ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΕΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Θέμα: Η ΛΥΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΔΙΔΑΣΚΟΝΤΕΣ: Ουρ. Χατζηνικολάου-Αγγελίδου Στ. Κορδή-Αντωνοπούλου Ν. Ελευθεριάδης Εισηγήτρια: Ζήση Τρυφωνία ΙΟΥΝΙΟΣ 2010

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Σελ. Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ. 1 ΙΙ. ΈΝΝΟΙΑ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΑ ΜΕΡΗ... 2 ΙΙΙ. ΘΕΜΕΛΙΩΔΕΙΣ ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΟΥ Π.Δ. 34/ IV. ΔΙΑΡΚΕΙΑ V. ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΑΠΟ ΣΥΝΑΦΕΙΣ ΣΥΜΒΑΣΕΙΣ... 5 VI. ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ 7 VII. ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΩΝ ΜΕΡΩΝ.. 8 Α. Υποχρεώσεις εκμισθωτή 8 Β. Δικαιώματα μισθωτή 9 Γ. Υποχρεώσεις μισθωτή.10 Δ. Δικαιώματα εκμισθωτή 11 VIII. ΛΗΞΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΧΩΡΙΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΕΝΙΚΑ ΛΗΞΗ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ Α.Κ.. 12 Α. Λήξη λόγω ακύρωσης της σύμβασης.. 12 Β. Λήξη λόγω συγχύσεως.. 13 Γ. Λήξη λόγω ανανεώσεως 13 Δ. Λήξη λόγω καταστροφής του μισθίου Ε. Λήξη λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών.. 14 ΣΤ. Λήξη λόγω αντίθεσης στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη. 14 Ζ. Λήξη λόγω λύσεως και εκκαθαρίσεως της μισθώτριας εταιρίας Η. Λήξη λόγω αναγκαστικής απαλλοτριώσεως του μισθίου 15 Θ. Λήξη λόγω δυστροπίας ΛΗΞΗ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ Π.Δ. 34/ Α. Λήξη με αντίθετη συμφωνία των μερών.. 17 Β. Λήξη λόγω συμπληρώσεως της νόμιμης διάρκειας 17 ΙΧ. ΛΥΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΛΟΓΩ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ.. 18 i. ΈΝΝΟΙΑ, ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ, ΤΡΟΠΟΣ ΆΣΚΗΣΗΣ. 18 ii. ΛΟΓΟΙ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ 21

3 α) Καταγγελία για σπουδαίο λόγο. 21 β) Καταγγελία για παράβαση συμβατικού όρου 22 γ) Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης 22 δ) Καταγγελία λόγω κινδύνου της υγείας του μισθωτή.. 23 ε) Καταγγελία λόγω καθυστέρησης του μισθώματος. 24 στ) Καταγγελία για κακή χρήση του μισθίου 25 ζ) Καταγγελία υπερτριακονταετούς μίσθωσης 26 η) Καταγγελία λόγω θανάτου του μισθωτή.. 27 θ) Καταγγελία λόγω εκποίησης του μισθίου. 28 iii. ΛΟΓΟΙ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΚΑΤΑ ΤΟ Π.Δ. 34/ ) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΑΝΕΠΙΤΡΕΠΤΗ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ. 28 Α. Νομοθετική ρύθμιση...28 Β. Προϋποθέσεις.29 Γ. Το δικαίωμα της καταγγελίας 30 2) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ Α. Γενικά 32 Β. Προϋποθέσεις.33 Γ. Άσκηση αγωγής..42 Δ. Συνέπειες.43 Δ1. Γενικά.43 Δ2. Βασική αποζημίωση.. 45 Δ3. Παράλειψη ιδιόχρησης...46 Δ4. Επανεγκατάσταση...48 Δ5. Απαλλαγή ευθύνης..50 3) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ 51 Α. Νομοθετική ρύθμιση...51 Β. Γενικά 51 Γ. Προϋποθέσεις.52 Δ. Καταγγελία του εκμισθωτή 54 Ε. Συνέπειες.55 ΣΤ. Προτίμηση.57 4) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ...59 Α. Νομοθετική ρύθμιση...59

4 Β. Προϋποθέσεις 60 Γ. Καταγγελία του εκμισθωτή.. 61 Δ. Υποχρέωση παράλειψη ιδιοκατοικήσεως ) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ..64 Α. Νομοθετική ρύθμιση.64 Β. Προϋποθέσεις 65 Γ. Καταγγελία του εκμισθωτή...66 Δ. Παράβαση υποχρεώσεων 66 Ε. Σχέση της με την καταγγελία για ιδιοκατοίκηση. 67 6) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ ΕΤΟΙΜΟΡΡΟΠΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ 67 Α. Νομοθετική ρύθμιση.67 Β. Προϋποθέσεις 67 Γ. Το δικαίωμα της καταγγελίας για κατεδάφιση ετοιμόρροπου.69 Δ. Άσκηση της καταγγελίας σε περίπτωση περισσότερων δικαιούχων 71 Ε. Σχέση της με την καταγγελία για ανοικοδόμηση του μισθίου..71 7) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΠΤΩΧΕΥΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ..72 Α. Νομοθετική ρύθμιση..72 Β. Προϋποθέσεις 72 Γ. Καταγγελία του εκμισθωτή.. 73 Δ. Άσκηση της καταγγελίας σε περίπτωση περισσότερων δικαιούχων 74 8) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ...75 Α. Νομοθετική ρύθμιση.75 Β. Προϋποθέσεις 75 Γ. Καταγγελία του εκμισθωτή...76 Δ. Δικαιώματα μισθωτή.77 9) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΟ ΟΤΑ ΓΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΠΡΑΣΙΝΟΥ κλπ 77 Α. Νομοθετική ρύθμιση.77 Β. Προϋποθέσεις 78 Γ. Καταγγελία του εκμισθωτή...78 Δ. Αθέτηση της υποχρέωσης ) ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ ( ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΜΕΛΕΙΑΣ ) 80 Α. Νομοθετική ρύθμιση.80

5 Β. Προϋποθέσεις 80 Γ. Καταγγελία του μισθωτή...81 Δ. Άσκηση της καταγγελίας σε περίπτωση περισσότερων δικαιούχων...83 Χ. ΕΠΙΛΟΓΟΣ...84 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ-ΑΡΘΡΟΓΡΑΦΙΑ 85

6 ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ Α.Ε. Ανώνυμη Εταιρία Α.Κ. Αστικός Κώδικας ΑΠ Άρειος Πάγος αριθ. αριθμός Αρμ. Αρμενόπουλος Βλ. βλέπε Γνμδ Γνωμοδότηση ΔΕΕ Δίκαιο Επιχειρήσεων και Εταιριών εδ. εδάφιο ΕΕμπΔ Επιθεώρηση Εμπορικού Δικαίου Ειρ Ειρηνοδικείο ΕλλΔνη Ελληνική Δικαιοσύνη Ε.Π.Ε. Εταιρία Περιορισμένης Ευθύνης ΕπισκΕΔ Επισκόπηση Εμπορικού Δικαίου Εφ Εφετείο ΚΠολΔ Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας Μ Μονομελές Ν. Νόμος ΝοΒ Νομικό Βήμα Ο.Ε. Ομόρρυθμη Εταιρία Ολ Ολομέλεια ό.π. όπου παραπάνω Π Πολυμελές Π.Δ. ή π.δ. Προεδρικό Διάταγμα περ. περίπτωση Πρ. Πρωτοδικείο σελ. σελίδα σημ. σημείωση Σ.τ.Ε. Συμβούλιο της Επικρατείας Σ Σύνταγμα σχετ. σχετικά

7 I. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η εμπορική μίσθωση αποτελεί μία ιδιαίτερη μορφή μίσθωσης και αφορά ειδικότερα τη μίσθωση ακινήτου με σκοπό να ασκηθεί σ αυτό επαγγελματική δραστηριότητα και επαγγέλματα, τα οποία απαριθμούνται στα άρθρα 1-3 του Προεδρικού Διατάγματος (π.δ.) 34/1995, το οποίο και αποτελεί το ισχύον νομοθετικό καθεστώς για την εν λόγω μίσθωση. Το Προεδρικό αυτό Διάταγμα έχει ως άμεσο σκοπό να προστατέψει το μισθωτή κατά την άσκηση της επαγγελματικής του δραστηριότητας, καθώς με την προστατευόμενη δραστηριότητά του προάγεται πρωτίστως το ατομικό του όφελος. Επιδιώκει δηλαδή ο θεσμός αυτός να συνδέσει αρμονικά τη μακρά άσκηση και λειτουργία της επιχειρηματικής ή επαγγελματικής δραστηριότητας σε συγκεκριμένους χώρους. Και μάλιστα, καθώς ο σκοπός αυτός δεν ήταν δυνατό να ικανοποιηθεί με τις διατάξεις του Α.Κ. εξαιτίας του ενδοτικού τους χαρακτήρα, κρίθηκε αναγκαία η ειδική αυτή νομοθετική παρέμβαση με το ανωτέρω π.δ. Επιπλέον πρέπει να σημειωθεί ότι εκτός από το ατομικό συμφέρον του μισθωτή προάγεται και η εθνική οικονομία, αφού η μακρόχρονη και απρόσκοπτη άσκηση της δραστηριότητας αυτής συνδέεται με την αύξηση ή έστω τη διατήρηση της απασχόλησης. Προάγεται δηλαδή έμμεσα και το δημόσιο συμφέρον. Το π.δ. είναι σύμφωνο με το Σύνταγμα (17επ. Συντ.) και ο ι διατάξεις του δε θίγουν την ιδιοκτησία, απλώς προσδιορίζουν το περιεχόμενό της. Ειδικότερα, η μακρά χρονική δέσμευση της συνταγματικά προστατευόμενης ιδιοκτησίας εξισορροπείται σε μεγάλο βαθμό από την ελευθερία που παρέχεται στον εκμισθωτή να καθορίζει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το ύψος του οικονομικού ανταλλάγματος και να αναλαμβάνει το μίσθιο είτε για καλύψει τις επαγγελματικές και ευρύτερα τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου είτε για να προχωρήσει στην ανοικοδόμηση αυτού. Είναι έτσι γενικότερα εμφανές ότι με το π.δ. αυτό επιχειρείται να διευθετηθούν και να εναρμονιστούν τα αντιτιθέμενα συμφέροντα των μερών. Παρακάτω θα γίνει μία σύντομη ανάλυση της έννοιας, της νομικής φύσης, της διάρκειας και των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών της εμπορικής μίσθωσης και ακολούθως θα εξεταστεί διεξοδικά το θέμα της λύσης μίας τέτοιας εμπορικής μίσθωσης και ειδικότερα ποιος δικαιούται να λύσει τη 1

