Περιεχόμενα 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗ - ΑΝΑΛΥΣΗ... 4

Transcript

1 Περιεχόμενα 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗ - ΑΝΑΛΥΣΗ Χωροταξικά δεδομένα περιοχής μελέτης Γεωγραφικός εντοπισμός της περιοχής μελέτης Διοικητικά δεδομένα περιοχής μελέτης Εξαρτήσεις - εξυπηρετήσεις Συνδέσεις με την ευρύτερη περιοχή Πολεοδομικά δεδομένα περιοχής μελέτης Χρήσεις γης Κατάσταση οικοδομημένου χώρου ποιότητα κτισμάτων Υλοποιημένος μέσος συντελεστής δόμησης και πραγματοποιημένη κάλυψη Ιδιοκτησιακό καθεστώς κατάτμηση γης Οδικό δίκτυο Τεχνική υποδομή δίκτυα κοινής ωφέλειας Θεσμοθετημένες Πολεοδομικές Ενότητες Υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δόμησης Συμπεράσματα ανάλυσης γενική διάγνωση κατευθύνσεις Γ.Π.Σ ΠΡΟΤΑΣΗ Εισαγωγή Πλαίσιο Στόχοι Δομικό σχέδιο καθορισμός πολεοδομικών ενοτήτων - προσαρμογή των προτάσεων του εγκεκριμένου Γ.Π.Σ Ισοζύγιο μελέτης Πρόταση για τις χρήσεις γης Χρήσεις γης Κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις Πρόταση για την κυκλοφοριακή οργάνωση Η διευθέτηση του κυκλοφοριακού δικτύου Οι κυκλοφοριακές ρυθμίσεις ως προς τις συλλεκτήριες οδούς Τοπικές οδοί πεζόδρομοι δρόμοι ήπιας κυκλοφορίας (woonerf) Οργάνωση των οικοδομήσιμων χώρων και όροι δόμησης

2 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η Πολεοδομική Μελέτη των περιοχών επέκτασης - αναθεώρησης των οικισμών του Δήμου Θερμαϊκού εκπονείται σύμφωνα με την από υπογραφείσα σύμβαση ανάμεσα στο Δήμο Θερμαϊκού και στη σύμπραξη των γραφείων «ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ Α.Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΩΝ ΕΡΓΩΝ ΥΠΟΔΟΜΗΣ», «ΓΑΙΑ Α.Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ Δ.ΜΑΜΟΥΝΗΣ & ΣΙΑ», «ΣΙΟΛΙΔΗΣ ΙΩΑΝΝΗΣ» και «ΧΑΤΖΟΠΟΥΛΟΣ ΙΩΑΝΝΗΣ». Αντικείμενο της σύμβασης, όπως περιγράφεται στο άρθρο 1 της προαναφερθείσας σύμβασης, αποτελεί η εκπόνηση της μελέτης «Κτηματογράφηση, Πολεοδόμηση και Πράξης εφαρμογής στις περιοχές του εγκεκριμένου σχεδίου και της επέκτασης της Άνω Περαίας, καθώς και των Άνω Νέων Επιβατών, και στην επέκταση της Αγίας Τριάδας», όπως αυτές καθορίστηκαν στο εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Θερμαϊκού. Η κτηματογραφική αποτύπωση με ορθογώνιες συντεταγμένες σε κλίμακα 1:1000 έχει ήδη πραγματοποιηθεί και παρέχει τα ψηφιακά τοπογραφικά υπόβαθρα για την εκπόνηση της πολεοδομικής μελέτης, η οποία θα ολοκληρωθεί σε τρία στάδια. Μετά την έγκριση της παρούσας πολεοδομικής μελέτης θα ακολουθήσει η σύνταξη της υψομετρικής μελέτης, καθώς και της πράξης εφαρμογής. Επίσης, εκτός από τη μελέτη της κτηματογράφησης, η οποία ολοκληρώθηκε με την παράδοση του Α Σταδίου της πολεοδομικής μελέτης, συντάσσεται ταυτόχρονα με την πολεοδομική μελέτη και η μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας της περιοχής, σύμφωνα με τις προδιαγραφές που ορίζονται στη με αριθ /3696/98 (Φ.Ε.Κ. 723Β / ) Υπουργική Απόφαση, ενώ έχει ήδη εκπονηθεί η απαραίτητη μελέτη καθορισμού των οριογραμμών των ρεμάτων που υφίστανται στην περιοχή μελέτης, σύμφωνα με το άρθρο 5 του Ν.3010/2002. Η παρούσα μελέτη εκπονείται σύμφωνα με τις προδιαγραφές που εγκρίθηκαν με την υπ αριθμ. 5731/1146/ (Φ.Ε.Κ. 329Β / ) Απόφαση Υπουργού ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. «Τεχνικές προδιαγραφές εκπονήσεως πολεοδομικών μελετών και αμοιβές μηχανικών για την εκπόνηση αυτών», σε συνδυασμό με τις προδιαγραφές που εφαρμόστηκαν στα πλαίσια της ΕΠΑ (για οικισμούς μεγαλύτερους των κατοίκων Υ.Α.Γ.44468/4377/ ), καθώς και με τα πολεοδομικά σταθερότυπα που εγκρίθηκαν με την υπ αριθμ / (Φ.Ε.Κ. 285Δ / ) Απόφαση Υπουργού ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Η μελέτη πολεοδόμησης συντάσσεται ακολουθώντας τις κατευθύνσεις του εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Δήμου Θερμαϊκού (Υ.Α. 8207/2007 Φ.Ε.Κ. 110ΑΑΠ/ ). Στόχος της 2

3 μελέτης αποτελεί η εφαρμογή των κατευθύνσεων και των προτάσεων του εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, με σκοπό την οικιστική ανάπτυξη και την πολεοδομική οργάνωση των περιοχών επέκτασης του Δήμου Θερμαϊκού. Παράλληλα με την οικιστική ανάπτυξη του εν λόγω Δήμου, επιτυγχάνεται η προστασία των υδατορευμάτων, καθώς επίσης και των δασικών εκτάσεων που υπάρχουν στην περιοχή μελέτης. Το παρόν τεύχος αποτελεί την Τεχνική Έκθεση του διορθωμένου Β1 Σταδίου της Πολεοδομικής Μελέτης και αφορά από γεωγραφικής άποψης την πολεοδομική ενότητα Π.Ε. 4Α. Στις επόμενες παραγράφους που ακολουθούν, αναλύονται τα στοιχεία της ως άνω περιοχής μελέτης, σε σχέση με τα χωροταξικά, περιβαλλοντικά, και πολεοδομικά δεδομένα (υφιστάμενες χρήσεις γης, υφιστάμενο καθεστώς δόμησης, τρέχουσα και μελλοντική οικιστική ανάπτυξη). Επισημαίνεται ότι πολλά στοιχεία της πρότασης είναι κοινά και για τις υπόλοιπες Πολεοδομικές Ενότητες, ενώ κάποια άλλα στοιχεία ανάλυσης αναφέρονται σε κάθε Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θερμαϊκού, λόγω αντίστοιχης καταγραφής κατά τις απογραφές. Επίσης, στα πλαίσια της πρότασης, διατυπώνεται η χωροθέτηση κοινόχρηστων και κοινωφελών χρήσεων γης, η διαμόρφωση και ιεράρχηση του οδικού δικτύου, καθώς και η πρόταση νέων όρων δόμησης, με βάση τις κατευθύνσεις του εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου. Το Β1 Στάδιο εκπονήθηκε σύμφωνα με τις κατευθύνσεις της Διευθύνουσας Υπηρεσίας που περιλαμβάνονταν στην εντολή έναρξης της Β Φάσης της Πολεοδομικής Μελέτης (έγγραφο με Αρ. Πρωτ / ), και με τις διορθώσεις που ζητήθηκαν με το έγγραφο με Αρ. Πρωτ / της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών και Περιβάλλοντος του Δήμου Θερμαϊκού. Ουσιαστική για την πρόοδο της μελέτης υπήρξε η απρόσκοπτη συνεργασία με την Διευθύνουσα Υπηρεσία (Επιβλέπουσες Μ. Μανδαλά, Μ. Λουκαΐδου) καθώς και με φορείς που οι αρμοδιότητες τους άπτονται επιμέρους ζητημάτων σχεδιασμού. Στο παρόν τεύχος έγινε εναρμόνιση των προτεινόμενων χρήσεων γης, του Β 1 Σταδίου της μελέτης, σύμφωνα με τη διαδικασία που περιγράφεται στην παράγραφο 3α του αρθ.33 του νέου χωροταξικού νόμου Ν.4269/

4 2. ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗ - ΑΝΑΛΥΣΗ 2.1. Χωροταξικά δεδομένα περιοχής μελέτης Γεωγραφικός εντοπισμός της περιοχής μελέτης Η περιοχή μελέτης υπάγεται διοικητικά στο Δήμο Θερμαϊκού και συγκεκριμένα στη Δημοτική Ενότητα Θερμαϊκού, της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και εντοπίζεται περίπου 20 χιλιόμετρα νότια του κέντρου της πόλης της Θεσσαλονίκης. Η Δ.Ε. Θερμαϊκού συνορεύει από τη δυτική και νοτιοδυτική πλευρά της με τη Δ.Ε. Μηχανιώνας, από τη νότια πλευρά της με τη Δ.Ε. Επανομής και από την ανατολική και νοτιοανατολική πλευρά της με το Δήμο Θέρμης, ενώ από τη βόρεια πλευρά της «βρέχεται» από τα νερά του Θερμαϊκού Κόλπου. Η Δ.Ε. αποτελείται από τρεις Δημοτικές Κοινότητες που διασφαλίζουν θαλάσσιο μέτωπο προς το Θερμαϊκό Κόλπο (βλ. σχετικά την Εικόνα που ακολουθεί): πρόκειται για τις Κοινότητες της Περαίας, των Επιβατών και της Αγίας Τριάδας (από τα ανατολικά προς τα δυτικά), ενώ έδρα του Δήμου αποτελεί ο οικισμός της Περαίας. Σήμερα, η πλειοψηφία των οικιστικών περιοχών του Δήμου αναπτύσσεται στο παραλιακό μέτωπο, στα βόρεια της οδού Θεσσαλονίκης Ν.Μηχανιώνας, καθώς και στις περιοχές των εγκεκριμένων σχεδίων πόλης της Άνω Περαίας και των Άνω Νέων Επιβατών, στα νότια της εν λόγω οδού. Επίσης, διάσπαρτη εκτός σχεδίου δόμηση παρουσιάζεται στις υπό ένταξη στο σχέδιο περιοχές. Εικόνα 2.1.1: Οι τρεις Δημοτικές Κοινότητες της Δ.Ε.Θερμαϊκού 4

