ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ

Transcript

1 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης L 324/11 ΕΥΡΩΠΑΪΚΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΧΩΡΟΣ ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ ΤΗΣ ΕΖΕΣ αριθ. 55/05/COL της 11ης Μαρτίου 2005 για τον τερματισμό της επίσημης διαδικασίας έρευνας που προβλέπεται στο άρθρο 1 παράγραφος 2 του μέρους 1 του πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου σχετικά με την πώληση ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στο Όσλο (Νορβηγία) Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ, ΕΧΟΝΤΑΣ ΥΠΟΨΗ τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο ( 1 ), και ιδίως τα άρθρα 61 έως 63 και το πρωτόκολλο αριθ. 26, ΕΧΟΝΤΑΣ ΥΠΟΨΗ τη συμφωνία μεταξύ των κρατών της ΕΖΕΣ σχετικά με την ίδρυση Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου ( 2 ), και ιδίως το άρθρο 24 και το άρθρο 1 του μέρους 1 του πρωτοκόλλου 3, ΕΧΟΝΤΑΣ ΥΠΟΨΗ τις κατευθυντήριες γραμμές της Εποπτεύουσας Αρχής ( 3 ) για την εφαρμογή και ερμηνεία των άρθρων 61 και 62 της συμφωνίας ΕΟΧ, και ιδίως το κεφάλαιο 18Β, ΑΦΟΥ ΚΑΛΕΣΕ τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις ( 4 ) και λαμβάνοντας υπόψη τις εν λόγω παρατηρήσεις, ΕΚΤΙΜΩΝΤΑΣ ΤΑ ΑΚΟΛΟΥΘΑ: I. ΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ 1. Ιστορικό Τον Μάρτιο 2001, ο Δήμος του Όσλο αποφάσισε να πωλήσει ένα χαρτοφυλάκιο ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων πριν από τα τέλη Μαΐου του Τα διαμερίσματα ενοικιάζονταν κατά κύριο λόγο σε υπαλλήλους δημοτικών νοσοκομείων. Η απόφαση για την πώληση λήφθηκε αφού η νορβηγική κυβέρνηση παρουσίασε σχέδια για την εφαρμογή μεταρρύθμισης στον τομέα των νοσοκομείων στο πλαίσιο της οποίας, μεταξύ άλλων, η ιδιοκτησία των νοσοκομείων της επαρχίας επρόκειτο να μεταβιβαστεί στο κράτος ( 5 ). ( 1 ) Στο εξής: «Συμφωνία ΕΟΧ». ( 2 ) Στο εξής: «Συμφωνία περί Εποπτικής Αρχής και Δικαστηρίου». ( 3 ) Διαδικαστικοί και ουσιαστικοί κανόνες στον τομέα των κρατικών ενισχύσεων (κατευθυντήριες γραμμές περί κρατικών ενισχύσεων), που εγκρίθηκαν και εκδόθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή ΕΖΕΣ στις 19 Ιανουαρίου Δημοσιεύονται στην ΕΕ L 231 της Οι κατευθυντήριες γραμμές τροποποιήθηκαν τελευταία στις 15 Δεκεμβρίου ( 4 ) Απόφαση αριθ. 113/03/COL. Η απόφαση σχετικά με την κίνηση μιας επίσημης διαδικασίας εξέτασης δημοσιεύτηκε στην ΕΕ C 294 της , σ. 13, και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 61, την ίδια ημερομηνία, σ. 1. ( 5 ) Ot.prp. nr 66 ( ) Om lov om helseforetak m.m. (helseforetaksloven). Το σχέδιο νόμου υποβλήθηκε στο Κοινοβούλιο στις 6 Απριλίου 2001.

2 L 324/12 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης Με επιστολή της 18ης Μαΐου 2001 (έγγρ. αριθ D), η Εποπτεύουσα Αρχή ζήτησε από τις νορβηγικές αρχές να υποβάλουν όλες τις πληροφορίες σχετικά με την πώληση των διαμερισμάτων έτσι ώστε να μπορέσει να αξιολογήσει κατά πόσο η πώληση ήταν σύμφωνη με το άρθρο 61 της συμφωνίας ΕΟΧ και το κεφάλαιο 18Β (κρατικές ενισχύσεις σε σχέση με πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές), των κατευθυντηρίων γραμμών της Εποπτεύουσας Αρχής για τις κρατικές ενισχύσεις. Στις 30 Μαΐου 2001, το δημοτικό συμβούλιο του Όσλο («Bystyret») αποφάσισε να πωλήσει τα διαμερίσματα, και στις 31 Μαΐου 2001 ο Δήμος υπέγραψε σύμβαση με την Fredensborg Boligutleie ANS (εφεξής, «Fredensborg») για την πώληση των διαμερισμάτων. Η τιμή πώλησης ορίστηκε σε 715 εκατ. NOK [περίπου 89 εκατ. ευρώ ( 6 )]. Με επιστολή της 31ης Μαΐου 2001 (έγγρ. αριθ D), η Εποπτεύουσα Αρχή υπενθύμισε στις νορβηγικές αρχές την «ρήτρα αναστολής» που προβλέπεται στο άρθρο 1 παράγραφος 3 του Πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου και τις διατάξεις περί «προσωρινών μέτρων» που περιέχονται στο κεφάλαιο 6(συγκεκριμένες πληροφορίες σχετικά με τις παράνομες ενισχύσεις για διαδικαστικούς λόγους), των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις. Με επιστολή της 26ης Ιουνίου 2001 της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, που κοινοποιούσε επιστολή με ημερομηνία 15 Ιουνίου 2001 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας, η οποία περιείχε 17 παραρτήματα από τον Δήμο του Όσλο, που παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 26 Ιουνίου 2001 (έγγρ. αριθ Α), οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν τα έγγραφα τα οποία, σε συμφωνία με τον Δήμο του Όσλο, θεωρούσαν ότι περιείχαν τις συναφέστερες διαθέσιμες πληροφορίες προκειμένου να εκτιμηθεί κατά πόσον η πώληση έγινε σύμφωνα με το άρθρο 61 της συμφωνίας ΕΟΧ. Στα έγγραφα του Δήμου του Όσλο ( 7 ), ο Δήμος ισχυρίζεται ότι η πώληση έγινε σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις της Εποπτεύουσας Αρχής ( 8 ). Ο Δήμος ισχυρίζεται ότι πραγματοποιήθηκε εκτίμηση από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα σύμφωνα με το κεφάλαιο 18Β.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις και ότι η απόκλιση ύψους 3,4 % μεταξύ της τιμής πώλησης και της κατ' εκτίμηση αξίας είναι σύμφωνη με τους όρους της αγοράς όπως περιγράφονται στο κεφάλαιο 18Β.2.2 παράγραφος β των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις ( 9 ). Επιπλέον, ο Δήμος του Όσλο επισημαίνει ότι η διαδικασία πώλησης πρέπει να εξεταστεί υπό το πρίσμα των χρονικών περιορισμών που υπήρχαν. Η κυβέρνηση, με την εφαρμογή μεταρρύθμισης στον τομέα των νοσοκομείων, δημιούργησε τα στενά χρονικά περιθώρια που αντιμετώπισε ο Δήμος. Σύμφωνα με τον Δήμο, οι χρονικοί περιορισμοί μπορεί να οδήγησαν σε μικρότερο αριθμό προσφερόντων από ό,τι θα ήταν επιθυμητό, και στην υποβολή χαμηλότερων προσφορών από τους αγοραστές από αυτές που θα είχαν υποβληθεί αν υπήρχαν μεγαλύτερα χρονικά περιθώρια ( 10 ). Ο Δήμος ισχυρίστηκε, ωστόσο, ότι είχε πραγματοποιήσει την πώληση μέσω διαδικασίας διαγωνισμού, όπως θα έκανε και ένας ιδιώτης πωλητής. Με επιστολή της 20ής Ιουλίου 2001 προς τις νορβηγικές αρχές (έγγρ. αριθ D), η Εποπτεύουσα Αρχή ανέφερε ότι είχε σοβαρές επιφυλάξεις για το κατά πόσο τηρήθηκε η διαδικασία που προβλέπεται στο κεφάλαιο 18Β.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις. Εξέφρασε επίσης επιφυλάξεις για το αν η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των διαμερισμάτων πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης, για το αν η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης και αν μία τιμή πώλησης κατά 3,4 % χαμηλότερη από την εκτίμηση είναι σύμφωνη με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις. Η Εποπτεύουσα Αρχή κάλεσε τις νορβηγικές αρχές να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το θέμα αυτό, τις οποίες αυτή θα ελάμβανε υπόψη προτού αποφασίσει για την έναρξη επίσημης διαδικασίας εξέτασης. ( 6 ) NOK/EUR = 7,9952 τον Μάιο 2001 σύμφωνα με την Νορβηγική Κεντρική Τράπεζα. ( 7 ) Ειδικότερα το παράρτημα 1 της επιστολής του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 15 Ιουνίου 2001: Επιστολή με ημερομηνία 5 Ιουνίου 2001 από τον Δήμο του Όσλο προς το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας. ( 8 ) Η σχετική πρόταση στα νορβηγικά έχει ως εξής: «Oslo Kommune er av den oppfatning at salget er innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer». ( 9 ) Λεπτομερέστερες περιγραφές για τη διαδικασία πώλησης και την εκτίμηση της αξίας παρατίθενται στο σημείο 2 κατωτέρω. ( 10 ) Η σχετική πρόταση στα νορβηγικά έχει ως εξής: «Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid».

