ΕΘΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΤΕΛΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ

Transcript

1 Ε ΕΘΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΚΑ ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΗ ΣΕΙΡΑ ΤΜΗΜΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΤΕΛΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Θέμα: Η ΣΥΜΒΑΣΗ ΧΡΟΝΟΜΕΡΙΣΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΣΤΟΝ ΤΟΥΡΙΣΜΟ( Time sharing): ΑΝΑΛΥΣΗ ΥΠΑΡΧΟΥΣΑΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΚΑΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ Επιβλέπων: Μυλωνόπουλος Δημήτριος Σπουδάστρια: Κανέλλου Γεωργία ΑΘΗΝΑ 2011

2 Περίληψη Στην παρούσα εργασία μελετάται η χρονομεριστική μίσθωση (timesharing), ως μια ιδιαίτερη μορφή τουριστικού προϊόντος. Ουσιαστικό κίνητρο για την ενασχόληση με το ζήτημα αποτέλεσε η αναζήτηση των αιτίων που δυσχεραίνουν την ευρεία ανάπτυξη του θεσμού στην ελληνική αγορά φιλοξενίας, παρόλο που η τελευταία διαθέτει συγκριτικά πλεονεκτήματα προς τούτο. Το περιεχόμενο εστιάζει, κυρίως, στην ελληνική πραγματικότητα χωρίς, όμως, να αγνοείται η παγκόσμια ανάπτυξη του θεσμού και ο απαραίτητος συσχετισμός της ελληνικής κατάστασης με την ευρωπαϊκή. Προκειμένου να επιτευχθεί ο στόχος αυτός κρίθηκε απαραίτητος ο εννοιολογικός προσδιορισμός του θεσμού κατά τη διεθνή βιβλιογραφία σε συνδυασμό με την παρουσίαση του σχετικού ευρωπαϊκού και ελληνικού νομικού πλαισίου. Σημαντικό τμήμα της ανάλυσης καταπιάνεται, επίσης, με την σκιαγράφηση των λόγων που εμπόδισαν τη διείσδυση της ιδιαίτερης αυτής μίσθωσης στη χώρα μας αλλά και την σύνοψη των νομικών επιπλοκών που ενέχει η εφαρμογή της. Εν τέλει, η εργασία ολοκληρώνεται με τη εξαγωγή συμπερασμάτων και τη στοιχειοθέτηση τυχόν προτάσεων για την μελλοντική προώθηση του συστήματος αυτού στην Ελλάδα. Λέξεις κλειδιά: χρονομεριστική μίσθωση, Ελλάδα, τουρισμός, τουριστική αγορά. Abstract This paper examines timesharing, as a particular form of tourism product. Important incentive to engage in this issue was the search for the causes that hinder its widespread development in the Greek hospitality market, while the latter has comparative advantages in this direction. The content focuses, mainly, on contemporary Greek reality of the phenomenon without, however, ignoring its global development and the necessary correlation between the Greek and European market. In order to fulfill this aim a conceptual definition of timeshare within the international literature was needed in conjunction with the presentation of the relevant European and Greek legal framework. An important part of the analysis also deals with the outline of the main

3 reasons that prevented the penetration of this particular lease in our country, but also the summary of the legal complications inherent in its application. Ultimately, this work is completed by drawing useful conclusions and suggesting proposals for the future promotion of this system in Greece. Key words: Timesharing, Greece, tourism, tourist development, Greek market

4 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Εισαγωγή... 1 Μεθοδολογία... 2 Διάρθρωση εργασίας... 2 Κεφάλαιο 1: Το timesharing στον Τουρισμό Εννοιολογικός προσδιορισμός του χρονομερισμού (timesharing) Ιστορική αναδρομή Το timesharing ως τουριστικό προϊόν Η σημασία του timesharing στη βιομηχανία του τουρισμού Κεφάλαιο 2: Η χρονομεριστική μίσθωση στην Ευρώπη Η ανάπτυξη του timesharing στη σύγχρονη Ευρώπη Ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο σχετικά με τη χρονομεριστική μίσθωση Συμπεράσματα σε σχέση με την Ευρωπαϊκή αγορά timesharing.. 28 Κεφάλαιο 3: Η χρονομεριστική μίσθωση στην Ελλάδα Εγχώρια ανάπτυξη της χρονομεριστικής μίσθωσης Εφαρμοστέο νομικό πλαίσιο στην Ελλάδα Δημόσιοι φορείς που συμμετέχουν στην προστασία των καταναλωτών timesharing... 40

5 3.4 Ειδικότερα τα προβλήματα των χρονομεριδιούχων κατά την ελληνική νομολογία Συμπεράσματα από την ελληνική περίπτωση Κεφάλαιο 4: Λόγοι που εμπόδισαν την ευρύτερη ανάπτυξη της χρονομεριστικής μίσθωσης στην Ελλάδα Ενδογενείς λόγοι Θεσμικοί λόγοι Επιχειρησιακοί λόγοι Κεφάλαιο 5: Επιχειρηματολογία υπέρ της ευρύτερης εγχώριας ανάπτυξης του timesharing στο μέλλον και προτεινόμενοι τρόποι για την ενίσχυση της χρονομεριστικής μίσθωσης στην Ελλάδα Επιχειρηματολογία υπέρ της ευρύτερης εγχώριας ανάπτυξης του timesharing στο μέλλον Προτεινόμενοι τρόποι για την ενίσχυση της χρονομεριστικής μίσθωσης στην Ελλάδα Επίλογος Βιβλιογραφία Ξένη βιβλιογραφία Ελληνική βιβλιογραφία Ευρωπαϊκή Νομοθεσία Ελληνική Νομοθεσία... 64