5 Ειδικότερα, η περιοχή πολεοδόμησης, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ., αφορά κυρίως στις περιοχές νότια της οδού Θεσσαλονίκης Ν.Μηχανιώνας, με εξαίρεση την περιοχή της επέκτασης της Κάτω Περαίας, την περιοχή της Ε.Μ.Ο. στο ανατολικό τμήμα του Δήμου, την περιοχή της Ζώνης Αναπτυξιακών Δραστηριοτήτων Ζ.Α.Δ.1, επίσης στα ανατολικά της Κάτω Περαίας, καθώς και μία περιοχή επέκτασης της Αγίας Τριάδας στα δυτικά της προαναφερθείσας οδού και μέχρι το όριο της Δημοτικής Ενότητας (βλ. σχετικά την Εικόνα που ακολουθεί). Εικόνα 2.1.2: Οι περιοχές επέκτασης που πολεοδομούνται στο Δήμο Θερμαϊκού οι περιοχές οικιστικής ανάπτυξης φαίνονται στην εικόνα με το κιτρινωπό χρώμα 5

6 2.1.2 Διοικητικά δεδομένα περιοχής μελέτης Οι τρεις Δημοτικές Κοινότητες της Περαίας, των Ν.Επιβατών και της Αγίας Τριάδας, όπως προαναφέρθηκε, ανήκουν διοικητικά στο Δήμο Θερμαϊκού, ο οποίος ως Οργανισμός Πρωτοβάθμιας Τοπικής Αυτοδιοίκησης, υπάγεται στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας (Οργανισμός Δευτεροβάθμιας Τοπικής Αυτοδιοίκησης) και στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Μακεδονίας - Θράκης (όργανο κεντρικής διοίκησης). Σύμφωνα με το Ρυθμιστικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης, ο Δήμος Θερμαϊκού ανήκει στη Λοιπή Ζώνη και εμφανίζεται ως αστική περιοχή με αξιοσημείωτη πληθυσμιακή ανάπτυξη την τελευταία εικοσαετία. Υπογραμμίζεται ότι με το Πρόγραμμα «Καλλικράτης» του Υπουργείου Εσωτερικών, Αποκέντρωσης και Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης ο πρώην Δήμος Θερμαϊκού συνενώνεται με τους πρώην Δήμους Μηχανιώνας και Επανομής, ώστε να σχηματιστεί ο νέος διευρυμένος Δήμος Θερμαϊκού Εξαρτήσεις - εξυπηρετήσεις Όσον αφορά στον τομέα των υπηρεσιών, αλλά και των κοινωνικών υποδομών, η περιοχή μελέτης εξυπηρετείται από: Τα Νοσοκομεία της Θεσσαλονίκης, το Κέντρο Υγείας Ν.Μηχανιώνας και τα Αγροτικά Ιατρεία Περαίας και Ν.Επιβατών. Επίσης, υφίσταται μία ιδιωτική κλινική στην Περαία, καθώς και ιδιωτικό θεραπευτήριο χρόνιων νοσημάτων στους Ν.Επιβάτες. Εγκαταστάσεις διοίκησης, που περιλαμβάνουν τα γραφεία του Δήμου στην Περαία, καθώς και τα πρώην κοινοτικά καταστήματα Ν.Επιβατών και Αγ.Τριάδας. Εγκαταστάσεις πρόνοιας, οι οποίες περιλαμβάνουν βρεφονηπιακό σταθμό στους Ν.Επιβάτες, δύο παιδικούς σταθμούς στην Περαία, ιδιωτικό παιδικό σταθμό στους Ν.Επιβάτες και Κ.Α.Π.Η. που λειτουργεί στο χώρο του πρώην κοινοτικού καταστήματος Ν.Επιβατών. Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, οι οποίες απαρτίζονται από το πολιτιστικό κέντρο της Περαίας, καθώς και τους Ιερούς Ναούς σε όλους τους οικισμούς. Εγκαταστάσεις εκπαίδευσης, οι οποίες αποτελούνται από τρία διθέσια Νηπιαγωγεία στην Περαία, ένα στους Ν.Επιβάτες και ένα στην Αγ.Τριάδα, δύο Δημοτικά Σχολεία στην Περαία και από ένα στους Ν.Επιβάτες και στην Αγία Τριάδα, από ένα Γυμνάσιο στην Περαία και στους Ν.Επιβάτες και ένα Γυμνάσιο-Λύκειο στην Περαία. Στις εγκαταστάσεις εκπαίδευσης 6

7 περιλαμβάνονται επίσης και οι εγκαταστάσεις του Οργανισμού Τουριστικής Εκπαίδευσης και Κατάρτισης στην Περαία. Αθλητικές εγκαταστάσεις, οι οποίες περιλαμβάνουν εκτός από διάσπαρτα γήπεδα αθλοπαιδιών και στους τρεις οικισμούς, γήπεδα ποδοσφαίρου επίσης και στους τρεις οικισμούς, καθώς και κλειστό Γυμναστήριο στην Περαία, αλλά και «Πυρήνα Β» αθλητικών εγκαταστάσεων που δεν έχει ολοκληρωθεί πλήρως η υλοποίησή του. Το Αστυνομικό Τμήμα στους Κάτω Ν.Επιβάτες. Το Υποκατάστημα Ι.Κ.Α. Καλαμαριάς και τα ιατρεία του Ι.Κ.Α. στο 2ο Γενικό Νοσοκομείο Ι.Κ.Α. στη Νέα Κρήνη Καλαμαριάς. Το Υποκατάστημα Ο.Τ.Ε. Περαίας. Το Υποκατάστημα Ε.Λ.Τ.Α. στους Ν.Επιβάτες. Το Υποκατάστημα της Δ.Ο.Υ. Καλαμαριάς. Το Υποκατάστημα Δ.Ε.Η. Ανατολικής Θεσσαλονίκης (στην οδό Παπαναστασίου 63 & Πριάμου). Το Κτηματολογικό Γραφείο Καλαμαριάς. Το 5ο Γραφείο Πρωτοβάθμιας Εκπαίδευσης Ανατολικής Θεσσαλονίκης στην Περαία, που υπάγεται στη Διεύθυνση Εκπαίδευσης Ανατολικής Θεσσαλονίκης με έδρα τη Θεσσαλονίκη (στη συμβολή των οδών Κατσιμίδη και Μήλου). Το 3ο Γραφείο Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης Θεσσαλονίκης στην Καλαμαριά, που υπάγεται στη Διεύθυνση Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης Θεσσαλονίκης με έδρα τη Θεσσαλονίκη (στην οδό Σαπφούς). Το Κέντρο Συμβουλευτικής και Προσανατολισμού στην Περαία (υπάγεται στη Διεύθυνση Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης Ανατολικής Θεσσαλονίκης). Την Πυροσβεστική Διοίκηση Νομού Θεσσαλονίκης στη Θεσσαλονίκη (περιοχή Μαρτίου). Το Λιμεναρχείο και το Τελωνείο της Ν.Μηχανιώνας. Το Κέντρο Εξυπηρέτησης Πολιτών στους Ν.Επιβάτες. Τη Μητρόπολη Καλαμαριάς για θρησκευτικά θέματα. Τα Δικαστήρια της Θεσσαλονίκης (Πρωτοδικείο, Πταισματοδικείο, Ειρηνοδικείο). Το Δασαρχείο Θεσσαλονίκης. Ο Δήμος Θερμαϊκού εξαρτάται από τη Θεσσαλονίκη για όλες τις λοιπές διοικητικές υπηρεσίες. Ο Δήμος δεν παρουσιάζει αυτάρκεια σε όλα τα είδη λιανικού εμπορίου, τροφίμων, ρουχισμού και οικιακού εξοπλισμού, και εξαρτάται 7

