ΥΠΟΓΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗ. Δημιουργία Υπογείων Αποθηκευτικών Χώρων στην Αττική. A. Μπενάρδος Λέκτορας ΕΜΠ. Δ. Καλιαμπάκος Καθηγητής ΕΜΠ

Transcript

1 ΥΠΟΓΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗ Δημιουργία Υπογείων Αποθηκευτικών Χώρων στην Αττική A. Μπενάρδος Λέκτορας ΕΜΠ Δ. Καλιαμπάκος Καθηγητής ΕΜΠ

2 Βασικά υπογείων Tτεχνολογία Μεταξύ άλλων Αντιστάθμιση της έλλειψης χώρου στην επιφάνεια. Περιβαλλοντικοί λόγοι (π.χ. απομάκρυνση των ανεπιθύμητων και ρυπογόνων δραστηριοτήτων και εγκαταστάσεων από την επιφάνεια). Σημαντική μείωση σε ενοίκια και λειτουργικά έξοδα (π.χ. μειωμένες ανάγκες θέρμανσης - κλιματισμού). Διαμόρφωση του χώρου σύμφωνα με τη χρήση. Αυξημένες δυνατότητες επέκτασης. Βελτιωμένη ασφάλεια.

3 Χρησιμοποιούμενη τεχνολογία Τεχνολογία Γίνεται χρήση διάφορων μεταλλευτικών τεχνικών και κυριότερα της μεθόδου θαλάμων και στύλων (room and pillar) ή της κατασκευής μεγάλων θαλάμων (rock caverns). Η μέθοδος εφαρμόζεται με την εξόρυξη θαλάμων υπό μορφή στοάς και την εγκατάλειψη στύλων πετρώματος για την υποστήριξη της οροφής. Βασικό χαρακτηριστικό και των δύο μεθόδων είναι η φυσική υποστήριξη του χώρου.

4 Είναι δυνατόν ένα υπόγειο αποθηκευτικό κέντρο στην Αττική να είναι ένα ενδιαφέρον επενδυτικό σχέδιο;

5 Ο κλάδος των Third Party Logistics (3PL) Ο όρος logistics προέρχεται από την ελληνική λέξη "λογιστική". Χρησιμοποιήθηκε για πρώτη φορά από τον αυτοκράτορα Λέοντα το Σοφό ως στρατιωτικός όρος, περιγράφοντας τη διαδικασία μεταφοράς, ανεφοδιασμού και εγκατάστασης στρατιωτικών μονάδων σε διάφορες περιοχές Ο πλέον σύγχρονος και πλήρης ορισμός των logistics, όπως διατυπώθηκε το 1991 από το Council of Logistics Management των ΗΠΑ, είναι ο ακόλουθος: "Logistics είναι η διαδικασία σχεδιασμού, εφαρμογής και ελέγχου μιας αποτελεσματικής και αποδοτικής ροής και αποθήκευσης αγαθών, υπηρεσιών και σχετικών πληροφοριών, από το σημείο παραγωγής στο σημείο κατανάλωσης, με σκοπό την ικανοποίηση των αναγκών και των απαιτήσεων του πελάτη."

6 Ο κλάδος των Third Party Logistics (3PL) Η σύγχρονη αποθήκη αποτελεί τη σπονδυλική στήλη πάνω στην οποία θα βασισθεί ο τομέας της διαχείρισης υλικών, καθώς και ένα ολοκληρωμένο κύκλωμα logistics μιας επιχείρησης. Ενδεικτική της αξίας των logistics είναι η εκτίμηση σύμφωνα με την οποία τα έξοδα που αφορούν διαδικασίες logistics κυμαίνονταν σε παγκόσμιο επίπεδο για το έτος 1998 σε 3,8 τρισεκατομμύρια δολάρια Τα logistics στην Ελλάδα ήρθαν με καθυστέρηση αρκετών χρόνων, τουλάχιστον σε σχέση με τις ανεπτυγμένες χώρες της Δύσης. Σε σχετικά μικρό διάστημα όμως, έχουν καταφέρει να εισχωρήσουν σε μεγάλο βαθμό στις μεγάλες εταιρείες του ιδιωτικού τομέα.