3 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης L 324/13 Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας υπέβαλε τις παρατηρήσεις του με φαξ στις 27 Ιουλίου 2001 (έγγρ. αριθ Α), που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την ίδια ημέρα. Το Υπουργείο δήλωσε ότι δεν διαφωνούσε με την Εποπτεύουσα Αρχή ως προς τις αμφιβολίες για το κατά πόσο η πώληση ήταν σύμφωνη με το άρθρο 61 της συμφωνίας ΕΟΧ και με το ότι θα αναληφθούν περαιτέρω διαδικασίες έτσι ώστε να εξασφαλιστεί η τήρηση των υποχρεώσεων που υπέχει η Νορβηγία δυνάμει του άρθρου 61 της συμφωνίας ΕΟΧ. Το υπουργείο ενημέρωσε την Εποπτεύουσα Αρχή ότι στις 25 Ιουλίου 2001 ο κυβερνήτης του Όσλο και η Akershus αποφάσισαν ότι ο Δήμος του Όσλο δεν μπορεί να μεταβιβάσει νόμιμα το δικαίωμα ιδιοκτησίας πριν ο κυβερνήτης λάβει την τελική του απόφαση. Επίσης, επρόκειτο να πραγματοποιηθεί νέα αποτίμηση της αξίας των κτιρίων. Με επιστολή της 31ης Ιουλίου 2001 (έγγρ. αριθ Α), η Εποπτεύουσα Αρχή δήλωσε ότι ανέμενε επίσημη κοινοποίηση της πώλησης σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις Εισαγωγή 2. Η κοινοποίηση Με επιστολή της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 10 Φεβρουαρίου 2003 (έγγρ. αριθ A), με την οποία κοινοποιήθηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 7 Φεβρουαρίου 2003 και με επιστολή χωρίς ημερομηνία από τον Δήμο του Όσλο (που περιέχει 31 παραρτήματα), που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 11 Φεβρουαρίου 2003, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν κοινοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 του μέρους Ι του πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου, σχετικά με την απόφαση του Δήμου του Όσλο να πωλήσει τα διαμερίσματα. Η επιστολή της 7ης Φεβρουαρίου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας και η επιστολή του Δήμου του Όσλο (χωρίς παραρτήματα) απεστάλησαν επίσης με φαξ, παρελήφθησαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 7 Φεβρουαρίου 2003 (Έγγρ. αριθ A). Η επιστολή του Δήμου του Όσλο περιείχε μεταξύ άλλων περιγραφή των διαμερισμάτων, πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία πώλησης, περιγραφή των διάφορων αποτιμήσεων της αξίας καθώς και αξιολόγηση των ενδεχόμενων διασυνοριακών επιπτώσεων. Όσον αφορά τα διαμερίσματα, ο Δήμος διατύπωσε ορισμένα σχόλια. Πρώτον, το μέγεθος του χαρτοφυλακίου σήμαινε ότι δεν υπήρχαν πολλοί παράγοντες στην αγορά που θα μπορούσαν να είναι δυνητικοί αγοραστές. Το γεγονός αυτό θα επηρέαζε τη δυνατότητα διεξαγωγής της πώλησης και επίσης του όρους οποιασδήποτε συναλλαγής. Δεύτερον, η τιμή εξαρτιόταν από το πότε και πόσο γρήγορα θα μπορούσαν να αυξηθούν τα ισχύοντα μισθώματα, κάτι που ήταν πολύ αβέβαιο. Τρίτον, οι αβέβαιες συνθήκες όσον αφορά τα ισχύοντα συμβόλαια, η μη εξοικείωση με τη νορβηγική δεσμευτική νομοθεσία που ισχύει για τους μισθωτές, κατέστησαν την επένδυση λιγότερο ελκυστική για επιχειρήσεις που δεν έχουν ήδη εισέλθει στην νορβηγική αγορά μισθώσεων. Τέταρτον, τα διαμερίσματα παρουσίαζαν μεγάλη ποικιλία ως προς την ηλικία, τις προδιαγραφές και την τοποθεσία, γεγονός που επηρέασε το κόστος ανακαίνισης. Όσον αφορά τη διαδικασία πώλησης (βλέπε σημείο 2.2 κατωτέρω), ο Δήμος δήλωσε ότι δεν αμφισβητείται ότι οι διαδικαστικές απαιτήσεις των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις δεν έχουν πλήρως τηρηθεί στην παρούσα περίπτωση. Ο Δήμος κατέληξε στα ακόλουθα: Η πώληση πραγματοποιήθηκε μέσω μιας ευρέως δημοσιοποιημένης, ανοικτής και άνευ όρων διαδικασίας υποβολής προσφορών, παρά το γεγονός ότι η περίοδος κατά την οποία τα διαμερίσματα διετίθεντο προς πώληση ήταν μικρότερη από την περίοδο που απαιτείται σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές της Εποπτεύουσας Αρχής περί κρατικών ενισχύσεων. Ως εκ τούτου, δεν υπάρχει λόγος να υποθέτει κανείς ότι η πώληση πραγματοποιήθηκε έτσι ώστε να μην επιτυγχάνεται η αγοραία αξία των πωληθέντων διαμερισμάτων, ή με τρόπο ώστε να αποκλείονται οι ξένοι επενδυτές. Ακόμη κι αν η Εποπτεύουσα Αρχή είναι της γνώμης ότι η πώληση περιέχει στοιχείο ενίσχυσης, θεωρούμε ότι πρέπει να συναχθεί ότι η συναλλαγή δεν εμπίπτει στο πλαίσιο του άρθρου 61(1) ΕΟΧ, δεδομένου ότι το εμπόριο εντός του ΕΟΧ δεν επηρεάζεται Η διαδικασία πώλησης Η διαδικασία πώλησης περιγράφηκε στην κοινοποίηση που έλαβε η Εποπτεύουσα Αρχή στις 11 Φεβρουαρίου 2003, στο παράρτημα 1 και 10 της κοινοποίησης. Η Εποπτεύουσα Αρχή αντιλαμβάνεται ότι η διαδικασία πώλησης διεξήχθη ως εξής:

4 L 324/14 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης Στις 16 Μαρτίου 2001, ανατέθηκε στο ανεξάρτητο μεσιτικό γραφείο Akershus Eiendom AS (εφεξής Akershus), η πώληση όλων των διαμερισμάτων συνολικά, για λογαριασμό του Δήμου του Όσλο. Η Akershus ξεκίνησε την πώληση στις 2 Απριλίου 2001, βάσει μιας εκτίμησης που είχε πραγματοποιήσει η Catella Eiendoms-Consult AS (εφεξής, «Catella») που ανερχόταν σε εκατ. NOK (βλέπε σημείο 2.3. για περιγραφή της εκτίμησης). Η Akershus ήλθε κατευθείαν σε επαφή με τις ακόλουθες έξι εταιρείες: OBOS Selvaag Eiendom AS Olav Thon Gruppen AS KLP Eiendom AS Gjensidige Nor Næringseiendom AS Eiendomsspar AS Εννέα άλλες εταιρείες ήλθαν σε επαφή με την Akershus με δική τους πρωτοβουλία. Αυτές ήταν: Sunndal Collier & Co ASA Haugen & Damsund AS Catella Eiendoms-Consult AS Optimo AS Investra ASA Οι κάτοικοι, εκπροσωπούμενοι από τον Ole Løken, δικηγόρο Fredensborg eiendomsselskap AS DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS Studentsamskipnaden i Oslo Η προσφορά των διαμερισμάτων προς πώληση δημοσιοποιήθηκε με ανακοίνωση τύπου της 19ης Απριλίου Ένα φυλλάδιο με την περιγραφή των διαμερισμάτων διανεμήθηκε στις 15 προαναφερθείσες εταιρείες στις 23 Απριλίου Στις 26 Απριλίου 2001, η OPAK AS (εφεξής, «OPAK») υπέβαλε εκτίμηση της αξίας καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία ήταν 795 εκατ. ΝΟΚ το έγγραφο αυτό διενεμήθη επίσης (βλέπε σημείο 2.3 κατωτέρω για περιγραφή της εκτίμησης). Οι επενδυτές κλήθηκαν να υποβάλουν τις προσφορές τους μέχρι τις 2 Μαΐου 2001, και οι διαδικασίες υποβολής προσφορών ολοκληρώθηκαν στις 3 Μαΐου Πέντε εταιρείες υπέβαλαν τις ακόλουθες προσφορές κατά τον πρώτο γύρο στις 2 Μαΐου Αυτές ήταν: Οι κάτοικοι, εκπροσωπούμενοι από τον Ole Løken, δικηγόρο: 300 εκατ. NOK Eiendomsspar AS: 500 εκατ. NOK Olav Thon Gruppen AS: 505 εκατ. NOK Haugen & Damsund AS: 690 εκατ. NOK Sunndal Collier & Co ASA: 725 εκατ. NOK