8 κυρίως από τις αγορές της Θεσσαλονίκης, αλλά και τα εμπορικά κέντρα που έχουν αναπτυχθεί στην περιοχή μεταξύ Θεσσαλονίκης και Περαίας για διάφορα καταναλωτικά προϊόντα, γεγονός που υπογραμμίζει τον περιαστικό χαρακτήρα του. Τέλος, ο Δήμος Θερμαϊκού υπάγεται στην Πολεοδομία Θέρμης ενώ για τα θέματα χωρικού σχεδιασμού στη Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωροταξικού Σχεδιασμού της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και στην αντίστοιχη Διεύθυνση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας - Θράκης Συνδέσεις με την ευρύτερη περιοχή Ο Δήμος Θερμαϊκού συνδέεται με τη Θεσσαλονίκη μέσω της οδού Γεωργικής Σχολής, η οποία, μετά τον κόμβο του αεροδρόμιου, μετονομάζεται σε οδό Θεσσαλονίκης. Η εν λόγω οδός διακρίνεται για το ικανοποιητικό πλάτος της, το οποίο όμως παρουσιάζει μεταβλητότητα, αφού πριν και μετά τον κόμβο του αεροδρόμιου οι τρεις λωρίδες ανά διεύθυνση γίνονται δύο, ενώ πριν τον οικισμό της Περαίας, το πλάτος μειώνεται δραματικά σε μία λωρίδα ανά διεύθυνση και χωρίς στηθαίο στη μέση. Επίσης, οι πολλοί φωτεινοί σηματοδότες στους ισόπεδους κόμβους, σε συνδυασμό με τους αυξημένους κυκλοφοριακούς φόρτους τις ώρες αιχμής, καθιστούν προβληματικό το επίπεδο εξυπηρέτησης της εν λόγω οδού. Επιπρόσθετα, ο Δήμος Θερμαϊκού συνδέεται μέσω των οικισμών Πλαγιαρίου και Τριλόφου με την οδό Θεσσαλονίκης Μουδανίων, καθώς και με την Περιφερειακή Οδό, είτε μέσω της οδού Θεσσαλονίκης Μουδανίων, είτε μέσω της οδού Γεωργικής Σχολής. Το λιμάνι και το αεροδρόμιο της Θεσσαλονίκης εξυπηρετούν τις ακτοπλοϊκές και αεροπορικές μεταφορές των κατοίκων του Θερμαϊκού, ενώ τις χερσαίες μεταφορές συμπληρώνουν τα τρένα του Ο.Σ.Ε. και τα Κ.Τ.Ε.Λ. Η σύνδεση του Δήμου και της Θεσσαλονίκης με μέσα μαζικής μεταφοράς είναι εφικτή μόνο με λεωφορεία του Ο.Α.Σ.Θ. Πιο συγκεκριμένα, η Θεσσαλονίκη συνδέεται με τους τρεις οικισμούς μέσω του Ανατολικού Σταθμού ΙΚΕΑ: σε αυτόν καταλήγουν οι γραμμές 02 και 03 με αφετηρία το Ν.Σ. Σταθμό και η γραμμή 08 με αφετηρία το σταθμό των Κ.Τ.Ε.Λ. Με αφετηρία τον Ανατολικό Σταθμό ΙΚΕΑ ξεκινούν οι γραμμές 72 και 76 με προορισμό τη Ν.Μηχανιώνα και το Αγγελοχώρι αντίστοιχα. Υπογραμμίζεται ότι οι προαναφερθείσες γραμμές λειτουργούν τόσο τις καθημερινές, όσο και τα Σαββατοκύριακα και τις αργίες, ενώ για τις καθημερινές η έναρξη των δρομολογίων είναι περίπου στις 05:00 το πρωί και η λήξη τα μεσάνυχτα, με συχνότητα διέλευσης λεπτά. Το πρόγραμμα των εν λόγω γραμμών για τα Σαββατοκύριακα και τις αργίες περιλαμβάνει λιγότερα δρομολόγια σε σχέση με αυτά 8

9 των καθημερινών. Πάντως, το επιβατικό κοινό είναι εφικτό να ενημερώνεται από το διαδίκτυο για πληθώρα θεμάτων που αφορούν σε όλες τις γραμμές του Ο.Α.Σ.Θ., καθώς στο δικτυακό του τόπο έχουν προστεθεί νέες εφαρμογές που διευκολύνουν ιδιαίτερα όσους ενδιαφέρονται να μετακινηθούν κάνοντας χρήση λεωφορείου. Στην Εικόνα που ακολουθεί φαίνεται η διαδρομή της γραμμής 72 «ΙΚΕΑ Ν.Μηχανιώνα» ως το τμήμα του Δήμου Θερμαϊκού. Μακροπρόθεσμα, πάντως, μετά την κατασκευή της επέκτασης του Μετρό Θεσσαλονίκης μέχρι την περιοχή της Καλαμαριάς, πιθανόν να είναι εφικτός ο σχεδιασμός υπέργειας γραμμής τρένου τουλάχιστον μέχρι το αεροδρόμιο ή το Δήμο Θερμαϊκού, οπότε αναμένονται ιδιαίτερα θετικές εξελίξεις στο θέμα της σύνδεσης του Δήμου με τη Θεσσαλονίκη με τα μέσα μαζικής μεταφοράς. Υπογραμμίζεται ότι με τις επεκτάσεις σχεδίων πόλης των οικισμών του Δήμου Θερμαϊκού, αλλά και των όμορων περιοχών, οι οποίες είναι υπό ανάθεση ή υπό εκπόνηση και άρα έχουν ένα χρονικό ορίζοντα ολοκλήρωσης μία περίπου δεκαπενταετία, πρόκειται να φιλοξενήσει η ευρύτερη περιοχή ένα σημαντικό αριθμό μόνιμων κατοίκων. Άμεση συνέπεια θα είναι και η κατακόρυφη αύξηση του αριθμού των μετακινήσεων από και προς τη Θεσσαλονίκη, αλλά και άλλες περιοχές του Π.Σ.Θ., οι οποίες δεν είναι εφικτό να εξυπηρετηθούν από το σημερινό οδικό δίκτυο, ενώ είναι αμφίβολο αν υπάρχουν πολλά περιθώρια βελτίωσής τους ή κατασκευής νέων οδικών αξόνων. Εικόνα 2.1.3: Η σύνδεση Δήμου Θερμαϊκού με τον Ανατολικό Σταθμό ΙΚΕΑ 9

10 2.2. Πολεοδομικά δεδομένα περιοχής μελέτης Χρήσεις γης Η περιοχή της Πολεοδομικής Ενότητας 4Α καλύπτει την ανατολική περιοχή της Άνω Αγίας Τριάδας, νότια από τον οδικό άξονα Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας. Η ενότητα δυτικά φθάνει τον οδικό άξονα Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας που αποτελεί και το όριο με την ΠΕ 5Α και ανατολικά μέχρι τα όρια του διαμερίσματος των Νέων Επιβατών. Η ΠΕ 4Α με τη σειρά της χωρίζεται σε τρία τμήματα που σχηματίζονται εκατέρωθεν των δύο μεγάλων ρεμάτων, του αγροκτήματος της Αγίας Τριάδας, που διασχίζουν κάθετα την ενότητα. Ως προς τις χρήσεις γης στην πολεοδομική ενότητα 4Α υπάρχουν πολλές διάσπαρτες μονοκατοικίες, λίγα καλλιεργήσιμα αγροτεμάχια και πολλές χέρσες αδόμητες εκτάσεις. Επιπλέον καταγράφεται στην ΠΕ 4Α ένα γήπεδο ποδοσφαίρου εντός του ρέματος υπ αριθμ. 659 και μια μονάδα μεταποίησης αγροτικών προιόντων στο νότιο άκρο της ενότητας. Επίσης μεγάλη περιοχή εντός της ενότητας καταλαμβάνουν οι χαρακτηρισμένες δασικές εκτάσεις. Τέλος τα ρέματα που διασχίζουν την ΠΕ 4Α θα οριοθετηθούν σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία Κατάσταση οικοδομημένου χώρου ποιότητα κτισμάτων Τα κτίσματα που βρίσκονται στην περιοχή Πολεοδομικής Ενότητας 4Α είναι κατά κανόνα σε μέτρια κατάσταση σε σχέση με την ποιότητα κατασκευής τους. Πρόκειται για μικρές κατοικίες πολύ κακής κατασκευής που στερούνται οικοδομικής άδειας. Στην περιοχή συνυπάρχουν και αρκετές σύγχρονες μονοκατοικίες καλής κατασκευής. Τέλος στην ΠΕ 4Α υπάρχουν και ελάχιστα κτίσματα με λιθοδομή, ηλικίας ετών. Όσον αφορά τον αριθμό των ορόφων τους, πρόκειται στην πλειοψηφία τους για μονοκατοικίες μονώροφες. Όσον αφορά την κάλυψή τους, οι μονοκατοικίες είναι κεραμοσκεπείς ενώ πολλές μικρές κατοικίες είναι λαμαρινοκατασκευές, που στερούνται οικοδομικής άδειας. 10

11 2.2.3 Υλοποιημένος μέσος συντελεστής δόμησης και πραγματοποιημένη κάλυψη Η δόμηση που αναπτύσσεται στην περιοχή της Π.Ε. 4Α είναι αραιή και διάσπαρτη, με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση να καταγράφεται στην περιοχή κοντά στον οδικό άξονα Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας. Ο πραγματοποιημένος συντελεστής δόμησης στο σύνολο της ενότητας είναι στο 0,06. Η πραγματοποιημένη κάλυψη όπως είναι λογικό είναι χαμηλή στην περιοχή. Οι υπολογισμοί αυτοί έγιναν με βάση την αποτύπωση καταμετρώντας τα κτίρια σε συνάρτηση με τις εκτάσεις των ιδιοκτησιών. Οι παραπάνω παρατηρήσεις αναφέρονται στην αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης που έγινε από την ομάδα μελέτης. Στο μεταξύ όμως, και σύμφωνα με την Πολεοδομία Θέρμης (στην οποία υπάγεται η περιοχή μελέτης), στην περιοχή επέκτασης έχουν εκδοθεί νέες οικοδομικές άδειες και συνεχίζουν να υποβάλλονται νέες μελέτες, με βάση τις οποίες είναι ενδεχόμενο να έχουν διαφοροποιηθεί ορισμένα δεδομένα της αποτύπωσης. Τα στοιχεία αυτά που αφορούν την οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή επέκτασης είναι χρήσιμο να συγκεντρωθούν από την Τεχνική Υπηρεσία του Δήμου Θερμαϊκού ώστε με βάση αυτά να γίνει δυνατή η ενημέρωση των υποβάθρων της πολεοδομικής μελέτης και να ληφθούν υπόψη στο επόμενο στάδιο οριστικοποίησης της ρυμοτομίας Ιδιοκτησιακό καθεστώς κατάτμηση γης Από την επεξεργασία των κτηματογραφικών στοιχείων προέκυψε ότι όσον αφορά τα μέσα μεγέθη των ιδιοκτησιών που δηλώθηκαν, είναι στην μεγάλη τους πλειοψηφία κάτω των 1000τμ. Αυτό είναι αποτέλεσμα των συνεχών κατατμήσεων των αγροτεμαχίων της διανομής κατά το χρονικό διάστημα που το επέτρεπε η σχετική νομοθεσία. Συγκεκριμένα το 67,1% των ιδιοκτησιών είναι κάτω από 1000τμ ενώ το υπόλοιπο 33,9% είναι μεγαλύτερα από 1000τμ και πρόκειται για τα υπόλοιπα αγροτεμάχια της περιοχής μελέτης. Στον πίνακα που ακολουθεί φαίνεται η κατανομή των ιδιοκτησιών κατά μέγεθος καθώς και η συμμετοχή κάθε κατηγορίας στη συνολική έκταση για το σύνολο της περιοχής της ΠΕ 4Α. 11