6 Νομολογία Ιστοσελίδες... 65

7 Εισαγωγή Στην παρούσα εργασία μελετάται η σύμβαση της χρονομεριστικής μίσθωσης, ως μια ιδιαίτερη μορφή τουριστικού προϊόντος, το οποίο παρουσιάζει έντονο ενδιαφέρον από οικονομικής, νομικής και κοινωνικής πλευράς στα πλαίσια της τουριστικής βιομηχανίας. Το εν λόγω γραπτό εγχείρημα εστιάζει, κυρίως, στην σύγχρονη πραγματικότητα του φαινομένου στον ελληνικό τουριστικό τομέα μέσα, όμως, από μια οπτική γωνία που δεν αγνοεί την παγκόσμια ανάπτυξη του συστήματος αυτού και τον απαραίτητο συσχετισμό της ελληνικής κατάστασης με την ευρωπαϊκή. Ουσιαστικό κίνητρο για την ενασχόληση με το εν λόγω ζήτημα αποτέλεσε η αναζήτηση των αιτίων που δυσχεραίνουν την ευρεία ανάπτυξη του θεσμού αυτού στον ελληνικό χώρο παρόλο που ο τελευταίος διαθέτει συγκριτικά πλεονεκτήματα προς αυτή την κατεύθυνση. Συγκεκριμένα, η ανάλυση στοχεύει στην παρουσίαση των βασικών στοιχείων που απαρτίζουν αυτό το τουριστικό προϊόν, καθώς, επίσης, στο νομικό πλέγμα που καθορίζει την εφαρμογή του σε Ευρώπη και Ελλάδα. Προκειμένου να επιτευχθεί ο στόχος αυτός κρίθηκε απαραίτητος ο εννοιολογικός προσδιορισμός του θεσμού αυτού κατά τη διεθνή βιβλιογραφία σε συνδυασμό με την παράλληλη ευρωπαϊκή πρακτική πάνω στο ζήτημα αυτό. Σημαντικό τμήμα της ανάλυσης καταπιάνεται, επίσης, με την σκιαγράφηση των βασικών λόγων που εμπόδισαν την ανάπτυξη της χρονομεριστικής μίσθωσης στη χώρα μας αλλά και την σύνοψη των καταγγελιών των καταναλωτών σε σχέση με την τελευταία. Φυσικά, το περιεχόμενο της εργασίας ολοκληρώνεται με τη εξαγωγή χρήσιμων συμπερασμάτων από την προηγούμενη διατύπωση και τη στοιχειοθέτηση τυχόν προτάσεων για την ευρύτερη προώθηση του συστήματος αυτού στην ελληνική τουριστική αγορά.. 1

8 Μεθοδολογία Για την συλλογή υλικού της παρούσας εργασίας πραγματοποιήθηκε βιβλιογραφική έρευνα τόσο σε ελληνική όσο και σε ξένη βιβλιογραφία, καθώς πολύ σημαντική πηγή στοιχείων θεωρήθηκε η αγορά των Ηνωμένων Πολιτειών αλλά και η Ευρωπαϊκή Ένωση. Επιπροσθέτως, επιχειρήθηκε και μια συνοπτική νομολογιακή έρευνα. Στην ουσία μελετήθηκαν 15 δικαστικές αποφάσεις ελληνικών δικαστηρίων με επίδικο αντικείμενο συμβάσεις και δεσμευτικά προσύμφωνα χρονομεριστικής μίσθωσης. Τα ευρήματα αυτά για λόγους περιορισμού του περιεχομένου της εργασίας δεν παρουσιάζονται λεπτομερώς. Εντούτοις, η χρησιμότητα τους ανέρχεται στην διεξαγωγή πολύτιμων συμπερασμάτων σχετικά με τα ειδικότερα νομικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες χρονομεριδίων στη χώρα μας. Κατά συνέπεια, σε αντίστοιχη ενότητα επισημαίνονται μόνο οι εν λόγω διαπιστώσεις της γράφουσας. Διάρθρωση εργασίας Στο πρώτο κεφάλαιο της παρούσας εργασίας κρίνεται απαραίτητο να προσδιοριστεί εννοιολογικά η έννοια του «timesharing» (χρονομερισμός) μέσα από τη διεθνή βιβλιογραφία και να παρουσιαστεί η χρονολογική αλληλουχία ανάπτυξης του φαινομένου σε παγκόσμιο επίπεδο. Εν συνεχεία, αποκαλύπτονται με περισσότερη λεπτομέρεια τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα αυτού του ιδιόρρυθμου τουριστικού προϊόντος και διατυπώνεται η σημασία αυτού για την τουριστική βιομηχανία. Στο δεύτερο κεφάλαιο επιχειρείται μια παρουσίαση της σημερινής ανάπτυξης της χρονομεριστικής μίσθωσης στην Ευρώπη, σημειώνοντας ορισμένα σημαντικά στατιστικά στοιχεία αυτής της αγοράς. Κατόπιν τούτου, παρατίθεται το ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο που ρυθμίζει την ομαλή λειτουργία του θεσμού στους κόλπους της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στο τρίτο κεφάλαιο ερευνάται η ανάπτυξη της χρονομεριστικής μίσθωσης στην Ελλάδα, επικεντρώνοντας, κυρίως, σε ορισμένα σημερινά στατιστικά στοιχεία που υποδεικνύουν την σύγχρονη παρουσία του θεσμού αυτού στη χώρα μας. Συνάμα, παρουσιάζεται το νομικό πλαίσιο που στοιχειοθετεί την προστασία των αγοραστών 2

9 χρονομεριδίων κατά το ελληνικό δίκαιο και τον τρόπο με το οποίο αυτό συσχετίζεται με τις σχετικές Ευρωπαϊκές Οδηγίες. Κύριο τμήμα του τέταρτου κεφαλαίου αποτελεί η σκιαγράφηση των αιτιών που συντέλεσαν στη σχετικά ασθενική εγχώρια ανάπτυξη του θεσμού. Στο τελευταίο κεφάλαιο επιχειρείται η παρουσίαση των λόγων που συνηγορούν προς μια πιο δυναμική προώθηση του timesharing στη σύγχρονη ελληνική τουριστική βιομηχανία και η ενδεχόμενη υπόδειξη τρόπων με τους οποίους η χρονομεριστική μίσθωση μπορεί να εξαπλωθεί περαιτέρω στα πλαίσια του ελληνικού τουριστικού τομέα. Τέλος, η εργασία ολοκληρώνεται με τη σύνοψη των συμπερασμάτων που προκύπτουν από την προαναφερόμενη ανάλυση στα πλαίσια του επιλόγου. 3