7 Βασικές υπηρεσίες: αποθήκευση, διανομή : ταχύτατα αναπτυσσόμενος κλάδος Προοπτικές ανάπτυξης: ιδιαίτερα θετικές

8 Third Party logistics (3PL) = Αποθήκευση και διανομή 40 δραστηριοποιούμενες επιχειρήσεις με συνολικός κύκλος εργασιών 54 δις δρχ (2001). Στην Ελλάδα οι εταιρείες 3PL χρησιμοποιούνται από ένα ποσοστό 10% των επιχειρήσεων, έναντι 50-70% που χρησιμοποιείται στην Ευρώπη. Συνολικό μέγεθος υφιστάμενων 3PL στην Αττική: τμ, εκ των οποίων 90% περίπου στο Θριάσιο (Μάνδρα, Μαγούλα, Ασπρόπυργος)

9 Το ποσοστό εγκατάστασης μεγάλων συγκροτημάτων στις περιοχές της Αττικής φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα: Κρυονέρι, Άγιος Στέφανοςκτλ. 19% Μεσόγεια 8% Αλλού 1% Θριάσιο Πεδίο 72%

10

11 - Ανάγκες Υπερδιπλασιασμός μεγέθους κλάδου σε μια πενταετία % % % : %

12 - Ανάγκες Αναμενόμενη αύξηση «διείσδυσης» υπηρεσιών 3PL σε εμπορικές και βιομηχανικές επιχειρήσεις Ανάγκη εκσυγχρονισμού και αύξησης μεγέθους τους Ανάγκη τοποθέτησής τους πιο κοντά στα βασικά καταναλωτικά κέντρα ή κύρια κέντρα μεταφοράς

13 - Ανάγκες Η ζήτηση γης στο λεκανοπέδιο χαρακτηρίζεται ιδιαίτερα αυξημένη. Οι απαντήσεις των εταιρειών 3PL σχετικά με το θέμα αυτό, αναφέρονται στο διάγραμμα: ΖΗΤΗΣΗ ΓΗΣ ΣΤΟ ΛΕΚΑΝΟΠΕΔΙΟ ΓΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ Μεγάλη72% Μέτρια 14% Μικρή 0% Εξαιρετικά μεγάλη14%

14 - Ανάγκες Αυτό όμως που παρουσιάζει ακόμα μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι η εκτίμηση των ανθρώπων του χώρου για τη διακύμανση στη ζήτηση γης τα επόμενα χρόνια: ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΗ ΔΙΑΚΥΜΑΝΣΗ ΣΤΗ ΖΗΤΗΣΗ ΓΗΣ ΓΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ (5ετής ορίζοντας) Στασιμότητα 0% Μείωση 0% Μεγάλη αύξηση 25% Αύξηση 75%

15 - Ανάγκες Αυτό όμως που παρουσιάζει ακόμα μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι η εκτίμηση των ανθρώπων του χώρου για τη διακύμανση στη ζήτηση γης τα επόμενα χρόνια: ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΗ ΔΙΑΚΥΜΑΝΣΗ ΣΤΗ ΖΗΤΗΣΗ ΓΗΣ ΓΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ (10ετής ορίζοντας) Στασιμότητα 25% Μείωση 13% Αύξηση 37% Μεγάλη αύξηση 25%

16 - Ανάγκες Το συμπέρασμα που προκύπτει από τα παραπάνω, προκύπτει αβίαστα και αναδεικνύει τις σύγχρονες ανάγκες για αποθήκευση στο λεκανοπέδιο της Αττικής: Η συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων του χώρου χαρακτηρίζει τη σημερινή ζήτηση γης για δημιουργία από μεγάλη ως εξαιρετικά μεγάλη, ενώ ταυτόχρονα θεωρεί σε μεγάλο ποσοστό ότι οι τάσεις είναι αυξητικές ακόμα και σε ορίζοντα δεκαετίας.