12 Μέγεθος Αριθμός των Συνολική έκταση Μέσο εμβαδόν ιδιοκτησιών ιδιοκτησιών (τ.μ.) ιδιοκτησιών (τ.μ.) < 250 τμ τμ τμ τμ τμ > τμ Σύνολο Πίνακας 2.2.1: Πλήθος ιδιοκτησιών ανάλογα με το εμβαδόν τους Από τις δηλώσεις ιδιοκτησίας που συγκεντρώθηκαν μέχρι τώρα, προέκυψε ότι το μεγαλύτερο μέρος της έκτασης ανήκει σε ιδιώτες. Η τελική μορφή των πινάκων θα οριστικοποιηθεί με την ολοκλήρωση δηλώσεων ιδιοκτησίας των ιδιωτών στο Δήμο καθώς και με τις αναμενόμενες απαντήσεις του Ελληνικού Δημοσίου που θα δηλώνει τις Δημόσιες εκτάσεις. Ο Δήμος Θερμαϊκού εμφανίζεται ιδιοκτήτης 20 ιδιοκτησιών συνολικής έκτασης περίπου 170 στρ Οδικό δίκτυο Όσον αφορά το οδικό δίκτυο, οι δρόμοι που βρίσκονται στην περιοχή είναι χωματόδρομοι αδιαμόρφωτοι και με μικρό πλάτος. Πρόκειται για ένα δίκτυο αγροτικών δρόμων που η αρχική του χρήση ήταν η πρόσβαση στους αγρούς. Τέλος ολόκληρη η περιοχή εξυπηρετείται κυκλοφοριακά από τον οδικό άξονα Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας, ο οποίος την συνδέει και με το πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης Τεχνική υποδομή δίκτυα κοινής ωφέλειας Η ύδρευση των οικισμών του Δήμου Θερμαϊκού γίνεται από γεωτρήσεις, αφού η περιοχή δεν εξυπηρετείται από το δίκτυο ύδρευσης της Ε.Υ.Α.Θ. Για τη διανομή του νερού χρησιμοποιούνται δεξαμενές, οι οποίες με τη βοήθεια αντλιοστασίων και 12

13 αγωγών, συλλέγουν το νερό των γεωτρήσεων για να το διανείμουν μέσω κλειστού δικτύου αγωγών στον οικισμό των Άνω Νέων Επιβατών. Από το ίδιο δίκτυο υδροδοτούνται και οι περιοχές της πολεοδομικής ενότητας Π.Ε.4Α, ενώ οι περιοχές των υπόλοιπων Πολεοδομικών Ενοτήτων εξυπηρετούνται κυρίως από ιδιωτικές γεωτρήσεις. Η αποχέτευση των λυμάτων του Δήμου Θερμαϊκού πραγματοποιείται με δίκτυο ακαθάρτων στον οικισμό των Άνω Νέων Επιβατών, το οποίο συνδέεται με τον βασικό συλλεκτήρα ακαθάρτων, ο οποίος είναι παράλληλος στον άξονα Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας και καταλήγει στην Εγκατάσταση Επεξεργασίας Λυμάτων στην περιοχή του Αγγελοχωρίου. Όσον αφορά στις περιοχές των υπόλοιπων Πολεοδομικών Ενοτήτων, η αποχέτευση των λυμάτων γίνεται με σηπτικούς ή απορροφητικούς βόθρους ενώ τα όμβρια νερά της περιοχής καταλήγουν στο Θερμαϊκό Κόλπο με ανοιχτούς αγωγούς (ρέματα). Τα απορρίμματα του οικισμού των Άνω Νέων Επιβατών καταλήγουν στο Χώρο Υγειονομικής Ταφής της Μαυροράχης με απορριμματοφόρα οχήματα του Δήμου. Από την περιοχή μελέτης δεν διέρχονται πυλώνες υψηλής τάσης του δικτύου της Δ.Ε.Η., ωστόσο εντοπίζονται στην περιοχή μελέτης, πολλοί υποσταθμοί της. Τέλος, η περιοχή μελέτης καλύπτεται από τηλεπικοινωνιακό δίκτυο Θεσμοθετημένες Πολεοδομικές Ενότητες Η περιοχή της Πολεοδομικής Ενότητας 4Α βρίσκεται στα διοικητικά όρια του Τοπικού Διαμερίσματος της Αγίας Τριάδας του Δήμου Θερμαϊκού του νομού Θεσσαλονίκης. Με την Υπουργική Απόφαση με αριθμ. 8207/2007 θεσμοθετήθηκε η «Έγκριση Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου Δήμου Θερμαϊκού» (ΦΕΚ ΑΑΠ 110/ ) και καθορίσθηκαν οι πολεοδομικές ενότητες. Η Π.Ε 4Α καλύπτει το ανατολικό τμήμα της Άνω Αγίας Τριάδας και έχει συνολική έκταση στρ., σύμφωνα με το εγκεκριμένο ΓΠΣ. Η πολεοδομική μελέτη ακολουθεί τις συγκεκριμένες κατευθύνσεις και δεσμεύσεις του ισχύοντος ΓΠΣ του Δήμου Θερμαϊκού. Συγκεκριμένα το ΓΠΣ καθορίζει την πολεοδομική οργάνωση του Δήμου Θερμαϊκού για πληθυσμιακό μέγεθος κατοίκων (μόνιμων και παραθεριστών), με την έγκριση των προς πολεοδόμηση περιοχών και τη δημιουργία έντεκα (11) πολεοδομικών ενοτήτων (ΠΕ), δύο ζωνών αναπτυξιακών δραστηριοτήτων (ΖΑΔ) και δύο ζωνών Ε.Μ.Ο., με μέσο συντελεστή δόμησης και μικτή πυκνότητα ως εξής: 13

14 α/α Πολεοδομική Ενότητα Μέσος Σ.Δ. Πυκνότητα Brutto 1 ΠΕ 1 Κ. Περαία Ανατολικά 0, ΠΕ 2 Κ. Περαία Κέντρο 0, ΠΕ 3 Κ. Περαία Δυτικά 0, ΠΕ 4 Κ Νέοι Επιβάτες Ανατολικά 0, ΠΕ 5 Νέοι Επιβάτες Δυτικά 0, ΠΕ 6 Κ. Αγ. Τριάδα 0, ΠΕ 1A Άνω Περαία 0, ΠE 2A Άνω Νέοι Επιβάτες Ανατολικά 0, ΠΕ 3A Άνω Νέοι Επιβάτες Δυτικά 0, ΠΕ 4A Αγ. Τριάδα Ανατολικά 0, ΠΕ 5A Αγ. Τριάδα Δυτικά 0,20 34 α/α Υπόλοιπες περιοχές Μέσος Σ.Δ. 1 Ζώνη αναπτυξιακών δραστηριοτήτων 1 0,35 2 Ζώνη αναπτυξιακών δραστηριοτήτων 2 0,35 3 Ζώνη Ε.Μ.Ο. 1 0,60 4 Ζώνη Ε.Μ.Ο. 2 0,60 Πίνακας 2.2.2: Μέσοι Σ.Δ. και Πυκνότητες των Π.Ε. Πυκνότητα Brutto Ειδικότερα για την Πολεοδομική Ενότητα 4Α το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Θερμαϊκού προβλέπει: Τον καθορισμό αμιγούς κατοικίας και γενικής κατοικίας, όπως προσδιορίζονται από τα άρθρα 2 και 3 αντίστοιχα του από π.δ/τος (Δ' 166). Στις περιοχές γενικής κατοικίας και κέντρων πόλης απαγορεύονται τα συνεργεία αυτοκινήτων, τα βαφεία και τα φανοποιεία. Τον καθορισμό χώρων αθλητισμού, πρόνοιας, περίθαλψης, εκπαίδευσης, πολιτιστικών λειτουργιών και αστικού πρασίνου. Στους χώρους αστικού πρασίνου καθορίζονται οι επιτρεπόμενες από το άρθρο 9 του από π.δ/τος (Δ'166) χρήσεις, εκτός των αθλητικών εγκαταστάσεων οι οποίες χωροθετούνται σε ειδικούς για τη χρήση αυτή χώρους. 14

15 Τη γενική εκτίμηση της χωρητικότητας σε κατοίκους όπως φαίνεται στον παρακάτω πίνακα: Π.Ε. Συνολικός Πληθυσμός (2001) Έκταση Μέσος Σ.Δ. Σταθερότυπο ωφέλιμης επιφάνειας Βαθμός Κορεσμού Σταθερότυπο κοινόχρηστων κοινωφελών Πυκνότητα Brutto Χωρητικ ότητα Απομέν ουσα Χωρητικ ότητα κατ στρ Αριθ τμ/κατ βαθμίδα τμ/κατ κατ/ηα κατ κατ ΠΕ 4Α ,2 30 0, Τη γενική εκτίμηση των αναγκών γης για κοινωνική υποδομή για πληθυσμό κορεσμού κατοίκων, όπως φαίνεται παρακάτω αναλυτικά: Τρεις (3) ελεύθερους χώρους πρασίνου Έναν (1) ιερό ναό Μία (1) αίθουσα πολιτιστικών εκδηλώσεων Δύο (2) νηπιαγωγεία Δύο (2) δημοτικά σχολεία Ένα (1) Γυμνάσιο Λύκειο Έναν (1) παιδικό σταθμό Έναν (1) χώρο αθλητικών εγκαταστάσεων Έξι (6) χώρους στάθμευσης Στην ΠΕ 4Α δεν υπάρχουν άλλα θεσμικά δεδομένα όπως διατάγματα ρυμοτομίας, τοπικά ρυμοτομικά ή άλλες πολεοδομικές ρυθμίσεις Υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δόμησης Για ολόκληρη την περιοχή της ΠΕ 4Α ισχύει το Π.Δ. της 24/31 Μαΐου 1985 (ΦΕΚ Δ' 270) «Τροποποίηση των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων και εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών». 15

