καθορισθεί παραλία. Για τη διερεύνηση της εφαρμογής των ανωτέρω διατάξεων στην περιοχή μελέτης, κατά τη διαμόρφωση της πρότασης θα πρέπει να ληφθούν υπ' όψη τα εξής: Στην περιοχή του Ακινήτου "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" η διαδικασία καθορισμού και επανακαθορισμού 12 των γραμμών αιγιαλού και παραλίας ολοκληρώθηκε με την 2232/ Απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Θεσσαλίας, που επικύρωσε την από σχετική έκθεση της αρμόδιας Επιτροπής (ΦΕΚ 134 / ). Το Ακίνητο "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" σύμφωνα με το Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ (ΕΣΧΑ Α Ξενία Σκιάθου) έχει λάβει ως βασικό χωρικό προορισμό αυτόν του Παραθεριστικού-Τουριστικού Χωριού και ως εκ τούτου αποτελεί "Οργανωμένο Υποδοχέα Τουριστικών ραστηριοτήτων", σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 1 του Ν.4179/2013. Το Ακίνητο "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" διαθέτει συνολικό πρόσωπο σε παραλία υπερδιπλάσιο των 100 μέτρων. Η προβλεπόμενη γενική χρήση Παραθεριστικό - Τουριστικό Χωριό επιτρέπει τις ειδικές χρήσεις "παραθεριστική κατοικία" και "εγκαταστάσεις εστίασης και αναψυχής". Η γραμμή της παραλίας στο μεγαλύτερο τμήμα της εντός του Ακινήτου εμπίπτει εντός έκτασης δασικού χαρακτήρα (η οποία εξαιρείται της πολεοδόμησης). Το ίδιο το Ξενοδοχείο Ξενία -ως χαρακτηρισθέν Μνημείο- εξαιρείται από οποιαδήποτε διάταξη προστασίας παρακείμενων στοιχείων. 12 Σε σχέση με την 257/ απόφαση Νομάρχη Μαγνησίας (ΦΕΚ 556 / ) με την οποία είχαν καθοριστεί αρχικά οι γραμμές αιγιαλού και παραλίας, στη θέση Κρασσά Σκιάθου.

21 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 18 Α.4 Κατευθύνσεις, δεσμεύσεις και περιορισμοί ΕΣΧΑ Α "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" Σε σχέση με το φυσικό σχεδιασμό της περιοχής, το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης του ημοσίου Ακινήτου με την ονομασία "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" (Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ) προβλέπει τα εξής: Τον καθορισμό ως βασικού χωρικού προορισμού του ακινήτου της χρήσης "Παραθεριστικό - Τουριστικό Χωριό" (περίπτωση 4Α της παρ. Β του άρθρου 11 του Ν.3986/2011, όπως αυτή προστέθηκε με την παρ. 4δ του άρθρου τρίτου του Ν.4092/2012). Τη διάκριση της έκτασης του ακινήτου σε δύο ζώνες: Ζώνη "Ι": μη δασικού χαρακτήρα εκτάσεις, συνολικής επιφάνειας τ.μ. Ζώνη "ΙΙ": δασικού χαρακτήρα εκτάσεις, συνολικής επιφάνειας τ.μ. Τον προσδιορισμό των εκτάσεων της Ζώνης "Ι" ως "Περιοχή παραθεριστικού - τουριστικού χωριού" και την ένταξη αυτών σε σχέδιο (πολεοδόμηση) με τους ακόλουθους όρους και προϋποθέσεις: Επιτρεπόμενες χρήσεις γης εκείνες της περιπτώσεως 4Α, της παρ. Β, του άρθρου 11 του Ν.3986/2011, πλην των χρήσεων "τουριστικοί λιμένες", "περίθαλψη" και "εγκαταστάσεις γκολφ", ήτοι: - παραθεριστική κατοικία - ξενοδοχεία - αθλητικές εγκαταστάσεις (γήπεδα, γυμναστήρια κλπ) - κέντρα αναζωογόνησης (spa) - εμπορικά καταστήματα στο βαθμό που εξυπηρετούν την - εγκαταστάσεις εστίασης-αναψυχής παραθεριστική κατοικία - χώροι συνάθροισης κοινού Μέγιστος επιτρεπόμενος (μέσος) συντελεστής δόμησης: 0,15 στο σύνολο της εκτάσεως της ζώνης "Ι". Μέγιστη επιτρεπόμενη (μέση) κάλυψη: 30% στο σύνολο της εκτάσεως της ζώνης "Ι". Εξασφάλιση των λειτουργικά απαραίτητων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, που η συνολική τους έκταση θα ανέρχεται -τουλάχιστον- στο 50% της έκτασης της ζώνης "Ι". Ένταξη -κατά προτεραιότητα- στο δίκτυο των κοινοχρήστων χώρων του τμήματος της ζώνης "Ι" που εμπίπτει εντός των ορίων της περιοχής του δικτύου Natura 2000 (GR ). ιασφάλιση της ένταξης των έργων στο περιβάλλον. ιασφάλιση ελεύθερης πρόσβασης του κοινού στην παραλία και τον αιγιαλό.