5 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης L 324/15 Στις 3 Μαΐου 2001, αφού ενημερώθηκαν για την υψηλότερη προσφορά που υποβλήθηκε στις 2 Μαΐου 2001, οι πέντε εταιρείες είχαν τη δυνατότητα να αλλάξουν ή να αυξήσουν τις προσφορές. Ελήφθησαν οι ακόλουθες νέες προσφορές: Οι κάτοικοι, εκπροσωπούμενοι από τον Ole Løken, δικηγόρο: 690 εκατ. NOK Sunndal Collier & Co ASA: 735 εκατ. NOK Ο Δήμος του Όσλο επέλεξε να δεχθεί την προσφορά της Sunndal Collier & Co ASA και στις 8 Μαΐου 2001, η Sundal Collier & Co ASA, με διάδοχό της την Fredensborg, υπέγραψε τη σύμβαση. Αφού έγινε δεκτή η προσφορά, ανακαλύφθηκε ότι δύο κτίρια (Internat A og B) σε σχέση με ένα από τα νοσοκομεία (Ullevål Sykehus) χρησιμοποιείτο από την Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) χωρίς να καταβάλλεται μίσθωμα (βάσει συμβολαίου που δεν είχε υπογραφεί από τον Δήμο αλλά είχε συνταχθεί μεταξύ της Ullevål Sykehus και της OAS, σύμφωνα με το οποίο η OAS θα κάλυπτε μόνο τα έξοδα λειτουργίας). Ως συνέπεια, η σύμβαση μεταξύ Δήμου και Fredensborg τροποποιήθηκε σε αρκετά σημεία. Με επιστολή της 11ης Μαΐου 2001, ο Δήμος ζήτησε από την OPAK να αξιολογήσει τη συνέπεια του γεγονότος αυτού με σκοπό την αποτίμηση της αξίας. Στις 14 Μαΐου 2001, η OPAK υπέβαλε μία διορθωμένη αποτίμηση αξίας ύψους 740 εκατ. NOK (βλέπε σημείο 2.3. κατωτέρω). Με την υπογραφή της σύμβασης στις 31 Μαΐου 2001, ο Δήμος του Όσλο πώλησε και τα διαμερίσματα συνολικά, στην τιμή των 715 εκατ. ΝΟΚ στην Fredensborg Οι εκτιμήσεις που υποβλήθηκαν ως μέρος της κοινοποίησης Η κοινοποίηση περιείχε τρεις εκτιμήσεις: μία της Catella (παράρτημα 16 της κοινοποίησης), μία της OPAK (παράρτημα 18 της κοινοποίησης) και μία της FIGA/Nortakst (παράρτημα 21 της κοινοποίησης). Η εκτίμηση της Catella Στις 14 Μαρτίου 2003 ο Δήμος του Όσλο ανέθεσε στην Catella να αποτιμήσει την αγοραία αξία των διαμερισμάτων ως χαρτοφυλάκιο (όλα τα διαμερίσματα προς πώληση ταυτόχρονα σε έναν αγοραστή). Η έκθεση εκπονήθηκε αρχικά με σκοπό να καταρτιστεί ισολογισμός αρχής χρήσης για τα νοσοκομεία. Η εκτίμηση έπρεπε να ολοκληρωθεί μέχρι τις 30 Μαρτίου Η Catella δήλωσε ότι η εκτίμηση δεν ήταν σύμφωνη με τους κανόνες της νορβηγικής ένωσης εκτιμητών («Norges Takseringsforbund») και ότι διεξήχθη με επιφανειακό τρόπο ( 11 ). Η Catella κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία των διαμερισμάτων ανερχόταν σε εκατ. ΝΟΚ. Ο Δήμος του Όσλο αναφέρθηκε στο γεγονός ότι η Akershus θεώρησε ότι η αξία που υπολόγισε η Catella δεν αντανακλούσε την αγοραία αξία. Ένας λόγος για τον ισχυρισμό αυτό ήταν ότι η Akershus θεωρούσε ότι τα ορισθέντα μισθώματα ήταν υπερβολικά υψηλά ενώ το εκτιμηθέν αρχικό κόστος υπερβολικά χαμηλό. Επιπλέον, η εκτίμηση της Catella παρουσίαζε και αρκετά άλλα προβλήματα, σύμφωνα με τον Δήμο του Όσλο. Αυτά ήταν: στην έκθεση αναφερόταν ακίνητο που δεν περιλαμβανόταν στην πώληση (Trondheimsveien 235, εκτιμηθείσα αξία 61 εκατ. ΝΟΚ), η αποτίμηση της αξίας βασιζόταν στην παραδοχή ότι είχε επιτευχθεί το μέγιστο μίσθωμα από την πρώτη ημέρα, ( 11 ) Η σχετική πρόταση στα νορβηγικά έχει ως εξής: «Denne portøfaljetakst følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtakserin. Den er gjort pε et generelt og relativt overfladisk grunnlag».

6 L 324/16 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν είχαν εκτιμηθεί οι επιπτώσεις στις πωλήσεις της ρήτρας «ως έχει» που περιέχεται στη σύμβαση πώλησης. Η ρήτρα «ως έχει» υποδηλώνει ότι ο αγοραστής αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου τον κίνδυνο όσον αφορά την κατάσταση των διαμερισμάτων κατά τη στιγμή της αγοράς και ότι πρέπει να βασίζεται στις δικές του εκτιμήσεις. Για το λόγο αυτό, ζητήθηκε από μία δεύτερη εταιρεία, την OPAK, να προβεί σε νέα εκτίμηση. Η εκτίμηση της OPAK Ο Δήμος του Όσλο ανέθεσε στην OPAK να εκτιμήσει τα διαμερίσματα ως χαρτοφυλάκιο. Η (πρώτη) εκτίμηση είχε ημερομηνία 26 Απριλίου 2001 και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία τους ήταν 795 εκατ. ΝΟΚ. Η αξία πώλησης υπολογίστηκε ως εξής: Καθαρό ετήσιο εισόδημα από μισθώματα σε καθαρή παρούσα αξία = 835 εκατ. NOK Κόστος αναβάθμισης των διαμερισμάτων = 150 εκατ. NOK + παρούσα αξία «up-side» ( 12 )(πώληση μετά από 10 έτη) = 110 εκατ. NOK = αξία πώλησης 795 εκατ. NOK Ο Δήμος του Όσλο ζήτησε προσαρμογή της εκτίμησης της ΟΡΑΚ έτσι ώστε να ληφθεί υπόψη μία διόρθωση της αξίας ορισμένων μισθωτηρίων συμβολαίων λόγω πραγματικών συνθηκών που δεν είχαν ληφθεί υπόψη στην αρχική εκτίμηση. Οι πραγματικές αυτές διορθώσεις οδήγησαν την OPAK στο να μειώσει την αξία των περιουσιακών στοιχείων σε 740 εκατ. ΝΟΚ. Οι διορθώσεις παρουσιάστηκαν στο Δήμο του Όσλο στις 14 Μαΐου Η εκτίμηση της FIGA και Nortakst DA Με επιστολή της 12ης Ιουλίου 2001, το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας ζήτησε από τον Δήμο του Όσλο ( 13 ) να προβεί σε νέα αποτίμηση της αξίας, δηλώνοντας ότι η αποτίμηση της αξίας από την OPAK δεν πληρούσε τις απαιτήσεις των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις ( 14 ). Στις δύο εταιρείες FIGA και Nortakst DA, που συνιστούν επιτροπή ( 15 ) (εφεξής, «FIGA/Nortakst»), ανατέθηκε από τον Δήμο μία νέα αποτίμηση της αξίας. Η εντολή αυτή είχε την έγκριση του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας. Η FIGA/Nortakst υπέβαλε την έκθεσή της στις 26 Απριλίου 2002 με το συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία των διαμερισμάτων ήταν εκατ. ΝΟΚ. Η FIGA/Nortakst χρησιμοποίησε τρεις διαφορετικές μεθόδους για την αποτίμηση της αξίας του χαρτοφυλακίου την 30ή Μαΐου 2001: μέθοδο τεχνικής αξίας, μέθοδο ταμειακής ροής και μέθοδο καθαρής κεφαλαιοποίησης. Τα αποτελέσματα των υπολογισμών βάσει των τριών αυτών μεθόδων είναι: Τεχνική αξία: Μέθοδος ταμειακής ροής: Μέθοδος καθαρής κεφαλαιοποίησης: εκατ. NOK εκατ. NOK εκατ. NOK Η FIGA/Nortakst κατέληξε στο ότι η μέθοδος της ροής κεφαλαίων αντιπροσώπευε καλύτερα αυτό που ένας δυνητικός επενδυτής θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για το χαρτοφυλάκιο. Το συμπέρασμα ήταν επομένως ότι η αγοραία αξία των διαμερισμάτων ήταν εκατ. ΝΟΚ. Στην επιστολή που είχε επισυναφθεί στην επιστολή της 7ης Φεβρουαρίου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας, ο Δήμος του Όσλο αμφισβητεί κατά πόσο η αποτίμηση αυτή αντανακλά την αξία των διαμερισμάτων και καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η εκτίμηση της ΟΡΑΚ ανταποκρίνεται καλύτερα στην αγοραία αξία τους. ( 12 ) Πώληση τετραγωνικών μέτρων (διαχωρισμός) μετά από 10 έτη σε όρους παρούσας αξίας. ( 13 ) Η επιστολή επισυνάπτεται ως παράρτημα 20 στην κοινοποίηση με ημερομηνία 7 Φεβρουαρίου ( 14 ) Η φράση έχει ως εξής στα νορβηγικά: «Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer.» ( 15 ) Στα νορβηγικά χρησιμοποιείται η λέξη «takstnemd».