16 2.3. Συμπεράσματα ανάλυσης γενική διάγνωση κατευθύνσεις Γ.Π.Σ. Μετά την αναλυτική εξέταση των επιμέρους δεδομένων και χαρακτηριστικών της περιοχής μελέτης μπορούν να γίνουν οι ακόλουθες επισημάνσεις: α. Σύμφωνα με το ΓΠΣ, η περιοχή επέκτασης νότια του οικισμού της Αγίας Τριάδας συγκροτούν την Πολεοδομική Ενότητα 4Α (Άνω Αγία Τριάδα Ανατολικά). β. Το οδικό δίκτυο στην ΠΕ 4Α, λειτουργεί κυρίως ως τοπικό δίκτυο το οποίο συνδέει τον οικισμό με τον οδικό άξονα Θεσσαλονίκης - Μηχανιώνας. Πρέπει να σημειωθεί ότι όλοι οι δρόμοι, παρά το μικρό τους πλάτος, είναι διπλής κατεύθυνσης και συχνά χρησιμοποιούνται για τη στάθμευση των αυτοκινήτων, γεγονός που δυσχεραίνει την άνετη κυκλοφορία των οχημάτων. Επί το πλείστον δεν υπάρχουν διαμορφωμένα πεζοδρόμια και η μετακίνηση των πεζών είναι δυσχερής. γ. Κατά την αναγνώριση της περιοχής, ως αξιόλογα περιβαλλοντικά στοιχεία επισημάνθηκαν ιδιαίτερα τα μεγάλα ρέματα. Το μέγεθος και οι θέσεις των ρεμάτων προσδίδουν ρυθμό και ταυτότητα στο τοπίο. Το φυσικό ανάγλυφο της περιοχής προσφέρει ενδιαφέρουσες θέες προς τον Θερμαϊκό κόλπο και την πόλη της Θεσσαλονίκης. δ. Οι υπάρχοντες κοινόχρηστοι χώροι στην περιοχή των επεκτάσεων είναι αδιαμόρφωτοι. Ωστόσο οι εκτάσεις αυτές είναι διαθέσιμες και προσφέρονται για τη δημιουργία ενός συνεχούς δικτύου κοινόχρηστων δημόσιων χώρων κατάλληλων να φιλοξενούν δραστηριότητες ελεύθερου χρόνου, τόσο για τους μόνιμους κατοίκους όσο και για τους επισκέπτες. 16

17 3. ΠΡΟΤΑΣΗ 3.1. Εισαγωγή Πλαίσιο Στόχοι Η παρούσα πολεοδομική μελέτη, όπως έχει ήδη προαναφερθεί, αφορά στην πολεοδόμηση της Πολεοδομικής Ενότητας Π.Ε. 4Α, όπως έχει καθορισθεί από το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Φ.Ε.Κ. 110/ΑΑΠ/ ). Το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο καθορίζει τις απαραίτητες κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις και προτείνει τα σημεία της χωροθέτησής τους. Οι χρήσεις γης, όπως αυτές καθορίστηκαν από το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. (ΦΕΚ110ΑΑΠ/2007), προφανώς είχαν ως βάση αναφοράς το Π.Δ.23.2./ , το οποίο αντικατατάθηκε από το Ν.4269/2014 «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση Βιώσιμη ανάπτυξη» (ΦΕΚ 142Α /2014). Η μελέτη πολεοδόμησης γενικά έχει ως κεντρικό στόχο την πολεοδομική οργάνωση της περιοχής επέκτασης με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της. Ειδικότερα αποσκοπεί: σε ρυθμίσεις και επεμβάσεις με στόχο την ομαλή ενοποίηση των αδόμητων περιοχών των επεκτάσεων με το υφιστάμενο σχέδιο πόλης, στην οργάνωση των χρήσεων γης και στη χωροθέτηση των απαιτούμενων κοινόχρηστων και κοινωφελών χρήσεων, στην οργάνωση της κυκλοφορίας και των χώρων στάθμευσης και τέλος, στην επιβολή των όρων δόμησης με βάση τις δεσμεύσεις του εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, οι οποίες αφορούν στο Μέσο Συντελεστή Δόμησης για κάθε Πολεοδομική Ενότητα. Οι παραπάνω στόχοι μπορούν να επιτευχθούν με: Τη διασφάλιση της συνέχειας του υφιστάμενου πολεοδομικού ιστού σε σχέση με τις περιοχές επέκτασης στις Πολεοδομικές Ενότητες. Τη διαφύλαξη του φυσικού ανάγλυφου και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος που θα πραγματοποιηθεί με τον καθορισμό της οριογραμμής των ρεμάτων που διατρέχουν την περιοχή μελέτης, καθώς και τη δημιουργία των προτεινόμενων παραρεμάτιων χώρων πρασίνου (σε συνδυασμό με την αξιοποίησή τους με επιμέρους μελέτες ανάπλασης). Τον καθορισμό των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. 17

18 Την «ανακούφιση» του υφιστάμενου πολεοδομικού ιστού των Άνω Νέων Επιβατών με ρυθμίσεις κυκλοφοριακής αποφόρτισης και περιορισμένες πεζοδρομήσεις, λόγω του έντονου ανάγλυφου. Την προστασία και την ανάδειξη των δασικών εκτάσεων που βρίσκονται εντός της περιοχής μελέτης, μέσω του χαρακτηρισμού τους ως αστικά άλση. Την προστασία και ανάδειξη των κηρυγμένων αρχαιολογικών χώρων. Μετά από συνεκτίμηση των σχετικών επιχειρημάτων που εκτίθενται στο κεφάλαιο της ανάλυσης είναι αποδεκτό ότι η δομή του προς διαμόρφωση πολεοδομικού ιστού θα πρέπει: Να συμπεριλάβει στο προτεινόμενο δίκτυο των κοινόχρηστων εκτάσεων το ήδη διαμορφωμένο σχετικό δίκτυο. Να διευρύνει το υφιστάμενο οδικό δίκτυο, όπου αυτό είναι δυνατό. Να σεβαστεί κατά το δυνατόν τα κτηματολογικά δεδομένα της περιοχής μελέτης για να δημιουργήσει οικοδομικά τετράγωνα με κατάλληλο γεωμετρικό σχήμα και μέγεθος, ώστε να τακτοποιούνται σε αυτά, τα νέα οικόπεδα που θα προκύψουν μετά από την εισφορά σε γη. Να λάβει υπόψη της το έντονο ανάγλυφο στο σχεδιασμό όλων των οικοδομικών τετραγώνων, αφενός έτσι ώστε να διαμορφωθεί μία ρεαλιστική πρόταση οριζοντιογραφικής και υψομετρικής χάραξης της αστικής οδοποιίας, αφετέρου για να ελαχιστοποιηθούν οι επιπτώσεις της πολεοδομικής μελέτης στο τοπίο της ευρύτερης περιοχής. Να διευρύνει την υφιστάμενη κοινωνική υποδομή, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. για κάθε μία από τις πολεοδομικές ενότητες. Να επανεξετάσει τις προτάσεις του εγκεκριμένου Γ.Π.Σ., το οποίο είναι σε ισχύ από το έτος 2007, κυρίως όσον αφορά στις προτεινόμενες κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις Δομικό σχέδιο καθορισμός πολεοδομικών ενοτήτων - προσαρμογή των προτάσεων του εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. Οι γενικοί στόχοι του πολεοδομικού σχεδιασμού και οι κατευθυντήριες αρχές της πολεοδομικής οργάνωσης των περιοχών που πολεοδομούνται προσδιορίζονται από το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, το οποίο έχει διαμορφωθεί με κορμό τον Ν. 1337/83. Με την εισαγωγή της αρχής της βιωσιμότητας στο σχεδιασμό της οικιστικής ανάπτυξης (Ν. 2508/97) και τη θεσμοθέτηση του χωροταξικού σχεδιασμού και της 18