22 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 19 Τον προσδιορισμό των εκτάσεων της Ζώνης "ΙΙ" ως "Περιοχή προστασίας και ανάδειξης του περιβάλλοντος και του φυσικού τοπίου" όπου: ιατηρείται ο δασικός χαρακτήρας και το φυσικό ανάγλυφο. Απαγορεύεται κάθε δόμηση. Επιτρέπεται, κατά τους όρους της δασικής νομοθεσίας, η διαμόρφωση διαδρομών περιπάτου και η τοποθέτηση υπαίθριων καθιστικών. Επιτρέπεται η εκτέλεση έργων αντιπυρικής θωράκισης κατόπιν συνολικής μελέτης πυροπροστασίας, για τη διασφάλιση του οικείου οικοσυστήματος και του παρακείμενου παραθεριστικού-τουριστικού χωριού. Είναι δυνατή η λήψη προληπτικών μέτρων για την προστασία των εκτάσεων δασικού χαρακτήρα, όπως ο έλεγχος της πρόσβασης. Επιτρέπεται η βελτίωση της υφισταμένης οδού ή και (ολική ή μερική) αναπλήρωσή της από νέα οδό. Επίσης, με άλλες διατάξεις του ως άνω Π παρέχονται: Η δυνατότητα επισκευής και ανακαίνισης (υπό τους όρους των άρθρων 10 και 40 παρ.2 του Ν.3028/2002 όπως ισχύουν), του διατηρητέου ξενοδοχείου ΞΕΝΙΑ χωρίς αλλοίωση των στοιχείων που οδήγησαν στο χαρακτηρισμό του ως μνημείου. Η δυνατότητα επισκευής και αναβάθμισης (υπό τους όρους του άρθρου 14Α του Ν.3986/2011, όπως προστέθηκε με την παρ.8 του άρθρου τρίτου του Ν.4092/2012), της υφιστάμενης λιμενικής εγκατάστασης του ΞΕΝΙΑ για τις ανάγκες του Παραθεριστικού - Τουριστικού Χωριού. Επιπλέον των ανωτέρω, βάσει του Ν.3986/2011 ισχύουν και οι εξής όροι: Το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων και εγκαταστάσεων ορίζεται κατά ΓΟΚ 13, με πρόβλεψη και δυνατότητας έγκρισης παρεκκλίσεων (άρθρο 11, παρ.γ, εδ.3). Είναι δυνατόν ορισμένες από τις χρήσεις γης που επιτρέπονται σύμφωνα με την παρ.β να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται με ειδικούς όρους και προϋποθέσεις ή να αφορούν συγκεκριμένες ζώνες ή τμήματα του ακινήτου ή και ορόφους κτιρίων και εγκαταστάσεων (άρθρο 11, παρ.γ, εδ.3). Κατά την πολεοδομική μελέτη οι όροι και περιορισμοί δόμησης των οικοπέδων, μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον κριθεί σκόπιμο (άρθρο 12, παρ.7α). Ο μέσος συντελεστής δόμησης στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων του δημοσίου ακινήτου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4 (άρθρο 12, παρ.7α). 13 Ήδη ΝΟΚ/2012, όπως ισχύει μετά τον Ν.4258/2014.