8 μίσθωση, κάτω από ποιες προϋποθέσεις και ποιες θα είναι κάθε φορά οι υποχρεώσεις του. II. ΕΝΝΟΙΑ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΑ ΜΕΡΗ Η εμπορική μίσθωση 1 ή αλλιώς επαγγελματική μίσθωση ή μίσθωση επαγγελματικής στέγης είναι η μίσθωση ακινήτου για άσκηση σ αυτό δραστηριοτήτων προστατευόμενων από το νόμο 813/1978, όπως αυτός έχει κωδικοποιηθεί με το π.δ. 34/1995. Τα βασικά λοιπόν στοιχεία που χαρακτηρίζουν μία μίσθωση ως επαγγελματική είναι το αντικείμενο της μίσθωσης, το οποίο είναι πάντα ακίνητο και η επαγγελματική χρήση του μισθίου. Κρίσιμο τώρα στοιχείο για να χαρακτηριστεί μία μίσθωση ως εμπορική είναι αφενός ο συμβατικός προσδιορισμός της χρήσης που ο μισθωτής θα ασκήσει στο μίσθιο και αφετέρου η υπαγωγή της μίσθωσης σε μία από τις δραστηριότητες και επαγγέλματα των διατάξεων 1-3 π.δ. 34/1995. Πρόκειται συνεπώς για μορφή μίσθωσης πράγματος, δηλαδή σύμβαση ενοχική, υποσχετική, διαρκής και αμφοτεροβαρής, με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής) υποχρεούται να παραχωρήσει στον άλλο συμβαλλόμενο (μισθωτή) τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλλει το συμφωνημένο τίμημα, ενώ το περιεχόμενό της διαμορφώνεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους στο πλαίσιο της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (361 Α.Κ.). Συμβαλλόμενα μέρη είναι όπως σε κάθε μορφή μίσθωσης αφενός ο εκμισθωτής και αφετέρου ο μισθωτής. Είτε ως εκμισθωτής είτε ως μισθωτής μπορεί να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο, ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου και το ίδιο το Δημόσιο. Η εκμίσθωση κοινού μισθίου από πλείονες εκμισθωτές εμπίπτει στις πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης και επομένως ανήκει κατ αρχήν στην εξουσία της πλειοψηφίας των κοινωνών (789 Α.Κ.). Επίσης όσον αφορά το στάδιο της εκπλήρωσης, η μίσθωση εμφανίζεται ως πολυπρόσωπη παθητική ενοχή στην παράδοση της χρήσης του ακινήτου και 1 Εμπορική μίσθωση λεγόταν κυρίως παλιότερα, καθώς κατά κύριο λόγο υπάγονταν σ αυτήν οι μισθώσεις ακινήτων για άσκηση εμπορικών δραστηριοτήτων. Μετά όμως την υπαγωγή στην προστασία του π.δ. 34/1995 κάθε επαγγελματικής δραστηριότητας έχει επικρατήσει ο όρος επαγγελματική μίσθωση, καθώς αυτός ανταποκρίνεται πληρέστερα στο ευρύ ρυθμιστικό πεδίο του νόμου και αποδίδει καλύτερα την έννοια της εν λόγω μίσθωσης. 2

9 ως ενεργητική πολυπρόσωπη ενοχή ως προς την απαίτηση για την καταβολή του μισθώματος. Από την άλλη στην περίπτωση που υπάρχουν πλείονες μισθωτές στις σχέσεις συμμισθωτών και εκμισθωτή δεν υπάρχει κατά την κρατούσα άποψη κοινωνία δικαιώματος, αλλά τα σχετικά ζητήματα λύνονται με βάση τις διατάξεις για την ενεργητική ή παθητική πολυπρόσωπη ενοχή, με αδιαίρετη ή διαιρετή παροχή, ενώ αντιθέτως οι εσωτερικές σχέσεις των συμμισθωτών διέπονται από τις διατάξεις για την κοινωνία δικαιώματος 2. III. ΘΕΜΕΛΙΩΔΕΙΣ ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΟΥ Π.Δ. 34/1995 α) Η αρχή της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης. Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 1 π.δ. 34/1995 η μίσθωση ισχύει για δώδεκα έτη ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο και ισχύει η νόμιμη αυτή διάρκεια αδιακρίτως για όλες τις προστατευόμενες μισθώσεις. Βέβαια οι συμβαλλόμενοι έχουν τη δυνατότητα να ορίσουν διαφορετική διάρκεια, τόσο μεγαλύτερη όσο και μικρότερη της δωδεκαετίας. Στην περίπτωση που η συμβατική διάρκεια είναι μεγαλύτερη της νόμιμης τότε υπερισχύει αυτής, ενώ όταν είναι μικρότερη υπερισχύει η νόμιμη και έτσι η μίσθωση δε λήγει με την παρέλευση του συμβατικού χρόνου αλλά παρατείνεται μέχρι τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειας. Στη δεύτερη περίπτωση ο συμβατικός χρόνος πρακτικά σχετίζεται με κάποια άλλα ειδικότερα θέματα, όπως για παράδειγμα τη γένεση του δικαιώματος καταγγελίας για ιδιόχρηση ή για ανοικοδόμηση. Έτσι σύμφωνα με τα παραπάνω είναι εμφανές ότι η νόμιμη διάρκεια της δωδεκαετίας αποτελεί την ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης. β) Η αρχή του κλειστού αριθμού των προστατευόμενων χρήσεων Η επαγγελματική μίσθωση διέπεται από την αρχή του κλειστού αριθμού των προστατευόμενων δραστηριοτήτων και επαγγελμάτων, τα οποία απαριθμούνται στα άρθρα 1-3 π.δ. 34/1995. Η περιγραφή αυτή των δραστηριοτήτων και των επαγγελμάτων είναι στο νόμο περιοριστική, με την έννοια ότι αν η συνομολογούμενη δραστηριότητα ή επάγγελμα δε συγκαταλέγεται στα αναγραφόμενα στα άρθρα αυτά, τότε η μίσθωση δεν 2 Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ. 22επ. 3

10 εντάσσεται στο προστατευτικό πεδίο του ειδικού αυτού προεδρικού διατάγματος. γ) Η υποχρέωση αποζημίωσης σε περίπτωση πρόωρης και αναίτιας καταγγελίας της μίσθωσης. Το π.δ. 34/1995 προβλέπει ειδικά λόγους καταγγελίας, οι οποίοι είναι ανεξάρτητοι από τη συμπεριφορά που επιδεικνύει το ένα συμβαλλόμενο μέρος στο άλλο. Όπως για παράδειγμα η καταγγελία της μίσθωσης από το μισθωτή λόγω μεταμέλειας ή η καταγγελία από το μέρος του εκμισθωτή για ιδιόχρηση ή για ανοικοδόμηση του μισθίου. Σ όλες αυτές τις περιπτώσεις ο καταγγέλλων επιβάλλεται να καταβάλει στον αντισυμβαλλόμενό του μία πάγια αποζημίωση, το μέγεθος της οποίας εξαρτάται από το είδος της καταγγελίας. δ) Ο θεσμός της αναπροσαρμογής του μισθώματος Εξαιτίας της μακράς διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης τα συμβαλλόμενα μέρη συνήθως προβαίνουν σε συμφωνία για τον τρόπο αναπροσαρμογής του αρχικού μισθώματος. Σε περίπτωση έλλειψης συμβατικής αναπροσαρμογής, το μίσθωμα προσαρμόζεται κατά τον προβλεπόμενο στο π.δ. τρόπο ( νόμιμη αναπροσαρμογή ). ε) Η αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας Σύμφωνα με τα άρθρο 60 π.δ. 34/1995 σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας πάγια αποζημίωση είκοσι τεσσάρων μηνών 3. Ο δικαιολογητικός λόγος της διάταξης αυτής είναι ότι με την αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο μετά τη δωδεκαετή χρήση του, ο εκμισθωτής προσπορίζεται την αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η οποία οφείλεται και στην επιτυχή επιχειρηματική δραστηριότητα που ανέπτυξε ο μισθωτής. Υπάρχουν όμως και εξαιρέσεις στον ανωτέρω κανόνα, οι οποίες απαριθμούνται στο άρθρο 61 του π.δ. IV. ΔΙΑΡΚΕΙΑ Όπως έχει αναφερθεί και παραπάνω η εμπορική μίσθωση είναι μίσθωση ορισμένου χρόνου. Ο ορισμένος χρόνος ζωής της εμπορικής 3 ΑΠ 1487/2006, ΕλλΔνη 2006, σελ