19 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ Προγραμματικός Πληθυσμός ΠΕ Έκταση ΠΕ Μέσος Συντελεστής Δόμησης ΠΕ Σταθερότυπο ωφέλιμης επιφ. Κατοικίας Βαθμός Κορεσμού Σταθερότυπο γης για τεχνική - κοινωνική υποδομή Πυκνότητα ΠΕ Χωρητικότητα ΠΕ Απομείνούσα Χωρητικότητα ΠΕ Πολεοδομική Μελέτη Δήμου Θερμαϊκού Πολεοδομική Ενότητα Π.Ε.4Α αειφόρου ανάπτυξης με το Ν. 2742/99, το νομικό οπλοστάσιο του χωρικού σχεδιασμού εμπλουτίστηκε με σύγχρονες αντιλήψεις και ολοκληρώθηκε. Ενταγμένες στη συνολική σχεδιαστική διαδικασία, οι Πολεοδομικές Μελέτες Επέκτασης και Αναθεώρησης της παρούσας μελέτης εξειδικεύουν και συγκεκριμενοποιούν τις προβλέψεις του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου Δήμου Θερμαϊκού και εφαρμόζουν, στο βαθμό που εμπεριέχονται στις προβλέψεις αυτές, τις γενικές αρχές και τους στόχους του πολεοδομικού σχεδιασμού, χρησιμοποιώντας τα διαθέσιμα μέσα και πολεοδομικούς μηχανισμούς. Οι περιοχές που πολεοδομούνται προσδιορίστηκαν καταρχήν χονδρικά από το Γ.Π.Σ. ενώ από τη μελέτη πολεοδόμησης υπολογίστηκαν με ακρίβεια καθώς αφαιρέθηκαν οι δασικές εκτάσεις, τα ρέματα και οι αρχαιολογικοί χώροι. Με τις προσαρμογές των ορίων της πολεοδόμησης, η προς πολεοδόμηση περιοχή είναι στρ. από τη συνολική επιφάνεια της Πολεοδομικής Ενότητας 4Α στρ. (κατά ΓΠΣ). Με βάση το νέο ακριβή προσδιορισμό της έκτασης της Πολεοδομικής Ενότητας 4Α η χωρητικότητα σε πληθυσμό της ενότητας σύμφωνα με τον πίνακα που ακολουθεί είναι κάτοικοι. κατ Ηα προτει νόμενο ς τμ/κατ βαθμίδα τμ/κατ κατ/ηα κατ κατ p ε σ κ λ υ d = 10 4 σ / (κ+συ) c = ε d λ c' =c - p ΠΕ 4A Πίνακας 3.2.1: Νέα χωρητικότητα της ΠΕ 4Α 19

20 3.3. Ισοζύγιο μελέτης Όσον αφορά στο ισοζύγιο της πολεοδομικής μελέτης, υπολογίζονται οι εισφορές σε γη, σύμφωνα με τις διατάξεις της εγκυκλίου ΔΤΕ/β/10891/406/30/ και συγκεκριμένα με την παράγραφο 1Α, η οποία αφορά σε περιοχές Α κατοικίας. Έτσι, από όσα αναφέρονται στην εν λόγω παράγραφο, τα ποσοστά των εισφορών σε γη διαμορφώνονται ανάλογα με το μέγεθος κάθε ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τον Πίνακα Από την κτηματογράφηση, προκύπτουν τα στατιστικά στοιχεία, όσον αφορά στην κατάτμηση των ιδιοκτησιών στις περιοχές που θα συμμετέχουν σε εισφορά σε γη, τα οποία αναφέρθηκαν σε προηγούμενο Πίνακα. Από την κτηματογράφηση των ιδιοκτησιών υπολογίστηκε η εισφορά σε γη, με τη βοήθεια ηλεκτρονικού υπολογιστή και με βάση τα ποσοστά του Πίνακα 3.3.1, για κάθε Πολεοδομική Ενότητα. Τμήμα ιδιοκτησίας (Χ) Ποσοστό εισφοράς < 250 τ.μ. 10% 250 τ.μ. < Χ < 500 τ.μ. 20% 500 τ.μ. < Χ < τ.μ. 30% τ.μ. < Χ < τ.μ. 40% τ.μ. < τ.μ. 50% Για αυτοτελείς ιδιοκτησίες > τ.μ. 60% Πίνακας 3.3.1: Τα ποσοστά εισφορών σε γη για οικισμούς άνω των κατοίκων Τα αποτελέσματα, που σχετίζονται με το ισοζύγιο της πολεοδομικής μελέτης, παρατίθενται στον Πίνακα που ακολουθεί: Πολεοδομικές Ενότητες Έκταση ιδιοκτησιών (στρέμματα) Εισφορά σε γη (στρέμματα) Οικοδομήσιμη γη που πρέπει να αποδοθεί στους ιδιοκτήτες (στρέμματα) Οικοδομήσιμη γη που αποδίδεται στους ιδιοκτήτες βάσει της προμελέτης (στρέμματα) Πλεόνασμα ή έλλειμμα (στρέμματα) Π.Ε.2Α (επέκταση) Π.Ε.3Α Π.Ε.4Α Σύνολο + 1 Πίνακας 3.3.2: Το ισοζύγιο της πολεοδομικής μελέτης 20

21 Από τον Πίνακα προκύπτει ότι συνολικά για τις τρεις πολεοδομικές ενότητες υπάρχει ένα πολύ μικρό πλεόνασμα γης της τάξης του ενός στρέμματος ενώ στην Π.Ε.4Α καταγράφεται πλεόνασμα της τάξης των 48 στρεμμάτων. Εκτιμάται ότι κατά την εκπόνηση του επόμενου σταδίου της μελέτης πολεοδόμησης, θα υπολογιστεί με ακρίβεια η εισφορά σε γη όλων των ιδιοκτησιών Πρόταση για τις χρήσεις γης Χρήσεις γης Το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Θερμαϊκού καθορίζει τις χρήσεις γης, υπολογίζει τις απαραίτητες κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις για κάθε πολεοδομική ενότητα και προτείνει τα σημεία της χωροθέτησής τους. Στο παρόν τεύχος μελετάται η ΠΕ 4Α και οι επεκτάσεις σχεδίου πόλης της Άνω Αγίας Τριάδας. Ο σχεδιασμός του Β1 Σταδίου έχει τροποποιηθεί από τον αντίστοιχο του Α Σταδίου λόγω των νέων δεδομένων που προέκυψαν μετά την αλλαγή στις κατηγορίες και στο περιεχόμενο των χρήσεων γης που έφερε ο νέος Νόμος 4269/2014 «Χωροταξική και Πολεοδομική μεταρρύθμιση Βιώσιμη ανάπτυξη».». Οι χρήσεις γης που παρουσιάζονται στις επόμενες παραγράφους έχουν εναρμονιστεί με τη νέα νομοθεσία, σύμφωνα με την έκθεση αντιστοίχισης που συνοδεύει το παρόν τεύχος του Β 1 Σταδίου της μελέτης, και χωροθετούνται από την πολεοδομική μελέτη κατ εφαρμογή του εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. Η πρόταση της πολεοδομικής οργάνωσης της ΠΕ 4Α ως προς τον καθορισμό των χρήσεων γης προσαρμόζει τις προβλέψεις του ΓΠΣ που έγιναν σύμφωνα με το Π.Δ (ΦΕΚ 166/Δ) σε αυτές του Ν.4269/2014 με την ανάλογη αντιστοίχηση. Ειδικότερα στο μεγαλύτερο τμήμα της περιοχής μελέτης το ΓΠΣ προέβλεπε αμιγής κατοικία σύμφωνα με το άρθρο 2 του Π.Δ (ΦΕΚ 166/Δ). Η ΠΜ προτείνει κατ αναλογία την κατοικία επιπέδου γειτονιάς (Κ2) σύμφωνα με το άρθρο 16 του Ν.4269/2014 (ΦΕΚ 142/ΑΑΠ/ ) ), με εξαίρεσεις σύμφωνα με την έκθεση αντιστοίχισης που συνοδεύει το παρόν τεύχος. Στο κέντρο 21

22 της ενότητας το ΓΠΣ προέβλεπε τη γενική κατοικία σύμφωνα με το άρθρο 3 του Π.Δ (ΦΕΚ 166/Δ) με εξαίρεση τα συνεργεία αυτοκινήτων, τα βαφεία και τα φανοποιεία. Η ΠΜ προτείνει κατ αναλογία την κατοικία ενδιαμέσου επιπέδου (ΜΚ) σύμφωνα με το άρθρο 17 του Ν.4269/2014 (ΦΕΚ 142/ΑΑΠ/ ), με εξαίρεσεις σύμφωνα με την έκθεση αντιστοίχισης που συνοδεύει το παρόν τεύχος. Σε ένα σημείο στα βορειοανατολικά της ενότητας το ΓΠΣ προέβλεπε χρήσεις πολεοδομικού - τοπικού κέντρου σύμφωνα με το άρθρο 4 του Π.Δ (ΦΕΚ 166/Δ) με εξαίρεση τα συνεργεία αυτοκινήτων, τα βαφεία και τα φανοποιεία. Η ΠΜ προτείνει κατ αναλογία τις χρήσεις του πολεοδομικού κέντρου (ΠΚ) σύμφωνα με το άρθρο 18 του Ν.4269/2014 (ΦΕΚ 142/ΑΑΠ/ ), με εξαίρεσεις σύμφωνα με την έκθεση αντιστοίχισης που συνοδεύει το παρόν τεύχος. Επίσης, στην Πολεοδομική Ενότητα χωροθετούνται οι απαραίτητοι χώροι εκπαίδευσης, πρόνοιας, αθλητισμού, καθώς και οι απαιτούμενοι κοινόχρηστοι χώροι, ώστε η ΠΕ 4Α να παρουσιάζει επάρκεια σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Ο σχεδιασμός των οικοδομήσιμων και των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων των επεκτάσεων πραγματοποιείται λαμβάνοντας υπόψη τα εξής κριτήρια: το υφιστάμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς, την υφιστάμενη οικοδομική δραστηριότητα, τη μορφολογία του εδάφους, το σχεδιασμό ικανού πλάτους οδικού δικτύου, τη διασφάλιση της εξυπηρέτησης, καθώς και τις χωροθετήσεις που έχουν προταθεί από το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ Κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις Οι προτεινόμενες από την παρούσα πολεοδομική μελέτη κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις για την Πολεοδομική Ενότητα Π.Ε.4Α παρατίθεται συνοπτικά στον Πίνακα που ακολουθεί ώστε να υπάρχει η δυνατότητα να συγκριθούν οι προτάσεις της παρούσας μελέτης με τις προτάσεις του εγκεκριμένου ΓΠΣ. Οι ανάγκες για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, της πρότασης της πολεοδομικής μελέτης έχουν προκύψει με βάση τη νέα έκταση της προς πολεοδόμηση περιοχής και κατά συνέπεια τη νέα χωρητικότητα. 22

