Εκτίμηση και διαχείριση Εμπορικών Κέντρων με χρήση Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών. Θεσσαλονίκης

Transcript

1 ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΑΙ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ - ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ Μαΐου 2009, Θεσσαλονίκη Εκτίμηση και διαχείριση Εμπορικών Κέντρων με χρήση Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (GIS), εφαρμογή στο MEDITERRANEAN COSMOS Θεσσαλονίκης Στέφανος Β.Γιαννουλάκης ΑΤΜ, μέλος Επιτροπής Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων ΣΔΑΤΜΒΕ Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας Τμήμα Κεντρικής Μακεδονίας Τμήμα Αγρονόμων & Τοπογράφων Μηχανικών ΑΠΘ Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων & Τοπογράφων Μηχανικών Β.Ε.

2 Οutline Η εξέλιξη των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα Το εμπορικό κέντρο Mediterranean Cosmos Εκτίμηση του εμπορικού κέντρου με το μοντέλο των ταμειακών ροών (DCF model) Δημιουργία μοντέλου Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών ως εργαλείο διαχείρισης του εμπορικού κέντρου Τα Γεωγραφικά συστήματα πληροφοριών (GIS) στην υπηρεσία του Real Estate αναφορικά με τα εμπορικά κέντρα Συμπεράσματα

3 Εμπορικά κέντρα Η κεντρική ιδέα βασίζεται στην ύπαρξη μιας μονάδας μικτής χρήσης που περιλαμβάνει καταστήματα συγκριτικού εμπορίου, ειδών πρώτης ανάγκης, οικιακού εξοπλισμού καθώς και χώρους διασκέδασης. Αποτέλεσμα της ύπαρξης των παραπάνω είναι χώροι όπου ο καταναλωτής μπορεί να βρίσκει οτιδήποτε χρειαστεί, χωρίς να χάνει πολύ χρόνο σε ένα προστατευμένο από τις καιρικές συνθήκες περιβάλλον.

4 Τα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα Η είσοδός τους επέφερε μεγάλη ανατροπή στον χώρο του λιανεμπορίου, αλλά και του real estate στον ελλαδικό χώρο. Mέσα σε λίγους μήνες, η Eλλάδα απέκτησε πάνω από 200 χιλιάδες τ.μ. εμπορικών κέντρων μεγάλης κλίμακας και διεθνών προδιαγραφών.

5 Mediterranean Cosmos Το Mediterranean Cosmos, το πρώτο και μεγαλύτερο Εμπορικό και Ψυχαγωγικό Κέντρο στο είδος του στη Βόρεια Ελλάδα, άνοιξε τις πύλες του, στις 19 Οκτωβρίου του Το Κέντρο περιλαμβάνει ευρύτατο φάσμα εμπορικών λειτουργιών (περίπου 209 καταστήματα, μεταξύ άλλων 37 εστιατόρια και καφέ), πολυκινηματογράφο με 11 αίθουσες, υπεραγορά σουπερμάρκετ, γνωστές αλυσίδες καταστημάτων, παιδότοπο, χώρους βρεφικής φροντίδας, γραφείο πληροφοριών, τράπεζες, φαρμακείο, καθαριστήριο, κομμωτήριο, φωτογραφείο, εκκλησία, ποικίλους χώρους εστίασης και χώρους αναψυχής για όλη την οικογένεια και υπηρεσίες για άτομα με ειδικές ανάγκες. Έχει σχεδιαστεί σε δυο κύρια επίπεδα, με εμπορικά καταστήματα συνολικής έκτασης περίπου τ.μ., τα οποία εξυπηρετούνται με εσωτερικούς πεζόδρομους και περίπου υπέργειες θέσεις στάθμευσης, κατανεμημένες ισόρροπα σε πέντε κύριες εισόδους. Εξαιτίας της στρατηγικής του τοποθεσίας είναι εύκολα προσβάσιμο από το κέντρο της πόλης της Θεσσαλονίκης και τις γύρω περιοχές, απέχοντας μόλις πέντε λεπτά από το διεθνές αεροδρόμιο «Μακεδονία» και τις γύρω από μεγάλες οδικές αρτηρίες.