17 σύγχρονων Χωρητικότητα αποθηκών της τάξεως των m2. Απαιτούμενο ύψος σύγχρονων : 8-9m έως 11m. Ύπαρξη υψηλής ποιότητας δικτύων υποδομής (τηλεπικοινωνίες, ύδρευση, αποχέτευση, διαχείριση αποβλήτων). Ελεγχόμενες κλιματολογικές συνθήκες Συνθήκες υψηλής ασφάλειας (πυρασφάλειας, κλοπών, κ.α.)

18 σύγχρονων Μέσο κόστος κατασκευής υπέργειων δρχ/m2 Τιμές ενοικίασης σύγχρονων δρχ/m2&μήνα για αποθήκευση σε συνθήκες περιβάλλοντος. Τιμές ενοικίασης σύγχρονων δρχ/m2&μήνα για αποθήκευση σε ειδικές συνθήκες (συντήρηση).

19 του κλάδου Στην ερώτηση «ποιοι είναι οι συχνότερα εμφανιζόμενοι περιορισμοί / προβλήματα στην κατασκευή ενός σύγχρονου αποθηκευτικού συγκροτήματος», όλες οι απαντήσεις στράφηκαν γύρω από τρία αλληλοσυνδεόμενα θέματα: Τον κατακερματισμένο κλήρο. Τους χαμηλούς συντελεστές κάλυψης / δόμησης οικοπέδων. Το υψηλό κόστος της γης.

20 του κλάδου Ενδεικτικά κόστη αγοράς γης για κατασκευή αποθήκης m2 ΠΕΡΙΟΧΗ Α Μάνδρα, Μαγούλα, Ασπρόπυργος, Ελευσίνα, ΠΕΡΙΟΧΗ Β Οινόφυτα, Σχηματάρι, Κρυονέρι, Άγ. Στέφανος ΠΕΡΙΟΧΗ Γ Παιανία, Σπάτα, Κορωπί

21 του κλάδου Προσφορά Ζήτηση γης στα Μεσόγεια: ΖΗΤΗΣΗ ΓΗΣ ΓΙΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 2005* Νέοι Απασχολούμενοι Απαιτούμενες νέες εκτάσεις στρέμματα ΖΗΤΗΣΗ ΓΗΣ ΓΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ 2005 Νέοι κάτοικοι Απαιτούμενες νέες κατοικίες Απαιτούμενες νέες εκτάσεις στρέμματα

22 του κλάδου Η παράθεση των τριών αυτών προβλημάτων οδηγεί στην αυθόρμητη σκέψη ότι η δημιουργία ενός αποθηκευτικού κέντρου κάτω από την επιφάνεια της γης αποτελεί ένα ελιγμό απέναντι σε αυτά και ότι υπό κάποιες προϋποθέσεις θα μπορούσε να αποτελέσει μια λύση στο θέμα αποθήκευση διαμετακομισμός στο λεκανοπέδιο της Αττικής.

23 υπόγειων Ελάχιστες απαιτήσεις σε επιφανειακούς χώρους. Μικρότερα λειτουργικά έξοδα σε σχέση με αντίστοιχους χώρους στην επιφάνεια. Προστασία των εργαζομένων και των εμπορευμάτων από τα καιρικά φαινόμενα. Σταθερές και πλήρως ελεγχόμενες κλιματικές συνθήκες. Υψηλότερος βαθμός και εποπτεία του χώρου.