7 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης L 324/ Αίτηση περαιτέρω πληροφοριών Με επιστολή της 9ης Απριλίου 2003 (έγγρ. αριθ D), η Εποπτεύουσα Αρχή ζήτησε συμπληρωματικές πληροφορίες. Στην ίδια επιστολή, η «Διεύθυνση Ανταγωνισμού και Κρατικών Ενισχύσεων» εξέφρασε επίσης αμφιβολίες ως προς τη συμβατότητα της πώλησης με τις διατάξεις περί κρατικών ενισχύσεων της συμφωνίας του ΕΟΧ. Με επιστολή της νορβηγικής αποστολής στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 5 Ιουνίου 2003, με την οποία διαβιβάζονται δύο επιστολές της 14ης Μαΐου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας και του Δήμου του Όσλο, αντίστοιχα, που παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 10 Ιουνίου 2003 (Έγγρ. αριθ A), οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν συμπληρωματικές πληροφορίες. Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας απέστειλε τα ίδια έγγραφα με φαξ στις 14 Μαΐου 2003, που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την ίδια ημέρα (έγγρ. αριθ Α). Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας δεν εξέφρασε καμία άποψη στην επιστολή του της 14ης Μαΐου 2003, αλλά απλώς διαβίβασε την επιστολή του Δήμου του Όσλο. Σε επιστολή της 14ης Μαΐου 2003, ο Δήμος του Όσλο αναφέρθηκε στην άνευ όρων διαδικασία διαγωνισμού (βλ. κεφάλαιο 18B.2.1 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις) και δήλωνε ότι: Ο Δήμος δεν θα εξετάσει κατά πόσο με τη διαδικασία που ακολουθήθηκε τηρήθηκαν απόλυτα οι απαιτήσεις που προβλέπονται στις κατευθυντήριες γραμμές. Η πώληση των διαμερισμάτων δεν δημοσιοποιήθηκε με τον τρόπο που περιγράφεται στη ρήτρα 18B.2.1 α) των κατευθυντηρίων γραμμών. Ωστόσο, ο Δήμος έκρινε ότι η πώληση διεξήχθη με τρόπο που διασφάλιζε την επίτευξη του στόχου που θέτει η εν λόγω διάταξη. Όσον αφορά το κεφάλαιο 18Β.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις (πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων, αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα), ο Δήμος υποστήριξε ότι η πώληση διεξήχθη σε συμφωνία με τη διάταξη αυτή. Επιπλέον, ο Δήμος θεώρησε ότι η εκτίμηση της OPAK (η αποτίμηση της αξίας που χρησιμοποίησε ο Δήμος) πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης και σύμφωνα με τους γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης. Τέλος, ο Δήμος δεν μπορεί, από τα επιχειρήματα που παρουσίασε η Εποπτεύουσα Αρχή, να συμπεράνει ότι η πίεση χρόνου που προκάλεσε η νοσοκομειακή μεταρρύθμιση δεν έχει σχέση με την αξιολόγηση του κατά πόσο η τιμή που λήφθηκε για τα διαμερίσματα είναι χαμηλότερη της αγοραίας αξίας. 3. Απόφαση για την έναρξη της επίσημης διαδικασίας εξέτασης Στις 11 Ιουλίου 2003, η Εποπτεύουσα Αρχή αποφάσισε να κινήσει την επίσημη διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 1 παράγραφος 2 του μέρους Ι του Πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου (εφεξής, «επίσημη διαδικασία εξέτασης») σχετικά με την πώληση των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στο Όσλο ( 16 ). Στην εναρκτήρια απόφαση, η Εποπτεύουσα Αρχή περιέγραψε την κοινοποίηση, το ιστορικό της υπόθεσης και την αλληλογραφία με τις νορβηγικές αρχές. Σχετικά με τους λόγους έναρξης της επίσημης εξέτασης, η Εποπτεύουσα Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες ως προς διάφορα σημεία σχετικά με το κατά πόσο η πώληση έγινε σύμφωνα με το άρθρο 61(1) της συμφωνίας ΕΟΧ. Πρώτον, η Εποπτεύουσα Αρχή αναφέρθηκε στη διαδικασία πώλησης και, λαμβάνοντας υπόψη ότι η πώληση δεν δημοσιοποιήθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις, εξέφρασε αμφιβολίες ως προς το κατά πόσο ο Δήμος του Όσλο υλοποίησε τους στόχους των διατάξεων του κεφαλαίου 18B.2.1 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις (πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων). Δεύτερον, όσον αφορά τις αποτιμήσεις (Κεφάλαιο 18B.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις), η Εποπτεύουσα Αρχή έχει σοβαρές επιφυλάξεις για το κατά πόσο η εκτίμηση της ΟΡΑΚ (η εκτίμηση που χρησιμοποιήθηκε από τον Δήμο) πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης, κατά πόσο η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση τους γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης και, λαμβάνοντας υπόψη τους χρονικούς περιορισμούς, κατά πόσο καταβλήθηκαν εύλογες προσπάθειες για την πώληση των διαμερισμάτων στην αγοραία αξία τους. Επιπλέον, η συμφωνηθείσα (και κοινοποιηθείσα) τιμή πώλησης ήταν 715 εκατ. ΝΟΚ, ενώ η νέα αποτίμηση της αξίας, που ζήτησε το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας, κατέληξε σε αξία εκατ. ΝΟΚ (FIGA/Nortakst). Λαμβάνοντας υπόψη τη μεγάλη απόκλιση μεταξύ των δύο εκτιμήσεων, η Εποπτεύουσα Αρχή εξέφρασε σοβαρές επιφυλάξεις για το κατά πόσο η συμφωνηθείσα τιμή πώλησης (715 εκατ. ΝΟΚ) αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία των ακινήτων. ( 16 ) Βλ. υποσημείωση 4.

8 L 324/18 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης Τρίτον, η Εποπτεύουσα Αρχή αναφέρθηκε στο γεγονός ότι ο Δήμος υποστήριξε ότι ακόμη και στην περίπτωση που η ληφθείσα τιμή διαπιστωθεί ότι είναι χαμηλότερη της αγοραίας αξίας, η πώληση δεν εμπίπτει στο πεδίο του άρθρου 61(1) της συμφωνίας ΕΟΧ λόγω του ότι η αγορά στην οποία συμμετέχει η Fredensborg δεν περιείχε στοιχεία διασυνοριακού εμπορίου. Η Εποπτεύουσα Αρχή θεώρησε ότι η αγορά ακινήτων στο Όσλο δεν περιορίζεται στις τοπικές επιχειρήσεις και ότι η Fredensborg ήταν σε πραγματικό, ή δυνητικό ανταγωνισμό με παρόμοιες επιχειρήσεις στη Νορβηγία και σε άλλα κράτη του ΕΟΧ. Τέταρτον, η Εποπτεύουσα Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες για το κατά πόσο μία τιμή πώλησης χαμηλότερη από την αγοραία αξία θα μπορούσε να δικαιολογηθεί βάσει της αρχής του επενδυτή σε οικονομία αγοράς, τουτέστιν, κατά πόσο ο Δήμος συμπεριφέρθηκε ως οιοσδήποτε άλλος ιδιώτης επενδυτής, λαμβάνοντας υπόψη τους χρονικούς περιορισμούς και τη νοσοκομειακή μεταρρύθμιση που ξεκίνησε η κυβέρνηση. 4. Σχόλια των νορβηγικών αρχών για την απόφαση έναρξης της διαδικασίας Με επιστολή της νορβηγικής αποστολής στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 12 Σεπτεμβρίου 2003, με την οποία διαβιβάζονται δύο επιστολές της 11ης Σεπτεμβρίου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας και του Δήμου του Όσλο, αντίστοιχα, που παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 15 Σεπτεμβρίου 2003 (Έγγρ. αριθ A), οι νορβηγικές αρχές διατύπωσαν τις παρατηρήσεις τους για την απόφαση κίνησης της διαδικασίας. Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας απέστειλε τα ίδια έγγραφα στις 11 Σεπτεμβρίου 2003 με φαξ το οποίο παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την ίδια ημέρα (έγγρ. αριθ Α). Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας δεν εξέφρασε καμία άποψη στην επιστολή του της 11ης Σεπτεμβρίου 2003, αλλά απλώς αναφέρθηκε στην επιστολή του Δήμου του Όσλο. Ο Δήμος του Όσλο αναφέρθηκε στα προηγούμενα επιχειρήματά του και επέμεινε, πρώτον, ότι οι στόχοι των διατάξεων του κεφαλαίου 18B.2.1, (Πώληση μέσω διαγωνισμού άνευ όρων), των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις, είχαν τηρηθεί παρά το ότι η πώληση δεν είχε δημοσιοποιηθεί με τον τρόπο που ορίζουν οι κατευθυντήριες γραμμές. Ο Δήμος υποστήριξε ότι όλοι οι δυνητικοί αγοραστές που είναι εγκατεστημένοι στη Νορβηγία είχαν ενημερωθεί για την επικείμενη πώληση και ότι υπήρχε μικρό ενδιαφέρον για επένδυση στην νορβηγική αγορά ακινήτων προς ενοικίαση μεταξύ των επενδυτών που δεν ήταν εγκατεστημένοι στη Νορβηγία. Δεύτερον, ο Δήμος υποστήριξε ότι η εκτίμηση της OPAK συμφωνούσε με τις διαδικαστικές απαιτήσεις του κεφαλαίου 18B.2.2, (Πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων), των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις. Αυτό σημαίνει, μεταξύ άλλων, ότι ο Δήμος θεωρεί ότι η εκτίμηση της OPAK πραγματοποιήθηκε προκειμένου να καθοριστεί η αγοραία αξία με βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης και ότι η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης. Ο Δήμος επιπλέον ισχυρίστηκε ότι η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης (715 εκατ. ΝΟΚ) και της εκτίμησης της ΟΡΑΚ (740 εκατ. ΝΟΚ) ήταν σύμφωνη με το κεφάλαιο 18B.2.2(β), Περιθώριο, των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις ( 17 ). Τρίτον, ο Δήμος θεώρησε ότι υπήρχαν στοιχεία που δημιουργούσαν αμφιβολίες σχετικά με τη νέα εκτίμηση της FIGA/Nortakst, σύμφωνα με την οποία η αξία ανερχόταν σε εκατ. ΝΟΚ. Ο Δήμος δήλωσε ότι η FIGA/ Nortakst βάσισε την εκτίμησή της σε μία ετήσια αύξηση της τιμής των ακινήτων την επόμενη δεκαετία της τάξης του 4%, ενώ οι τιμές μειώθηκαν κατά 5,2 % το διάστημα μεταξύ του 2ου τριμήνου του 2002 και του 2ου τριμήνου του Ο Δήμος έκρινε ότι η εκτίμηση της FIGA/Nortakst δεν ήταν αξιόπιστη. Τέταρτον, ο Δήμος δεν μπορούσε να κατανοήσει πως η Εποπτεύουσα Αρχή μπόρεσε να προσδιορίσει την αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών και να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η Fredensborg Boligutleie ANS ήταν σε πραγματικό, ή δυνητικό ανταγωνισμό με παρόμοιες επιχειρήσεις στη Νορβηγία και σε άλλα κράτη του ΕΟΧ. ( 17 ) Επιπλέον, στο κεφάλαιο 18Β.2.2 στοιχείο β) αναφέρεται ότι: «εάν μετά από λογικές προσπάθειες για την πώληση του οικοπέδου-γηπέδου ή κτιρίου στην συγκεκριμένη αγοραία αξία, καταστεί σαφές ότι η αξία που καθορίστηκε από τον εκτιμητή είναι ανέφικτη, μπορεί να γίνει αποδεκτή ως σύμφωνη με τις συνθήκες της αγοράς μία απόκλιση ως 5% από την εν λόγω αξία».