23 Χρήσεις γης Προτάσεις εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. Αριθμός Έκταση μονάδων (τ.μ.) Πρόταση πολεοδομικής μελέτης Αριθμός Έκταση μονάδων (τ.μ.) Εκπαίδευση Νηπιαγωγεία Δημοτικά Γυμνάσια Λύκεια Υγεία Πρόνοια Παιδικός Σταθμός Κ.Α.Π.Η Κέντρο Υγείας Λειτουργία επιπέδου οικισμού - - Αθλητισμός Αθλητικές εγκαταστάσεις Πολιτισμός Ιερός Ναός Πολιτιστικό Κέντρο Κοινόχρηστοι χώροι Χώροι πρασίνου Παιδικές χαρές Τοπικές πλατείες Στάθμευση Υπαίθριοι χώροι στάθμευσης Πίνακας 3.4.1: Προτεινόμενοι κοινόχρηστοι / κοινωφελείς χώροι και σύγκρισή τους με τις προτάσεις του εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. Συγκεκριμένα στον κοινωνικό εξοπλισμό της ΠΕ 4Α προστίθεται στην περιοχή επέκτασης ένα νηπιαγωγείο, ένα δημοτικό σχολείο και ένα Γυμνάσιο - Λύκειο. Επιπλέον χωροθετείται στην περιοχή επέκτασης ένας παιδικός σταθμός που θα εξυπηρετεί ολόκληρη την ενότητα. Όσον αφορά τον χώρο πρόνοιας (ΚΑΠΗ) χωροθετείται στην ΠΕ 5Α και εξυπηρετεί και τους κατοίκους της ΠΕ 4Α. Όσον αφορά τις χρήσεις πολιτισμού, ο χώρος πολλαπλών χρήσεων χωροθετείται στην επέκταση της ενότητας ενώ δημιουργείται και χώρος για ιερό ναό. Τέλος στις περιοχές της επέκτασης χωροθετούνται αθλητικές εγκαταστάσεις, κοινόχρηστοι χώροι και χώροι στάθμευσης. Όσον αφορά τη θέση και την οργάνωση των κοινωφελών και κοινοχρήστων χώρων, οι προβλέψεις του ΓΠΣ ελήφθησαν κατ αρχήν υπόψη αλλά προσαρμόστηκαν στην συνολική πολεοδομική δομή καθώς και στη χωροθέτηση αντίστοιχων χρήσεων σε άλλα σημεία του οικισμού. Σε κάθε περίπτωση, ήταν καθοριστικό το κριτήριο της εφαρμοσιμότητας του σχεδίου, δηλαδή η δυνατότητα να υλοποιηθεί στη συγκεκριμένη θέση η οφειλόμενη εισφορά σε γη. Σε γενικές γραμμές, οι μεμονωμένες κοινωφελείς λειτουργίες (εκπαιδευτικές, αθλητικές εγκαταστάσεις) 23

24 κατανέμονται κατά το δυνατόν ισόρροπα στην πολεοδομική ενότητα και συγχρόνως εντάσσονται σε ένα πλέγμα ελεύθερων χώρων και χώρων πρασίνου (αστικό πράσινο, ζώνες ρεμάτων) που διαρθρώνεται πάνω στον κάνναβο των διαδρομών (δρόμοι και πεζόδρομοι). Το δίκτυο των κοινόχρηστων ελεύθερων χώρων περιλαμβάνει: Τις ζώνες των παραρεμάτιων περιοχών οι οποίες διαμορφώνονται σε ζώνες - πνεύμονες πρασίνου. Περιλαμβάνουν τις περιοχές μεταξύ οριοθέτησης των ρεμάτων (που είναι και το όριο της πολεοδόμησης) και των ρυμοτομικών γραμμών, που στην μεγαλύτερη έκτασή τους είναι ακατάλληλες για δόμηση είτε λόγω απαγορευτικών κλίσεων είτε λόγω ασταθών εδαφών. Η ιδιαιτερότητα της μορφολογίας του εδάφους του Δήμου Θερμαϊκού και ειδικότερα της πολεοδομικής ενότητας 4Α, πρέπει να λειτουργήσει με σκοπό την ανάδειξη του χώρου σε σχέση με την ανάπτυξη του οικιστικού χώρου και του φυσικού περιβάλλοντος. Έτσι προβλέπεται: 1) Ζώνη ασφάλειας πέριξ των ορίων των ρεμάτων στον οικιστικό χώρο και ειδικές μελέτες προστασίας περιβάλλοντος αυτής. 2) Διαμόρφωση των παραρεμάτιων περιοχών με λειτουργίες αναψυχής και περίπατου. 3) Προστασία της χλωρίδας και της πανίδας. 4) Διαμόρφωση μεγάλου δικτύου πεζοδρόμων. Τα οργανωμένα πάρκα, τα οποία χωροθετούνται στο εσωτερικό των μεγάλων οικιστικών ενοτήτων και λειτουργούν ως χώροι εκτόνωσης των περιοχών κατοικίας και κοινωνικής ζωής σε επίπεδο γειτονιάς Πρόταση για την κυκλοφοριακή οργάνωση Η διευθέτηση του κυκλοφοριακού δικτύου Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνει η πρόταση της πολεοδομικής μελέτης στη διευθέτηση του κυκλοφοριακού δικτύου, η οποία αφορά: Στη σαφή ιεράρχηση του οδικού δικτύου με τη βελτίωση της χάραξης ή τη διεύρυνση των υφιστάμενων τοπικών οδών καθώς και τη διάνοιξη νέων συλλεκτήριων οδών στις περιοχές των επεκτάσεων. Στην εξασφάλιση υπαίθριων χώρων στάθμευσης οχημάτων σε περιοχές που κρίνεται ότι θα υπάρχει αυξημένη ανάγκη για στάθμευση (π.χ. σε κοινωφελείς χρήσεις και κεντρικές λειτουργίες πόλης). 24

25 Στην κατασκευή δικτύου πεζόδρομων για το διαχωρισμό της κίνησης των πεζών από αυτήν των τροχοφόρων, που επιδιώκεται ιδιαίτερα κοντά σε ευαίσθητες κοινωφελείς χρήσεις π.χ. χώρους σχολείων, πάρκων, αθλητισμού κ.α. Οι στόχοι της Πολεοδομικής Μελέτης, ακολουθώντας τις παραπάνω γενικές κατευθύνσεις, συνοψίζονται στη διάνοιξη νέων οδών στις περιοχές των επεκτάσεων, στη βελτίωση των συνθηκών κυκλοφορίας και στάθμευσης, στις περιοχές των επεκτάσεων, καθώς και στην εξασφάλιση της προσπελασιμότητας σε όλες τις περιοχές των Πολεοδομικών Ενοτήτων και ιδιαίτερα στις περιοχές χωροθέτησης κοινωφελών χρήσεων. Η χάραξη των νέων δρόμων στις περιοχές των επεκτάσεων δεν διευκολύνεται ιδιαίτερα από τη μορφολογία του εδάφους, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις παρουσιάζονται κλίσεις της τάξης του 20%, οπότε προτείνεται η διάνοιξη δρόμων με κυκλικές πορείες και κατεύθυνση και η δημιουργία δικτύων δρόμων ήπιας κυκλοφορίας («woonerf»). Επίσης, καταβάλλεται προσπάθεια για αποφυγή ρυμοτόμησης υπαρχόντων κτιρίων, ενώ ταυτόχρονα επιδιώκεται η τήρηση των υπαρχόντων αγροτικών οδών, σε συνδυασμό με τα υφιστάμενα όρια και τη χωρική διάταξη των ιδιοκτησιών. Στην επόμενη παράγραφο περιγράφονται αναλυτικά οι προτεινόμενες κυκλοφοριακές ρυθμίσεις και η ιεράρχηση του υφιστάμενου και προτεινόμενου κυκλοφοριακού δικτύου. Σημαντική είναι η προσπάθεια συνέχισης υφιστάμενων οδών από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού της Αγίας Τριάδας στις περιοχές επέκτασης που εφάπτονται σε αυτόν. Ουσιαστικά, η περιοχή μελέτης, από κυκλοφοριακής άποψης υποδιαιρείται σε τρία επιμέρους διακριτά τμήματα που χωρίζονται από δύο ρέματα. Η χωροθέτηση και η χάραξη των συλλεκτήριων οδών ακολουθεί τις κατευθύνσεις του εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις διαφοροποιείται ως προς τη χάραξη. Αυτό συμβαίνει είτε λόγω της ύπαρξης κτιρίων, τα οποία δεν επιτρέπουν τη διαπλάτυνση των υφιστάμενων οδών και το χαρακτηρισμό τους ως συλλεκτήριες, είτε αφετέρου λόγω των έντονων υψομετρικών κλίσεων ή της ύπαρξης ρεμάτων με μεγάλες χαράδρες και μεγάλη υψομετρική διαφορά μεταξύ των πρανών τους, που καθιστούν τη χάραξη συλλεκτήριων οδών διαμέσου τους αδύνατη, παρόλο που προβλέπεται από το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. Ο διαχωρισμός ανάμεσα στις συλλεκτήριες και στις τοπικές οδούς είναι σαφής, λόγω των διαφορετικών γεωμετρικών χαρακτηριστικών τους, κυρίως ως προς το πλάτος, και είναι περισσότερο εμφανής στους χάρτες της κυκλοφοριακής οργάνωσης, όπου παρουσιάζονται περισσότερες λεπτομέρειες σε σχέση και με τα προτεινόμενα πλάτη των πεζοδρομίων, αλλά και με τις παρόδιες θέσεις στάθμευσης. 25