10 Κεφάλαιο 1: Το timesharing στον Τουρισμό Στο εισαγωγικό αυτό κεφάλαιο, προκειμένου να γίνει σαφής η φύση του θα επιχειρηθεί ο εννοιολογικός προσδιορισμός του κεντρικού όρου «timesharing». Φυσικά, η συγκεκριμένη ανάλυση θα εμπλουτιστεί με ιστορικά στοιχεία που τοποθετούν στο χώρο και στο χρόνο την απαρχή και την εξέλιξη του όρου αυτού ως τη σημερινή του σύνθετη και πολυσήμαντη εμπορική υπόσταση. Στη συνέχεια η ενότητα αυτή θα ολοκληρωθεί με την σκιαγράφηση των μορφών και των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών που προσδιορίζουν ουσιαστικότερα την έννοια αυτού του φαινομένου, καθώς, επίσης, και με την αποτύπωση της σημασίας που ενέχει αυτό για την τουριστική βιομηχανία διεθνώς. 1.1 Εννοιολογικός προσδιορισμός του χρονομερισμού (timesharing) Ο χρονομερισμός συνιστά μια ανακάλυψη με πολυσχιδή χρήση στην τουριστική βιομηχανία κατά τα τελευταία πενήντα χρόνια. Στο ευρύ κοινό ο όρος συνειρμικά παραπέμπει σε μια μορφή ιδιοκτησίας, σε ένα ξενοδοχειακό κατάλυμα ή και σε μια επένδυση, καθώς με αυτό τον τρόπο συνήθως προωθείται προς τους καταναλωτές (Pantazis, 2003). Επίσημα από διεθνείς οργανισμούς ο χρονομερισμός ορίζεται ως ακολούθως: Ο Διεθνής οργανισμός Τουρισμού (WTO, 1996, στο Pantazis, 2003:5) δέχεται ότι το timesharing αποτελεί την εκ των προτέρων αγορά χρόνου σε ένα ξενοδοχειακό κατάλυμα (χρονομερίδιο), η οποία παρέχει το δικαίωμα στον αγοραστή να απολαμβάνει το κατάλυμα για ορισμένο χρονικό διάστημα (προσδιοριζόμενο συνήθως σε εβδομάδες) κάθε χρόνο για όσα χρόνια ορίζει η σύμβαση του. Συνεπώς, με τον χρονομερισμό έναντι αναλόγου τιμήματος ένα κατάλυμα κατανέμεται σε χρόνο ανάμεσα σε ένα ή περισσότερα άτομα, με την έννοια ότι καθένα από αυτά αποκτά το δικαίωμα χρήσης( η ακριβής φύση του δικαιώματος ποικίλλει ανάλογα με τη σύμβαση) του ακινήτου για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Απλούστερη θεωρείται η διατύπωση του Βρετανικού οργανισμού τουρισμού (English tourist board, 1983 στο Pantazis, 2003:6) που ορίζει τον χρονομερισμό ως την 4

11 αγορά χρήσης ενός καταλύματος διακοπών για προκαθορισμένο χρόνο ετησίως και για συγκεκριμένο αριθμό ετών. Βέβαια, όπως θα διαπιστωθεί και από την συνέχεια η διατύπωση αυτή απλουστεύει την φύση του εν λόγω δικαιώματος. Τέλος, αξίζει να αναφερθεί και η γνώμη του Ευρωπαϊκού οργανισμού χρονομερισμού (Organisation for Timeshare in Europe, 2001 στο Zacharatos, Staurinoudis, 2009:1) που θεωρεί το timesharing ως απόκτηση δικαιώματος κατοχής ενός καταλύματος, για χρόνο, συνήθως, προσδιορισμένο σε πολλαπλάσιο μιας εβδομάδας επί σειρά ετών. Αυτό το δικαίωμα δύναται να έχει ορισμένη διάρκεια ή να εκτείνεται στο διηνεκές. Ειδικότερα, σε σχέση με τη φύση του δικαιώματος που προκύπτει από τις χρονομεριστικές συμβάσεις διατυπώνονται πολλές διαφορετικές προσεγγίσεις (United Nations, 2005). Για παράδειγμα, περιοριζόμενοι σε δύο βασικούς γεωγραφικούς πόλους του timesharing, καθίσταται εμφανές ότι στην Αμερική ο χρονομερισμός θεωρείται προϊόν της κτηματομεσιτικής αγοράς καθώς προσεγγίζει μάλλον τη φύση της συνιδιοκτησίας (multi or interval ownership). Ανάλογη άποψη στην Ελληνική θεωρία κάνει λόγο για τον όρο της χρονικά διαιρεμένης ιδιοκτησίας (Γεωργιάδης, 1990). Αντιθέτως, στην άλλη όχθη του Ατλαντικού ωκεανού το timesharing συνιστά μορφή μίσθωσης και μάλιστα με την προαναφερόμενη έννοια της χρήσης ενός τουριστικού καταλύματος για προκαθορισμένο χρονικό διάστημα (ορισμένο ή στο διηνεκές). Ως εκ τούτου, στην Ευρώπη αυτό το προϊόν σχετίζεται αμιγώς με την τουριστική αγορά (Pantazis, 2003). Η πιο μετριοπαθής άποψη προσπαθεί, πάντως, να συνδυάσει τις προαναφερόμενες διαφορετικές οπτικές αντιμετωπίζοντας τον εν λόγω όρο ως την τρίτη (ενδιάμεση) εκδοχή ανάμεσα στην κυριότητα μιας εξοχικής κατοικίας και την απλή διαμονή σε τουριστικό κατάλυμα (Stavrinoudis, 2008). Κατά συνέπεια, στη διεθνή νομική πρακτική η φύση του δικαιώματος που αποκτάται μέσω timesharing μπορεί να είναι εμπράγματη, ενοχική ή και εταιρική. Στην Ελλάδα, όπως θα διαπιστωθεί και κατά την ανάλυση του νομικού πλαισίου του εν λόγω ζητήματος, η φύση του δικαιώματος κρίνεται ενοχική και συγκεκριμένα εντάσσεται στις διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί μίσθωσης πράγματος, γεγονός που προδικάζει ορισμένους περιορισμούς ως προς τη δύναμη και την έκταση του δικαιώματος τούτου. (Θέμελη, 1992). Η κρατούσα άποψη, πάντως, κάνει λόγο στην ουσία για 5