11 μισθώσεως προκύπτει από το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995, κατά το οποίο η ισχύς της είναι δωδεκαετής, έστω και αν οι συμφωνίες των μερών προέβλεπαν βραχύχρονη ή αόριστη διάρκεια. Παρά το γεγονός ότι ο νόμος έχει ορίσει κατώτατο όριο διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων, τα μέρη δικαιούνται να λύσουν νωρίτερα τη μίσθωση με νεότερη συμφωνία, που θα αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας 4. Το έγγραφο αυτό δεν είναι συστατικό, αλλά αποδεικτικό, με αποτέλεσμα η έλλειψή του να μη καθιστά τη σύμβαση άκυρη. Η απόδειξη της συμφωνίας αυτής των μερών με μάρτυρες δεν επιτρέπεται, εκτός αν το έγγραφο χάθηκε τυχαία ( 394 παρ. 1 περ. γ ΚΠολΔ ), ενώ αντιθέτως είναι επιτρεπτή η απόδειξή της με όρκο ή ομολογία. Εκτός όμως από την ανωτέρω νόμιμη διάρκεια των δώδεκα ετών, υπάρχει και η συμβατική διάρκεια, δηλαδή αυτή που συμφωνούν τα συμβαλλόμενα μέρη και η οποία μπορεί να είναι τόσο μικρότερη όσο και μεγαλύτερη της νόμιμης. Στην πρώτη περίπτωση που η συμβατική διάρκεια είναι βραχύτερη της νόμιμης, υπερισχύει η νόμιμη διάρκεια και η μίσθωση λήγει με τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, ενώ στη δεύτερη περίπτωση που η συμβατική διάρκεια είναι μεγαλύτερη της νόμιμης, η μίσθωση λήγει με τη συμπλήρωση του συνομολογούμενου χρόνου. Έτσι, διαπιστώνεται ότι ο νόμος δεν κηρύσσει ανίσχυρη τη συμφωνία των συμβαλλομένων για διάρκεια μικρότερη της νόμιμης, απλώς παρατείνει τη διάρκεια της μισθώσεως σε δώδεκα έτη. Η πρακτική λοιπόν σημασία της μικρότερης συμβατικής διάρκειας από τη νόμιμη είναι ότι ορισμένα δικαιώματα, όπως η καταγγελία για ιδιόχρηση ή για ανοικοδόμηση, προϋποθέτουν πάροδο του συμβατικού χρόνου 5. V. ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΑΠΟ ΣΥΝΑΦΕΙΣ ΣΥΜΒΑΣΕΙΣ Α. Μίσθωση πράγματος. Η επαγγελματική μίσθωση είναι ειδική μορφή μίσθωσης πράγματος, καθώς περιορίζεται στη μίσθωση ακινήτου για ειδικά προστατευόμενη δραστηριότητα που προβλέπεται στο π.δ. 34/1995. Κατά συνέπεια ισχύουν οι 4 ΑΠ 214/1995, ΕλλΔνη 1994, σελ Βλ. Παρασκευά Π.: Πρακτική εμπορικών μισθώσεων, 2000, σελ

12 διατάξεις της μίσθωσης πράγματος 574επ. Α.Κ. και στην εμπορική μίσθωση, εφόσον όμως δε ρυθμίζει διαφορετικά το π.δ. 34/ Β. Μίσθωση άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου 7. Η μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου ρυθμίζεται στο άρθρο 638 Α.Κ. Χαρακτηριστικό γνώρισμα της μίσθωσης αυτής είναι ότι παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα όχι μόνο της χρήσης του μισθίου, αλλά και της κάρπωσής του κατά τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης. Έτσι, αντικείμενο της μίσθωσης αυτής αποτελούν πράγματα και δικαιώματα, που είναι δεκτικά καρπώσεως, όπως για παράδειγμα ξενοδοχεία, ζαχαροπλαστεία, αρτοποιεία και δικαιώματα πνευματικής και βιομηχανικής ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη 8 οι μισθώσεις των ακινήτων αυτών αποτελούν επαγγελματικές μισθώσεις, εφόσον αυτά χρησιμοποιούνται για την άσκηση εμπορικών πράξεων και οι συμβαλλόμενοι αποβλέπουν στη χρήση και κάρπωσή τους. Έτσι κριτήρια αποτελούν τόσο το αντικείμενο της μίσθωσης, όσο και η συνομολογούμενη χρήση του. Ουσιαστικά για να είναι το ακίνητο δεκτικό καρπώσεως και να είναι δυνατή η άμεση άντληση ωφελημάτων, πρέπει να εκμισθώνεται όχι μόνο το ακίνητο, αλλά και η υφιστάμενη και σε λειτουργία επιχείρηση εκμετάλλευσής του. Κατά συνέπεια διαπιστώνεται ότι η επαγγελματική μίσθωση μπορεί να εμφανιστεί και ως ειδική μορφή μίσθωσης προσοδοφόρου αντικειμένου, όταν πρόκειται για μίσθωση προσοδοφόρου για προστατευόμενη δραστηριότητα, στην οποία προέχει η χρήση και η κάρπωση ακινήτου. Γ. Μικτή σύμβαση. Η σύμβαση της επαγγελματικής μίσθωσης είναι δυνατό στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (361 Α.Κ.) να συνδυαστεί με άλλη σύμβαση, είτε επώνυμη (π. χ. σύμβαση εμπορικής αντιπροσωπείας), είτε ανώνυμη (π.χ. σύμβαση franchising). Η σύνδεση αυτή μπορεί να αποτελεί απλή ένωση δύο τύπων και τότε καθεμία ρυθμίζεται από τους κανόνες που τη διέπουν, μπορεί όμως να αποτελεί και μικτή σύμβαση και τότε ρυθμίζεται 6 Βλ. Φίλιο Π.: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ. 3 και Φίλιο Π.: ό.π., 2006, σελ ΑΠ 913/1996, ΕλλΔνη 1997, σελ

13 ενιαία ανάλογα με την ειδικότερη μορφολογία της σύμβασης και το κριτήριο της προέχουσας χρήσης. Έτσι για παράδειγμα σε περίπτωση συνδυασμού της σύμβασης δικαιόχρησης με την επαγγελματική μίσθωση, όταν ο δότης παρέχει στο λήπτη εκτός από την παραγωγική και οργανωτική υποδομή του και τη χρήση επαγγελματικής στέγης για να διαθέτει εκεί τα προϊόντα, τότε ουσιαστικά η παραχώρηση της χρήσης της επαγγελματικής στέγης δεν αποτελεί την κύρια και προέχουσα παροχή, αλλά συμπληρωματική της κύριας, που είναι η δικαιόχρηση. Επομένως, η μικτή αυτή σύμβαση δεν υπάγεται στην προστασία του π.δ. 34/1995, αλλά από τις διατάξεις για τη σύμβαση δικαιόχρησης 9. Συμπερασματικά, μία μικτή σύμβαση θα διέπεται από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, όταν η εμπορική μίσθωση έχει την προέχουσα θέση στη μικτή σύμβαση 10. VI. ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Την εμπορική μίσθωση ρυθμίζουν α) το π.δ. 34/1995 και ο νόμος 2749/1999 που τον τροποποίησε, β) ο Α.Κ. και ιδίως οι διατάξεις 574επ. και γ) το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ (απόδοση μισθίου για δυστροπία) και το άρθρο 69 ΚΠολΔ. Ειδικότερα όσον αφορά την α) περίπτωση, η εμπορική μίσθωση διέπεται σήμερα από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, όπως αυτές τροποποιήθηκαν με το ν. 2749/1999. Το π.δ. 34/1995 προστατεύει μόνο έγκυρες μισθώσεις, ενώ οι τυχόν άκυρες δεν υπόκεινται στις ρυθμίσεις του. Το προεδρικό αυτό διάταγμα αποτελεί ουσιαστικά την αναγκαία κωδικοποίηση του ν. 813/1978 «περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων» και σε περίπτωση μάλιστα νοηματικής διαφοράς ανάμεσα στο π.δ και τον νόμο υπερισχύει το κείμενο του νόμου σύμφωνα με το άρθρο 67 παρ. 3 του π.δ. Ο νόμος αυτός 813/1978 αντιμετώπισε την επαγγελματική μίσθωση ως διαχρονικό θεσμό, που αποσκοπεί στην πάγια εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων εκμισθωτών και μισθωτών και όχι στην κάλυψη έκτακτων και παροδικών αναγκών, ενώ παράλληλα διεύρυνε σημαντικά και 9 Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ Βλ. Φίλιο Π.: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ

