Ειδικά Θέματα Γεωδαισίας- Εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας

Transcript

1 Ειδικά Θέματα Γεωδαισίας- Εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας Λάμπρου Ευαγγελία, Αναπληρώτρια Καθηγήτρια Ε.Μ.Π., Πανταζής Γεώργιος, Αναπληρωτής Καθηγητής Ε.Μ.Π.,

2 Άδεια χρήσης Το παρόν εκπαιδευτικό υλικό υπόκειται σε άδειες χρήσης Creative Commons. Για εκπαιδευτικό υλικό, όπως εικόνες, που υπόκειται σε άδεια χρήσης άλλου τύπου, αυτή αναφέρεται ρητώς.

3 Εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας (1/3) Κυριότητα (πλήρης) είναι η έννομη, άμεση, απόλυτη και καθολική εξουσία του προσώπου στο πράγμα, για την αποκλειστική χρήση, την επικαρπία και τη διάθεση κάποιου πράγματος. Η κυριότητα ενός ακινήτου, αν ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, εκτείνεται στον υπέρ και υπό το έδαφος χώρο. Αν η κυριότητα ενός πράγματος ανήκει σε περισσότερους από ένα κυρίους εξ αδιαιρέτου (σε ιδανικά μερίδια), τότε καλείται συγκυριότητα. Ψιλή κυριότητα είναι η κυριότητα η οποία στερείται της χρήσης και της επικαρπίας του ακινήτου. 3

4 Εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας (2/3) Τίτλος ιδιοκτησίαςονομάζεται κάθε έγγραφο που αποτελεί αποδεικτικό μέσο δικαιώματος κυριότητας ενός ακινήτου. Eίδη των τίτλων ιδιοκτησίας:συντάσσονται σε συμβολαιογράφο τα συμβόλαια αγοραπωλησίας οι διανομές οι προίκες οι δωρεές οι συμβιβασμοί οι κληρονομιές και οι αποδοχές κληρονομιάς η έκθεση ή η περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης διάφορων αγροτικών ή δασικών εκτάσεων πουέγιναν κατόπιν σχετικού πλειστηριασμού. 4

5 Άλλα είδη τίτλων ιδιοκτησίας (1/2) Τα παραχωρητήρια που εκδίδονται από το Δημόσιο (π.χ 1930 διανομές ακτημόνων). Οι κάθε είδους αναγκαστικές απαλλοτριώσεις, προσκυρώσεις ή κατακυρώσεις κυριότητος επί ακινήτου που έχουν συντελεσθεί μόνιμα. Οι κάθε είδους τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που αφορούν ακίνητα. 5

6 Άλλα είδη τίτλων ιδιοκτησίας (2/2) Πρωτότυπος τίτλος (ισχυρότερος) είναι ο τίτλος που προέρχεται από το Δημόσιο, όπως τα παραχωρητήρια, ή από έκθεση αναγκαστικού πλειστηριασμού ή από τελεσίδικη δικαστική απόφαση του Αρείου Πάγου. Αλληλουχία τίτλων είναι μια σειρά εγγράφων σε αμοιβαία συνέχεια μεταξύ τους που αφορούν σε διαδοχικές μεταβιβάσεις ενός ακινήτου. Ο παλαιότερος τίτλος ονομάζεται αρχικός. 6

7 Κατηγορίες τίτλων (1/2) Τίτλοι μεγάλων εδαφικών εκτάσεων, μοναστηριακές ιδιοκτησίες δημόσια ή ιδιωτικά δάση τσιφλίκια Δεν υπάρχουν τοπογραφικά διαγράμματα. Υπάρχουν διαγράμματα, αλλά είναι κακής ποιότητας και γεωμετρικής ορθότητας (σκαριφήματα). Γίνεται απλώς μια αναλυτική περιγραφή των ορίων με τοπωνύμια στους τίτλους. Αν αναφέρονται ορόσημα συνήθως είναι αρκετά σταθερά στο πέρασμα του χρόνου. Αν αναφέρονται οροθέσια, ως τέτοια επιλέγονται σημαντικά σημεία όπως ακτές, ποτάμια, μισγάγκιες κορυφογραμμές βουνών ή λόφων, πρόποδες βουνών ή λόφων. Η ιδιοκτησία εμφανίζεται σε παλαιούς τοπογραφικούς χάρτες της εποχής των τίτλων, όπου υπάρχουν και τα τοπωνύμια που αναφέρονται σε αυτούς. 7