12 εμπραγματοποιημένο ενοχικό δικαίωμα, αν και η θεωρία παρουσιάζει και αποκλίνουσες απόψεις (Σκουλάς, 2004). Από τα παραπάνω διαπιστώνεται ότι ο όρος αυτός διαθέτει μια σύνθετη υφή, από την οποία πηγάζουν πολλές μορφές συμβάσεων στη διεθνή πρακτική, οι οποίες με τη σειρά τους θεμελιώνουν δικαιώματα με διαφορετική αντίστοιχα δυναμική. Η πολυπλοκότητα αυτή του timesharing συνιστά το πιο ιδιαίτερο χαρακτηριστικό του, το οποίο δίνει μεγάλες δυνατότητες ανάπτυξης στους επαγγελματίες του τουριστικού κλάδου πλην, όμως, δυσχεραίνει σημαντικά τη μελέτη και την ακαδημαϊκή θεμελίωση του.(zacharatos, Stavrinoudis, 2009) Ανεξάρτητα, βέβαια, από όλη αυτή τη σύγχυση που δύναται να προκαλέσει η νομική του διάσταση, το φαινόμενο αυτό εδράζεται στο απλό σκεπτικό ότι δεν χρειάζεται ο καταναλωτής να επωμίζεται εξ ολοκλήρου το ετήσιο οικονομικό βάρος μιας εξοχικής κατοικίας, τη στιγμή που δεν την χρησιμοποιεί πέρα από μερικές εβδομάδες (Pantazis, 2003). Η ιδέα αυτή αποτελεί τον πυρήνα του timesharing, συνιστά πάντα το βασικό δέλεαρ για τους ενδιαφερόμενους αλλά και αντιπροσωπεύει μια πανέξυπνη και πρωτότυπη εμπορική ιδέα που αδιαφιλονίκητα άνοιξε έναν λαμπρό ορίζοντα στην ιστορία του τουριστικού κλάδου. 1.2 Ιστορική αναδρομή Είναι ευρέως γνωστό ότι η άνθιση του τουριστικού φαινομένου διαδραματίστηκε μετά το πέρας το Β Παγκόσμιου πολέμου. Οι βασικοί παράγοντες που συντέλεσαν σε αυτή καθίστανται: η εκβιομηχάνιση, η μείωση των ωρών εργασίας, η βελτίωση του επιπέδου ζωής και των οικονομικών αποδοχών αλλά και ο εκσυγχρονισμός των μέσων μαζικής μεταφοράς και η ευρεία ανάπτυξη της αεροπλοΐας. Όλα τα παραπάνω, οδήγησαν στην αύξηση του ελεύθερου χρόνου και την διευκόλυνση των μετακινήσεων, γεγονός που αύξησε την κινητικότητα του πληθυσμού και την συχνότητα των ταξιδιών αναψυχής. Μέσα στο πνεύμα αυτό δημιουργήθηκαν πολλές ιδέες ανάπτυξης του τουριστικού κλάδου. Μια από τις πιο πρωτότυπες υπήρξε και η προώθηση της χρονομεριστικής μίσθωσης περίπου πριν από 50 χρόνια. 6

13 Συγκεκριμένα, τον Σεπτέμβριο του 1963 η Ελβετική εταιρία Hapimag 1 διαφήμισε στα μέλη της μια ευρεία επιλογή από ξενοδοχειακά καταλύματα, στα οποία αποκτούσαν δικαίωμα χρήσης υπό τους όρους μιας συμφωνίας ιδιοκτησιακού χαρακτήρα. Λίγο αργότερα, την περίοδο μεταξύ στις Γαλλικές Άλπεις λειτούργησε το «SuperDevoluy» 2 ένα θέρετρο για σκι που παρείχε υπηρεσίες χρονομερισμού στους πελάτες του (Upchurch; Gruber, 2002). Εντύπωση προκαλεί ως σήμερα το διαφημιστικό σλόγκαν του Paul Doumier για την προώθηση του ξενοδοχείου : «Δεν χρειάζεται να νοικιάσετε δωμάτιο:αγοράστε το ξενοδοχείο, είναι φθηνότερο!» 3. Παρόλο που η χρονομεριστική μίσθωση γεννήθηκε στην Ευρώπη, ιδιαίτερη εξάπλωση και επιτυχία γνώρισε βασικά στην Αμερική με αποτέλεσμα να θεωρούνται πατρίδα της οι Ηνωμένες Πολιτείες, όπου ο θεσμός αυτός κατάφερε να εδραιωθεί παρόλο τον αρνητικό απόηχο των επιθετικών πρακτικών πωλήσεών του (Terry, 1994). Αρχικά, λοιπόν, πρωτοεμφανίστηκε στη Χαβάη το 1969 στο «Kauai Kailani» 4 η παροχή καταλύματος επί τη βάσει μισθώσεως με χρονική έκταση 40 ετών. Πραγματική αποθέωση, όμως, του συστήματος πραγματοποιήθηκε ουσιαστικά μετά το 1970 στην πολιτεία της Φλόριντα (Upchurch, 2000) και μάλιστα η αφορμή για την έμπνευση του χρονομερισμού προήλθε από μια οικονομική κρίση. Συγκεκριμένα οι κατασκευαστές της περιοχής, όταν ξέσπασε η ύφεση, φοβούμενοι ότι οι νεόδμητες εξοχικές κατοικίες θα παρέμεναν απούλητες αναζήτησαν νέους επενδυτικούς ορίζοντες. Με τον τρόπο αυτό, εμπνεύστηκαν το σύστημα του χρονομερισμού κατορθώνοντας να πουλήσουν την ίδια κατοικία 52 φορές (για κάθε εβδομάδα ενός έτους). Έτσι, διανεμήθηκε σε διαφορετικούς συνιδιοκτήτες το κόστος του αρχικού κεφαλαίου και το τίμημα της ετήσιας συντήρησης του (Pantazis, 2003). Μάλιστα, τότε οι ίδιοι ονόμασαν το σύστημα αυτό για πρώτη φορά «timeshare», δανειζόμενοι τον όρο από την επιστήμη της πληροφορικής. Στη συνέχεια η ιδέα αυτή εξαπλώθηκε με γοργούς ρυθμούς στην Αμερική με πρώτη χαρακτηριστική κοινοπραξία επί τη βάσει του νέου συστήματος από τις εταιρίες Hyatt και Innisfree το Hotel und Appartementhaus Immobilien Anlage AG 2 Ιδιοκτησία της γαλλικής κατασκευαστικής εταιρίας Société des Grands Travaux de Marseille Ιδιοκτησία της Vacation Internationale