6 Αντικείμενο Μελέτης

7 Αρχιτεκτονική

8 Το εμπορικό κέντρο ως αντικείμενο εκτίμησης Κάθε εμπορικό κέντρο είναι ένα Επενδυτικό Ακίνητο, δεδομένου ότι, ως επενδυτικά χαρακτηρίζονται τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω ιδιοκτησίας ή χρηματοοικονομικής μίσθωσης με σκοπό την είσπραξη ενοικίων ή την πραγματοποίηση κεφαλαιακών υπεραξιών. Σήμερα υπάρχουν πολλές διαφορετικές μέθοδοι εκτίμησης των επενδυτικών ακινήτων, οι περισσότερες των οποίων βασίζονται στην απόδοση και την τοποθεσία. Τα προς διάθεση για εκτίμηση στοιχεία είναι συνήθως οικονομικά (όπως π.χ. μηνιαίο μίσθωμα), και στατιστικά, αναφορικά με τις εμπορικές συμφωνίες και τα μισθώματα.

9 Το εκτιμητικό μοντέλο περιλαμβάνει Εκτιμητικό Μοντέλο

10 Εσωτερική Απόδοση της Επένδυσης IRR (I)

11 Εσωτερική Απόδοση της Επένδυσης IRR (II) όπου: C : Η αρχική δαπάνη κεφαλαίου που απαιτείται για την πραγματοποίηση Αι, Α 2,..., Απ: Ταμειακές εισροές, δηλαδή κέρδη από φόρους και προ αποσβέσεων, οι οποίες αναµένεται να προκύψουν από την επένδυση κατά τα έτη 1,2,..., n που είναι η διάρκεια ζωής της. r: Εσωτερική απόδοση, δηλαδή ο συντελεστής (yeild) ο οποίος εξισώνει ακριβώς τις ταμειακές εισροές που αναµένεται να προκύψουν από την επένδυση, µε τις ταμειακές εκροές-δαπάνες που απαιτούνται για την πραγματοποίηση της επένδυσης. n: Η αναμενόμενη οικονοµική ζωή της επένδυσης. S: Η αναμενόμενη τυχόν υπολειμματική αξία της επένδυσης στο τέλος της διάρκειας ζωής της ( δηλαδή στο n έτος).

12 DCF Εκτιμητικό μοντέλο

13 Εκτίμηση του εμπορικού κέντρου

14 Παράδειγμα εκτίμησης ενός εκμισθωτήχρήστη του Mediterranean Cosmos

15 GIS μοντέλο Χρησιμοποιεί τις σύγχρονες χαρτογραφικές δυνατότητες των Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών για τη παραγωγή πολυθεματικών χαρτών που δίνουν βέλτιστες λύσεις στα «προβλήματα» διαχείρισης και διοίκησης ενός εμπορικού κέντρου. Βελτιώνει την απόδοση και ποιότητα της διαχείρισης και διοίκησης ενός εμπορικού κέντρου, και υπολογίζει την ικανότητα απόδοσης του εμπορικού κέντρου σε διάφορες χωρικές κλίμακες. Συνδυάζει τα χωρικά και μη-χωρικά στοιχεία που αφορούν το εμπορικό κέντρο, ώστε να κατασκευαστούν οι οπτικές πληροφορίες που μπορούν να αναλυθούν εύκολα από τους ιθύνοντες των εμπορικών κέντρων (ιδιοκτήτες και managers ), και που δεν μπορούν να επιτευχθούν με μορφές πινάκων ή καταλόγων.

16 GIS μοντέλο αρχιτεκτονική (I)

17 GIS μοντέλο αρχιτεκτονική (II)

18 Θεματικοί Χάρτες (I)

19 Θεματικοί Χάρτες (II)

20 Πλεονεκτήματα χρήσης GIS Η εκτίμηση και διαχείριση ακινήτων ενός εμπορικού κέντρου, μπορεί να διευκολυνθεί : από την παρουσίαση των θέσεων, των φυσικών µορφών και των οικονομικών χαρακτηριστικών των Ακινήτων µε χρήσηgis. από τις απευθείας συνδέσεις μεταξύ του GIS και του εκτιμητή, εξασφαλίζοντας γρήγορο και εκτενή υπολογισµό ενδεικτικώντιμών. µε την παραγωγή θεματικού χάρτη που απεικονίζει τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά των τιμών των Ακινήτων.