14 τον κύκλο των προστατευόμενων δραστηριοτήτων. Στη συνέχεια ακολούθησαν αρκετές νομοθετικές του επεμβάσεις, μερικές από τις οποίες είναι οι ν. 1229/1982, 2041/1992 και 2235/1995, χωρίς όμως αυτές να θίξουν τις βασικές αρχές και θεμελιώδεις επιλογές του ν. 813/1978. Τέλος να αναφερθεί ότι ο ν. 813/1978 αποτέλεσε τη συνέχεια του ν.δ. 1230/1972, το οποίο αποτελεί το προγενέστερο δίκαιο και αξίζει η αναφορά του, καθώς θεσμοθέτησε για πρώτη φορά την επαγγελματική μίσθωση ως αυτοτελή μισθωτική σχέση. Για τη β) περίπτωση πρέπει να σημειωθεί ότι παρά το γεγονός ότι η εμπορική μίσθωση αποτελεί αυτοτελή συμβατικό τύπο, δεν παύει να συνιστά είδος μισθώσεως, με αποτέλεσμα την ευθεία εφαρμογή και στην εμπορική μίσθωση των κανόνων του Α.Κ. και κυρίως των άρθρων 574επ. Βέβαια οι διατάξεις του Α.Κ. εφαρμόζονται, εφόσον δε βρίσκονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, κάτι που προβλέπεται και στο άρθρο 44 του π.δ. 34/ Με άλλα λόγια οι διατάξεις του π.δ. αποτελούν τον ειδικό νόμο και υπερισχύουν των γενικών διατάξεων του Α.Κ. Τέλος για την γ) περίπτωση το άρθρο 15 του π.δ. 34/1995 ορίζει ρητά την εφαρμογή και στην εμπορική μίσθωση του άρθρου 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Επίσης το άρθρο 48 παρ. 1 του π.δ. παραπέμπει σε διατάξεις του ΚΠολΔ για τη διαδικασία και την αρμοδιότητα κάθε κύριας και παρεπόμενης διαφοράς από την εμπορική μίσθωση, ενώ η παρ. 2 του άρθρου 48 προβλέπει την εφαρμογή του άρθρου 69 ΚΠολΔ στις περιπτώσεις απόδοσης του μισθίου για οποιαδήποτε αιτία. VII. ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΩΝ ΜΕΡΩΝ 12 Α. Υποχρεώσεις εκμισθωτή Η κύρια και βασική υποχρέωση του εκμισθωτή είναι να παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου στο μισθωτή για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση. Η υποχρέωση αυτή περιλαμβάνει την παράδοση του μισθίου κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση χωρίς ελλείψεις και ελαττώματα και τη διατήρηση της καταλληλότητας αυτής σ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. 11 Άρθρο 44 π.δ. 34/1995: Οι μισθώσεις του παρόντος διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. 12 Βλ. Φίλιο Π.: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ. 121επ. και Σιάμκουρη Ν.: Η μίσθωση πράγματος στην πράξη, 2008, σελ. 48επ. 8

15 Ο εκμισθωτής ευθύνεται απέναντι στο μισθωτή για τις πραγματικές και τις νομικές ελλείψεις του πράγματος που υπάρχουν κατά τη σύναψη της μίσθωσης ή γεννήθηκαν κατά τη διάρκειά της. Ειδικότερα ευθύνεται για το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, δηλαδή την ιδιότητα του μισθίου που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση, για τη συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, δηλαδή κάθε ιδιότητα που αποτέλεσε αντικείμενο συμφωνίας των μερών και για το νομικό ελάττωμα του μισθίου, δηλαδή την ολική ή μερική αφαίρεση της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου από το μισθωτή εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου. Η ευθύνη αυτή είναι ειδική ευθύνη για μη εκπλήρωση, καταρχήν αντικειμενική (διόρθωση, μείωση ή μη καταβολή, καταγγελία) και κατεξαίρεση υποκειμενική ή εγγυητική (αποζημίωση), ενώ υπάρχει δυνατότητα απαλλαγής από την ευθύνη αυτή σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως όταν η γνώση της έλλειψης ή η άγνοιά της οφείλεται σε βαριά αμέλεια του μισθωτή. Τέλος έχει ο εκμισθωτής και κάποιες παρεπόμενες υποχρεώσεις για παροχή ή συμπεριφορά, όπως για παράδειγμα παροχή πληροφοριών και σύμπραξη σε λήψη αδειών. Σύμφωνα με το άρθρο 590 Α.Κ. φέρει επίσης και τα βάρη και τους φόρους του μισθίου, ενώ με βάση το 591 Α.Κ. σε περίπτωση που δεν έχει συμφωνηθεί κάτι άλλο έχει υποχρέωση να αποδώσει εντόκως στο μισθωτή τις αναγκαίες και τις επωφελείς δαπάνες, όχι όμως και τις δαπάνες χρήσης. Β. Δικαιώματα μισθωτή Τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για τις ανωτέρω ελλείψεις του μισθίου και για την αθέτηση της υποχρέωσής του για παράδοση της χρήσης του μισθίου είναι τα ακόλουθα. Πρώτα απ όλα ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αξιώσει από τον εκμισθωτή την εκτέλεση της σύμβασης ( 584 Α.Κ. ), δηλαδή την παράδοση της χρήσης του μισθίου και μάλιστα απαλλαγμένου από ελαττώματα και με τις συμφωνημένες ιδιότητες. Επίσης μπορεί να αξιώσει τη διόρθωση του πραγματικού ελαττώματος ή την άρση της έλλειψης της συμφωνημένης ιδιότητας ( 578 παρ. 2 εδ. 1 και 583 εδ. 1 Α.Κ. ). Η αξίωση μάλιστα αυτή είναι ανεξάρτητη από υπαιτιότητα του εκμισθωτή. 9

16 Μη εξαρτώμενη από την υπαιτιότητα του εκμισθωτή είναι και η επιλογή του μισθωτή περί μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το δικαίωμα αυτό είναι διαπλαστικό και ασκείται με μονομερή απευθυντέα δήλωση του μισθωτή προς τον εκμισθωτή. Η μείωση καθορίζεται με τη μέθοδο του σχετικού υπολογισμού, όπως και στην πώληση πράγματος 13. Άλλο δικαίωμα του μισθωτή, το οποίο απαιτεί πταίσμα του εκμισθωτή είναι η αξίωση αποζημίωσης, που περιλαμβάνει το θετικό διαφέρον από τη μη εκτέλεση της σύμβασης ( 577 εδ. 1 Α.Κ. ) και καλύπτει τη ζημία από τις ελλείψεις και την περαιτέρω ζημία. Τέλος έχει ο μισθωτής το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση σύμφωνα με το 401 Α.Κ ή να καταγγείλει τη μίσθωση με βάση το 585 Α.Κ. Γ. Υποχρεώσεις μισθωτή Η κύρια και βασική υποχρέωση του μισθωτή είναι η πληρωμή του μισθώματος. Το μίσθωμα καταβάλλεται σύμφωνα με το 595 Α.Κ. στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες. Συνηθισμένη είναι η καταβολή με το μήνα και μάλιστα προκαταβολικά. Το μίσθωμα πρόκειται για χρηματική παροχή και ως τέτοια καταβάλλεται στην κατοικία του δανειστή ( κομίσιμη παροχή 321 Α.Κ. ). Μάλιστα δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση πληρωμής στις περιπτώσεις που εμποδίζεται να κάνει χρήση του μισθίου από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Άλλες υποχρεώσεις του μισθωτή είναι η μεταχείριση του μισθίου με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε και η επίδειξη καλής συμπεριφοράς τόσο προς τον εκμισθωτή, όσο και προς τους υπόλοιπους ενοίκους. Οφείλει να προστατεύει το μίσθιο, δεν υποχρεούται όμως να αποφεύγει φθορές ή μεταβολές του μισθίου που συνδέονται με τη συμφωνημένη χρήση. Έχει υποχρέωση για έξι μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης να επιτρέπει την επίσκεψη του μισθίου στους ενδιαφερομένους για τη μίσθωσή του, καθώς επίσης και να ανέχεται τη λήψη μέτρων από τον εκμισθωτή στο μίσθιο για τη συντήρηση, τη βελτίωση και ενδεχομένως τη μεταβολή του. Επιπλέον, υποχρέωση του μισθωτή αποτελεί η έγκαιρη ειδοποίηση του εκμισθωτή για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα που εμφανίζονται κατά 13 ΑΠ 605/2001, ΕλλΔνη 2002, σελ