14 Αργότερα, η εξάπλωση του συστήματος στα μέσα της δεκαετίας του 1970 είχε προχωρήσει σε τέτοιο βαθμό ώστε δημιουργήθηκε το πρόβλημα της ευελιξίας, καθώς, άρχισε να δυσχεραίνει η επιστροφή στο κατάλυμα την ίδια περίοδο ανά χρόνο για κάθε ιδιοκτήτη, ενώ αυξανόταν παράλληλα η επιφύλαξη της δέσμευσης των διακοπών στο ίδιο μέρος επί σειρά ετών. Το γεγονός αυτό έδωσε έναυσμα για τη δημιουργία των εταιριών ανταλλαγών, οι οποίες προσέφεραν νέα πνοή σε αυτό το ιδιαίτερο καθεστώς διακοπών. Η πρώτη εταιρία τέτοιου είδους λειτούργησε το 1974 με την επωνυμία RCI και ως σήμερα μαζί με την Interval International συνιστούν τους δύο κολοσσούς στην διεθνή αγορά της χρονομεριστικής μίσθωσης 6. Στην ουσία, οι εταιρίες αυτές μέσω της εγγραφής σε ένα συγκεντρωτικό μητρώο ιδιοκτητών πραγματοποιούν ανταλλαγές καταλυμάτων timesharing ανά τον κόσμο. Η ιδέα αυτή δελέασε ακόμη περισσότερους καταναλωτές με τη σκέψη να απολαμβάνουν διακοπές σε εγκαταστάσεις υψηλού επιπέδου σε διάφορους εξωτικούς προορισμούς χωρίς να ανησυχούν για την υπέρογκη οικονομική επιβάρυνση. Με την νέα αυτή παράμετρο δε πολλά ηχηρά ονόματα αλυσίδων ξενοδοχείων 7 εισήχθησαν δυναμικά στο οικονομικό αυτό παιχνίδι και, συνεπώς, ο θεσμός αυτός οδηγήθηκε στη μεγάλη ακμή του μεταξύ του (Upchurch, 2000). Αντίστοιχα στην Ευρώπη από το 1975 επανεμφανίζεται ο τελευταίος αρχικά στη Σκωτία και στη συνέχεια εξαπλώνεται στην Ισπανία, τα Κανάρια νησιά, την Πορτογαλία την Ιταλία κ.α (Timeshare consumer association, 2005) 8. Συγκεκριμένα στην Ελλάδα ο θεσμός αυτός εισήχθηκε το 1986, όμως, λεπτομερής ανάλυση για την ελληνική εξέλιξη θα ακολουθήσει σε ειδικό κεφάλαιο. Πάντως, για αρκετά χρόνια ο ρυθμός ανάπτυξης και σε αυτή την ήπειρο (όπως και στην Αμερική) συνεχίστηκε ακάθεκτος ως το 1997 οπότε και παρατηρήθηκε μια έντονη πτώση των πωλήσεων. Από τη χρονική αυτή στιγμή αρχίζουν έντονα να αναφαίνονται τα μειονεκτήματα του timesharing, κυρίως, λόγω των προκαλούμενων νομικών αγκυλώσεων και της αυξανόμενης δυσαρέσκειας των καταναλωτών από τις επιθετικές και συχνά απατηλές Marriott, Sheraton, Ramada, Hilton, Disney, Four Seasons, Ritz-Carlton, Radisson και Westin. 8 Αναλυτικότερα η εξέλιξη του timesharing στην Ευρώπη θα αναλυθεί σε επόμενη ειδική ενότητα. 8

15 τεχνικές πωλήσεων του εν λόγω προϊόντος. Τα ζητήματα αυτά θα ερευνηθούν στη συνέχεια αυτής της εργασίας, δίνοντας έμφαση κυρίως στην ανάλυση της ευρωπαϊκής και της ελληνικής νομικής πραγματικότητας. Εν τέλει, αξίζει να επισημανθεί ότι το timesharing συναντάται πλέον σχεδόν σε κάθε χώρα του πλανήτη, όπου υπάρχει ενδιαφέρον για τουρισμό, με εξαιρετικά μελλοντικά αποτελέσματα ειδικά στις αναπτυσσόμενες χώρες τις Ασίας, ενώ η εφαρμογή του δεν περιορίζεται σε τουριστικές κατοικίες και ξενοδοχεία αλλά επεκτείνεται ακόμη και σε κρουαζιέρες. Συγκεκριμένα για το έτος 2005 (Timeshare consumer association, 2005) τα νούμερα αυτού του τουριστικού προϊόντος ανέρχονταν παραστατικά σε: 9