24 Σχεδιασμού : Περιοχή (γεωλογία, υποδομές, ζήτηση γης, κ.α.), Βάθος (γεωλογία, τασικό πεδίο, ασυνέχειες, κ.α.) Κατασκευαστικές επιλογές: Τύπος κατασκευής Έκταση Ωφέλιμο Πλάτος Ύψος Μέθοδος κατασκευής

25 Σχεδιασμού : Περιοχή (γεωλογία, υποδομές, ζήτηση γης, κ.α.), Βάθος (γεωλογία, τασικό πεδίο, ασυνέχειες, κ.α.) Κατασκευαστικές επιλογές: Τύπος κατασκευής Έκταση Ωφέλιμο Πλάτος Ύψος Μέθοδος κατασκευής

26 Ως ιδανικότερη περιοχή κρίθηκε αυτή των Μεσογείων. Η επιλογή ήταν πολυκριτηριακή, έλαβε δηλαδή υπόψη της μια σειρά από παράγοντες των οποίων ο συνδυασμός υπέδειξε τη συγκεκριμένη περιοχή. Οι παράγοντες αυτοί ήταν οι παρακάτω: 1. Η προτίμηση μιας υπόγειας κατασκευής έναντι μιας επιφανειακής πραγματοποιείται σε περιοχές που επιφανειακά εμφανίζονται προβλήματα. Στην περίπτωση των διαμετακομιστικών κέντρων τα προβλήματα αυτά είναι το υψηλό κόστος γης και ο κατακερματισμένος κλήρος και εμφανίζονται εντονότερα στην περιοχή των Μεσογείων.

27 2. Κρίθηκε σκόπιμο το υπόγειο κέντρο να κατασκευασθεί στην περιοχή εκείνη που εμφανίζει τη μικρότερη αυτή τη στιγμή δραστηριότητα σε θέματα αποθήκευσης διαμετακομισμού. Αυτό γιατί θεωρείται ότι σε μια τέτοια περιοχή, σχετικά παρθένα, θα μπορέσει ευκολότερα να διεισδύσει στην αγορά και να αποκτήσει ένα σημαντικό μερίδιο αυτής. Σε αντίθετη περίπτωση, λόγου χάρη στην κατασκευή ενός τέτοιου κέντρου στο Θριάσιο Πεδίο, ο ανταγωνισμός με τα επιφανειακά κέντρα θα είναι πολύ μεγάλος, αυξάνοντας το βαθμό του επιχειρηματικού ρίσκου, λαμβανομένης υπόψη και της πρωτοτυπίας του έργου.

28 3. Η περιοχή των Μεσογείων εμφανίζει μακράν τις μεγαλύτερες προοπτικές οικιστικής και οικονομικής ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια, μεταξύ των τριών περιοχών. Στην πραγματικότητα είναι η μοναδική που παρουσιάζει τέτοιες προοπτικές και ήδη η ζήτηση γης για αποθηκευτικούς χώρους ακολουθεί ιδιαίτερα αυξητικές τάσεις. Το σημαντικότερο όμως γεγονός για το θέμα της αποθήκευσης είναι η επιχειρηματική και εμπορική ανάπτυξη που αναμένεται, καθώς ήδη στην περιοχή έχει εκφρασθεί ενδιαφέρον για επενδύσεις εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ.

29 Για την επιλογή της ακριβoύς θέσης του υπόγειου αποθηκευτικού διαμετακομιστικού κέντρου είναι απαραίτητη μια σειρά στοιχείων που αφορούν τη γεωλογία και υδρογεωλογία της περιοχής και τα οποία θα προκύψουν από αντίστοιχες μελέτες. Τονίζεται ιδιαίτερα η σημασία της υδρογεωλογικής μελέτης, μέσω της οποίας θα εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα όσον αφορά την αναγκαιότητα στεγανοποίησης του έργου. Το κόστος πλήρους στεγανοποίηση φθάνει περίπου το 50 % του συνολικού κόστους για τη μετατροπή ενός υπόγειου χώρου (λατομείου) σε αποθηκευτικό κέντρο.