23 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 20 Β. ΠΡΟΤΑΣΗ Β.1 Άξονες διαμόρφωσης της πρότασης Η επιλογή του οικείου Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης ημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑ Α) που εγκρίθηκε με το Π (ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ) για καθορισμό -ως χωρικού προορισμού του Ακινήτου "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ"- της χρήσης "Παραθεριστικό- Τουριστικό Χωριό" 14, διατυπώθηκε αφού λήφθηκαν υπόψη τα φυσικά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, καθώς και το ιστορικό της τουριστικής ανάπτυξης αυτού, σε συνδυασμό με τη χωροταξική φυσιογνωμία και την αναπτυξιακή προοπτική της ευρύτερης περιοχής. Η προβλεπόμενη από το ΕΣΧΑ Α ανάπτυξη συνιστά παρέμβαση ήπιας κλίμακας, λόγω τόσο της περιορισμένης επιτρεπόμενης δόμησης (σε σχέση με τα αντιστοίχως προβλεπόμενα μέγιστα μεγέθη), όσο και των μέτρων που περιλαμβάνει για την προστασία και ανάδειξη του φυσικού περιβάλλοντος. Στόχοι της παρούσας πρότασης χωρικής οργάνωσης είναι η αναβάθμιση, ανάπτυξη και αξιοποίηση της έκτασης του Ακινήτου, ώστε αφενός να παραχθούν πολλαπλασιαστικά οφέλη στην ευρύτερη περιοχή από την ενδυνάμωση του τουριστικού προϊόντος του νησιού και τη συμβολή σε έναν ποιοτικότερο τουρισμό και αφετέρου να εναρμονισθεί το επιχειρηματικό πλάνο προς τις αρχές της αειφορίας και να συγκερασθεί η τουριστική ανάπτυξη με την προστασία και την ανάδειξη των φυσικών πόρων, αλλά και της νεώτερης αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, με την αποκατάσταση και την απόδοση σε χρήση του διατηρητέου συγκροτήματος του ξενοδοχείου Ξενία, που έχει χαρακτηρισθεί μνημείο. Για την επίτευξη των ανωτέρω στόχων και με δεδομένους τους ισχύοντες περιορισμούς και τις δεσμεύσεις του ακινήτου, αλλά και τα όσα επιβάλλουν τα ειδικότερα χαρακτηριστικά του, επιλέχθηκαν οι εξής άξονες διαμόρφωσης της πρότασης: 1. ιατήρηση του δασικού χαρακτήρα των ήδη χαρακτηρισμένων τμημάτων του ακινήτου, χωρίς διαφοροποίηση από το ήδη καθορισμένο περίγραμμά τους και με σεβασμό στο ανάγλυφό τους. Τα τμήματα αυτά, που διασπούν τη συνέχεια της πολεοδομήσιμης ζώνης του ακινήτου, δεν εντάσσονται στο σχέδιο και αποκλείεται οποιαδήποτε οικιστική αξιοποίησή τους. 14 Όπως προβλέπεται στην περίπτωση 4Α της παραγράφου Β, του άρθρου 11 του Ν.3986/2011, η οποία προστέθηκε με την παράγραφο 4δ του άρθρου τρίτου του Ν.4092/2012.

24 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" Εξασφάλιση πολύ ήπιας δόμησης στο βόρειο τμήμα, που γειτνιάζει άμεσα με την ευαίσθητη οικολογικά και προστατευόμενη περιοχή της λιμνοθάλασσας της Στροφυλιάς. 3. Μετατόπιση του κέντρου βάρους δομικής εκμετάλλευσης στο νότιο τμήμα, με κλιμακούμενη ένταση της δόμησης αντιστρόφως ανάλογη προς την απόσταση από την παραλία και με μέριμνα σεβασμού και ανάδειξης του μνημείου του Ξενία (και του περιβάλλοντος χώρου του), στο πλαίσιο ανάκτησης του ρόλου του ως πόλου προβολής της περιοχής και εν δυνάμει τοπόσημου (landmark) του νησιού. 4. ιαμόρφωση διακριτού και λειτουργικού πυρήνα κοινόχρηστων και κοινωφελών χρήσεων (πλέον του οδικού δικτύου). 5. Εκτροπή της διαμπερούς κίνησης στην περίμετρο του ακινήτου για λόγους πυροπροστασίας της έκτασης δασικού χαρακτήρα και διατήρησης των φυσικών της χαρακτηριστικών, με μέριμνα την απρόσκοπτη προσπελασιμότητα στις χρήσεις της ευρύτερης περιοχής. 