16 1.3 Το timesharing ως τουριστικό προϊόν Από την προηγούμενη ανάλυση καθίσταται σαφής η διαμόρφωση και καθιέρωση του timesharing ως ενός ιδιόρρυθμου τουριστικού προϊόντος και όχι ως μια εναλλακτική μορφή τουρισμού, όπως συνηθίζεται να προβάλλεται από μερίδα της βιβλιογραφίας (Σταυρινούδης, 2006). Η τελευταία αυτή άποψη θεωρεί το χρονομερισμό ως εναλλακτική μορφή τουρισμού που μάλιστα έρχεται αντιμέτωπη με τη συμβατική ξενοδοχειακή διαμονή του μαζικού τουρισμού. Ορθώς σκεπτόμενοι, βέβαια, θα λέγαμε τουλάχιστον ότι η παραπάνω σκέψη δεν δείχνει να υποστηρίζεται από την πράξη. Προκειμένου, λοιπόν, να ολοκληρωθεί με πληρότητα τούτη η εισαγωγική ενότητα κρίνεται αναγκαία μια σκιαγράφηση αυτού του ιδιαίτερου τουριστικού προϊόντος προκειμένου να αναγνωριστούν με σαφήνεια οι βασικές παράμετροι του. Συνεπώς, πρέπει να κατανοηθεί ότι η ποιότητα, η τιμή και ο χαρακτήρας ενός πακέτου timesharing καθορίζεται βασικά από 5 συντελεστές (Σταυρινούδης, 2006): Το ίδιο το κατάλυμα: Τα είδη των καταλυμάτων (τουριστικές κατοικίες, στούντιο, δωμάτιο ξενοδοχείου, θεματικό πάρκο κ.ά), οι πρόσθετες παρεχόμενες διευκολύνσεις (πισίνα, γήπεδα, δραστηριότητες κτλ), το πλήθος και το μέγεθος των δωματίων ποικίλλουν εξαιρετικά σε κάθε συμφωνία timesharing. Θεωρητικά, κατά το σύστημα αυτό η ποιότητα των καταλυμάτων διατηρείται υψηλή καθώς ελέγχεται από τις εταιρίες που τα προωθούν και τα διαχειρίζονται, ενώ δεν είναι λίγες οι φορές που αυτά εξοπλίζονται με πολυτελείς ανέσεις και ακριβή επίπλωση (Pantazis, 2003) Ωστόσο στην πράξη έχουν καταγραφεί πολλές διαμαρτυρίες καταναλωτών που υποδεικνύουν την αμφισβήτηση στα συστήματα ποιότητας που εφαρμόζουν οι εν λόγω εταιρίες (Timeshare consumer association, 2005): Η τοποθεσία του καταλύματος Η χώρα, η περιοχή, οι εγκαταστάσεις: διαφοροποιούν σε μεγάλο βαθμό την τιμή και τη μορφή του προϊόντος και το είδος της σύμβασης. Φυσικά, επηρεάζει και το κομμάτι του εφαρμοστέου νομικού πλαισίου. 10

17 Ο χρόνος χρήσης του καταλύματος: Σίγουρα πρόκειται από τις πιο καθοριστικές παραμέτρους στο timesharing τόσο όσον αφορά την περίοδο χρήσης (χαμηλή ή υψηλή περίοδος) όσο και τη χρονική διάρκεια της χρήσης. Εδώ μια χαρακτηριστική διαφοροποίηση στο είδος του χρονομερισμού συνίσταται στο αν πρόκειται για ορισμένη ή κυμαινόμενη περίοδο (fixed or floating time, fractional interest etc) (Pantazis, 2003). Το νομοθετικό πλαίσιο και το είδος της σύμβασης: Όπως ειπώθηκε ανωτέρω τα είδη των συμβάσεων που αφορούν στον χρονομερισμό ποικίλουν αρκετά τόσο από περιοχή σε περιοχή όσο και από εταιρία σε εταιρία. Φυσικά, θεωρείται εύλογο ότι το είδος της σύμβασης αποτελεί συνάρτηση και του εφαρμοστέου νομοθετικού πλαισίου ανά περίπτωση. Εννοείται, επίσης, όπως θα διαπιστωθεί και στη συνέχεια σε σχέση με την ανάλυση της Ευρωπαϊκής κατάστασης, ότι αυτή η ποικιλία δυσχεραίνει σε μεγάλο βαθμό τόσο την κατανόηση των όρων του timesharing όσο και τον έλεγχο σε σχέση με τις παραβάσεις που παρατηρούνται γύρω από το ζήτημα αυτό. Πιθανότατα, συνιστά και τον λόγο που πολλοί καταναλωτές δεν εμπιστεύονται εύκολα αυτό το προϊόν (Zacharatos, Stavrinoudis, 2009). Εντούτοις, τρεις βασικές μορφές συμβάσεων που προσδιορίζουν δικαίωμα χρονομερισμού είναι α) μισθωτικές (παραχωρούν δικαίωμα χρήσης) β) ιδιοκτησιακού καθεστώτος (fee simple. Deeded agreement) γ) συμφωνία για μετοχές ή πόντους. Το τελευταίο αυτό σύστημα είναι γνωστό στην Ελβετία και τη Γαλλία, συνήθως αφορά σε αλυσίδα ξενοδοχείων ενός ομίλου, τυπικό παράδειγμα καθίσταται το Club Mediteranee (club agreement) (Pantazis, 2003). Στη συνέχεια της ανάλυσης, πάντως, θα ερευνήσουμε την υφή της σύμβασης χρονομεριστικής μίσθωσης, όπως αυτή ορίζεται στην οδηγία 2008/122/ΕΚ 9, δηλαδή «τη σύμβαση διάρκειας μεγαλύτερης του έτους με την οποία ο καταναλωτής αποκτά, έναντι τιμήματος, δικαίωμα χρήσης ενός ή περισσότερων καταλυμάτων προς διανυκτέρευση για περισσότερες από μια περιόδους χρήσης». 9 Οδηγία 2008/122/ΕΚ για την προστασία των καταναλωτών ως προς ορισμένες πτυχές των συμβάσεων χρονομεριστικής μίσθωσης, μακροπρόθεσμων προϊόντων διακοπών, μεταπώλησης και ανταλλαγής, Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αριθμ. L 33/10. 11