9 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης L 324/19 5. Παρατηρήσεις τρίτων μερών Η απόφαση για έναρξη της επίσημης διαδικασίας εξέτασης δημοσιεύτηκε στις 4 Δεκεμβρίου Η Εποπτεύουσα Αρχή έλαβε μία παρατήρηση από τρίτα μέρη όσον αφορά την απόφαση έναρξης της διαδικασίας. Με επιστολή της 19ης Δεκεμβρίου 2003, που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 5 Ιανουαρίου 2004 (Έγγρ. αριθ A), η Fredensborg (ο αγοραστής) υπέβαλε τις παρατηρήσεις της. Η Fredensborg αναφέρθηκε σε προηγούμενη επιστολή με ημερομηνία 18 Φεβρουαρίου 2003, που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 20 Φεβρουαρίου 2003 (Έγγρ. αριθ A), με την οποία διαβίβαζε δύο νέες εκτιμήσεις. Πρόκειται για: Έκθεση της BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS Η Fredensborg ζήτησε από την BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (εφεξής, «BER»), με αντιπρόσωπο τον κ. Arnt K. Svendsen, να παρουσιάσει την δική της αποτίμηση της αξίας του χαρτοφυλακίου, και να σχολιάσει τις εκτιμήσεις των Catella, OPAK και FIGA. Η έκθεση της BER υποβλήθηκε στις 13 Ιανουαρίου Η εκτίμηση της BER βασίστηκε σε τρία διαφορετικά σενάρια: Απόδοση της αξίας της επένδυσης βάσει της μίσθωσης κατοικιών: Απόδοση της επένδυσης βάσει της μίσθωσης για 10 έτη, στη συνέχεια μεμονωμένες πωλήσεις εντός τριετίας: Ομοίως όπως προηγουμένως, αλλά πώληση όλων των διαμερισμάτων μεμονωμένα το 11o έτος: Μέσος όρος: 630 εκατ. NOK 796,5 εκατ. NOK 851,5 εκατ. NOK 759,3 εκατ. NOK Η BER συνεπέρανε ότι η αγοραία αξία κυμαινόταν μεταξύ εκατ. ΝΟΚ. Η BER αξιολόγησε επίσης τις τρεις προηγούμενες εκτιμήσεις των Catella, OPAK και FIGA. Η εκτίμηση της Catella ήταν, σύμφωνα με την BER, μία θεωρητική αξία βασισμένη στην παραδοχή ότι τα διαμερίσματα είχαν μισθωθεί με αγοραία τιμή από την πρώτη ημέρα. Η εκτίμηση της OPAK δεν λάμβανε υπόψη ότι τα μισθώματα είχαν διαμορφωθεί στο ήμισυ της συνήθους αγοραίας τιμής κατά τη στιγμή της υποβολής των προσφορών, σύμφωνα με την BER. Επιπλέον, η μελλοντική απώλεια λόγω των συμβάσεων που ίσχυαν εκείνη τη στιγμή με τιμές χαμηλότερες της αγοραίας, δεν λήφθηκε υπόψη στους υπολογισμούς. Δεν υπολογίστηκαν επίσης οι απώλειες μισθωμάτων κατά τη διάρκεια της αποκατάστασης των κτιρίων. Στις εκτιμήσεις δεν είχαν ενσωματωθεί αναμενόμενα κέρδη ή κίνδυνοι του σχεδίου. Σύμφωνα πάντα με την BER, η εκτίμηση της FIGA/Nortakst ήταν μία θεωρητική αποτίμηση της αξίας βασιζόμενη στην υπόθεση της συνέχισης της τρέχουσας κατάστασης. Δεν είχαν ληφθεί υπόψη αναμενόμενα κέρδη ή κίνδυνοι του σχεδίου. Ο τρόπος αυτός δεν ομοιάζει στον τρόπο με τον οποίο οι καταθέτοντες προσφορές ενεργούν συνήθως σε αυτού του είδους την αγορά. Οι τεχνικές προδιαγραφές των κτιρίων, οι απώλειες μισθωμάτων κατά το στάδιο αποκατάστασης, κ.λπ., δεν είχαν υπολογιστεί. Έκθεση της Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS Η Fredensborg ζήτησε, το Νοέμβριο 2002, από την Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (εφεξής, «Agdestein»), με αντιπρόσωπο τον κ. Pål Agdestein, να αναλύσει και να σχολιάσει τις τρεις προαναφερθείσες εκτιμήσεις και να εκφέρει την άποψή της για την αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου. Ο κ. Agdestein είχε προηγουμένως προσληφθεί από την Catella, και ήταν αρμόδιος για την έκθεση που υπέβαλε η εν λόγω εταιρεία. Η Agdestein υπέβαλε την έκθεσή της στην Fredensborg στις 17 Φεβρουαρίου Η Agdestein σχολίασε λεπτομερώς τις τρεις προηγούμενες εκθέσεις και διαπίστωσε ότι διάφορες παραδοχές θα έπρεπε, κατά τη γνώμη της, να διορθωθούν. Με βάση τις νέες «διορθωμένες» παραδοχές, η Agdestein κατέληξε στο ότι η προσαρμοσθείσα αξία στην έκθεση Catella ήταν 744 εκατ. NOK, στην έκθεση OPAK 560 εκατ. NOK και στην έκθεση FIGA/Nortakst 560 εκατ. NOK (ή 760 εκατ. ΝΟΚ αν η αξία του διαχωρισμού είχε διατηρηθεί σε 200 εκατ. ΝΟΚ)( 18 ). Η Agdestein κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου (τον Μάιο 2001) κυμαινόταν μεταξύ 670 εκατ. ΝΟΚ και 800 εκατ. ΝΟΚ. ( 18 ) Διαχωρισμός σημαίνει ότι τα διαμερίσματα διατίθενται προς πώληση και όχι προς μίσθωση.