8 Κατηγορίες τίτλων (2/2) Τίτλοι μικρών εδαφικών εκτάσεων χωρίς τοπογραφικά διαγράμματα, Αναφέρεται η θέση του ακινήτου στην περιοχή Αναφέρονται οι διαστάσεις ή το εμβαδόν της ιδιοκτησίας ή και τα δύο. Αναφέρονται οι όμοροι ιδιοκτήτες (συγκεκριμένα ονόματα). με τοπογραφικά διαγράμματα Είναι ταυτόχρονα και κτηματολογικά διαγράμματα. Είναι εξαρτημένα από το κρατικό σύστημα αναφοράς. Αναφέρονται σε τοπικό (ανεξάρτητο) σύστημα αναφοράς αλλά να έχουν αρκετά καλό προσανατολισμό. Είναι πλήρη και περιλαμβάνουν όρια, οριογραμμές, διαστάσεις, εμβαδόν, όμορους ιδιοκτήτες, κατασκευές που υπάρχουν, κ.α. Παραχωρητήρια του δημοσίου. κτηματολογικά διαγράμματα της τοπογραφικής υπηρεσίας του Υπουργείου Γεωργίας 8

9 Εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας (3/3) Εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας είναι η διαδικασία κατά την οποία γίνεται υλοποίηση επισήμανση των ορίων ενός ακινήτου στο έδαφος, σύμφωνα με τις αναφορές, περιγραφές και σχέδια (τοπογραφικά διαγράμματα) που υπάρχουν στο σύνολο των τίτλων που το συνοδεύει. Η εφαρμογή των τίτλων ενός ακινήτου περιλαμβάνει τη δημιουργία ενός νέου τοπογραφικού διαγράμματος το οποίο τεκμηριώνει πλήρως το ακίνητο τη χρονική στιγμή που πραγματοποιείται η διαδικασία της εφαρμογής των τίτλων. Τη σύγκριση του διαγράμματος αυτού με άλλα προγενέστερα (διαγράμματα ή στοιχεία) που αναφέρονται στους τίτλους ιδιοκτησίας 9

10 Προϋποθέσεις για την εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας (1/2) Αναγνώριση στο έδαφος των ορίων, οροσήμων, οροθεσίων που αναφέρονται σε αυτούς και καθιστούν συγκεκριμένη τη θέση της ιδιοκτησίας. Γεωμετρική εφαρμογή της θέσης ή των διαστάσεων ή των αποστάσεων από σταθερά σημεία, που αναφέρονται σε αυτούς. Να υπάρχει συμφωνία μεταξύ των αναφορών ή στα όρια ή στις διαστάσεις ή στα εμβαδά ή σε όλα τα παραπάνω στους διαδοχικούς τίτλους. Να γίνεται ταύτιση των περιγραφών σε τοπωνύμια ή χαρακτηριστικά σημεία, με τη συγκεκριμένη θέση εφαρμογής των τίτλων. Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η αλλαγή αυτών με την πάροδο του χρόνου. 10

11 Προϋποθέσεις για την εφαρμογή τίτλων πολύπλοκη εργασία συλλογή πολλών στοιχείων έρευνα ανάλυση και σύνθεση ιδιοκτησίας (2/2) ερμηνεία σύμφωνα με τις κοινωνικές, οικονομικές και νομικές συνθήκες του χρόνου κατά τον οποίο συντάχθηκαν. Ιδιαίτερη προσοχή στην ερμηνεία παλαιών τίτλων σύμφωνα με τους κανόνες της γλώσσας που χρησιμοποιεί. Διασταύρωση στοιχείων και από δεύτερη πηγή. Οι προφορικές μαρτυρίες δεν είναι ικανές να τεκμηριώσουν αποδείξεις κυριότητας. Τα τοπωνύμια, θα πρέπει να αναγράφονται σε αντίστοιχους χάρτες ή άλλα διαγράμματα. Τότε μόνο είναι δυνατός ο εντοπισμός τους στο έδαφος 11

12 Διαδικασία εφαρμογής τίτλων(1/2) Συλλογή στοιχείων Έγγραφα από ιδιοκτήτες Αρχεία συμβολαιογράφων και υποθηκοφυλακεία. Επεξεργασία και αξιολόγηση των στοιχείων Αλληλουχία των τίτλων Προσπάθεια αναγνώρισης εντοπισμού σε τοπογραφικό διάγραμμα (1:5000 ή 1:2000) η σε αεροφωτογραφία. Πραγματοποίηση αυτοψίας Γίνεται ταύτιση των στοιχείων των τίτλων με το ακίνητο. Εάν οι τίτλοι δεν συνοδεύονται από διαγράμματα, γίνεται προσπάθεια άντλησης πληροφοριών από όμορους ιδιοκτήτες (τίτλους). Προσπάθεια αναγνώρισης τυχόν σταθερών σημείων (κτίσματα, πηγάδια, εξωκλήσια, φούρνοι, κ.α) Εάν οι τίτλοι συνοδεύονται από διαγράμματα, γίνεται έλεγχος και επαλήθευσή τους (διαστάσεις, εμβαδά, όμοροι ιδιοκτήτες). 12