18 Οι δυνάμεις της αγοράς: Σε σχέση με τον προσδιορισμό αυτού του προϊόντος αξίζει να γίνει μια αναφορά για το περιβάλλον μέσα στο οποίο αυτό γεννιέται και εξελίσσεται. Από τα προλεγόμενα, πρέπει να έχει γίνει εμφανές ότι η αγορά του timesharing έχει παγκόσμια εμβέλεια, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι δεν εμφανίζει παντού την ίδια δυναμική (κατακερματισμένη αγορά) (Zacharatos, Stavrinoudis, 2009). Μέσα στα πλαίσια αυτά δρουν και αναπτύσσονται διάφορες δυνάμεις γύρω από τον καταναλωτή και τη διάδοση του προϊόντος επιτελώντας η καθεμιά τον δικό της ξεχωριστό ρόλο. Ανεξάρτητα, λοιπόν, από το πλήθος των επαγγελματιών που εμπλέκονται με κάποιο τρόπο σε παράπλευρες δράσεις αναφορικά με την λειτουργία αυτής της αγοράς, για παράδειγμα ασφαλιστές, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, επαγγελματίες του τουρισμού, τράπεζες, λογιστές, επενδυτικοί σύμβουλοι, ενώσεις καταναλωτών κ.ά (Upchurch;Gruber, 2002), ο βασικός πυρήνας συντελεστών του timesharing απαρτίζεται από (Timeshare consumer association, 2005): 1. Επιχειρηματίας timesharing (developers): πρόκειται, συνήθως, για την κατασκευαστική εταιρία των καταλυμάτων ή για το νομικό πρόσωπο που διαθέτει στην αγορά τα ιδιόκτητα καταλύματά του. Πολλές φορές, ο παράγοντας αυτός διαχειρίζεται μόνος του τόσο τη διοίκηση των καταλυμάτων όσο και την προώθηση (marketing). 2. Υπηρεσίες marketing: τούτη η υπηρεσία θεωρείται εξαιρετικά σημαντική σε αυτή την αγορά, καθώς ο χρονομερισμός ανήκει στην κατηγορία των πολυτελών προϊόντων που ο καταναλωτής δεν θα αναζητήσει ποτέ μόνος του, αλλά θα ανταποκριθεί ίσως σε αυτό αν του δημιουργηθεί εξωγενώς η ανάγκη (π.χ όπως η ασφάλιση ζωής).με λίγα λόγια, δηλαδή, δεν υπάρχει φυσική επιθυμία για αυτό το προϊόν και γι αυτό η πετυχημένη προώθηση του που θα διεγείρει το ενδιαφέρον των καταναλωτών κρίνεται θεμελιώδης(pantazis, 2003). Εντούτοις, το κομμάτι αυτό έχει χαρακτηριστεί πολλές φορές μελανό, καθώς έχει κατηγορηθεί για την δημιουργία αρνητικού απόηχου με δεδομένες τις επιθετικές τακτικές που χρησιμοποιούνται συχνά 10. Ως εκ τούτου, επανειλημμένα οι υπηρεσίες αυτές έχουν δεχτεί ισχυρό οικονομικό πλήγμα λόγω πτώσεων των πωλήσεων, ενώ συνήθως οι

19 επιχειρηματίες προτιμούν να τις χρησιμοποιούν ως ανεξάρτητο τμήμα των ομίλων τους (franchisees). 3. Εταιρίες management: συνήθως η διαχείριση των καταλυμάτων διεκπεραιώνεται από την ιδιοκτήτρια εταιρία (developers), δεν είναι ασυνήθιστο όμως να προσλαμβάνονται για αυτή τη λειτουργία και ανεξάρτητες εταιρίες διοίκησης. 4. Εταιρίες ανταλλαγών: αναλαμβάνουν την ανταλλαγή καταλυμάτων μεταξύ των κατόχων χρονομεριδίου ανά τον κόσμο. Η δράση τους αναζωογόνησε την αγορά αυτή κατά τη δεκαετία του 1980 και έκτοτε το timesharing γνώρισε μεγαλύτερες προοπτικές ανάπτυξης. Στην Ευρώπη σήμερα λειτουργούν 4 μεγάλες εταιρίες ανταλλαγών: RCI, Interval International, Dial an Exchange, World resort Exchange. 5. Υπηρεσίες μεταπώλησης (resale brokers): στην ουσία πρόκειται για πράκτορες που αναλαμβάνουν να βρουν νέο αγοραστή για λογαριασμό των κατόχων χρονομεριδίων. Σχηματικά η αλυσίδα αυτή των σχέσεων εμφανίζεται ως ακολούθως : 13