10 L 324/20 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης Η Fredensborg θεώρησε ότι το γεγονός ότι κατέβαλε τιμή που αντιπροσώπευε το ήμισυ όλων των αποτιμήσεων της αξίας, ενίσχυε την άποψη ότι είχε καταβάλει την αγοραία τιμή. Επίσης, η Fredensborg θεώρησε σημαντικό να τονίσει ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ μιας βέλτιστης θεωρητικής «αξίας» που βασίζεται σε επιτυχή ενημέρωση και εκτέλεση ενός σχεδίου ακίνητης περιουσίας, και της επιθυμίας ενός επενδυτή να συμμετάσχει σε ένα συγκεκριμένο σχέδιο που εμπεριέχει αυξημένο κίνδυνο. Η Fredensborg θεώρησε ότι στις εκτιμήσεις των FIGA/Nortakst και Catella δεν λήφθηκε υπόψη ο εν λόγω κίνδυνος. 6. Σχόλια των νορβηγικών αρχών στις παρατηρήσεις των τρίτων μερών Με επιστολή της 5ης Μαρτίου 2004 (Περιστατικό αριθ ), η Εποπτεύουσα Αρχή υπέβαλε τις παρατηρήσεις της Fredensborg στις νορβηγικές αρχές, και τις κάλεσε να απαντήσουν εντός μηνός. Με επιστολή της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 23 Μαρτίου 2004, με την οποία διαβιβάστηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 22 Μαρτίου 2004, οι οποίες παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν στις 24 Μαρτίου 2004 (Περιστατικό αριθ ), οι νορβηγικές αρχές ζήτησαν από την Εποπτεύουσα Αρχή να αποδεχθεί το ότι τα νορβηγικά σχόλια θα υποβληθούν μέχρι τις 10 Μαΐου Οι νορβηγικές αρχές ανέφεραν ότι εκκρεμεί διακανονισμός μεταξύ του Υπουργείου Υγείας και του Δήμου του Όσλο σχετικά με την ιδιοκτησία των διαμερισμάτων. Η επιστολή με ημερομηνία 22 Μαρτίου 2004 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας απεστάλη επίσης με φαξ στις 22 Μαρτίου 2004, και παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε την ίδια ημέρα (Περιστατικό αριθ ). Με επιστολή της 25ης Μαρτίου 2004, η Εποπτεύουσα Αρχή συμφώνησε να παρατείνει την προθεσμία μέχρι τις 10 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ ). Με φαξ της 23ης Απριλίου 2004 που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε την ίδια ημέρα (Περιστατικό αριθ ), το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας υπέβαλε αντίγραφο της συμφωνίας («Protokoll») μεταξύ του Δήμου του Όσλο και του Νορβηγικού κράτους σχετικά με την ιδιοκτησία των νοσοκομειακών διαμερισμάτων. Με επιστολή της 13ης Μαΐου 2004 της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με την οποία διαβιβάστηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 10 Μαΐου 2004, οι οποίες παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν στις 15 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ ), οι νορβηγικές αρχές δήλωσαν ότι δεν είχαν κανένα σχόλιο να διατυπώσουν σχετικά με τις παρατηρήσεις τρίτων μερών που έλαβε η Εποπτεύουσα Αρχή. Η επιστολή της 10ης Μαΐου 2004 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας απεστάλη επίσης με φαξ στις 10 Μαΐου 2004, και παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε στις 11 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ ). 7. Έκθεση της Eirik Holm AS Το 2004, η Εποπτεύουσα Αρχή ανέθεσε στην εταιρεία Eirik Holm AS (εφεξής, «Holm») την εκπόνηση μελέτης σχετικά με την αγοραία αξία των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν από τον Δήμο του Όσλο. Η σύμβαση αναφερόταν στο ότι η Εποπτεύουσα Αρχή κατά τη διάρκεια της διαδικασίας είχε λάβει 5 εκτιμήσεις/εκθέσεις, αλλά τα πορίσματα των εκθέσεων αυτών παρέκκλιναν μεταξύ τους σε τέτοιο βαθμό που η Εποπτεύουσα Αρχή εξακολουθούσε να αμφιβάλλει για το κατά πόσο η τιμή πώλησης ύψους 715 εκατ. ΝΟΚ αντανακλούσε την αγοραία αξία. Ως εκ τούτου η Εποπτεύουσα Αρχή ήθελε να αποσαφηνίσει κατά πόσο οι προηγούμενες εκτιμήσεις/αποτιμήσεις της αξίας βασίστηκαν σε γενικά αποδεκτές αρχές όσον αφορά την αποτίμηση της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας και κατά πόσο οι παραδοχές και η συλλογιστική που χρησιμοποιήθηκαν κατά τους υπολογισμούς ήταν εύλογες. Η Εποπτεύουσα Αρχή επιθυμούσε επίσης αξιολόγηση του κατά πόσον ο τρόπος με τον οποίο εκτελέστηκε η διαδικασία πώλησης είχε επηρεάσει την τιμή πώλησης. Ο Holm είναι ανεξάρτητος εγγεγραμμένος μηχανικός με μεγάλη εμπειρία όσον αφορά την κτηματαγορά του Όσλο. Κατά την εκτέλεση της σύμβασης, η Holm προσέφυγε στις υπηρεσίες των εγγεγραμμένων μηχανικών Trygve Fossen και Sven P. Meyer, που διαθέτουν μεγάλη εμπειρία και πείρα σε εκτιμήσεις. Επιπλέον, ο δικηγόρος Johan Hveding του δικηγορικού γραφείου Grette DA, προσέφερε τις υπηρεσίες του όσον αφορά θέματα σχετικά με τις μισθωτήριες συμβάσεις.

11 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης L 324/21 Η έκθεση της Holm με ημερομηνία 24 Φεβρουαρίου 2005 παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την 1η Μαρτίου 2005 (Περιστατικό αριθ ) Οι προηγούμενες αποτιμήσεις της αξίας/εκθέσεις Η μελέτη της Holm σχετικά με τις πέντε προηγούμενες εκτιμήσεις/εκθέσεις έδειξε μεταξύ άλλων ότι οι μέθοδοι υπολογισμού διέφεραν εν μέρει μεταξύ τους, καθώς και οι εκτιμήσεις των αγοραίων τιμών των μισθωμάτων, των εξόδων/αναγκών ανακαίνισης και των δυνητικών κερδών από τον διαχωρισμό της περιουσίας. Η Holm διαπίστωσε επίσης πραγματικά σφάλματα, παραλείψεις πληροφοριακών στοιχείων και γενικά επιφανειακή εξέταση/έρευνα των ιδιοκτησιών. Αφού έγινε η διόρθωση των προφανών πραγματικών σφαλμάτων, εξακολουθούσαν να υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ των εκτιμήσεων, οι οποίες αποδόθηκαν στις διαφορετικές μεθόδους και κρίσεις που εφαρμόστηκαν. Η Holm εξέφρασε την άποψη ότι κάτι τέτοιο δεν είναι ασύνηθες από μόνο του σε περιπτώσεις που γίνονται περισσότερες από μία εκτιμήσεις. Διατύπωσε επίσης την άποψη ότι οι αποκλίσεις θα μπορούσαν να είναι μεγαλύτερες στη συγκεκριμένη περίπτωση απ'ό,τι σε άλλες περιπτώσεις, δεδομένου ότι το προς πώληση χαρτοφυλάκιο ήταν πολύ ιδιαίτερο, χωρίς ιστορικό προηγούμενο σε κανένα σημείο της χώρας. Η Holm συνεπέρανε ως εκ τούτου ότι: Ως αποτέλεσμα, η χρησιμότητα της πρακτικής εφαρμογής των εκτιμήσεων εντός του πλαισίου που προορίζονται να εφαρμοστούν, είναι περιορισμένη. Τα συμπεράσματά της όσον αφορά τις διάφορες εκτιμήσεις σε σχέση με τα δικά της πορίσματα και υποθέσεις έχουν ως εξής: Η εκτίμηση της Catella H Catella πραγματοποίησε μία επιφανειακή επιθεώρηση βασιζόμενη σε μία προηγούμενη εκτίμηση ( ). Η νέα εκτίμηση πρέπει να θεωρηθεί ως ενημέρωση της προηγούμενης. Μία εξωτερική επιθεώρηση διεξήχθη με τυχαία δειγματοληψία εσωτερικών χώρων. Κατά την άποψη της Holm, θα έπρεπε να διεξαχθεί μία ολοκληρωμένη επιθεώρηση/εκτίμηση ώστε να υπάρξει καλύτερη βάση για την αποτίμηση της αξίας. Η Holm συνεπέρανε ότι το αποτέλεσμα της αποτίμησης ήταν υπερβολικά υψηλό. Το γεγονός αυτό οφειλόταν μεταξύ άλλων, στο ότι το προβαλλόμενο επίπεδο της αγοραίας τιμής μίσθωσης ήταν, κατά τη γνώμη της Holm, υπερτιμημένο κατά 10 % στο ότι η Catella αγνοούσε τις ισχύουσες μισθωτήριες συμβάσεις και δεν είχε λάβει υπόψη ότι τα ισχύοντα μισθώματα θα ήταν πολύ χαμηλότερα από τις τιμές της αγοράς για πολλά χρόνια στο ότι η Catella ήταν υπεραισιόδοξη όσον αφορά τον αριθμό των διαμερισμάτων που θα ήταν μισθωμένα ανά πάσα στιγμή (θα υπήρχαν πάντα κενά διαμερίσματα λόγω της αλλαγής μισθωτών κ.