30 Από τις μελέτες εξήχθησαν τα εξής στοιχεία: Γεωλογική Σειρά Υμηττού Νότιας Αττικής Γεωλογικός Σχηματισμός Κατωτέρου Μαρμάρου Ύπαρξη υδροφόρου σε πολύ μικρά υψόμετρα Γεωτεχνικά στοιχεία: UCS: MPa Γεωμηχανική ταξινόμηση : RMR= 58-62, Q= 3,3-7,5 Συντελεστής ESR=1

31 Εκτός των παραπάνω, για την επιλογή της ακριβούς θέσης είναι απαραίτητη η γνώση της ευρύτερης χωροταξίας της περιοχής. Δηλαδή η γνώση στοιχείων όπως, οι θέσεις υφιστάμενων και μελλοντικών οδικών αρτηριών, τα σημεία δραστηριοποίησης των επιχειρήσεων - πελατών κτλ.

32 Η επιλογή της μεθόδου Θαλάμων και Στύλων για τη δημιουργία του υπόγειου αποθηκευτικού διαμετακομιστικού κέντρου βασίσθηκε στους εξής λόγους: Η μέθοδος παρέχει τη δυνατότητα για ικανοποιητική και λειτουργική αξιοποίηση του χώρου μετά το πέρας της εκμετάλλευσης. Το υπό εξέταση κοίτασμα πληροί τις προϋποθέσεις της μεθόδου. Είναι οριζόντιο, έχει ανθεκτική οροφή και αναπτύσσεται σε μικρό βάθος από την επιφάνεια. Η συγκεκριμένη μέθοδος χρησιμοποιείται στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων υπόγειας εκμετάλλευσης αδρανών, ενώ θεωρείται ιδιαίτερα γνωστή στον ελληνικό μεταλλευτικό κλάδο

33 Το επόμενο χαρακτηριστικό που πρέπει να καθορισθεί στο υπόγειο αποθηκευτικό κέντρο είναι το μέγεθός του, δηλαδή η έκταση του κοιτάσματος. Το μέγεθος ενός αποθηκευτικού κέντρου διαφοροποιείται ανάλογα με παράγοντες, όπως η δυναμικότητα του, η γεωγραφική του θέση κτλ. Για τα ελληνικά δεδομένα ικανοποιητικό μέγεθος θεωρείται αυτό μεταξύ 10 και 20 στρεμμάτων. Στο εξωτερικό (ΗΠΑ) τα σύγχρονα αποθηκευτικά κέντρα πολλές φορές καταλαμβάνουν έκταση άνω των 100 στρεμμάτων

34 Έχοντας ως γνώμονα το συγκεκριμένο γεγονός, επιλέγεται ως επιθυμητό μέγεθος του κέντρου μια έκταση περίπου 60 στρεμμάτων, δηλαδή τριπλάσια από τη μέγιστη ενός επιφανειακού. Σύμφωνα με τα παραδείγματα από το διεθνή χώρο (Subtropolis, Meritex) η συγκεκριμένη έκταση θεωρείται μικρή, προτιμήθηκε όμως ως συντηρητική επιλογή. Λαμβάνοντας υπόψη ότι συνήθως ο συντελεστής απόληψης στη μέθοδο θαλάμων και στύλων κυμαίνεται μεταξύ 70% και 80%, υπολογίζεται ότι η συνολική έκταση του κοιτάσματος θα πρέπει να είναι περίπου: 60 / 0,75 = 80 στρέμματα = m2

35 ΥΨΟΣ: Η σύγχρονη τάση επιβάλλει κατασκευή υψηλών αποθηκών και συγκεκριμένα μεταξύ 10 και 12 m. Ο βασικός λόγος είναι η συρρίκνωση του κόστους γης. Στην περίπτωση υπόγειου συγκροτήματος τέτοιος λόγος δεν υφίσταται. Όμως αυτή η τάξη μεγέθους για ύψος τείνει να παγιωθεί με αποτέλεσμα να έχει οδηγήσει και στην ανάλογη ανάπτυξη συστημάτων. Για αυτό το λόγο και προκειμένου το υπόγειο συγκρότημα να πληροί τις προϋποθέσεις, αποφασίσθηκε το ύψος των θαλάμων και στύλων να είναι 11 m.