20 1.4 Η σημασία του timesharing στη βιομηχανία του τουρισμού Ολοκληρώνοντας αυτή την εισαγωγική ενότητα αξίζει να γίνει αναφορά στη σημασία της χρονομεριστικής μίσθωσης συνοψίζοντας τόσο τη θετική όσο και την αρνητική επίδραση της στα πλαίσια μιας τουριστικής αγοράς. Εκκινώντας από τα πλεονεκτήματα του θεσμού αυτού δεν μπορεί κανείς να αρνηθεί ότι αυτός συνιστά μια επιλογή παραθερισμού που διακρίνεται από ποιότητα και πολυτέλεια σε σχετικά συμφέρουσα τιμή. Πρόκειται, ουσιαστικά, για το «πάντρεμα» των πλεονεκτημάτων της κατοχής μιας εξοχικής κατοικίας με την διαμονή σε ένα ξενοδοχείο. Συγκεκριμένα, έχει παρατηρηθεί ότι το προφίλ των καταναλωτών που ενδιαφέρεται για αυτό το τουριστικό προϊόν στη βάση του συνίσταται από μια μέση ηλικία ατόμων (45-65), παντρεμένοι με ή χωρίς παιδιά, με άνω του μέσου όρου εισόδημα (συνήθως πάνω από ευρώ έως ευρώ ετησίως). Κατά συνέπεια, πρόκειται για ανθρώπους που διαθέτουν σχετική οικονομική άνεση και υψηλό κοινωνικό επίπεδο, που αναζητούν ποιότητα και την ευκαιρία να επισκεφτούν πολλές περιοχές ανά τον κόσμο χωρίς ιδιαίτερη ταλαιπωρία, αισθανόμενοι ότι διαθέτουν μια εξωτική κατοικία που δεν επιβαρύνει τον οικογενειακό τους προϋπολογισμό εξουθενωτικά (Resort Development Organisation, 2008). Με λίγα λόγια, δηλαδή, το σπουδαιότερο πλεονέκτημα της χρονομεριστικής μίσθωσης συμπυκνώνεται στην δυνατότητα που παρέχει στους κατόχους χρονομεριδίων να απολαμβάνουν την αίσθηση μιας δεύτερης κατοικίας υψηλών προδιαγραφών με μικρή συγκριτικά δαπάνη, καθώς αυτοί επιβαρύνονται με το ποσό της αγοράς του χρονομεριδίου (το οποίο μάλιστα προπληρώνεται και άρα δαπανάται σημερινή τιμή για μελλοντικές διακοπές) και ένα ενιαύσιο ποσό για την συντήρηση του καταλύματος, το οποίο όμως δεν συγκρίνεται με το κόστος συντήρησης μιας ιδιόκτητης κατοικίας. Πέρα, όμως, από αυτή την επιβάρυνση οι κάτοχοι χρονομεριδίου δύνανται να ανταλλάξουν το δικαίωμα τους με κάποιο ανάλογο σε άλλη περιοχή, ενώ δεν υφίστανται την ευθύνη συντήρησης (η εταιρία διαχείρισης την αναλαμβάνει). Από την άλλη μεριά, η χρονομεριστική μίσθωση συνιστά σανίδα σωτηρίας για πολλές επιχειρήσεις και τοπικές κοινωνίες που ανθίζουν υπό το καθεστώς αυτό 14

21 (Haylock, 1994). Συγκεκριμένα, ο εν λόγω θεσμός καταπολεμά σε εξαιρετικό βαθμό την εποχικότητα πολλών τουριστικών περιοχών (π.χ Ελλάδα) επιτυγχάνοντας μέγιστη πληρότητα για πολλά συμβεβλημένα καταλύματα για εκτεταμένη χρονική περίοδο ετησίως. Με τον τρόπο αυτό, οι τουριστικές επιχειρήσεις αποκτούν σταθερότητα για το εργατικό δυναμικό τους, καλύτερη αποδοτικότητα γιατί ξεπληρώνουν αρκετά σύντομα τα δάνεια τους (Μανίκης, 2001 στο Pantazis, 2003: 42)και ικανοποιητική πληρότητα εκμεταλλευόμενες στο έπακρο τις δυνατότητές τους, (π.χ αθλητικές εγκαταστάσεις, καφετέριες, εστιατόρια κ.ά) Με δεδομένο δε ότι στο σύστημα ανταλλαγών εισέρχονται επιχειρήσεις που πληρούν εξαιρετικά ποιοτικές προδιαγραφές διαπιστώνεται ότι δημιουργείται κίνητρο στις επιχειρήσεις timesharing να επενδύσουν περισσότερα βελτιώνοντας χαρακτηριστικά τις υπηρεσίες τους και διεκδικώντας μεγαλύτερα κέρδη. Σε σχέση δε με την τοπική κοινωνία, θεωρείται ευρέως γνωστό πώς η αυξημένη και σταθερή τουριστική ροή δημιουργεί πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα στην οικονομία (Upchurch, 2000). Ειδικότερα, με την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου (καθόσον οι κάτοχοι των χρονομεριδίων κατανέμονται σε διαφορετικές χρονικές περιόδους) επιτυγχάνεται μείωση του ποσοστού ανεργίας, οι θέσεις εργασίας στον τουρισμό αποκτούν μεγαλύτερη σταθερότητα, ενώ ευνοούνται οικονομικά και άλλες ειδικότητες τις τοπικής κοινωνίας, όπως τεχνικοί, γιατροί, έμποροι κτλ. Αναφορικά με την επίδραση στο περιβάλλον, η προσέλευση περισσότερων τουριστών σε μια περιοχή δημιουργεί την ανάγκη περαιτέρω βελτίωσης των υποδομών και ανωδομών ενός τόπου, με αποτέλεσμα να τονώνεται επιπλέον η οικονομική δραστηριότητα και να ανεβαίνει το βιοτικό επίπεδο των κατοίκων. Από την άλλη μεριά, με το σύστημα αυτό, εφόσον υπάρξει βιώσιμη ανάπτυξη, σαφώς το φυσικό περιβάλλον προστατεύεται, αφού καλύπτεται μικρότερης εμβέλειας χώρος σε σχέση με την ανοικοδόμηση ιδιόκτητων εξοχικών κατοικιών. Από την άλλη μεριά, το τουριστικό αυτό προϊόν διαθέτει αποδεδειγμένα ορισμένα μελανά σημεία. Τα βασικότερα συνοψίζονται στην δυσαρέσκεια που προκαλεί στους καταναλωτές η επιθετική πολιτική προώθησης αυτού του προϊόντος και στην σύγχυση που δημιουργεί η νομική εφαρμογή της ιδιόρρυθμης αυτής σύμβασης (Haylock, 1994). Ως εκ τούτου, οι κάτοχοι των χρονομεριδίων, συχνά παρασυρόμενοι από απατηλή ή ελλιπής ενημέρωση σε σχέση με τα χαρακτηριστικά του προϊόντος, δεσμεύονται με 15