17 τη διάρκεια της μίσθωσης, όπως και για τυχόν δικαιώματα που τρίτος αντιποιείται σ αυτό και τέλος η μη παρακράτηση του μισθίου μετά τη λήξη ή τη λύση της μίσθωσης. Η τελευταία υποχρέωση απόδοσης του μισθίου είναι συμβατική, αυτοτελής και εκκαθαριστική. Παρακράτηση του μισθίου υπάρχει όταν ο μισθωτής αρνείται παράνομα κατά τη λήξη της μίσθωσης να αποδώσει το μίσθιο παρά τη θέληση ανάληψης από τον εκμισθωτή. Δ. Δικαιώματα εκμισθωτή Ο εκμισθωτής ανάλογα με την υποχρέωση που αθετεί ο μισθωτής έχει και αντίστοιχα δικαιώματα. Έτσι στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν εκπληρώσει την υποχρέωσή του για καταβολή του μισθώματος, έχει ο εκμισθωτής τη δυνατότητα να απαιτήσει την καταβολή του οφειλόμενου μισθώματος κατά το 574 Α.Κ., να προβάλει την ένσταση της μη εκπλήρωσης της σύμβασης του άρθρου 374 Α.Κ., να ζητήσει αποζημίωση σύμφωνα με το 343 Α.Κ., να καταγγείλει τη σύμβαση με βάση το άρθρο 597 Α.Κ ή να υπαναχωρήσει από αυτή με βάση το 383 επ. Α.Κ. και τέλος να ζητήσει την απόδοση του μισθίου στην περίπτωση που καθυστερεί ο μισθωτής το μίσθωμα από δυστροπία. Στην περίπτωση της μη εκπλήρωσης από το μισθωτή της υποχρέωσής του για καλή χρήση του μισθίου και των παρεπόμενων υποχρεώσεών του δικαιούται ο εκμισθωτής να αξιώσει την εκ μέρους του μισθωτή εκπλήρωση της σύμβασης, να καταγγείλει τη σύμβαση κατά το άρθρο 594 Α.Κ. και να ζητήσει αποζημίωση σε κάθε περίπτωση που συντρέχει πταίσμα του μισθωτή με βάση τα άρθρα 914 και 594 Α.Κ. Να σημειωθεί μόνο ότι όταν ο μισθωτής αθετεί τις παρεπόμενες υποχρεώσεις του δικαιούται όπως είπαμε ο εκμισθωτής να καταγγείλει τη μίσθωση, όχι όμως σε κάθε περίπτωση, αλλά όταν εξαιτίας της συγκεκριμένης συμπεριφοράς η συνέχιση της μίσθωσης είναι μη αξιώσιμη. Τέλος για την περίπτωση της μη απόδοσης του μισθίου μετά τη λήξη ή τη λύση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση χρήσης καθώς και αποζημίωση για κάθε άλλη περαιτέρω ζημία του σύμφωνα με το 601 Α.Κ. 11

18 VIII. ΛΗΞΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΧΩΡΙΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ 1. ΓΕΝΙΚΑ Η λήξη της εμπορικής μίσθωσης επέρχεται για διάφορους λόγους, οι οποίοι κατατάσσονται σε δύο κατηγορίες, ανάλογα με το αν η λήξη επέρχεται με καταγγελία ή χωρίς. Πάντως κοινό χαρακτηριστικό γνώρισμά τους συνιστά η για το μέλλον μόνο αποσβεστική ενέργειά τους και η αυτοδίκαιη γένεση της αξίωσης προς απόδοση του μισθίου σύμφωνα με το 599 Α.Κ. Οι λόγοι λήξης της μίσθωσης χωρίς καταγγελία θεσμοθετούνται ειδικά με διατάξεις του π.δ., προβλέπονται όμως και από διατάξεις είτε του Α.Κ. είτε άλλων κλάδων του δικαίου, όπως για παράδειγμα για λόγους που απορρέουν από τις ρυθμίσεις του δικαίου των εμπορικών εταιριών ή θεμελιώνονται σε διατάξεις ειδικών νόμων, όπως του ν. 2882/2001 Κώδικας αναγκαστικών απαλλοτριώσεων ακινήτων. Στη συνέχεια θα ακολουθήσει μία σύντομη παράθεση των κυριότερων λόγων λήξης της επαγγελματικής μίσθωσης χωρίς καταγγελία αρχικά με βάση τις διατάξεις του Α.Κ. και κάποιων ειδικών νόμων και ακολούθως με βάση τις ειδικές διατάξεις του π.δ. 34/ ΛΗΞΗ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ Α.Κ. Α. Λήξη λόγω ακύρωσης της σύμβασης Η δυνατότητα ακύρωσης της ακυρώσιμης σύμβασης μετά την παράδοση της χρήσης του μισθίου στο μισθωτή αμφισβητείται. Σύμφωνα με την κρατούσα πάντως άποψη η ακύρωση αυτή δεν επιτρέπεται, αφού η κατ άρθρο 184 Α.Κ. αναδρομική ανατροπή των δικαιοπρακτικών αποτελεσμάτων της μίσθωσης και η γέννηση αξιώσεων αδικαιολόγητου πλουτισμού δεν συνάδουν με το διαρκή χαρακτήρα της μίσθωσης και την αδυναμία επιστροφής της πραγματοποιούμενης χρήσης του μισθίου. Έτσι το διαπλαστικό δικαίωμα της ακύρωσης κατά το άρθρο 154 Α.Κ. λειτουργεί μόνο για το μέλλον και εξομοιώνεται ουσιαστικά με δικαίωμα απρόθεσμης καταγγελίας της μίσθωσης. 12

19 Όλα τα ανωτέρω ισχύουν και στο πεδίο της εμπορικής μίσθωσης, ούτως ώστε σε περίπτωση ακύρωσης ακυρώσιμης εμπορικής μίσθωσης να επέρχεται και αυτοδίκαιη άρση της κατά το π.δ. 34/1995 προστασίας 14. Β. Λήξη λόγω συγχύσεως Με βάση το άρθρο 453 Α.Κ. όταν οι ιδιότητες δανειστή και οφειλέτη ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο επέρχεται απόσβεση της ενοχής με σύγχυση. Η σύγχυση ως γενικός αποσβεστικός λόγος της ενοχής επέρχεται είτε λόγω καθολικής είτε λόγω ειδικής διαδοχής και αφορά τόσο την κοινή όσο και την επαγγελματική μίσθωση. Έτσι, η σύμπτωση στο πρόσωπο του μισθωτή και της ιδιότητας του εκμισθωτή (π.χ. όταν ο μισθωτής κληρονομεί τον εκμισθωτή ή υπεισέρχεται στη θέση του εκμισθωτή λόγω κτήσεως του μισθίου ή λόγω απόκτησής του με αναγκαστικό πλειστηριασμό) επιφέρει αυτοδικαίως την απόσβεση της σύμβασης. Γ. Λήξη λόγω ανανεώσεως Η ανανέωση του άρθρου 436 Α.Κ. συνιστά αποσβεστικό λόγο κάθε διαρκούς ενοχής και κατ επέκταση και της επαγγελματικής μίσθωσης. Η συμφωνία για την κατάργηση της μέχρι τότε υφιστάμενης μίσθωσης αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της ανανέωσης και παρόλο που η σύμβαση της ανανέωσης πρόκειται για άτυπη σύμβαση στην επαγγελματική μίσθωση καθίσταται τυπική, καθώς καταλαμβάνεται από το άρθρο 5 παρ. 1 π.δ. 34/1995 και υπόκειται στον προβλεπόμενο από αυτήν αποδεικτικό τύπο 15. Δ. Λήξη λόγω καταστροφής του μισθίου Από το συνδυασμό των διατάξεων 574, 575, 336, 380 Α.Κ. συνάγεται ότι σε περίπτωση ολικής καταστροφής του μισθίου, μετά την παράδοση στο μισθωτή, από γεγονός που συνιστά ανώτερη βία ή για το οποίο κανείς από τους συμβαλλόμενους δεν βαρύνεται με υπαιτιότητα, έχουμε επιγενόμενη αδυναμία παροχής και επέρχεται κοινή απαλλαγή εκμισθωτή και μισθωτή, με αποτέλεσμα την αυτοδίκαιη λύση της σύμβασης 16. Οι διατάξεις αυτές 14 Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: ό.π., σελ Βλ. Παπαδάκη Χ.: Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, τόμος 2 ος, σελ

20 εφαρμόζονται ευθέως και στην εμπορική μίσθωση, ενώ σε περίπτωση μερικής καταστροφής, η μίσθωση συνεχίζεται εν μέρει, παρέχεται όμως στο μισθωτή δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο. Ε. Λήξη λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών Με βάση το άρθρο 388 Α.Κ. που ρυθμίζει την απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών, αν μεταβληθούν τα περιστατικά που είχαν συμφωνήσει τα μέρη από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, το δικαστήριο μπορεί με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμα. Η απόφαση αυτή κατά μία άποψη 17 λειτουργεί αναδρομικά, ενώ κατά άλλη 18 ενεργεί για το μέλλον και μόνο κατ εξαίρεση αναδρομικά. Αμφισβήτηση για την εφαρμογή της διάταξης αυτής στις διαρκείς συμβάσεις και κατ επέκταση και στην εμπορική μίσθωση δεν υπάρχει. Όμως στην περίπτωση της εμπορικής μίσθωσης η εφαρμογή της διάταξης αυτής περιορίζεται μόνο στο βαθμό που επιτρέπει τη λύση της σύμβασης κατά το ανεκτέλεστο μέρος της, καθώς σύμφωνα με τις διατάξεις 587, Α.Κ., οι λόγοι λύσεως της μίσθωσης ενεργούν μόνο για το μέλλον, ώστε να αποκλείεται η ευθεία εφαρμογή των κανόνων που συνεπάγονται την αναδρομική ανατροπή της εν λόγω σύμβασης. ΣΤ. Λήξη λόγω αντίθεσης στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη Σύμφωνα με το άρθρο 288 Α.Κ. ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Η εφαρμογή του ισχύει και στην εμπορική μίσθωση και μπορεί να οδηγήσει και σε ακραίες περιπτώσεις, όπως και στην κατάργηση της ενοχής, κάτι που γίνεται δεκτό και στη νομολογία, όταν εμφανίζεται απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών χωρίς να συντρέχουν οι ιδιαίτερες προϋποθέσεις της 388 Α.Κ. Κατά τ άλλα ισχύουν οι περιορισμοί 17 Βλ. Γεωργιάδη Αστ.: Ενοχικό Δίκαιο, γενικό μέρος, τόμος ΙΙ, σελ Βλ. Γεωργιάδη Απ. Σταθόπουλος Μ.: Αστικός Κώδικας, κατ άρθρο ερμηνεία, τόμος ΙΙ, γενικό ενοχικό, σελ