6. Αναβάθμιση και αξιοποίηση τμημάτων του υφιστάμενου δικτύου διαμορφωμένων οδών για διασφάλιση σύνδεσης των δύο πολεοδομούμενων τομέων με την υφιστάμενη ασφαλτοστρωμένη οδό βορειοανατολικά του ακινήτου (οδό πρόσβασης), αλλά και μεταξύ τους. 7. Αξιοποίηση τμημάτων του υφιστάμενου άτυπου δικτύου διαμορφωμένων μονοπατιών, που εξασφαλίζουν την ελεύθερη πρόσβαση του κοινού στην παραλία 8. Χάραξη τοπικού δικτύου οδών με προοπτική κύριας χρήσης από πεζούς (όπως υπαγορεύουν το έντονο κατά τόπους ανάγλυφο και ο χαρακτήρας της πολεοδομούμενης έκτασης), ώστε η παρουσία οχημάτων να ελαχιστοποιείται στο όριο του απολύτως απαραίτητου, 9. Μερική αναγνώριση και οριοθέτηση του άτυπου χώρου στάθμευσης παρά την ασφαλτοστρωμένη οδό, για την εξυπηρέτηση των κατοίκων και των επισκεπτών του Παραθεριστικού - Τουριστικού χωριού και της περιοχής. 10. ιασφάλιση απρόσκοπτης πρόσβασης και τερματικού ελιγμού του υφιστάμενου Μέσου Μαζικής Μεταφοράς (λεωφορείο) που εξυπηρετεί την περιοχή. 11. Αναβάθμιση και αξιοποίηση της υφιστάμενης λιμενικής εγκατάστασης του Ξενία για τις ανάγκες του Παραθεριστικού - Τουριστικού Χωριού. 12. Αξιοποίηση, στο μέτρο του εφικτού, στοιχείων των υφιστάμενων τεχνικών υποδομών.

25 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 22 Β.2 Γενική πολεοδομική οργάνωση - Ρυμοτομικό σχέδιο - Επιτρεπόμενες χρήσεις / δραστηριότητες Η προς πολεοδόμηση έκταση (Ζώνη Ι του Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ) εντάσσεται σε μία Πολεοδομική Ενότητα (ΠΕ) και διακρίνεται σε δύο -μη συνεχόμενους- "πολεοδομικούς τομείς" (τον "βόρειο" και τον "νότιο", σε απόσταση -μεταξύ τους- της τάξης των 100μ), που διαχωρίζονται από την παρουσία χαρακτηρισμένης έκτασης δασικού χαρακτήρα, η οποία εξαιρείται της πολεοδόμησης και παραμένει εκτός σχεδίου. Όπως φαίνεται στους χάρτες Π.1 - " ιάγραμμα Πολεοδομικής Οργάνωσης" και Π.2 - "Ρυμοτομικό Σχέδιο" δημιουργούνται συνολικά πέντε (5) οικοδομήσιμα Οικοδομικά Τετράγωνα (ΟΤ) και επτά (7) Οικοδομικά τετράγωνα ειδικού προορισμού όπου χωροθετούνται κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις, συμπεριλαμβανομένων των χώρων πρασίνου. Η λοιπή έκταση οργανώνεται εντός των πλαισίων που θέτουν το οικείο ΕΣΧΑ Α και η ΣΜΠΕ αυτού (Π , ΦΕΚ 1ΑΑΠ/ ), καθώς και η λοιπή ισχύουσα νομοθεσία. Β.2.1 Νότιος Τομέας Καθορίζεται ιδιαίτερο οικοδομικό τετράγωνο (ΟΤ1), με χρήση "Ξενοδοχείο" που περιλαμβάνει το υφιστάμενο κτίριο του Ξενία και το σύνολο του διαμορφωμένου περιβάλλοντος χώρου του. Το μέγεθος και το σχετικά ακανόνιστο σχήμα του ΟΤ1 υπαγορεύονται από το αντίστοιχα ακανόνιστο όριο της παρακείμενης έκτασης δασικού χαρακτήρα, το ίχνος του παλαιού λειτουργικού ορίου της εγκατάστασης και τη γεωμορφολογία της περιοχής. Το περίγραμμα της οικοδομήσιμης έκτασης ταυτίζεται με το υφιστάμενο κτίριο του ξενοδοχείου (στην επίστεψη του "T") ή το περιβάλλει εγγύς (στην κεραία του "Τ"), προκειμένου το σύνολο -σχεδόν- του περιβάλλοντος χώρου να χαρακτηρίζεται ως προκήπιο, ώστε να διαφυλάσσεται ο χαρακτήρας του και να υπηρετείται ο σκοπός της κήρυξης επιμέρους στοιχείων του ως διατηρητέων. Ο υπαίθριος χώρος βορειοδυτικά του ξενοδοχείου προορίζεται για την εξυπηρέτηση της πρόσβασης και βραχυχρόνιας στάθμευσης οχημάτων. Το ΟΤ1 περιβάλλεται από (λειτουργικούς ή τυπικά αναγκαίους) πεζόδρομους, η χάραξη των οποίων συνεκτιμά το υφιστάμενο ανάγλυφο (π.χ. αξιοποίηση φυσικού πλατώματος νοτιοδυτικά του κτιρίου, χάραξη στο πόδι πρανούς κλπ.) για περιορισμό αλλοιώσεων του φυσικού περιβάλλοντος.