36 ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΟΣ ΚΑΝΝΑΒΟΣ : Προκαταρκτικά επιλέγεται η δημιουργία τετραγωνικών στύλων και θαλάμων διαστάσεων 11 m 11 m. Είναι προφανές ότι στο συγκεκριμένο θέμα η υπόγεια κατασκευή μειονεκτεί σημαντικά σε σχέση με μια επιφανειακή, όμως οι συγκεκριμένες διαστάσεις θεωρούνται ρεαλιστικές.

37 ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΟΣ ΚΑΝΝΑΒΟΣ : Όσον αφορά την επιλογή τετραγωνικής διάταξης και όχι ορθογώνιας (που είναι το σύνηθες σχήμα πλεγμάτων σε αποθηκευτικούς καννάβους), οι λόγοι είναι οι παρακάτω: 1. Τετραγωνική διάταξη οδηγεί σε περισσότερο ομοιόμορφη κατανομή των τάσεων γύρω από το πέτρωμα, καθώς και σε λιγότερες αλλαγές στις φυσικές και μηχανικές ιδιότητες αυτού. 2. Για σταθερά πλάτη θαλάμων, η βέλτιστη διατομή στύλων όσον αφορά το συντελεστή απόληψης είναι η τετραγωνική. Μεγαλύτερος όμως συντελεστής απόληψης θα οδηγήσει σε μεγαλύτερη (εμπορικά) εκμεταλλεύσιμη επιφάνεια στη συνέχεια.

38 Σύμφωνα με τα παραπάνω τα χαρακτηριστικά μεγέθη του υπογείου χώρου θα είναι: Συνολική έκταση χώρου: m2. Ωφέλιμος χώρος: m2. Χώρος προς αποθήκευση: m2.

39 Σύμφωνα με τα παραπάνω τα χαρακτηριστικά μεγέθη του υπογείου χώρου θα είναι: Απαιτούμενη επιφανειακή έκταση: m2. Ύψος χώρου: 11m Διαστάσεις στύλων: 11x11m Πλάτος θαλάμων: 11m Απολήψιμα αποθέματα: 1,8 εκ.tn

40 Μια κάτοψη του έργου φαίνεται στο παρακάτω σχήμα:

41 Τα στοιχεία που απαιτούνται για τον υπολογισμό των του έργου, είναι τα εξής: Yπόγειο κέντρο αποθήκευσης εντός σχηματισμού κατώτερου μαρμάρου (γ= 2,65 t/m3) Τετραγωνική διάταξη στύλων και θαλάμων διαστάσεων 11 m 11 m, με τελικό ύψος 11 m. Το μέγιστο πάχος υπερκειμένων υπολογίζεται σε 150 m. Μονοαξονική αντοχή σε θλίψη δοκιμίων C1=80 MPa Εφελκυστική αντοχή: σ= 10 MPa Πάχος στρώσης t = 2m.

42 Ενώ, σύμφωνα με τους υπολογισμούς οι συντελεστές αυτοί είναι: t t S = 2,65 150m = 397,5 S = 3, 98Mpa v v m 3 m 2 A t ( ) 2 m 2 σ p = S v σ p = 3,98Mpa = 3,98 4Mpa σ p = 15,92Mpa A 2 p 11 m 2 C p W p C 1 0,778 0,222 + H p = 80 (0, ,222 11) 11 = Cp Cp C p 80 F = = F σ 15,92 p = 5,03 = 80MPa L = t m 2 σ max t 2 m = = m γ Ft t 2,6 8 20,8 3 m L = 13,87m

43 επενδυτικού σχεδίου Ύψος επένδυσης = Τιμή πώλησης αδρανών = 3,93 /t Σταδιακή ενοικίαση του χώρου από το 3ο έτος. Τιμή ενοικίασης = 80% αντίστοιχων επιφανειακών. Αποτελέσματα: Για διάρκεια εκμετάλλευσης 15 έτη: NPV= και IRR= 20,9%