21 που αναφέρθηκαν στην παραπάνω περίπτωση του 388 Α.Κ., δηλαδή η λύση της μίσθωσης ενεργεί μόνο για το μέλλον. Ζ. Λήξη λόγω λύσεως και εκκαθαρίσεως της μισθώτριας εταιρίας Με βάση το άρθρο 72 Α.Κ. κάθε εταιρία με νομική προσωπικότητα εισέρχεται, μετά τη για οποιοδήποτε λόγο λύση της, αυτοδικαίως στο στάδιο της εκκαθάρισης, κατά το οποίο παύει να επιδιώκει τον σκοπό της, διατηρεί όμως τη νομική της προσωπικότητα για τις ανάγκες της εκκαθάρισης. Έτσι η λύση της μισθώτριας εταιρίας δεν επιφέρει τη λήξη της εμπορικής μίσθωσης, η οποία συνεχίζεται μέχρι την ολοκλήρωση της εκκαθάρισης. Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη η μισθωτική σχέση δεν περιλαμβάνεται στις εταιρικές εκκρεμότητες, από τις οποίες εξαρτάται η περαίωση της εκκαθάρισης και επομένως η μίσθωση εξακολουθεί να υφίσταται για όσο το μίσθιο είναι απαραίτητο για τις ανάγκες της εκκαθάρισης, ενώ λύεται αυτοδικαίως χωρίς να απαιτείται καταγγελία από τη στιγμή που το μίσθιο δεν είναι απαραίτητο για την ευόδωση της εκκαθάρισης αυτής 19. Η. Λήξη λόγω αναγκαστικής απαλλοτριώσεως του μισθίου Σύμφωνα με το άρθρο 4 του νέου Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (κυρώθηκε με το ν. 2882/2001 και τροποποιήθηκε με το ν. 2985/2002) η αναγκαστική απαλλοτρίωση της κυριότητας ακινήτου επιφέρει αυτοδικαίως και την απαλλοτρίωση κάθε κτίσματος και κατασκευής, ενώ με βάση το άρθρο 9 μετά τη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης κάθε νομέας ή κάτοχος του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε υποχρεούται να παραδώσει αυτό ελεύθερο στον υπέρ ου η απαλλοτρίωση εντός δέκα ημερών από την έγγραφη πρόσκληση αυτού. Συνάγεται λοιπόν από τις ως άνω διατάξεις ότι η συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης συνεπάγεται την αυτοδίκαιη απόσβεση όλων των ενοχικών συμβάσεων, οι οποίες συνδέονται με το ακίνητο που απαλλοτριώθηκε, συνακόλουθα λοιπόν και της μίσθωσης, ενώ παγίως γίνεται δεκτό ότι οι ως άνω διατάξεις βρίσκουν εφαρμογή και στην εμπορική 19 Βλ. Παπαδάκη Χ.: Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, τόμος 2 ος, σελ. 69 και Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ Αντίθετα βλ. Φίλιο Π.: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ

22 μίσθωση, δεδομένου ότι στο π.δ. 34/1995 δεν απαντάται διάταξη, που να προβλέπει ότι η μίσθωση διατηρείται και μετά την απαλλοτρίωση 20. Θ. Λήξη λόγω δυστροπίας Η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος αντιμετωπίζεται με διατάξεις τόσο του Α.Κ. όσο και του ΚΠολΔ, συγκεκριμένα με τα άρθρα 597 Α.Κ. και 66 ΕισΝΚΠολΔ. Το άρθρο 597 Α.Κ. παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα, ενώ το 66 ΕισΝΚΠολΔ χορηγεί σ αυτόν την προς απόδοση του μισθίου αξίωση, αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, εφόσον όμως ο εκμισθωτής δεν άσκησε το κατά την πρώτη διάταξη διαπλαστικό δικαίωμα. Με την εφαρμογή των διατάξεων αυτών συνέχονται και οι ρυθμίσεις των άρθρων 661 και 662 ΚΠολΔ. Η δεύτερη από τις διατάξεις αυτές, η οποία όμως δεν εφαρμόζεται στο πλαίσιο του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ, ορίζει ότι η άσκηση της αγωγής προς απόδοση του μισθίου ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, ενώ η πρώτη επιτρέπει στο μισθωτή που ενάγεται λόγω δυστροπίας να καταργήσει τη σχετική δίκη, καταβάλλοντας μέχρι την ολοκλήρωση της συζήτησης της αγωγής τα έως τότε ληξιπρόθεσμα μισθώματα και τα δικαστικά έξοδα, εκτός αν η δυστροπία είναι επανειλημμένη 21. Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών συνάγεται ότι η αξίωση προς απόδοση του μισθίου λόγω καταγγελίας κατά το 597 Α.Κ. θεμελιώνεται στο 599 Α.Κ. και επομένως προϋποθέτει λήξη της μίσθωσης. Αντίθετα η αγωγή που ασκείται κατά το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ νομική βάση έχει τη διάταξη αυτή και άρα προϋποθέτει την ύπαρξη της σύμβασης. Κατά συνέπεια η άσκηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης, αφού δεν περιέχει καταγγελία της 22. Η λύση της μίσθωσης επέρχεται στην περίπτωση αυτή είτε εκουσίως είτε με αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης που θα εκδοθεί. Η διάταξη λοιπόν του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ επιφέρει τη λήξη της μίσθωσης χωρίς καταγγελία και γι αυτό εντάσσεται στην παρούσα ενότητα. 20 Βλ. Παπαδάκη Χ.: Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, τόμος 2 ος, σελ. 70 και Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ ΑΠ 1606/1999, ΕλλΔνη 2000, σελ ΑΠ 921/1997, ΝοΒ 1998, σελ

23 3. ΛΗΞΗ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ Π.Δ. 34/1995 Α. Λήξη με αντίθετη συμφωνία των μερών Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 1 του π.δ. 34/1995 η μίσθωση λήγει οπωσδήποτε όταν παρέλθει ο υποχρεωτικός χρόνος διάρκειάς της, εκτός αν προκύψει άλλη συμφωνία των συμβαλλομένων συναπτόμενη με έγγραφο που φέρει βεβαία χρονολογία. Το έγγραφο αυτό είναι αποδεικτικό και πρέπει να αποκτήσει τη βέβαιη αυτή χρονολογία το αργότερο μέχρι την πρώτη συζήτηση στο ακροατήριο 23. Τέτοιες συμφωνίες είναι η ρητή συμφωνία λύσεως που μπορεί να τελεί και υπό αναβλητική προθεσμία, η συμφωνία σύντμησης της νόμιμης διάρκειας, η συμφωνία με την οποία συνομολογείται δικαίωμα του εκμισθωτή για υπαναχώρηση από τη μίσθωση και η συμφωνία με την οποία η ενέργεια της μίσθωσης τίθεται υπό διαλυτική εξουσιαστική υπέρ του εκμισθωτή αίρεση. Η αντισυμφωνία αυτή του άρθρου 5 παρ. 1 π.δ. 34/1995 είναι ενοχική και έχει διαπλαστική ενέργεια, μόνο όμως για το μέλλον 24. Το έγγραφο βεβαίας χρονολογίας δεν είναι απαραίτητο για την απόδειξη της λύσης της μίσθωσης με μεταγενέστερη συμφωνία των μερών εφόσον θα αποχωρήσει ο μισθωτής οικιοθελώς από το μίσθιο με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή 25. Όταν όμως πρόκειται για αυθαίρετη αποχώρηση, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης, αλλά εξακολουθεί να υφίσταται η μισθωτική σχέση και η απορρέουσα υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων 26. Β. Λήξη λόγω συμπληρώσεως της νόμιμης διάρκειας Η σύμβαση της εμπορικής μίσθωσης συνιστά σύμβαση ορισμένου χρόνου και σύμφωνα με το άρθρο 608 παρ. 1 Α.Κ. λήγει αυτοδικαίως με τη συμπλήρωση της νόμιμης διαρκείας της, όπως αυτή προσδιορίζεται με τις διατάξεις των άρθρων 5 παρ. 1,2 και 61 περ. δ π.δ. 34/1995. Η νόμιμη σήμερα διάρκεια είναι δωδεκαετής με δυνατότητα παράτασης για τέσσερα επιπλέον έτη (με εξαίρεση τις κατά το άρθρο 4 παρ. 1 εδ ιη μισθώσεις), 23 Βλ. Παπαδάκη Χ.: Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, τόμος 2 ος, σελ Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ ΑΠ 1086/2001, ΔΕΕ 2003, σελ ΜΠρΚαβ 52/2001, Αρμ. 2003, σελ