21 Real Estate management model (I) μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τους managers των εμπορικών κέντρων για να παρακολουθούν άμεσα τις πωλήσεις και τα εισοδηματικά ποσοστά, καθώς επίσης και να παρατηρούν ποια καταστήματα έχουν μια υψηλή παραγωγή και ποια μια χαμηλή παραγωγή, σύμφωνα με τη δημογραφική βάση των πωλήσεων. μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τους επενδυτές και τους managers των εμπορικών κέντρων για να επιβλέπουν άμεσα και γρήγορα την οικονομική επίδοση των εμπορικών διαπραγματεύσεων οι οποίες αναπτύσσονται, δεδομένου ότι οι θεματικοί χάρτες προσφέρουν τα μέσα να επιτευχθεί αυτό εύκολα. οι επενδυτές και οι managers των εμπορικών κέντρων έχουν τη δυνατότητα να προσδιορίζουν τους γεωγραφικούς λόγους για τους οποίους μερικές ιδιοκτησίες-εμπορικά καταστήματα μπορεί να αποδίδουν καλύτερα ή χειρότερα από το αναμενόμενο. επιτρέπει στους διευθυντές των εμπορικών κέντρων να καθορίζουν και να ανακαλύπτουν τις εισοδηματικές σχέσεις από μια απόσταση. επιτρέπει στους διευθυντές των εμπορικών κέντρων να εξετάζουν την επιρροή διαφόρων ειδικών συνθηκών στις μεμονωμένες πωλήσεις μισθωτών.

22 Real Estate management model (II) μπορεί να αποτελέσει ένα πολύ χρήσιμο εργαλείο για τους managers των εμπορικών κέντρων, προκειμένου να βρεθούν οι προς αγορά ιδιοκτησίες που υποτιμώνται για να τις εκμεταλλευτούν με λογικό κόστος, και έπειτα να τις πουλήσουν στις τιμές αγοράς ή και υψηλότερα. μπορεί να βελτιώσει το εύρος και την επάρκεια της ερευνητικής διαδικασίας. μπορεί να βοηθήσει τους developers να κατανοήσουν καλύτερα όπου και γιατί υπάρχει μια αύξηση στο ποσοστό ζήτησης των καταναλωτών ενός εμπορικού κέντρου. το σύστημα της διαχείρισης μπορεί να συμβάλει στον καθορισμό των ζωνών της χρήσης, όπου η ιδιοκτησία υποτιμάται ή υπερεκτιμάται. μπορεί να βοηθήσει τους developers να διαμορφώσουν μια πιο συγκεκριμένη εικόνα των δαπανών για την εκμετάλλευση μιας ιδιαίτερης ιδιοκτησίας. επιτρέπει στους developers να μπορούν μέσω αυτού του προτύπου μοντέλου διοίκησης να χρησιμοποιούν τα εργαλεία των GIS, να ανιχνεύουν τις τιμές πώλησης των ιδιοκτησιών, να αναλύουν τα σχέδια ανάπτυξης και να δίνουν προτεραιότητα στους στόχους αύξησης για το μέλλον.

23 Συμπεράσματα

24 Πλεονεκτήματα μεθοδολογίας

25 Στο τέλος τίθεται το ερώτημα: Μέχρι τώρα, στη βιομηχανία εμπορικών κέντρων, τα Γεωγραφικά Συστήματα Πληροφοριών (GIS) έχουν εφαρμοστεί κυρίως στην κατανόηση και τη σκιαγράφηση των εμπορικών περιοχών, και στη σύνδεση της κάλυψης αγοράς με τη διαφήμιση και την προώθηση της αγοράς. Μπορεί τώρα, αυτό το πρωτότυπο σύστημα της διαχείρισης ακίνητων περιουσιών με τη χρήση GIS να καθιερωθεί στη διοίκηση των εμπορικών κέντρων ως ο πρότυπος και ιδανικός τρόπος; Το μέλλον θα δείξει Εν τούτοις, ένα πράγμα είναι σίγουρο: έχει όλες τις απαραίτητες προϋποθέσεις, δεδομένου ότι παρέχει αποτελεσματικότητα, ταχύτητα, άμεση επικοινωνία και ένα φιλικό περιβάλλον μεταξύ κάθε developer και του ιδιοκτήτη του εμπορικού κέντρου.

26 Σας ευχαριστώ θερμά για την προσοχή σας!!! Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκη Πολυτεχνική Σχολή Τμήμα Αγρονόμων & Τοπογράφων Μηχανικών Τομέας Κτηματολογίου, Φωτογραμμετρίας & Χαρτογραφίας Μεταπτυχιακών Πρόγραμμα Σπουδών Κτηματολόγιο και Διαχείριση Χωρικών Δεδομένων Θυρίδα Α.Π.Θ. 439, 54124, Θεσσαλονίκη, Ελλάδα Τηλ Fax s.giannoulakis@gmail.com Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας Τμήμα Κεντρικής Μακεδονίας Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων & Τοπογράφων Μηχανικών Β.Ε.