λπ.) στο ότι το αρχικό κόστος ανακαίνισης ήταν υπερβολικά χαμηλό (περίπου 60 εκατ. ΝΟΚ). Ο Holm αναφέρθηκε επίσης σε μία ιδιοκτησία που είχε περιληφθεί αλλά στη συνέχεια αποσύρθηκε από το χαρτοφυλάκιο και στο ότι η Catella δεν είχε λάβει υπόψη τις επιπτώσεις που θα είχε στην αξία των ακινήτων ο περιορισμός της ρήτρας «ως έχει» που περιλαμβάνεται στη σύμβαση. Η εκτίμηση της OPAK Η OPAK επιθεώρησε την πλειονότητα των κτιρίων εξωτερικά, αλλά μόνο δέκα διαμερίσματα. Κατά την άποψη της Holm, η εξέταση αυτή δεν επαρκούσε για την εκτίμηση των ποσών που ήταν αναγκαία για την ανακαίνιση και τη συντήρηση. Επίσης κατά την άποψη της Holm, όλες οι ιδιοκτησίες θα έπρεπε να επιθεωρηθούν, όπως και θα έπρεπε να εξεταστούν διεξοδικότερα οι εσωτερικοί χώροι ώστε να υπάρχει καλύτερη βάση για τον υπολογισμό της αξίας. Η Holm συνεπέρανε μεταξύ άλλων ότι η αγοραία τιμή μίσθωσης ήταν υποτιμημένη. Αντίθετα, η OPAK δεν έλαβε υπόψη ότι υπήρχαν περιορισμοί ως προς το πόσο γρήγορα θα μπορούσαν τα μισθώματα να αυξηθούν και να φθάσουν τα επίπεδα της αγοράς. Η αποτίμηση της δυνητικής αξίας λόγω του διαχωρισμού βασίστηκε σε υπερβολικά μικρό προς πώληση τμήμα, με συνεπαγόμενη χαμηλή προστιθέμενη αξία, ενώ το αρχικό κόστος ανακαίνισης εκτιμήθηκε κατά 30 εκατ. ΝΟΚ περίπου χαμηλότερο. Η Holm κατέληξε στο ότι τα στοιχεία αυτά επηρέασαν την εκτίμηση τόσο θετικά όσο και αρνητικά και κατά συνέπεια ήταν δύσκολο να υπολογιστούν οι πραγματικές επιπτώσεις. Η εκτίμηση της FIGA/Nortakst Η Holm αναφέρθηκε στο ότι αν και η FIGA/Nortakst δήλωσε ότι είχε διενεργήσει επαρκή αριθμό επιθεωρήσεων/ ελέγχων αρκετών διαμερισμάτων ώστε να μπορεί να ολοκληρώσει το έργο που της ανετέθη, ωστόσο, δεν προσκόμισε καμία πληροφορία όσον αφορά την έκταση και το πεδίο των επιθεωρήσεων/ελέγχων. Η Holm υπογραμμίζει, ειδικότερα, ότι τα οφέλη που ενδεχομένως θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό είχαν σε μεγάλο βαθμό υπερτιμηθεί, καθώς η μέθοδος υπολογισμού της αξίας του διαχωρισμού κρίνεται απαράδεκτη δεδομένου ότι, μεταξύ άλλων, βασίζεται στην τεχνική αξία και στην παραδοχή ότι θα σημειωθεί σημαντική ετήσια αύξηση των τιμών πώλησης. Η Holm δηλώνει ότι θεωρεί τους υπολογισμούς αυτούς άσχετους με την τιμή πώλησης και τις δυνατότητες του διαχωρισμού. Επιπλέον, τονίζει ότι τα έσοδα από μισθώσεις δύο κτιρίων είχαν καταχωρισθεί εσφαλμένα μέχρι το 2008 ότι στους υπολογισμούς είχαν χρησιμοποιηθεί αγοραίες τιμές μίσθωσης κατά τι υπερτιμημένες, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα έξοδα της αναγκαίας ανακαίνισης. (Η Holm υπολόγισε ότι τα έξοδα αυτά είναι σημαντικά υψηλότερα από τις εκτιμήσεις της FIGA/Nortakst) δεν ήταν ρεαλιστικό να θεωρείται ότι η πώληση όλων των διαμερισμάτων θα πραγματοποιηθεί εντός ενός και μόνον έτους και δεν λήφθηκαν υπόψη οι επιπτώσεις της ρήτρας «ως έχει», που περιέχεται στις συμβάσεις, στη μείωση της αξίας. Το ποσό που προκύπτει βάσει των παραγόντων αυτών δείχνει ότι η εκτιμηθείσα αγοραία αξία ήταν υπερβολικά υψηλή.

12 L 324/22 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης BER Η BER δεν προέβη σε επιθεώρηση/έλεγχο των ιδιοκτησιών αλλά βάσισε τα συμπεράσματά της στις εκτιμήσεις και αξιολογήσεις που είχαν παρουσιάσει ήδη οι εταιρείες Catella, OPAK και FIGA/Nortakst, τις οποίες στη συνέχεια επανεξέτασε η ίδια. Τα συμπεράσματα της Holm σχετικά με την έκθεση της BER έχουν ως εξής: τα έξοδα διαχείρισης του ιδιοκτήτη ήταν υπερβολικά υψηλά η BER δεν είχε προβεί σε δική της επιθεώρηση/έλεγχο των ιδιοκτησιών, γεγονός που μπορεί να έχει επιπτώσεις τόσο στην εκτίμηση του αρχικού κόστους ανακαίνισης όσο και στον υπολογισμό του αγοραίου μισθώματος η BER χρησιμοποίησε εσφαλμένα στοιχεία όσον αφορά τα σημερινά έσοδα από μισθώσεις (56 εκατ. ΝΟΚ αντί 42,5 εκατ. ΝΟΚ ετησίως) υπολογίστηκε ανεπαρκής χρόνος για την αύξηση των σημερινών μισθωμάτων στα επίπεδα της αγοράς. Το ποσό των διαφορών αυτών είχε σαν αποτέλεσμα υπερβολικά υψηλή αξία, κυρίως λόγω της υπερβολικά υψηλής ροής εσόδων από μισθώματα. Agdestein Κατά την άποψη της Holm, ο κ. Agdestein, που προηγουμένως απασχολείτο από την Catella ως αρμόδιος για εκτιμήσεις/αξιολογήσεις, παρουσίασε μία ολοκληρωμένη έκθεση για τις εκτιμήσεις/αξιολογήσεις των Catella, OPAK και FIGA/Nortakst. Στις παρατηρήσεις σχετικά με τις διάφορες εκτιμήσεις/αξιολογήσεις, ο κ. Agdestein πρότεινε ορισμένες διορθώσεις που κατά τη γνώμη του πρέπει να γίνουν ώστε να επιτευχθεί ορθότερο αποτέλεσμα από αυτό που παρουσιάζεται στις υποβληθείσες εκτιμήσεις/αξιολογήσεις. Οι διορθώσεις αυτές αφορούν τόσο τα πραγματικά σφάλματα, που ενδεχομένως προκύπτουν από μη διαθέσιμες πληροφορίες κατά τη στιγμή της εκτίμησης, από ανεπαρκή αξιολόγηση της πραγματικής κατάστασης, απευθείας σφάλματα κ.λπ. όσο και από μεγαλύτερες ή μικρότερες αποκλίσεις σε σύγκριση με τους υπολογισμούς της ίδιας της Agdestein. Η Holm θεωρεί ότι η αξιολόγηση αυτή είναι ένα μίγμα από αντικειμενικές και συγκεκριμένες διορθώσεις και περισσότερο υποκειμενικές εκτιμήσεις και κρίσεις Η εκτίμηση της Holm όσον αφορά την αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου Η εκτίμηση της Holm βασίστηκε σε όλα τα έγγραφα που υπέβαλαν οι νορβηγικές αρχές στην Εποπτεύουσα Αρχή. Οι περισσότερες πληροφορίες για τις ιδιοκτησίες έχουν ληφθεί από τον κατάλογο των ιδιοκτησιών, που έχει συντάξει ο Δήμος, και ο οποίος αποτελεί μέρος των πωλητήριων φυλλαδίων και της πωλητήριας σύμβασης. Επιπλέον, η Holm έλαβε πληροφορίες σχετικά με τις μισθωτήριες συμβάσεις για τα κτίρια που σχετίζονται με δύο από τα νοσοκομεία (Ullevål and Aker), ειδικότερα όσον αφορά τον αριθμό των μη χρονικά περιορισμένων συμβάσεων. Για να καταστεί δυνατή η περιγραφή της τεχνικής κατάστασης των κτιρίων και να αξιολογηθούν οι ανάγκες αποκατάστασης με τη μεγαλύτερη δυνατή ακρίβεια, διεξήχθησαν εξωτερικές και εσωτερικές επιθεωρήσεις/έλεγχοι σε όλα τα κτίρια μαζί με το προσωπικό των νοσοκομείων. Επιθεωρήθηκαν περίπου 70 διαμερίσματα κάθε τύπου και κάθε κατάστασης. Επιπλέον, εντοπίστηκαν οι στατιστικές για τις μισθώσεις και τις πωλήσεις του 2001, οι οποίες αποτέλεσαν τη βάση για την εκτίμηση του επιπέδου των αγοραίων μισθωμάτων και για τον υπολογισμό των δυνατοτήτων ενδεχόμενου διαχωρισμού. Όλες οι εκτιμήσεις, οι υπολογισμοί και οι αξιολογήσεις βασίστηκαν, στο μέτρο του δυνατού, στο πρώτο τρίμηνο του 2001 χωρίς να ληφθούν υπόψη οι μεταγενέστερες εξελίξεις των τιμών και της αγοράς. Η εκτίμηση της Holm όσον αφορά το χαρτοφυλάκιο ανήλθε τελικά σε ΝΟΚ. Το αποτέλεσμα αυτό συνήχθη ως εξής (όλα τα ποσά υπολογίζονται σε τιμές 2001): Αξία που προκύπτει μέσω εσόδων από μισθώματα από τα μέσα 2001 έως τα μέσα 2011: NOK Καθαρή αξία διαχωρισμού και εσόδων από μισθώματα το 2001: NOK Μείωση της αξίας για εγγυήσεις και συμβατικούς περιορισμούς: NOK Μείωση της αξίας για την αρχική ανακαίνιση το διάστημα : NOK = Συνολική αξία του χαρτοφυλακίου: NOK Οι υπολογισμοί της Holm βασίζονται, μεταξύ άλλων, στο ότι τα δικαιώματα προτίμησης προς μίσθωση που έχει ο Δήμος σημαίνουν ότι το χαρτοφυλάκιο πρέπει να θεωρείται ως αντικείμενο προς μίσθωση για το σύνολο της δεκαετίας από το 2001 και μετά, ενώ όσον αφορά την πώληση, το χαρτοφυλάκιο θα πωληθεί (μέσω διαχωρισμού) εντός τριετίας μετά το 2011.