13 Διαδικασία εφαρμογής τίτλων (2/2) Δημιουργία τοπογραφικού διαγράμματος συντάσσεται το τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο απεικονίζει τη μορφή και την κατάστασή της ιδιοκτησίας κατά το χρόνο της εφαρμογής των τίτλων. Συμπέρασμα τεχνική έκθεση. να επιβεβαιώνει ή όχι τους τίτλους, Η τεχνική έκθεση πρέπει να περιγράφει αναλυτικά όλη τη διαδικασία και να αποδεικνύει σαφώς το αποτέλεσμα 13

14 Προβλήματα (1/2) Η ελλιπής γεωμετρική τεκμηρίωση Ασυμφωνία εμβαδού που αναγράφεται στους τίτλους με αυτό που προκύπτει από τις αναγραφόμενες διαστάσεις Σε διαδοχικούς τίτλους αναφέρονται αντιφατικά στοιχεία (διαστάσεις, όμοροι ιδιοκτήτες) όπου το ένα αναιρεί το άλλο. Ο τίτλος είναι τόσο ασαφής, τόσο ως προς τις διαστάσεις (δεν αναφέρονται) όσο και ως προς το εμβαδόν (συναντούνται αναφορές όσο και αν είναι, πλέον ή έλλατον ), ώστε είναι πολύ δύσκολος ή αδύνατος ο εντοπισμός και ο ορισμός της ιδιοκτησίας. Σε αγροτικές περιοχές αναφέρονται εσφαλμένα ονόματα όμορων ιδιοκτητών λόγω άγνοιας. 14

15 Προβλήματα (2/2) Αναφέρονται ως όμοροι ιδιοκτήτες άγνωστος. Αναφέρονται ως όμοροι ιδιοκτήτες, οι ενοικιαστές ή οι χρήστες κάποιου ακινήτου (αγροτεμάχιο). Στην αλληλουχία των τίτλων αναφέρονται τα ίδια στοιχεία, όμοια με αυτά του αρχικού τίτλου (διαστάσεις, εμβαδόν, όμοροι ιδιοκτήτες), χωρίς να ελέγχονται, να διορθώνονται και να ενημερώνονται. Τα όρια ή τα ορόσημα έχουν καταστραφεί. Χαρακτηριστικά στοιχεία (π.χ κτίσματα, δένδρα, κ.α) δεν υπάρχουν πια ή έχουν αλλάξει με την πάροδο του χρόνου. 15

16 Μονάδες μέτρησης μηκών Το βήμα 0.75 m Το αυλάκι ή σποριά ή πλέθρον 31 m Η οργυιά 1.87 m Το σχοινίο ή στάση m Ο πήχυς m Η ώρα 6 m Ο πούς (πόδι) m Η σπιθαμή m 16

17 Μονάδες μέτρησης επιφανειών Το ζευγάρι ή ζεύγος βοών = μερικές εκατοντάδες στρέμματα> m 2 Παλαιό Τουρκικό στρέμμα 1270 m 2 Βασιλικό στρέμμα 1270 m 2 Γεωργικό στρέμμα 1200 m 2 Η Οργυιά 75 m 2 Το σχοινίο m 2 Η λίτρα 375 m 2 Το κοιλόν 2500 m 2 Ο τεκτονικός πήχυς 9/16 m 2 Η ζευγαριά ή σποριά m 2 Το τετραγωνικό πλέθρο ή αυλάκι ή αυλακιά 939 m 2 17

18 Περιπτώσεις Εφαρμογής Τίτλων Ιδιοκτησίας Πραγματογνωμοσύνη Σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων Δάνεια και υποθήκες Απαλλοτριώσεις και πράξεις αναλογισμού Κτηματολόγιο 18