24 εφόσον ο εκμισθωτής δεν ασκήσει κατά του μισθωτή την αγωγή προς απόδοση του μισθίου εντός της αποκλειστικής προθεσμίας των εννέα μηνών. Με τη νόμιμη διάρκεια εξομοιώνεται και η συμβατική διάρκεια που εκτείνεται στο πέραν της δωδεκαετίας διάστημα, ανεξάρτητα αν αυτή συνομολογήθηκε αρχικά ή μεταγενέστερα, εφάπαξ ή τμηματικά (αρ. 5 παρ. 2 π.δ. 34/1995). Στην περίπτωση αυτή η μίσθωση λήγει με τη συμπλήρωση της συμβατικής διάρκειας. Όπως αναφέρθηκε παραπάνω σύμφωνα με τα άρθρο 60 π.δ. 34/1995 σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας πάγια αποζημίωση είκοσι τεσσάρων μηνών. Το ποσό αυτό δεν οφείλεται στην περίπτωση οικειοθελούς αποχώρησης του μισθωτή 27. Ενώ επίσης η αποζημίωση αυτή για αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας δεν οφείλεται στο μισθωτή και μετά τη λήξη της τετραετίας παράτασης της μίσθωσης 28. Στον χρόνο αυτόν συνυπολογίζεται και ο χρόνος της προγενέστερης μισθώσεως, στην περίπτωση που αυτή ανανεώνεται ή στην περίπτωση που καταργείται και συνάπτεται νέα μίσθωση μεταξύ των ιδίων προσώπων. Ενώ δεν προσμετράται ο χρόνος της προηγούμενης μίσθωσης, η οποία έχει λυθεί με καταγγελία, εκτός αν υπάρχει συμβατική ανάκληση της καταγγελίας 29. IX. ΛΥΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΛΟΓΩ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ i. ΈΝΝΟΙΑ, ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ, ΤΡΟΠΟΣ ΑΣΚΗΣΗΣ Ως καταγγελία της μισθώσεως νοείται γενικά το δικαίωμα του συμβαλλομένου να λύσει μονομερώς και για το μέλλον τη μισθωτική σχέση. Βασικές προϋποθέσεις της καταγγελίας αυτής αποτελούν η ύπαρξη έγκυρης και ενεργούς μισθώσεως και η συνδρομή του σχετικού δικαιώματος στο πρόσωπο ενός συμβαλλομένου. Ως προς τη νομική της φύση η καταγγελία πρόκειται για μονομερή δικαιοπραξία και ειδικότερα για μονομερή απευθυντέα δήλωση βουλήσεως, αφού με την άσκησή της ο καταγγέλλων επιφέρει μονομερώς το σκοπούμενο 27 ΑΠ 1426/2009, Αρμ. 2010, σελ. 352 και ΕφΑθ 4461/2003, ΕλλΔνη 2004, σελ ΑΠ 736/2005, «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 739/2005, ΕλλΔνη 2005, σελ και ΕφΑθ 1124/2005, ΕλλΔνη 2005, σελ ΑΠ 5496/2007, «ΝΟΜΟΣ» και ΑΠ 1486/2006, «ΝΟΜΟΣ». 18

25 αποσβεστικό αποτέλεσμα. Η καταγγελία καθίσταται ενεργή με μόνη την περιέλευσή της στον αντισυμβαλλόμενο. Η άσκησή της έχει ως συνέπεια την απόσβεση του όλου συμβατικού δεσμού της μίσθωσης, ενώ μερική καταγγελία, δηλαδή απόσβεση μόνο μέρους της σύμβασης, δεν είναι επιτρεπτή. Το αποσβεστικό αποτέλεσμα της καταγγελίας ενεργεί μόνο για το μέλλον με βάση τη γενική ρύθμιση του 587 Α.Κ. και δεν έχει αναδρομική δύναμη. Αποτελεί επιπλέον η καταγγελία διαπλαστικό δικαίωμα και μάλιστα μη αυτοτελές, ώστε να μην επιτρέπεται η αυτοτελής εκχώρησή του χωρίς τη μεταβίβαση της όλης μισθωτικής σχέσης. Επίσης, εφόσον δεν προβλέπεται από το νόμο κάτι διαφορετικό, είναι επιτρεπτός με συμφωνία των μερών ο περιορισμός ή αποκλεισμός της καταγγελίας για ορισμένο χρόνο. Τέλος η ανάκληση της καταγγελίας με μονομερή δήλωση εκείνου που καταγγέλλει επιτρέπεται μόνο στο πλαίσιο του 168 Α.Κ., δηλαδή εκτός αν πριν ή συγχρόνως με την περιέλευση στο λήπτη της περιέλθει σε αυτόν και η δήλωση ανάκλησής της 30. Ειδική περίπτωση είναι η ανάκληση της καταγγελίας για ιδιόχρηση. Η καταγγελία στην επαγγελματική μίσθωση είναι κατά κανόνα τυπική, απαιτείται δηλαδή έγγραφος τύπος, ο οποίος είναι μάλιστα συστατικός και όχι αποδεικτικός και η μη τήρηση του οποίου οδηγεί συνεπώς σε ακυρότητα της καταγγελίας. Όταν όμως η καταγγελία στηρίζεται σε λόγο του Α.Κ. και όχι σε ειδικό λόγο του π.δ. 34/1995, είναι κατά βάση άτυπη, ώστε μπορεί να ασκηθεί και σιωπηρώς. Δεν επιτρέπεται άσκηση υπό αίρεση, εκτός αν η πλήρωση της τελευταίας εξαρτάται από τη βούληση εκείνου στον οποίο απευθύνεται 31. Αντιθέτως η άσκηση με αίρεση δικαίου ή καταχρηστική επιτρέπεται, γιατί αυτή δε δημιουργεί εκκρεμότητα ως προς τις συνέπειες 32. Η καταγγελία που στηρίζεται σε ειδικό λόγο του π.δ. 34/1995 είναι συνήθως με προθεσμία. Στις περιπτώσεις αυτές και μέχρι την παρέλευση της προθεσμίας, η εμπορική μίσθωση είναι ισχυρή και τα μέρη εξακολουθούν να ευθύνονται για την τήρηση των υποχρεώσεων τους. Επίσης, η καταγγελία 30 ΑΠ 1473/2003, ΕλλΔνη 2005, σελ. 1109επ. 31 ΕφΑθ 6184/1999, ΕλλΔνη 2001, σελ. 1403επ. 32 ΑΠ 621/2000, ΕλλΔνη 2001, σελ

26 αυτή συνοδεύεται κατά βάση και με υποχρέωση αποζημίωσης σε βάρος του καταγγέλλοντος. Η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να ασκηθεί είτε εξωδίκως είτε δικαστικώς. Ως δικαστική επιδίωξη είναι η δήλωση που καταχωρείται στην αγωγή, με την οποία ασκείται η προς απόδοση του μισθίου αξίωση του εκμισθωτή. Έτσι ενώ η αγωγή προς απόδοση του μισθίου ισοδυναμεί με καταγγελία, δεν ισχύει το ίδιο και για την αγωγή για δυστροπία 33. Τέλος είναι αμφιλεγόμενο κατά πόσο απαιτείται στην καταγγελία να αναφέρεται ο συγκεκριμένος λόγος, για τον οποίο αυτή γίνεται. Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη δεν απαιτείται. Υπάρχει όμως περίπτωση στην έκτακτη καταγγελία, ανάλογα με τις συνθήκες της συγκεκριμένης κάθε φορά περίπτωσης, να υποχρεωθεί ο καταγγέλλων σε ανακοίνωση του λόγου καταγγελίας, ενώ στην αντίθετη περίπτωση υποχρεούται σε αποζημίωση, χωρίς να θιγεί όμως το κύρος της καταγγελίας 34. Στη συνέχεια θα αναλύσουμε τις περιπτώσεις λύσης της εμπορικής μίσθωσης λόγω καταγγελίας, αναφερόμενοι πρώτα στους λόγους καταγγελίας που προβλέπονται στον Αστικό Κώδικα και έπειτα στους ειδικά προβλεπόμενους λόγους καταγγελίας του π.δ. 34/1995. Στο σημείο αυτό να αναφερθεί ότι είναι δυνατή 35 η άσκηση πολλαπλής ή σωρευτικής καταγγελίας για διαφορετικούς λόγους στηριζόμενους σε κανόνες του ουσιαστικού δικαίου, εφόσον δεν αντιφάσκουν μεταξύ τους, όπως για παράδειγμα η καταγγελία για κατεδάφιση επικίνδυνου και ετοιμόρροπου μισθίου συρρέει με την καταγγελία για σπουδαίο λόγο. Για κάποιους λόγους όμως που ισχύουν ταυτόχρονα εφαρμόζεται η διαζευκτική συρροή, με αποτέλεσμα να επιλέξει ο συμβαλλόμενος το λόγο καταγγελίας που είναι ευνοϊκότερος για αυτόν. Για παράδειγμα αν ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για ιδιόχρηση, για ανοικοδόμηση και για κακή χρήση του μισθίου, θα επιλέξει την ευνοϊκότερη τρίτη λύση, καθώς είναι απρόθεσμη και δεν συνεπάγεται υποχρέωση αποζημίωσης του μισθωτή Βλ. Φίλιο Π.: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ Βλ. Τσούμα Β. και Σπυροπούλου Χ.: Το Δίκαιο των ακινήτων, 2007, σελ Βλ. Αρχανιωτάκη Γ.: ό.π., σελ