26 3.5.2 Οι κυκλοφοριακές ρυθμίσεις ως προς τις συλλεκτήριες οδούς Η διάνοιξη των νέων οδών στην περιοχή μελέτης πραγματοποιείται με σεβασμό στο ανάγλυφο του εδάφους, το οποίο ενίοτε είναι αρκετά έντονο με κλίσεις της τάξης του 20% και άνω. Ταυτόχρονα, επιδιώκεται η δημιουργία οικοδομικών τετραγώνων για χρήση κατοικίας με κανονικό και εκμεταλλεύσιμο σχήμα, η απόκτηση «προσώπου» από όλες τις ιδιοκτησίες, η χωροθέτηση των αναγκαίων συλλεκτήριων οδών για την εξυπηρέτηση των μελλοντικών μετακινήσεων και τέλος, η χωροθέτηση πεζόδρομων, οι οποίοι είτε μεμονωμένα, είτε ως δίκτυο, θα ενθαρρύνουν την κίνηση πεζή και θα τους παρέχουν ασφάλεια, αλλά και ποιότητα στο αστικό περιβάλλον των μετακινήσεων. Η περιοχή επέκτασης της Π.Ε. 4Α αποτελεί οικιστική συνέχεια του εγκεκριμένου οικισμού της Αγίας Τριάδας και ορισμένες οδοί του οικισμού ξεκινούν από τον οικισμό και διασχίζουν την περιοχή επέκτασης, είτε ως ασφαλτοστρωμένοι οδοί, είτε ως χωματόδρομοι. Η εν λόγω περιοχή χωρίζεται από δύο ρέματα σε τρία μεγάλα τμήματα, Για τα τρία τμήματα της περιοχής επέκτασης, προτείνονται οι ακόλουθες συλλεκτήριες οδοί που περιγράφονται ως ακολούθως: Όσον αφορά στο ανατολικό τμήμα της Π.Ε. 4Α, προτείνεται η δημιουργία συλλεκτήριας που θα ξεκινά, με ισόπεδο κόμβο, από την οδό Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας στο όριο μεταξύ των ΠΕ3Α και ΠΕ4Α, θα διασχίζει όλη την περιοχή της επέκτασης και θα καταλήγει στο νότιο όριο της περιοχής. Όσον αφορά στο κεντρικό τμήμα της ΠΕ 4Α, προτείνεται η δημιουργία συλλεκτήριας που θα ξεκινά, με ισόπεδο κόμβο, από την οδό Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας, θα διασχίζει κάθετα όλη την περιοχή της επέκτασης και θα καταλήγει στο νότιο όριο της περιοχής. Όσον αφορά στο δυτικό τμήμα της ΠΕ 4Α, προτείνεται η δημιουργία συλλεκτήριας που θα ξεκινά, με ισόπεδο κόμβο, από την οδό Θεσσαλονίκης Μηχανιώνας, θα διασχίζει κάθετα τη μισή περιοχή της επέκτασης και θα καταλήγει στο νότιο όριο της περιοχής Οι διαφορές μεταξύ των προτάσεων του εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. και της μελέτης, προέκυψαν όπως προαναφέρθηκε, από την ιδιαιτερότητα του ανάγλυφου της περιοχής μελέτης και κρίνονται αναγκαίες για την επιτυχημένη κυκλοφοριακή οργάνωση της Πολεοδομικής Ενότητας. 26

27 3.5.3 Τοπικές οδοί πεζόδρομοι δρόμοι ήπιας κυκλοφορίας (woonerf) Οι τοπικές οδοί, πλάτους 12μ. ή 8μ. εξυπηρετούν τις τοπικού χαρακτήρα μετακινήσεις των οχημάτων. Προτείνεται να μην έχουν μεγάλη γραμμική ανάπτυξη, έτσι ώστε να μην είναι δυνατή η ανάπτυξη υψηλής ταχύτητας από τα οχήματα. Επίσης, σε περιοχές με έντονες κλίσεις ή σε περιοχές με πυκνή δόμηση προτείνεται η δημιουργία δρόμων πλάτους 6μ. ήπιας κυκλοφορίας («Woonerf»). Οι πεζόδρομοι που προτείνονται έχουν πλάτος 3μ. ενώ οι περισσότεροι γίνονται λόγω ύπαρξης κτιρίων, αλλά και για να μην προκληθεί κοινωνική αναστάτωση από την ελάττωση των ιδιαίτερα μικρών ιδιοκτησιών. Οι πεζοδρομήσεις προτείνονται με στόχο την ασφαλή μετακίνηση πεζή των μαθητών προς τα σχολεία και τους χώρους αθλοπαιδιών, αλλά και των κατοίκων γενικότερα στους λοιπούς κοινόχρηστους (πάρκα, πλατείες κλπ) και κοινωφελείς (πολιτιστικά κ.α.) χώρους. Επίσης, δημιουργούνται περιπατητικές διαδρομές παράπλευρες στα ρέματα και στους χώρους πρασίνου, ενώ σε πολλές περιπτώσεις χωρίζουν τους κοινόχρηστους κοινωφελείς χώρους από τους οικοδομήσιμους. Τέλος, πεζόδρομοι προτείνονται και σε περιπτώσεις που η κλίση του εδάφους είναι μεγαλύτερη από 20%. Το οδικό δίκτυο καταλαμβάνει έκταση που κυμαίνεται μεταξύ 25% και 30% της επιφάνειας της περιοχής πολεοδόμησης. Οι συλλεκτήριες και οι τοπικές οδοί που έχουν πλάτος 12 μέτρα είναι διπλής κατεύθυνσης με δυνατότητα χωροθέτησης παρόδιας στάθμευσης. Αντίθετα οι τοπικές οδοί 8 μέτρων και οι δρόμοι ήπιας κυκλοφορίας είναι όλοι μονόδρομοι. Γενικά, η χάραξη των οδών σέβεται τα όρια των ιδιοκτησιών και είναι προσαρμοσμένη στο κατά τόπους έντονο ανάγλυφο της περιοχής Οργάνωση των οικοδομήσιμων χώρων και όροι δόμησης Οι οικοδομήσιμες επιφάνειες οργανώνονται σε ενότητες οικοδομικών τετραγώνων. Μια τέτοια ενότητα περιλαμβάνει κατά κανόνα, εκτός από έναν μικρό αριθμό οικοδομικών τετραγώνων, έναν σημαντικό κοινόχρηστο χώρο πρασίνου - αστικό πάρκο, και κατά περίπτωση κοινωφελείς χώρους. Η δόμηση, σύμφωνα με τις προβλέψεις του Γ.Π.Σ. διατηρείται γενικά χαμηλή και ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,20 συνολικά για την Πολεοδομική Ενότητα 4Α. Αναλυτικότερα, η οργάνωση των οικοδομήσιμων χώρων και η προτεινόμενη δόμηση έχει τα εξής χαρακτηριστικά: 27

28 Οικοδομικά τετράγωνα: Κατά κανόνα έχουν σχετικά μεγάλο μέγεθος, αναπτύσσονται παράλληλα με τις ισοϋψείς, με διαστάσεις που επιτρέπουν την διαμόρφωση άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων. Η επιλογή οικοδομικών τετραγώνων σχετικά μεγάλου μεγέθους ανταποκρίνεται καλύτερα στην υπάρχουσα κατάτμηση της γης και τις προτεινόμενες αρτιότητες. Τα μεγαλύτερα οικοδομικά τετράγωνα περιορίζουν τα μήκη των δρόμων και επιτρέπουν καλύτερη αξιοποίηση των εισφορών σε γη. Συγχρόνως, περιορίζεται το κόστος των αστικών υποδομών καθώς ελαττώνεται το μήκος των δρόμων και των λοιπών δικτύων (ύδρευση, αποχέτευση κλπ). Σε ορισμένες περιπτώσεις, λόγω της διάταξης του κύριου οδικού δικτύου ή της μορφής της κατάτμησης του εδάφους, η τυπολογία αυτή δεν εφαρμόζεται και προκύπτουν μικρότερα οικοδομικά τετράγωνα ή πολυγωνικά σχήματα. Όλα τα οικοδομικά τετράγωνα περιβάλλονται από δρόμο ή πεζόδρομο και εξασφαλίζουν άμεση πρόσβαση αυτοκινήτου. Στις περιοχές των επεκτάσεων η χάραξη των οικοδομικών τετραγώνων ακολουθεί τα γεωμορφολογικά χαρακτηριστικά, αλλά και το υφιστάμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς και παρουσιάζει αρκετά σαφή γεωμετρικά χαρακτηριστικά. Εκτιμάται ότι θα χρειαστεί να γίνουν ελάχιστες μετακινήσεις ιδιοκτησιών, χάρη στις αρχές σχεδιασμού που ακολουθήθηκαν και περιγράφηκαν παραπάνω Σε όλα τα νέα οικοδομικά τετράγωνα και σε όλα τα μέτωπά τους επιβάλλονται υποχρεωτικά προκήπια πλάτους 5,0 μέτρων. Εξαιρούνται σε όλη την ΠΕ 4Α ορισμένα οικοδομικά τετράγωνα στα οποία η επιβολή προκηπίου θα έκανε αδύνατη τη δόμηση λόγω του σχήματος ή της υπάρχουσας δόμησης και στα οικοδομικά τετράγωνα που υπάρχουν έντονες κλίσεις (>30%) και είναι πολύ κοντά στις παραρεμάτιες περιοχές. Για τον καθορισμό των προτεινόμενων όρων δόμησης σε κάθε Τομέα, λαμβάνουμε υπόψη μας τους ισχύοντες όρους δόμησης, καθώς επίσης και το μέσο συντελεστή δόμησης του εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. για την Πολεοδομική Ενότητα Π.Ε.4Α, ο οποίος είναι ίσος με 0,20. Προτείνονται, λοιπόν, τρεις τομείς όρων δόμησης με το τι ισχύει για τον καθένα να καταγράφεται αναλυτικά στον πίνακα που ακολουθεί. Ο Τομέας V καλύπτει την περιοχή της ενότητας με τις μεγάλες ιδιοκτησίες, ο Τομέας ΙV καλύπτει την περιοχή της ενότητας με τις κατατμήσεις και τις μικρές ιδιοκτησίες και ο Τομέας VΙ τους χώρους με τις κοινωφελείς χρήσεις. 28