19 Πραγματογνωμοσύνη Πραγματογνωμοσύνη ορίζεται η γνωμάτευση η οποία ζητείται από κάποιον ειδικό, στον οποίο ανατίθεται να εκφέρει τη γνώμη του, αφού εξετάσει όλα τα στοιχεία για κάποιο ζήτημα ή κάποια κατάσταση, σύμφωνα με την ειδικότητά του και την εμπειρία του. Όσον αφορά τον Τοπογράφο μηχανικό ως πραγματογνωμοσύνη ορίζεται η τεχνική διαδικασία με την οποία διερευνάται η ορθότητα της θέσης ή και των ορίων ακινήτων, σύμφωνα με τους τίτλους. Συνδέονται με θέματα αντιδικίας. Οι αντίδικοι είναι συνήθως ιδιώτες, το Δημόσιο κ.α. Υποχρέωση του πραγματογνώμονα είναι η αντικειμενική διενέργεια της πραγματογνωμοσύνης. 19

20 Ανάθεση (1/2) Από τα δικαστήρια στη χώρας (Ειρηνοδικείο, Πρωτοδικείο, Εφετείο), σύμφωνα με το άρθρο 1020 του Αστικού Κώδικα για δίκες εμπράγματου και ποινικού Δικαίου. Από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ). άρθρο 2 του διατάγματος της , : Το Τεχνικόν Επιμελητήριον δικαιούται, τη αιτήσει οιουδήποτε εις την εκτέλεσιν πραγματογνωμοσυνών επί τεχνικών ζητημάτων, εμπιπτόντων εις την αρμοδιότητα και την εμπειρίαν των μελών αυτού, ως ταύτα καθορίζονται εκ των εκάστοτε περί μελών του Τ.Ε.Ε. κειμένων διατάξεων Από οποιονδήποτε ιδιώτη. 20

21 Ανάθεση από δικαστικό φορέα Το Πρωτοδικείο διατηρεί κατάλογο, ανά ειδικότητα. Δικαστήριο - απόφαση ορισμού,- κοινοποίηση - αντικείμενο - ζητούμενο- ορκωμοσία. Χρόνος ολοκλήρωσης και κατάθεσης 1 έως 2 μήνες Επαφή με τους αντίδικους ή τους νόμιμους εκπροσώπους τους, γνώση του αντικειμένου- Κόστος. Οι αντίδικοι είναι υποχρεωμένοι να του χορηγήσουν (συμβόλαια, διαγράμματα, αποφάσεις, προτάσεις) επεξεργασία των στοιχείων (ταξινόμηση αξιολόγηση) Μετρήσεις Τεχνική έκθεση Κατάθεση στο δικαστήριο 21

22 Ανάθεση από ΤΕΕ Έχει βοηθητικό σκοπό έχει ιδιαίτερη αξία και βάρος σε ένα δικαστήριο ως σημαντικό τεχνικό στοιχείο Το ΤΕΕ διατηρεί γραφείο πραγματογνωμοσυνών κατάλογος ανά ειδικότητα. Αίτησητου ενδιαφερόμενου εμπλεκόμενου σε αντιδικία. προς το ΤΕΕ, Ορίζεται αρμόδιος μηχανικός και ειδοποιείται εγγράφως. Έρχεται σε επαφή με τους εμπλεκόμενους,ενημέρωση και συλλογή στοιχείων που απαιτούνται. Διενεργεί την αυτοψία και τις κατάλληλες μετρήσεις. Συντάσσει την τεχνική έκθεση. Κατάθεση στο ΤΕΕ σε τρία αντίγραφα. Το ΤΕΕ κοινοποιεί την έκθεση στους εμπλεκόμενους. Η αμοιβήυπολογίζεται από το ΤΕΕ,ύστερα από την εκτίμηση της εργασίας που έχει γίνει από τον μηχανικό 22

23 Ανάθεση (2/2) Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις ανάθεσης πραγματογνωμοσυνών ο μηχανικός δεν πρέπει να ανακοινώνει εκ των προτέρων το αποτέλεσμα της πραγματογνωμοσύνης σε κανέναν από τους εμπλεκόμενους τοέργοτουναείναιαμερόληπτο να μην επιχειρεί τον συμβιβασμό μεταξύ των εμπλεκομένων μερών. 23

24 Ανάθεση πραγματογνωμοσύνης από ιδιώτη Γίνεται προκειμένου οποιοσδήποτε πολίτης να έχει μια τεκμηριωμένη γνώμη κάποιου ειδικού (Τεχνικός Σύμβουλος) για κάποιο τεχνικό πρόβλημα που τον απασχολεί. Την έκθεση αυτή μπορεί να την χρησιμοποιήσει οπουδήποτε (δικαστήρια, δημόσιες υπηρεσίες, δασαρχείο, κ.α). 24