27 ii. ΛΟΓΟΙ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ α) Καταγγελία για σπουδαίο λόγο Τόσο η θεωρία 37 όσο και η νομολογία 38 αναγνωρίζει την καταγγελία για σπουδαίο λόγο, θεμελιώνοντας τη θέση αυτή αφενός στην αναλογία δικαίου και ειδικότερα στα άρθρα 672 Α.Κ και 766 Α.Κ και αφετέρου στην αρχή της συναλλακτικής καλής πίστης του άρθρου 288 Α.Κ. Ως σπουδαίος λόγος 39 νοείται κάθε γεγονός, το οποίο κατά τις αρχές της συναλλακτικής πίστης και των χρηστών ηθών καθιστά μη ανεκτή την εξακολούθηση της συμβατικής δέσμευσης για το ένα τουλάχιστον από τα μέρη, λόγω κλονισμού της σχέσης εμπιστοσύνης. Η καταγγελία αυτή δεν προϋποθέτει υπαιτιότητα του αντισυμβαλλομένου. Αρκεί τα περιστατικά που αποτελούν το σπουδαίο λόγο να μην ανάγονται αποκλειστικά στο πρόσωπο του καταγγέλλοντος. Μπορεί άρα να ανάγονται στο μίσθιο και στην κατάσταση ή τις ιδιότητές του σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Πρόκειται για άτυπη και απρόθεσμη καταγγελία και δε γεννά υποχρέωση αποζημίωσης σε βάρος του καταγγέλλοντος. Όταν όμως τα περιστατικά που συγκροτούν το σπουδαίο λόγο πληρούν και τους όρους επώνυμου λόγου καταγγελίας ( κατά τον Α.Κ. ή το π.δ. 34/1995 ), η καταγγελία προσλαμβάνει τα προβλεπόμενα για το συγκεκριμένο επώνυμο λόγο χαρακτηριστικά. Έτσι αν η κατά τον επώνυμο λόγο καταγγελία είναι τυπική ή υπό προθεσμία, στους ίδιους πρόσθετους όρους υπόκειται και η καταγγελία για σπουδαίο λόγο. Πάντως επειδή ήδη με το προεδρικό διάταγμα έχει θεσπιστεί μεγάλος αριθμός ειδικών λόγων καταγγελίας, οι οποίοι κρίνονται επαρκείς για την εξυπηρέτηση των συμφερόντων των μερών, ο σπουδαίος λόγος πρέπει να προσδιορίζεται στενά 40. Για παράδειγμα έχει κριθεί ότι υπάρχει σπουδαίος λόγος όταν η συνέχιση της χρήσης του μισθίου καθίσταται εντελώς ανέφικτη, επειδή έχουν μεσολαβήσει μεταβολές στις περιουσιακές ή προσωπικές 37 Βλ. Κορνηλάκη Π.: Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, τόμος ΙΙ, σελ ΑΠ 441/2000, ΕλλΔνη 41/2000, σελ η οποία υποστηρίζει ότι η εμπορική μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί και πριν από το χρόνο λήξης της αν συντρέχει σπουδαίος λόγος, ενόψει του οποίου η παράταση της ζωής της ειρημένης σύμβασης θα απέβαινε υπέρμετρα δυσβάσταχτη για τον καταγγέλλοντα και ΑΠ 593/2000, ΕλλΔνη 2000, σελ ΑΠ 1639/2005, ΝοΒ 2006, σελ ΕφΠειρ 67/2010, «ΝΟΜΟΣ» και Βλ. Τσούμα Β. και Σπυροπούλου Χ.: Το Δίκαιο των ακινήτων, 2007, σελ

28 σχέσεις του καταγγέλλοντος 41, όπως επίσης και μία σοβαρή ασθένεια του μισθωτή 42. β) Καταγγελία για παράβαση συμβατικού όρου Έχει υποστηριχθεί ότι η παράβαση όρου της μίσθωσης δεν αποτελεί λόγο καταγγελίας της επαγγελματικής μίσθωσης, εκτός αν μπορεί να ενταχθεί σε κάποιον επώνυμο λόγο καταγγελίας του Α.Κ. ή του νόμου 43. Από την άλλη όμως επικρατεί ιδίως στη νομολογία η άποψη ότι επιτρέπεται η καταγγελία για παράβαση όρου 44. Ο όρος αυτός μπορεί να είναι ουσιώδης ή επουσιώδης, χωρίς να απαιτείται η παράβασή του να βλάπτει ή να θέτει σε κίνδυνο το μίσθιο. Η παράβασή του όμως πρέπει να οφείλεται σε γεγονός για το οποίο υπέχει ευθύνη ο παραβάτης 45. Η καταγγελία είναι απρόθεσμη, δεν προϋποθέτει προηγούμενη διαμαρτυρία εκείνου που καταγγέλλει, ούτε αποκλείει άλλους λόγους καταγγελίας που τυχόν συρρέουν. Για παράδειγμα έχει κριθεί ότι αυθαίρετη μετατροπή της χρήσης του μισθίου από κινηματογράφο σε νυχτερινό κέντρο παρέχουν στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης 46, όπως συμβαίνει και στην περίπτωση αυθαίρετων κατασκευών στο μίσθιο, αρκεί πάντως να έχει προβλεφθεί όρος στο μισθωτήριο περί καταγγελίας για αντισυμβατική συμπεριφορά 47. γ) Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης Σύμφωνα με το άρθρο 585 Α.Κ. σε κάθε περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως στο μισθωτή, ολικά ή μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση του μισθίου ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να 41 ΑΠ 441/2000, ΕλλΔνη 2000, σελ ΕφΑθ 9911/1997, ΕΔΠ 1999, σελ Βλ. Φίλιο Π.: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ ΑΠ 593/2001, ΕλλΔνη 2002, σελ. 1416, ΑΠ 492/1999, ΕλλΔνη 1999, σελ. 1052επ. και Παπαδάκη Χ.: Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, τόμος 2 ος, σελ ΑΠ 1097/2004, ΕλλΔνη 2005, σελ ΑΠ 424/2002, ΔΕΕ 2003, σελ ΑΠ 491/1998, ΕλλΔνη 1998, σελ

29 καταγγείλει τη μίσθωση και χωρίς προθεσμία, αν εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης. Η μη παραχώρηση μπορεί να γίνει με οποιοδήποτε τρόπο, όπως για παράδειγμα υπερημερία, αδυναμία και ελλείψεις μισθίου (πραγματικές ή νομικές) εφόσον γι αυτές υπάρχει ευθύνη, ενώ αποκλείεται στις περιπτώσεις που δεν ευθύνεται γι αυτές ο εκμισθωτής. Έχει επικρατήσει να εφαρμόζεται το άρθρο 585 Α.Κ. όταν είναι σημαντική η ζημία του μισθωτή από τη μη παραχώρηση της χρήσης, ενώ όταν είναι ασήμαντη ή επουσιώδης δεν παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα αυτό. δ) Καταγγελία λόγω κινδύνου της υγείας του μισθωτή Θέμα γεννάται σχετικά με το αν είναι δυνατή η εφαρμογή του άρθρου 588 Α.Κ. στις εμπορικές μισθώσεις. Κατά μία άποψη δεν εφαρμόζεται η διάταξη αυτή, επειδή προϋποθέτει μίσθωση κατοικίας 48. Κατά άλλη άποψη, η ως άνω διάταξη εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, καθώς ο χαρακτήρας της διάταξης και ο σκοπός που αυτή επιδιώκει - η προστασία δηλαδή της υγείας των ενοικούντων στο μίσθιο δεν αφήνουν περιθώρια για διακρίσεις μεταξύ αστικής και εμπορικής μίσθωσης 49. Η καταγγελία αυτή είναι άμεση απρόθεσμη και δεν απαιτείται να ταχθεί προηγουμένως προθεσμία προς άρση της κατάστασης που δημιουργεί τον κίνδυνο 50. Βασική προϋπόθεση για την εφαρμογή της διάταξης είναι ο κίνδυνος της υγείας των προστατευόμενων από τη διάταξη προσώπων, και μάλιστα ο κίνδυνος αυτός θα πρέπει να είναι σπουδαίος. Περαιτέρω, θα πρέπει ο κίνδυνος να προέρχεται από το μίσθιο, ενώ αμφισβητείται η επίδραση του πταίσματος επί του δικαιώματος καταγγελίας. Κατά μία άποψη εφαρμόζεται η διάταξη έστω και αν οι επικίνδυνες συνθήκες οφείλονται σε πταίσμα του επικαλούμενου τη διάταξη προσώπου και απλώς υποχρεούται σε αποζημίωση του αντισυμβαλλόμενου του, ενώ κατά την αντίθετη, κρατούσα άποψη ο κίνδυνος δεν πρέπει να οφείλεται σε πταίσμα του επικαλούμενου τη διάταξη προσώπου. Τέλος ο κίνδυνος μπορεί να οφείλεται σε ποικίλα αίτια και καταστάσεις ( π.χ. υπερβολική υγρασία, εκπομπές καπνού, αιθάλης, 48 Βλ. Φίλιο Π.: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ. 204 και Αρχανιωτάκη Γ.: Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ Βλ. Παπαδάκη Χ.: Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, τόμος 2 ος, σελ ΜΠρΘεσ 28742/2003, Αρμ. 2006, σελ