13 Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης L 324/23 Η αξία που προκύπτει μέσω των εσόδων από μισθώματα από τα μέσα 2001 έως τα μέσα 2011 συνιστά την κεφαλαιοποιημένη αξία των κατ' εκτίμηση πραγματικών καθαρών εσόδων για κάθε έτος μέχρι το Τα έσοδα αυτά προβλέπεται ότι θα αυξάνονται κατ' έτος μέχρις ότου όλες οι μισθωτήριες συμβάσεις φθάσουν το επίπεδο των αγοραίων μισθωμάτων το Η αύξηση οφείλεται σε σειρά παραγόντων: στην αύξηση στο 95 % του ποσοστού των μισθωμένων διαμερισμάτων (που ορίζεται ως πλήρης μίσθωση), στην αύξηση των επιπέδων της αγοραίας τιμής το 2005 για τις συμβάσεις περιορισμένου χρόνου, στην αύξηση των μέσων επιπέδων των μισθωμάτων το 2006 και στην επίτευξη αγοραίων μισθωμάτων το 2011 για τις συμβάσεις απεριόριστου χρόνου. Έγιναν ορισμένες αφαιρέσεις για τα μη μισθωμένα διαμερίσματα κατά τη διάρκεια των εργασιών ανακαίνισης των κτιρίων. Η καθαρή αξία του διαχωρισμού και των εσόδων από μισθώσεις το 2001 προκύπτει από τρία συστατικά στοιχεία: α) αξία διαχωρισμού/πώλησης το Η αξία αυτή προκύπτει το διάστημα και εγγράφεται στο 2001, β) κεφαλαιοποιημένη αξία της μεταγενέστερης ροής εισοδήματος από μισθώσεις από τους μη διαχωρισθέντες τομείς, που ανάγεται στο 2001, και γ) μειώσεις της αξίας για τα έξοδα ανακαίνισης/αναβάθμισης που είναι αναγκαίες για να επιτευχθεί το απαιτούμενο ποιοτικό επίπεδο για τον διαχωρισμό, που πραγματοποιούνται το διάστημα και ανάγονται στο Μειώσεις για εγγυήσεις και συμβατικούς περιορισμούς που αναφέρονται στην παράγραφο 8 ρήτρα «ως έχει» της σύμβασης μεταξύ του Δήμου του Όσλο και της Fredensborg. Η Holm θεώρησε ότι το γεγονός αυτό αντιπροσώπευε κίνδυνο για τον αγοραστή, κυρίως, σε σχέση με πληροφορίες που εντοπίζονται στο δημοτικό σύστημα για τις ιδιοκτησίες, αλλά δεν έχουν γνωστοποιηθεί στον αγοραστή, όπως οι μισθωτήριες συμβάσεις, τα έσοδα από μισθώματα και οι προδιαγραφές των κτιρίων, καθώς και η τεχνική κατάσταση των κτιρίων. Η Holm έκρινε εύλογο να υποθέσει ότι η ρήτρα «ως έχει» θα έχει κάποιες οικονομικές επιπτώσεις. Με δεδομένο το μέγεθος του χαρτοφυλακίου, η Holm όρισε την αξία των μειώσεων που πρέπει να εφαρμοστούν σε 30 εκατ. ΝΟΚ, τουτέστιν περίπου στο 4% της εκτιμηθείσας αξίας του χαρτοφυλακίου. Οι μειώσεις για τα αρχικά έξοδα ανακαίνισης κατά το διάστημα αφορούσαν έξοδα για εργασίες που ήταν αναγκαίο να πραγματοποιηθούν προκειμένου να μπορέσουν οι κατοικίες να μισθωθούν σε αγοραίες τιμές. Τα έξοδα αυτά πραγματοποιήθηκαν το διάστημα και ανήχθησαν σε αξίες του Η Holm διεξήγαγε επίσης «ανάλυση ευαισθησίας» προκειμένου να διαπιστώσει πως οι διάφορες παραδοχές επηρεάζουν την τιμή. Η ανάλυση δείχνει, μεταξύ άλλων, ότι αν η κατ' εκτίμηση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων που πρόκειται να πωληθούν σε μία δεκαετία από την απόκτησή τους ήταν ΝΟΚ και όχι ΝΟΚ όπως λήφθηκε ως υπόθεση κατά τον υπολογισμό της αξίας, η «προσαρμογή» αυτή και μόνο θα είχε ως αποτέλεσμα να διαμορφωθεί η αξία του χαρτοφυλακίου σε 720 εκατ. αντί για 753 εκατ. Μία περαιτέρω μείωση της εκτίμησης των εσόδων από μισθώσεις κατά 2% για παράδειγμα, θα είχε ως αποτέλεσμα αξία χαμηλότερη από την επιτευχθείσα τιμή πώλησης. Το συμπέρασμα της Holm είναι συνεπώς ότι η επιτευχθείσα τιμή πώλησης των 715 εκατ. ΝΟΚ προσεγγίζει τόσο πολύ την δική της αποτίμηση της αξίας ώστε, με βάση τα περιθώρια αβεβαιότητας, μπορεί να υποστηριχθεί ότι αντιπροσωπεύει την «σωστή τιμή», τουτέστιν, την αγοραία τιμή. H Holm μελέτησε επίσης τη διαδικασία πωλήσεων και το πώς η διεξαγωγή της διαδικασίας αυτής επηρέασε την τιμή πώλησης. Η Holm θεώρησε, μεταξύ άλλων, ότι οι κατευθυντήριες γραμμές της Εποπτεύουσας Αρχής δεν είχαν τηρηθεί κατά γράμμα, και αμφισβητούνται κυρίως η βραχεία περίοδος της διαδικασίας και η περιορισμένη αρχική παρουσία των ακινήτων στην αγορά. Ωστόσο, η Holm συνεπέρανε, μεταξύ άλλων, ότι: λαμβανομένων όλων υπόψη, είμαστε της γνώμης ότι ο πωλητής διέθετε επαρκή αριθμό ενδιαφερόμενων μερών ώστε να επιτύχει πραγματικές προσφορές και μία «σωστή και δίκαιη» τιμή. Ωστόσο, δεν υπάρχουν απόλυτες αλήθειες στο θέμα. Μία πώληση που πραγματοποιείται δύο μήνες πριν ή μετά, θα μπορούσε να παράγει εντελώς διαφορετικό αποτέλεσμα. Το συμφέρον του εκάστοτε μεμονωμένου αγοραστή και η επιθυμία του να αποκτήσει το συγκεκριμένο αγαθό διαμορφώνουν την τελική τιμή, αν και τα κίνητρα ποικίλλουν πολύ, όπως είναι γνωστό. Πρέπει να τονιστεί ότι θα μπορούσε κατά πάσα πιθανότητα να επιτευχθεί υψηλότερη τιμή μέσω της πώλησης των κατοικιών μεμονωμένα. Στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής θα είχε αναγκαστεί να ρυθμίσει την ταχύτητα διάθεσης των ακινήτων ανάλογα με την ικανότητα της αγοράς να απορροφά τις κατοικίες, και με τον τρόπο αυτό θα διαμόρφωνε εντελώς διαφορετικό ορίζοντα όσον αφορά τα έσοδα. Η υπόθεση αυτή είναι καθαρά θεωρητική, και για το λόγο αυτό δεν έχει ληφθεί υπόψη σοβαρότερα. Ως συμπέρασμα, θα μπορούσαμε να τονίσουμε ότι ο πωλητής έχει κατά πάσα πιθανότητα επιτύχει τιμή πώλησης σύμφωνα με μία πραγματική διαδικασία διαγωνισμού στην νορβηγική αγορά, τουτέστιν, μία τιμή που θα μπορούσε να χαρακτηριστεί σωστή και δίκαιη. Εξ ορισμού δεν υπάρχει προκαθορισμένη αγοραία τιμή για ένα χαρτοφυλάκιο του τύπου αυτού δεδομένου ότι δεν έχει κατά το παρελθόν υπάρξει παρόμοια πώληση για να χρησιμοποιηθεί ως περίπτωση αναφοράς. Η επιτευχθείσα τιμή πρέπει κατά συνέπεια, σε κάθε περίπτωση, να θεωρείται ως η αγοραία τιμή.