25 Τεχνική έκθεση Η τεχνική έκθεση περιλαμβάνει: Την απόφαση ορισμού του πραγματογνώμονα Το αντικείμενο της πραγματογνωμοσύνης Αναλυτικό ημερολόγιο εργασιών. Παρουσίαση των στοιχείων που συνέβαλαν στην εκτέλεση της πραγματογνωμοσύνης. Τα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν. Αναλυτική παρουσίαση των προβληματισμών και του σκεπτικού που οδηγεί στο τελικό συμπέρασμα Το συμπέρασμα το οποίο πρέπει να είναι λιτόκαι σαφές. 25

26 Συμπερασματικά Η πραγματογνωμοσύνηείναι μια υπεύθυνη και πολύπλοκη διαδικασία. Θέτει πολλές φορές το μηχανικό σε θέση δικαστή. Απαιτείιδιαίτερη προσοχή, εξαντλητική μελέτη συμβολαίων, διαγραμμάτων, εκθέσεων. Επιβάλλεταιη αμεροληψία στην εξαγωγή του συμπεράσματος. Αποτελείσοβαρή επαγγελματική απασχόληση για τον τοπογράφο μηχανικό. 26

27 Σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων Στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναιυποχρεωτικός οέλεγχος και η εφαρμογή των τίτλων του ακινήτου Η σύνταξηπρόσφατου, ενταγμένου (!!!!!!)ακριβούς και πλήρους τοπογραφικού διαγράμματοςτου ακινήτου. Έτσι ελαχιστοποιούνται οι πιθανότητες αγοράς ακινήτου που δεν είναι σύμφωνο με τους τίτλους του, δηλαδή. καταπατήσεις ακινήτων ή εξαπάτησης των αγοραστών από τους πωλητές «Πωληθέν παρά μη κατέχοντος» Δίωξη και του μηχανικού παρόλο που δεν έχει ευθύνη έλεγχου ταυτότητας και τίτλων. Να θυμάστε «τα όρια υπεδείχθησαν από τον ιδιοκτήτη» και υπογραφή του ιδιοκτήτη. 27

28 Δάνεια και υποθήκες Οι Τράπεζες ή άλλοι Δημόσιοι Φορείς, προκειμένου να χορηγήσουν στεγαστικά ή άλλου είδους δάνεια. (Τεχνική Υπηρεσία του δανειοδότη). Εφαρμογή τίτλων του ακινήτου που θα υποθηκευτεί. 28

29 Απαλλοτριώσεις και πράξεις αναλογισμού Όταν ένα ακίνητο απαλλοτριώνεται αναγκαστικά, γίνεται εφαρμογή τίτλων από τον μηχανικό του Δημοσίου Για να υπολογισθεί η αντίστοιχη αποζημίωση και να καταβληθεί στον θιγόμενο από το Δημόσιο ή από το Δήμο ή από τους όμορους ιδιοκτήτες 29

30 Κτηματολόγιο Απαραίτητος ο έλεγχος και η εφαρμογή των τίτλων ιδιοκτησίας, πριν γίνει η εγγραφή κάθε ιδιοκτησίας στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες. Οι ιδιοκτήτες προσκομίζουν τους τίτλους τους Έλεγχος ως προς τη νομιμότητά τους και ταύτιση με τις αντίστοιχες ιδιοκτησίες στο έδαφος. Διαδικασία χρονοβόρα και επίπονη. Αίτηση χωρικών μεταβολών. Η ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου θα σημάνει το τέλος μεγάλου όγκου διαφωνιών και αντιδικιών μεταξύ των πολιτών άλλα και μεταξύ των πολιτών και του Δημοσίου (Δάση,Αιγιαλός κ.α.) για την κυριότητα επί κάποιου ακινήτου. 30

31 Χρηματοδότηση Το παρόν εκπαιδευτικό υλικό έχει αναπτυχθεί στα πλαίσια του εκπαιδευτικού έργου του διδάσκοντα. Το έργο «Ανοικτά Ακαδημαϊκά Μαθήματα Ε.Μ.Π.» έχει χρηματοδοτήσει μόνο την αναδιαμόρφωση του εκπαιδευτικού υλικού. Το έργο υλοποιείται στα πλαίσια του Επιχειρησιακού Προγράμματος «Εκπαίδευση και Δια Βίου Μάθηση» και συγχρηματοδοτείται από την Ευρωπαϊκή Ένωση (Ευρωπαϊκό Κοινωνικό Ταμείο) και από εθνικούς πόρους.