26 ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ,-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΙΟΥ "ΞΕΝΙΑ ΣΚΙΑΘΟΥ" 23 Η υπόλοιπη έκταση του Νότιου Τομέα οργανώνεται σε τρία ΟΤ (ΟΤ2, ΟΤ3 και ΟΤ4) με χρήσεις που περιλαμβάνονται στην γενικότερη χρήση του Ακινήτου «Παραθεριστικό-Τουριστικό Χωριό» (Π.Τ.Χ). Στο ΟΤ2, προβλέπεται η γενική χρήση "Παραθεριστικό-Τουριστικό Χωριό" (Π.Τ.Χ) και επιτρέπονται οι κάτωθι ειδικότερες χρήσεις της περιπτώσεως 4Α, της παρ. Β, του άρθρου 11 του Ν.3986/2011: παραθεριστική κατοικία ξενοδοχεία αθλητικές εγκαταστάσεις (γήπεδα, γυμναστήρια κλπ) κέντρα αναζωογόνησης (spa) εμπορικά καταστήματα στο βαθμό που εξυπηρετούν την εγκαταστάσεις εστίασης-αναψυχής παραθεριστική κατοικία χώροι συνάθροισης κοινού Η ευρύτητα επιτρεπόμενων χρήσεων, η διάταξή του ΟΤ σε σχέση με το ανάγλυφο (αμφιθεατρικότητα) και το σημαντικό του μέγεθος παρέχουν την αναγκαία ευελιξία για τη διαμόρφωση εναλλακτικών αρχιτεκτονικών συνθέσεων, με στόχο τη δημιουργία δομημένου περιβάλλοντος υψηλής ποιότητας και αισθητικής, προσαρμοσμένου κατάλληλα στο φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον της περιοχής, σε συνδυασμό με διασφάλιση της αναγκαίας πρόσβασης οχημάτων τροφοδοσίας και οχημάτων σε περιπτώσεις εκτάκτου ανάγκης στο εσωτερικό του. Στο ΟΤ2 επιβάλλεται η τήρηση προκηπίου 5μ. επί των "εξωτερικών" πλευρών του (με πρόσωπο είτε προς την έκταση δασικού χαρακτήρα, είτε προς το όριο του ακινήτου, είτε προς το ΟΤ του Ξενοδοχείου Ξενία) και 2μ. επί των "εσωτερικών" πλευρών του (με πρόσωπο προς τα ΟΤ3 και ΟΤ4). Επισημαίνεται ότι στο εν λόγω ΟΤ η επιφάνεια που διατίθεται για δόμηση και περικλείεται από τις οικοδομικές γραμμές εκτείνεται εξ ολοκλήρου σε απόσταση μεγαλύτερη των 50μ. από τη γραμμή του αιγιαλού (ΦΕΚ 134 / ), για διασφάλιση της τήρησης των δεσμεύσεων της παρ.3 του άρθρου 5 του Ν.4179/2013 (βλέπε ενότητα Α.3.4) Στο ΟΤ3, προβλέπεται η χρήση παραθεριστική κατοικία που περιλαμβάνεται στις επιτρεπόμενες χρήσεις του Π.Τ.Χ. Επιπλέον επιβάλλεται η τήρηση προκηπίου 5 μέτρων στο πρόσωπο προς το όριο του ακινήτου και 2μ. επί των "εσωτερικών" πλευρών του (με πρόσωπο προς τα ΟΤ2 και ΟΤ4). Ειδικά στο πρόσωπο προς την παραλία η οικοδομική γραμμή ορίζεται σε απόσταση 30μ. από τη γραμμή του αιγιαλού (ΦΕΚ 134 / ), όπως επιβάλλουν οι διατάξεις της παρ.3 του άρθρου 5 του Ν.4179/2013.